6月8日長(zhǎng)沙南城裕天項(xiàng)目策略提案132p

1、讓長(zhǎng)株潭重新想象讓長(zhǎng)株潭重新想象長(zhǎng)沙南城裕天項(xiàng)目策略提案長(zhǎng)沙南城裕天項(xiàng)目策略提案（2011年年6月月8日）日）本案，無可比肩無可比肩, ,無可參照。無可參照。自我定位比市場(chǎng)分析更重要。因?yàn)橐坏┫萑氡容^，就等于降自我定位比市場(chǎng)分析更重要。因?yàn)橐坏┫萑氡容^，就等于降低門檻，設(shè)定了自己的天花板，就等于堵住了我們的出路。低門檻，設(shè)定了自己的天花板，就等于堵住了我們的出路。沒有既定的規(guī)則，我們自己制定規(guī)則，沒有既定的規(guī)則，我們自己制定規(guī)則，沒有既定的標(biāo)準(zhǔn)，我們?cè)O(shè)立標(biāo)準(zhǔn)。沒有既定的標(biāo)準(zhǔn)，我們?cè)O(shè)立標(biāo)準(zhǔn)。不怕我們想的過高，不怕我們想的過高，怕就怕我們不夠想象力，怕就怕我們自我設(shè)限。怕就怕我們不夠想象力，怕就怕

2、我們自我設(shè)限。我們我們要有魄力承擔(dān)起要有魄力承擔(dān)起城市領(lǐng)導(dǎo)者城市領(lǐng)導(dǎo)者的責(zé)任，的責(zé)任，我們我們要有魄力開創(chuàng)屬于自己的要有魄力開創(chuàng)屬于自己的影響力影響力。 面對(duì)項(xiàng)目：面對(duì)項(xiàng)目：融城融城cbdcbd核心地段核心地段紅星商圈財(cái)富中央紅星商圈財(cái)富中央究竟要實(shí)現(xiàn)怎樣的價(jià)值目標(biāo)？究竟要實(shí)現(xiàn)怎樣的價(jià)值目標(biāo)？實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格目標(biāo)：寫字樓：10000元/起公 寓：8000元/起商 業(yè)：50000元元/起（首層）如何才能如何才能 做到高價(jià)入市，做到高價(jià)入市， 又能熱銷市場(chǎng)！又能熱銷市場(chǎng)??？?jī)r(jià)值、價(jià)值、還是價(jià)值，在我們看來光有地段是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，擁有地段只是成功的第一步，項(xiàng)目需要定位高度，產(chǎn)品創(chuàng)新，產(chǎn)品

3、組合等，才能發(fā)揮整體的巨大價(jià)值讓項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化讓項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化！ ！ ！實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合價(jià)值最大化價(jià)值最大化，是我們的必然選擇。，是我們的必然選擇。掘金融城掘金融城cbd cbd 鑄就紅星地標(biāo)鑄就紅星地標(biāo)目目 標(biāo)標(biāo)裕天項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)裕天項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)形象目標(biāo)形象目標(biāo)銷售目標(biāo)銷售目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)打造融城打造融城cbdcbd，紅星商圈經(jīng)典之作，同時(shí)進(jìn)一步提升項(xiàng)目整體形，紅星商圈經(jīng)典之作，同時(shí)進(jìn)一步提升項(xiàng)目整體形象，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目整體形象的完美詮釋。象，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目整體形象的完美詮釋。樹立裕天湖南本土開發(fā)企業(yè)明星形象，奠定本土高端企業(yè)品牌，樹立裕天湖南本土開發(fā)企業(yè)明星形象，奠定本土高端企業(yè)品牌，在

4、長(zhǎng)沙列強(qiáng)中突破重圍，形成破冰之勢(shì)。在長(zhǎng)沙列強(qiáng)中突破重圍，形成破冰之勢(shì)。實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，資金的安全化，成為長(zhǎng)沙省府樓盤的銷售實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，資金的安全化，成為長(zhǎng)沙省府樓盤的銷售之冠。之冠。項(xiàng)目區(qū)域分析篇項(xiàng)目區(qū)域分析篇 發(fā)現(xiàn)融城發(fā)現(xiàn)融城cbdcbd項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析篇分析篇 價(jià)值融城價(jià)值融城cbdcbd項(xiàng)目定位探索篇項(xiàng)目定位探索篇 掘金融城掘金融城cbdcbd項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃篇項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃篇 重塑融城重塑融城cbdcbd營(yíng)銷推廣策劃篇營(yíng)銷推廣策劃篇 策動(dòng)策動(dòng)融城融城cbdcbd項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算篇項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算篇 財(cái)富融城財(cái)富融城cbdcbd融城融城cbd“掘金行動(dòng)掘金行動(dòng)” 步曲步曲6項(xiàng)目區(qū)域

5、分析篇項(xiàng)目區(qū)域分析篇發(fā)現(xiàn)融城發(fā)現(xiàn)融城cbdone每座城市都擁有屬于自己的每座城市都擁有屬于自己的cbd，創(chuàng)造著無窮的財(cái)富，成就著無數(shù)人的理想創(chuàng)造著無窮的財(cái)富，成就著無數(shù)人的理想!在長(zhǎng)株潭融城，共建兩型社會(huì)的歷史機(jī)遇下，在長(zhǎng)株潭融城，共建兩型社會(huì)的歷史機(jī)遇下，更需要一個(gè)更需要一個(gè)cbd，成就長(zhǎng)株潭的發(fā)展引擎！，成就長(zhǎng)株潭的發(fā)展引擎！歷史選擇了這里歷史選擇了這里南城中心，融城南城中心，融城cbd。今天，本案更是占據(jù)著融城今天，本案更是占據(jù)著融城cbd的核心，的核心，必將引領(lǐng)長(zhǎng)株潭的未來必將引領(lǐng)長(zhǎng)株潭的未來!我們認(rèn)為，本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值能與之比肩的是：我們認(rèn)為，本項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值能與之比肩的是：紐約的曼哈頓

6、紐約的曼哈頓東京的六本目東京的六本目巴黎的香榭麗舍巴黎的香榭麗舍上海的陸家嘴上海的陸家嘴廣州的珠江新城廣州的珠江新城香港的中環(huán)香港的中環(huán)融城融城cbd省府紅星板塊的蓬勃發(fā)展省府紅星板塊的蓬勃發(fā)展長(zhǎng)沙與融城長(zhǎng)沙與融城cbd 融城融城cbd與長(zhǎng)株潭與長(zhǎng)株潭當(dāng)大長(zhǎng)沙擴(kuò)張的步伐搭上長(zhǎng)株潭三市融城的高速快車，融當(dāng)大長(zhǎng)沙擴(kuò)張的步伐搭上長(zhǎng)株潭三市融城的高速快車，融城之后的城之后的cbd再造又再次成為了世人矚目的焦點(diǎn)！在長(zhǎng)沙再造又再次成為了世人矚目的焦點(diǎn)！在長(zhǎng)沙腹地，一個(gè)風(fēng)起云涌的承載大長(zhǎng)沙發(fā)展需要的中心南區(qū)雛腹地，一個(gè)風(fēng)起云涌的承載大長(zhǎng)沙發(fā)展需要的中心南區(qū)雛形已現(xiàn)。形已現(xiàn)。該區(qū)域的兩大板塊該區(qū)域的兩大板塊:

7、省府板塊、紅星商圈，憑借毗省府板塊、紅星商圈，憑借毗鄰中心區(qū)、省政府，以及融城腹地的先天優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)發(fā)展鄰中心區(qū)、省政府，以及融城腹地的先天優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)發(fā)展成集政務(wù)、商務(wù)、金融、高尚住宅于一體的大長(zhǎng)沙成集政務(wù)、商務(wù)、金融、高尚住宅于一體的大長(zhǎng)沙cbd雛雛形。形。未來十年，一個(gè)對(duì)應(yīng)長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三城發(fā)展的中心南未來十年，一個(gè)對(duì)應(yīng)長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三城發(fā)展的中心南區(qū)必然脫穎而出，成為長(zhǎng)株潭城市功能的補(bǔ)充，承載大長(zhǎng)區(qū)必然脫穎而出，成為長(zhǎng)株潭城市功能的補(bǔ)充，承載大長(zhǎng)沙更多的社會(huì)功能，更代表大長(zhǎng)沙國(guó)際化進(jìn)程。中部崛起沙更多的社會(huì)功能，更代表大長(zhǎng)沙國(guó)際化進(jìn)程。中部崛起不是夢(mèng)想！不是夢(mèng)想！ 在省內(nèi)工商業(yè)發(fā)達(dá)城市

8、中，尤以長(zhǎng)株潭地區(qū)表現(xiàn)強(qiáng)勁，去年生產(chǎn)總值占全省地區(qū)生產(chǎn)總值的40.9%。長(zhǎng)株潭地區(qū)城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別占全省的46.4%和42.8%。 2007年11月16日，長(zhǎng)沙、株洲、湘潭城市群被批準(zhǔn)為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)；2008年12月22日，長(zhǎng)株潭城市群綜改方案獲得國(guó)務(wù)院正式批復(fù)；2009年長(zhǎng)株潭通信升位并網(wǎng)于6月28日零時(shí)開始實(shí)施；2010年，6月30日，長(zhǎng)株潭城際鐵路正式動(dòng)工建設(shè)，計(jì)劃2014年通車！ 長(zhǎng)株潭合縱連橫、崛起中部、逐鹿“中原”的戰(zhàn)略布局，正在一步步走向成熟，一座融合三城的“中部大城”。長(zhǎng)株潭融城，長(zhǎng)沙向南！長(zhǎng)株潭融城，長(zhǎng)沙向南

9、！第一階段，第一階段， 2008-2010年，全面啟動(dòng)各項(xiàng)改革，初步形成長(zhǎng)株潭與周邊岳陽、衡陽、常德、益陽、婁底等市協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化格局。 2009年，將把項(xiàng)目建設(shè)作為試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的首要抓手，力爭(zhēng)新開工134個(gè)重大項(xiàng)目，完成投資700億元左右。第二階段，第二階段， 2011-2015年，是縱深推進(jìn)各項(xiàng)改革，初步形成節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增長(zhǎng)方式和消費(fèi)模式。 第三階段，第三階段，從2015-2020年，完成“兩型”社會(huì)建設(shè)綜合配套改革的主要任務(wù)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與人口資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。 兩型社會(huì)分兩型社會(huì)分三階段完成三階段完成20202020年長(zhǎng)株潭年長(zhǎng)株潭“兩型兩型

10、”社會(huì)建成社會(huì)建成南城省府紅星板塊核心南城省府紅星板塊核心區(qū)位明顯，是長(zhǎng)株潭城區(qū)位明顯，是長(zhǎng)株潭城市一體化的重要銜接點(diǎn)市一體化的重要銜接點(diǎn)通過長(zhǎng)株潭融城的不斷通過長(zhǎng)株潭融城的不斷推進(jìn)，這里將成就大長(zhǎng)推進(jìn)，這里將成就大長(zhǎng)沙的沙的融城融城cbd!融城融城cbdcbd幅射范圍幅射范圍融城融城cbdcbd正是長(zhǎng)株潭的正是長(zhǎng)株潭的經(jīng)濟(jì)文化中心，它占領(lǐng)經(jīng)濟(jì)文化中心，它占領(lǐng)了半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈和幅射了半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈和幅射2 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，半小時(shí)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈是長(zhǎng)株潭，經(jīng)濟(jì)圈是長(zhǎng)株潭，2 2小小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈可以輻射到衡時(shí)經(jīng)濟(jì)圈可以輻射到衡陽、常德、岳陽、婁底陽、常德、岳陽、婁底。融城融城cbdcbd不僅是長(zhǎng)沙的

11、，也是株洲的、湘潭的，更是中部的、中國(guó)的！不僅是長(zhǎng)沙的，也是株洲的、湘潭的，更是中部的、中國(guó)的！湘潭長(zhǎng)株潭城際鐵路幅射范圍長(zhǎng)株潭城際鐵路幅射范圍長(zhǎng)株潭城際鐵路預(yù)計(jì)十月開建長(zhǎng)株潭城際鐵路預(yù)計(jì)十月開建征地拆遷工作全面啟動(dòng)，鐵路正征地拆遷工作全面啟動(dòng)，鐵路正線全長(zhǎng)線全長(zhǎng)95.5公里，四年后建成公里，四年后建成長(zhǎng)沙設(shè)長(zhǎng)沙設(shè)12個(gè)站點(diǎn)，以后乘城鐵往個(gè)站點(diǎn)，以后乘城鐵往株洲湘潭均只需要株洲湘潭均只需要25分鐘左右，分鐘左右，真正實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)株潭半小時(shí)生活半徑，真正實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)株潭半小時(shí)生活半徑，建成后將成為長(zhǎng)株潭的一大創(chuàng)舉。建成后將成為長(zhǎng)株潭的一大創(chuàng)舉。真正實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)株潭實(shí)質(zhì)性的交通互融！真正實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)株潭實(shí)質(zhì)性的交通互融！

12、本案所在，將規(guī)劃汽車南站站點(diǎn)本案所在，將規(guī)劃汽車南站站點(diǎn)項(xiàng)目所在項(xiàng)目所在紅星商圈百億升級(jí)紅星商圈百億升級(jí) 建建20002000畝核心商圈畝核心商圈 紅星商圈過去紅星商圈過去紅星商圈現(xiàn)在及未來紅星商圈現(xiàn)在及未來紅星紅星-原來的一片水田荒山地，變成了一塊遍地黃金、商家原來的一片水田荒山地，變成了一塊遍地黃金、商家必爭(zhēng)的寶地，紅星必爭(zhēng)的寶地，紅星-這個(gè)曾經(jīng)以市場(chǎng)群為主題的商圈，正在這個(gè)曾經(jīng)以市場(chǎng)群為主題的商圈，正在悄然蝶變。悄然蝶變。現(xiàn)在五星級(jí)酒店、現(xiàn)代寫字樓、高檔住宅、一個(gè)政府科學(xué)現(xiàn)在五星級(jí)酒店、現(xiàn)代寫字樓、高檔住宅、一個(gè)政府科學(xué)規(guī)劃，投入逾規(guī)劃，投入逾(近百億近百億)的紅星商圈，以帶有明顯的紅星

13、商圈，以帶有明顯“航母航母”氣氣質(zhì)的獨(dú)立區(qū)域商業(yè)中心形象，正在改變著長(zhǎng)沙南城的城市質(zhì)的獨(dú)立區(qū)域商業(yè)中心形象，正在改變著長(zhǎng)沙南城的城市格局。目前紅星商圈已形成商貿(mào)、物流、房地產(chǎn)、家居建格局。目前紅星商圈已形成商貿(mào)、物流、房地產(chǎn)、家居建材、會(huì)展五大產(chǎn)業(yè)循環(huán)流動(dòng)發(fā)展的復(fù)合產(chǎn)業(yè)空間。隨著路材、會(huì)展五大產(chǎn)業(yè)循環(huán)流動(dòng)發(fā)展的復(fù)合產(chǎn)業(yè)空間。隨著路網(wǎng)的暢達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，周邊人氣的聚合，一個(gè)以產(chǎn)網(wǎng)的暢達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，周邊人氣的聚合，一個(gè)以產(chǎn)業(yè)與流通為主導(dǎo)，內(nèi)供與外向結(jié)合，財(cái)富與人才齊聚的復(fù)業(yè)與流通為主導(dǎo)，內(nèi)供與外向結(jié)合，財(cái)富與人才齊聚的復(fù)合型現(xiàn)代商圈。合型現(xiàn)代商圈。在未來的在未來的3到到5年間，紅星商圈的

14、全面升級(jí)，一個(gè)超過年間，紅星商圈的全面升級(jí)，一個(gè)超過2000畝的核心商圈將全新崛起。畝的核心商圈將全新崛起。紅星商圈目前結(jié)構(gòu)及發(fā)展本案本案紅星商圈將成為融城核心商業(yè)中心區(qū)紅星商圈將成為融城核心商業(yè)中心區(qū)成為中國(guó)中部最亮點(diǎn)成為中國(guó)中部最亮點(diǎn)紅星商圈將成為長(zhǎng)株潭的交通樞紐紅星商圈將成為長(zhǎng)株潭的交通樞紐長(zhǎng)沙南城紅星片區(qū)的路網(wǎng)系統(tǒng)日臻完善：南北走向干道（芙蓉南路、韶山南路、長(zhǎng)沙南城紅星片區(qū)的路網(wǎng)系統(tǒng)日臻完善：南北走向干道（芙蓉南路、韶山南路、萬家麗路），東西走向干道（木蓮沖路、湘府路、時(shí)代陽光大道、南三環(huán)）萬家麗路），東西走向干道（木蓮沖路、湘府路、時(shí)代陽光大道、南三環(huán)）隨著地鐵隨著地鐵1號(hào)線和地鐵號(hào)

15、線和地鐵4號(hào)線的修建，三環(huán)線兩廂的開發(fā)，長(zhǎng)株潭三市城際交通號(hào)線的修建，三環(huán)線兩廂的開發(fā)，長(zhǎng)株潭三市城際交通的開設(shè)，以及京株高速的助力，該板塊的區(qū)位條件愈發(fā)顯著。片區(qū)的開發(fā)將對(duì)的開設(shè)，以及京株高速的助力，該板塊的區(qū)位條件愈發(fā)顯著。片區(qū)的開發(fā)將對(duì)株洲、湘潭兩市產(chǎn)生強(qiáng)大的拉力，推動(dòng)三市一體化的進(jìn)程，形成核心都市圈。株洲、湘潭兩市產(chǎn)生強(qiáng)大的拉力，推動(dòng)三市一體化的進(jìn)程，形成核心都市圈。九大新修路段九大新修路段紅星商圈集商務(wù)、購(gòu)物中心、會(huì)展、休閑、餐飲娛樂于一體，形成了以市場(chǎng)為平紅星商圈集商務(wù)、購(gòu)物中心、會(huì)展、休閑、餐飲娛樂于一體，形成了以市場(chǎng)為平臺(tái)、聯(lián)結(jié)產(chǎn)地和銷地、結(jié)構(gòu)完整的產(chǎn)業(yè)鏈和市場(chǎng)鏈，紅星商圈正產(chǎn)

16、生出強(qiáng)大的臺(tái)、聯(lián)結(jié)產(chǎn)地和銷地、結(jié)構(gòu)完整的產(chǎn)業(yè)鏈和市場(chǎng)鏈，紅星商圈正產(chǎn)生出強(qiáng)大的“溢溢出效應(yīng)出效應(yīng)”，通過現(xiàn)有和未來的商業(yè)體量可以看到未來這里的繁華不言而喻。，通過現(xiàn)有和未來的商業(yè)體量可以看到未來這里的繁華不言而喻。井彎子井彎子家具廣場(chǎng)家具廣場(chǎng)紅星建材市場(chǎng)紅星建材市場(chǎng)玖一家裝市場(chǎng)玖一家裝市場(chǎng)蓮湖建材市場(chǎng)蓮湖建材市場(chǎng)紅星美凱龍紅星美凱龍（家居、建材廣場(chǎng)）（家居、建材廣場(chǎng)）融城花園酒店融城花園酒店德思勤商業(yè)廣場(chǎng)德思勤商業(yè)廣場(chǎng)長(zhǎng)奧綜合體長(zhǎng)奧綜合體湘府九號(hào)大街湘府九號(hào)大街星城榮域綜合體星城榮域綜合體綠地公館綜合體綠地公館綜合體橙子橙子498街區(qū)街區(qū)通程商業(yè)廣場(chǎng)通程商業(yè)廣場(chǎng)通程大酒店通程大酒店步步高購(gòu)物廣

17、場(chǎng)步步高購(gòu)物廣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目所在項(xiàng)目所在星心國(guó)際綜合體星心國(guó)際綜合體豪布斯卡綜合體豪布斯卡綜合體天怡大酒店天怡大酒店潤(rùn)天大酒店潤(rùn)天大酒店麥德龍麥德龍新一佳新一佳紅星商圈主要商業(yè)分布紅星商圈主要商業(yè)分布紅星國(guó)際會(huì)展中心紅星國(guó)際會(huì)展中心紅星商圈未來趨勢(shì)紅星商圈未來趨勢(shì)“紅星商圈紅星商圈”將以銳不可擋之勢(shì)迅速崛起長(zhǎng)沙城南，成為將以銳不可擋之勢(shì)迅速崛起長(zhǎng)沙城南，成為長(zhǎng)株潭第一商圈長(zhǎng)株潭第一商圈超過超過20002000畝的核心商圈將全新崛起畝的核心商圈將全新崛起對(duì)于長(zhǎng)株潭吸引力將無限放大對(duì)于長(zhǎng)株潭吸引力將無限放大紅星商圈區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)紅星商圈區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)u中心區(qū)板塊、省府紅星板塊、體育

18、新城板塊、河西先導(dǎo)區(qū)、以及地鐵沿線中心區(qū)板塊、省府紅星板塊、體育新城板塊、河西先導(dǎo)區(qū)、以及地鐵沿線 物業(yè)漲幅最為明顯。成為全省范圍內(nèi)的置業(yè)熱土！依托長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化物業(yè)漲幅最為明顯。成為全省范圍內(nèi)的置業(yè)熱土！依托長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化 的推動(dòng)，地鐵建設(shè)、長(zhǎng)株潭輕軌建設(shè)、三館一中心等多重市政規(guī)劃建設(shè)已的推動(dòng)，地鐵建設(shè)、長(zhǎng)株潭輕軌建設(shè)、三館一中心等多重市政規(guī)劃建設(shè)已 經(jīng)一步步落實(shí)。經(jīng)一步步落實(shí)。u“南城省府紅星板塊南城省府紅星板塊”核心區(qū)位明顯，是長(zhǎng)株潭都市一體化的重要銜接點(diǎn)，核心區(qū)位明顯，是長(zhǎng)株潭都市一體化的重要銜接點(diǎn)， 紅星商圈更是長(zhǎng)株潭城市發(fā)展的新引擎，成就大長(zhǎng)沙的融城紅星商圈更是長(zhǎng)株潭城市發(fā)展的

19、新引擎，成就大長(zhǎng)沙的融城cbdcbd！本案在！本案在 板塊內(nèi)地理區(qū)位呈板塊內(nèi)地理區(qū)位呈“攜兩翼面中央攜兩翼面中央”的態(tài)勢(shì)，實(shí)為核心點(diǎn)，未來發(fā)展前景巨的態(tài)勢(shì)，實(shí)為核心點(diǎn)，未來發(fā)展前景巨 大。大。u目前紅星商圈內(nèi)實(shí)力開發(fā)商云集，相信通過長(zhǎng)株潭融城這一歷史契機(jī)，未目前紅星商圈內(nèi)實(shí)力開發(fā)商云集，相信通過長(zhǎng)株潭融城這一歷史契機(jī)，未 來一個(gè)高端的、多元業(yè)態(tài)的商務(wù)商業(yè)中心不久將呈現(xiàn)在世人眼前來一個(gè)高端的、多元業(yè)態(tài)的商務(wù)商業(yè)中心不久將呈現(xiàn)在世人眼前! !面對(duì)長(zhǎng)沙五一商圈的多年霸主地位，面對(duì)長(zhǎng)沙五一商圈的多年霸主地位，新興的紅星商圈內(nèi)大型商業(yè)如何能夠取得相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，新興的紅星商圈內(nèi)大型商業(yè)如何能夠取得相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)

20、優(yōu)勢(shì)，吸引有效穩(wěn)定的人流？吸引有效穩(wěn)定的人流？紅星商圈要突出自己的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，開發(fā)大型綜合體項(xiàng)目引進(jìn)大型折扣百貨與奧特萊斯在紅星商圈要突出自己的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，開發(fā)大型綜合體項(xiàng)目引進(jìn)大型折扣百貨與奧特萊斯在內(nèi)的新型業(yè)態(tài)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，充分發(fā)揮城南富裕人口穩(wěn)步增加，停車便利的有利條內(nèi)的新型業(yè)態(tài)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，充分發(fā)揮城南富裕人口穩(wěn)步增加，停車便利的有利條件，通過良好規(guī)劃和主題酒店和商業(yè)的綜合開發(fā)，向中高檔商圈發(fā)展，減輕五一商圈的件，通過良好規(guī)劃和主題酒店和商業(yè)的綜合開發(fā)，向中高檔商圈發(fā)展，減輕五一商圈的交通壓力交通壓力 。建議由各大集團(tuán)地產(chǎn)公司等企業(yè)支持建議由各大集團(tuán)地產(chǎn)公司等企業(yè)支持,雨花區(qū)政府牽

21、頭統(tǒng)一協(xié)調(diào)韶山路、湘府路為軸心的雨花區(qū)政府牽頭統(tǒng)一協(xié)調(diào)韶山路、湘府路為軸心的片區(qū)商業(yè)規(guī)劃片區(qū)商業(yè)規(guī)劃,按照市場(chǎng)機(jī)制規(guī)劃各具特色的商業(yè)形態(tài)按照市場(chǎng)機(jī)制規(guī)劃各具特色的商業(yè)形態(tài),形成區(qū)別于五一商圈的新型零售業(yè)形成區(qū)別于五一商圈的新型零售業(yè)態(tài)。將業(yè)態(tài)綜合化、多元化、高檔化！以融程國(guó)際大酒店為例，開發(fā)商就要求步步高對(duì)態(tài)。將業(yè)態(tài)綜合化、多元化、高檔化！以融程國(guó)際大酒店為例，開發(fā)商就要求步步高對(duì)項(xiàng)目立面進(jìn)行完善，提升形象，否則五星級(jí)酒店與低檔超市形象不夠匹配。項(xiàng)目立面進(jìn)行完善，提升形象，否則五星級(jí)酒店與低檔超市形象不夠匹配。建議以紅星村牽頭，紅星實(shí)業(yè)公司具體實(shí)施，對(duì)傳統(tǒng)的批發(fā)市場(chǎng)和家具市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)群建議以紅

22、星村牽頭，紅星實(shí)業(yè)公司具體實(shí)施，對(duì)傳統(tǒng)的批發(fā)市場(chǎng)和家具市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)群體進(jìn)行良好規(guī)劃，對(duì)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行改造和升級(jí)，改變單一的批發(fā)業(yè)態(tài)發(fā)展思路，根據(jù)周體進(jìn)行良好規(guī)劃，對(duì)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行改造和升級(jí)，改變單一的批發(fā)業(yè)態(tài)發(fā)展思路，根據(jù)周邊高檔住宅區(qū)不斷出現(xiàn)的客、觀情況，在省政府機(jī)關(guān)周邊公共設(shè)施增加的有利因素影響邊高檔住宅區(qū)不斷出現(xiàn)的客、觀情況，在省政府機(jī)關(guān)周邊公共設(shè)施增加的有利因素影響下，抓住時(shí)機(jī)出臺(tái)紅星商圈升級(jí)戰(zhàn)略，加快商圈的總體招商。政府重點(diǎn)做好公共交通和下，抓住時(shí)機(jī)出臺(tái)紅星商圈升級(jí)戰(zhàn)略，加快商圈的總體招商。政府重點(diǎn)做好公共交通和政策引導(dǎo)，開發(fā)工作有企業(yè)放手進(jìn)行。政策引導(dǎo)，開發(fā)工作有企業(yè)放手進(jìn)行。置業(yè)分析

23、：置業(yè)分析：項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析篇分析篇 價(jià)值價(jià)值cbdtwo項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目所在項(xiàng)目所在總占地面積：總占地面積：41999.641999.6總建筑面積：總建筑面積：336614336614容積率：容積率： 一期：一期：4.5 4.5 二期：二期： 10地段：韶山路與時(shí)代陽光大道交匯處地段：韶山路與時(shí)代陽光大道交匯處 融城融城cbdcbd和紅星商圈核心地段和紅星商圈核心地段湘潭方向雨花亭商圈雨花亭商圈本案本案芙蓉路芙蓉路時(shí)代陽光大道省政府三館一中心cpd紅星商圈紅星商圈1號(hào)線4號(hào)線株洲方向項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位詳圖詳圖韶山路韶山路地鐵口京株高速京株高速南站武廣高鐵武廣高鐵長(zhǎng)株潭城鐵項(xiàng)目地

24、塊目前及周邊情況圖：項(xiàng)目地塊目前及周邊情況圖：項(xiàng)目地塊周邊知名商業(yè)及建筑項(xiàng)目地塊周邊知名商業(yè)及建筑紅星國(guó)際會(huì)展中心融城花園酒店紅星大市場(chǎng)紅星美凱龍紅星國(guó)際（通程百貨，通程盛源）項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析之優(yōu)勢(shì)（分析之優(yōu)勢(shì)（s s）1 1、地段優(yōu)勢(shì)：、地段優(yōu)勢(shì)：韶山南路、時(shí)代陽光大道交匯處，融城cbd核心區(qū)域，地段顯赫。2、交通優(yōu)勢(shì)：交通優(yōu)勢(shì)：城市主干道、零距離長(zhǎng)株潭城際鐵路和地鐵4號(hào)線、汽車南站、京株高速 。3 3、配套優(yōu)勢(shì)：、配套優(yōu)勢(shì)：賣場(chǎng)眾多（已有的紅星美凱龍、建材大市場(chǎng)、通程商業(yè)廣場(chǎng)、步步高等，未來的德思琴、奧園綜合體等）、高星級(jí)酒店林立（融城花園、通程盛源）、毗鄰天際嶺國(guó)家森林公園，

25、周邊配套設(shè)施豐富至極。4、會(huì)展優(yōu)勢(shì)：、會(huì)展優(yōu)勢(shì)：紅星會(huì)展中心，中南會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)源地，每年近200場(chǎng)展會(huì)，吸引百萬人流。5 5、升值優(yōu)勢(shì)：、升值優(yōu)勢(shì)：雄踞紅星商圈核心和融城cbd罕有的絕版地段帶來的無限升值可能。6 6：地塊優(yōu)勢(shì)：地塊優(yōu)勢(shì)：地塊一沿街面極長(zhǎng)，商業(yè)價(jià)值極大。地塊二，處于十字路口，雄踞交通樞紐昭示性優(yōu)越，可以凸顯地標(biāo)價(jià)值。1 1、小戶型區(qū)域空白：、小戶型區(qū)域空白：小戶型在區(qū)域內(nèi)基本無競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)處于空檔期，稀缺價(jià)值凸顯。2 2、市場(chǎng)大勢(shì)良好：、市場(chǎng)大勢(shì)良好：中小戶型的持續(xù)熱銷，這個(gè)對(duì)于項(xiàng)目的入市提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。3 3、綜合體蓬勃發(fā)展：、綜合體蓬勃發(fā)展：長(zhǎng)沙未來幾年將迎來綜合體年，北

26、辰、保利、萬達(dá)、德思勤、奧園等大型商業(yè)項(xiàng)目，在明年將集中上市，長(zhǎng)沙商業(yè)綜合體將呈現(xiàn)一片繁華。4 4、融城、融城cbdcbd發(fā)展：發(fā)展：湖南省政府戰(zhàn)略構(gòu)想，未來510年，融城cbd將成為長(zhǎng)株潭的金融中心、商務(wù)管理中心、數(shù)字化中心、購(gòu)物中心與文化娛樂中心。5、紅星商圈升級(jí)紅星商圈升級(jí)：德思勤、奧園等大綜合體的開發(fā)，紅星商圈不斷擴(kuò)裝，將呈現(xiàn)百億升級(jí)的氣勢(shì)，成就近2000畝核心商圈 。項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析之機(jī)會(huì)（分析之機(jī)會(huì)（o o）1 1、生活污染：、生活污染：紅星商圈核心區(qū)域的汽車噪音和尾氣，對(duì)生活有一定的干擾。2 2、土地使用率、土地使用率：土地使用率低、地塊缺乏進(jìn)深，規(guī)劃難度大，不適合開

27、放住宅。1 1、不確定性：、不確定性：本案在紅星商圈具有劃時(shí)代的意義所在，片區(qū)內(nèi)目前沒有類似已有案例參考，因而操作性具有一定的不確定因素。2、競(jìng)爭(zhēng)激烈：、競(jìng)爭(zhēng)激烈：今后幾年長(zhǎng)沙的綜合體項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈。3 3、價(jià)格定價(jià)：、價(jià)格定價(jià)：經(jīng)過2010年的調(diào)控影響，消費(fèi)者購(gòu)房投資對(duì)價(jià)格更加的敏感。4 4、政策調(diào)控：、政策調(diào)控：2010年政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)歷調(diào)控政策，隨著房?jī)r(jià)的反彈，未來走勢(shì)不明朗，新一輪調(diào)控政策極有可能會(huì)出臺(tái)。項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析之劣勢(shì)（分析之劣勢(shì)（w w）項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析之威脅（分析之威脅（t t）對(duì)策：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，提前鎖定客戶對(duì)策：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，提前鎖定客戶1

28、、利用項(xiàng)目地理優(yōu)勢(shì)，首推融城cbd概念，產(chǎn)生先入為主的 市場(chǎng)領(lǐng)先地位。2、利用項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，打造地標(biāo)項(xiàng)目，突出其唯一性、稀缺性。3、突出產(chǎn)品特色，利用地段的升值性，提前吸引客戶，鎖定客戶。1、突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，打造產(chǎn)品特色，減少周邊環(huán)境對(duì)產(chǎn)品的潛 在影響。2、利用紅星商圈的升級(jí)，加速加強(qiáng)對(duì)商業(yè)部分的招商。在酒 店引進(jìn) 國(guó)際著名品牌酒店（希爾頓、威斯汀、萬豪等）， 寫字樓、公寓產(chǎn)品采用高端材料和科技配套。4、擴(kuò)大商業(yè)面積，增加項(xiàng)目?jī)r(jià)值，大力開發(fā)公寓，最大價(jià)值， 最快速度回籠資金。對(duì)策：利用機(jī)會(huì)，打造特色高端產(chǎn)品對(duì)策：利用機(jī)會(huì)，打造特色高端產(chǎn)品對(duì)策：減小劣勢(shì)，完美規(guī)劃，打造高端項(xiàng)目對(duì)策：減小劣勢(shì)，完美

29、規(guī)劃，打造高端項(xiàng)目1、通過完美的規(guī)劃方案，可解決本項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不足的 問題。2、營(yíng)銷中突出產(chǎn)品核心價(jià)值，同時(shí)努力提升產(chǎn)品附加值，產(chǎn) 品上多采用 高端材料和科技配套，減少噪音以及空氣環(huán)境 的影響。規(guī)劃上多突出亮點(diǎn)特色，比如公寓大面積贈(zèng)送， 架空層空中花園，spa會(huì)所，樓頂 設(shè)天際綠地等。對(duì)策：轉(zhuǎn)化威脅，利用強(qiáng)有力營(yíng)銷引領(lǐng)市場(chǎng)對(duì)策：轉(zhuǎn)化威脅，利用強(qiáng)有力營(yíng)銷引領(lǐng)市場(chǎng)1、利用政府，媒體及輿論，以及本項(xiàng)目的宣傳，加強(qiáng)核心優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)， 突出本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，最終奠定本項(xiàng)目融城cbd領(lǐng)袖地位！2、突出本項(xiàng)目綜合價(jià)值，及潛在附加價(jià)值，減少客戶對(duì)價(jià)格的敏感 度。3、面對(duì)未來激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)及有效項(xiàng)

30、目訴求點(diǎn)。4、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)值上的分步走，低開高走，在營(yíng)銷策略上靈活，注重 實(shí)際效果，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。配套王牌配套王牌商業(yè)王牌商業(yè)王牌政務(wù)王牌政務(wù)王牌未來長(zhǎng)株潭第一商圈未來長(zhǎng)株潭第一商圈紅星商圈紅星商圈交通王牌交通王牌 韶山路韶山路+ +時(shí)代陽光時(shí)代陽光 +汽車南站汽車南站+地鐵口地鐵口區(qū)位王牌區(qū)位王牌長(zhǎng)株潭融城長(zhǎng)株潭融城cbd核心核心地段地段升值王牌升值王牌臨近省府及其他政務(wù)臨近省府及其他政務(wù)機(jī)關(guān)，城市機(jī)關(guān)，城市cpdcpd所在所在大型超市、酒店、學(xué)大型超市、酒店、學(xué)校、植物公園等圍繞校、植物公園等圍繞稀缺價(jià)值聚集一身，稀缺價(jià)值聚集一身，未來升值潛力巨大未來升值潛力巨大結(jié)論二：如何充分發(fā)揮項(xiàng)目產(chǎn)品

31、優(yōu)勢(shì)，成就項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高化。結(jié)論二：如何充分發(fā)揮項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，成就項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高化。結(jié)論三：如何營(yíng)銷出項(xiàng)目的絕無僅有，完成項(xiàng)目形象最高化。結(jié)論三：如何營(yíng)銷出項(xiàng)目的絕無僅有，完成項(xiàng)目形象最高化。 結(jié)論一：如何展現(xiàn)項(xiàng)目地段的稀缺性，體現(xiàn)出價(jià)值的最高化。結(jié)論一：如何展現(xiàn)項(xiàng)目地段的稀缺性，體現(xiàn)出價(jià)值的最高化。項(xiàng)目定位探索篇項(xiàng)目定位探索篇 掘金掘金cbdthree深度挖掘項(xiàng)目的核心價(jià)值深度挖掘項(xiàng)目的核心價(jià)值地處融城地處融城cbdcbd中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)高端價(jià)高端價(jià)值值地處地處cpdcpd中央政務(wù)區(qū)中央政務(wù)區(qū)高檔價(jià)值高檔價(jià)值地處地處ccdccd中央生態(tài)文化區(qū)中央生態(tài)文化區(qū)高知價(jià)值高知價(jià)值地處地處cldcld

32、中央居住區(qū)中央居住區(qū)高成熟價(jià)值高成熟價(jià)值地處交通核心區(qū)地處交通核心區(qū)高速交通價(jià)值高速交通價(jià)值地處長(zhǎng)株潭融城之央地處長(zhǎng)株潭融城之央高發(fā)展價(jià)值高發(fā)展價(jià)值價(jià)值分析價(jià)值分析外圍環(huán)境外圍環(huán)境自身產(chǎn)品自身產(chǎn)品絕無僅有的絕無僅有的6 6高價(jià)值成就項(xiàng)目高價(jià)值成就項(xiàng)目絕無僅有的絕無僅有的高檔次高檔次高格調(diào)高格調(diào)決定了決定了 優(yōu)越的區(qū)域地段優(yōu)越的區(qū)域地段+優(yōu)越地塊價(jià)值優(yōu)越地塊價(jià)值+優(yōu)越市場(chǎng)潛力優(yōu)越市場(chǎng)潛力融城首席地標(biāo)融城首席地標(biāo) 鉆石級(jí)綜合體鉆石級(jí)綜合體契契 機(jī)機(jī)打造高格調(diào)的打造高格調(diào)的長(zhǎng)株潭形象空白工程長(zhǎng)株潭形象空白工程商務(wù)功能填補(bǔ)工程商務(wù)功能填補(bǔ)工程一個(gè)強(qiáng)有力的綜合開發(fā)工程一個(gè)強(qiáng)有力的綜合開發(fā)工程一個(gè)全面提升

33、企業(yè)形象、優(yōu)化整合城市資源的工程一個(gè)全面提升企業(yè)形象、優(yōu)化整合城市資源的工程決決 定定綜合體物業(yè)形態(tài)綜合體物業(yè)形態(tài)寫字樓寫字樓酒酒 店店住住 宅宅公公 寓寓商商 業(yè)業(yè)怎樣的產(chǎn)品組合和業(yè)態(tài)定位，怎樣的產(chǎn)品組合和業(yè)態(tài)定位，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化？才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化？業(yè)態(tài)定位一：甲級(jí)寫字樓業(yè)態(tài)定位一：甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)突出，但是也面臨著一定威脅，主要是市場(chǎng)未來的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈，省府板項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)突出，但是也面臨著一定威脅，主要是市場(chǎng)未來的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈，省府板塊和紅星商圈商未來各種商務(wù)綜合體日益集中，包括奧園近塊和紅星商圈商未來各種商務(wù)綜合體日益集中，包括奧園近3030萬的商務(wù)體量，心星萬的商務(wù)

34、體量，心星國(guó)際大廈，國(guó)際大廈，120120萬的萬的德思勤商業(yè)廣場(chǎng)等，開工建設(shè)的商務(wù)體量總面積達(dá)德思勤商業(yè)廣場(chǎng)等，開工建設(shè)的商務(wù)體量總面積達(dá)100100多萬。多萬。由于激烈的競(jìng)爭(zhēng)，地段優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)將是寫字樓物業(yè)的成敗關(guān)鍵所在，項(xiàng)目所在地由于激烈的競(jìng)爭(zhēng)，地段優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)將是寫字樓物業(yè)的成敗關(guān)鍵所在，項(xiàng)目所在地地段優(yōu)越，所以產(chǎn)品上更要領(lǐng)先市場(chǎng)，放能立于不敗之地！地段優(yōu)越，所以產(chǎn)品上更要領(lǐng)先市場(chǎng)，放能立于不敗之地！周邊寫字周邊寫字樓目前稀樓目前稀缺缺紅星商圈的巨紅星商圈的巨大商業(yè)商務(wù)氛大商業(yè)商務(wù)氛圍圍臨近湖南省臨近湖南省政務(wù)中心政務(wù)中心片區(qū)形象優(yōu)越片區(qū)形象優(yōu)越引領(lǐng)片區(qū)發(fā)展引領(lǐng)片區(qū)發(fā)展成就融城地標(biāo)成

35、就融城地標(biāo)全面提升項(xiàng)目形象全面提升項(xiàng)目形象推動(dòng)項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)力推動(dòng)項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)力長(zhǎng)株潭核心長(zhǎng)株潭核心交通非常便利交通非常便利地段昭示性地段昭示性利于開發(fā)利于開發(fā)甲級(jí)寫字樓甲級(jí)寫字樓可行可行業(yè)態(tài)定位二：五星級(jí)商務(wù)酒店業(yè)態(tài)定位二：五星級(jí)商務(wù)酒店五星級(jí)酒店能夠有效提升項(xiàng)目檔次與形象，并且在業(yè)態(tài)上能與其它商業(yè)形成互補(bǔ)。然五星級(jí)酒店能夠有效提升項(xiàng)目檔次與形象，并且在業(yè)態(tài)上能與其它商業(yè)形成互補(bǔ)。然而酒店而酒店成本較高，且成本較高，且回報(bào)率相比與同類物業(yè)較低，且日后經(jīng)營(yíng)管理難度較大。同時(shí)省回報(bào)率相比與同類物業(yè)較低，且日后經(jīng)營(yíng)管理難度較大。同時(shí)省府板塊酒店林立，同時(shí)片區(qū)未來預(yù)計(jì)高星級(jí)酒店會(huì)陸續(xù)開發(fā)開放，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)十

36、分激烈。府板塊酒店林立，同時(shí)片區(qū)未來預(yù)計(jì)高星級(jí)酒店會(huì)陸續(xù)開發(fā)開放，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)十分激烈。所以酒店需要更專業(yè)的產(chǎn)品支持。所以酒店需要更專業(yè)的產(chǎn)品支持。周邊五星級(jí)酒店周邊五星級(jí)酒店目前比較稀缺目前比較稀缺南站正對(duì)面南站正對(duì)面長(zhǎng)株潭樞紐地段長(zhǎng)株潭樞紐地段交通十分便利交通十分便利來往人流巨大來往人流巨大毗鄰紅星會(huì)展中心毗鄰紅星會(huì)展中心中南首席會(huì)展經(jīng)濟(jì)中心中南首席會(huì)展經(jīng)濟(jì)中心會(huì)展人流巨大會(huì)展人流巨大利于開發(fā)利于開發(fā)五級(jí)酒店五級(jí)酒店全面提升項(xiàng)目形象全面提升項(xiàng)目形象推動(dòng)項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)力推動(dòng)項(xiàng)目綜合運(yùn)營(yíng)力紅星商圈核心紅星商圈核心各大市場(chǎng)云集各大市場(chǎng)云集商務(wù)人流巨大商務(wù)人流巨大地段昭示性好地段昭示性好引領(lǐng)片區(qū)發(fā)展引領(lǐng)片

37、區(qū)發(fā)展成就融城地標(biāo)成就融城地標(biāo)可行可行項(xiàng)目開放大型集中商業(yè)，地段優(yōu)越，規(guī)模大，臨街面長(zhǎng)，開發(fā)回報(bào)率高，同時(shí)綜合體項(xiàng)目開放大型集中商業(yè)，地段優(yōu)越，規(guī)模大，臨街面長(zhǎng)，開發(fā)回報(bào)率高，同時(shí)綜合體開發(fā)，使其功能齊全，能夠有效的聚集人氣；紅星商圈的大力發(fā)展和融城開發(fā)，使其功能齊全，能夠有效的聚集人氣；紅星商圈的大力發(fā)展和融城cbd的逐步的逐步形成，未來商業(yè)升值潛力大。威脅所在依舊是與未來片區(qū)知名商業(yè)綜合體項(xiàng)目的正面形成，未來商業(yè)升值潛力大。威脅所在依舊是與未來片區(qū)知名商業(yè)綜合體項(xiàng)目的正面競(jìng)爭(zhēng)，唯有在產(chǎn)品和營(yíng)銷上雙管齊下，方能立足不敗之地。競(jìng)爭(zhēng)，唯有在產(chǎn)品和營(yíng)銷上雙管齊下，方能立足不敗之地。商圈核心地段商圈

38、核心地段地塊狹長(zhǎng)，沿街商地塊狹長(zhǎng)，沿街商鋪眾多，開發(fā)回報(bào)鋪眾多，開發(fā)回報(bào)豐厚豐厚長(zhǎng)株潭融城長(zhǎng)株潭融城升值空間巨大升值空間巨大有力吸引投資有力吸引投資周邊大型賣場(chǎng)周邊大型賣場(chǎng)形成規(guī)模，有力形成規(guī)模，有力帶動(dòng)商業(yè)形成帶動(dòng)商業(yè)形成毗鄰省府行政中心毗鄰省府行政中心周邊高端樓盤林立周邊高端樓盤林立未來消費(fèi)人流巨大未來消費(fèi)人流巨大利于開發(fā)利于開發(fā)大型集中大型集中商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)定位三：大型集中商業(yè)業(yè)態(tài)定位三：大型集中商業(yè)賣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)賣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶來巨大人流帶來巨大人流帶動(dòng)消費(fèi)帶動(dòng)消費(fèi)地段優(yōu)越，紅星商圈地段優(yōu)越，紅星商圈不斷擴(kuò)大升級(jí)不斷擴(kuò)大升級(jí)未來長(zhǎng)株潭第一商未來長(zhǎng)株潭第一商可行可行開發(fā)高檔住宅對(duì)周邊自

39、然環(huán)境及內(nèi)部條件以及地塊縱深，都有一定程定的要開發(fā)高檔住宅對(duì)周邊自然環(huán)境及內(nèi)部條件以及地塊縱深，都有一定程定的要求，只有這樣才能打造出檔次高、環(huán)境美、品質(zhì)優(yōu)的好產(chǎn)品。而這恰恰是本求，只有這樣才能打造出檔次高、環(huán)境美、品質(zhì)優(yōu)的好產(chǎn)品。而這恰恰是本項(xiàng)目不具備的，項(xiàng)目不具備的，項(xiàng)目開發(fā)高檔次住宅，營(yíng)銷上無亮點(diǎn)，無法促進(jìn)銷售，則是項(xiàng)目開發(fā)高檔次住宅，營(yíng)銷上無亮點(diǎn)，無法促進(jìn)銷售，則是等于在拿自己劣勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)做比試，無法實(shí)現(xiàn)最佳價(jià)值，同時(shí)銷售等于在拿自己劣勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)做比試，無法實(shí)現(xiàn)最佳價(jià)值，同時(shí)銷售周期不如公寓，資金回籠慢。所以方案不可行！周期不如公寓，資金回籠慢。所以方案不可行！業(yè)態(tài)定位

40、四：高檔住宅業(yè)態(tài)定位四：高檔住宅不利于開發(fā)不利于開發(fā)高檔住宅高檔住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)無法規(guī)項(xiàng)目?jī)?nèi)無法規(guī)劃大型生態(tài)園劃大型生態(tài)園林景觀，居住林景觀，居住價(jià)值一般價(jià)值一般項(xiàng)目用地性質(zhì)項(xiàng)目用地性質(zhì)使用年限使用年限40年年地塊狹長(zhǎng)，縱地塊狹長(zhǎng)，縱深短，臨路吵深短，臨路吵雜，居住環(huán)境雜，居住環(huán)境受影響受影響無法實(shí)無法實(shí)現(xiàn)最佳現(xiàn)最佳價(jià)值價(jià)值周邊高檔住周邊高檔住宅和特色項(xiàng)宅和特色項(xiàng)目林立無競(jìng)目林立無競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷周期營(yíng)銷周期較長(zhǎng)，回較長(zhǎng)，回籠資金較籠資金較慢慢不可行不可行然而地段因素決定了規(guī)劃住宅會(huì)有種種不利因素。所以建議規(guī)劃商務(wù)公寓：其產(chǎn)品新然而地段因素決定了規(guī)劃住宅會(huì)有種種不利因素。所以建議規(guī)劃商務(wù)公寓：其產(chǎn)

41、品新穎，操作靈活，穎，操作靈活，宜商宜住，可租也可售宜商宜住，可租也可售，功能多樣化，且因面積小和投資價(jià)值高將受，功能多樣化，且因面積小和投資價(jià)值高將受到長(zhǎng)株潭置業(yè)者的追捧到長(zhǎng)株潭置業(yè)者的追捧。同時(shí)去貨快，價(jià)格高，最大量最快速回籠資金。同時(shí)去貨快，價(jià)格高，最大量最快速回籠資金。項(xiàng)目周邊公項(xiàng)目周邊公寓需求旺盛寓需求旺盛宜商宜住宜商宜住空間自由組合空間自由組合可租也可售可租也可售更高容積率實(shí)更高容積率實(shí)現(xiàn)，更多利潤(rùn)現(xiàn)，更多利潤(rùn)價(jià)格更高，增價(jià)格更高，增加盈利點(diǎn)加盈利點(diǎn)有利開發(fā)有利開發(fā)商務(wù)公寓商務(wù)公寓業(yè)態(tài)定位五：業(yè)態(tài)定位五：studio創(chuàng)富商務(wù)公寓創(chuàng)富商務(wù)公寓地段優(yōu)越地段優(yōu)越交通便利交通便利配套齊全配

42、套齊全可行可行長(zhǎng)沙公寓熱銷長(zhǎng)沙公寓熱銷小戶型緊俏小戶型緊俏周邊市場(chǎng)稀缺周邊市場(chǎng)稀缺區(qū)域公寓暢銷市場(chǎng)區(qū)域公寓暢銷市場(chǎng)去貨快，迅速回籠資金去貨快，迅速回籠資金studio創(chuàng)富商務(wù)公寓是一種針對(duì)于城市創(chuàng)業(yè)者和中小企業(yè)量身打造創(chuàng)富商務(wù)公寓是一種針對(duì)于城市創(chuàng)業(yè)者和中小企業(yè)量身打造的宜商宜住型公寓。目前長(zhǎng)沙的公寓產(chǎn)品雷同嚴(yán)重，產(chǎn)品定位模糊不的宜商宜住型公寓。目前長(zhǎng)沙的公寓產(chǎn)品雷同嚴(yán)重，產(chǎn)品定位模糊不清，概念混亂，多停留在沿海清，概念混亂，多停留在沿海4、5前的概念水準(zhǔn)，項(xiàng)目若能從產(chǎn)品以前的概念水準(zhǔn)，項(xiàng)目若能從產(chǎn)品以及概念領(lǐng)先市場(chǎng)，定位清晰，一舉擊破市場(chǎng)，就可在長(zhǎng)沙諸強(qiáng)中破天及概念領(lǐng)先市場(chǎng)，定位清晰，一舉擊

43、破市場(chǎng)，就可在長(zhǎng)沙諸強(qiáng)中破天而出，體現(xiàn)處融城而出，體現(xiàn)處融城cbd引領(lǐng)者的姿態(tài)。引領(lǐng)者的姿態(tài)。studio創(chuàng)富公寓說明：創(chuàng)富公寓說明：順順市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品品增增盈盈利利可可行行性性各類型的產(chǎn)品在綜合體中承擔(dān)的功能各類型的產(chǎn)品在綜合體中承擔(dān)的功能寫字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹立項(xiàng)目高端形象寫字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹立項(xiàng)目高端形象酒酒 店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次商商 業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目 較大的差異，成為城市的活力核心。較大的差異，成為城市的活力核心。公公 寓：保證開發(fā)企

44、業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足創(chuàng)業(yè)型公司及投資客的需求。寓：保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足創(chuàng)業(yè)型公司及投資客的需求。在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同產(chǎn)品所承擔(dān)的功能來在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同產(chǎn)品所承擔(dān)的功能來確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模配比，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)價(jià)值的運(yùn)營(yíng)！確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模配比，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)價(jià)值的運(yùn)營(yíng)！整體定位整體定位長(zhǎng)株潭商務(wù)中心長(zhǎng)株潭商務(wù)中心 紅星商圈核心區(qū)紅星商圈核心區(qū)整體形象定位整體形象定位融城融城cbd cbd 鉆石級(jí)城市運(yùn)營(yíng)體鉆石級(jí)城市運(yùn)營(yíng)體融城是一個(gè)大課題，也是未來長(zhǎng)沙最熱的話題，也更是項(xiàng)目未來的價(jià)值所在，融城是一個(gè)大課題，也是未來長(zhǎng)沙最熱的話題，也更是項(xiàng)目

45、未來的價(jià)值所在，在形象中勢(shì)必要凸顯出來，然后就是項(xiàng)目相對(duì)于周邊幾個(gè)大項(xiàng)目，規(guī)模和體量在形象中勢(shì)必要凸顯出來，然后就是項(xiàng)目相對(duì)于周邊幾個(gè)大項(xiàng)目，規(guī)模和體量以及現(xiàn)在擁有的知名度都不占優(yōu)勢(shì)，唯有用新穎的形象，體現(xiàn)出差異化的營(yíng)銷。以及現(xiàn)在擁有的知名度都不占優(yōu)勢(shì)，唯有用新穎的形象，體現(xiàn)出差異化的營(yíng)銷。本案擁有鉆石般的高貴價(jià)值，更是鑲嵌在融城本案擁有鉆石般的高貴價(jià)值，更是鑲嵌在融城cbdcbd和紅星商圈中央的璀璨鉆石！和紅星商圈中央的璀璨鉆石！形象詮釋：形象詮釋：核心策略：概念轟炸核心策略：概念轟炸 形象創(chuàng)新形象創(chuàng)新 精品取勝！精品取勝！突破項(xiàng)目突破項(xiàng)目形象之門形象之門項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃篇項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃篇 重塑重

46、塑cbdfour真正的營(yíng)銷力不在于后期的推廣做得多么的絢麗，請(qǐng)了多么牛的銷售代理公司來進(jìn)行銷售，前期的產(chǎn)品做好了，產(chǎn)品力上去了，一個(gè)項(xiàng)目就成功了80%！給紅星商圈一個(gè)標(biāo)榜百年的典范，給紅星商圈一個(gè)標(biāo)榜百年的典范，打造個(gè)讓長(zhǎng)株潭為之沸騰的地標(biāo)！打造個(gè)讓長(zhǎng)株潭為之沸騰的地標(biāo)！項(xiàng)目規(guī)劃圖項(xiàng)目規(guī)劃圖負(fù)一層商業(yè)負(fù)一層商業(yè)負(fù)二、三地下車庫(kù)負(fù)二、三地下車庫(kù)地塊一地塊一地塊二地塊二特色商業(yè)街特色商業(yè)街（4f+1f） 頂級(jí)商務(wù)公寓頂級(jí)商務(wù)公寓 （24f） 5a 5a級(jí)智能寫字樓級(jí)智能寫字樓 （43f43f） 五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店 （20f） 頂級(jí)商務(wù)公寓頂級(jí)商務(wù)公寓 （34f） 裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)（4f+1f）整

47、體功能規(guī)劃的整體思路 形成了一個(gè)聯(lián)動(dòng)的商業(yè)生態(tài)鏈！形成了一個(gè)聯(lián)動(dòng)的商業(yè)生態(tài)鏈！商業(yè)生態(tài)鏈模式商業(yè)生態(tài)鏈模式辦公+洽談+就餐+休閑+住宿+購(gòu)物的全日消費(fèi)模式 保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源流的來源 滿足中長(zhǎng)期居住者滿足中長(zhǎng)期居住者需求需求提升整體檔次提升整體檔次的有力手段的有力手段標(biāo)志性（尤其標(biāo)志性（尤其是對(duì)外地和外籍是對(duì)外地和外籍人士）人士） 實(shí)現(xiàn)較高的實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格銷售價(jià)格 保持項(xiàng)目形保持項(xiàng)目形象象 外向性較強(qiáng)的組成外向性較強(qiáng)的組成部分部分 可以塑造與其他項(xiàng)可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異目較大的差異 公寓為商業(yè)提供客公寓為商業(yè)提供客源源 公寓可能降低項(xiàng)目公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次整

48、體檔次 商業(yè)為寫字樓、酒商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套店和公寓提供配套 商業(yè)可能對(duì)公寓帶商業(yè)可能對(duì)公寓帶來負(fù)面影響來負(fù)面影響 酒店為公寓或者酒店為公寓或者辦公提供共享的服辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施務(wù)和配套設(shè)施 酒店可以提高項(xiàng)酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次目整體檔次 寫字樓為商業(yè)、寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在酒店和公寓帶來潛在客戶客戶 寫字樓可提高商寫字樓可提高商業(yè)整體檔次業(yè)整體檔次 寫字樓與酒店可寫字樓與酒店可共享大堂共享大堂商業(yè)商業(yè)公寓酒店酒店辦公辦公規(guī)劃設(shè)計(jì)整體構(gòu)思及原則規(guī)劃設(shè)計(jì)整體構(gòu)思及原則作為區(qū)域的標(biāo)志性建筑物標(biāo)志性建筑物，其形象及檔次要以高檔出現(xiàn)；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方面上需以前瞻性、特色

49、性、吸引性、合理性、科學(xué)性前瞻性、特色性、吸引性、合理性、科學(xué)性及成本成本等元素去考慮；同時(shí)需考慮部分面積作為補(bǔ)貼經(jīng)營(yíng)部分面積作為補(bǔ)貼經(jīng)營(yíng)及由開發(fā)商自行經(jīng)營(yíng)，引入大型能吸引大量人流的業(yè)態(tài)和知名品牌，使項(xiàng)目招商更為順利，令人流暢旺，以保證剩余物業(yè)的租金收益及資產(chǎn)升值潛力。合理分流人流、車流動(dòng)線合理分流人流、車流動(dòng)線鑒于本項(xiàng)目地塊形狀所限，應(yīng)考慮各業(yè)態(tài)組合、交通優(yōu)化規(guī)劃及局部特色景觀等因素、從而對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各區(qū)域的人流動(dòng)線進(jìn)行合理的分流。地塊二整體規(guī)劃地塊二整體規(guī)劃 裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)（4f+1f） 五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店 （20f） 頂級(jí)商務(wù)公寓頂級(jí)商務(wù)公寓 （34f） 5a 5a級(jí)智能寫字樓級(jí)智能寫字

50、樓 （43f43f）紅星商圈唯一紅星商圈唯一雙翼型雙子塔建筑雙翼型雙子塔建筑（200米限高）米限高）1、雙翼型雙子塔的造型風(fēng)格大、雙翼型雙子塔的造型風(fēng)格大氣沉穩(wěn)，塔形建筑猶如門戶，氣沉穩(wěn)，塔形建筑猶如門戶，象征該建筑融城象征該建筑融城cbd的門戶作的門戶作用。更是展翅高飛的巨鳥。項(xiàng)用。更是展翅高飛的巨鳥。項(xiàng)目整體的高端性、地標(biāo)性得以目整體的高端性、地標(biāo)性得以凸顯，供世人仰望。凸顯，供世人仰望。2、雙翼型雙子塔的造型使得酒、雙翼型雙子塔的造型使得酒店和寫字樓更加的統(tǒng)一。有呼店和寫字樓更加的統(tǒng)一。有呼應(yīng)而生的美感，互相提升其形應(yīng)而生的美感，互相提升其形象附加值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最高的價(jià)象附加值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最

51、高的價(jià)值！值！參考效果圖參考效果圖 五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店酒店主題定位酒店主題定位為長(zhǎng)株潭商務(wù)人士打造的五星級(jí)商務(wù)酒店 可引進(jìn)商務(wù)人士比較喜歡的品可引進(jìn)商務(wù)人士比較喜歡的品牌，如希爾頓商務(wù)酒店等牌，如希爾頓商務(wù)酒店等本項(xiàng)目酒店還將通過以下特色，達(dá)到差異化經(jīng)營(yíng)：本項(xiàng)目酒店還將通過以下特色，達(dá)到差異化經(jīng)營(yíng)： 1、占據(jù)長(zhǎng)株潭融城、占據(jù)長(zhǎng)株潭融城cbd中心地段，以五星級(jí)商務(wù)酒店與區(qū)內(nèi)其他酒店拉開差距；中心地段，以五星級(jí)商務(wù)酒店與區(qū)內(nèi)其他酒店拉開差距； 2、很多客戶判斷一個(gè)酒店是否高檔，先看其酒店建筑形態(tài)與外立面是否具有吸引力。、很多客戶判斷一個(gè)酒店是否高檔，先看其酒店建筑形態(tài)與外立面是否具有吸引力。所以

52、要通過絢麗的立面，大堂等公共空間硬件的升級(jí)設(shè)施，在形象與檔次上區(qū)分所以要通過絢麗的立面，大堂等公共空間硬件的升級(jí)設(shè)施，在形象與檔次上區(qū)分于其他酒店；于其他酒店； 3、加大酒店自身休閑娛樂配套設(shè)施，在軟件上以高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)水準(zhǔn)為客人提供服務(wù)；、加大酒店自身休閑娛樂配套設(shè)施，在軟件上以高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)水準(zhǔn)為客人提供服務(wù)； 4、與項(xiàng)目的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升酒店綜合形象。、與項(xiàng)目的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升酒店綜合形象。 5、與國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司合作，打造長(zhǎng)株潭融城、與國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司合作，打造長(zhǎng)株潭融城cbd高品質(zhì)酒店。（建高品質(zhì)酒店。（建議由世界排名前十位酒店管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)

53、管理議由世界排名前十位酒店管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理-希爾頓（北有喜來登，南有希希爾頓（北有喜來登，南有希爾頓）爾頓）酒店差異化經(jīng)營(yíng)酒店差異化經(jīng)營(yíng)功能分類及戶型設(shè)置定位功能分類及戶型設(shè)置定位功能分類功能分類客房部分預(yù)計(jì)占總建筑面積的75%，公用設(shè)施部分占總建筑面積的25%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。建議設(shè)置三種銷售戶型：建議設(shè)置三種銷售戶型：?jiǎn)伍g、雙套間、三套間。單間是一房一衛(wèi)一陽臺(tái)，帶一個(gè)小型的衣帽間。面積在40-60平方米，占60%雙套間設(shè)計(jì)為一房一廳一衛(wèi)加陽臺(tái)，面積在60-80平方

54、米，占25%；三套間設(shè)計(jì)是兩房一廳兩衛(wèi)加陽臺(tái)，面積在80-100平方米，占15%內(nèi)部裝飾定位內(nèi)部裝飾定位高端、有品位、舒適高端、有品位、舒適吧臺(tái)休息區(qū)休息區(qū)客房客房酒店生意好壞與酒店外觀外圍設(shè)計(jì)有著直接的關(guān)系，酒店生意好壞與酒店外觀外圍設(shè)計(jì)有著直接的關(guān)系，好的外觀設(shè)計(jì)實(shí)際上就是一個(gè)最有效，好的外觀設(shè)計(jì)實(shí)際上就是一個(gè)最有效，最持久、最廉價(jià)的廣告，最持久、最廉價(jià)的廣告，外觀設(shè)計(jì)上力求溫文典雅，溫馨浪漫，并加上適當(dāng)變化與創(chuàng)意。外觀設(shè)計(jì)上力求溫文典雅，溫馨浪漫，并加上適當(dāng)變化與創(chuàng)意。 其他附加值提升建議：其他附加值提升建議：特色：利用第5層的平臺(tái)，打造超級(jí)景觀陽臺(tái)，適合酒會(huì)等。 5a5a級(jí)智能寫字樓級(jí)

55、智能寫字樓融城cbd本項(xiàng)目高端產(chǎn)品面對(duì)的客戶群體為金字塔最上層的部份，高端產(chǎn)品面對(duì)的客戶群體為金字塔最上層的部份，往往對(duì)產(chǎn)品要求很高，如果能夠更好的滿足其潛在往往對(duì)產(chǎn)品要求很高，如果能夠更好的滿足其潛在需求，將會(huì)在營(yíng)銷上產(chǎn)生更多的賣點(diǎn)，增加產(chǎn)品的需求，將會(huì)在營(yíng)銷上產(chǎn)生更多的賣點(diǎn)，增加產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到立于市場(chǎng)領(lǐng)先的地位。競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到立于市場(chǎng)領(lǐng)先的地位。做為高端產(chǎn)品，必須要打造產(chǎn)品的高附加值做為高端產(chǎn)品，必須要打造產(chǎn)品的高附加值寫字樓主題定位寫字樓主題定位融城cbd首席智慧寫字樓甲級(jí)高端寫字樓層高基本為3.3-4.2米，有的高達(dá)4.5米本案建議標(biāo)準(zhǔn)層高4米4.2米，規(guī)劃20層左右。標(biāo)準(zhǔn)層高度建議

56、：1. 外立面：建筑形象、立面色彩、材料選擇2. 公共空間：大堂、電梯間、公共走道、衛(wèi)生間、架空層等3. 物業(yè)服務(wù)：聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)4. 硬件配置：電梯品牌，中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)等關(guān)鍵詞：簡(jiǎn)潔、氣派、商務(wù) 外立面等其他建議：甲級(jí)寫字樓規(guī)劃建議5a5a智能化標(biāo)準(zhǔn)智能化標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容詳細(xì)內(nèi)容詳細(xì)內(nèi)容樓宇自動(dòng)化樓宇自動(dòng)化變頻中央空調(diào)系統(tǒng)，送風(fēng)監(jiān)控系統(tǒng)；電梯群控系統(tǒng)；變電系統(tǒng)；照明控制系統(tǒng)； 可變冷媒流量空調(diào)系統(tǒng)，分戶獨(dú)立控制；電梯群控系統(tǒng)；變電系統(tǒng)；照明控制系統(tǒng)；公共廣播系統(tǒng)；三表自動(dòng)抄送系統(tǒng)消防自動(dòng)化消防自動(dòng)化火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)滅火系統(tǒng)；防排煙系統(tǒng)；無線滅火系統(tǒng)； 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及消防聯(lián)

57、動(dòng)控制系統(tǒng)；自動(dòng)噴淋系統(tǒng)；消火栓系統(tǒng)；防排煙系統(tǒng)；無線滅火系統(tǒng)；二氧化碳滅火系統(tǒng)保安自動(dòng)化保安自動(dòng)化停車場(chǎng)紅外限高定位；停車位顯示、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 保安監(jiān)控系統(tǒng)；報(bào)警寬頻系統(tǒng)；巡更系統(tǒng)通訊自動(dòng)化通訊自動(dòng)化寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)寬頻系統(tǒng)；共用有線電視系統(tǒng)；電信覆蓋系統(tǒng)辦公自動(dòng)化辦公自動(dòng)化物管自動(dòng)化；大屏幕信息電視墻等 會(huì)議中心系統(tǒng)；會(huì)議管理系統(tǒng)；電子布告管理系統(tǒng)；專業(yè)軟件物業(yè)管理系統(tǒng)寫字樓：寫字樓：5a智能化詳解智能化詳解智慧寫字樓必備的智能化系統(tǒng)引入知名物業(yè)管理公司，為甲級(jí)寫樓提供優(yōu)秀、可持續(xù)的發(fā)展護(hù)航引入知名物業(yè)管理公司，為甲級(jí)寫樓提供優(yōu)秀、可持續(xù)的發(fā)展護(hù)航立足

58、于眼前，服務(wù)未來立足于眼前，服務(wù)未來5a級(jí)智能寫字樓運(yùn)營(yíng)建議：級(jí)智能寫字樓運(yùn)營(yíng)建議：目前：以產(chǎn)品取勝目前：以產(chǎn)品取勝未來：以服務(wù)取勝未來：以服務(wù)取勝增加增加產(chǎn)品產(chǎn)品附加附加值值加大標(biāo)準(zhǔn)層層高加大標(biāo)準(zhǔn)層層高達(dá)到達(dá)到4 4米以上米以上5a5a智能化智能化引入高速引入高速智能電梯智能電梯增加公眾綠增加公眾綠化休閑場(chǎng)所化休閑場(chǎng)所市市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先先地地位位5 5星級(jí)酒店星級(jí)酒店大堂設(shè)計(jì)大堂設(shè)計(jì)有效的提高產(chǎn)品檔次與服務(wù)有效的提高寫字樓的形象與檔次為商務(wù)人士提供更舒適的辦公環(huán)境為商務(wù)人士提供更快捷服務(wù)為商務(wù)人士提高更大、更舒服的空間地塊一整體規(guī)劃地塊一整體規(guī)劃地塊一地塊一特色商業(yè)街特色商業(yè)街（4f+1f） 頂

59、級(jí)商務(wù)公寓頂級(jí)商務(wù)公寓 （24f） 頂級(jí)商務(wù)公寓頂級(jí)商務(wù)公寓 （24f）塔樓部分（塔樓部分（100米限高）米限高）長(zhǎng)沙首創(chuàng)長(zhǎng)沙首創(chuàng) 波浪型公寓群塔樓波浪型公寓群塔樓1、外形標(biāo)志性的特色設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)符號(hào)，使項(xiàng)目能易于識(shí)別。在市民和外來人士、外形標(biāo)志性的特色設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)符號(hào)，使項(xiàng)目能易于識(shí)別。在市民和外來人士心里留下深刻而鮮明易記的印象，這次要給長(zhǎng)株潭一次震撼性的地標(biāo)力作！心里留下深刻而鮮明易記的印象，這次要給長(zhǎng)株潭一次震撼性的地標(biāo)力作！2、波浪型的層次感，讓項(xiàng)目連續(xù)性完美承接，突顯出項(xiàng)目整體性。、波浪型的層次感，讓項(xiàng)目連續(xù)性完美承接，突顯出項(xiàng)目整體性。3、高超的設(shè)計(jì)，是高檔公寓附加值的體現(xiàn)所在，在產(chǎn)

60、品上令人著迷賞心悅目，、高超的設(shè)計(jì)，是高檔公寓附加值的體現(xiàn)所在，在產(chǎn)品上令人著迷賞心悅目，在營(yíng)銷上更能帶來噱頭，促進(jìn)銷售。在營(yíng)銷上更能帶來噱頭，促進(jìn)銷售。打造長(zhǎng)沙絕對(duì)首創(chuàng)的波浪型公寓群。主要有以下考慮：打造長(zhǎng)沙絕對(duì)首創(chuàng)的波浪型公寓群。主要有以下考慮：1 1、外立面建議、外立面建議長(zhǎng)沙首創(chuàng)長(zhǎng)沙首創(chuàng) 波浪型公寓塔樓波浪型公寓塔樓效果圖參考效果圖參考弧型立面風(fēng)格弧型立面風(fēng)格頂級(jí)商務(wù)公寓規(guī)劃建議頂級(jí)商務(wù)公寓規(guī)劃建議1 1、市場(chǎng)分析：立足市場(chǎng)基礎(chǔ)，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)分析：立足市場(chǎng)基礎(chǔ)，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)以50-80平米兩房和90-100平米小三房為區(qū)域供應(yīng)及成交主力，其中60-90平米產(chǎn)品去貨占推出