新泰東方盛景項(xiàng)目首期團(tuán)購(gòu)價(jià)格建議

1、新泰新泰東方盛景項(xiàng)目首期團(tuán)購(gòu)價(jià)格建議東方盛景項(xiàng)目首期團(tuán)購(gòu)價(jià)格建議 2013.3.82013.3.8目錄目錄一、新泰市場(chǎng)調(diào)查詳情一、新泰市場(chǎng)調(diào)查詳情二、加權(quán)法預(yù)估價(jià)格趨勢(shì)二、加權(quán)法預(yù)估價(jià)格趨勢(shì)三、項(xiàng)目客群購(gòu)買(mǎi)力分析三、項(xiàng)目客群購(gòu)買(mǎi)力分析四、項(xiàng)目本體分析四、項(xiàng)目本體分析五、團(tuán)購(gòu)定價(jià)建議五、團(tuán)購(gòu)定價(jià)建議六、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策建議六、團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策建議一、市場(chǎng)近期成交現(xiàn)狀一、市場(chǎng)近期成交現(xiàn)狀 目前新泰市，在售樓盤(pán)較多，樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。如綠城目前新泰市，在售樓盤(pán)較多，樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。如綠城玉蘭花園、香玉蘭花園、香格里拉、春天格里拉、春天城市花園、華府新天地、泰和名城、心悅世家等等。樓盤(pán)品質(zhì)城市花園、華府新天

2、地、泰和名城、心悅世家等等。樓盤(pán)品質(zhì)從西部到東部逐漸上升。價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的區(qū)域差異，呈現(xiàn)東高西底的局面從西部到東部逐漸上升。價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的區(qū)域差異，呈現(xiàn)東高西底的局面。城東的綠城。城東的綠城玉蘭花園為東部高端精品項(xiàng)目，為城東代表性項(xiàng)目；城中的沁玉蘭花園為東部高端精品項(xiàng)目，為城東代表性項(xiàng)目；城中的沁園春小區(qū)屬于中端社區(qū)，主要體現(xiàn)改善性住房需求；西部環(huán)境較差，項(xiàng)目多為園春小區(qū)屬于中端社區(qū)，主要體現(xiàn)改善性住房需求；西部環(huán)境較差，項(xiàng)目多為剛需樓盤(pán)?？傮w，近期新泰市的成交量呈上升趨勢(shì)，后期樓盤(pán)體量較多，會(huì)加剛需樓盤(pán)。總體，近期新泰市的成交量呈上升趨勢(shì)，后期樓盤(pán)體量較多，會(huì)加進(jìn)進(jìn)20132013年的

3、銷(xiāo)售數(shù)量。年的銷(xiāo)售數(shù)量。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商新泰綠城置業(yè)有限公司新泰綠城置業(yè)有限公司 效果圖效果圖位置青龍路北側(cè)，重興路西側(cè)規(guī)模總建面62萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型洋房、高層、商鋪容積率2.4綠化率40%精裝修簡(jiǎn)裝開(kāi)盤(pán)2011年銷(xiāo)售信息去化率35%面積區(qū)間115-221價(jià)格區(qū)間6000-7200元/左右一、市場(chǎng)近期成交現(xiàn)狀一、市場(chǎng)近期成交現(xiàn)狀綠城綠城玉蘭花園玉蘭花園一一 市場(chǎng)近期成交現(xiàn)狀市場(chǎng)近期成交現(xiàn)狀春天春天城市花園城市花園開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商泰安銘威置業(yè)有限公司泰安銘威置業(yè)有限公司 效果圖效果圖位置青龍路北側(cè)，重興路西側(cè)規(guī)?？偨?.9萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型洋房、多層、商鋪容積率2.2綠化率36%精裝修毛坯開(kāi)盤(pán)2006年銷(xiāo)售信息已售

4、完面積區(qū)間90-198價(jià)格區(qū)間5100-6000元/一、市場(chǎng)近期成交現(xiàn)狀一、市場(chǎng)近期成交現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商泰安泰山永和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司泰安泰山永和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司效果圖效果圖位置新泰市城區(qū)東周路規(guī)?？偨?5萬(wàn)產(chǎn)品類(lèi)型高層、商鋪容積率3.3綠化率36%精裝修毛坯開(kāi)盤(pán)2012-9-22銷(xiāo)售信息去化51%面積區(qū)間87-143價(jià)格區(qū)間4000-4800元/華府新天地華府新天地一、市場(chǎng)近期成交現(xiàn)狀一、市場(chǎng)近期成交現(xiàn)狀新新泰泰樓樓盤(pán)盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目目分分布布圖圖 新泰市房地產(chǎn)市場(chǎng)依據(jù)區(qū)域房產(chǎn)特征分為城西、城中心、城北、城南、城東和新汶6大板塊。 本案位于城東板塊，較新汶板塊距離較遠(yuǎn)，故只研究5大板塊。 城西板

5、塊：城西板塊：銀河路以西，工業(yè)聚集區(qū)； 城北板塊：杏山路城北板塊：杏山路以北，商業(yè)聚集區(qū)； 城南板塊：城南板塊：青云路以南； 城中心板塊：杏山路城中心板塊：杏山路以南，青云路以北，商業(yè)密集，人流量較大； 城東板塊：城東板塊：平陽(yáng)河以東，政治、教育、環(huán)境資源優(yōu)異。城東板塊城東板塊綠城綠城. .新泰百合花園新泰百合花園辰暉大廈辰暉大廈溧陽(yáng)小區(qū)溧陽(yáng)小區(qū)陽(yáng)光家園陽(yáng)光家園本案本案悠然新天地悠然新天地華府新天地華府新天地城陽(yáng)銘座城陽(yáng)銘座福田花園福田花園山水文園山水文園麗苑小區(qū)麗苑小區(qū)幸福里花園幸福里花園城北板塊城北板塊沁園春小區(qū)沁園春小區(qū)泰和名城泰和名城陽(yáng)光世紀(jì)城陽(yáng)光世紀(jì)城心悅世家心悅世家居豪居豪. .四

6、季城城四季城城城西板塊城西板塊城中心板塊城中心板塊城南板塊城南板塊平步青云平步青云香格里拉香格里拉新新泰泰住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目體體量量明明細(xì)細(xì) 2 2012012年新泰市樓盤(pán)總體量較大，推出體量亦較多。但各樓盤(pán)存量仍年新泰市樓盤(pán)總體量較大，推出體量亦較多。但各樓盤(pán)存量仍然很大，后市競(jìng)爭(zhēng)激烈。然很大，后市競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目項(xiàng)目總體量總體量已推出體量已推出體量潛在體量潛在體量綠城綠城玉蘭花玉蘭花園園6262萬(wàn)方萬(wàn)方約約8 8萬(wàn)方萬(wàn)方約約5353萬(wàn)方萬(wàn)方香格里拉香格里拉3030萬(wàn)方萬(wàn)方7817478174約約1818萬(wàn)方萬(wàn)方華府新天地華府新天地2525萬(wàn)方萬(wàn)方6912669126約約1818萬(wàn)方萬(wàn)方平步青云

7、平步青云6.36.3萬(wàn)方萬(wàn)方6.36.3萬(wàn)方萬(wàn)方-春天春天城市花城市花園園約約7 7萬(wàn)方萬(wàn)方約約7 7萬(wàn)方萬(wàn)方-新新泰泰主主要要樓樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售售現(xiàn)現(xiàn)狀狀城東板塊（一）城東板塊（一）區(qū)域分布區(qū)域分布項(xiàng)目項(xiàng)目面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）上市量上市量（套）（套）累計(jì)銷(xiāo)售面累計(jì)銷(xiāo)售面積（）積（）銷(xiāo)售率銷(xiāo)售率均價(jià)均價(jià)客源分布客源分布房源占比房源占比城東區(qū)城東區(qū)綠城玉蘭花園綠城玉蘭花園（多層）（多層）132-147132-147148148106561065648%48%68006800礦務(wù)局以及礦務(wù)局以及煤礦領(lǐng)導(dǎo)及煤礦領(lǐng)導(dǎo)及子女、私營(yíng)子女、私營(yíng)企業(yè)主以及企業(yè)主以及隱形富豪隱形富豪74%74%190-2051

8、90-20530301520152027%27%21%21%綠城玉蘭花園綠城玉蘭花園1151151201204830483035%35%6200620015%15%134-146134-146182182156181561863%63%23%23%169-180169-180202202129001290037%37%12%12%184-221184-221302302115321153220%20%50%50%香格里拉香格里拉13713734342192219247%47%47004700煤礦員工煤礦員工9%9%141-154141-154126126101501015056%56%34%3

9、4%141-154141-154（復(fù)式）（復(fù)式）8585118901189096%96%23%23%155-168155-16898982080208013%13%27%27%286286（復(fù)式）（復(fù)式）24241430143021%21%6%6%平步青云平步青云94-11894-118227227115361153645%45%44004400周邊居民改周邊居民改善性需求、善性需求、剛需客群以剛需客群以及少部分鄉(xiāng)及少部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶鎮(zhèn)客戶56%56%135-149135-149113113115521155267%67%28%28%150-171150-17160603255325535%35%

10、15%15%175-186175-1868 853153137%37%1%1%新新泰泰主主要要樓樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售售現(xiàn)現(xiàn)狀狀溧陽(yáng)小區(qū)（多溧陽(yáng)小區(qū)（多層）層）9898303088288230%30%53505350企事業(yè)單企事業(yè)單位購(gòu)房為位購(gòu)房為主主33%33%9999303079279226%26%33%33%13413430301876187646%46%33%33%辰暉大廈辰暉大廈12112148482178217837%37%44804480本村及周本村及周邊居民邊居民33%33%13513548482295229535%35%33%33%27027048483780378029%29%33%

11、33%陽(yáng)光家園陽(yáng)光家園115115323269069018%18%40664066部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民居民50%50%15215232321064106421%21%50%50%春天城市花園春天城市花園90-9590-953013012799327993100%100%58005800以滿足居以滿足居住需求為住需求為主主49%49%101-118101-1181581581817018170100%100%26%26%125-138125-1381111111454114541100%100%18%18%137-143137-143292940894089100%100%5%5%198198（

12、復(fù)式）（復(fù)式）121223762376100%100%2%2% 新泰城東區(qū)交通便利，環(huán)境優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，宜居。項(xiàng)目多高端項(xiàng)目，單價(jià)新泰城東區(qū)交通便利，環(huán)境優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，宜居。項(xiàng)目多高端項(xiàng)目，單價(jià)在新泰市有明顯漲幅。在新泰市有明顯漲幅。城東板塊（二）城東板塊（二）新新泰泰主主要要樓樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售售現(xiàn)現(xiàn)狀狀區(qū)域分布區(qū)域分布項(xiàng)目項(xiàng)目面積區(qū)間面積區(qū)間（）（）上市量上市量（套）（套）累計(jì)銷(xiāo)售累計(jì)銷(xiāo)售面積（）面積（）銷(xiāo)售率銷(xiāo)售率均價(jià)均價(jià)客源分布客源分布房源占比房源占比城中區(qū)城中區(qū)華府新天華府新天地地87-10887-10890908772877296%96%45004500周邊居民周邊居民/ /職

13、員職員/ /煤礦煤礦中層改善中層改善性需求以性需求以及小部分及小部分婚房客戶婚房客戶29%29%118-126118-1261121126292629246%46%36%36%139-143139-1431091097645764551%51%35%35%城西區(qū)城西區(qū)心悅世家心悅世家112-122112-1221021029360936078%78%36503650 城市周邊城市周邊工廠員工工廠員工42%42%135-145135-14585855565556548%48%35%35%169-178169-17851 51 5782 5782 66% 66% 21%21%泰和名城泰和名城104

14、-108104-10868681908190826%26%37403740西部工業(yè)西部工業(yè)區(qū)居民改區(qū)居民改善為主，善為主，小部分鄉(xiāng)小部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為鎮(zhèn)客戶為輔輔21%21%126-132126-13288884030403035%35%35%35%142-178142-17868682170217020%20%21%21%居豪居豪四四季春城季春城969636361056105630%30%37403740剛需客群剛需客群為主為主33%33%10310336361339133936%36%33%33%12612636361260126027%27%33%33%城中及城西板塊城中及城西板塊一、市場(chǎng)近

15、期成交現(xiàn)狀一、市場(chǎng)近期成交現(xiàn)狀 新泰房產(chǎn)小結(jié)新泰房產(chǎn)小結(jié) 新泰市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平有明顯的區(qū)域差別，由西向東，價(jià)格逐漸遞增；城西傳統(tǒng)工業(yè)聚集區(qū)，居住環(huán)境差，房?jī)r(jià)普遍相對(duì)較低。東部房?jī)r(jià)普遍較高，中高端項(xiàng)目居多，總房?jī)r(jià)較高；大戶型去化情況良好，高端客戶群鐘情于城東高品質(zhì)樓盤(pán)。 城西板塊為工業(yè)聚集區(qū)，環(huán)境質(zhì)量相對(duì)較差，項(xiàng)目均價(jià)維持在36003800元/平左右。 代表項(xiàng)目：泰和名城由19棟高層組成，一期1#、2#、6#、7#，在售105-140，均價(jià)在3700元/平左右，2014年年底交房。項(xiàng)目權(quán)重項(xiàng)目權(quán)重本項(xiàng)目本項(xiàng)目綠城玉蘭花園綠城玉蘭花園香格里拉香格里拉春天城市花園春天城市花園平步青云平步青云陽(yáng)光

16、家園陽(yáng)光家園辰暉大廈辰暉大廈參考系數(shù)參考系數(shù)100%100%45%45%25%25%10%10%5%5%5%5%5%5%均價(jià)均價(jià)待定待定620062004700470058005800440044004066406644804480區(qū)域價(jià)值（區(qū)域價(jià)值（1515）9 99 911119 913135 51111項(xiàng)目規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)劃（1515）1010151515158 88 84 44 4產(chǎn)品類(lèi)型（產(chǎn)品類(lèi)型（1515）1010151513139 99 95 55 5社區(qū)規(guī)模（社區(qū)規(guī)模（1515）8 8151515158 810103 33 3立面設(shè)計(jì)（立面設(shè)計(jì)（1010）9 9101010105

17、58 84 44 4物業(yè)配套（物業(yè)配套（1010）7 710107 77 77 73 33 3景觀綠化（景觀綠化（1010）1010101010108 88 84 44 4品牌優(yōu)勢(shì)（品牌優(yōu)勢(shì)（1010）8 810109 910107 75 55 5合計(jì)（合計(jì)（100100）7171949490906464707033333939二、加權(quán)法預(yù)估價(jià)格趨勢(shì)二、加權(quán)法預(yù)估價(jià)格趨勢(shì)（一） 加權(quán)定價(jià)預(yù)估高層價(jià)格（高層）1.參考因素加權(quán)獲取基準(zhǔn)價(jià)格二、加權(quán)法預(yù)估價(jià)格趨勢(shì)二、加權(quán)法預(yù)估價(jià)格趨勢(shì)2.基準(zhǔn)價(jià)格換算修正價(jià)格項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)綠城玉蘭花園綠城玉蘭花園香格里拉香格里拉春天城市花園春天城市花園平步青云平步青

18、云陽(yáng)光家園陽(yáng)光家園辰暉大廈辰暉大廈g g468346833 370870864346434446344638 874874881568156q q 45%45%25%25%10%10%5%5%5%5%5%5%ggq q 21072107927927643643223223437437408408本案價(jià)格本案價(jià)格（高層）（高層）4 4746746二、加權(quán)法預(yù)估價(jià)格趨勢(shì)二、加權(quán)法預(yù)估價(jià)格趨勢(shì)(二) 加權(quán)定價(jià)預(yù)估多層價(jià)格（多層）1.參考因素加權(quán)獲取基準(zhǔn)價(jià)格項(xiàng)目權(quán)重項(xiàng)目權(quán)重本項(xiàng)目本項(xiàng)目綠城玉蘭花綠城玉蘭花園園春天城市花春天城市花園園平步青云平步青云溧陽(yáng)小區(qū)溧陽(yáng)小區(qū)參考系數(shù)參考系數(shù)100%100%45%

19、45%25%25%15%15%15%15%因素因素均價(jià)均價(jià)待定待定76007600580058005420542053505350區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值15159 99 99 913131414項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃1515101015158 88 81010產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型1515101015159 99 91010社區(qū)規(guī)模社區(qū)規(guī)模15158 815158 810101010立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)10108 810105 58 86 6物業(yè)配套物業(yè)配套10107 710107 77 79 9景觀綠化景觀綠化1010101010108 88 88 8品牌優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)10107 7101010107 77 7合計(jì)

20、合計(jì)10010069699494646470707474二、加權(quán)法預(yù)估價(jià)格趨勢(shì)二、加權(quán)法預(yù)估價(jià)格趨勢(shì)2.基準(zhǔn)價(jià)格換算修正價(jià)格三、目標(biāo)客群相關(guān)分析三、目標(biāo)客群相關(guān)分析 目標(biāo)客群定位 公務(wù)員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)及職工； 富二代、官二代； 私營(yíng)業(yè)主等購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的客戶。 目標(biāo)客群地域特征目標(biāo)客群地域特征 職業(yè)特征：多為成功人士，具有固定職業(yè)，且經(jīng)過(guò)多年努力，事業(yè)多有所成。 年齡構(gòu)成：30-45歲的社會(huì)中堅(jiān)群體。 家庭年收入：家庭年收入多在15-20萬(wàn)元。 消費(fèi)觀念：開(kāi)放式消費(fèi)觀念，購(gòu)買(mǎi)力尚佳。 房產(chǎn)持有情況：名下多有一套，普遍為改善型需求。三、目標(biāo)客群相關(guān)分析三、目標(biāo)客群相關(guān)分析 目標(biāo)客群購(gòu)房預(yù)算分析目標(biāo)

21、客群購(gòu)房預(yù)算分析 本項(xiàng)目目標(biāo)客群屬于社會(huì)消費(fèi)的中堅(jiān)群體且消費(fèi)觀念本項(xiàng)目目標(biāo)客群屬于社會(huì)消費(fèi)的中堅(jiān)群體且消費(fèi)觀念較為開(kāi)放，若一般客群以較為開(kāi)放，若一般客群以30%作為購(gòu)房月供承受額度，則作為購(gòu)房月供承受額度，則該群體的承受額度應(yīng)略低，以便留出較為充足的剩余消費(fèi)該群體的承受額度應(yīng)略低，以便留出較為充足的剩余消費(fèi)額度供其消費(fèi)。額度供其消費(fèi)。 因此，此處我們將以家庭月收入總額的因此，此處我們將以家庭月收入總額的20%作為該群作為該群體所能承受的最大月供還款額，即為體所能承受的最大月供還款額，即為2500-3400元元/月。以月。以貸款貸款30年計(jì)算，客戶承受最大貸款額度為年計(jì)算，客戶承受最大貸款額度為

22、39-54萬(wàn)，則所萬(wàn)，則所能承受總房款價(jià)格為能承受總房款價(jià)格為56-77萬(wàn)。萬(wàn)。項(xiàng)目工期 2013年項(xiàng)目將由5棟住宅樓動(dòng)工并相繼完成，其中7月份1#、5#封頂，高層建筑達(dá)到13層，取得預(yù)售條件；9月份2#封頂；10月份3#及4#封頂。若能按照計(jì)劃工期逐步進(jìn)行，則項(xiàng)目于2013年7月.項(xiàng)目定位 本案遠(yuǎn)離城市中心生活區(qū)、缺乏成熟的商業(yè)配套及市政配套，這無(wú)疑擴(kuò)大了本地未來(lái)居住者的生活半徑；同時(shí)，本項(xiàng)目據(jù)守城市唯一的風(fēng)景區(qū)、靠近新泰一中、毗鄰本市高檔樓盤(pán)玉蘭花園等優(yōu)勢(shì)又在無(wú)形中提高了地段價(jià)值及升值潛力。綜合以上信息，本項(xiàng)目最佳定位便是走高端路線。產(chǎn)品情況 我項(xiàng)目一期推出的五棟房源中，高層樓座房源為14

23、2，多層樓座房源為130-132，房源面積跨度較小，分別以65萬(wàn)作為高層總價(jià)、77萬(wàn)作為多層總價(jià)計(jì)算，則：高層：4680元/；多層：5500元/。四、項(xiàng)目本體分析四、項(xiàng)目本體分析（一）綜合參考因素加權(quán)法求的項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為：高層4746元/，多層5623元/。區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)存7個(gè)在售樓盤(pán)價(jià)格差距較大，唯玉蘭花園與春天城市花園定價(jià)高于5000元/，其他樓盤(pán)定價(jià)在4500元/左右，未能突破五千元大關(guān)；根據(jù)我項(xiàng)目房源面積及客戶承受房?jī)r(jià)總價(jià)估算團(tuán)購(gòu)單價(jià)為：高層4680元/；多層5500元/；去除玉蘭花園項(xiàng)目外，市場(chǎng)在售樓盤(pán)均價(jià)情況為：高層4690元/；多層5400元/；五、團(tuán)購(gòu)定價(jià)建議五、團(tuán)購(gòu)定價(jià)建議（二）團(tuán)購(gòu)價(jià)格建議團(tuán)購(gòu)建議價(jià)格=加權(quán)價(jià)格*0.7+項(xiàng)目本