和融地產(chǎn)鹽城高新區(qū)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位93p

1、 new visual angel2010-6-32010-6-3和融地產(chǎn)鹽城高新區(qū)項(xiàng)目和融地產(chǎn)鹽城高新區(qū)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位new visual angel謹(jǐn)呈：鹽城和融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：鹽城和融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2本次報(bào)告思路本次報(bào)告思路上次結(jié)論回顧案例借鑒深圳萬科城高成金水灣花園產(chǎn)品定位建議別墅類產(chǎn)品定位洋房類產(chǎn)品定位整體產(chǎn)品定位啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議建筑風(fēng)格園林景觀智能化設(shè)施核心展示區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新附件 華銳風(fēng)電產(chǎn)業(yè)園分析 3上次結(jié)論回顧上次結(jié)論回顧 4基于項(xiàng)目理解的swot分析優(yōu)勢（strengths）劣勢（weaknesses）1.項(xiàng)目總占地近500畝，規(guī)

2、模大，規(guī)模優(yōu)勢顯著2. .地塊內(nèi)部用地屬性完備，配套規(guī)劃完善3.地塊較為方整，便于開發(fā)1現(xiàn)狀不佳，教育及生活配套缺失2周邊區(qū)域認(rèn)知度低，周邊環(huán)境較差，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)高3形象有待時(shí)日，客戶導(dǎo)入能力差機(jī)會(huì)（opportunities）s-o：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)w-o：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢1.區(qū)域內(nèi)內(nèi)設(shè)施目前已經(jīng)進(jìn)入建設(shè)階段，區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施將逐步完善2.高新區(qū)規(guī)劃有大型水庫生態(tài)園，為政府重點(diǎn)打造的旅游區(qū)域3.項(xiàng)目緊鄰科技孵化中心，為高新區(qū)核心區(qū)域，是項(xiàng)目的一大優(yōu)勢。4.項(xiàng)目位于四縱四橫處，交通通達(dá)性較好1.以產(chǎn)品品質(zhì)為基礎(chǔ)，將項(xiàng)目打造成為鹽城標(biāo)桿項(xiàng)目；樹立項(xiàng)目的高品質(zhì)形象。2充分利用項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢，主打教育

3、地產(chǎn)，將教育作為項(xiàng)目的一大引擎1.借助區(qū)域規(guī)劃，規(guī)避項(xiàng)目配套不足2利用片區(qū)市場空白，憑借項(xiàng)目優(yōu)勢與周邊區(qū)域項(xiàng)目形成差異化，在產(chǎn)品和價(jià)格上走上升曲線。威脅（threats）s-t：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅w-t：減小劣勢，避免威脅1.區(qū)域房地產(chǎn)市場尚待成長，客戶支持有限2.未來鹽城市房地產(chǎn)供應(yīng)巨大，市場競爭激烈3.項(xiàng)目價(jià)值的打造還需時(shí)日，開發(fā)周期長，不利于取得競爭優(yōu)勢，占據(jù)市場主導(dǎo)1.建議項(xiàng)目首期開發(fā)高端物業(yè)，打造未來市場內(nèi)獨(dú)立的，高端型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目2.避開市場的同質(zhì)競爭，在產(chǎn)品上走差異化的競爭路線。1.加快項(xiàng)目周邊配套建設(shè)，提升區(qū)域的宜居度2聯(lián)合政府對(duì)片區(qū)進(jìn)行大規(guī)模炒作，提升區(qū)域的認(rèn)可度，擴(kuò)充客戶群

4、體一、項(xiàng)目優(yōu)勢和機(jī)會(huì):區(qū)域發(fā)展前景好、區(qū)域景觀資源豐富、交通規(guī)劃好二、項(xiàng)目劣勢和威脅:工業(yè)區(qū)、市場成熟度低、客戶認(rèn)知度低項(xiàng)目理解 5在城市非主流發(fā)展方向的陌生產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在配套缺失的情況下，如何挖掘和打造項(xiàng)目核心價(jià)值力體系，持續(xù)導(dǎo)入客戶，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目及企業(yè)預(yù)期目標(biāo)？價(jià)值實(shí)現(xiàn)角度項(xiàng)目體量較大，如何打造優(yōu)山美地升級(jí)版，提升項(xiàng)目形象如何使項(xiàng)目的開發(fā)與高新區(qū)建設(shè)最大程度相得益彰，互為促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)最大收益客戶導(dǎo)入角度如何建立項(xiàng)目的引擎，導(dǎo)入客戶，增加項(xiàng)目人氣如何保證項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)時(shí)序，保證在項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程中對(duì)客戶形成持續(xù)的吸引力改善運(yùn)營角度市場容量小，去化周期長，如何縮短去化周期項(xiàng)目形象如何樹立，產(chǎn)品細(xì)節(jié)如何打

5、造如何建立項(xiàng)目的引擎，導(dǎo)入客戶，增加項(xiàng)目人氣如何保證項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)時(shí)序，保證在項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程中對(duì)客戶形成持續(xù)的吸引力打造項(xiàng)目價(jià)值持續(xù)導(dǎo)入客戶快速去化在城市非主流發(fā)展方向的陌生產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在配套缺失的情況下，如何挖掘和打造項(xiàng)目核心價(jià)值力體系，持續(xù)導(dǎo)入客戶，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目及企業(yè)預(yù)期目標(biāo)？核心問題梳理核心問題梳理 6核心問題解決方向二、客戶演變趨勢研究：以此明確項(xiàng)目運(yùn)營期間的客戶構(gòu)成演變?nèi)?、針?duì)客戶演變趨勢以及分階段客戶特征需求來打造項(xiàng)目的核心價(jià)值力體系一、區(qū)域價(jià)值研判四、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營策略在城市非主流發(fā)展方向的陌生產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在配套缺失的情況下，如何挖掘和打造項(xiàng)目核心價(jià)值力體系，持續(xù)導(dǎo)入客戶，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目及企

6、業(yè)預(yù)期目標(biāo)？ 7根據(jù)政府“建區(qū)”與“造城”并重的原則，可以預(yù)見未來4-5年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)各種生活配套將逐步成熟，區(qū)域具備支撐本項(xiàng)目發(fā)展中高端產(chǎn)品的背景條件“建區(qū)”與“造城”并重，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)未來各種配套將逐步完善；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始逐步成型，未來將帶來大量的中高端產(chǎn)業(yè)人群導(dǎo)入；n高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的各種生活配套逐漸完善，區(qū)域發(fā)展支持本項(xiàng)目發(fā)展中高端產(chǎn)品；n同時(shí)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)背景下，區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)將帶來大量中高端產(chǎn)業(yè)人口，中高收入技術(shù)人員與管理者成為購房主力。一方面一方面另一方面另一方面區(qū)域良好發(fā)展背景成為本項(xiàng)目發(fā)展中高端產(chǎn)品的重要基礎(chǔ)根據(jù)產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展演化規(guī)律，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)目前正由初步

7、建設(shè)期向全面建設(shè)轉(zhuǎn)變，居住的高端價(jià)值開始逐步顯現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)律 8客戶演變鹽城客戶結(jié)構(gòu)性分析小結(jié)：未來5年，品質(zhì)改善類需求機(jī)會(huì)明顯；15年之后首置、首改需求機(jī)會(huì)明顯，會(huì)有大幅度的增長時(shí)間項(xiàng)目需求2010年-2015年品質(zhì)改善需求為主2015年或2015年后首置、首改需求為主在明確未來幾年項(xiàng)目客戶的演變趨勢和結(jié)構(gòu)后，我們需分客戶類型來梳理其特征及需求，以對(duì)項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力體系以及產(chǎn)品定位做出指導(dǎo) 9方案一之下的核心驅(qū)動(dòng)力體系分析小結(jié)項(xiàng)目核心驅(qū)項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力體系動(dòng)力體系一個(gè)主題：以國際雙語幼兒園為驅(qū)動(dòng)的一個(gè)主題：以國際雙語幼兒園為驅(qū)動(dòng)的教育地產(chǎn)教育地產(chǎn)一個(gè)價(jià)值標(biāo)桿：以聯(lián)排和洋房為項(xiàng)目的一個(gè)價(jià)值標(biāo)桿

8、：以聯(lián)排和洋房為項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)桿，帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值和形產(chǎn)品價(jià)值標(biāo)桿，帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)值和形象提升象提升一個(gè)生活配套：高新區(qū)的商業(yè)中心（立一個(gè)生活配套：高新區(qū)的商業(yè)中心（立足社區(qū)、輻射區(qū)域，規(guī)模在足社區(qū)、輻射區(qū)域，規(guī)模在2.52.5萬左右）萬左右）價(jià)值引擎：提升價(jià)值引擎：提升項(xiàng)目形象和價(jià)值項(xiàng)目形象和價(jià)值人氣引擎：持續(xù)人氣引擎：持續(xù)導(dǎo)入客戶導(dǎo)入客戶項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)體系小結(jié) 10項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目形象定位 把本項(xiàng)目打造成把本項(xiàng)目打造成引領(lǐng)高新區(qū)，以教育為核心配套,商業(yè)為核心的低密度國際人文社區(qū)方案一之下的整體定位 1111年12年13年14年15年16年17年18年時(shí)間時(shí)間需求需求主要客戶特征主要客戶特征

9、2010年-2015年品質(zhì)改善需求一、主要集中在鹽都、亭湖和郊縣二、以私營業(yè)主、公務(wù)員、商業(yè)、金融為主三、以中高層次客戶為主四、環(huán)境、教育、配套、開發(fā)商品牌是其主要關(guān)注點(diǎn)五、面積需求集中在120-140平米，140平米以上占比也較大2015年或2015年后首置、首改需求一、主要集中在鹽都區(qū)和亭湖區(qū)二、年齡層次偏輕，以一般上班族為主三、面積需求集中在80-100平米兩房和100-130平米三房四、地段、價(jià)格、教育、配套是其主要關(guān)注點(diǎn)五、承受單價(jià)在3000-4500元，總價(jià)20-40萬六、置業(yè)目的以自住為主方案一之下的整體定位客戶定位品質(zhì)改善型客戶品質(zhì)改善型客戶首置首改客戶首置首改客戶 12期數(shù)建

10、筑面積（萬方）聯(lián)排別墅建筑面積洋房建筑面積高層建筑面積商業(yè)建筑面積會(huì)所建筑面積幼兒園建筑面積期12.80 2.50 0.30 期27.70 5.002.000.400.30期311.40 2.508.000.90期413.2012.001.20合計(jì)合計(jì)35.1035.1010.0010.0010.0010.0012.0012.002.502.500.300.300.300.30方案一之下的整體定位產(chǎn)品定位 13價(jià)格定位價(jià)格定位方案一之下的整體定位由于該方案采用的是低密度最大化，鑒于項(xiàng)目的高檔品質(zhì)，故我們對(duì)上由于該方案采用的是低密度最大化，鑒于項(xiàng)目的高檔品質(zhì)，故我們對(duì)上一次匯報(bào)的定價(jià)進(jìn)行了調(diào)整，

11、分別為：一次匯報(bào)的定價(jià)進(jìn)行了調(diào)整，分別為：方案一方案一聯(lián)排：聯(lián)排：7000元元/洋房：洋房：5000元元/高層高層 ：4000元元/商業(yè)：商業(yè)：6000元元/ 14案例借鑒 15案例選取的標(biāo)準(zhǔn)：案例選取的標(biāo)準(zhǔn)：城市非主流發(fā)展方向陌生工業(yè)園區(qū)內(nèi)配套缺失超大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)萬科城萬科城案例選取的標(biāo)準(zhǔn)：案例選取的標(biāo)準(zhǔn)：鹽城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)區(qū)域形象較低 產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)豐富 超大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)高成金水灣花園高成金水灣花園選取案例選取案例 16深圳萬科城萬科城整體規(guī)劃效果圖 17項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱深圳萬科城規(guī)劃人口規(guī)劃人口1.29萬總用地面積總用地面積 600畝總總建筑面建筑面積積 437670平方米容積率容積

12、率1.1綠綠化率化率30%開發(fā)商開發(fā)商深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)美國sandybabckck設(shè)計(jì)事務(wù)所建筑類型建筑類型townhouse、寬景house、情景花園洋房、透天小高層、loft、別墅區(qū)域位置區(qū)域位置深龍崗區(qū)坂雪崗大道與貝爾路交界處、坂雪崗高科技區(qū)華為基地對(duì)面關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞低密度、親地、townhouse一期：一期：總建筑面積10.31萬，主要建筑類型為多層（洋房）、小高層、townhouse二期二期: :占地面積9.8萬，總建筑面積10.1萬，主要建筑類型為別墅、多層（洋房）三期三期:占地面積14萬，建筑面積19萬，主要建筑類型為聯(lián)排別墅、多層（洋房）、小高層四期御水灣

13、四期御水灣：占地面積9萬，建筑面積約12萬， 主要建筑形態(tài)為別墅和高層 深圳萬科城萬科城依地勢高低設(shè)計(jì)成為低密度的別墅大城，建筑風(fēng)格糅合了西班牙和地中海建筑的精華，為深圳首創(chuàng)的親地別墅社區(qū)，社區(qū)絕大多數(shù)建筑以多層為主，少量高層點(diǎn)綴其中萬科城項(xiàng)目概況萬科城項(xiàng)目概況項(xiàng)目分四期開發(fā)，分別為項(xiàng)目分四期開發(fā)，分別為 18萬科城各物業(yè)類型萬科城各物業(yè)類型萬科城洋房類產(chǎn)品分為兩大類一類為4層舒適性洋房， 一層、二層采用層層退臺(tái)的方式，三四層為復(fù)式，以大戶型為主，面積集中于135-150的三房和180-210的復(fù)式；另一類為緊湊型洋房，也采取層層退臺(tái)的方式，主要以5層和6層多層為主，面積為70-130的兩房、

14、三房。產(chǎn)品類別產(chǎn)品類別套數(shù)套數(shù)面積面積21棟雙拼4210841.593棟聯(lián)排599112542.6洋房36棟4層56889052.4411棟6層、2棟5層75173154.543棟3層loft886137.332棟11層16715159.14棟18層54264302.471棟21層50922045.541棟28層、1棟31層、3棟32層67785824.05萬科城整體產(chǎn)品物業(yè)類型較為豐富，涵蓋別墅、洋房、小高層、高層和酒店式公寓別墅類產(chǎn)品以雙拼和聯(lián)排為主，供應(yīng)比率為1：10；洋房類產(chǎn)品分兩大類，緊湊型洋房和舒適性洋房供應(yīng)比率約為1：1.2；別墅和洋房類產(chǎn)品供應(yīng)面積比率約為1：1.3深圳萬科城

15、19萬科城一期產(chǎn)品配比萬科城一期產(chǎn)品配比產(chǎn)品類別套數(shù)（套）面積（）38棟聯(lián)排31054075.3816棟4層洋房27042443.44棟18層54264302.471棟21層50922045.54產(chǎn)品類別套數(shù)（套）面積（）13棟雙拼266858.633棟聯(lián)排13128654.141棟28層、1棟31層、3棟32層67785824.05萬科城二期產(chǎn)品配比萬科城二期產(chǎn)品配比萬科城三期產(chǎn)品配比萬科城三期產(chǎn)品配比萬科城四期產(chǎn)品配比萬科城四期產(chǎn)品配比深圳萬科城別墅產(chǎn)品貫穿項(xiàng)目整個(gè)銷售周期，每期均有供應(yīng)，以此不斷強(qiáng)化項(xiàng)目高度品質(zhì)；洋房類產(chǎn)品主要在項(xiàng)目前三期供應(yīng)，四期以大量高層產(chǎn)品為主；酒店式公寓在項(xiàng)目第三

16、期供應(yīng)產(chǎn)品類別套數(shù)面積（）4棟雙拼81965.918棟聯(lián)排358005.29洋房10棟4層14222225.835棟6層28628022.973棟3層loft886137.332棟11層16715159.1產(chǎn)品類別套數(shù)（套）面積（）4棟雙拼82016.9914棟聯(lián)排12321807.75洋房10棟4層15624383.216棟6層、2棟5層46545131.57 20萬科城一期產(chǎn)品配比表萬科城一期產(chǎn)品配比表萬科城一期產(chǎn)品相對(duì)較為豐富，別墅、洋房和小高層均有涉足，別墅類產(chǎn)品中，雙拼和聯(lián)排面積比率約為2：8；別墅和洋房類面積供應(yīng)比率約為1：5，別墅和洋房的面積互為補(bǔ)充，避免了產(chǎn)品間的內(nèi)部競爭產(chǎn)品類

17、別產(chǎn)品類別套數(shù)套數(shù)面積面積主要面積段主要面積段房型房型4棟雙拼81965.91230-270雙拼8棟聯(lián)排358005.29210-240聯(lián)排洋房10棟4層14222225.83135-210三房、復(fù)式5棟6層28628022.9770-135兩房、三房3棟3層loft886137.3360+20二房2棟11層16715159.170-120三房萬科城一期供應(yīng)住宅面積為8.15萬，其中別墅和洋房類產(chǎn)品供應(yīng)便達(dá)6.02萬；本期洋房供應(yīng)體量較大，達(dá)到了5萬，舒適性和緊湊型洋房比率為1：1.25；推出的2棟小高層產(chǎn)品，面積以70-100的緊湊型兩房、三房為主，具有試探市場的作用；面積以3層loft產(chǎn)品

18、主要源于該樓棟一層為底商，故二層、三層設(shè)計(jì)為loft，兼具有居住和儲(chǔ)藏的功能。深圳萬科城 21萬科城借鑒意義萬科城借鑒意義郊區(qū)大盤中，別墅、洋房類產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)均有涉及，不能厚此薄彼，且各物業(yè)類型應(yīng)當(dāng)分組團(tuán)開發(fā)；別墅、洋房類產(chǎn)品面積段應(yīng)盡可能分開，避免產(chǎn)品內(nèi)部之間的競爭；為爭取客戶最大化，洋房類產(chǎn)品也應(yīng)當(dāng)分開，緊湊型洋房和舒適性洋房應(yīng)均有布置，以滿足不同客戶需求，洋房為后期產(chǎn)品過渡提供客戶依據(jù)；為提升項(xiàng)目形象，別墅類產(chǎn)品盡量貫穿項(xiàng)目整個(gè)銷售周期；每一期以一種產(chǎn)品為主，其他產(chǎn)品為輔，同類產(chǎn)品的推售也要有側(cè)重點(diǎn)；在低密度最大化郊區(qū)大盤中，可利用酒店式公寓平抑項(xiàng)目容積率。深圳萬科城總結(jié) 22高成金水灣花園

19、1 1期多層期多層聯(lián)排、聯(lián)排、疊加疊加獨(dú)棟、獨(dú)棟、雙拼雙拼多層多層2棟小高層棟小高層4棟高層棟高層高成金水灣花園整體規(guī)劃效果圖 23項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱高成金水灣花園總戶數(shù)總戶數(shù)2803總用地面積總用地面積 17.04萬總總建筑面建筑面積積 25萬容積率容積率1.44綠綠化率化率35%開發(fā)商開發(fā)商鹽城市高成房地產(chǎn)有限公司建筑類型建筑類型聯(lián)排、雙拼、疊加、多層、小高層、高層區(qū)域位置區(qū)域位置鹽城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文港南路101號(hào)關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞低密度、配套2005200520062006200720072008200820092009本年推多層+聯(lián)排，共推4.09萬7棟6層多層，3.39萬6棟聯(lián)排，7024本年

20、推多層+聯(lián)排+小高層，共推7.48萬11棟7層多層，5.2萬8棟聯(lián)排，1.32萬1棟10層小高層，9552本年推多層+聯(lián)排+雙拼+獨(dú)棟，共推7.01萬1棟6層，15棟7層多層，5.8萬2棟聯(lián)排，38254棟雙拼，215321棟獨(dú)棟，61442棟9層小高層，1.13萬4棟19層小高層，5.2萬高成金水灣花園高成金水灣花園高成金水灣花園項(xiàng)目概況高成金水灣花園項(xiàng)目概況鹽城市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)早期25萬規(guī)模大盤，2005年面市，產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)豐富，涵蓋別墅、多層、小高層和高層，社區(qū)絕大多數(shù)建筑以多層為主，僅有少量高層項(xiàng)目高成金水灣花園 24類型類型棟數(shù)棟數(shù)面積面積套數(shù)套數(shù)面積段面積段別墅獨(dú)棟21棟6144.22

21、1290-300雙拼4棟2153.68270聯(lián)排13棟16427.780170-240疊加3棟7612.147140-190多層6層8棟36797.225080-1407層26棟10707792490-140小高層9層2棟11317.6106110-13510層1層9551.76495-120高層19層4棟52029.556490-140高成金水灣花園各物業(yè)類型高成金水灣花園各物業(yè)類型鹽城高成金水灣花園各物業(yè)形態(tài)較為豐富，包含別墅、多層、小高層、高層，主要以多層產(chǎn)品為主別墅類產(chǎn)品供應(yīng)為3.23萬，多層類產(chǎn)品供應(yīng)14.39萬，別墅和多層供應(yīng)面積比率為1：4.4別墅類產(chǎn)品中，以聯(lián)排為主，獨(dú)棟、雙拼

22、、聯(lián)排、疊加各面積供應(yīng)比約為3：1：8：4別墅類產(chǎn)品中，各物業(yè)類型面積段交叉相對(duì)較少，避免了內(nèi)部產(chǎn)品間的競爭高成金水灣花園 25高成金水灣花園借鑒意義高成金水灣花園借鑒意義各物業(yè)類型應(yīng)當(dāng)分組團(tuán)開發(fā)，形成積聚效益，也能充分展現(xiàn)項(xiàng)目形象；別墅類產(chǎn)品面積段應(yīng)盡可能分開，避免產(chǎn)品內(nèi)部之間的競爭；別墅、多層、小高層、高層產(chǎn)品推出時(shí)間順序迎合客戶心理需求，高層產(chǎn)品盡量后期供應(yīng)，以減少客戶對(duì)高層產(chǎn)品抗性；前期以多層及低密度產(chǎn)品入市，提升項(xiàng)目形象，后期快速去化高層產(chǎn)品。高成金水灣花園案例總結(jié) 26產(chǎn)品定位建議 27產(chǎn)品定位建議的總體思路產(chǎn)品定位建議的總體思路產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位建建議議啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位

23、別墅類產(chǎn)品定位別墅類產(chǎn)品定位洋房類產(chǎn)品定位洋房類產(chǎn)品定位產(chǎn)品整體定位產(chǎn)品整體定位 28產(chǎn)品定位建議別墅類產(chǎn)品定位別墅類產(chǎn)品定位 29開發(fā)商：鹽城中體地產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：英國歐墨oum建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司園林設(shè)計(jì)：美國易道edaw項(xiàng)目地址：鹽城大洋灣風(fēng)景區(qū)占地面積：200畝建筑面積：81000容積率：0.6產(chǎn)品類別：聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟總戶數(shù)：400主力面積：聯(lián)排140-220 雙拼220-260中體地產(chǎn)開發(fā)，0.6超低容積率，依托大洋灣風(fēng)景區(qū)景觀資源優(yōu)勢，以中式徽派風(fēng)格為主，目前項(xiàng)目前三期已經(jīng)銷售完畢，四期正在建設(shè)中奧林匹克花園4期期30000平米，聯(lián)排200-3003 3期期5000，四聯(lián)排

24、，輔以雙拼，160-2602 2期期2萬，四聯(lián)排，輔以雙拼，160-2601 1期期20000平米5 5期期6000平米，13棟獨(dú)棟，300-600 302007200720082008奧林匹克花園奧林匹克花園共推32棟別墅，2.24萬23棟聯(lián)排，178189棟雙拼，4555聯(lián)排為4聯(lián)92戶雙拼18戶共推10棟別墅，62476棟聯(lián)排，4329.54棟雙拼，1918聯(lián)排為4聯(lián)24戶雙拼8戶項(xiàng)目從2005年面市至今，僅去化4.5萬，即使在2009市場形式較好的情況下，年去化量也僅為1.36萬2009年，奧林匹克花園別墅去化5套/月，進(jìn)入2010年后，由于可售量較少，使得成交去化緩慢奧林匹克花園 3

25、1從鹽城別墅類產(chǎn)品的成交來看，多為經(jīng)濟(jì)型別墅，面積相對(duì)較小，聯(lián)排月均去化從鹽城別墅類產(chǎn)品的成交來看，多為經(jīng)濟(jì)型別墅，面積相對(duì)較小，聯(lián)排月均去化2套套/月，獨(dú)棟月，獨(dú)棟1套套/3月，雙拼月，雙拼1套套/2月月鹽城別墅項(xiàng)目去化情況鹽城別墅項(xiàng)目去化情況依云香溪依云香溪月湖花城月湖花城八菱華莊八菱華莊項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址鹽城市世紀(jì)大道西路 鹽馬路與世紀(jì)大道交界處 要環(huán)路與青年路交匯處 開盤時(shí)間開盤時(shí)間2009年12月20072003銷售報(bào)價(jià)銷售報(bào)價(jià) （元（元/m2/m2）7000售罄7500推案套數(shù)推案套數(shù)聯(lián)排11套獨(dú)棟8套雙拼10套獨(dú)棟36套疊加5套獨(dú)棟50套（規(guī)劃）聯(lián)排132套獨(dú)棟20棟雙拼48套面積

26、段（面積段（m2m2）聯(lián)排180-250獨(dú)棟280、365疊加180220獨(dú)幢330500雙拼260聯(lián)排200-270去化套數(shù)去化套數(shù)聯(lián)排3套獨(dú)棟1套雙拼10套獨(dú)棟36套疊加5套聯(lián)排132套獨(dú)棟20棟雙拼48套月均去化月均去化 （套（套/ /月）月）聯(lián)排1套/月獨(dú)棟1套/3月/聯(lián)排2套/月獨(dú)棟1套/3月雙拼1套/2月主力去化面積主力去化面積180-200/200-220主力去化總價(jià)區(qū)間主力去化總價(jià)區(qū)間100-140萬/150-200萬別墅類物業(yè)去化狀況 32項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱類型類型面積（）面積（）套數(shù)套數(shù)預(yù)計(jì)上市時(shí)間預(yù)計(jì)上市時(shí)間奧林匹克花園聯(lián)排30000/2010-2011獨(dú)棟60001320

27、12年后月湖花城獨(dú)2012未來鹽城市別墅市場供應(yīng)主要以奧林匹克花園和月湖花城為主，總供應(yīng)量在未來鹽城市別墅市場供應(yīng)主要以奧林匹克花園和月湖花城為主，總供應(yīng)量在5.1萬萬左右，其中奧林匹克花園聯(lián)排左右，其中奧林匹克花園聯(lián)排3萬預(yù)計(jì)在萬預(yù)計(jì)在2010-2011年集中供應(yīng)，而月湖花城最早年集中供應(yīng)，而月湖花城最早在在2011年供應(yīng)年供應(yīng)未來鹽城別墅類產(chǎn)品供應(yīng)一覽表未來鹽城別墅類產(chǎn)品供應(yīng)一覽表未來別墅類物業(yè)供應(yīng) 33根據(jù)鹽城低密物業(yè)市場的表現(xiàn)來看，本案別墅產(chǎn)品體量設(shè)定為10萬方，其中聯(lián)排8.5萬，雙拼1.5萬各物業(yè)類型體量確定原則:一、對(duì)比鹽城平均去化速度來確定本項(xiàng)目預(yù)期去化

28、量二、根據(jù)客戶演變趨勢分析，低密度產(chǎn)品總體去化周期在5年奧林匹克花園高成金水灣花園依云香溪八菱華莊占地面積13.5萬17.04萬5.36萬/建筑面積8.1萬25萬8.45萬10萬容積率0.61.441.58/產(chǎn)品類型聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、疊加、多層、小高層、高層 聯(lián)排、獨(dú)棟、小高層、高層聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、高層戶型面積聯(lián)排150-240雙拼250-260聯(lián)排170-240雙拼270獨(dú)棟290-300疊加140-190聯(lián)排180-200獨(dú)棟280、365聯(lián)排雙拼獨(dú)棟銷售狀況聯(lián)排5套/月雙拼1套/2月聯(lián)排4套/月雙拼1套/3月獨(dú)棟1套/1月聯(lián)排1套/月獨(dú)棟1套/3月聯(lián)排2套/月獨(dú)棟1套/

29、3月雙拼1套/2月由于該項(xiàng)目并沒有十分優(yōu)勢的景觀資源，不建議設(shè)計(jì)獨(dú)棟產(chǎn)品由于該項(xiàng)目并沒有十分優(yōu)勢的景觀資源，不建議設(shè)計(jì)獨(dú)棟產(chǎn)品同時(shí)鑒于和融較強(qiáng)的產(chǎn)品打造能力，確定該項(xiàng)目去化聯(lián)排同時(shí)鑒于和融較強(qiáng)的產(chǎn)品打造能力，確定該項(xiàng)目去化聯(lián)排7 7套套/ /月，雙拼月，雙拼1 1套套/ /月（其中聯(lián)排按照平均月（其中聯(lián)排按照平均200200/ /套，雙拼按照套，雙拼按照250250/ /套計(jì)算）套計(jì)算）鹽城別墅類產(chǎn)品去化狀況表鹽城別墅類產(chǎn)品去化狀況表別墅類物業(yè)定位 34產(chǎn)品定位建議洋房類產(chǎn)品定位洋房類產(chǎn)品定位 35目前鹽城市洋房類產(chǎn)品較為稀缺，也無大規(guī)模洋房社區(qū)市場在售洋房僅有朗地英郡項(xiàng)目，其為鹽城首個(gè)英倫風(fēng)

30、情項(xiàng)目，總建面20萬，洋房類產(chǎn)品共計(jì)兩棟樓，7000，采用層層退臺(tái)的方式房型面積套數(shù)三房129.312三房137.612三房146.612復(fù)式163.612朗地英郡洋房供應(yīng)狀況表朗地英郡洋房供應(yīng)狀況表朗地英郡開發(fā)商鹽城朗地置業(yè) 項(xiàng)目位置亭湖區(qū)希望大道66號(hào)占地面積 （萬）12.5總建面積（萬） 20容 積 率1.6產(chǎn)品類型多層、小高層、高層、花園洋房朗地英郡項(xiàng)目概況朗地英郡項(xiàng)目概況 36工學(xué)院教師對(duì)項(xiàng)目洋房進(jìn)行了團(tuán)購朗地英郡的洋房類產(chǎn)品不對(duì)外銷售，面市之前已經(jīng)被工學(xué)院教師提前預(yù)定，客戶只能退而求其次選擇多層產(chǎn)品，反映了市場極大的需求力，多層類產(chǎn)品以地緣型客戶及工作緣為主朗地英郡 37四季新城開

31、發(fā)商：鹽城嘉祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：開放大道與北環(huán)路交叉口占地面積：162.5畝建筑面積：20萬容積率：1.6產(chǎn)品類別：5幢沿河灣景洋房 17幢6+1多層 7幢11+1f小高層 4幢16+1f高層住宅 1幢15f酒店式公寓總戶數(shù)：1460主力面積：兩房90 三房104-130洋房20萬住宅項(xiàng)目，規(guī)劃有5棟沿河灣景洋房，約1.5萬，目前并未動(dòng)工；現(xiàn)在正在建設(shè)的為7-20#共13棟多層，約4.2萬 38鹽城洋房產(chǎn)品總結(jié)鹽城洋房產(chǎn)品總結(jié)市場上缺乏大規(guī)模的洋房產(chǎn)品項(xiàng)目，更缺乏高品質(zhì)洋房類產(chǎn)品項(xiàng)目；目前市場上洋房類產(chǎn)品較為稀缺，僅有朗地英郡一個(gè)項(xiàng)目在售，四季新城雖有洋房，但暫未建設(shè)；同為20萬項(xiàng)目

32、，朗地英郡洋房供應(yīng)才7000，四季新城也僅為1.5萬，洋房面積僅僅占據(jù)項(xiàng)目總體量很少一部分，無法形成規(guī)模優(yōu)勢；通過朗地英郡項(xiàng)目了解到，鹽城市場客戶對(duì)洋房類產(chǎn)品極為青睞，存在巨大的需求空間。洋房產(chǎn)品總結(jié) 39洋房類產(chǎn)品定位洋房類產(chǎn)品設(shè)定10萬，其中舒適性洋房6萬，緊湊型洋房4萬萬科城項(xiàng)目萬科城項(xiàng)目別墅和洋房產(chǎn)品面積比率達(dá)1：1.3其中緊湊型和舒適型洋房比率1：1.2高成金水灣花園高成金水灣花園別墅和多層類產(chǎn)品面積比為1：4.4別墅和洋房（多層）比率均達(dá)到別墅和洋房（多層）比率均達(dá)到1 1：1 1以上以上市場需求市場需求案例借鑒案例借鑒由于目前市場上在售洋房較少，故本項(xiàng)目洋房定位采用市場狀況及案例

33、借鑒兩種方式通過市場方式，4年洋房產(chǎn)品可去化量為9.6萬；通過案例借鑒，別墅和洋房類產(chǎn)品比率均達(dá)到1：1以上鑒于本項(xiàng)目狀況，別墅和洋房比率取為1：1，其中洋房也分為兩大類，舒適性洋房以大戶型為主（參見產(chǎn)品創(chuàng)新部分），緊湊型洋房以普通洋房為主洋房產(chǎn)品定位洋房產(chǎn)品定位洋房類產(chǎn)品體量確定原則:一、對(duì)比鹽城平均去化速度來確定本項(xiàng)目預(yù)期去化量二、根據(jù)客戶演變趨勢分析，低密度產(chǎn)品總體去化周期在5年，而洋房類產(chǎn)品去化周期為4年唯一在售洋房項(xiàng)目朗地英郡洋房去化唯一在售洋房項(xiàng)目朗地英郡洋房去化20002000/ /月月 40產(chǎn)品總體定位產(chǎn)品總體定位產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品定位建議 41期數(shù)建筑面積（萬方）聯(lián)排別墅建筑面

34、積雙拼別墅建筑面積洋房建筑面積高層建筑面積商業(yè)建筑面積會(huì)所建筑面積幼兒園建筑面積期12.80 2.00 0.50 0.30 期27.50 4.000.82.000.400.30期311.60 2.500.28.000.90期413.2012.001.20合計(jì)合計(jì)35.1035.108.58.51.51.510.0010.0012.0012.002.502.500.300.300.300.30整體定位調(diào)整產(chǎn)品定位 42產(chǎn)品定位建議啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位 43奧林匹克花園戶型配比奧林匹克花園戶型配比面積段套數(shù)占比聯(lián)排170-1801620.00%180-1901417.50%200-2101

35、721.25%210-220810.00%220-2301316.25%230-2401215.00%疊加140-1501633.33%150-1601633.33%170-180816.67%180-190816.67%雙拼2708100%獨(dú)棟290-30021100%高成金水灣花園低密度戶型配比高成金水灣花園低密度戶型配比房型面積段套數(shù)占比聯(lián)排150-1602016.95%160-1702016.95%180-1902016.95%190-2002117.80%200-21043.39%210-2201714.41%230-2401613.56%雙拼250-26024100.00%目前鹽城

36、在售的純別墅項(xiàng)目奧林匹克花園也多以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，目前鹽城在售的純別墅項(xiàng)目奧林匹克花園也多以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，200以下聯(lián)以下聯(lián)排套數(shù)占比達(dá)到近排套數(shù)占比達(dá)到近70%，高成金水灣花園的別墅各面積段占比相對(duì)比較平均，高成金水灣花園的別墅各面積段占比相對(duì)比較平均啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位 44產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型面積段面積段建面建面占所在產(chǎn)品類型比例占所在產(chǎn)品類型比例聯(lián)排180-2001200060%200-220600030%220-250200010%雙拼240-250245049%250-260255051%結(jié)合鹽城各產(chǎn)品類型去化我們確定本項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)別墅配比啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位 45物業(yè)發(fā)展建議 46物業(yè)發(fā)展建議的

37、總體思路物業(yè)發(fā)展建議的總體思路物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議水岸風(fēng)情的營造水岸風(fēng)情的營造高品質(zhì)的創(chuàng)新產(chǎn)高品質(zhì)的創(chuàng)新產(chǎn)品體系品體系建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格園林景觀園林景觀核心展示區(qū)核心展示區(qū)產(chǎn)品創(chuàng)新及運(yùn)用產(chǎn)品創(chuàng)新及運(yùn)用 47水岸風(fēng)情的營造水岸風(fēng)情的營造產(chǎn)品創(chuàng)新及運(yùn)用建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格園林景觀核心展示區(qū)智能化設(shè)施物業(yè)發(fā)展建議 市場現(xiàn)狀低密度建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，少量中式、歐洲風(fēng)格，風(fēng)格單一、品質(zhì)感不強(qiáng)現(xiàn)代風(fēng)格樓盤：現(xiàn)代風(fēng)格樓盤：高成金水灣花園依云香溪中式風(fēng)格的樓盤：中式風(fēng)格的樓盤：奧林匹克花園歐洲風(fēng)格樓盤：歐洲風(fēng)格樓盤：月湖花城高成金水灣花園高成金水灣花園奧林匹克花園奧林匹克花園月湖花城月湖花城依云香溪依云香溪建筑

38、風(fēng)格 中南世紀(jì)城中南世紀(jì)城朗地英郡朗地英郡現(xiàn)代風(fēng)格樓盤：現(xiàn)代風(fēng)格樓盤：中庚香城美地學(xué)林雅苑天瀾灣四季新城西班牙風(fēng)格的樓盤：西班牙風(fēng)格的樓盤：蘇東翡翠園中南世紀(jì)城英倫風(fēng)格樓盤：英倫風(fēng)格樓盤：朗地英郡（多層、洋房類）市場現(xiàn)狀公寓類產(chǎn)品建筑風(fēng)格以也以現(xiàn)代為主，朗地英郡為首個(gè)英倫風(fēng)情項(xiàng)目，中南世紀(jì)城為鹽城第二個(gè)主打西班牙風(fēng)情的項(xiàng)目蘇東翡翠園蘇東翡翠園 天瀾灣天瀾灣建筑風(fēng)格 訪談中，客戶偏好較為厚重的歐式風(fēng)格，但目前市場上歐式風(fēng)格表現(xiàn)得品質(zhì)訪談中，客戶偏好較為厚重的歐式風(fēng)格，但目前市場上歐式風(fēng)格表現(xiàn)得品質(zhì)感不強(qiáng)、精細(xì)化不足感不強(qiáng)、精細(xì)化不足高端客戶對(duì)低密度風(fēng)格偏好的測試結(jié)果：高端客戶對(duì)低密度風(fēng)格偏好的測

39、試結(jié)果：風(fēng)格要厚重、歐式古典風(fēng)格很好；風(fēng)格要厚重、歐式古典風(fēng)格很好；對(duì)現(xiàn)代風(fēng)格和中式風(fēng)格不敏感。對(duì)現(xiàn)代風(fēng)格和中式風(fēng)格不敏感。目前市場上低密度產(chǎn)品歐目前市場上低密度產(chǎn)品歐洲風(fēng)格的只有月湖花城，洲風(fēng)格的只有月湖花城，品質(zhì)感不強(qiáng)，也沒有體現(xiàn)品質(zhì)感不強(qiáng)，也沒有體現(xiàn)歐式風(fēng)格的厚重感；公寓歐式風(fēng)格的厚重感；公寓類產(chǎn)品風(fēng)格隨著朗地英郡類產(chǎn)品風(fēng)格隨著朗地英郡和中南世紀(jì)城的入市，歐和中南世紀(jì)城的入市，歐式風(fēng)格將逐步增多。式風(fēng)格將逐步增多。建筑風(fēng)格 項(xiàng)目首推西班牙風(fēng)格的建筑立面項(xiàng)目首推西班牙風(fēng)格的建筑立面風(fēng)格明確、標(biāo)識(shí)感強(qiáng)、易形成熱烈的居住氛圍風(fēng)格明確、標(biāo)識(shí)感強(qiáng)、易形成熱烈的居住氛圍選擇西班牙建筑風(fēng)格的理由？選擇

40、西班牙建筑風(fēng)格的理由？客戶偏好歐式風(fēng)格，厚重的外立面；市場接受市場接受風(fēng)格明確、色彩鮮明，對(duì)近郊項(xiàng)目來說，標(biāo)示感強(qiáng)；標(biāo)識(shí)感強(qiáng)標(biāo)識(shí)感強(qiáng)作為市場上未出現(xiàn)的風(fēng)格，能夠形成快速差異化；快速差異化快速差異化色彩明快，沉穩(wěn)不失激情，易形成強(qiáng)烈的居住氛圍；強(qiáng)烈居住氛圍強(qiáng)烈居住氛圍建筑風(fēng)格把握原則：建筑風(fēng)格把握原則：豐富的建筑外形，具有層次感的天際線；色彩和材質(zhì)搭配，體現(xiàn)立面質(zhì)感和濃郁異域風(fēng)情；建筑細(xì)節(jié)體現(xiàn)西班牙元素；和融產(chǎn)品力和融產(chǎn)品力已成功開發(fā)南通和鎮(zhèn)江兩個(gè)西班牙風(fēng)格項(xiàng)目，操作成熟建筑風(fēng)格 西班牙風(fēng)格注重豐富的建筑外形，形成層次豐富的天際線西班牙風(fēng)格注重豐富的建筑外形，形成層次豐富的天際線建筑體量高度錯(cuò)落

41、有致，平面不對(duì)稱布局；建筑體量高度錯(cuò)落有致，平面不對(duì)稱布局；緩坡屋頂豐富天際線；緩坡屋頂豐富天際線；有設(shè)計(jì)感的外立面，體現(xiàn)社區(qū)西班牙文化內(nèi)涵有設(shè)計(jì)感的外立面，體現(xiàn)社區(qū)西班牙文化內(nèi)涵豐富的建筑形態(tài)和層次感豐富的建筑形態(tài)和層次感建筑風(fēng)格 文化石貼文化石貼面面西班牙風(fēng)格注重不同材料質(zhì)感和顏色的搭配西班牙風(fēng)格注重不同材料質(zhì)感和顏色的搭配stuccostucco外墻抹灰外墻抹灰抹灰和石材的搭配拼接抹灰和石材的搭配拼接主體采用stuccostucco涂料涂料墻面；涂料涂料節(jié)省成本，形成豐富色彩，用石材裝點(diǎn)局部，體現(xiàn)大氣、厚重的感覺；局部結(jié)合有質(zhì)感的材料有質(zhì)感的材料，如：石材或面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標(biāo)

42、客戶需求；木材鐵藝鐵藝大量運(yùn)用，體現(xiàn)西班牙風(fēng)格經(jīng)典古樸風(fēng)韻；強(qiáng)調(diào)材料的對(duì)比和穿插使用穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重。建筑立面顏色的搭配顏色的搭配變化。建筑風(fēng)格 注重細(xì)節(jié)部分的設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)西班牙風(fēng)情建筑元素注重細(xì)節(jié)部分的設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)西班牙風(fēng)情建筑元素門窗和構(gòu)造裝飾門窗和構(gòu)造裝飾西班牙濱海濱海風(fēng)格的主要元素是：拱形門拱形門窗、木窗扇、木花架；窗、木窗扇、木花架；西班牙山地山地風(fēng)格的主要元素是：煙囪、煙囪、石窗花、鐵藝、陶藝；石窗花、鐵藝、陶藝；南加州南加州改良風(fēng)格的主要元素是：白色白色簡潔的立面；拱形門窗拱形門窗木窗扇木窗扇木花架露臺(tái)木花架露臺(tái)煙囪的設(shè)置煙囪的設(shè)置石窗花石窗花陶瓦筒陶瓦筒裝飾性

43、鐵藝的大量運(yùn)用裝飾性鐵藝的大量運(yùn)用土陶制品土陶制品西班牙風(fēng)格可分為濱海、山地、南西班牙風(fēng)格可分為濱海、山地、南加州改良三種風(fēng)格：加州改良三種風(fēng)格：本項(xiàng)目可在不同組團(tuán)上，通過對(duì)立本項(xiàng)目可在不同組團(tuán)上，通過對(duì)立面、材質(zhì)、色彩、細(xì)節(jié)的處理，構(gòu)面、材質(zhì)、色彩、細(xì)節(jié)的處理，構(gòu)造出不同的風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)。造出不同的風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)。建筑風(fēng)格 水岸風(fēng)情的營造水岸風(fēng)情的營造產(chǎn)品創(chuàng)新及運(yùn)用建筑風(fēng)格園林景觀園林景觀核心展示區(qū)智能化設(shè)施物業(yè)發(fā)展建議 奧林匹克花園奧林匹克花園高成金水灣花園高成金水灣花園依云香溪依云香溪華夏綠城華夏綠城新日月翠洲嘉園新日月翠洲嘉園月湖花城月湖花城奧林匹克：奧林匹克：背靠大洋灣風(fēng)景區(qū)，小區(qū)內(nèi)以種植大

44、量灌木為主高成金水灣花園：高成金水灣花園：內(nèi)有有50000平方米以上的綠地 ，種植繁密的綠色植物，以體現(xiàn)接近自然的生活狀態(tài)依云香溪：依云香溪：含納52米城市景觀綠化帶，硬質(zhì)與軟質(zhì)景觀相結(jié)合，融合中國傳統(tǒng)園林與現(xiàn)代建筑新日月翠洲嘉園：新日月翠洲嘉園：沿路種植密集高大喬木，使得小區(qū)綠意盎然，同時(shí)與灌木相結(jié)合，區(qū)分各個(gè)組團(tuán)華夏綠城：華夏綠城：硬質(zhì)與軟質(zhì)景觀相結(jié)合，環(huán)伺樓宇，小區(qū)花團(tuán)錦簇，美輪美奐月湖花城：月湖花城：草坪、灌木、喬木、三重百余種植被錯(cuò)落其間，園中湖景、水景、林景、花景相互影射市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀草坪、灌木、喬木相結(jié)合，打造立體景觀帶，盡可能營造項(xiàng)目草坪、灌木、喬木相結(jié)合，打造立體景觀帶，盡

45、可能營造項(xiàng)目被綠意包圍的效果被綠意包圍的效果園林景觀 奧林匹克花園奧林匹克花園高成金水灣花園高成金水灣花園依云香溪依云香溪新日月翠洲嘉園新日月翠洲嘉園華夏綠城華夏綠城奧林匹克花園：奧林匹克花園：將大洋灣的活水引入社區(qū)，使社區(qū)四周被水環(huán)繞、區(qū)內(nèi)通過幾條主要水系相連；項(xiàng)目中心建設(shè)湖心島景觀，使項(xiàng)目成為一座水城；依云香溪：依云香溪：含納52米城市景觀綠化帶，32米超寬沿河景觀帶，半畝中央寬闊水景，綠化率高達(dá)55。 新日月翠洲嘉園：新日月翠洲嘉園：特別設(shè)計(jì)營造出都市中罕有的冰體景觀， ”水簾洞天”、 ”石韻疊水”、 ”思若泉涌” 、 ”畫中橋”、 ”景墻靈瀑”等景點(diǎn)風(fēng)格各異華夏綠城：華夏綠城：鹽城首席

46、大型綠色公園式社區(qū)月湖花城：月湖花城：利用利民河的自然水系，并開挖人工湖面18000，力爭區(qū)內(nèi)樓宇幢幢親水，湖面置景參照杭州西湖，故稱小西湖。 月湖花城月湖花城市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀水景做為鹽城人判斷項(xiàng)目高端與否的重要象征，使得眾多項(xiàng)目或借水景做為鹽城人判斷項(xiàng)目高端與否的重要象征，使得眾多項(xiàng)目或借景或造景，發(fā)巨資打造水體景觀景或造景，發(fā)巨資打造水體景觀園林景觀 市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀用小橋連接各個(gè)被分開的組團(tuán)空間，即加強(qiáng)了組團(tuán)空間了聯(lián)系，用小橋連接各個(gè)被分開的組團(tuán)空間，即加強(qiáng)了組團(tuán)空間了聯(lián)系，又成為了小區(qū)內(nèi)一道亮麗的風(fēng)景又成為了小區(qū)內(nèi)一道亮麗的風(fēng)景華夏綠城華夏綠城奧林匹克花園奧林匹克花園新日月翠洲嘉園新日

47、月翠洲嘉園新日月翠洲嘉園新日月翠洲嘉園園林景觀 華夏綠城華夏綠城月湖花城月湖花城奧林匹克花園奧林匹克花園新日月翠洲嘉園新日月翠洲嘉園市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀仁者樂山，智者樂水，許多項(xiàng)目在重金打造水景的同時(shí)，也不忘仁者樂山，智者樂水，許多項(xiàng)目在重金打造水景的同時(shí)，也不忘山景的點(diǎn)綴，多以石材堆積成假山，但相比而言，山景的制造還比較初級(jí)，山景的點(diǎn)綴，多以石材堆積成假山，但相比而言，山景的制造還比較初級(jí)，仍有很大發(fā)揮空間仍有很大發(fā)揮空間園林景觀 客戶對(duì)水的占有和原生態(tài)資源有特別偏好，親水是骨子里的情結(jié)，水成客戶對(duì)水的占有和原生態(tài)資源有特別偏好，親水是骨子里的情結(jié)，水成為永遠(yuǎn)的主題為永遠(yuǎn)的主題客戶語錄：不喜歡中

48、式風(fēng)格，客戶語錄：不喜歡中式風(fēng)格，喜歡房屋親水的感覺。喜歡房屋親水的感覺?？蛻粽Z錄：喜歡這種與水完客戶語錄：喜歡這種與水完全接觸的感覺。全接觸的感覺?？蛻粽Z錄：公共空間特別需客戶語錄：公共空間特別需要大面積的水景。要大面積的水景。高端客戶對(duì)低密度園林景觀偏好的測試結(jié)果：高端客戶對(duì)低密度園林景觀偏好的測試結(jié)果：水成為高端客戶骨子里的情結(jié)，客戶追求對(duì)水資源的私家占有；水成為高端客戶骨子里的情結(jié)，客戶追求對(duì)水資源的私家占有；公共空間客戶大尺度的水景，最好是可以體驗(yàn)的水景；公共空間客戶大尺度的水景，最好是可以體驗(yàn)的水景；客戶對(duì)原生態(tài)的植被和水景園林很喜歡，覺得自然健康?？蛻魧?duì)原生態(tài)的植被和水景園林很喜

49、歡，覺得自然健康。園林景觀 園林景觀設(shè)計(jì)需要達(dá)到什么樣的效果？需要解決的核心問題是什么？園林景觀設(shè)計(jì)需要達(dá)到什么樣的效果？需要解決的核心問題是什么？園林景觀設(shè)計(jì)需要解決的核心問題是：園林景觀設(shè)計(jì)需要解決的核心問題是：對(duì)水資源利用價(jià)值的充分挖掘。對(duì)水資源利用價(jià)值的充分挖掘。提升項(xiàng)目作為富人標(biāo)桿區(qū)的形象；提升項(xiàng)目作為富人標(biāo)桿區(qū)的形象；建立與高品質(zhì)產(chǎn)品相呼應(yīng)的園林景觀體系；建立與高品質(zhì)產(chǎn)品相呼應(yīng)的園林景觀體系；營銷展示時(shí)強(qiáng)烈的震撼效果。營銷展示時(shí)強(qiáng)烈的震撼效果。園林景觀設(shè)計(jì)需要達(dá)到的效果：園林景觀設(shè)計(jì)需要達(dá)到的效果：公共空間如何做到資源的充分共享？公共空間如何做到資源的充分共享？私密空間如何做到對(duì)資

50、源的占有和景觀私有化？私密空間如何做到對(duì)資源的占有和景觀私有化？園林景觀 水岸風(fēng)情的營造水岸風(fēng)情的營造產(chǎn)品創(chuàng)新及運(yùn)用建筑風(fēng)格園林景觀核心展示區(qū)智能化設(shè)施智能化設(shè)施物業(yè)發(fā)展建議 技術(shù)名稱技術(shù)名稱奧林匹克奧林匹克依云香溪依云香溪新日月翠洲嘉園新日月翠洲嘉園月湖花城月湖花城智能家居系統(tǒng)智能家居系統(tǒng)中央背景音樂寬帶接入及局域網(wǎng)絡(luò)家庭緊急按鈕煤氣報(bào)警幕簾紅外低層及頂層窗磁門磁家居布防系統(tǒng) 識(shí)別系統(tǒng)識(shí)別系統(tǒng)住棟可視門禁系統(tǒng)電梯刷卡入戶小區(qū)門禁系統(tǒng)單元門禁系統(tǒng)指紋識(shí)別保安系統(tǒng)保安系統(tǒng)周界紅外報(bào)警系統(tǒng) 車輛識(shí)別 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 物業(yè)管理自動(dòng)化物業(yè)管理自動(dòng)化小區(qū)停車場管理系統(tǒng) 三表遠(yuǎn)程抄送小區(qū)背

51、景音樂與緊急廣播系統(tǒng) 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀目前鹽城各小區(qū)的智能化系統(tǒng)僅僅局限于保安系統(tǒng)和物業(yè)管理自目前鹽城各小區(qū)的智能化系統(tǒng)僅僅局限于保安系統(tǒng)和物業(yè)管理自動(dòng)化，而對(duì)于智能家居系統(tǒng)和識(shí)別系統(tǒng)則很少涉足，本項(xiàng)目具有極大發(fā)展空動(dòng)化，而對(duì)于智能家居系統(tǒng)和識(shí)別系統(tǒng)則很少涉足，本項(xiàng)目具有極大發(fā)展空間間智能化設(shè)施 水岸風(fēng)情的營造水岸風(fēng)情的營造產(chǎn)品創(chuàng)新及運(yùn)用建筑風(fēng)格園林景觀核心展示區(qū)核心展示區(qū)智能化設(shè)施物業(yè)發(fā)展建議 本項(xiàng)目核心展示區(qū)是西班牙水岸風(fēng)情的集中體驗(yàn)，建立轟動(dòng)效應(yīng)、形成本項(xiàng)目核心展示區(qū)是西班牙水岸風(fēng)情的集中體驗(yàn)，建立轟動(dòng)效應(yīng)、形成市場焦點(diǎn)市場焦點(diǎn)核心展示區(qū)的目的：核心展示區(qū)的目的：化解近郊

52、陌生區(qū)域的抗化解近郊陌生區(qū)域的抗性；性；執(zhí)行樹立高端形象的發(fā)執(zhí)行樹立高端形象的發(fā)展戰(zhàn)略；展戰(zhàn)略；打贏差異化的競爭；打贏差異化的競爭；實(shí)景展示給客戶帶來視覺沖擊，實(shí)景展示給客戶帶來視覺沖擊，可部分化解區(qū)域抗性；可部分化解區(qū)域抗性；高品質(zhì)核心展示區(qū)可制造轟動(dòng)效高品質(zhì)核心展示區(qū)可制造轟動(dòng)效應(yīng)，一舉奠定項(xiàng)目高端形象；應(yīng)，一舉奠定項(xiàng)目高端形象；與其他項(xiàng)目形成差異化；與其他項(xiàng)目形成差異化；核心展示區(qū)的營建思路：核心展示區(qū)的營建思路：項(xiàng)目整體形象：西班牙風(fēng)情、原生態(tài)低密度富人區(qū)。項(xiàng)目整體形象：西班牙風(fēng)情、原生態(tài)低密度富人區(qū)。本項(xiàng)目核心展示區(qū)是西班牙水岸風(fēng)情的集中體驗(yàn)。本項(xiàng)目核心展示區(qū)是西班牙水岸風(fēng)情的集中體

53、驗(yàn)。社區(qū)主入口、中心廣場、會(huì)所、主要景觀體系；社區(qū)主入口、中心廣場、會(huì)所、主要景觀體系；核心展示區(qū) 開放大氣的主入口以中心廣場、水景、西班牙特色建筑為主，強(qiáng)調(diào)歸屬開放大氣的主入口以中心廣場、水景、西班牙特色建筑為主，強(qiáng)調(diào)歸屬感和儀式感感和儀式感客戶對(duì)展示區(qū)的偏好客戶對(duì)展示區(qū)的偏好在于中心廣場的尺度中心廣場的尺度要足夠大、水景的景觀面水景的景觀面開闊、能作為與朋友聚會(huì)的場所、休息區(qū)與水與水的距離不能太遠(yuǎn)。入口設(shè)置符合西班牙特色的標(biāo)志塔樓標(biāo)志塔樓、體現(xiàn)西班牙風(fēng)情的小廣場小廣場，對(duì)外形成項(xiàng)目標(biāo)志性的視覺焦點(diǎn)，提升項(xiàng)目印象，體現(xiàn)歸屬感、歸家儀式感，感知價(jià)值高；相對(duì)豐富的天際線天際線處理上，營造風(fēng)情。核

54、心展示區(qū) 會(huì)所檔次和功能會(huì)所檔次和功能水主題、豪華會(huì)所占據(jù)核心展示區(qū)最佳位置，極大提升水主題、豪華會(huì)所占據(jù)核心展示區(qū)最佳位置，極大提升項(xiàng)目形象項(xiàng)目形象豪華會(huì)所對(duì)項(xiàng)目起到充分的展示效果，極大提升項(xiàng)目形象；豪華會(huì)所對(duì)項(xiàng)目起到充分的展示效果，極大提升項(xiàng)目形象；豪華會(huì)所啟動(dòng)期作為售樓處使用，其成本對(duì)中等規(guī)模項(xiàng)目而言不高，豪華會(huì)所啟動(dòng)期作為售樓處使用，其成本對(duì)中等規(guī)模項(xiàng)目而言不高，卻對(duì)項(xiàng)目檔次提升和項(xiàng)目價(jià)值的提升作用明顯；卻對(duì)項(xiàng)目檔次提升和項(xiàng)目價(jià)值的提升作用明顯；豪華會(huì)所占據(jù)了核心展示區(qū)的最佳位置，位于核心景觀節(jié)點(diǎn)，能給豪華會(huì)所占據(jù)了核心展示區(qū)的最佳位置，位于核心景觀節(jié)點(diǎn)，能給客戶帶來震撼的視覺沖擊；客

55、戶帶來震撼的視覺沖擊；會(huì)所功能仍滿足客戶對(duì)水的情結(jié)，做出水主題的會(huì)所。會(huì)所功能仍滿足客戶對(duì)水的情結(jié)，做出水主題的會(huì)所。會(huì)所檔次和功能確定的原因：會(huì)所檔次和功能確定的原因：前期作為營銷展示的售樓處使用；前期作為營銷展示的售樓處使用；后期作為基本生活和運(yùn)動(dòng)配套，主要面向社區(qū)內(nèi)業(yè)主；后期作為基本生活和運(yùn)動(dòng)配套，主要面向社區(qū)內(nèi)業(yè)主；會(huì)所功能的確定：本項(xiàng)目會(huì)所重營銷功能、輕使用功能會(huì)所功能的確定：本項(xiàng)目會(huì)所重營銷功能、輕使用功能根據(jù)會(huì)所各功能區(qū)所需要的經(jīng)驗(yàn)面積，建議本項(xiàng)目水主題會(huì)所規(guī)模根據(jù)會(huì)所各功能區(qū)所需要的經(jīng)驗(yàn)面積，建議本項(xiàng)目水主題會(huì)所規(guī)模在在3000平米。平米。核心展示區(qū) 會(huì)所外立面示意會(huì)所外立面示

56、意立面顏色厚重，體現(xiàn)項(xiàng)目大氣、高尚、風(fēng)情的形象立面顏色厚重，體現(xiàn)項(xiàng)目大氣、高尚、風(fēng)情的形象核心展示區(qū) 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議水岸風(fēng)情的營造產(chǎn)品創(chuàng)新及運(yùn)用產(chǎn)品創(chuàng)新及運(yùn)用 一層平面圖二層平面圖三層平面圖一層平面圖二層平面圖三層平面圖一層平面圖二層平面圖三層平面圖南花園南花園北花園北花園平臺(tái)平臺(tái)南花園南花園南花園南花園北花園北花園北花園北花園平臺(tái)平臺(tái)平臺(tái)平臺(tái)平臺(tái)平臺(tái)平臺(tái)平臺(tái)平臺(tái)平臺(tái)平臺(tái)平臺(tái)產(chǎn)品創(chuàng)新應(yīng)用比較廣泛，包括贈(zèng)送面積、多重庭院的運(yùn)用等；戶型設(shè)計(jì)的基本面很到位，包括空間的尺度感、房間的設(shè)計(jì)。a a戶型戶型b b戶型戶型c c戶型戶型鹽城低密度市場戶型設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀和特點(diǎn) 本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)在于

57、對(duì)客戶敏感點(diǎn)的梳理本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)在于對(duì)客戶敏感點(diǎn)的梳理本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)：本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)：客戶敏客戶敏感點(diǎn)感點(diǎn)產(chǎn)品贈(zèng)送、產(chǎn)品舒適度、精細(xì)化；產(chǎn)品贈(zèng)送、產(chǎn)品舒適度、精細(xì)化；骨子里的親水情結(jié)骨子里的親水情結(jié)對(duì)水資源的占有；對(duì)水資源的占有；原生態(tài)水景園林；原生態(tài)水景園林；展示區(qū)震撼、豪華會(huì)所等高檔配套；展示區(qū)震撼、豪華會(huì)所等高檔配套；厚重的建筑風(fēng)格，歐式偏古典風(fēng)格；厚重的建筑風(fēng)格，歐式偏古典風(fēng)格；在戶型設(shè)計(jì)上，達(dá)到全國先進(jìn)水平，在鹽城市場上要絕對(duì)領(lǐng)先。在戶型設(shè)計(jì)上，達(dá)到全國先進(jìn)水平，在鹽城市場上要絕對(duì)領(lǐng)先。這種領(lǐng)先主要體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上，而對(duì)細(xì)節(jié)的把握需要針對(duì)客戶敏感點(diǎn)這種領(lǐng)先主要體現(xiàn)

58、在細(xì)節(jié)上，而對(duì)細(xì)節(jié)的把握需要針對(duì)客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行梳理，抓住可以影響到產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。進(jìn)行梳理，抓住可以影響到產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要點(diǎn)。產(chǎn)品贈(zèng)送、產(chǎn)品舒適度、精細(xì)化；產(chǎn)品贈(zèng)送、產(chǎn)品舒適度、精細(xì)化；骨子里的親水情結(jié)骨子里的親水情結(jié)對(duì)水資源的占有；對(duì)水資源的占有；指導(dǎo)產(chǎn)品戶指導(dǎo)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)型設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目在產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)上需要解決的關(guān)鍵問題是什么？本項(xiàng)目在產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)上需要解決的關(guān)鍵問題是什么？產(chǎn)品本體如何做到與資源共生共融產(chǎn)品本體如何做到與資源共生共融對(duì)戶型基本格局的把握和尺度要求對(duì)戶型基本格局的把握和尺度要求戶型基本格調(diào)的確立戶型基本格調(diào)的確立室外如何做到對(duì)景觀資源的私有化？室外如何做到對(duì)景觀資源的私有化？室內(nèi)

59、如何做到與室外景觀的相互滲透？室內(nèi)如何做到與室外景觀的相互滲透？戶型設(shè)計(jì)的基本格局中需要對(duì)哪些基本面重點(diǎn)關(guān)注？戶型設(shè)計(jì)的基本格局中需要對(duì)哪些基本面重點(diǎn)關(guān)注？空間的尺度應(yīng)如何把握，增強(qiáng)戶型的舒適感？空間的尺度應(yīng)如何把握，增強(qiáng)戶型的舒適感？ 本項(xiàng)目雙拼產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要點(diǎn)本項(xiàng)目雙拼產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要點(diǎn)鹽城市場上獨(dú)一無二的產(chǎn)品鹽城市場上獨(dú)一無二的產(chǎn)品雙拼設(shè)計(jì)要點(diǎn)雙拼設(shè)計(jì)要點(diǎn)資源占有資源占有實(shí)惠贈(zèng)送實(shí)惠贈(zèng)送尊貴體驗(yàn)尊貴體驗(yàn)對(duì)外部水岸資源的私有化處理對(duì)外部水岸資源的私有化處理私家花園的私密性和尺度感私家花園的私密性和尺度感內(nèi)庭院的處理與外部景觀的滲透性內(nèi)庭院的處理與外部景觀的滲透性超豪華客廳超豪華客廳家庭廳的處理家

60、庭廳的處理雙主臥，豪華主臥雙主臥，豪華主臥室內(nèi)面積贈(zèng)送：地下室半地下室室內(nèi)面積贈(zèng)送：地下室半地下室室外面積贈(zèng)送：庭院、露臺(tái)等室外面積贈(zèng)送：庭院、露臺(tái)等 本項(xiàng)目聯(lián)排產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要點(diǎn)本項(xiàng)目聯(lián)排產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要點(diǎn)200平米聯(lián)排享有平米聯(lián)排享有300平米的居住空平米的居住空間間聯(lián)排設(shè)計(jì)要點(diǎn)聯(lián)排設(shè)計(jì)要點(diǎn)超值贈(zèng)送超值贈(zèng)送舒適度舒適度室內(nèi)空間：地下室室內(nèi)空間：地下室室外空間：庭院、露臺(tái)室外空間：庭院、露臺(tái)面寬做到面寬做到6.67米米多重庭院的處理，使得景觀的滲透多重庭院的處理，使得景觀的滲透性更強(qiáng)性更強(qiáng)客廳挑空客廳挑空豪華主臥豪華主臥 聯(lián)排、雙拼別墅聯(lián)排、雙拼別墅價(jià)值標(biāo)桿，高品質(zhì)生活享受價(jià)值標(biāo)桿，高品質(zhì)生活享受聯(lián)