涿州高碑店項(xiàng)目可研報(bào)告

1、 高碑店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制時(shí)間 2010-4-20 編制部門 營銷策劃部 目 錄  第一章     市場研究 第二章     項(xiàng)目研究 第三章     產(chǎn)品定位及發(fā)展建議第四章     財(cái)務(wù)分析 第五章        結(jié) 論 第一章     市場

2、研究   1 高碑店區(qū)域概況    城市規(guī)劃隨著北京市促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計(jì)劃的出臺，保定涿州市也制定出詳細(xì)規(guī)劃，計(jì)劃在未來三年內(nèi)投入130億元，與北京“新南城”實(shí)現(xiàn)全方位對接。根據(jù)北京市的“新南城”規(guī)劃，未來3年，北京財(cái)政將對崇文、宣武、豐臺、房山和大興五區(qū)投資超過500億元，并由此帶動投資總規(guī)模2900億元。這一規(guī)劃被譽(yù)為孕育未來“新北京富有活力地區(qū)”的大手筆。北京“新南城”的建設(shè)，也給毗鄰北京房山區(qū)和大興區(qū)的涿州市帶來了難得的發(fā)展機(jī)遇。為此，涿州市決定本著錯(cuò)位發(fā)展、主動融入的理念，以建設(shè)“京南保北現(xiàn)代化中心城市”為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)與北京

3、“新南城”的全方位對接。 涿州市對接北京“新南城”的具體措施包括：主動承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移北京建設(shè)世界城市的進(jìn)程，必然伴隨著大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)移。而位于京南的涿州，則獲得了承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)會。據(jù)了解，截至目前，涿州開發(fā)區(qū)共有115個(gè)對接北京項(xiàng)目入?yún)^(qū)，總投資額達(dá)362.5億元。為承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，涿州開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)規(guī)劃已經(jīng)省政府批準(zhǔn)。規(guī)劃面積由原來的7.9平方公里，擴(kuò)大到17.5平方公里。此外，由涿州市與北京房山區(qū)在涿州境內(nèi)共建的工業(yè)園區(qū)，也正在編制發(fā)展規(guī)劃。涿州市松林店鎮(zhèn)“京南保北機(jī)械裝備制造基地”，已經(jīng)有9個(gè)對接京津項(xiàng)目落戶。   130億元打造新涿州今后三年，

4、涿州將投資130億元用于城市建設(shè)，為對接北京“新南城”打造城市架構(gòu)。據(jù)悉，涿州市將以打造繁榮舒適的新涿州為目標(biāo)，打造古城區(qū)、新城區(qū)、碼頭國家級旅游度假區(qū)，以及京石客運(yùn)專線新涿州車站周邊區(qū)域構(gòu)成的城市框架，建設(shè)“京南保北現(xiàn)代化中心城市”。同時(shí)，涿州市在不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上，將重點(diǎn)建好京石高鐵新涿州車站、京南公交換乘站、北京輕軌涿州站三大交通樞紐，打造涿州“無水港”，實(shí)現(xiàn)與北京更加緊密的聯(lián)系。建設(shè)京南最大旅游度假基地目前，涿州西部已經(jīng)形成京都高爾夫、京南高爾夫系列球場，為這一區(qū)域打造休閑度假產(chǎn)業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。未來5年內(nèi)，涿州市將在規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)1800套度假房，吸引北京人購買入住，建成北

5、京西南區(qū)域最大的旅游度假基地。 為北京都市圈當(dāng)“菜籃子”近日，涿州市大石橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場正式由北京新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場托管。未來涿州市將圍繞首都農(nóng)副產(chǎn)品消費(fèi)市場需求，打造“北京都市圈”農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)供應(yīng)基地。通過實(shí)施無公害食品行動計(jì)劃，以蔬菜和畜禽為重點(diǎn)，加快建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)體系、檢測體系和認(rèn)證體系，實(shí)現(xiàn)與北京農(nóng)產(chǎn)品市場的無縫對接。涿州距北京天安門僅62公里，隨著涿州對接北京的不斷升級，涿州與北京的“同城”目標(biāo)漸近。到2020年，涿州將建成市域整治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，大北京南部地區(qū)以現(xiàn)代制造業(yè)、旅游文化休閑產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的冀中北部區(qū)域性中心城市，成為服務(wù)北京和保定兩個(gè)過千萬人口的“健

6、康服務(wù)中心”、“教育服務(wù)中心”和“商貿(mào)旅游服務(wù)中心”。目前，北京致遠(yuǎn)投資有限公司已于2009年取得涿州西部開發(fā)用地500畝，正在辦理的開發(fā)用地104畝；同時(shí)與中國農(nóng)業(yè)大學(xué)涿州農(nóng)業(yè)科技園區(qū)合作建設(shè)項(xiàng)目周邊生態(tài)綠化用地1000畝；與東城坊鎮(zhèn)及中國農(nóng)業(yè)大學(xué)合作建設(shè)30004000畝設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，最終形成項(xiàng)目總占地面積5000畝，包含70008000戶休閑度假公寓、養(yǎng)老公寓、休閑度假花園洋房、一個(gè)五星級休閑度假酒店、一個(gè)四星級綜合會議中心酒店和眾多設(shè)施農(nóng)業(yè)的綜合性休閑度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老的綜合社區(qū)。涿州近鄰北京，位于京、津、保三角區(qū)中心地帶，具備北京高能資源聚集和商貿(mào)低成本優(yōu)勢對接的優(yōu)越條件；2010年京

7、石高鐵開通，大大縮短了北京和涿州的距離；首都第二機(jī)場已確定落戶大興區(qū)，按照國際發(fā)展規(guī)律，其周邊區(qū)域?qū)纬蓭拥貐^(qū)性經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的“臨空經(jīng)濟(jì)圈”，涿州作為鄰近區(qū)域也將大大受益。據(jù)了解，2004年，涿州市就瞄準(zhǔn)京南保北現(xiàn)代化中心城市的發(fā)展目標(biāo)，編制了新的城市發(fā)展總體規(guī)劃(20042020年)。為加快產(chǎn)業(yè)與北京的對接，該市積極與北京各區(qū)縣開展多種形式的溝通，不斷建立“新友好”關(guān)系，達(dá)成“新共識”。近年來，涿州市抓住北京人“異地養(yǎng)老”這一新動向，著力開發(fā)異地“養(yǎng)老型”房產(chǎn)，吸引了不少北京參觀者、購房者。僅涿州就有1萬多人，而且增速明顯。來涿州購房的北京群體中，40歲左右的中年置業(yè)者居多，大多是“享受

8、型”和“改善環(huán)境型”，對區(qū)位選擇、價(jià)格選擇和戶型選擇相對更實(shí)際一些。對于家中有老人的，要求環(huán)境更幽雅、適于養(yǎng)生。由北京市城南行動計(jì)劃帶來的投資熱潮方興未艾，南城的開發(fā)計(jì)劃同樣也帶動了涿州的發(fā)展。復(fù)地、遠(yuǎn)洋、華業(yè)等數(shù)十家開發(fā)商都表示將涿州列入了重點(diǎn)的投資選擇。而涿州西部土地資源豐富，存在大量河道砂石地形成的未開發(fā)利用土地，相對于涿州市區(qū)及東部城區(qū)的土地來說，西部土地價(jià)格較低；該地區(qū)被京珠、張石、京昆三條高速公路圍繞，有涿淶、高爾夫大道一橫一縱兩條高標(biāo)準(zhǔn)公路，通過在建的互通互交，形成涿州西部便捷的交通網(wǎng)絡(luò)；涿州還對西部地區(qū)砂石料開采進(jìn)行大規(guī)模治理，對原廢棄砂石坑進(jìn)行改造，引入河水形成人工水庫和湖面

9、，還將在與中國農(nóng)業(yè)大學(xué)涿州農(nóng)業(yè)科技園區(qū)合作建設(shè)的1000畝綠化帶上，設(shè)立休閑綠化公園，進(jìn)一步美化、綠化環(huán)境。涿州將依托地處涿州西部的中國農(nóng)業(yè)大學(xué)涿州農(nóng)業(yè)科技園區(qū)的農(nóng)業(yè)技術(shù)優(yōu)勢發(fā)展現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè)，把中國農(nóng)業(yè)大學(xué)涿州科技園區(qū)打造成“農(nóng)業(yè)中關(guān)村”。這一系列舉措都對該地區(qū)開發(fā)養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、休閑度假產(chǎn)業(yè)，吸引北京人來此購房提供了便利條件。而涿州西部已經(jīng)形成京都高爾夫、京南高爾夫系列球場，更為這里打造休閑度假產(chǎn)業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。京都高爾夫俱樂部將在未來5年內(nèi)繼續(xù)投資10億元在規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)1800套度假房產(chǎn)、一座五星級精品酒店，規(guī)劃建筑面積約30萬平米，度假區(qū)建設(shè)完成后將成為北京西南區(qū)域最大的旅游度假基地。

10、屆時(shí)，京都度假區(qū)年接待旅游度假及商務(wù)活動能力可達(dá)20萬人次，給約3000戶北京、保定區(qū)域家庭在旅游度假區(qū)內(nèi)提供置業(yè) #自治區(qū)成立于1947年5月1日，是我國最早的民族自治區(qū)。#疆域遼闊，跨越東北、華北和西北三大地區(qū)，東西蜿蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。有8個(gè)省區(qū)與之毗鄰，并同俄羅斯、蒙古等國家接壤，邊境線逾4200公里。全區(qū)總面積118.3萬平方公里，占全國總面積的12.3，居各省市區(qū)第3位。全區(qū)轄8個(gè)盟、4個(gè)市、101個(gè)旗、縣（市、區(qū)），1553個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1396個(gè)行政村。其中區(qū)轄市*市為自治區(qū)首府。 #大部分是海拔1000米以上的高原地區(qū)。高原、平原、山地、丘陵、盆地、

11、沙漠和森林、草原等，境內(nèi)河流和湖泊星羅棋布，數(shù)以千計(jì)。自治區(qū)耕地面積531萬公頃，人均0.24公頃，居全國首位。森林總面積1406.6萬公頃，居全國第二位；森林覆蓋率達(dá)13.8，高于全國平均水平。同時(shí)，#還擁有豐富的礦產(chǎn)資源和旅游資源。 #是以蒙古族實(shí)行區(qū)域自治的少數(shù)民族地區(qū)。全區(qū)共有蒙、漢、回、滿、朝鮮、達(dá)斡爾、鄂溫克、鄂倫春等49個(gè)民族。 #的工業(yè)體系主要包括煤炭、紡織、冶金、機(jī)械、電力、食品、建材、森工、電子、皮革、皮毛、化工、醫(yī)藥、造紙、釀酒、服裝等門類比較齊全的工業(yè)體系，其中冶金、農(nóng)畜產(chǎn)品加工業(yè)、油、鋼鐵、機(jī)械、煤炭、建材、毛紡、水泥、羊絨制品、電力、森工、食品等是#工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。

12、   #自治區(qū)2000年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布為：第一產(chǎn)業(yè)占25%，第二產(chǎn)業(yè)40%，第三產(chǎn)業(yè)占35%。  高碑店市調(diào)整經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，致力打造“京南工貿(mào)城”，扶持受經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊的食品飲品企業(yè)發(fā)展，聚集環(huán)保優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮工業(yè)園區(qū)的吸納作用，促進(jìn)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)在逆勢中發(fā)展。截止到今年9月份，該市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)49.8億元，同比增長24.7%；全社會固定資產(chǎn)投資25億元，同比增長179.5%。在金融危機(jī)的不利影響下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)逆勢上揚(yáng)。 項(xiàng)目拉動，發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)。作為“中國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)”、“中國最具區(qū)域帶動力中小城市百強(qiáng)”的縣級市，高碑店市圍繞“擴(kuò)張骨干企業(yè)、助長成長型企業(yè)、孵化

13、催生小企業(yè)”思路，對康師傅、白象、娃哈哈等龍頭型食品加工企業(yè)實(shí)施掛牌保護(hù)，投資新建企業(yè)前三年適當(dāng)減免稅，吸引眾多食品飲品項(xiàng)目落戶高碑店。目前，娃哈哈、康師傅、白象等企業(yè)相繼在該市追加投資，擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模。其中，杭州娃哈哈興建的二期熱灌裝生產(chǎn)線項(xiàng)目，總投資5.2億元，預(yù)計(jì)年底前完工投入試運(yùn)營；白象方便面將把全國制造生產(chǎn)基地設(shè)在高碑店。 產(chǎn)業(yè)聚集，發(fā)展“塊狀”經(jīng)濟(jì)。按照城區(qū)“北移東擴(kuò)”的戰(zhàn)略要求，該市合理優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，發(fā)展附加值高、帶動能力強(qiáng)、貢獻(xiàn)率大的環(huán)保型優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和新能源產(chǎn)業(yè)，推動企業(yè)集群化、鏈?zhǔn)交l(fā)展，發(fā)展“塊狀”經(jīng)濟(jì)，著力壯大汽車、建筑建材、食品飲品、機(jī)械制造、箱包加工等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在

14、城區(qū)東郊扶持以多晶硅太陽能電池為依托的光伏新能源，以新型節(jié)能門窗為依托的節(jié)能建材等新興產(chǎn)業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。此外，該市還采取定期召開項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)調(diào)度會、加大項(xiàng)目督察和跟蹤力度，幫助新增項(xiàng)目解決建設(shè)中遇到的難題，促其早日建成投產(chǎn)。年產(chǎn)600兆瓦多晶硅太陽能電池項(xiàng)目，一期工程今年9月投產(chǎn)，年上繳稅金將達(dá)3億元；260萬平方米奧潤順達(dá)新型節(jié)能門窗項(xiàng)目建成后，年上繳稅金可達(dá)3.5億元。 園區(qū)吸納，對接京津，打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢。該市以建設(shè)5平方公里的核心商業(yè)區(qū)為中心，逐步由項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)向園區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，把園區(qū)經(jīng)濟(jì)打造成企業(yè)發(fā)展的龍頭。目前，高碑店市重點(diǎn)規(guī)劃打造“兩區(qū)三城”（即工業(yè)新區(qū)、核心商業(yè)文化區(qū)、國際環(huán)

15、保產(chǎn)業(yè)城、國際綠色建材城、國際門窗城），通過園區(qū)吸納項(xiàng)目落地投產(chǎn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其中，西部為市區(qū)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，發(fā)展汽車、新型建材、飲品食品、機(jī)械制造和商貿(mào)流通業(yè)。東部為“雙辛”產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，發(fā)展塑料建材、新型能源、設(shè)施農(nóng)業(yè)。東南為東馬營泗莊產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，發(fā)展箱包加工和輔料生產(chǎn)銷售，在全市形成三極帶動、三角支撐的經(jīng)濟(jì)格局。在園區(qū)吸納帶動下，今年，該市謀劃實(shí)施投資超千萬元的大項(xiàng)目61個(gè)，其中13個(gè)項(xiàng)目列入河北省重點(diǎn)項(xiàng)目，總投資120億元；該市將“對接京津”作為加快發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，今年以來先后與北京洛娃集團(tuán)、北京工業(yè)大學(xué)、北京華能國電有限公司等企業(yè)和單位接觸洽談，實(shí)施了13個(gè)對接京津項(xiàng)目，總投資8.6億元

16、河北高碑店市到2020年城區(qū)人口達(dá)到35萬，城市建設(shè)用地達(dá)到36.8平方公里的城市(20082020年)規(guī)劃，經(jīng)河北省政府批準(zhǔn)正式實(shí)施。新城市規(guī)劃比原規(guī)劃城區(qū)面積22平方公里增加了14. 8平方公里，人口增加20萬。這一規(guī)劃的批復(fù)，為該市實(shí)施“城鎮(zhèn)容貌三年大變樣”、創(chuàng)建高碑店市是河北省委、省政府確定的“十一五”期間該省優(yōu)先培育的12個(gè)新興中等城市之一。目前，圍繞新的城市規(guī)劃，高碑店市提出將城市建設(shè)成為實(shí)力雄厚、環(huán)保宜居的現(xiàn)代化中等城市的目標(biāo)，進(jìn)一步優(yōu)化空間布局，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，做強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)。 其一，優(yōu)化空間布局，構(gòu)建現(xiàn)代化中等城市發(fā)展框架。重點(diǎn)將京珠高速公路以西的西部城區(qū)建設(shè)成為以生活居住、

17、商貿(mào)金融為主的綜合生活區(qū)。依托將建的京武客運(yùn)專線站場，新建以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)為主的東部新區(qū)。 其二，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市綜合功能。該市決定對市區(qū)內(nèi)4條道路進(jìn)行升級改造，完成污水處理廠、垃圾處理場建設(shè)。改善城市容貌，打造“燕趙高碑、督亢春早、斗門疊翠、水經(jīng)新注、紫泉垂柳、世紀(jì)齊園、廣場明月、錦繡新城”為主題的城市八景。同時(shí)，在規(guī)劃期內(nèi)改造22個(gè)城中村。 其三，做強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)，筑牢城市發(fā)展基礎(chǔ)。利用城市基礎(chǔ)、區(qū)位優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)四大基地。依托汽車、箱包、機(jī)械制造、食品飲品、新型建材等支柱產(chǎn)業(yè)，建設(shè)工業(yè)制造基地；依托商貿(mào)傳統(tǒng)優(yōu)勢和北上南下、東聯(lián)西進(jìn)的區(qū)位交通優(yōu)勢，建設(shè)覆蓋華北、輻射全國的商貿(mào)

18、物流基地；借助周邊白洋淀、溫泉城等旅游資源，完善居住、餐飲、休閑、娛樂設(shè)施，打造旅游中轉(zhuǎn)基地；整合現(xiàn)有醫(yī)療資源，引進(jìn)京津資源，提升醫(yī)療水平，建設(shè)康復(fù)醫(yī)療保健基地”。 其三，利用交通樞紐，京石高速客運(yùn)線，沿線共建 北京西-涿州-高碑店-保定-定州-石家莊 以此拉動本市的經(jīng)濟(jì) 2、 *市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和城市發(fā)展?fàn)顩r分析  21 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析 高碑店市支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況近年來，在省委、省政府和保定市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，高碑店市經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)步提升，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理，產(chǎn)業(yè)特色突出。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為：10.5：52.3：37.2。擁有汽車制造、機(jī)械制造、飲品食品、箱包加工、建

19、筑、建材六大支柱產(chǎn)業(yè)，占全市規(guī)模工業(yè)總量的80以上。2008年，全市規(guī)模工業(yè)增加值完成52.7億元，增長10.9。1、汽車制造業(yè)。以長城華北為龍頭，包括3家整車生產(chǎn)企業(yè)（長城華北、中客華北、新凱）和20多家汽車配件生產(chǎn)企業(yè)（主要集中在北城工業(yè)小區(qū)），規(guī)模企業(yè)有長城華北、中客華北、新凱、河北凌云機(jī)電有限公司、圣亞泰汽車模具有限公司。2008年，生產(chǎn)各類汽車3.5萬臺，整個(gè)產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值25億元。產(chǎn)品出口中東、非洲和俄羅斯等國家和地區(qū)，出口交貨值近億元（自營出口或通過其他外貿(mào)公司出口）。汽車工業(yè)是近幾年來的利稅大戶，已成為我市推進(jìn)工業(yè)化、帶動國民經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)力量之一。2、食品飲品業(yè)。以豆豆集團(tuán)、娃

20、哈哈、康師傅、白象、養(yǎng)加加等為骨干，共有食品飲品企業(yè)700多家，從業(yè)人員5700人。2008年，全行業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值10億元。形成了較為完整的產(chǎn)品系列，品牌效應(yīng)明顯，產(chǎn)業(yè)的整體素質(zhì)不斷增強(qiáng)。3、箱包制造業(yè)。共有箱包加工企業(yè)（戶）1.2萬余家，品種達(dá)33大類2萬多個(gè)花色，年總產(chǎn)量達(dá)到2.5億只，2008年全行業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值80億元。箱包產(chǎn)品銷往全國各地，在國內(nèi)市場占有率達(dá)35，在俄羅斯、德國、澳大利亞等100多個(gè)國家和地區(qū)設(shè)有銷售窗口。4、建筑業(yè)。以河北鵬達(dá)集團(tuán)、隆基泰和、市建筑集團(tuán)、中鐵建筑公司等企業(yè)為龍頭，共有資質(zhì)等級以上建筑企業(yè)8家。先后榮獲“長城杯”、“魯班獎(jiǎng)”、“北京優(yōu)質(zhì)工程”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號

21、，并參與了奧運(yùn)工程建設(shè)。施工涉及住宅、電力工程、房地產(chǎn)開發(fā)、制藥工業(yè)、體育場館、糧食儲備設(shè)施等多個(gè)方面，從業(yè)人員超過7萬人，業(yè)務(wù)范圍由京、津、高三地格局逐漸向西安、石家莊、保定、唐山、海南等地拓展。2008年，僅在北京開復(fù)工面積就達(dá)100萬平米以上，產(chǎn)值80億元，勞務(wù)輸出8萬人，成為北京建筑市場的后援基地。5、機(jī)械制造業(yè)。以鍋爐爐具、風(fēng)機(jī)、鑄造企業(yè)為主導(dǎo)，以北京一機(jī)床、鑫華新、華信、光磊為龍頭，共有企業(yè)632家，主要產(chǎn)品有蒸汽鍋爐、常壓鍋爐、民用采暖爐、各種風(fēng)機(jī)等10大類30個(gè)系列400余個(gè)規(guī)格型號，年生產(chǎn)各類爐具近50萬臺。民用采暖爐占全省總產(chǎn)量的四分之三，產(chǎn)品銷售涉及長江以北所有省、市、自

22、治區(qū)，深受用戶歡迎?！叭A新”、“光磊”等品牌先后獲得河北省名牌產(chǎn)品、消費(fèi)者信得過產(chǎn)品、國際農(nóng)業(yè)博覽會名牌產(chǎn)品等榮譽(yù)稱號。年產(chǎn)風(fēng)機(jī)3萬臺，產(chǎn)品出口日本、波蘭等10多個(gè)國家和地區(qū)。2008年，全行業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值18億元。6、建材業(yè)。以順達(dá)公司為龍頭，以水泥、塑料、鋁包木、涂料、人造大理石等產(chǎn)品為主導(dǎo)，共有企業(yè)779家（規(guī)模以上企業(yè)16家），從業(yè)人員12000人。2008年，全行業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值12.5億元。 表1：  上海市、#自治區(qū)和*市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比           &#

23、160;                                       年度：2000 指 標(biāo) 項(xiàng) 目上海市#自治區(qū)*市國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）4551.151400179.15其中：第一產(chǎn)業(yè)81.6

24、535225第二產(chǎn)業(yè)2186.955278.5第三產(chǎn)業(yè)2282.649675.6人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元3.460.590.86財(cái)政收入（億元）1141.6155.620.45固定資產(chǎn)投資總額（億元1861.17430.0167.13城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）1171851205582城鎮(zhèn)住宅竣工面積（萬m2）  *1476.8696543.36住宅開發(fā)投資（億元）413.1528.82   不詳 保定22各縣市區(qū)gdp排名   1涿州2高碑店3定州4高陽5滿城6徐水7淶源8定興9容城10安國11蠡縣12易縣13清苑14雄縣15

25、淶水16望都17曲陽18唐縣19安新20順平21博野22阜平  “項(xiàng)目建設(shè)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志，可以說小項(xiàng)目小發(fā)展、大項(xiàng)目大發(fā)展、沒有項(xiàng)目就沒有發(fā)展。”黨的十七大剛剛結(jié)束，河北省高碑店市市長楊義寶在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說，作為河北“十一五”期間重點(diǎn)培育的12個(gè)新興中等城市之一，我們將充分發(fā)揮毗鄰北京，靠近沿海，工業(yè)基礎(chǔ)好，民營經(jīng)濟(jì)強(qiáng)的優(yōu)勢，把項(xiàng)目建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突破口，為建設(shè)現(xiàn)代化中等城市提供經(jīng)濟(jì)支撐。高碑店市處于京、津、保三角腹地，是環(huán)京津經(jīng)濟(jì)圈重要市縣之一。2006年全市88億元，縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力在保定各縣（市、區(qū)）中排名前3位，是河北省30強(qiáng)之一。2007年，高碑店

26、市共謀劃實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目81個(gè)，計(jì)劃總投資119億元，預(yù)計(jì)當(dāng)年完成投資20億元，其中5個(gè)項(xiàng)目被列為省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，博納科園白溝工業(yè)園被列為重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目集中區(qū)。楊義寶說，項(xiàng)目建設(shè)不僅僅是推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段，也是檢驗(yàn)政府駕馭經(jīng)濟(jì)、推動發(fā)展能力的重要標(biāo)準(zhǔn)。沒有項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)發(fā)展就沒有后勁，必須突出“以項(xiàng)目建設(shè)促發(fā)展”的思想，把項(xiàng)目建設(shè)作為政府工作的重中之重。近年來，高碑店市充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，突出抓好與京津產(chǎn)業(yè)對接，抓好南資北調(diào)、南企北進(jìn)，積極尋求與外地大企業(yè)集團(tuán)合作。先后與娃哈哈、 窗體頂端窗體底端長城皮卡、北京一機(jī)床、京東方、首鋼、一汽、日本豐田、德國墨瑟、英國米藍(lán)、白象方便面和康師傅方便面等國內(nèi)外知

27、名企業(yè)進(jìn)行合作。全市共引進(jìn)省外資金261億元，共實(shí)施投資超千萬元的生產(chǎn)性大項(xiàng)目65個(gè)，項(xiàng)目總投資38億元。高碑店始終堅(jiān)持以項(xiàng)目建設(shè)為中心來提速經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？偼顿Y10億元的新凱商務(wù)車項(xiàng)目，達(dá)產(chǎn)后年產(chǎn)商務(wù)車15萬輛，年產(chǎn)值25億元；總投資12億元的復(fù)興隆高檔合成革項(xiàng)目，將改變高碑店箱包加工業(yè)群體規(guī)模大、單體實(shí)力弱的局面；華信組裝分廠、鑫華新數(shù)控采暖爐、一機(jī)床機(jī)加工車間擴(kuò)建的順利投產(chǎn)，加快了高碑店市機(jī)械制造業(yè)的換代升級；康師傅方便面、養(yǎng)加加濃縮果汁、豆豆集團(tuán)保鮮中心等項(xiàng)目將提升高碑店市食品飲品業(yè)的整體實(shí)力；德國建材工業(yè)園、科豪偉業(yè)新型建材項(xiàng)目將使高碑店市的建材業(yè)達(dá)到國際領(lǐng)先水平。楊義寶介紹說，該市采取

28、四大措施來為項(xiàng)目建設(shè)保駕護(hù)航。一是實(shí)施“擴(kuò)張骨干大企業(yè)、助長成長型企業(yè)、培育孵化小企業(yè)”三大戰(zhàn)略。支持現(xiàn)有骨干企業(yè)做大做強(qiáng)，凡是新上項(xiàng)目達(dá)到投資規(guī)模要求的，一律享受招商引資的優(yōu)惠政策；在市區(qū)、白溝鎮(zhèn)、東馬營鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)三個(gè)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地。二是規(guī)劃建設(shè)園區(qū)，引導(dǎo)項(xiàng)目聚集，使項(xiàng)目建設(shè)布局由分散轉(zhuǎn)為集中，形成項(xiàng)目集約發(fā)展。每個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)都制定一個(gè)高水平、有特色、符合實(shí)際的發(fā)展規(guī)劃，對進(jìn)園的項(xiàng)目進(jìn)行分門別類，圍繞特色去招商，把園區(qū)建設(shè)成特色產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)和特色經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺。三是充分利用區(qū)位優(yōu)勢，圍繞特色產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)企業(yè)，主動研究國內(nèi)外建材、汽車、食品、新 窗體頂端窗體底端能源等行業(yè)龍頭企業(yè)的擴(kuò)張戰(zhàn)略和投資方

29、向，有針對性地開展“小部隊(duì)、一對一、定向招商”活動，提高招商實(shí)效。注重加強(qiáng)與駐市中直單位、大企業(yè)、大集團(tuán)的聯(lián)系，對哇哈哈、北京一機(jī)床、首鋼、凌云等企業(yè)集團(tuán)總部進(jìn)行定期走訪，積極爭取擴(kuò)大投資，促進(jìn)現(xiàn)有企業(yè)擴(kuò)張。四是強(qiáng)化協(xié)調(diào)督導(dǎo)，落實(shí)工作責(zé)任。去年專門成立項(xiàng)目建設(shè)督導(dǎo)辦公室，實(shí)行項(xiàng)目聯(lián)絡(luò)員制，對每一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目都明確專人進(jìn)行跟蹤督導(dǎo)，提供全過程、全方位、全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。楊義寶說，2007年確定為保定市的“項(xiàng)目建設(shè)突破年”，高碑店市各級、各部門按照保定市委、市政府的要求，在全市上下形成收攏五指抓經(jīng)濟(jì)、乘勢而上育產(chǎn)業(yè)、撲下身子抓項(xiàng)目、凝神聚力促發(fā)展的濃厚氛圍。并將“項(xiàng)目建設(shè)突破年”活動和“掀起責(zé)任風(fēng)暴

30、，推進(jìn)效能革命”結(jié)合起來，為項(xiàng)目建設(shè)提供優(yōu)質(zhì)的投資環(huán)境。高碑店入選2007全國最具投資潛力中小城市,排名20位,列河北第一!  財(cái)政收入年均增長10%，到2005年達(dá)到33億元；  城市居民人均可支配收入年均增長8%，達(dá)到8200元；  農(nóng)民人均純收入增長7%，達(dá)到3560元；  人口自然增長率控制在9以內(nèi)；  城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5%以內(nèi)。  具體地，在房地產(chǎn)方面，市的“十五”主要目標(biāo)是，大力發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為主的普通住宅建設(shè)，增加住房供給。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。堅(jiān)持住宅建設(shè)與新區(qū)開發(fā)、舊城改造有機(jī)結(jié)合

31、。加快住房商品化進(jìn)程，完成公有住宅出售，盤活存量，搞活房地產(chǎn)二、三級市場。   首先看現(xiàn)在高碑店買房的人群大多不是本市人。2、高碑店離北京太近，交通方便、北京地鐵大興線、房山線已經(jīng)開工他會推動這兩個(gè)區(qū)的房價(jià)上漲而這兩個(gè)區(qū)的房價(jià)上漲會導(dǎo)致涿州房價(jià)上漲所以高碑店的房價(jià)肯定會上漲。3、河北省政府批準(zhǔn)發(fā)展12個(gè)新興中等城市高碑店是其中之一，持此共審批 高碑店 冀州 鹿泉 承德 四個(gè)城市作為未來新中等城市發(fā)展對象。高碑店市到2020年城區(qū)人口達(dá)到35萬，城市建設(shè)用地達(dá)到36.8平方公里的城市(20082020年)規(guī)劃，經(jīng)河北省政府批準(zhǔn)正式實(shí)施。新城市規(guī)劃比原規(guī)劃城區(qū)面積22平方公里增

32、加了14. 8平方公里，人口增加20萬。 22 “十五”期間市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析 根據(jù)市的規(guī)劃，“十五”期間，城市發(fā)展按照中心城區(qū)、衛(wèi)星城和中心鎮(zhèn)三級體系布局，逐步形成以中心城區(qū)為核心，衛(wèi)星城為骨干，中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)合理布局、功能互補(bǔ)的城市網(wǎng)絡(luò)群。其中，中心城要控制密度、增強(qiáng)功能、優(yōu)化環(huán)境。積極調(diào)整第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和土地利用結(jié)構(gòu)，有步驟地淘汰技術(shù)落后、污染重、有礙城市景觀的工業(yè)，逐步將部分工業(yè)企業(yè)外遷，重點(diǎn)發(fā)展金融、商貿(mào)、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。要依托如意、金川和金橋開發(fā)區(qū)，適度拓展中心城區(qū)規(guī)模。   在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，市的城區(qū)道路將要開辟貫通東西向干道，延伸改造南北向干道，打通一

33、環(huán)路，建設(shè)繞城路（二環(huán)路），拓寬改造城區(qū)出入口，綜合整治小街小巷。  在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，市計(jì)劃在2005年，市區(qū)日供水能力到達(dá)52萬噸，自來水普及率達(dá)到100%。通過天然氣輸配工程的建設(shè)，形成以天然氣為主、人工煤氣和液化氣為輔的供氣格局；擴(kuò)大集中供熱面積，完成集中供熱二期工程，規(guī)劃建設(shè)供熱三期工程。計(jì)劃到2005年，城市氣化率達(dá)到80%，集中供熱面積達(dá)到1800萬平方米。   此外，在“十五”期間，市將按照注重精品、突出特色，高標(biāo)準(zhǔn)制定全市及各區(qū)的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，做好城市整體設(shè)計(jì)工作。    23   

34、   人口分布及流動狀況分析  市總?cè)丝?08萬人，其中市區(qū)人口105萬人。   玉泉區(qū)和回民區(qū)人口相對比較密集，由于屬于老城區(qū)，市民區(qū)域觀念較強(qiáng)，人口流動性較小。   新城區(qū)和賽罕區(qū)開發(fā)區(qū)發(fā)展較快，比較開放，外地企業(yè)和外地個(gè)體戶以及郊區(qū)農(nóng)民成為這兩個(gè)區(qū)人口流動的主要力量，也為這兩個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)市場提供了大量客源。     24 居民收入水平及住房消費(fèi)比例分析   2000年，*人均可支配收入5581.90元，扣除價(jià)格上漲因素，比1999年增長了4.87%，人均消費(fèi)性支出4612.91元，扣除價(jià)格

35、上漲因素，同比增長了7.33%，國有企業(yè)職工人均收入7910.57元，同比增長13.05%，人均食品支出1622.52元，占消費(fèi)性支出的35.17%。  *市人均居住面積11.99平方米，同比增長9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶以上的居民戶占77%。2000年，市居民戶中，人均居住面積不足4平方米的減少到1%，人均投資購房和建房支出868.04元，比上一年增長1.4倍，占消費(fèi)支出的18.82%。   表2：   上海市和*市居民收入和住房消費(fèi)情況對比       &

36、#160;                                        年度：2000  對 比 指 標(biāo)上海市*市  人均可支配收入（元）117185581.90

37、  人均消費(fèi)性支出（元）-4612.91  其中：食品支出（元，所占比例）           住房消費(fèi)（元，所占比例）-1622.52 (35%) -868.04   (19%)  人均居住面積（平方米）11.411.99  住宅成套率（%）7480.15  表3：  *市部分職位的年平均收入         

38、60;                                  單位：元/年  職位/職稱     較高水平     中等水平 &

39、#160;   較低水平  企業(yè)黨群機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人     37800     6870     4236  企業(yè)高級管理人員     30800     8870     4838  企業(yè)中層管理人員   

40、60; 20763.2     8139.5     4621  企業(yè)一般管理人員     13376.2     5687     3732  高級工程技術(shù)人員     28152     8796 

41、0;   4448  中級工程技術(shù)人員     16621     6249     3791  初級工程技術(shù)人員     14010     5327.5     3509  土建施工工人    &

42、#160;11521     6312     3697  機(jī)修工     6583     5395     4729  博士生     18000  碩士生     13200  本科生 

43、0;   9600  大專生     4800    圖1：  2000年市居民每100元消費(fèi)支出中的用途比例    25 城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析      市原先為郊區(qū)包圍。1999年，市市政府對城區(qū)行政轄區(qū)范圍作了重新劃分，設(shè)立了新城區(qū)、玉泉區(qū)、回民區(qū)、塞罕區(qū)，取消了城郊概念，形成了以中心城區(qū)為中心，各區(qū)各自向外延伸拓展的發(fā)展格局。但是，由于市的特殊地理位置和歷史發(fā)展情況，各區(qū)

44、內(nèi)城市建設(shè)和住宅發(fā)展并不平衡。      市北部為大青山山脈阻隔，大青山向南和市城區(qū)之間另有一地震斷裂帶，因此市向北基本沒有發(fā)展余地。      玉泉區(qū)和回民區(qū)位于市西部，是城市中的舊城區(qū)，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施基本不完善，而且區(qū)內(nèi)以低、矮的老房居多，居民文化層次、職業(yè)地位和消費(fèi)能力非常有限，舊城改造的任務(wù)十分艱巨，形成了城市發(fā)展的瓶頸區(qū)域和類似上?！跋轮唤恰钡木幼「拍?。市政府要求在三年內(nèi)完成舊房的拆遷任務(wù)，在此過程中，已經(jīng)引入了部分外地的開發(fā)商。這一地區(qū)市場大，但樓市的價(jià)格偏低，是一個(gè)每年60萬平方

45、米的低檔位市場。  市東西向是一條長軸，目前發(fā)展的重頭戲在東部，特別是在位于白塔機(jī)場和中心城區(qū)之間的如意開發(fā)區(qū)及其西側(cè)，中心城區(qū)與之相鄰的地帶，住宅建設(shè)正在形成一個(gè)高潮。一大批較為高檔的住宅小區(qū)已經(jīng)建成或者正在建設(shè)，如昭君花園、昭君別墅、芳汀花園、麗苑小區(qū)等。特別是原市市委、市府用地分別以近7000萬和3000多萬元的價(jià)格拍賣后，市政府的辦公樓遷往如意開發(fā)區(qū)，中心城區(qū)與之連接的交通主干道東風(fēng)路和海拉爾東路已經(jīng)建成，對該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)起到了推波助瀾的作用。   東部的人口密度目前不如南區(qū)高，生意人是目前的主要市場。市政府移址東遷，可能使這里出現(xiàn)一部分高檔物業(yè)，如麗苑的二期等

46、。       然而，市唯一的機(jī)場*白塔機(jī)場限制了市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。同時(shí)，由于該地區(qū)普遍為當(dāng)?shù)卣賳T和普通市民看好，該地區(qū)的地價(jià)已有較大幅度的上升。但也有大量開發(fā)商以6-7萬元的價(jià)格囤積了待開發(fā)土地。如麗苑小區(qū)就有30萬平方米的規(guī)劃量在今后3年開發(fā)。       市南區(qū)地勢平坦，原先多為農(nóng)田和菜地，地理上沒有發(fā)展的阻隔。與之緊緊相鄰的是市的大學(xué)區(qū)，人氣旺盛，人文環(huán)境相對較佳。但除教師和醫(yī)生以外，由于本地原為郊區(qū)，郊區(qū)農(nóng)民是一個(gè)重要部分。由于昭烏達(dá)路沒有貫通，二環(huán)路工程尚未全面啟動，因此地價(jià)

47、相對較低，無論開發(fā)區(qū)報(bào)出的地價(jià)，周圍村提供的土地，還是東瓦窯的地價(jià)，一般每畝在6萬元左右，甚至以下。該區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤相對較少，只有東苑住宅小區(qū)和學(xué)府花園等。目前，南區(qū)的主干道昭烏達(dá)路的建設(shè)已基本完成了地下管線的敷設(shè)，延伸工程預(yù)計(jì)在2001年的7月底全面竣工。二環(huán)路工程在今年6月將首先開始南段的動拆遷工作，預(yù)計(jì)在2年內(nèi)完成南段（即金橋開發(fā)區(qū)概念）。在金橋開發(fā)區(qū)北側(cè)緊鄰的東西向主干道上，現(xiàn)已有38路公交車通行，交通相當(dāng)便捷。因此，在此地發(fā)展房地產(chǎn)將有升值潛力。   26 金橋開發(fā)區(qū)的情況  金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是*經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的南片區(qū)，與西片區(qū)的金川開發(fā)區(qū)和東片區(qū)的

48、如意開發(fā)區(qū)相聯(lián)，形成一個(gè)有機(jī)整體。該開發(fā)區(qū)位于*市城區(qū)東南城郊結(jié)合部，規(guī)劃總面積40.6平方公里，轄3個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的11個(gè)行政村，歸*市賽罕區(qū)管轄。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、行政與商貿(mào)金融區(qū)、新型住宅區(qū)、高科技園區(qū)、倉儲區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能分區(qū)，總投資60億元。   3、*市房地產(chǎn)市場綜述  3.1 土地市場供應(yīng)量及供應(yīng)方式   *市人民政府于2000年12月26日頒布了關(guān)于壟斷土地一級市場實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定。其主要目的是授權(quán)市土地經(jīng)營公司，對城市建設(shè)控制區(qū)內(nèi)的土地一級市場進(jìn)行壟斷，實(shí)行“五統(tǒng)一”，同時(shí)，開放土地二級市場，通過市

49、場運(yùn)作，盤活土地資產(chǎn)，獲取土地收益，為城市建設(shè)籌集資金。該決定規(guī)定，在市三環(huán)路以內(nèi)和沿三環(huán)路外側(cè)1公里范圍內(nèi)的所有建設(shè)用地，由市政府實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。市規(guī)劃局負(fù)責(zé)城市建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃，市土地管理局負(fù)責(zé)用地審批，市土地資產(chǎn)經(jīng)營公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地，土地收益全部用于城市建設(shè)。       根據(jù)了解，市對商品住宅用地供應(yīng)量沒有明確和單獨(dú)的控制計(jì)劃，僅在商品房開發(fā)年度計(jì)劃中體現(xiàn)。   32 新建商品房市場供應(yīng)量、消化量和存量情況     

50、0; 根據(jù)市房地局提供的信息，1999年以前，市每年下達(dá)的商品房銷售面積在20至30萬平方米左右，而1999年商品房出售面積一躍達(dá)到100萬平方米，2000年的商品房出售面積為80萬平方米（以上數(shù)據(jù)均包含舊城改造項(xiàng)目）。      2000年，市下達(dá)的商品房建設(shè)計(jì)劃為200萬平方米（含舊城改造項(xiàng)目）。建成竣工的數(shù)據(jù)，由于市統(tǒng)計(jì)體系有待完善，故無法提供。       自2001年起的3年內(nèi)，市房管部門每年將下達(dá)商品房建設(shè)計(jì)劃100萬平方米，并作為控制指標(biāo)，一般不予突破。此計(jì)劃不包含每年舊城改造項(xiàng)目中新建的住

51、宅，市4個(gè)區(qū)的舊城改造任務(wù)每年將到達(dá)60萬平方米。據(jù)了解，市雖然制訂了實(shí)物動遷（包括現(xiàn)房和期房）和貨幣動遷的政策，但由于開發(fā)商的資金實(shí)力一般不強(qiáng)，且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費(fèi)能力十分有限，無法自行貼補(bǔ)購買較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動遷仍以就地返遷為主。       由于統(tǒng)計(jì)體系不健全，對市近年新建商品房存量說法各一。但最可信的數(shù)據(jù)是15%。一般的購買對象是由各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（集團(tuán)消費(fèi)）和個(gè)人，近年個(gè)人購買的比例開始上升，但集團(tuán)消費(fèi)的現(xiàn)象依然有一定的比例，在20%至30%左右。    3.3 市近三年房產(chǎn)成

52、交價(jià)格及房型特點(diǎn)分析      市近年的住宅銷售價(jià)格平均在1400元/m2，其中市中心區(qū)均價(jià)在1800-1900元/m2，個(gè)別超過2000元/m2。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格在1150元/m2。 2000年房價(jià)較上一年度上升了2.3%。銷售的主力房型為80-100平方米的兩房。超過100平方米的三房，主要的購買對象是機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營業(yè)主。    3.4 新建商品房市場區(qū)域分布分析      目前市新建商品房大多分布在東北部和東南部地區(qū)。   &

53、#160;  熱點(diǎn)區(qū)域東北部，由于市政府搬遷至東北部的如意開發(fā)區(qū)，致使市東北部成為房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等，該地區(qū)樓盤均以中檔形象出現(xiàn)，其中北恒街以北地區(qū)均價(jià)在1300元/平方米左右；北恒街以南地區(qū)均價(jià)在1750元/平方米左右。      次熱點(diǎn)區(qū)域東南部，目前市東南部尚未成為房產(chǎn)開發(fā)的真正熱點(diǎn)地區(qū)，但“東苑”60萬平方米的開發(fā)量足以引起市房產(chǎn)市場的關(guān)注，預(yù)計(jì)在35年后會有一個(gè)地位的提升。    3.5 房地產(chǎn)市場有關(guān)政策分析 

54、0;    #自治區(qū)第九屆人大常委會于2001年2月12日發(fā)布了#自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例。該條例根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法等有關(guān)法律和法規(guī)制訂，其中，需要上海市投資者注意的內(nèi)容有：  l     設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)有100萬元以上的注冊資本和4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。  l     自治區(qū)以外一、二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

55、，并必須到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門登記，并由管理部門向自治區(qū)政府建設(shè)行政管理部門備案后才可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。  注：建設(shè)部規(guī)定僅一級企業(yè)可在全國范圍內(nèi)自由開發(fā)房地產(chǎn)。  l     房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊，在項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)將主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊中，定期報(bào)送有關(guān)部門備案。  l     土地出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征相當(dāng)于土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償

56、收回土地使用權(quán)（但動工開發(fā)必需的前期工作造成動工延遲的除外）。  l     竣工驗(yàn)收時(shí)，政府有關(guān)部門組織的綜合驗(yàn)收包括拆遷安置方案的落實(shí)情況。  l     預(yù)售房的購買人在交房后90天內(nèi)，現(xiàn)售房在簽訂合同后90天內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助辦理。   銀行項(xiàng)目貸款和按揭貸款政策      由于市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不如上海，因此銀行的貸款能力也相當(dāng)有限。銀行向開發(fā)商發(fā)放的項(xiàng)目專項(xiàng)貸款和向

57、業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制，開發(fā)商之間競爭這一盤子相當(dāng)激烈。       職工公積金由市的住房資金管理中心負(fù)責(zé)管理。職工貸款由中心負(fù)責(zé)審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。只要職工所在企業(yè)繳納公積金，則職工購買商品房的公積金貸款一般不受限制。然而，市并非每個(gè)企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。  市的住房資金管理中心類似上海的公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金和房改基金的管理工作。但是，市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運(yùn)行各自的住房資金管理中心，沒有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計(jì)不全的局面。   建設(shè)周期

58、60;      市地處北方，傳統(tǒng)上每年10月中旬左右到第二年4月中旬為凍土期，一般的工程建設(shè)全部停止。如在此期間需要施工，必須采取價(jià)格昂貴的冬季施工措施，并履行繁瑣的手續(xù)。   預(yù)售許可       雖然在預(yù)售管理上，自治區(qū)服從國務(wù)院和建設(shè)部的有關(guān)預(yù)售條件的規(guī)定，但實(shí)際執(zhí)行較松。       另一方面，由于市場不成熟，市居民有購買現(xiàn)房的習(xí)慣，以免上當(dāng)受騙。一般在建筑結(jié)構(gòu)出形象后，才會有銷售量。   交付許

59、可       市沒有類似上海的交付使用許可證制度。住宅單體竣工，取得竣工驗(yàn)收合格證明后即可交付客戶入住。其主要原因是市的氣候冬季寒冷，施工期短，如要綠化、環(huán)境等全部完工，則建設(shè)周期過長，開發(fā)商壓力過大。   市招商引資的優(yōu)惠政策  1、     內(nèi)聯(lián)企業(yè)享受以下稅收優(yōu)惠：（1）經(jīng)營10年以上，市外投資在100萬元以上（含100萬元）且占中投資25以上的生產(chǎn)性內(nèi)聯(lián)企業(yè)，從獲利年度起，3年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿后，2年內(nèi)減半征收企業(yè)所得稅。  2、

60、60;    在開發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè)，除享受相應(yīng)的財(cái)稅優(yōu)惠政策外，優(yōu)惠期滿后減按15的稅率征收企業(yè)所得稅。  3、     市外投資者在*新辦的內(nèi)聯(lián)項(xiàng)目，減半征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、增容費(fèi)和7000平方米以下的人防結(jié)建費(fèi)。   4、     市場微觀狀況分析  4     1 區(qū)位競爭對象研究      與本

61、案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以“東苑”為代表，所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，并作為主要的樓盤競爭對象。  n     物業(yè)單價(jià)、總價(jià)及房屋面積            a房型  樓層     房型     面積     實(shí)際單價(jià)   

62、60; 總價(jià)  1f     二室二廳     97.19     1450     140926  2f     二室二廳     97.19     1600     

63、;155504  3f     二室二廳     97.19     1716     166778  4f     二室二廳     97.19     1660     161

64、335  5f     二室二廳     97.19     1550     150645  6f     躍層     130.41     1850     241259 &

65、#160;小計(jì)          616.36          1016446   b房型                      樓層  

66、60;  房型     面積     實(shí)際單價(jià)     總價(jià)  1f     三室二廳     118.78     1450     172231  2f    

67、60;三室二廳     118.78     1600     190048  3f     三室二廳     118.78     1716     203826  4f     

68、;三室二廳     118.78     1660     197175  5f     三室二廳     118.78     1550     184109  6f     躍

69、層     143.2     1850     264920  小計(jì)          737.1          1212309   c房型      &

70、#160;               樓層     房型     面積     實(shí)際單價(jià)     總價(jià)  1f     二室二廳     104.2

71、2     1450     151119  2f     二室二廳     104.22     1600     166752  3f     二室二廳     104.22&

72、#160;    1716     178842  4f     二室二廳     104.22     1660     173005  5f     二室二廳     104.22

73、60;    1550     161541  6f     躍層     139.94     1850     258889  小計(jì)          661.04  

74、;        1090148   d房型                      樓層     房型     面積     實(shí)際單價(jià)&

75、#160;    總價(jià)  1f     三室二廳     122.5     1450     177625  2f     三室二廳     122.5     1600 

76、60;   196000  3f     三室二廳     122.5     1716     210210  4f     三室二廳     122.5     1660  &

77、#160;  203350  5f     三室二廳     122.5     1550     189875  6f     躍層     180.4     1850   &

78、#160; 333740  小計(jì)          792.9          1310800   e房型                      

79、;樓層     房型     面積     實(shí)際單價(jià)     總價(jià)  1f     四室二廳     161.85     1450     234683  2f 

80、60;   四室二廳     161.85     1600     258960  3f     四室二廳     161.85     1716     277735  4f  

81、;   四室二廳     161.85     1660     268671  5f     四室二廳     161.85     1550     250868  6f  &

82、#160;  躍層     218.15     1850     403578  小計(jì)          1027.4          1694493  銷售總額   

83、0;                6324196  銷售面積                    3834.80  平均價(jià)格       

84、0;            1649   n     建筑類型     多層住宅              房型結(jié)構(gòu)及比例       房型   &#

85、160; 一房     二房     三房     四房     躍層     合計(jì)  比例     0     38.9%     30.9%   

86、  13.5%     16.7%     100   n     交付狀態(tài)            一期2001年10月交房，二期將于7月份開盤。   n     物業(yè)管理     

87、0;      物業(yè)管理由開發(fā)商進(jìn)行管理，管理費(fèi)用為0.35元/平方米.月  n     配套設(shè)施            200米范圍內(nèi)：東瓦窯副產(chǎn)品批發(fā)市場。            500米范圍內(nèi)：郊區(qū)醫(yī)院。     

88、      1000米范圍內(nèi)：內(nèi)蒙師大、農(nóng)業(yè)大學(xué)等。  n     地段位置  位于金橋開發(fā)區(qū)外，昭烏達(dá)路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于市的南端，開發(fā)商獲得的地價(jià)也在6萬元左右。   4.2   板塊競爭對象研究   在東區(qū)的麗苑小區(qū)可以作為本案的板塊競爭對象加以研究。  n     地理位置  位于海拉爾路

89、東路和二糕點(diǎn)廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。  n     物業(yè)規(guī)模            總建筑面積50多萬方左右，其中一期30萬方，二期22萬方。  n     物業(yè)類型            一期為純多層小區(qū)，二、三期將開發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類型。 &

90、#160;n     銷售價(jià)格            一期平均價(jià)格：1300元/平方米左右，二期初步定價(jià)為2200元/平方米左右  n     主力房型            一期以80100平方米的小戶型為主，二期主力房型以100130大戶型為主。  n     環(huán)境規(guī)劃            一期規(guī)劃較一般，二期將推出組團(tuán)綠化、下沉式廣場等規(guī)劃。  n