回遷房收入的核算

1、回遷房收入的核算(一)回遷房的概念 回遷房或拆遷安置房是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的政策標準，被拆遷人回遷，取得改造后新建的房屋?；剡w的新建房屋產(chǎn)權(quán)按經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)管理。 回遷房政策的一般規(guī)定如下： 拆除住宅房屋以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的，償還的建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價格結(jié)合成新結(jié)算結(jié)構(gòu)差價； 償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照評估的市場價格結(jié)算； 償還建筑面積超過原建筑面積的部分屬于安置標準內(nèi)的，按市人民政府頒布的上年房屋建安造價結(jié)算；超過安置標準的，按商品房價格結(jié)算。 (二)回遷房的賬務處理 回遷房視回遷方式、是否收取價

2、款以及收取價款性質(zhì)不同，采取不同的會計處理方式：如果不收取價款，回遷房發(fā)生的支出作為土地成本計人拆遷補償費用。此種情況屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，但其不具有商業(yè)實質(zhì)，因此，應當以換出資產(chǎn)的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入資產(chǎn)的成本，不確認損益。 收取價款的情況下，要根據(jù)合同約定具體判斷收取的價款是補償性的還是約定了一個較低銷售價格(價格高于成本低于市場售價)分別處理： (1)如果屬于以較低價格銷售的，按銷售業(yè)務處理。此情況因涉及大量的貨幣性資產(chǎn)，所以不屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，應按銷售業(yè)務處理。 (2)如果屬于補償性的，回遷房發(fā)生的建造成本和其他相關支出(包括稅金支出)作為土地成本計入拆遷補償費用，收

3、到的價款沖減上述成本支出。此種情況因為只涉及少量的貨幣性資產(chǎn)，所以也屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，與不收取價款的賬務處理基本相同。 通常情況，房地產(chǎn)企業(yè)建設回遷房是不收取價款的。以下舉例說明在不收取價款情況下，回遷房支出作為土地成本計入拆遷補償費的賬務處理過程。 【例68】 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)項目占地10000平方米，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬元，其中支付土地價款3500萬元，拆遷貨幣補償1500萬元。另外，在本項目中，需要按照1：1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房60套(平均每套150平方米)。推薦精選 開發(fā)項目分兩期進行建設。一期項目占地面積6000平方米，二期項目占地面積4000平方米。200

4、9年9月，完成一期12座500套75000平方米樓房建設，建安成本實際支出7000萬元(基礎設施費、公共配套設施費等暫不計)，一期有回遷房40套，剩余的20套回遷房在二期待建。假設一期房屋對外售價為3000元平方米。中聯(lián)公司根據(jù)有關原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，編制會計分錄如下： (1)支付貨幣性土地成本支出時。 土地成本貨幣性支出350015005000(萬元)借：生產(chǎn)成本土地征用及拆遷補償費 50000000 貸：銀行存款 50000000 (2)分攤已建回遷房建造成本時。 第一期回遷房40套建造支出7000÷75000×40×150560(萬元) 借：生產(chǎn)成本土地征

5、用及拆遷補償費 5600000 貸：生產(chǎn)成本建筑安裝工程費 5600000 (3)預提未建回遷房建造成本時。 第二期回遷房20套因未實際發(fā)生，為反映成本的完整性，按照預算成本或第一期成本預提入賬： 7000÷75000×20×150280(萬元) 借：生產(chǎn)成本土地征用及拆遷補償費 2800000 貸：應付賬款預提費用 2800000 (4)分配一期土地成本時。土地成本合計50005602805840(萬元)第一期分配土地成本5840÷(60004000)×60003504(萬元) 單位可售建筑面積土地成本35040000÷(75000

6、40×150)50783(元平方米)單位可售建筑面積建筑成本(700000005600000)÷(7500040×150)93333(元平方米)一期建安成本70005606440(萬元) 借：庫存商品一期 99440000 貸：生產(chǎn)成本土地征用及拆遷補償費 35040000 建筑安裝工程費 64400000 (5)結(jié)轉(zhuǎn)收入成本時。 一期銷售款(7500040×150)×0320700(萬元) 借：預收賬款 207000000 貸：主營業(yè)務收入 207000000 借：主營業(yè)務成本 99440000 貸：庫存商品一期 99440000 (三)回遷

7、房的稅務處理與會計處理的差異土地征用費和拆遷補償費構(gòu)成房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法(國稅發(fā)200931號)規(guī)定，土地征用及拆遷補償費支出是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、推薦精選回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 其中，直接以貨幣形式支付的成本支出，會計和稅務處理基本一致，而以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，由于其行為的特殊性，會計和稅務處

8、理有所不同，這種不同直接影響到開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的確認。1回遷房視同銷售的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中，拆遷補償主要有三種方式：即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合。其中產(chǎn)權(quán)調(diào)換就涉及回遷房問題，產(chǎn)權(quán)調(diào)換屬于房地產(chǎn)企業(yè)以自己的開發(fā)產(chǎn)品換取被拆遷人的土地使用權(quán)。企業(yè)所得稅稅務處理上，一般情況下作非貨幣性交易處理，即按“以物易物”處理，根據(jù)國稅發(fā)200931號文件的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。2回遷房

9、換入土地成本確認的規(guī)定對于非貨幣交易的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，同時涉及換入資產(chǎn)(土地)的計稅成本確認問題，國稅發(fā)200931號文件規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，按下列規(guī)定處理：換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品(包括首次分出的和以后應分出的)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值

10、和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。 【例69】 續(xù)上例，第一期會計成本為：單位可售建筑面積土地成本為50783元平方米，單位可售建筑面積建筑成本為93333元平方米。計算第一期商品房的計稅成本如下：推薦精選 第一期回遷房視同銷售處理，銷售收入為1800萬元(40×150×03)。本例中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接受土地使用權(quán)時，暫不確認計稅成本，第一期40套回遷房交付后，按照其公允價值，即視同銷售收入1800萬元計入土地計稅成本。 第二期20套回遷房因未建造且沒有公允價值，

11、不屬于國稅發(fā)200931號文件規(guī)定的可以預提的計稅成本，暫按成本為零計算。另外，根據(jù)國稅發(fā)-200931號文件的規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。這20套回遷房計稅成本可以在二期房產(chǎn)中直接列支，以后結(jié)算二期房產(chǎn)計稅成本時，不需要再調(diào)整一期的計稅成本。 該項目在第一期開發(fā)產(chǎn)品完工后，可以計入的計稅土地成本為：6800萬元(350015001800)。因為該項目分兩期開發(fā)，所以土地成本需要按照各期占地面積進行分配。第一期分配土地成本4080萬元6800÷(60004000)×600

12、0，單位可售建筑面積土地成本為544元平方米，單位可售建筑面積建筑成本為933(元平方米)。 以上計稅成本高于會計入賬成本，形成差異的原因可以歸納為：一是回遷房視同銷售的處理。二是以回遷房換取的土地使用權(quán)價值是否可以預提人賬的問題。假如在分配一期回遷房時，二期回遷房公允價值也能夠確定，則根據(jù)國稅發(fā)200931號文件的規(guī)定，可以將全部回遷房公允價值計人換取的土地計稅成本并再行分配推薦精選回遷房的會計處理與稅務分析大綱推薦精選1、案例- 會計處理與稅務分析2、對“交換是否具有商業(yè)實質(zhì)”和“公允價值的確定”進行分析3、細節(jié)問題的說明正文企業(yè)會計準則第7號-非貨幣資產(chǎn)交換規(guī)定：非貨幣性資產(chǎn)交

13、換，是指交易雙方主要以存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和長期股權(quán)投資等非貨幣性資產(chǎn)進行的交換。該交換不涉及或只涉及少量的貨幣性資產(chǎn)（即補價）。貨幣性資產(chǎn)，是指企業(yè)持有的貨幣資金和將以固定或可確定的金額收取的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、銀行存款、應收賬款和應收票據(jù)以及準備持有至到期的債券投資等。非貨幣性資產(chǎn)，是指貨幣性資產(chǎn)以外的資產(chǎn)。企業(yè)會計準則第7號-非貨幣資產(chǎn)交換應用指南規(guī)定：認定涉及少量貨幣性資產(chǎn)的交換為非貨幣性資產(chǎn)交換，通常以補價占整個資產(chǎn)交換金額的比例低于25%作為參考。以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，盡管其行為具有特殊性，但筆者認為其會計處理與稅務處理是相互聯(lián)系的，適用

14、上述企業(yè)會計準則第7號-非貨幣資產(chǎn)交換的規(guī)定，且在開發(fā)產(chǎn)品的會計成本與計稅成本有共同之處，現(xiàn)以案例分析如下一、案例A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項目占地10000，土地成本已發(fā)生貨幣性支出推薦精選5000萬元，其中支付土地價款5000萬元；另外，在本項目中，需要按照11的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房60套（平均每套150）。開發(fā)項目分兩期進行建設。一期項目占地面積6000，二期項目占地面積4000。2009年9月，完成一期12座500套75000樓房建設，建安成本實際支出7000萬元（基礎設施費、公共配套設施費等暫不計），一期有回遷房40套，剩余的20套回遷房在二期待建。假設一期房屋對外售價為3000元/。

15、請確定第一期完工開發(fā)產(chǎn)品的會計成本和計稅成本（本例不考慮補價與相關稅費）。1、支付土地出讓金與發(fā)生的建筑支出借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費5000萬貸：銀行存款5000萬借：開發(fā)成本-建筑安裝費7000萬貸：銀行存款7000萬2、第一期回遷房40套與土地成本的賬務處理根據(jù)題目所示，其交換行為符合企業(yè)會計準則第7號-非貨幣資產(chǎn)交換規(guī)定，假設該交換具有商業(yè)實質(zhì)，且換入換出資產(chǎn)的公允價值能夠可靠計量，則“應當以換出資產(chǎn)的公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產(chǎn)的成本”推薦精選換出資產(chǎn) =A公司建造的商品房換入資產(chǎn) = 被拆遷戶的房產(chǎn) = 土地征用及

16、拆遷補償需要支出的費用在交付該40套商品房給被拆遷戶時，可做如下會計處理：借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費1800萬貸：主營業(yè)務收入1800萬（40×150×3000）3、為反映成本的完整，按照第一期項目銷售單價預提土地成本借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費900萬貸：預計成本-土地征用及拆遷補償費900萬（20×150×3000）4、土地成本合計：5000+1800+900=7700萬元。第一期項目應分配土地成本：7700÷10000×6000=4620萬元單位可售建筑面積土地成本：推薦精選4620÷75000=616元

17、/m²單位可售建筑面積建筑成本：7000÷75000=933.33元/m²5、第一期開發(fā)產(chǎn)品的會計成本借：開發(fā)產(chǎn)品-一期11620萬貸：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費4620    開發(fā)成本-建筑安裝工程費70006、結(jié)轉(zhuǎn)換出40套開發(fā)產(chǎn)品的主營業(yè)務成本借：主營業(yè)務成本-40套929.6萬貸：開發(fā)產(chǎn)品-一期929.6萬（11620÷75000×40×150）7、換入資產(chǎn)計稅成本的分析第一期開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本是否與會計成本一致？答案是肯定的。以換出商品房的公允價值來確定換入資產(chǎn)的計稅成本，且

18、可按此成本做為企業(yè)所得稅、土地增值稅的扣除項目，理由如下：推薦精選第一，以換出商品房的公允價值來確定換入土地的計稅成本可以真實反映企業(yè)流出資產(chǎn)的真實價值；第二，換入資產(chǎn)的計稅成本有合法、有效的憑證支撐。A公司換出的商品房需要開具發(fā)票給被拆遷戶，以A公司開具的發(fā)票作為合法有效憑證；或者，由被拆遷戶向主管稅務機關申請代開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，開具發(fā)票的金額等于A公司換出的商品房公允價值。如此，則可以換出商品房的公允價值來確定換入資產(chǎn)的計稅成本，在做企業(yè)所得稅匯算清繳、土地增值稅清算時可將此成本列為扣除項目。二、交換是否具有商業(yè)實質(zhì)與公允價值概念的分析對于“沒有商業(yè)實質(zhì)，或換入換出資產(chǎn)的公允價值不能夠可靠

19、計量的情況下”的賬務處理，在對“什么樣的交換具有商業(yè)實質(zhì)”與“公允價值的確認”進行分析后，筆者得出的結(jié)論是不存在這種情況，理由如下：1、什么樣的交換具有商業(yè)實質(zhì)企業(yè)會計準則第7 號非貨幣性資產(chǎn)交換第四條：“滿足下列條件之一的非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實質(zhì)：（一）換入資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量在風險、時間和金額方面與換出資產(chǎn)顯著不同。（二）換入資產(chǎn)與換出資產(chǎn)的預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值不同，且其差額與換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的公允價值相比是重大的?！庇捎谥挥信c被拆遷戶達成一致情況下，才可以繼續(xù)后面的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售事宜；且一般情況下被拆遷戶與房地產(chǎn)公司為相互對立的雙方，因此上述非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實質(zhì)。推薦精選2、公