中國房價與地價的因果關(guān)系

1、中國房價與地價的因果關(guān)系房價土地供給地價基于中國土地規(guī)劃管理下的研究201104030* 劉一一2背景因果關(guān)系總結(jié)3519資訊中國土地規(guī)劃管理對土地供給的實際限制效果3 中國實行的土地規(guī)劃制度雖然是世界上最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，但實際上耕地面積卻逐年急劇減少，城鄉(xiāng)建設(shè)用地逐年擴展且土地利用效率低。13.33%19962009城鄉(xiāng)建設(shè)用地耕地面積199620116.4%背景資訊4 中央政府考慮的是國家整體和長遠利益，而地方政府行為則多強調(diào)地方局部和當前利益土地出讓面積愈多政府獲得土地出讓金愈多地方財政收入越豐富 最終形成了一個以出讓土地為中心的有地就有錢，要錢就賣地，土地經(jīng)營至上的怪

2、圈，土地供給出現(xiàn)不足現(xiàn)象。資訊5中國土地規(guī)劃管理對房價和地價因果關(guān)系的影響中國的經(jīng)濟環(huán)境更加接近李嘉圖地租理論里土地供給固定、單一用途的假設(shè) 房價地價決定 房價和地價之間只存在著單向因果關(guān)系，即房價決定地價 人們對房屋的需求(包括真實需求和投機需求) 決定了房價的高低 地價不能決定房價, 而房價是地價形成的決定性因素6以南京為例以南京為例淺析房價和地價的因果關(guān)系房價決定地價房價受需求關(guān)系的影響分析論點 南京市位于我國沿海中部, 長江下游核心地帶，總面積8441平方千米。 南京近年來經(jīng)濟增長較快，城市建設(shè)飛速發(fā)展，土地市場變化較大， 房價大幅上漲,人們對房屋的需求越來越大。7房價決定地價李嘉圖“

3、谷物價格高昂不是因為支付了地租，相反地，支付地租到是因為谷物昂貴”“如果谷物價格昂貴是地租的結(jié)果，而不是它的原因，那么，價格就會相應(yīng)于地租的漲落而改變，地租也就會成為價格的構(gòu)成部分了。但是，規(guī)定谷物價格的是用最大量勞動生產(chǎn)出來的谷物；地租決不會也絕不可能成為價格的構(gòu)成部分。 李嘉圖地租理論產(chǎn)生于19世紀早期英國谷物法的政治爭論中 谷物的高價是不是由地租所要求的高地租推動的理論支撐“土地產(chǎn)品的價格決定地租” 地租和地價的剩余觀點被許多經(jīng)濟學(xué)家所接受。這一理論引入住宅領(lǐng)域，便形成了房價決定地價的觀點。人物8資訊房價上漲是推動地價上漲的原動力房價上漲是推動地價上漲的原動力土地的供給缺乏彈性,土地這一

4、生產(chǎn)要素的價格完全由其需求來決定城市土地需求增加地價上漲城市房屋需求增加在“價高者得”的拍賣機制下形成的地價是由當前房價及開發(fā)商對未來房價的預(yù)期決定的。地價的產(chǎn)生是由當前房價決定的, 而且未來的房價并不一定受現(xiàn)在的地價制約。資訊9 近幾年南京市經(jīng)濟形勢持續(xù)向好，城市化進程加速，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大，帶動了房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，導(dǎo)致土地需求持續(xù)增加，客觀上拉動土地價格上漲滯后期數(shù)滯后期數(shù)格蘭杰格蘭杰因果性假設(shè)因果性假設(shè) F值值 P值值結(jié)論（結(jié)論（5%） 1地價指數(shù)不是房價指數(shù) 格蘭杰原因1.545510.2223接受房價指數(shù)不是地價指數(shù) 格蘭杰原因93.23373.E11拒絕 2地價指數(shù)不是房價

5、指數(shù) 格蘭杰原因2.244750.1229接受房價指數(shù)不是地價指數(shù) 格蘭杰原因19.65783.E06拒絕 5地價指數(shù)不是房價指數(shù) 格蘭杰原因2.948190.0348接受房價指數(shù)不是地價指數(shù) 格蘭杰原因0.504990.7697接受格蘭杰 因果關(guān)系檢驗是研究兩個變量是否存在因果關(guān)系的常用方法資訊10 南京市房價和地價因為沒有通過協(xié)整性檢驗，所以不存在長期均衡關(guān)系 在滯后期較短(1- 4)南京市房價變化是地價變化的原因，而地價變化卻不是房價變化的原因 滯后期較長(5)時，房價變化與地價變化則具有獨立性 通過數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房價變動均是地價變動的原因格蘭杰因果關(guān)系檢驗結(jié)論格蘭杰因果關(guān)系檢驗結(jié)論11

6、房價受需求關(guān)系的影響國土資源部副部長、國家土地副總督察鹿心社我國不同類型房地產(chǎn)項目的地價占房價的平均比例為232%，決定房價的關(guān)鍵因素或者根本因素是需求關(guān)系理論支撐李嘉圖說：“不是因為地租上漲才導(dǎo)致谷物價格上漲，而正是谷物價格上漲才使得地租增加的”。人物 需求 房價 房地產(chǎn)開發(fā) 土地需求 地價上漲12資訊需求是拉動房價上漲的原動力需求是拉動房價上漲的原動力房地產(chǎn)作為一種商品, 其價格主要受到供求關(guān)系和開發(fā)商成本的影響房價=地價+建筑安裝費+管理費+開發(fā)投資貸款利息+稅金+利潤 如果房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系出現(xiàn)異常, 形成賣方市場, 在上述公式中, 利潤的比例將上升, 平均利潤將變成超額利潤地價對房

7、價的約束力將不復(fù)存在, 房價不再受成本左右, 而是由市場供求關(guān)系決定當前房價的制定普遍采用的是市場比較法,而不是成本法，這種情況下土地作為成本對房價的影響微乎其微資訊13南京地王雅居樂 真正影響房價的因素是需求，因為人們對雅居樂的需求并不十分大，所以雅居樂目前房價處于中等2010年以高價拿下浦口新城的土地2013年開盤前期，雅居樂對外宣稱房價每平米至少2萬，開盤當日，房價只達到1.5萬每平米雅居樂地處浦口，交通并不十分便利，經(jīng)濟也并不十分發(fā)達雅居樂的房價并沒有因為其高地價而形成高房價14資訊土地市場和房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)作用在地價和房價的關(guān)系下的土地市場和房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)數(shù)量的關(guān)系土地

8、市場與房地產(chǎn)市場的互動機理以南京為例具體說明土地市場和房地產(chǎn)市場之間的傳導(dǎo)作用分析 改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場得到了巨大的發(fā)展 我國房地產(chǎn)資源的基本配置仍以政府為主，規(guī)范的房地產(chǎn)市場尚未形成 作為房地產(chǎn)市場的源頭，土地市場對房地產(chǎn)市場的影響是至關(guān)重要的資訊15在地價和房價的關(guān)系下的土地市場和房地產(chǎn)市場 在此錄入文字標題 即期的房價指數(shù)與地價指數(shù)的變化趨勢關(guān)系緊密 關(guān)于房地產(chǎn)市場的信號傳導(dǎo)機制假設(shè): 開發(fā)商根據(jù)住房銷售市場狀況及未來的預(yù)期, 調(diào)整其在土地出讓市場上的競價行為,當期土地市場上的變化又有引起該地塊所在區(qū)域內(nèi)房價的變動左圖為普通住宅房地產(chǎn)季度價格指數(shù)分析圖主要通過從19982009年

9、各個季度的房價指數(shù)和地價制度的對比分析進行土地市場和房地產(chǎn)市場的研究資訊16土地供應(yīng)量與房地產(chǎn)數(shù)量的關(guān)系設(shè)房地產(chǎn)數(shù)量為Q(平方米建筑面積)，土地供應(yīng)量為Q1(平方米土地面積)，容積率為F，則有Q=FQ1容積率F代表了土地供應(yīng)量對房地產(chǎn)數(shù)量的影響程度，容積率越大，單位土地上所建的建筑物容量就越大資訊17土地市場與房地產(chǎn)市場互動機理體現(xiàn)方面 房地產(chǎn)價格代表了對房地產(chǎn)數(shù)量的需求，高于房地產(chǎn)成本價格的房地產(chǎn)價格決定了土地市場的需求 土地市場的供求作用形成地價，對新一輪房地產(chǎn)價格的大小產(chǎn)生影響房地產(chǎn)數(shù)量需求房價土地市場需求地價決定形成影響代表資訊18以南京為例具體說明土地市場和房地產(chǎn)市場之間的傳導(dǎo)作用 首先是房價變化，然后才是地價的變化，即房價是地價變化的原因 土地市場對房地產(chǎn)市場存在一定的傳導(dǎo)作用200720082009 南京市房地產(chǎn)市場快速回暖，房價不斷上揚 南京市房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，交易量下降，房價停滯或下跌，土地市場總體區(qū)冷南京市房價持續(xù)上漲，土地交易價格不斷攀升19深度總 結(jié)房價卻受需求關(guān)系的影響，從需求角度分析，是市場對房屋的需求而提高了房屋價格，刺激了房地產(chǎn)的開發(fā)，從而引致土地需求，由于土地是有限的不可再生資源,導(dǎo)致土地價格上漲房價決定了目前的地價水平；在前一期土地供給量的條件下，這個地價水平反映了