上海 海上海LOFT項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告104頁(yè)

1、海上海海上海loftloft營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告上海策源置業(yè)顧問有限公司上海策源置業(yè)顧問有限公司非常地產(chǎn)非常地產(chǎn)&上海辦公樓市場(chǎng)分析上海辦公樓市場(chǎng)分析關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：潛力、競(jìng)爭(zhēng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)一、市場(chǎng)供應(yīng)狀況一、市場(chǎng)供應(yīng)狀況 隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化和資本的集聚性，隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化和資本的集聚性，將給上海的辦公樓市場(chǎng)帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。將給上海的辦公樓市場(chǎng)帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 辦公用房利潤(rùn)較高。其穩(wěn)定的收益和良好的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)投辦公用房利潤(rùn)較高。其穩(wěn)定的收益和良好的現(xiàn)金流是房地產(chǎn)投資者較為看好的資者較為看好的。050100150200-0.6

2、-0.4-0.200.20.40.60.81完成投資（億元）81.74150.83 140.04 121.9181.2657.4726.5428.58增長(zhǎng)（%）84%-6%-14%-33%-30%-35%2%1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 20002000年以后，很多發(fā)展商已看到辦公樓市場(chǎng)的復(fù)蘇，年以后，很多發(fā)展商已看到辦公樓市場(chǎng)的復(fù)蘇， 因而加大因而加大了投資力度，預(yù)計(jì)在了投資力度，預(yù)計(jì)在0404年底、年底、0505年初辦公樓的供應(yīng)量會(huì)迅速上升。年初辦公樓的供應(yīng)量會(huì)迅速上升。12%19%28%0%5%10%15%20%25%30

3、%2002年6月2002年6月2003年2003年2004年春季2004年春季 產(chǎn)權(quán)式辦公樓作為一種投資產(chǎn)品為人們所看好，尤其產(chǎn)權(quán)式辦公樓作為一種投資產(chǎn)品為人們所看好，尤其是是0303年，由于住宅市場(chǎng)投資空間的相對(duì)飽和，很多投資客年，由于住宅市場(chǎng)投資空間的相對(duì)飽和，很多投資客將目光轉(zhuǎn)向了辦公樓市場(chǎng)。將目光轉(zhuǎn)向了辦公樓市場(chǎng)。二、市場(chǎng)需求狀況二、市場(chǎng)需求狀況 隨著上海對(duì)外吸引力的不斷提升，對(duì)外商務(wù)聯(lián)系將更加密切，未來隨著上海對(duì)外吸引力的不斷提升，對(duì)外商務(wù)聯(lián)系將更加密切，未來上海的企業(yè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，中小企業(yè)將迅猛發(fā)展，未來對(duì)辦公用房的上海的企業(yè)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，中小企業(yè)將迅猛發(fā)展，未來對(duì)辦公用房的需

4、求將會(huì)大大增加需求將會(huì)大大增加。單位：萬(wàn)平方米051015202530空置率（%）4.315.22619.613.718.81996年1997年1998年1999年2000年2001年 據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，0404年上半年上海辦公樓的空置率在年上半年上海辦公樓的空置率在11%11%左右，是歷史較低水平。左右，是歷史較低水平。三、辦公樓空置率三、辦公樓空置率購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式辦公樓的建筑面積需求比例購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式辦公樓的建筑面積需求比例9%33%30%17%6%5%0%10%20%30%40%80平米以下80平米以下81160平米81160平米161300平米161300平米301600平米30

5、1600平米6011000平米6011000平米1000平米以上1000平米以上 辦公市場(chǎng)中的主力面積需求段為辦公市場(chǎng)中的主力面積需求段為8181300300平米。可以看平米?？梢钥闯?，該建筑面積段的需求比較適合中小型企業(yè)。出，該建筑面積段的需求比較適合中小型企業(yè)。四、市場(chǎng)需求特征四、市場(chǎng)需求特征10%19%28%15%10%7%11%0%5%10%15%20%25%30%6000元以下60018000元800110000元1000112000元1200115000元1500120000元20000元以上從價(jià)格方面來看，從價(jià)格方面來看，1200012000元元可以作為基本分界線，約可以作為基本

6、分界線，約七七成的成的需求是在需求是在1200012000元以下的，合計(jì)比例超過元以下的，合計(jì)比例超過70%70%。其中。其中1000010000元元左右的合計(jì)有左右的合計(jì)有43%43%，以以800180011000010000元的比例最高，達(dá)到元的比例最高，達(dá)到28%28%。購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式辦公樓的價(jià)格需求購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式辦公樓的價(jià)格需求 中房上海辦公樓指數(shù)已顯示上海辦公樓市場(chǎng)從中房上海辦公樓指數(shù)已顯示上海辦公樓市場(chǎng)從20002000年年之后逐年遞增的價(jià)格走勢(shì)。之后逐年遞增的價(jià)格走勢(shì)。 未來辦公樓市場(chǎng)價(jià)格仍將呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的局面。未來辦公樓市場(chǎng)價(jià)格仍將呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的局面。五、辦公樓價(jià)格指數(shù)五、辦公樓價(jià)格指

7、數(shù)楊楊浦浦區(qū)區(qū)部部分分辦辦公公樓樓租租金金一一覽覽表表（單單位位：元元/平平米米/天天）1.31.41.61.61.71.81.862.42.411.522.53上上 海海 信信 息息 技技 術(shù)術(shù) 大大 廈廈楊楊 浦浦 商商 務(wù)務(wù) 中中 心心遠(yuǎn)遠(yuǎn) 洋洋 廣廣 場(chǎng)場(chǎng)國(guó)國(guó) 科科 大大 廈廈金金 島島 大大 廈廈上上 海海 商商 務(wù)務(wù) 中中 心心滬滬 東東 金金 融融 大大 廈廈楊楊 浦浦 商商 城城眾眾 和和 金金 融融 大大 廈廈 85% 85%的辦公樓日租金段都在的辦公樓日租金段都在1 12 2元元/ /平方米平方米/ /天左右，而天左右，而高位日租金段維持在高位日租金段維持在2 23 3元元

8、/ /平方米平方米/ /天，占辦公樓總供應(yīng)量天，占辦公樓總供應(yīng)量的的15%15%。辦公樓平均售價(jià)約在。辦公樓平均售價(jià)約在10000100001300013000元元/ /平米。平米。六、區(qū)域市場(chǎng)六、區(qū)域市場(chǎng)楊浦：楊浦：虹口區(qū)部分辦公樓租金一覽表虹口區(qū)部分辦公樓租金一覽表（單位：元（單位：元/平米平米/天）天）1.51.8222.22.633.5400.511.522.533.544.5明通大廈明通大廈石油大廈石油大廈金陵大廈金陵大廈福海大廈福海大廈方舟大廈方舟大廈晟隆大廈晟隆大廈宇航大廈宇航大廈海灣大廈海灣大廈上海灘國(guó)際大廈上海灘國(guó)際大廈 虹口區(qū)的辦公樓基本集中在北外灘和四川北路沿線。虹口區(qū)的

9、辦公樓基本集中在北外灘和四川北路沿線。北外灘租金一般在北外灘租金一般在3.53.54 4元元/ /平米平米/ /天；四川北路辦公樓租金天；四川北路辦公樓租金約在約在2.52.5元元/ /平米平米/ /天。天。 虹口：虹口：閘北區(qū)部分辦公樓租金一覽表閘北區(qū)部分辦公樓租金一覽表（單位：元（單位：元/平米平米/天）天）1.251.71.822.52.75333.801234申航大廈申航大廈興亞大廈興亞大廈凱旋門大廈凱旋門大廈匯貢大廈匯貢大廈金尊大廈金尊大廈新梅大廈新梅大廈多媒體產(chǎn)業(yè)大廈多媒體產(chǎn)業(yè)大廈聯(lián)通國(guó)際大廈聯(lián)通國(guó)際大廈嘉里不夜城嘉里不夜城 閘北的辦公物業(yè)基本集中在不夜城地區(qū)，或以此為閘北的辦公物

10、業(yè)基本集中在不夜城地區(qū)，或以此為中心的外圍擴(kuò)散區(qū)域。閘北辦公樓目前的平均售價(jià)約在中心的外圍擴(kuò)散區(qū)域。閘北辦公樓目前的平均售價(jià)約在1050010500元元/ /平米，平均租金在平米，平均租金在2.382.38元元/ /平米平米/ /天。天。閘北：閘北：中標(biāo)單位中標(biāo)單位地塊位置地塊位置中標(biāo)價(jià)中標(biāo)價(jià)用途用途土地面積土地面積平方米土地價(jià)土地價(jià)萬(wàn)元/畝樓面價(jià)樓面價(jià)元/規(guī)劃規(guī)劃容積率容積率上風(fēng)建設(shè)國(guó)權(quán)路39號(hào)12250辦公3233825312712.98鵬欣（集團(tuán)）國(guó)偉路北、包嶺新村北17273綜合2093555021713.8新紡織實(shí)業(yè)營(yíng)口路東、佳木斯路南4565辦公835636417073.2益海房產(chǎn)

11、寧國(guó)路西、河間路南4990住、辦1071431118632.1、3.4信通房產(chǎn)周家嘴路南、江浦路東9118住、辦2243127116262.0、3.0七、潛在市場(chǎng)供應(yīng)七、潛在市場(chǎng)供應(yīng)20032003年楊浦區(qū)土地出讓情況：年楊浦區(qū)土地出讓情況： 20032003年楊浦區(qū)共出讓土地年楊浦區(qū)共出讓土地1313幅，土地面積共幅，土地面積共38.1138.11萬(wàn)平方米。其中，萬(wàn)平方米。其中，帶有辦公性質(zhì)的土地有：帶有辦公性質(zhì)的土地有：地塊名稱地塊名稱地塊位置地塊位置土地土地用途用途土地土地面積面積容 積容 積率率可建可建面積面積m8線鞍山路站出讓地塊打虎山路以東、控江路以北商業(yè)、辦公182923.6 6

12、5851m8線江浦路站出讓地塊江浦路以西、控江路以北商業(yè)、辦公171053.6 6157820042004年楊浦辦公用地掛牌招標(biāo)年楊浦辦公用地掛牌招標(biāo) 20042004年年1 1號(hào)土地公告中，共出讓號(hào)土地公告中，共出讓1111幅商業(yè)、辦公、賓館及其他用途用幅商業(yè)、辦公、賓館及其他用途用地。土地面積共地。土地面積共49.5949.59萬(wàn)平方米，最大可建面積萬(wàn)平方米，最大可建面積78.1678.16萬(wàn)平方米。其中有兩萬(wàn)平方米。其中有兩幅地塊位于楊浦區(qū)內(nèi)。幅地塊位于楊浦區(qū)內(nèi)。預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20052005年推盤個(gè)案年推盤個(gè)案曲陽(yáng)路項(xiàng)目曲陽(yáng)路項(xiàng)目地理位置：曲陽(yáng)路地理位置：曲陽(yáng)路910910號(hào)。號(hào)?？傉嫉孛娣e

13、：約總占地面積：約4350043500平方米平方米總建筑面積：約總建筑面積：約1212萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米其中住宅部分：約其中住宅部分：約6 6萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米商業(yè)、辦公部分：約商業(yè)、辦公部分：約6 6萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米北外灘商務(wù)港北外灘商務(wù)港地理位置：周家嘴路、海門路地理位置：周家嘴路、海門路占地面積：占地面積：2.982.98萬(wàn)平米萬(wàn)平米總建筑面積：總建筑面積：10.810.8萬(wàn)平米萬(wàn)平米建筑類型：以小高層和高層為主的住建筑類型：以小高層和高層為主的住宅和宅和1 1棟辦公及商業(yè)棟辦公及商業(yè)容積率：綜合容積率容積率：綜合容積率3.63.6綠化率：大于等于綠化率：大于等于35%35%海上海上soho

14、soho項(xiàng)目位置：位于楊浦區(qū)，東臨營(yíng)口路、北安波路。項(xiàng)目位置：位于楊浦區(qū)，東臨營(yíng)口路、北安波路。占地面積：占地面積：124483124483平方米。平方米?？偨ㄖ娣e：總建筑面積：307337307337平方米；平方米；其中地上建筑面積：其中地上建筑面積：261137261137平方米；平方米；地下建筑面積：地下建筑面積：4620046200平方米。平方米。容積率：綜合容積率容積率：綜合容積率2.102.10。地塊現(xiàn)狀：地塊已經(jīng)基本平整。地塊現(xiàn)狀：地塊已經(jīng)基本平整。社區(qū)規(guī)劃：以社區(qū)規(guī)劃：以sohosoho社區(qū)為主體，配置相應(yīng)商業(yè)和辦公。社區(qū)為主體，配置相應(yīng)商業(yè)和辦公。名稱地址總建筑面積（m2）

15、主力面積范圍（m2）得房率層高租金（/天）售價(jià)（元/m2）物業(yè)管理費(fèi)銷售率開盤時(shí)間致遠(yuǎn)大廈斜土路768號(hào)3000060-15570%3.4米rmb2.65 (含物業(yè))均價(jià)1000010100%2003-02均瑤國(guó)際廣場(chǎng)肇嘉浜路789號(hào)79000134-36570%3.2米0.60.67美金均價(jià)200002592%2003-02飛洲國(guó)際廣場(chǎng)零陵路899號(hào)45000110-23073%3.15米/均價(jià)210002170%2004-03沙田大廈長(zhǎng)壽路577號(hào)2350070-110073%3.2米/均價(jià)950010100%2003-12華敏 翰尊國(guó)際延安西路726號(hào)135000125-40072%3.

16、45米0.7美金均價(jià)210002595%2003-09海森國(guó)際大廈康定路1469號(hào)26852137-27573%2.7米rmb3.2均價(jià)125001365%2004-06銷售率截止日期銷售率截止日期20042004年年9 9月月3030日日八、辦公物業(yè)銷售周期調(diào)研八、辦公物業(yè)銷售周期調(diào)研樓盤樓盤公司名稱公司名稱租用面積租用面積行業(yè)類型行業(yè)類型面面積積比比例例數(shù)數(shù)量量比比例例恒 隆 廣場(chǎng)美國(guó)索尼、ama建筑設(shè)計(jì)公司、海潤(rùn)廣告公司、恒峻影視傳播公司、創(chuàng)嘉廣告等約為9500平方米唱片公司、廣告公司、建筑設(shè)計(jì)公司、傳媒公司、影視公司等11%8%中 信 泰富大廈李?yuàn)W貝納廣告公司、恒美廣告、卓鑫公關(guān)公司、

17、益楓建筑設(shè)計(jì)公司、嘉乙網(wǎng)絡(luò)公司等約為13000平方米公關(guān)公司、it網(wǎng)絡(luò)公司、建筑設(shè)計(jì)公司、廣告公司等21%16%梅 龍 鎮(zhèn)廣場(chǎng)奧美廣告、華爾街日?qǐng)?bào)、美聯(lián)報(bào)社、香港網(wǎng)絡(luò)公司、英國(guó)id設(shè)計(jì)公司、索美服飾公司等約為10000平方米報(bào)社、雜志社、服裝設(shè)計(jì)公司、廣告公司、室內(nèi)設(shè)計(jì)公司、it公司等18%15%嘉 里 中心智威湯遜-中喬奧美廣告公司、廣告與搜索報(bào)社等約為3700平方米廣告公司、建筑設(shè)計(jì)公司、報(bào)社等11%6%九、目前創(chuàng)意類公司在甲級(jí)寫字樓的比例九、目前創(chuàng)意類公司在甲級(jí)寫字樓的比例海上海海上海loftloft市場(chǎng)總結(jié)：市場(chǎng)總結(jié)： 海上海海上海loftloft的適時(shí)推出有著良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，但的適

18、時(shí)推出有著良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，但其中所蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，關(guān)鍵取決于項(xiàng)目工程、銷其中所蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，關(guān)鍵取決于項(xiàng)目工程、銷售、策劃、物業(yè)等各協(xié)作團(tuán)隊(duì)的到位的工作、無(wú)間的配合、售、策劃、物業(yè)等各協(xié)作團(tuán)隊(duì)的到位的工作、無(wú)間的配合、堅(jiān)定的信心進(jìn)行項(xiàng)目的整體掌控和系統(tǒng)操作，以實(shí)現(xiàn)海上堅(jiān)定的信心進(jìn)行項(xiàng)目的整體掌控和系統(tǒng)操作，以實(shí)現(xiàn)海上海海loftloft銷售的全面成功！銷售的全面成功！目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析關(guān)鍵詞：圈內(nèi)、圈外關(guān)鍵詞：圈內(nèi)、圈外購(gòu)買目的分析購(gòu)買目的分析自用客戶自用客戶投資客戶投資客戶據(jù)現(xiàn)有意向客戶分析，自用客戶占主導(dǎo)地位。據(jù)現(xiàn)有意向客戶分析，自用客戶占主導(dǎo)地位。自用客戶自用客戶購(gòu)

19、買心理分析購(gòu)買心理分析區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)區(qū)域外區(qū)域外區(qū)域發(fā)展：區(qū)域發(fā)展：對(duì)整體區(qū)域形象及交對(duì)整體區(qū)域形象及交通條件提升持樂觀態(tài)度。通條件提升持樂觀態(tài)度。群聚效應(yīng)：群聚效應(yīng)：通過創(chuàng)意行業(yè)聚集，通過創(chuàng)意行業(yè)聚集，追求產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值最大化。追求產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值最大化。 品牌效應(yīng)：品牌效應(yīng)：注重上實(shí)品牌影響力帶注重上實(shí)品牌影響力帶來對(duì)自身企業(yè)形象的支持作用。來對(duì)自身企業(yè)形象的支持作用?？臻g結(jié)構(gòu)：空間結(jié)構(gòu)：青睞于產(chǎn)品的空間設(shè)計(jì)，青睞于產(chǎn)品的空間設(shè)計(jì)，自由發(fā)揮對(duì)自身辦公空間的創(chuàng)意。自由發(fā)揮對(duì)自身辦公空間的創(chuàng)意。 投資客戶投資客戶購(gòu)買心理購(gòu)買心理分析分析辦公市場(chǎng)：辦公市場(chǎng)：對(duì)上海辦公樓市場(chǎng)持樂觀看好態(tài)度。對(duì)上海辦公樓市

20、場(chǎng)持樂觀看好態(tài)度。區(qū)域發(fā)展：區(qū)域發(fā)展：看好楊浦整體區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)?？春脳钇终w區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)。品牌效應(yīng)：品牌效應(yīng)：注重上實(shí)品牌影響力帶來投資安全性。注重上實(shí)品牌影響力帶來投資安全性。創(chuàng)意濃郁的行業(yè)類別：創(chuàng)意濃郁的行業(yè)類別： 深具創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)特性，注重創(chuàng)意元素對(duì)自我發(fā)展的重要性。深具創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)特性，注重創(chuàng)意元素對(duì)自我發(fā)展的重要性。 成長(zhǎng)型的商務(wù)模式：成長(zhǎng)型的商務(wù)模式： 多為中小型企業(yè)，處于快速成長(zhǎng)階段，對(duì)自己未來發(fā)展具有極強(qiáng)信心。多為中小型企業(yè)，處于快速成長(zhǎng)階段，對(duì)自己未來發(fā)展具有極強(qiáng)信心。 領(lǐng)先的意識(shí)形態(tài)：領(lǐng)先的意識(shí)形態(tài)： 對(duì)社會(huì)主流意識(shí)具有極強(qiáng)的敏銳度和預(yù)見性，能夠迅速地對(duì)

21、社會(huì)主流意識(shí)具有極強(qiáng)的敏銳度和預(yù)見性，能夠迅速地形成時(shí)尚潮流并帶動(dòng)大眾的參與。形成時(shí)尚潮流并帶動(dòng)大眾的參與。 理性的價(jià)值觀念：理性的價(jià)值觀念： 認(rèn)同有效投入會(huì)產(chǎn)生更多更有價(jià)值的財(cái)富，對(duì)商務(wù)環(huán)境的選擇認(rèn)同有效投入會(huì)產(chǎn)生更多更有價(jià)值的財(cái)富，對(duì)商務(wù)環(huán)境的選擇具有個(gè)性化的價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)。具有個(gè)性化的價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)。 包容的文化觀點(diǎn)：包容的文化觀點(diǎn)： 極強(qiáng)的文化包容力培育出優(yōu)越的優(yōu)皮氣質(zhì)，關(guān)注商務(wù)環(huán)境極強(qiáng)的文化包容力培育出優(yōu)越的優(yōu)皮氣質(zhì)，關(guān)注商務(wù)環(huán)境與自我氣質(zhì)的和諧性。與自我氣質(zhì)的和諧性。 loftloft賣點(diǎn)分析賣點(diǎn)分析關(guān)鍵詞：空間關(guān)鍵詞：空間辦公個(gè)性空間辦公個(gè)性空間辦公升級(jí)空間辦公升級(jí)空間辦公自由空間辦

22、公自由空間辦公配套空間辦公配套空間個(gè)性的辦公空間引導(dǎo)新穎的辦公環(huán)境個(gè)性的辦公空間引導(dǎo)新穎的辦公環(huán)境公司發(fā)展、人員擴(kuò)充向高度要空間公司發(fā)展、人員擴(kuò)充向高度要空間一個(gè)公司三個(gè)空間，工作、商務(wù)、休息各不相擾一個(gè)公司三個(gè)空間，工作、商務(wù)、休息各不相擾文化三大件、空中會(huì)所、最新、最科技、最環(huán)保的商務(wù)配套設(shè)施文化三大件、空中會(huì)所、最新、最科技、最環(huán)保的商務(wù)配套設(shè)施辦公生活空間辦公生活空間20000m220000m2創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)，打造滬東全新商業(yè)新空間創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)，打造滬東全新商業(yè)新空間辦公發(fā)展空間辦公發(fā)展空間楊浦、虹口隨著上海戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃的調(diào)整，帶來前所未有楊浦、虹口隨著上海戰(zhàn)略性發(fā)展規(guī)劃的調(diào)整，帶來前

23、所未有的發(fā)展新機(jī)遇的發(fā)展新機(jī)遇辦公主題空間辦公主題空間滬上首個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，必將成為創(chuàng)意精英匯聚之地，行業(yè)群聚滬上首個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，必將成為創(chuàng)意精英匯聚之地，行業(yè)群聚效應(yīng)商機(jī)無(wú)限效應(yīng)商機(jī)無(wú)限辦公品牌空間辦公品牌空間發(fā)展商的品牌效應(yīng)、發(fā)展商的品牌效應(yīng)、loftloft辦公空間的文化概念效應(yīng)、建筑物的美觀現(xiàn)代辦公空間的文化概念效應(yīng)、建筑物的美觀現(xiàn)代感、無(wú)敵的前后景觀無(wú)不凸顯進(jìn)駐公司的品位、品牌感、無(wú)敵的前后景觀無(wú)不凸顯進(jìn)駐公司的品位、品牌產(chǎn)品總體定位產(chǎn)品總體定位關(guān)鍵詞：創(chuàng)意、混合關(guān)鍵詞：創(chuàng)意、混合全天候全天候 生活化生活化 創(chuàng)意商務(wù)基地創(chuàng)意商務(wù)基地 海上海創(chuàng)意海上海創(chuàng)意loftloft是一種全新的

24、商務(wù)建筑是一種全新的商務(wù)建筑, ,更是一種全新的商務(wù)模式。更是一種全新的商務(wù)模式。它以它以深具創(chuàng)意因子深具創(chuàng)意因子的行業(yè)從業(yè)人員的商務(wù)特性為服務(wù)目標(biāo)，的行業(yè)從業(yè)人員的商務(wù)特性為服務(wù)目標(biāo)，打破常規(guī)化工作與生活的界限，打破常規(guī)化工作與生活的界限，通過獨(dú)特的空間轉(zhuǎn)換、生活化的配套模式、創(chuàng)新的立面形象通過獨(dú)特的空間轉(zhuǎn)換、生活化的配套模式、創(chuàng)新的立面形象創(chuàng)建全新的創(chuàng)意商務(wù)基地。創(chuàng)建全新的創(chuàng)意商務(wù)基地。階段性推廣策略階段性推廣策略時(shí)間節(jié)點(diǎn)：時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 1010月月3 3日日 1212月月2424日日 1010月月2020日日 1111月月2727日日 1 1月月3030日日 2 2月月1 1日日 5 5月

25、月1414日日 3 3月月1 1日日 6 6月月3030日日 準(zhǔn)備期準(zhǔn)備期 預(yù)約期預(yù)約期 公開期公開期 第一波強(qiáng)銷期第一波強(qiáng)銷期 強(qiáng)銷過渡期強(qiáng)銷過渡期 第二波強(qiáng)銷期第二波強(qiáng)銷期 清盤期清盤期 開盤日開盤日 關(guān)鍵詞：時(shí)間、體量關(guān)鍵詞：時(shí)間、體量營(yíng)銷渠道建設(shè)策略營(yíng)銷渠道建設(shè)策略關(guān)鍵詞：全方位、新立體傳播關(guān)鍵詞：全方位、新立體傳播推廣主力線推廣主力線方式：方式：npnp稿、戶外廣告、房展會(huì)、稿、戶外廣告、房展會(huì)、rdrd軟文造勢(shì)線軟文造勢(shì)線 方式：以商房聯(lián)為平臺(tái)的媒體俱樂部方式：以商房聯(lián)為平臺(tái)的媒體俱樂部 輔助媒體線輔助媒體線 方式：各創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)行業(yè)類、時(shí)尚雜志、網(wǎng)站等方式：各創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)行業(yè)類、時(shí)尚雜志

26、、網(wǎng)站等 主力促銷線主力促銷線 方式：方式：dmdm直郵直郵 拜訪拜訪促銷活動(dòng)線促銷活動(dòng)線 方式：方式：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)產(chǎn)品信息發(fā)布會(huì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)產(chǎn)品信息發(fā)布會(huì) 上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基線報(bào)告上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基線報(bào)告 cbdcbd區(qū)域巡展區(qū)域巡展 高校創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作品巡展高校創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作品巡展產(chǎn)品包裝線產(chǎn)品包裝線 方式：方式：看房通道看房通道loftloft實(shí)品屋展實(shí)品屋展示示招商促進(jìn)線招商促進(jìn)線 方式：方式：在銷售現(xiàn)場(chǎng)接受商業(yè)街及在銷售現(xiàn)場(chǎng)接受商業(yè)街及l(fā)oftloft投資客戶的招商委投資客戶的招商委托托文化品位線文化品位線 方式：運(yùn)用方式：運(yùn)用海上劇院、海上會(huì)館、海上講堂及海上劇院、海上會(huì)館、海上講堂及l(fā)o

27、ftloft空中空中會(huì)館進(jìn)行系列性高品位文化運(yùn)營(yíng)及預(yù)演。會(huì)館進(jìn)行系列性高品位文化運(yùn)營(yíng)及預(yù)演。 創(chuàng)意創(chuàng)意loftloft的品牌內(nèi)涵的品牌內(nèi)涵關(guān)鍵詞：文化、內(nèi)涵關(guān)鍵詞：文化、內(nèi)涵創(chuàng)意創(chuàng)意loftloft品牌內(nèi)涵品牌內(nèi)涵loftloft的精神內(nèi)核與物理特征的精神內(nèi)核與物理特征商業(yè)街市場(chǎng)形象的延續(xù)與拓展商業(yè)街市場(chǎng)形象的延續(xù)與拓展海上海品牌海上海品牌新文化地產(chǎn)新文化地產(chǎn)上實(shí)品牌上實(shí)品牌大學(xué)城與北外灘大學(xué)城與北外灘上海（中國(guó)）首家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地上海（中國(guó)）首家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地創(chuàng)意創(chuàng)意loftloft品牌推廣計(jì)劃品牌推廣計(jì)劃關(guān)鍵詞：創(chuàng)新、務(wù)實(shí)關(guān)鍵詞：創(chuàng)新、務(wù)實(shí)形象塑造階段：形象塑造階段：1010月月2020日至日

28、至1111月月2727日日活活 動(dòng)動(dòng) a a： 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地授牌典禮及新聞發(fā)布會(huì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地授牌典禮及新聞發(fā)布會(huì)主要參與對(duì)象主要參與對(duì)象: : 全國(guó)媒體房地產(chǎn)類媒體、政府部門全國(guó)媒體房地產(chǎn)類媒體、政府部門 相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)知名人士相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)知名人士活動(dòng)舉辦時(shí)間：活動(dòng)舉辦時(shí)間：1010月月2222日日活動(dòng)舉辦地點(diǎn)：活動(dòng)舉辦地點(diǎn)：海上海銷售中心海上海銷售中心活活 動(dòng)動(dòng) 預(yù)預(yù) 算：算：1010萬(wàn)元萬(wàn)元活活 動(dòng)動(dòng) b b：意象之旅意象之旅奇石落戶海上海之創(chuàng)意奇石落戶海上海之創(chuàng)意partyparty主要參與對(duì)象：主要參與對(duì)象：房地產(chǎn)及文藝綜合類媒體、房地產(chǎn)及文藝綜合類媒體、loftloft目標(biāo)

29、目標(biāo) 購(gòu)買客戶及目標(biāo)租戶、商業(yè)街招商對(duì)象購(gòu)買客戶及目標(biāo)租戶、商業(yè)街招商對(duì)象活動(dòng)舉辦時(shí)間：活動(dòng)舉辦時(shí)間：1010月月2323日日活動(dòng)舉辦地點(diǎn)：活動(dòng)舉辦地點(diǎn)：海上海商業(yè)街工地現(xiàn)場(chǎng)海上海商業(yè)街工地現(xiàn)場(chǎng)活活 動(dòng)動(dòng) 預(yù)預(yù) 算：算：1515萬(wàn)元萬(wàn)元 活活 動(dòng)動(dòng) cc： 上海創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)生存現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告上海創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)生存現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告主主 辦：辦： 政府政府xxxxxxxx部門部門 新聞晨報(bào)新聞晨報(bào)協(xié)協(xié) 辦：辦： 海上海、海暢公司海上海、海暢公司活動(dòng)形式：活動(dòng)形式：定期在媒體上發(fā)布階段性調(diào)研結(jié)果定期在媒體上發(fā)布階段性調(diào)研結(jié)果活動(dòng)預(yù)算：活動(dòng)預(yù)算：5 5萬(wàn)元萬(wàn)元形象推廣階段：形象推廣階段：1111月月2727日至日至1

30、 1月月3030日日活活 動(dòng)動(dòng) a a：感感觸無(wú)限觸無(wú)限-馬爹利之夜馬爹利之夜空間想象空間想象 首發(fā)儀式暨創(chuàng)意首發(fā)儀式暨創(chuàng)意loftloft開盤典禮開盤典禮活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：1111月月2626日日活動(dòng)地點(diǎn)：活動(dòng)地點(diǎn)：商業(yè)街樣板段商業(yè)街樣板段主要參與對(duì)象：主要參與對(duì)象：全國(guó)媒體、全國(guó)媒體、空間想象空間想象采訪對(duì)象采訪對(duì)象 loftloft目標(biāo)客戶、目標(biāo)租戶目標(biāo)客戶、目標(biāo)租戶活動(dòng)預(yù)算：活動(dòng)預(yù)算： 2020萬(wàn)萬(wàn)活活 動(dòng)動(dòng) b b： 創(chuàng)意圣誕夜創(chuàng)意圣誕夜狂歡派對(duì)狂歡派對(duì)活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間： 1212月月2424日日活動(dòng)地點(diǎn)：活動(dòng)地點(diǎn)： 商業(yè)街樣板段或銷售中心商業(yè)街樣板段或銷售中心主要參與對(duì)象：主要

31、參與對(duì)象：廣告公司、廣告公司、it it類公司、建筑設(shè)計(jì)公司類公司、建筑設(shè)計(jì)公司 音樂制作公司、電玩公司、音樂制作公司、電玩公司、loftloft目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 以團(tuán)隊(duì)形式參加以團(tuán)隊(duì)形式參加活動(dòng)預(yù)算：活動(dòng)預(yù)算： 2020萬(wàn)萬(wàn)各階段銷售及推廣計(jì)劃各階段銷售及推廣計(jì)劃樓號(hào)樓號(hào)小套小套200200中套中套200-300200-300大套大套300300以上以上總戶數(shù)總戶數(shù)備注備注8 8號(hào)樓號(hào)樓484846461818112112創(chuàng)意創(chuàng)意居居9 9號(hào)樓號(hào)樓4747363623231061061010號(hào)樓號(hào)樓454537371919101101總計(jì)套數(shù)總計(jì)套數(shù)140140119119606031931

32、9套型比例套型比例（% %）434389893737303018188181100100loft房源情況表：房源情況表：第一階段：準(zhǔn)備期第一階段：準(zhǔn)備期 10/310/3至至10/2010/20工作重點(diǎn)：工作重點(diǎn)：做好各項(xiàng)銷售前期準(zhǔn)備工作做好各項(xiàng)銷售前期準(zhǔn)備工作 價(jià)格策略價(jià)格策略：無(wú)可公開價(jià)格，積極排摸市場(chǎng)無(wú)可公開價(jià)格，積極排摸市場(chǎng) 推案計(jì)劃推案計(jì)劃：無(wú)可售單位無(wú)可售單位 推廣主題推廣主題： “什么是什么是loft”loft”廣告主題廣告主題：以海上海創(chuàng)意以海上海創(chuàng)意loftloft定義未來商務(wù)潮流。定義未來商務(wù)潮流。 關(guān)鍵詞：明確、到位關(guān)鍵詞：明確、到位 推廣手段推廣手段 1 1、硬廣告配合

33、、硬廣告配合2 2、軟性宣傳、軟性宣傳3 3、區(qū)域內(nèi)針對(duì)性的發(fā)放、區(qū)域內(nèi)針對(duì)性的發(fā)放dmdm4 4、與區(qū)政府合作進(jìn)行上海都市產(chǎn)業(yè)研討會(huì)、與區(qū)政府合作進(jìn)行上海都市產(chǎn)業(yè)研討會(huì)5 5、與復(fù)旦聯(lián)合對(duì)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行基線報(bào)告、與復(fù)旦聯(lián)合對(duì)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進(jìn)行基線報(bào)告 本階段預(yù)期效果本階段預(yù)期效果對(duì)本案進(jìn)行預(yù)熱、吸引目標(biāo)客戶，為強(qiáng)銷期做好對(duì)本案進(jìn)行預(yù)熱、吸引目標(biāo)客戶，為強(qiáng)銷期做好充分的鋪墊及相關(guān)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。充分的鋪墊及相關(guān)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。第二階段：預(yù)約期第二階段：預(yù)約期 10/2010/20至至11/2711/27 價(jià)格策略：價(jià)格策略：開盤前夕實(shí)行價(jià)格封鎖開盤前夕實(shí)行價(jià)格封鎖 推案計(jì)劃：推案計(jì)劃：推廣主題：推

34、廣主題：進(jìn)一步闡述進(jìn)一步闡述loftloft特性，強(qiáng)化海上海特性，強(qiáng)化海上海創(chuàng)意創(chuàng)意loftloft未來商務(wù)引領(lǐng)者的市場(chǎng)地未來商務(wù)引領(lǐng)者的市場(chǎng)地位。位。 廣告主題：廣告主題：海上海創(chuàng)意海上海創(chuàng)意loftloft，創(chuàng)意商務(wù)時(shí)代，創(chuàng)意商務(wù)時(shí)代 不推售任何物業(yè)，接受客戶登記，不推售任何物業(yè)，接受客戶登記，但不做任何形式保留但不做任何形式保留。工作重點(diǎn)：工作重點(diǎn)：全面積累有效客戶全面積累有效客戶 關(guān)鍵詞：影響、差異關(guān)鍵詞：影響、差異階段性推廣手段階段性推廣手段 1 1、硬廣告配合、硬廣告配合2 2、軟性宣傳、軟性宣傳3 3、區(qū)域外針對(duì)性的發(fā)放、區(qū)域外針對(duì)性的發(fā)放dmdm4 4、針對(duì)目標(biāo)客戶舉辦、針對(duì)目

35、標(biāo)客戶舉辦專題推介會(huì)專題推介會(huì) 本階段預(yù)期效果本階段預(yù)期效果進(jìn)一步加大市場(chǎng)預(yù)熱力度，進(jìn)一步加大市場(chǎng)預(yù)熱力度，建立項(xiàng)目整體形象，強(qiáng)勢(shì)推廣，全面增加有效客源。建立項(xiàng)目整體形象，強(qiáng)勢(shì)推廣，全面增加有效客源。第三階段：開盤強(qiáng)銷期第三階段：開盤強(qiáng)銷期 04/11/2704/11/27至至05/1/3005/1/30 工作重點(diǎn)：工作重點(diǎn)： 最大限度促成交易并持續(xù)積累有效客戶。最大限度促成交易并持續(xù)積累有效客戶。 推案計(jì)劃推案計(jì)劃 按按1010、9 9、8 8號(hào)樓的推案順序，先以號(hào)樓的推案順序，先以1010、9 9號(hào)中小號(hào)中小戶型投入市場(chǎng)，同時(shí)接受其他物業(yè)的登記。戶型投入市場(chǎng)，同時(shí)接受其他物業(yè)的登記。此階段

36、推售總量為：此階段推售總量為：112112套，累計(jì)銷售率套，累計(jì)銷售率35%35%關(guān)鍵詞：沖量、調(diào)控關(guān)鍵詞：沖量、調(diào)控樓號(hào)樓號(hào)小套（推售數(shù)）小套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）累計(jì)累計(jì)1010號(hào)樓累計(jì)號(hào)樓累計(jì)25252525101060601010號(hào)樓新推號(hào)樓新推2525252510106060累計(jì)銷售數(shù)累計(jì)銷售數(shù)222221215 548489 9號(hào)樓號(hào)樓接受預(yù)定登記接受預(yù)定登記8 8號(hào)樓號(hào)樓接受預(yù)定登記接受預(yù)定登記累計(jì)已開房源累計(jì)已開房源總數(shù)總數(shù)2525252510106060累計(jì)推售比例累計(jì)推售比例占總數(shù)占總數(shù)20%20% 公開期公開期11月月27日日-

37、12月月24日主推房源：日主推房源：10#成功之梯成功之梯 公開期公開期11月月27日日-12月月24日主推房源：日主推房源：10#成功之梯成功之梯05101520253035404512345系列1單位：周單位：周單位：套單位：套公開期每周銷售套數(shù)計(jì)劃公開期每周銷售套數(shù)計(jì)劃單位：周單位：周單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元公開期每周資金回籠計(jì)劃公開期每周資金回籠計(jì)劃樓號(hào)樓號(hào)小套（推售數(shù)）小套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）累計(jì)累計(jì)1010號(hào)樓累計(jì)號(hào)樓累計(jì)4545373719191011011010號(hào)樓新推號(hào)樓新推202012129 94141累計(jì)銷售數(shù)累計(jì)銷售數(shù)35353

38、030101075759 9號(hào)樓累計(jì)號(hào)樓累計(jì)252518180 043439 9號(hào)樓新推號(hào)樓新推25251818 0 04343累計(jì)銷售數(shù)累計(jì)銷售數(shù)22221515接受預(yù)定登記接受預(yù)定登記37378 8號(hào)樓號(hào)樓接受預(yù)定登記接受預(yù)定登記公開累計(jì)公開累計(jì)707055551919144144已收累計(jì)已收累計(jì)575745451010112112 未售累計(jì)未售累計(jì)13137 79 93232累計(jì)推售比例累計(jì)推售比例占總數(shù)占總數(shù)45%45%第一波強(qiáng)銷期第一波強(qiáng)銷期1212月月2424日日-1-1月月3030日主推房源：日主推房源：10#10#成功之梯、成功之梯、9#9#智慧之眼智慧之眼 第一波強(qiáng)銷期第一波

39、強(qiáng)銷期1212月月2424日日-1-1月月3030日主推房源：日主推房源：10#10#成功之梯、成功之梯、9#9#智慧之眼智慧之眼 價(jià)格策略：價(jià)格策略：以以“低開高走低開高走”的策略，先試探市場(chǎng)反應(yīng)的策略，先試探市場(chǎng)反應(yīng)推售過程中模糊單價(jià)，打總價(jià)概念。推售過程中模糊單價(jià)，打總價(jià)概念。 成交價(jià)格在報(bào)價(jià)基礎(chǔ)：成交價(jià)格在報(bào)價(jià)基礎(chǔ)：9999折折/ /按揭、按揭、9898折折/ /一次性一次性實(shí)行明折明扣實(shí)行明折明扣銷售結(jié)果達(dá)到預(yù)期效果均價(jià)適當(dāng)上浮銷售結(jié)果達(dá)到預(yù)期效果均價(jià)適當(dāng)上浮 單位：周單位：周單位：套單位：套第一波強(qiáng)銷期每周銷售套數(shù)計(jì)劃第一波強(qiáng)銷期每周銷售套數(shù)計(jì)劃單位：周單位：周單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元

40、第一波強(qiáng)銷期每周資金回籠計(jì)劃第一波強(qiáng)銷期每周資金回籠計(jì)劃推廣主題：推廣主題：以已購(gòu)業(yè)主的口吻描述海上海創(chuàng)意以已購(gòu)業(yè)主的口吻描述海上海創(chuàng)意loftloft未來商務(wù)模式所形成的商務(wù)優(yōu)勢(shì)。未來商務(wù)模式所形成的商務(wù)優(yōu)勢(shì)。廣告主題：廣告主題：商務(wù)意識(shí)決定商務(wù)形態(tài)商務(wù)意識(shí)決定商務(wù)形態(tài) 推廣手段推廣手段1 1、硬廣告配合、硬廣告配合2 2、軟性宣傳、軟性宣傳3 3、以中法文化年為背景舉行盛大開盤、以中法文化年為背景舉行盛大開盤4 4、包裝看房通道及設(shè)立樣板房、包裝看房通道及設(shè)立樣板房 本階段預(yù)期效果本階段預(yù)期效果 全面加強(qiáng)客戶購(gòu)買信心，最大程度促成交易。全面加強(qiáng)客戶購(gòu)買信心，最大程度促成交易。第四階段：強(qiáng)銷

41、過渡期第四階段：強(qiáng)銷過渡期 2/12/1至至/3/1/3/1 工作重點(diǎn)工作重點(diǎn)總結(jié)工作、調(diào)整策略、擴(kuò)大宣傳面，為下一波強(qiáng)銷蓄勢(shì)。總結(jié)工作、調(diào)整策略、擴(kuò)大宣傳面，為下一波強(qiáng)銷蓄勢(shì)。 價(jià)格策略價(jià)格策略 延續(xù)前期價(jià)格策略，以總價(jià)相對(duì)低且區(qū)位較好的小套進(jìn)行延續(xù)前期價(jià)格策略，以總價(jià)相對(duì)低且區(qū)位較好的小套進(jìn)行首輪價(jià)格過渡首輪價(jià)格過渡 此階段推售總量為：此階段推售總量為：3232套，累計(jì)銷售率套，累計(jì)銷售率45%45%關(guān)鍵詞：盤整、蓄勢(shì)關(guān)鍵詞：盤整、蓄勢(shì)樓號(hào)樓號(hào)小套（推售數(shù)）小套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）累計(jì)累計(jì)1010號(hào)樓累計(jì)號(hào)樓累計(jì)4545373719191011

42、011010號(hào)樓新推號(hào)樓新推0 00 00 00 0累計(jì)銷售數(shù)累計(jì)銷售數(shù)40403232141486869 9號(hào)樓累計(jì)號(hào)樓累計(jì)474736360 083839 9號(hào)樓新推號(hào)樓新推22221818 0 04040累計(jì)銷售數(shù)累計(jì)銷售數(shù)35352323接受預(yù)定登記接受預(yù)定登記58588 8號(hào)樓號(hào)樓接受預(yù)定登記接受預(yù)定登記公開累計(jì)公開累計(jì)929273731919184184已收累計(jì)已收累計(jì)757555551414144144 未售累計(jì)未售累計(jì)171718185 54040累計(jì)推售比例占累計(jì)推售比例占總數(shù)總數(shù)57%57%過渡強(qiáng)銷期過渡強(qiáng)銷期2 2月月1 1日日-3-3月月1 1日主推房源日主推房源9#9

43、#樓智慧之眼樓智慧之眼過渡強(qiáng)銷期過渡強(qiáng)銷期2月月1日日-3月月1日主推房源日主推房源9#樓智慧之眼樓智慧之眼推廣主題：推廣主題：以拜年為主題維系客戶、交流信息。以拜年為主題維系客戶、交流信息。廣告主題：廣告主題：硬廣告、軟性宣傳、硬廣告、軟性宣傳、dmdm推廣手段：推廣手段：海上海創(chuàng)意海上海創(chuàng)意loftloft，商務(wù)新紀(jì)元。，商務(wù)新紀(jì)元。單位：周單位：周單位：套單位：套強(qiáng)銷過渡期每周銷售套數(shù)計(jì)劃強(qiáng)銷過渡期每周銷售套數(shù)計(jì)劃單位：周單位：周單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元強(qiáng)銷過渡期每周銷售套數(shù)計(jì)劃強(qiáng)銷過渡期每周銷售套數(shù)計(jì)劃本階段預(yù)期效果本階段預(yù)期效果進(jìn)一步鞏固并提升產(chǎn)品的市場(chǎng)形象，作好價(jià)格過渡。進(jìn)一步鞏固并提

44、升產(chǎn)品的市場(chǎng)形象，作好價(jià)格過渡。第五階段：二次強(qiáng)銷期第五階段：二次強(qiáng)銷期 3/13/1至至/5/14/5/14 工作重點(diǎn)：工作重點(diǎn)： 鞏固、積累客戶，爭(zhēng)取最大限度成交客戶。鞏固、積累客戶，爭(zhēng)取最大限度成交客戶。 推案計(jì)劃推案計(jì)劃 分兩個(gè)版塊進(jìn)行：分兩個(gè)版塊進(jìn)行：大套大套：由于總價(jià)高脫離中、小套有較大距離，并且經(jīng)過前期的：由于總價(jià)高脫離中、小套有較大距離，并且經(jīng)過前期的客戶積累和調(diào)整，所以在這個(gè)時(shí)段進(jìn)行獨(dú)立的集中推售；客戶積累和調(diào)整，所以在這個(gè)時(shí)段進(jìn)行獨(dú)立的集中推售；推售單位：推售單位：2727套；累計(jì)銷售率：套；累計(jì)銷售率：54%54%中、小套中、小套：利用：利用2 2次房展會(huì)以及前期各個(gè)渠道

45、所進(jìn)行的客戶積累，次房展會(huì)以及前期各個(gè)渠道所進(jìn)行的客戶積累，于于3 3月底集中推出剩余月底集中推出剩余8#8#樓創(chuàng)意之門的中小型房源。樓創(chuàng)意之門的中小型房源。推售單位：推售單位：6969套；累計(jì)銷售率：套；累計(jì)銷售率：75%75%關(guān)鍵詞：爆發(fā)、促銷關(guān)鍵詞：爆發(fā)、促銷樓號(hào)樓號(hào)小套（推售數(shù)）小套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）累計(jì)累計(jì)1010號(hào)樓累計(jì)號(hào)樓累計(jì)4545373719191011011010號(hào)樓新推號(hào)樓新推0 00 00 00 0累計(jì)銷售數(shù)累計(jì)銷售數(shù)42423535181896969 9號(hào)樓累計(jì)號(hào)樓累計(jì)4747363623231061069 9號(hào)樓新推號(hào)

46、樓新推0 00 0 23 232323累計(jì)銷售數(shù)累計(jì)銷售數(shù)38382828 10 1076768 8號(hào)樓號(hào)樓接受預(yù)定登記接受預(yù)定登記公開累計(jì)公開累計(jì)929273734242207207已收累計(jì)已收累計(jì)808063632828171171 未售累計(jì)未售累計(jì)1212101014143636累計(jì)推售比例累計(jì)推售比例占總數(shù)占總數(shù)65%65%第二波強(qiáng)銷期主推房源：第二波強(qiáng)銷期主推房源：8#8#創(chuàng)意之門（大套銷售期）創(chuàng)意之門（大套銷售期）樓號(hào)樓號(hào)小套（推售數(shù)）小套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）累計(jì)累計(jì)1010號(hào)樓累計(jì)號(hào)樓累計(jì)4545373719191011011010號(hào)

47、樓新推號(hào)樓新推0 00 00 00 0累計(jì)銷售數(shù)累計(jì)銷售數(shù)44443636181898989 9號(hào)樓累計(jì)號(hào)樓累計(jì)4747363623231061069 9號(hào)樓新推號(hào)樓新推0 00 0 0 00 0累計(jì)銷售數(shù)累計(jì)銷售數(shù)45453333 20 2098988 8號(hào)樓累計(jì)號(hào)樓累計(jì) 30 303030101070708 8號(hào)樓新推號(hào)樓新推3030303010107070累計(jì)銷售數(shù)累計(jì)銷售數(shù)202020204 45656公開累計(jì)公開累計(jì)1221221031035252277277已收累計(jì)已收累計(jì)10910989894242240240 未售累計(jì)未售累計(jì)1313141410103737累計(jì)推售比例占累計(jì)推

48、售比例占總數(shù)總數(shù)85%85%第二波強(qiáng)銷期主推房源：第二波強(qiáng)銷期主推房源：8#8#創(chuàng)意之門創(chuàng)意之門第二波強(qiáng)銷期主推房源：第二波強(qiáng)銷期主推房源：8#8#創(chuàng)意之門創(chuàng)意之門單位：周單位：周單位：套單位：套第二波強(qiáng)銷期周銷售套數(shù)計(jì)劃第二波強(qiáng)銷期周銷售套數(shù)計(jì)劃單位：周單位：周單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元第二波強(qiáng)銷期周資金回籠計(jì)劃第二波強(qiáng)銷期周資金回籠計(jì)劃 價(jià)格策略價(jià)格策略 1 1、中小物業(yè)結(jié)合項(xiàng)目的工程進(jìn)度及較好區(qū)位，再次抬價(jià)；、中小物業(yè)結(jié)合項(xiàng)目的工程進(jìn)度及較好區(qū)位，再次抬價(jià)； 2 2、大套由于沒有集中面市，原則上根據(jù)區(qū)位區(qū)分價(jià)格，、大套由于沒有集中面市，原則上根據(jù)區(qū)位區(qū)分價(jià)格，不做明顯價(jià)格抬升。不做明顯價(jià)格抬升

49、。 推廣主題：推廣主題： 全面展示項(xiàng)目綜合實(shí)力及發(fā)展商的品牌實(shí)力。全面展示項(xiàng)目綜合實(shí)力及發(fā)展商的品牌實(shí)力。 廣告主題：廣告主題： 海上海創(chuàng)意海上海創(chuàng)意loftloft，真實(shí)的未來商務(wù)世界，真實(shí)的未來商務(wù)世界 推廣手段推廣手段1 1、硬性廣告、硬性廣告2 2、軟性廣告、軟性廣告3 3、開展俱樂部活動(dòng)，加強(qiáng)口語(yǔ)傳播效應(yīng)、開展俱樂部活動(dòng)，加強(qiáng)口語(yǔ)傳播效應(yīng)4 4、房展會(huì)促銷、房展會(huì)促銷 本階段預(yù)期效果本階段預(yù)期效果全面展示項(xiàng)目綜合實(shí)力及發(fā)展，在首輪的強(qiáng)推攻勢(shì)下，全面展示項(xiàng)目綜合實(shí)力及發(fā)展，在首輪的強(qiáng)推攻勢(shì)下，推動(dòng)第二輪銷售。推動(dòng)第二輪銷售。第六階段：清盤期第六階段：清盤期 5/145/14至至/6/3

50、0/6/30 工作重點(diǎn)工作重點(diǎn)充分利用客戶資源及各項(xiàng)促銷，針對(duì)性銷售剩余物業(yè)。充分利用客戶資源及各項(xiàng)促銷，針對(duì)性銷售剩余物業(yè)。 價(jià)格策略價(jià)格策略 對(duì)于剩余單位進(jìn)行針對(duì)性的銷售促進(jìn)并鼓勵(lì)客戶傳代銷售對(duì)于剩余單位進(jìn)行針對(duì)性的銷售促進(jìn)并鼓勵(lì)客戶傳代銷售推售單位：所有剩余物業(yè)推售單位：所有剩余物業(yè) ；累積推售占總量：；累積推售占總量：100%100% 關(guān)鍵詞：針對(duì)、擴(kuò)張關(guān)鍵詞：針對(duì)、擴(kuò)張樓號(hào)樓號(hào)小套（推售數(shù)）小套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）中套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）大套（推售數(shù)）累計(jì)累計(jì)1010號(hào)樓累計(jì)號(hào)樓累計(jì)4545373719191011011010號(hào)樓新推號(hào)樓新推0 00 00 00 0累計(jì)銷售數(shù)

51、累計(jì)銷售數(shù)4545373719191011019 9號(hào)樓累計(jì)號(hào)樓累計(jì)4747363623231061069 9號(hào)樓新推號(hào)樓新推0 00 0 0 00 0累計(jì)銷售數(shù)累計(jì)銷售數(shù)47473636 22 2298988 8號(hào)樓累計(jì)號(hào)樓累計(jì) 48 48464618181121128 8號(hào)樓新推號(hào)樓新推181816168 84242累計(jì)銷售數(shù)累計(jì)銷售數(shù)4545424210105656公開累計(jì)公開累計(jì)1401401191196060319319已售累計(jì)已售累計(jì)1371371131135151301301 未售累計(jì)未售累計(jì)3 36 69 91818累計(jì)推售比例占累計(jì)推售比例占總數(shù)總數(shù)100%100%清盤期清盤

52、期5 5月月14-614-6月月3030日主推房源：所有剩余房源日主推房源：所有剩余房源清盤期清盤期5 5月月14-614-6月月3030日主推房源：所有剩余房源日主推房源：所有剩余房源 推廣主題：推廣主題：通過對(duì)各創(chuàng)意類行業(yè)客戶聚集效應(yīng)，表通過對(duì)各創(chuàng)意類行業(yè)客戶聚集效應(yīng)，表達(dá)本項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì)。達(dá)本項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì)。 廣告主題：廣告主題：海上海創(chuàng)意海上海創(chuàng)意loftloft，網(wǎng)聚商務(wù)的力量，網(wǎng)聚商務(wù)的力量 單位：周單位：周單位：套單位：套清盤期周銷售套數(shù)計(jì)劃清盤期周銷售套數(shù)計(jì)劃單位：周單位：周單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元清盤期周資金回籠計(jì)劃清盤期周資金回籠計(jì)劃 推廣手段推廣手段1 1、硬

53、性廣告、硬性廣告2 2、軟性宣傳、軟性宣傳3 3、針對(duì)性的促銷、針對(duì)性的促銷本階段預(yù)期效果本階段預(yù)期效果成功實(shí)現(xiàn)剩余物業(yè)的掃尾工作成功實(shí)現(xiàn)剩余物業(yè)的掃尾工作 資金回籠計(jì)劃折線表資金回籠計(jì)劃折線表 以下資金回籠折線圖是按發(fā)展商對(duì)海上海以下資金回籠折線圖是按發(fā)展商對(duì)海上海loftloft的銷售周期要求所制定，的銷售周期要求所制定，銷售周期約為銷售周期約為2929周周200200天，均價(jià)初設(shè)為天，均價(jià)初設(shè)為1250012500元元/ /平方米計(jì)平方米計(jì)一、銷售計(jì)劃進(jìn)度折線圖一、銷售計(jì)劃進(jìn)度折線圖橫坐標(biāo)：銷售周數(shù)橫坐標(biāo)：銷售周數(shù) 縱坐標(biāo)：每周銷售套數(shù)縱坐標(biāo)：每周銷售套數(shù)單位：套單位：套二、資金回籠計(jì)劃

54、折線圖二、資金回籠計(jì)劃折線圖橫坐標(biāo)：銷售周數(shù)橫坐標(biāo)：銷售周數(shù) 縱坐標(biāo)：每周資金回籠數(shù)縱坐標(biāo)：每周資金回籠數(shù) 總銷金額：約總銷金額：約1010億元億元單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 整體推廣步驟為：整體推廣步驟為： 先通過中、小物業(yè)啟動(dòng)、預(yù)熱、排摸市場(chǎng)先通過中、小物業(yè)啟動(dòng)、預(yù)熱、排摸市場(chǎng)通過區(qū)位較好的小套物業(yè)推售完成首輪價(jià)格提升通過區(qū)位較好的小套物業(yè)推售完成首輪價(jià)格提升大套銷售分段積累、集中銷售；大套銷售分段積累、集中銷售；結(jié)合市場(chǎng)知名度及工程進(jìn)度，完成第二輪價(jià)格提升結(jié)合市場(chǎng)知名度及工程進(jìn)度，完成第二輪價(jià)格提升利用客戶網(wǎng)絡(luò)針對(duì)性、集中性的清盤利用客戶網(wǎng)絡(luò)針對(duì)性、集中性的清盤補(bǔ)強(qiáng)建議補(bǔ)強(qiáng)建議 包裝、優(yōu)化看房通道，營(yíng)造良好看房環(huán)境包裝、優(yōu)化看房通道，營(yíng)造良好看房環(huán)境 根據(jù)目標(biāo)客戶特點(diǎn)，設(shè)計(jì)建造樣板房，增加產(chǎn)品的視覺沖根據(jù)目標(biāo)客戶特點(diǎn)，設(shè)計(jì)建造樣板房，增加產(chǎn)品的視覺沖擊力、激發(fā)客戶購(gòu)買欲擊力、激發(fā)客戶購(gòu)買欲 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置單體模型，加強(qiáng)客戶對(duì)產(chǎn)品的感性認(rèn)識(shí)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置單體模型，加強(qiáng)客戶對(duì)產(chǎn)品的感性認(rèn)識(shí) 設(shè)置樓體掛幅，加大宣傳面、展示