年一季度重慶市房地產(chǎn)市場分析及交會報(bào)告

1、2011.4.2920112011年一季度重慶市房地產(chǎn)市場年一季度重慶市房地產(chǎn)市場分析及春交會報(bào)告分析及春交會報(bào)告第一部分第一部分 2011年宏觀政策回顧及展望年宏觀政策回顧及展望第二部分第二部分 2011年年1季度主城區(qū)宏觀市場分析季度主城區(qū)宏觀市場分析第三部分第三部分 2011年重慶春季交易會分析年重慶春季交易會分析第一部分 2011年宏觀政策回顧及展望一、政策出臺背景分析“國八條”“房產(chǎn)稅”“加 息”“限購令” 近段時間國家及地方政府頻繁的出臺房地產(chǎn)政策，其主要的幾個原因是：近段時間國家及地方政府頻繁的出臺房地產(chǎn)政策，其主要的幾個原因是：no.1 no.1 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型需防止房地產(chǎn)投資過

2、熱no.2 no.2 “抗通脹，穩(wěn)物價(jià)”嚴(yán)防經(jīng)濟(jì)增長過熱是當(dāng)前金融調(diào)控的主要目的no.3 no.3 全國土地市場持續(xù)升溫no.4 no.4 二輪調(diào)控影響逐漸消化，購房需求釋放成交大幅回暖宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（gdp）增長呈v字型復(fù)蘇 自2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來，中國經(jīng)濟(jì)呈v字型復(fù)蘇 2010年全國gdp為397983億元，同比增長10.3% 當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)處于由回升向好向穩(wěn)定增長轉(zhuǎn)變的重要時期10.3%宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（cpi） cpi持續(xù)走高、通脹壓力加大，消費(fèi)者持續(xù)走高、通脹壓力加大，消費(fèi)者“購房避險(xiǎn)購房避險(xiǎn)”2007年1月至2011年3月cpi和ppi走勢圖cpi持續(xù)走高 2010全年cpi同比上漲3.

3、3%，增速高于官方3%左右的調(diào)控目標(biāo)； 2011年cpi預(yù)計(jì)增長4.0%，四季度分別增速4.2%，4.2%，4.0%和3.5%，1-2月份cpi實(shí)際增幅均為4.9%，3月更是達(dá)到5.1%，高于全年增速，今年加息勢在必行； cpi持續(xù)走高，通貨膨脹形勢非常嚴(yán)峻。控制房價(jià)過快上漲打擊投機(jī)抑制投資完善政府稅制培養(yǎng)市場理性消費(fèi)政策出臺目的：二、2011年政策回顧國八條稅收稅收-高房價(jià)區(qū)，清算和稽查增值稅；二手房營業(yè)稅未滿5年全額征稅。貸款貸款-二套房首付比例由5成調(diào)整為6成，利率1.1倍；三套房停貸。土地土地-國土部：“控價(jià)格、防地王，堅(jiān)決杜絕高價(jià)地，促進(jìn)房價(jià)地價(jià)合理調(diào)整。限購限購-限購政策從一線城市

4、擴(kuò)大到二線城市；目前重慶暫未出限購令調(diào)控目標(biāo)調(diào)控目標(biāo) 新建住房價(jià)格上漲幅度低于本年度主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速和新建住房價(jià)格上漲幅度低于本年度主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速和城鎮(zhèn)職工工資收入增速的平均值城鎮(zhèn)職工工資收入增速的平均值。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅- 獨(dú)棟商品房、高檔住宅：建筑面積交易單價(jià)為上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)的均價(jià)的3倍倍以下，征稅率以下，征稅率0.5%；均價(jià)的；均價(jià)的3-4倍（含倍（含3倍），征稅率倍），征稅率1%；均價(jià)的；均價(jià)的4倍（含倍（含4倍），征稅率倍），征稅率1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人：新購第二套以上普通住房，征稅率新購第二套以上

5、普通住房，征稅率0.5%。二、2011年政策回顧政策及樓市其它信息政策及樓市其它信息 中央與地方簽“軍令狀”各地10001000萬套保障房限期開工萬套保障房限期開工。 大修基金三月起按建面收取，電梯房大修基金三月起按建面收取，電梯房8080元元/ /平方米平方米。 商品房將推明碼實(shí)價(jià)新規(guī)，標(biāo)價(jià)不得超過申報(bào)價(jià)標(biāo)價(jià)不得超過申報(bào)價(jià)。 重慶市工商局發(fā)布房地產(chǎn)廣告重慶市工商局發(fā)布房地產(chǎn)廣告1212條規(guī)范：條規(guī)范：房地產(chǎn)廣告中，將不得使用絕對化用語，禁止使用排序、推薦、認(rèn)定、上榜、抽查、檢驗(yàn)、統(tǒng)計(jì)、公布市場調(diào)查結(jié)果，禁止銷量方面數(shù)據(jù)、滿意度、市場占有率等內(nèi)容。 發(fā)改委發(fā)改委5 5月降低住房交易手續(xù)費(fèi)：月降

6、低住房交易手續(xù)費(fèi)：從5月1日起，降低和規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)、部分行業(yè)環(huán)境影響評價(jià)收費(fèi)和招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行。 對于有捂盤惜售、拖延開竣工時間等違法違規(guī)記錄的開發(fā)企業(yè)，將被暫停發(fā)放貸款捂盤惜售、拖延開竣工時間等違法違規(guī)記錄的開發(fā)企業(yè)，將被暫停發(fā)放貸款。 1月20日起，央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.50.5個百分點(diǎn)個百分點(diǎn)。 2月9日起，金融機(jī)構(gòu)一年期的存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期的存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.250.25個百分點(diǎn)個百分點(diǎn)，其他各檔次的存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 2月9日起，住房公積金貸款利率調(diào)整，五

7、年期以上調(diào)至住房公積金貸款利率調(diào)整，五年期以上調(diào)至4.50%4.50%。 2月24日起，央行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率央行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.50.5個百分點(diǎn)個百分點(diǎn). 3月25日起，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.50.5個百分點(diǎn)個百分點(diǎn)。重慶執(zhí)行條款政策政策主要內(nèi)容主要內(nèi)容執(zhí)行情況執(zhí)行情況加強(qiáng)地方執(zhí)行力度加強(qiáng)地方執(zhí)行力度地方政府向社會公布房價(jià)控制目標(biāo)，未達(dá)目標(biāo)追究地方政府向社會公布房價(jià)控制目標(biāo)，未達(dá)目標(biāo)追究責(zé)任。責(zé)任。3月月30日公布，城市居民人均可支配收入增速和日公布，城市居民人均可支配收入增速和城鎮(zhèn)職工工資收入增速的平均

8、值。城鎮(zhèn)職工工資收入增速的平均值。加強(qiáng)保障法建設(shè)加強(qiáng)保障法建設(shè) 加大保障性安居工程建設(shè)力度加大保障性安居工程建設(shè)力度保證保證2010年開工的年開工的1300萬方保障房順利交房，萬方保障房順利交房，同時保證同時保證2011年年1300萬方保障房順利開建萬方保障房順利開建稅收稅收 高房價(jià)區(qū)，清算和稽查增值稅；二手房營業(yè)稅未高房價(jià)區(qū)，清算和稽查增值稅；二手房營業(yè)稅未滿滿5年全額征稅年全額征稅按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行貸款貸款 二套房首付比例由二套房首付比例由5成調(diào)整為成調(diào)整為6成，利率成，利率1.1倍倍按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行土地供應(yīng)土地供應(yīng) 增加土地有效供應(yīng)，今年住宅供應(yīng)不得低于前增加土地有效供應(yīng)，

9、今年住宅供應(yīng)不得低于前2年年年均實(shí)際供應(yīng)量，推廣年均實(shí)際供應(yīng)量，推廣“限房價(jià)、競地價(jià)限房價(jià)、競地價(jià)”增加中增加中低價(jià)位普通商品住房土地供應(yīng)。低價(jià)位普通商品住房土地供應(yīng)。政府將嚴(yán)控土地出讓價(jià)格，中低檔商品房土地價(jià)政府將嚴(yán)控土地出讓價(jià)格，中低檔商品房土地價(jià)格不超過房價(jià)的格不超過房價(jià)的1/5，高檔商品房不超過，高檔商品房不超過1/3，別，別墅則另算。墅則另算。限購限購 限購政策從一線城市擴(kuò)大到二線城市限購政策從一線城市擴(kuò)大到二線城市未執(zhí)行未執(zhí)行輿論引導(dǎo)輿論引導(dǎo) 宣傳未定房價(jià)和保障房，引導(dǎo)合理消費(fèi)宣傳未定房價(jià)和保障房，引導(dǎo)合理消費(fèi)按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行重慶限購令出臺預(yù)判市場堅(jiān)挺催生限購令出臺：cpi

10、持續(xù)走高、通脹壓力加大，消費(fèi)者“購房避險(xiǎn)”，調(diào)控影響逐漸消化，購房需求釋放成交大幅回暖，政府可能加大調(diào)控力度，同時催生重慶地方版限購令的出臺；限購令和限價(jià)令出臺時間：若重慶版限購令和限價(jià)令出臺，預(yù)計(jì)將會在4月房交會前后；限購令出臺對整體市場的影響：1 1月月2828日，黃奇帆公布房產(chǎn)稅細(xì)則日，黃奇帆公布房產(chǎn)稅細(xì)則 明確五大要點(diǎn)明確五大要點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目試點(diǎn)范圍試點(diǎn)范圍稅率稅率本地居民本地居民外地居民外地居民計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)重慶重慶重慶主城區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)）0.5%-1.2%1、個人擁有的獨(dú)棟商品住宅2、個人新購的高檔住房。高檔住房是指建

11、筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計(jì)稅依據(jù)類型類型計(jì)稅區(qū)間計(jì)稅區(qū)間稅率稅率獨(dú)棟商品房高檔住房建筑面積交易單價(jià)為上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)的3 3倍以下倍以下0.5%0.5%建筑面積交易單價(jià)為上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)的3-43-4倍（含倍（含3 3倍）倍）1%1%建筑面積交易單價(jià)為上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)的4 4倍（含倍（含4 4倍）倍）1.2%1.2%在重慶

12、市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套以上普通住房新購第二套以上普通住房0.5%0.5%1、普通商品住宅（以中檔商品房為主）定價(jià)向9941的征收線靠近，近期可能出現(xiàn)普通商品住房價(jià)格上漲的現(xiàn)象。2、土地剛性下，中心區(qū)域商品住房價(jià)格將被約束。3、消費(fèi)逐漸外移，新區(qū)和區(qū)縣市場作為價(jià)格洼地迎來機(jī)會。4、受9941的價(jià)格限制，市場出現(xiàn)規(guī)避新招，如精裝產(chǎn)品的價(jià)格拆分，甚至二手房市場經(jīng)常使用的一些規(guī)避稅費(fèi)的方法會出現(xiàn)在一手房市場中。重慶房產(chǎn)稅影響： 根據(jù)1-3月份的市場成交情況，只有2.60%的產(chǎn)品會征收房產(chǎn)稅，其中別墅影響面較廣，達(dá)到63.57%，洋房7.09%，高層只有0.88%。2011年年1月

13、月2011年年2月月2011年年3月月合計(jì)合計(jì)整體容量高價(jià)房容量所占比例整體容量高價(jià)房容量所占比例整體容量高價(jià)房容量所占比例整體容量高價(jià)房容量所占比例高層132931300.98%5616470.84%10041770.77%289502540.88%洋房749658.68%246208.13%472194.03%14671047.09%別墅43929767.65%1106559.09%1629055.56%71145263.57%合計(jì)144814923.4%59721322.21%106753571.74%311288102.60%按照2011年1-3月份的成交結(jié)構(gòu)計(jì)算，重慶房產(chǎn)稅將針對目前

14、市場上2.60%的產(chǎn)品征收，整體看影響面較窄，但別墅類產(chǎn)品影響大，63.57%的別墅將征收房產(chǎn)稅，洋房占比7.09%，高層0.88%。數(shù)據(jù)說明：選擇建筑面積100以上，單價(jià)在9941元以上的商品房。重慶房產(chǎn)稅影響： 房產(chǎn)稅影響主要集中在高端產(chǎn)品，大部分別墅產(chǎn)品及少量洋房和高檔高層；房產(chǎn)稅最高征收標(biāo)準(zhǔn)1.2%，重房價(jià)漲幅目標(biāo)略低于10%，價(jià)格預(yù)期遠(yuǎn)高于房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對購買高檔客戶而言，影響微乎其微。首置首改普通再改高端再改及top投資普通高層洋房平層普通四房經(jīng)濟(jì)型別墅洋房躍層大平層住宅性soho商業(yè)/寫字樓大別墅安全一般危險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會銀行貸款影響： 銀行收緊貸款、利率上調(diào)和限貸對整個樓市的影響遠(yuǎn)

15、超過房產(chǎn)稅所帶來的影響，銀行利率的松緊成為影響項(xiàng)目銷售的一個主要因素。 當(dāng)前市場多數(shù)銀行收緊貸款，利率上調(diào)，收取手續(xù)費(fèi)等，工商、交行執(zhí)行三套禁貸； 農(nóng)業(yè)銀行是目前唯一可以利率打折的銀行，9折，9.5折，基準(zhǔn)利率三種執(zhí)行方案，根據(jù)銀行與開發(fā)商的親密關(guān)系界定，如融僑城9折利率，大鼎第一時間9.5折利率，協(xié)信阿卡迪亞基準(zhǔn)利率。這也是導(dǎo)致近期融僑城高層熱銷的一個主要原因。銀行類型銀行類型按揭政策按揭政策案例案例國家銀行首套、二套房利率上浮、部分銀行收取手續(xù)費(fèi)。雅居樂工商銀行首套利率上浮1倍；二套上浮1.1倍；三套停貸。貸款需繳納千分之五手續(xù)費(fèi)，5萬元1年定期。春森彼岸建設(shè)銀行建行收0.5%的手續(xù)費(fèi)，實(shí)

16、行基本利率融僑城農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)行利率9折，貸款50萬以內(nèi)收取3000手續(xù)費(fèi)，貸款大于50萬收取8000。優(yōu)惠不分1套或2套。商業(yè)銀行大部分商業(yè)銀行暫停按揭貸款業(yè)務(wù)。江與城招商收取1%的手續(xù)費(fèi)，首套利率上浮10%如深圳發(fā)展銀行、興業(yè)銀行暫停按揭貸款業(yè)務(wù)、吸納存款地方銀行首套、二套房利率上浮、部分銀行收取手續(xù)費(fèi)。春森彼岸重慶農(nóng)村商業(yè)農(nóng)村商業(yè)銀行收0.5%的手續(xù)費(fèi)，實(shí)行基本利率雅居樂重慶銀行首套利率上浮1.1倍；二套上浮1.5倍；三套停貸。50萬元內(nèi)3000手續(xù)費(fèi)，50萬元以上5000元手續(xù)費(fèi)國際社區(qū)匯豐匯豐首套上浮10%，二套上浮20%。不收取手續(xù)費(fèi)。各大房企應(yīng)對措施：免房產(chǎn)稅金科集團(tuán)：別墅太陽海岸、

17、洋房十年城兩個項(xiàng)目在計(jì)稅范圍內(nèi)，通過特價(jià)房、開發(fā)商減免房款抵稅兩種營銷手段，規(guī)避房產(chǎn)稅對客戶的影響。同景國際城：原優(yōu)惠7.5萬元，本次優(yōu)惠為8萬（對外宣傳為免20年的房產(chǎn)稅）；各大房企應(yīng)對措施：免房產(chǎn)稅各大房企應(yīng)對措施：免房產(chǎn)稅龍湖東橋郡招商江灣城江與城千山萬樹龍湖春森彼岸富力城政策趨勢分析：政策趨勢分析： 政府政策調(diào)控的邏輯和方向已經(jīng)十分明朗，進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控未來政策儲備基本定型；中央制定長期戰(zhàn)略后，會根據(jù)信息反饋情況作調(diào)整，地方政府基于自身利益，不斷試探中央的底線，并隨時調(diào)整執(zhí)行力。未來調(diào)控的幾個方向未來調(diào)控的幾個方向限購限購信貸信貸稅收稅收供給供給監(jiān)管監(jiān)管問責(zé)問責(zé)保障房房價(jià)上漲過快城市限購

18、是否出臺房價(jià)控制目標(biāo)限購城市的擴(kuò)大化限購力度的加強(qiáng)首套房首付款的提升和貸款利率的上調(diào)銀行信貸總量和流向的控制土地增值稅的嚴(yán)格清算營業(yè)稅、契稅優(yōu)惠的全面取消新稅種出臺違法違規(guī)用地處罰和收回土地供給的進(jìn)一步擴(kuò)大保障房的保質(zhì)保量打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為規(guī)范房地產(chǎn)預(yù)售行為，進(jìn)行預(yù)售制度取消的試點(diǎn) 2011年1季度土地交易分析 2011年1季度宏觀市場成交分析 2011年1季度成交排名 2011年1-3月成交結(jié)構(gòu)分析第二部分第二部分 20112011年年1 1季度主城區(qū)宏觀市場分析季度主城區(qū)宏觀市場分析2011年年1季度土地交易分析季度土地交易分析 土地市場供應(yīng)量在2010年4季度爆發(fā)式增長之后，

19、季度出現(xiàn)縮量回調(diào) 在 一季度出現(xiàn)縮量回調(diào)。在季度出現(xiàn)縮量回調(diào) 在土地供應(yīng)計(jì)劃尚未出臺的前提下 供應(yīng)總量保持低迷。重慶居住及商業(yè)供應(yīng)土地情況對比重慶居住及商業(yè)供應(yīng)土地情況對比土地供應(yīng)熱點(diǎn)土地供應(yīng)熱點(diǎn)兩江新區(qū)地塊仍然緊俏兩江新區(qū)地塊仍然緊俏2011年年1季度土地交易分析季度土地交易分析重慶重慶2011年一季度居住及商業(yè)供應(yīng)土地區(qū)域分布統(tǒng)計(jì)分析表年一季度居住及商業(yè)供應(yīng)土地區(qū)域分布統(tǒng)計(jì)分析表 就建筑規(guī)模而言，供應(yīng)規(guī)模最大的兩個區(qū)域?yàn)楸表諈^(qū)和江北區(qū)就建筑規(guī)模而言，供應(yīng)規(guī)模最大的兩個區(qū)域?yàn)楸表諈^(qū)和江北區(qū) 就樓面均價(jià)而言就樓面均價(jià)而言 最高的區(qū)域?yàn)槟习秴^(qū)最高的區(qū)域?yàn)槟习秴^(qū) 最高的項(xiàng)目為江北城組團(tuán)最高的項(xiàng)目為

20、江北城組團(tuán)b分區(qū)分區(qū)b19-2/03號宗地，該地規(guī)劃為金號宗地，該地規(guī)劃為金融保險(xiǎn)業(yè)、旅館業(yè)用地，容積率融保險(xiǎn)業(yè)、旅館業(yè)用地，容積率8.0，樓面均價(jià)高達(dá)，樓面均價(jià)高達(dá)5008元元/平方米。平方米。土地成交土地成交政策預(yù)期趨嚴(yán)，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎政策預(yù)期趨嚴(yán)，開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎2011年年1季度土地交易分析季度土地交易分析 從一季度居住及商業(yè)用地情況來看，在供應(yīng)量偏小以及政策從嚴(yán)的整體市場環(huán)境下，土地成交表現(xiàn)也相對低迷。另一方面，從溢價(jià)率的表現(xiàn)來看，除金科及奧林匹克在南岸茶園取得的兩幅地塊外，其余地塊溢價(jià)表現(xiàn)平平，反映出開發(fā)商拿地在政策預(yù)期趨嚴(yán)下更為謹(jǐn)慎2011年年1季度宏觀市場成交分析季度宏觀市場成交

21、分析 1月供應(yīng)持續(xù)良好勢頭，月供應(yīng)持續(xù)良好勢頭，2月春節(jié)新政雙重影響，供應(yīng)大幅度下降，月春節(jié)新政雙重影響，供應(yīng)大幅度下降，3月月“限購令限購令”謠傳出臺，開謠傳出臺，開發(fā)商搶先出貨，供應(yīng)大幅度上漲，創(chuàng)歷史同期最高水平。發(fā)商搶先出貨，供應(yīng)大幅度上漲，創(chuàng)歷史同期最高水平。 1月延續(xù)10年良好的勢頭，供應(yīng)163.77萬方； 2月在春節(jié)及新政的雙重影響下，供應(yīng)45萬方，達(dá)到近3年來最低點(diǎn)，環(huán)比下降72.52%，同比下降39.52%； 3月兩會召開，再次從嚴(yán)調(diào)控，“限購令”謠傳4月出臺，同時春交會臨近，開發(fā)商提前供貨，供應(yīng)量195.68萬方，創(chuàng)歷史同期最高水平。 2011年年1季度宏觀市場成交分析季度宏

22、觀市場成交分析 1月是延續(xù)月是延續(xù)10年的良好勢頭，持續(xù)熱銷；年的良好勢頭，持續(xù)熱銷；2月受春節(jié)和新政的雙重影響，成交量跌入歷史最低點(diǎn)；月受春節(jié)和新政的雙重影響，成交量跌入歷史最低點(diǎn)；3月市場受新政影響較大，同比成交下滑月市場受新政影響較大，同比成交下滑4成成 1月整體市場持續(xù)熱銷，受10年市場熱消，整體庫存不足影響，環(huán)比下降21.07%，同比上漲1.32%，成交量同期最高，經(jīng)濟(jì)適用房占比3.47%； 2月受春節(jié)和新政雙重影響，成交量大幅度下降，回到08年以前春節(jié)月成交水平，其中經(jīng)濟(jì)適用房占比23.53%。導(dǎo)致2月份價(jià)格結(jié)構(gòu)性下降； 3月成交123.55萬方，環(huán)比1月下降24.62%，同比下降

23、36.44%。經(jīng)濟(jì)適用房占比8.02%。 1月價(jià)格持續(xù)上漲，月價(jià)格持續(xù)上漲，2月經(jīng)濟(jì)適用房成交量加大，價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降，月經(jīng)濟(jì)適用房成交量加大，價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降，3月經(jīng)濟(jì)適用房成交下降，月經(jīng)濟(jì)適用房成交下降，價(jià)格反彈上揚(yáng)；價(jià)格反彈上揚(yáng)；2、3月份普通高層價(jià)格均呈微漲趨勢，別墅、洋房價(jià)格小幅下降。月份普通高層價(jià)格均呈微漲趨勢，別墅、洋房價(jià)格小幅下降。2011年年1季度宏觀市場成交分析季度宏觀市場成交分析 1月成交均價(jià)達(dá)歷史最高點(diǎn)，成交均價(jià)7185元/，住宅成交均價(jià)7276元/（建面），環(huán)比12月上漲2.39%。（住宅價(jià)格不含經(jīng)濟(jì)適用房）2月由于 “新國八條”、“房產(chǎn)稅”等政策實(shí)行，簽約大量經(jīng)

24、濟(jì)適用房，占總成交量23.53%，導(dǎo)致2月份整體成交價(jià)格結(jié)構(gòu)性下降，普通高層價(jià)格仍稱上漲趨勢，成交均價(jià)6867元/（建面），環(huán)比上漲3.78%，高檔高價(jià)產(chǎn)品簽約量下降；洋房價(jià)格微跌3.68%，別墅價(jià)格受個案影響較大，下降18.57%。3月，經(jīng)濟(jì)適用房成交占比下降16個百分點(diǎn)，成交單價(jià)反彈，高價(jià)房簽約量大幅度下降，導(dǎo)致環(huán)比2011年1月下降4%。普套高層價(jià)格環(huán)比微漲0.41%，洋房微跌2.21%，別墅價(jià)格受個案影響，價(jià)格上漲6.34%。2011年年1季度成交排名季度成交排名 龍湖、恒大、金科等多盤銷售，排名前三甲，龍湖地產(chǎn)穩(wěn)座龍頭寶座，拉開與前三甲中恒大、金科的距離，其它企業(yè)相互競爭大。企業(yè)成交

25、金額排名一覽表企業(yè)成交體量排名一覽表序號序號企業(yè)名稱企業(yè)名稱成交建面成交建面 （萬方）（萬方）成交金額成交金額（億元）（億元） 1龍湖25.41 23.29 2恒大20.30 14.13 3金科14.68 9.23 4同創(chuàng)13.58 2.46 5中渝10.16 8.62 6東原9.60 7.08 7和泓7.61 4.07 8融僑6.67 4.82 9融匯6.45 3.80 10魯能5.49 3.54 11保利5.11 4.55 12華宇5.00 3.63 13協(xié)信4.99 5.82 14中海4.69 3.11 15萬科4.64 7.94 16東海4.21 2.13 17融創(chuàng)3.55 3.71

26、18晉愉3.23 1.82 19華潤2.97 2.34 20涌鑫2.96 2.38 序號序號企業(yè)名稱企業(yè)名稱成交建面成交建面 （萬方）（萬方）成交金額成交金額（億元）（億元） 1龍湖25.41 23.29 2恒大20.30 14.13 3金科14.68 9.23 4中渝10.16 8.62 5萬科4.64 7.94 6東原9.60 7.08 7協(xié)信4.99 5.82 8融僑6.67 4.82 9保利5.11 4.55 10和泓7.61 4.07 11融匯6.45 3.80 12融創(chuàng)3.55 3.71 13華宇5.00 3.63 14魯能5.49 3.54 15瑞安2.79 3.39 16申基2

27、.02 3.27 17中海4.69 3.11 18同創(chuàng)13.58 2.46 19涌鑫2.96 2.38 20華潤2.97 2.34 2011年年1季度成交排名季度成交排名 時代天街投資產(chǎn)品熱銷，排名第一位、國賓城、萬科悅府分列二三位，商業(yè)項(xiàng)目時代天街、威斯汀酒店首次進(jìn)入單項(xiàng)排名。項(xiàng)目成交金額排名一覽表項(xiàng)目成交體量排名一覽表序號序號企業(yè)名稱企業(yè)名稱成交建面成交建面 （萬方）（萬方）成交金額成交金額（億元）（億元） 1重慶科技學(xué)院新校區(qū)教職工住宅區(qū)11.84 2.37 2山頂?shù)绹e城6.90 6.69 3恒大雅苑6.73 4.99 4和泓四季6.35 4.05 5龍湖時代天街4.94 7.85 6

28、融僑城5.22 4.64 7錦繡華城4.75 1.83 8東原d7區(qū)4.35 4.10 9龍湖源著4.65 4.51 10金科陽光小鎮(zhèn)4.30 3.02 11魯能星城3.41 3.25 12恒大城4.06 3.02 13融匯半島3.99 2.80 14恒大名都3.69 3.44 15龍湖u城3.42 2.63 16保利香雪花園3.33 2.95 17東海阿特豪斯2.94 1.84 18國際社區(qū)2.54 2.13 19江與城2.78 2.51 20世紀(jì)英皇2.73 1.78 序號序號企業(yè)名稱企業(yè)名稱成交建面成交建面 （萬方）（萬方）成交金額成交金額（億元）（億元） 1龍湖時代天街6.31 7.8

29、5 2山頂?shù)绹e城8.32 6.69 3萬科悅府2.42 5.71 4恒大雅苑7.82 4.99 5融僑城6.21 4.64 6龍湖源著5.48 4.51 7東原d7區(qū)5.53 4.10 8和泓四季7.59 4.05 9恒大名都4.25 3.44 10解放碑威斯汀酒店2.02 3.27 11魯能星城5.15 3.25 12瑞安重慶天地2.68 3.22 13恒大城4.95 3.02 14金科陽光小鎮(zhèn)5.28 3.02 15保利香雪花園4.07 2.95 16融匯半島4.77 2.80 17龍湖東橋郡1.94 2.76 18龍湖u城4.15 2.63 19江與城3.29 2.51 20重慶國際家

30、紡城2.96 2.38 2011年年1-3月成交結(jié)構(gòu)分析月成交結(jié)構(gòu)分析2011年1-3月房地產(chǎn)市場成交情況一覽表物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)別墅洋房普通高層經(jīng)濟(jì)適用房商業(yè)寫字樓車庫合計(jì)合計(jì)成交套數(shù)成交套數(shù) （套）（套）710146725811313911541397602839706成交面積（萬）成交面積（萬）建面建面17.16 22.86 235.30 30.88 12.90 12.51 20.75 352.35套內(nèi)套內(nèi)16.57 20.06 193.35 26.20 11.30 9.49 8.35 285.33 成交金額成交金額 （億元）（億元）23.62 16.47 158.88 7.08 14.3

31、7 15.30 5.29 241.01成交均價(jià)（元成交均價(jià)（元/）建面建面13766 7204 6752 2294 11140 12237 2549 6840 套內(nèi)套內(nèi)14255 8208 8217 2703 12715 16122 6336 8447 成交結(jié)構(gòu)比例（套數(shù)）2010年2.43%4.25%71.51%10.60%3.17%1.36%6.67%100%2011年1季度1.87%3.87%68.09%8.28%3.04%3.69%15.90%100%環(huán)比-0.56%-0.38%-3.42%-2.32%-0.13%2.33%9.23%2010年1季度，商品房共成交39706套，同比20

32、10年1季度減少8858套；成交建筑面積352.35萬，同比2010年1季度降幅24.6%；成交金額241.01億元，同比2010年1季度降幅2.4%；成交建面單價(jià)6840元/（套內(nèi)單價(jià)8447元/），同比2010年1季度有所增長，增幅35.7%。2011年1季度，住宅成交結(jié)構(gòu)環(huán)比2010年均有一定幅度下降，別墅下降0.56個百分點(diǎn)，洋房下降0.38個百分點(diǎn)，高層下降2.32個百分點(diǎn)，商業(yè)寫字樓成交上漲，寫字樓環(huán)比上漲2.33個百分點(diǎn)。別墅成交結(jié)構(gòu)： 2011年1季度，別墅成交以150-250的聯(lián)排別墅為主，占整體成交的49%，單價(jià)以10000-12000元/的性價(jià)比別墅和1800-20000

33、元/的品質(zhì)別墅為主。產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅總計(jì)總計(jì)020019924223200-2501524156250-3001119120300-350247756350-400153146400-100027330總計(jì)總計(jì)45553112710產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅總計(jì)總計(jì)0-800014338828000-100009952913310000-1200061342316312000-1400086898514000-1600065676916000-1800031452218000-20000121431156總計(jì)總計(jì)455531127

34、102010年1季度別墅市場成交面積一覽表2010年1季度別墅市場成交單價(jià)一覽表1季度市場表現(xiàn)別墅：u 別墅市場受工期及新政雙重影響，供應(yīng)量不足，1季度新增供應(yīng)項(xiàng)目不足10個；u 房產(chǎn)稅對市場及購房者的心理影響要大于實(shí)際影響，客戶一定程度上采取觀望態(tài)度，同時受貸款影響，導(dǎo)致成交小幅下降；u 別墅成交價(jià)格多數(shù)項(xiàng)目采取穩(wěn)中微升的策略，以不變應(yīng)萬變，另以東橋郡、太陽海岸外代表的項(xiàng)目則快速反應(yīng)，推出位置較差房源，變相降價(jià)，價(jià)格降幅10%以內(nèi)，獲取快速去化。物業(yè)類物業(yè)類型型熱熱/滯銷滯銷項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱本次開盤本次開盤上次開盤上次開盤價(jià)格環(huán)比價(jià)格環(huán)比 成交去化率環(huán)比成交去化率環(huán)比開盤時間 推出套數(shù) 銷售

35、套數(shù) 成交均價(jià)蓄客時間開盤時間 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 成交均價(jià) 蓄客時間別墅別墅（熱銷項(xiàng)目）同景國際城11.3.26505011828約1個月11.2.19645311442約2個月3.37%20.75%龍湖東橋郡11.1.20161413023約1個月10.12.2816714010約1個月-7.04%100%別墅（滯銷項(xiàng)目）奧山“伯爵堡”11.3.2910215645約1個月11.2.1911115613約1個月0.20%120%金科太陽海岸11.3.2622212459約個2半月11.1.1610113457約1個月-7.42%-9.09%富力城11.1.22901111770約4個月別墅

36、市場受工期及新政雙重影響，供應(yīng)量不足，1季度新增供應(yīng)項(xiàng)目不足10個，高層成交結(jié)構(gòu)： 2011年1季度，高層成交以60-80的舒適兩房及兩房半為主，主要滿足居住需求及新政下一步到位購房需求，單價(jià)集中在7000-9000元/。戶型戶型一室二室三室四室總計(jì)總計(jì)0-3081281230-4017996180540-502017247226450-603961903229960-7089518619529470-803316709402580-905252147267290-10013423412475100-12023882002588120-1403378701207140-160261972231

37、60-2007140147總計(jì)總計(jì)5113113177974140725811戶型戶型一室二室三室四室總計(jì)總計(jì)0-600021211008085521756000-70004272217131512340827000-80008932717207924259318000-900010612777192350062619000-1000090017341195258408710000-120001187489447149227212000-20000437284202801003總計(jì)總計(jì)51171131879691407258112010年1季度高層市場成交面積一覽表2010年1季度高層市場成交

38、單價(jià)一覽表1季度市場表現(xiàn)高層u高層項(xiàng)目價(jià)格均呈上漲趨勢，漲幅10%左右；u普通高層產(chǎn)品品牌項(xiàng)目、剛需產(chǎn)品、性價(jià)比高、優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目整體銷售受影響最小，持續(xù)熱銷，價(jià)格持續(xù)上漲，但是開盤去化率均有小幅下降，開盤蓄客期延長；u濱江高層、投資產(chǎn)品、偏遠(yuǎn)項(xiàng)目、高價(jià)項(xiàng)目影響較大，去化大幅度下降，后期持續(xù)銷售周期長；本次開盤本次開盤上次開盤上次開盤物業(yè)類型 熱/滯銷項(xiàng)目名稱開盤時間 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 成交均價(jià) 蓄客時間 開盤時間 推出套數(shù) 銷售套數(shù) 成交均價(jià) 蓄客時間價(jià)格環(huán)比成交去化率環(huán)比高層高層（熱銷項(xiàng)目）龍湖源著11.3.192302079074約2個月11.1.312311938706約2個月4.23

39、%7.72%保利可愛島11.4.34344346962約3個月中交麗景11.3.264303467164約3個月11.1.222322326956約2個月2.99%-19.53%保利香雪11.3.121861469079約半個月11.2.262222228521約2個月6.55%-21.51%黃山大道東11.3.121801499841約3個月10.11.201801538625約1個月14.10%-2.61%財(cái)信城市國際11.3.1225420910302約6個月10.10.162502508654約4個月19.04%-17.72%龍湖u城11.1.221801476955約2個月10.11

40、.276425507468約2個月-6.87%-4.67%協(xié)信城11.3.2759248114928約3個月10.12.2624818913102約2個月13.94%6.61%中渝國賓城11.3.124062689920約3個月10.12.254053189285約3個月6.84%-15.93%高層（滯銷項(xiàng)目）恒大名都11.3.133842211116約3個月10.12.28192319981約1個月11.37%-64.52%魯能星城11.3.261533410772約1個月11.2.192165710667約1個月0.98%-15.79%瑞安雍江悅庭11.2.191631814071約2個月

41、10.12.251919315069約半個月-6.62%-77.32%金科10年城11.3.5186359347約2個月11.12個月-1.41%18.97%首創(chuàng)沃德公元11.3.26192319396約3個月11.1.151941298655約2個月8.56%-75.72%招商江灣城11.1.231202112225約1個月10.12.171164210784約7個月13.36%-51.67%融匯半島艾德公館 11.1.22156316283約1個月10.12.25145836192約1個月1.47%-65.28%華宇金沙時代11.3.26196878634約2個月

42、11.11個月3.62%105.90%復(fù)地天璽11.4.397319249約1個月11.3.1297218874約2個月4.23%47.62%金科陽光小鎮(zhèn)11.3.23301886795約半個月11.3.4199456940約2個月-2.09%29.29%第三部分 2011年重慶春季交易會分析展會概況本屆房交會主題為：山水都市，宜居重慶；本屆房交會主題為：山水都市，宜居重慶；本屆房交會于本屆房交會于2011.4.21-4.24舉行，為期舉行，為期4天；天；本屆春交會在南坪會展中心舉行，展位面積本屆春交會在南坪會展中心舉行，展位面積3萬多平方米；萬多平方米；本期參展企業(yè)

43、共本期參展企業(yè)共177家，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)家，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)125家家;本期房交會可交易商品住宅面積本期房交會可交易商品住宅面積633萬平方米。萬平方米。參展企業(yè)參展企業(yè)數(shù)量減少，開發(fā)企業(yè)持平數(shù)量減少，開發(fā)企業(yè)持平 2011年重慶春季房交會參展企業(yè)共計(jì)年重慶春季房交會參展企業(yè)共計(jì)177家，其中房家，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)125家（含區(qū)縣旅游地產(chǎn)項(xiàng)目家（含區(qū)縣旅游地產(chǎn)項(xiàng)目12家）家） 中介中介機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)16家家 建材建材 裝飾企業(yè)裝飾企業(yè)25家媒體家媒體11家。家。 本屆參展企業(yè)總體數(shù)量較上屆有所減少，但地產(chǎn)開本屆參展企業(yè)總體數(shù)量較上屆有所減少，但地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量與發(fā)企業(yè)數(shù)量與201

44、0年秋交會基本持平。年秋交會基本持平。參展企業(yè)參展企業(yè)銀行集體缺席銀行集體缺席 2010年重慶春交會，光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家大年重慶春交會，光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家大型銀行爭相進(jìn)入房交會現(xiàn)場型銀行爭相進(jìn)入房交會現(xiàn)場 但但2011年春交會沒有一家年春交會沒有一家銀行預(yù)定展位進(jìn)場，銀行首次出現(xiàn)集體缺席的狀態(tài)。銀行預(yù)定展位進(jìn)場，銀行首次出現(xiàn)集體缺席的狀態(tài)。 由此可看出目前銀行信貸收緊狀態(tài)仍將延續(xù)。由此可看出目前銀行信貸收緊狀態(tài)仍將延續(xù)。優(yōu)惠措施優(yōu)惠措施無特殊優(yōu)惠無特殊優(yōu)惠政策調(diào)控趨緊，本屆房交會無任何優(yōu)惠政策調(diào)控趨緊，本屆房交會無任何優(yōu)惠房交會成交整體效果房交會成交整體效果成交銳減成交銳減本屆春交

45、會共成交各類房屋本屆春交會共成交各類房屋3403套，比去年秋交會減少套，比去年秋交會減少60.6%，比去年春交會減，比去年春交會減81.7%；本屆春交會成交面積本屆春交會成交面積32.94萬平方米，環(huán)比秋交會減少萬平方米，環(huán)比秋交會減少57.833%;比去年春交會減少比去年春交會減少81.34%；本屆春交會成交金額本屆春交會成交金額20 67億元億元 較去年秋交會減少較去年秋交會減少19 49億元億元 下滑幅度下滑幅度48 53% 較去年春交會減較去年春交會減少少68.08億元，下滑幅度億元，下滑幅度76.7%；本屆春交會商品房成交建面價(jià)格本屆春交會商品房成交建面價(jià)格6275元元/ ，較去年明

46、顯增長。，較去年明顯增長?？山灰咨唐贩棵娣e可交易商品房面積近近4年最低，供需比失衡年最低，供需比失衡本次春交會可交易商品房面積僅為本次春交會可交易商品房面積僅為633萬平方米，為近萬平方米，為近4年來的最低點(diǎn)；年來的最低點(diǎn)；2009年與年與2010年的樓市火爆使市場呈現(xiàn)出供求兩旺的局面，市場存量快速去化，使本次年的樓市火爆使市場呈現(xiàn)出供求兩旺的局面，市場存量快速去化，使本次春交會可交易商品房面積處于最低點(diǎn)；春交會可交易商品房面積處于最低點(diǎn)；本次春交會供需比達(dá)到本次春交會供需比達(dá)到1.5，為近，為近4年的最高點(diǎn)，供應(yīng)旺盛與需求萎縮將帶來極大的去化壓年的最高點(diǎn)，供應(yīng)旺盛與需求萎縮將帶來極大的去化壓

47、力；力；典型項(xiàng)目優(yōu)惠情況典型項(xiàng)目優(yōu)惠情況優(yōu)惠力度加大優(yōu)惠力度加大商品房成交總量商品房成交總量總量銳減總量銳減 本次房地產(chǎn)展示交易會四天共成交各類房屋3403套，成交面積32.94萬平方米，成交金額20.67億元，較去年大幅減少，下滑幅度均在60%以上商品房成交價(jià)格商品房成交價(jià)格價(jià)格增長趨勢有所減弱價(jià)格增長趨勢有所減弱各類產(chǎn)品成交各類產(chǎn)品成交高層占比減少高層占比減少近近3屆房交會產(chǎn)品成交變化屆房交會產(chǎn)品成交變化 本屆春交會高層商品住房成交本屆春交會高層商品住房成交1603套，建筑面積套，建筑面積15 37萬平方米萬平方米 建面均價(jià)建面均價(jià)6162元元/平方米平方米;多層花園洋房多層花園洋房成交成交191套，建筑面積套，建筑面積2.87萬平方米，建面均價(jià)萬平方米，建面均價(jià)8958元元/平方米平方