房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除額確認(rèn)方法

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除額確認(rèn)方法 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工以后，按什么標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算成本，成為稅收征管工作中至關(guān)重要的一環(huán)。為了防止開發(fā)企業(yè)通過隨便確定成本對象或混淆成本界線等方式躲避納稅義務(wù)，為成本對象的精確、合理計量供應(yīng)基礎(chǔ)，應(yīng)單獨(dú)制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅成本標(biāo)準(zhǔn)。因此，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本標(biāo)準(zhǔn)涉及的內(nèi)容比較多、問題也比較復(fù)雜的狀況，國稅發(fā)200631號文規(guī)定了計稅成本結(jié)算的一般原則、主要成本項目的核算方法和扣除標(biāo)準(zhǔn)。 一、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修理基金。國稅發(fā)（2003）83號文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備擔(dān)當(dāng)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更

2、換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用，可按實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的修理基金不得扣除。國稅發(fā)（2006）31號明確：開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修理基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。代收代繳的修理基金和預(yù)提的修理基金不得扣除。 二、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)款待費(fèi)。國稅發(fā)（2003）83號文件規(guī)定：新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建筑、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。國稅發(fā)（2006）31號規(guī)定：開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)款待費(fèi)等三項費(fèi)用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入

3、時，再將其作為計算基數(shù)；新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建筑、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)款待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。 三、借款利息。國稅發(fā)（2003）83號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建筑開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。而國稅發(fā)（2006）31號規(guī)定：開發(fā)企業(yè)為建筑開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)

4、生的，可作為財務(wù)費(fèi)用直接扣除；開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除；開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 四、應(yīng)付費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或在稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。 五、修理費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和根據(jù)有關(guān)法律

5、、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。 六、開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建筑的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建筑費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)全部的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建筑固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建筑開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 七、開發(fā)企業(yè)

6、在開發(fā)區(qū)內(nèi)建筑的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建筑開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建筑固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建筑公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位賜予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項目的建筑成本，抵扣的差額應(yīng)計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 八、開發(fā)企業(yè)建筑的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建筑開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建筑成本。 九、保證金。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售