津泰路商業(yè)業(yè)態(tài)研究報(bào)告

1、福州傳統(tǒng)商圈穩(wěn)定性分析專題一津泰路商業(yè)業(yè)態(tài)研究報(bào)告目 錄一、 福州商圈發(fā)展概況 3、業(yè)態(tài)分析 六、總體分析1、福州傳統(tǒng)商圈和新興商圈發(fā)展概況分析 3.1、 津泰路業(yè)態(tài)分布圖 1、津泰路成功發(fā)展的原因2、福州市政府商業(yè)規(guī)劃以及對(duì)商圈發(fā)展 3.2、 津泰路各業(yè)態(tài)比重 2、津泰路發(fā)展中的問題的影響 3.3 津泰路各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況 3、津泰路未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)二、福州津泰路發(fā)展概況 四、津泰路商業(yè)配套設(shè)施分析 1、區(qū)域位置 1、交通與公共服務(wù) 2、發(fā)展歷程 2、餐飲、娛樂等休閑設(shè)施 三、津泰路商業(yè)經(jīng)營(yíng)概況分析 五、個(gè)案分析 1、總體分析 1、安泰中心2、店面分析 2、新大都 2.1、店面形態(tài) 3、對(duì)比分析

2、2.2、店面租金一、 福州商圈發(fā)展概況 1、福州傳統(tǒng)商圈和新興商圈發(fā)展概況分析福州作為一個(gè)具有悠久歷史的城市，商業(yè)發(fā)展從明清時(shí)代就繁榮發(fā)展，三坊七巷的的商業(yè)作用慢慢退出歷史舞臺(tái)之后，伴隨著福州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，形成了古老的三大商圈：東街口、臺(tái)江、五一。這三大商圈時(shí)至今日依然在福州的商業(yè)中占據(jù)舉足輕重的地位，除了它們所具備的深厚的歷史底蘊(yùn)，還有與福州市政府大力扶持的政策導(dǎo)向有巨大的關(guān)系，長(zhǎng)期的良好發(fā)展形成了很好的人氣效應(yīng)，在外地游客中也享有一定的知曉度，可以稱之為福州的商業(yè)名片。除了以上的三大商圈外，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平的提高，住宅市場(chǎng)不斷發(fā)展，新興商圈逐漸凸現(xiàn)出來，包括東區(qū)、工業(yè)路、火車站

3、等在內(nèi)的商圈由于各種條件的支撐，飛速發(fā)展，并有趕超之勢(shì)。它們的崛起不僅是福州商業(yè)發(fā)展的需要，也體現(xiàn)除了福州房地產(chǎn)發(fā)展在商圈發(fā)展中所起到的巨大引導(dǎo)作用。如今的福州商業(yè)，正由追隨消費(fèi)向引導(dǎo)型消費(fèi)轉(zhuǎn)向，福州的商業(yè)風(fēng)向標(biāo)已經(jīng)改變，從追求實(shí)用、實(shí)惠向安全、時(shí)尚、休閑、舒適轉(zhuǎn)變，都市市民的生活方式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在悄悄變化，這也將促進(jìn)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展。同時(shí)，福州市商業(yè)的發(fā)展將會(huì)向具有較高商業(yè)便捷度和成熟度的現(xiàn)代商業(yè)、流通服務(wù)便利的宜居商業(yè)以及商業(yè)、文化、娛樂等元素結(jié)合的享受型商業(yè)轉(zhuǎn)化。名稱商圈類型特色與發(fā)展方向東街口商圈傳統(tǒng)而繁華新華都百貨、東街口百貨、大洋百貨、東方百貨、國美、永樂、好又多傳統(tǒng)商圈城市級(jí)別中高檔

4、中高檔商場(chǎng)和店鋪為主，人流最為旺盛。經(jīng)營(yíng)服裝、鞋包、珠寶飾品、化妝品、電訊等，目前餐飲配套中高檔較少，傳統(tǒng)小吃、小型餐飲占有極大比重，交通便利，除酒吧之外其他娛樂配套設(shè)施較少。主要定位在整個(gè)福州市的市民，并在外地游客中有很強(qiáng)的知曉度。目前還是自身調(diào)整，業(yè)態(tài)變化主要是部分店面的調(diào)整，尚未出現(xiàn)大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)類別變化。臺(tái)江商圈東亞第一的室內(nèi)步行街福州步行街、榕城美食街、元洪美食大世界、服裝鞋帽城、特藝城、沃爾瑪購物廣場(chǎng)、好又多、副食品批發(fā)走廊、臺(tái)西科技園傳統(tǒng)商圈城市級(jí)別中高檔要業(yè)態(tài)為服裝批發(fā)、家居飾品類、家電類。服裝以批發(fā)為主，零售為輔，主要是經(jīng)營(yíng)中低檔服飾，消費(fèi)群體為工薪收入的市民和年輕人，一次性購

5、買數(shù)量大。區(qū)內(nèi)“三大商貿(mào)圈”日臻完善：中有福州步行街、榕城美食街、元洪美食大世界、服裝鞋帽城、特藝城、沃爾瑪購物廣場(chǎng)、好又多量販超市；東部鰲峰洲，以糖酒、農(nóng)副干雜、油脂、家禽、水產(chǎn)等10大批發(fā)市場(chǎng)組成全省重要的副食品批發(fā)走廊；西部以臺(tái)西科技園為主，開辟工貿(mào)市場(chǎng)，同時(shí)鑄就了10條商貿(mào)專業(yè)街。目前還處于上升狀態(tài)，店面業(yè)態(tài)不斷豐富。五一商圈坎坷的貴族廣場(chǎng)明珠、香格里拉大酒店、蘇寧電器、正大廣場(chǎng)傳統(tǒng)商圈城市級(jí)別高檔融福州地理、政治、文化中心為一體，具有一定的先天優(yōu)勢(shì)，自身人氣相當(dāng)不錯(cuò)，但由于周邊環(huán)境治理導(dǎo)致部分業(yè)態(tài)的撤離。現(xiàn)存業(yè)態(tài)主要以高檔的酒店、商場(chǎng)和部分娛樂消費(fèi)為主題。福州城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)“十五”建設(shè)

6、及2010年發(fā)展規(guī)劃中，政府根據(jù)五一廣場(chǎng)周邊的商業(yè)變遷及已立項(xiàng)或在建工程，建設(shè)性地提出：“規(guī)劃的新商業(yè)中心以五一廣場(chǎng)為核心，以福建大劇院、福州會(huì)堂、福州大飯店、香格里拉酒店和烏山廣場(chǎng)為依托，范圍東起五一路、西至八一七路、北至古田路及福新路，南至高橋路?！睎|區(qū)商圈極具潛力沃爾瑪、家樂福、國美、蘇寧、永樂、新華書店等文教配套、喜盈門國際家居、東方偉業(yè)（國際）商業(yè)廣場(chǎng)、福晟·錢隆世家、好來·屋之星光大道新興商圈城市級(jí)別中高檔開發(fā)商本意欲聯(lián)手打造一個(gè)東福州的“東街口”，其定位都是以購物、休閑、文化、飲食等綜合性業(yè)態(tài)為主的中、高檔消費(fèi)場(chǎng)所。三個(gè)重量級(jí)商業(yè)項(xiàng)目將整條商業(yè)步行街連為一體，

7、使東福州商圈具有集合購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游等多樣性的高級(jí)化商業(yè)功能。但是由于招商工作開展受阻，目前的商圈的人流效應(yīng)還未形成，大部分商業(yè)店面空置，各商業(yè)業(yè)態(tài)目前的經(jīng)營(yíng)情況普遍不佳。東區(qū)商圈還有待遇炒旺人氣，豐富業(yè)態(tài)。工業(yè)路商圈富有前景萬象商業(yè)廣場(chǎng)、寶龍·城市廣場(chǎng)新興商圈城市級(jí)別中高檔工業(yè)路，是福州的一個(gè)新興住宅區(qū)，分布著大大小小的數(shù)10個(gè)樓盤，其中不乏時(shí)代名城、博美詩邦、庭芳苑等高尚住宅區(qū)。隨著萬象商業(yè)廣場(chǎng)和寶龍·城市廣場(chǎng)的入駐，不僅填補(bǔ)該區(qū)域的商業(yè)空白，還能輻射至臺(tái)江老城區(qū)、江濱、金山乃至整個(gè)城市。而隨著政府加大對(duì)工業(yè)路商圈的投入建設(shè)，工業(yè)路的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，道路交

8、通等都有明顯改善，工業(yè)路商圈正以一種迎頭趕上的姿態(tài)飛速向前發(fā)展。展現(xiàn)了現(xiàn)有工業(yè)和現(xiàn)代商貿(mào)新型業(yè)態(tài)并存發(fā)展的良好勢(shì)頭。工業(yè)路商圈仍然是福州市區(qū)內(nèi)的次商圈，要想發(fā)展到能與東街口商圈相媲美的，還需要擴(kuò)大商圈范圍，增加商圈業(yè)態(tài)和配套設(shè)施上多下功夫。火車站商圈具區(qū)位優(yōu)勢(shì)財(cái)富第一街、龍城新興商圈城市級(jí)別中檔福州火車站商圈，擁有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，每天大量的人流、物流，為火車站商圈提供了相當(dāng)?shù)馁徺I力，給火車站商圈提供了一個(gè)良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。2005年開始，福州市政府下大力氣對(duì)火車站周邊環(huán)境進(jìn)行整治；2006年，火車站商圈開始以嶄新的形象和定位出現(xiàn)在福州人面前：財(cái)富第一街、龍城等項(xiàng)目推出，眾多良好知名度的企業(yè)也陸續(xù)

9、入駐。 表1: 福州傳統(tǒng)商圈和新興商圈概況分析表轄區(qū)地址名稱功能特色鼓樓區(qū)五四路湖東路南街津泰路南后街楊橋東路井大路東街路溫泉公園路仙塔路朱紫坊路新權(quán)路西洪路錦江路東水路通湖路商務(wù)一條街金融一條街綜合一條街精品服飾一條街服裝工藝品一條街房產(chǎn)信息服務(wù)一條街南北風(fēng)味小吃一條街電信通訊商品一條街歐洲風(fēng)情一條街女人一條街旅游購物步行街綜合商業(yè)街美食購物街時(shí)尚休閑街休閑美食街休閑美食街商務(wù)、酒店等銀行、證券、保險(xiǎn)、典當(dāng)?shù)染C合商業(yè)綜合商業(yè)服裝、工藝品等房產(chǎn)交易、中介、按揭等各地風(fēng)味小吃等電信商品、郵電等休閑、飲食、購物等婦女兒童用品休閑、旅游購物綜合商業(yè)、旅游休閑、餐飲、綜合商業(yè)綜合商業(yè)休閑、美食休閑美食

10、為主的綜合商業(yè)臺(tái)江區(qū)高橋路廣達(dá)路光明橋臺(tái)江路中亭街榕城古街玉環(huán)路達(dá)江路茶亭街環(huán)河路下杭路風(fēng)情休閑街裝飾裝修材料一條街家用電器維修一條街元洪城步行街旅游休閑購物一條街風(fēng)味美食專業(yè)街五金機(jī)械專業(yè)街燈具電器專業(yè)街傳統(tǒng)工藝品專業(yè)街日用小商品專業(yè)街綜合商業(yè)街休閑餐飲家裝材料等電器銷售、維修等綜合商業(yè)綜合商業(yè)風(fēng)味小吃等機(jī)械配件、五金燈具、電器銷售工藝品（綜合商業(yè)）日用小商品綜合商業(yè)晉安區(qū)樟林路晉安河?xùn)|岸福新中路晉連路躍進(jìn)路茶會(huì)新店古城文博路招賢路東壽山石工藝品一條街美食一條街餐飲娛樂一條街五金交電雜貨一條街茶葉批發(fā)零售一條街美食一條街古玩一條街文化用品精品一條街都市森林景觀步行街壽山石、工藝品風(fēng)味美食餐飲

11、業(yè)、娛樂業(yè)等機(jī)械配件、五金、日用雜貨茶葉等地方特色風(fēng)味小吃古玩品、收藏品等文化用品等綜合商業(yè)倉山區(qū)施埔路中洲島 金山生活區(qū)下藤路學(xué)生街濱江購物休閑街金山生活步行街倉山商業(yè)步行街綜合商業(yè)休閑、飲食、購物綜合商業(yè)休閑購物 表2：福州商業(yè)街劃分狀況一覽表 2、福州市政府商業(yè)規(guī)劃以及對(duì)商圈發(fā)展的影響 福州城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)“十一五”發(fā)展規(guī)劃在規(guī)劃中，福州未來的商業(yè)布局將分為七個(gè)商業(yè)片區(qū)，形成“一核”，“一帶”，“七區(qū)”的格局。“一核”即指福州的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)鼓臺(tái)商業(yè)核心區(qū)，它北至華林路，南至上三路，西至白馬路，東至六一路。該區(qū)域內(nèi)包含有中亭街、南后街、茶亭街、津泰路、吉庇路等傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)。在未來五年內(nèi)，這個(gè)區(qū)域

12、將著重于商業(yè)業(yè)態(tài)的提升和完善。 “一帶”是指濱水地區(qū)。隨著江濱大道和江濱公園的建設(shè)，隨著“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”戰(zhàn)略的實(shí)施，福州城市重心已逐步在閩江兩岸發(fā)展形成。目前，江濱已具備很好的發(fā)展條件，也是建設(shè)福州rbd（游憩商業(yè)中心區(qū)）的最佳場(chǎng)所。未來5年它將在現(xiàn)有臺(tái)江傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、金牛山文化休閑購物中心、融僑新天地等重點(diǎn)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，通過整合濱水景觀資源，結(jié)合望龍臺(tái)餐娛中心、君臨芭莎、鰲峰國際商務(wù)中心、淮安高爾夫主題商業(yè)、水都購物公園、煙臺(tái)山步行商業(yè)街區(qū)、港頭新興商業(yè)區(qū)等若干特色濱江商業(yè)節(jié)點(diǎn)的營(yíng)造，進(jìn)一步突出休閑游憩定位，突出濱水景觀特色，重點(diǎn)發(fā)展文化、旅游、休閑、餐飲和購物等功能，打造福州城市時(shí)尚

13、地標(biāo)，建設(shè)福州最具魅力的休閑服務(wù)型商業(yè)帶。 “七區(qū)”集中在福州商業(yè)體系的中間圈層上，主要疏解核心區(qū)的商業(yè)功能，它的具體范圍為：城西片區(qū)：西側(cè)和南側(cè)以閩江為界 東至白馬路，北至金中山；城東片區(qū)：以鼓山分區(qū)為主體，西至六一路，北至金雞山南至閩江；城北片區(qū)：以新店分區(qū)為主體，向南延伸至華林路，金中山、金雞山；金山片區(qū)：即福州近年著力推動(dòng)的金山新區(qū)范圍；倉山片區(qū)：含倉山和蓋山分區(qū)范圍；馬尾片區(qū)：由福州三組團(tuán)，長(zhǎng)安、馬尾和瑯岐組成；大學(xué)城片區(qū)：大學(xué)城區(qū)域規(guī)劃的規(guī)劃區(qū)范圍。按照規(guī)劃，福州到2010 年大型零售網(wǎng)點(diǎn)宜控制在37個(gè)左右，規(guī)劃考慮到老商業(yè)中心鼓臺(tái)商業(yè)核心區(qū)和五一商業(yè)中心區(qū)大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量基

14、本飽和，今后的布局重點(diǎn)著眼于原有網(wǎng)點(diǎn)的功能改造和業(yè)態(tài)提升，而新區(qū)由于人流的逐步聚積，新建店面數(shù)量會(huì)較多。 其具體布局為今后5年內(nèi)在鼓臺(tái)商業(yè)核心區(qū)和五一商業(yè)中心區(qū)域內(nèi)新建一處大型購物中心，增加12家專業(yè)店，改造一家大型生鮮超市；城西片區(qū)規(guī)劃增加1處超級(jí)大型購物中心，擬增加1處大型購物中心，2家大型超市，1家專業(yè)店；城北片區(qū)規(guī)劃擬增加1家大型超市，12家專業(yè)店；金山新區(qū)規(guī)劃增加1 家大型購物中心，2家大型超市，1家專業(yè)店；倉山片區(qū)規(guī)劃增加1家大型百貨，1家大型超市，1家專業(yè)店；馬尾片區(qū)規(guī)劃建議發(fā)展1家大型超市；大學(xué)城片區(qū)規(guī)劃建設(shè)一處社區(qū)型購物中心，一個(gè)大型綜合超市，一家專業(yè)店，建議在京福高速公路南

15、嶼出口附近發(fā)展一處倉儲(chǔ)式商場(chǎng)。 目前福州的商業(yè)街主要分布在城市核心區(qū)，占全市商業(yè)街總數(shù)的70%。商業(yè)街在老城區(qū)高度密集，給交通、基礎(chǔ)設(shè)施配套帶來壓力，從而對(duì)商業(yè)街和城市的發(fā)展造成不利的影響，因此，規(guī)劃中將形成的35條商業(yè)街（區(qū)），其中新增的有16條，建設(shè)的方向?qū)某鞘兄行囊葡蛐聟^(qū)。 新增商業(yè)街（區(qū)）具體布局為：在鼓山新區(qū)（位于福馬路和國貨東路之間，招賢路以東）形成都市森林商業(yè)軸，規(guī)劃建成現(xiàn)代都市生態(tài)型休閑商業(yè)帶；在金山新區(qū)（東起金洲路，延伸至福灣路）建設(shè)金山商業(yè)街；在倉山（位于倉山下藤路，北起規(guī)劃公園東路，南至六一支路）建成下藤步行街；在大學(xué)城中央的共享區(qū)，將五條南北向道路分別規(guī)劃為藝術(shù)街、行

16、政街、文化街、商業(yè)街和服務(wù)街，分別通向?yàn)I河休閑地帶，形成“五岸一帶”的格局。二、福州津泰路發(fā)展概況1、區(qū)域位置 津泰路東起五一路，西至八一七路，南臨津泰河，是市區(qū)中心東西走向次干道，周圍與福州歷史悠久的三坊七巷相毗鄰，它路長(zhǎng)近1000米，寬30多米，是福州市最繁華、含金量最高的老牌商業(yè)街之一。 2、發(fā)展歷程 早期的津泰路只是八一七北路的延伸，其業(yè)態(tài)分布雜亂無章，檔次參差不齊，周邊配置也缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，街道顯得擁擠雜亂，自1991開始，鼓樓區(qū)政府開始對(duì)其進(jìn)行改造，1994年拓寬道路，為一塊板式結(jié)構(gòu)，全長(zhǎng)896.58米，寬22米，道路兩旁排列21幢7至9層寫字樓和住宅樓，總建筑面積10.6萬平方米，

17、臨街外墻和店面一律鑲貼白色釉面磚，津泰河沿河砌1米高圍墻。將原來狹窄短小的津泰路，發(fā)展成為鼓樓區(qū)一條文明街。 與此同時(shí)，鼓樓區(qū)政府通過系統(tǒng)、科學(xué)、藝術(shù)的規(guī)劃，并先后斥巨資建設(shè)津泰路，并將之定位為精品服飾商品街加以改造，在保持津泰路原有建筑物及道路的前提下，改善周邊商業(yè)配置，規(guī)范店面管理，提升商業(yè)氣息，力求將津泰路打造成集商務(wù)、休閑、數(shù)字、美化為一體的現(xiàn)代化商業(yè)一條街。三、津泰路商業(yè)經(jīng)營(yíng)概況分析 1、總體分析 津泰路商業(yè)是福州商業(yè)蓬勃發(fā)展的一個(gè)縮影，它主要的業(yè)態(tài)構(gòu)成是鞋服包飾等消費(fèi)用品，業(yè)態(tài)構(gòu)成相對(duì)完善，相對(duì)其他的商業(yè)街，津泰路品牌性更強(qiáng)，是福州品牌專賣的聚集地，其中不乏廠商直接經(jīng)營(yíng)管理的旗艦店

18、和直營(yíng)店。在它的自我調(diào)節(jié)中，通過店面的轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，不斷有新的品牌通過津泰路進(jìn)入福州市場(chǎng)，是福州商圈中知名的精品服飾一條街。津泰路業(yè)態(tài)檔次普遍較高，主要業(yè)態(tài)為：服裝、化妝品、床上用品、珠寶飾品、鞋帽、箱包等中高檔生活用品。其整體商業(yè)架構(gòu)由臨街店鋪組成，街的兩端各有一小型的商業(yè)廣場(chǎng)（新大都、安泰中心），臨街商鋪規(guī)模約在15-100平米之間，店面規(guī)模普遍不大，年平均租金在8萬50萬人民幣之間。2、店面分析2.1、店面形態(tài)津泰路店面的面寬不一，但是進(jìn)深多在4-10米，店面普遍適合做鞋服包飾等商品，一般的餐飲和娛樂等配套設(shè)施多在地下層或者二樓。2.2、店面租金津泰路部分商鋪?zhàn)饨饏R總業(yè)態(tài)樓層面積租金單方租

19、金轉(zhuǎn)讓費(fèi)具體位置聯(lián)系電話備注服裝1f30320001067 17萬麥當(dāng)勞旁，靠八一七北品1f5217000327 13石服裝1f3024000800 12萬黛若，正在經(jīng)營(yíng)童裝1f286000214 12萬8肯德基附近，仙塔妮童裝服裝1f3816000420 裘皮服裝店已轉(zhuǎn)服裝1f4811000230 15萬仙塔街2%服飾,正在經(jīng)營(yíng)鞋業(yè)1f3220000625 12萬區(qū)委對(duì)面服裝1f257200288 7萬5區(qū)委對(duì)面28180185凡尼沙女裝服裝1f202000100 2.8萬峰記珠寶女人街樓下共二十多家小型女裝店，三

20、間計(jì)劃轉(zhuǎn)租服裝1f3522000629 013600806463服裝17轉(zhuǎn)服裝1f5515400280 5達(dá)飛羽絨服餐飲1f110600055 5萬得貴巷旁面寬12米，得貴巷改津泰東路表三：津泰路商鋪?zhàn)饨鸪闃诱{(diào)查表靠近八一七路的津泰路的店鋪門前確實(shí)能夠用車水馬龍來形容，但是，從仙塔路以北靠近五一路的津泰路則是人流冷淡。從八一七北路到仙塔路段的津泰路店面單平方月租金在350-1000之間，而自仙塔路開始至五一中路段由于人氣明顯弱于前段，租金則在150-450之間。3、業(yè)態(tài)分析 3.1、 津泰路業(yè)態(tài)分布圖圖一：津泰路業(yè)態(tài)

21、分布圖3.2、 津泰路各業(yè)態(tài)比重 津泰路業(yè)態(tài)分布匯總1類別數(shù)量女裝類85男裝類25童裝類21鞋類34運(yùn)動(dòng)休閑類12超市、便利店6包箱14珠寶首飾20美容美發(fā)17婚紗攝影5餐飲、茶葉16眼鏡8銀行3娛樂4文印辦公3花店2其他6總計(jì)281圖表概述： 津泰路目前的商業(yè)構(gòu)成中，鞋服包飾所占比例最大，其中女裝、女鞋、女包和女性飾品又占了幾乎半壁江山。津泰路零售類業(yè)態(tài)檔次分布業(yè)態(tài)加盟唯一品牌自營(yíng)品牌/混合品牌總計(jì)女裝622385男裝25025童裝鞋16521鞋類27734運(yùn)動(dòng)休閑12012女包21214珠寶飾品41620眼鏡808生活用品213化妝品224圖表概述： 津泰路現(xiàn)存的業(yè)態(tài)中，絕大部分是品牌專賣

22、，其中眾多福建本土品牌的的專賣店為廠商直營(yíng)。 特別是男女裝，鞋類，童裝，運(yùn)動(dòng)休閑，眼鏡，它們中間的品牌所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于60，而女裝中存在的一部分非品牌專賣，大多是自營(yíng)品牌，采取的是雇用專業(yè)買手，從香港，上海，廣州等地購買服裝再銷售，或者是銷售外貿(mào)尾單服裝。 珠寶飾品和女包中，加盟品牌較少，不足50。在珠寶飾品中，除了峰記珠寶、999銀club、銀時(shí)代和集萃軒是加盟店之外，其他均為特色的飾品店，主要銷售水晶、玉石翡翠、銀飾和小飾品。 女包中除了2家皮具和少女系列女包是加盟專賣，其他的女包店多以國際一線名牌例如gusee、dori等仿制品為主打產(chǎn)品。3.3 津泰路各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況津泰路部分類業(yè)態(tài)檔次

23、與類別分布業(yè)態(tài)分類國際品牌國內(nèi)品牌總計(jì)女裝內(nèi)衣213休閑82634正裝73441男裝休閑426正裝31619珠寶飾品珠寶011水晶飾品01616小飾品033鞋類27734運(yùn)動(dòng)休閑9312女包01414 品牌分布津泰路業(yè)態(tài)集中了許多的國內(nèi)一線品牌，特別是男裝和鞋類，幾乎都是國內(nèi)享有很高知名度的品牌，而女裝中的一線品牌明顯不足，大多是二三線品牌。而國際品牌主要體現(xiàn)在運(yùn)動(dòng)休閑類，只有少部分的男女裝。類型分布在產(chǎn)品類型中，大多是針對(duì)已工作人士，特別是正裝類的產(chǎn)品占有很大的比例。并且穿著舒適的，可出席工作場(chǎng)合的商務(wù)便裝是最受男士歡迎的。而女裝中卻是以能夠展示女性曲線、撞衫可能性小的服裝更受歡迎。針對(duì)津泰

24、路主力商品服裝鞋包進(jìn)行了抽樣調(diào)查，共調(diào)查女裝店17家，男裝店5家，分別收集了該店中價(jià)格最高的單品和價(jià)格最低的單品，具體價(jià)格分布如下圖。根據(jù)以上價(jià)格分布情況可得出，男裝價(jià)格普遍高于女裝，價(jià)格高的品項(xiàng)主要分布在職業(yè)裝，而該類品項(xiàng)的主力消費(fèi)人群是25-35歲，具有良好工作基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)來源的群體。其他的休閑類產(chǎn)品年齡定位也緊跟這些高單價(jià)的品項(xiàng)，主要針對(duì)是22-35歲，具有較強(qiáng)消費(fèi)能力的人群，這些消費(fèi)群體也正是津泰路的主力消費(fèi)群體。四、津泰路商業(yè)配套設(shè)施分析一、交通與公共服務(wù)交通方面，津泰路只有小巴956通行。但是有多路公交可以到達(dá)與其毗鄰的八一七北路和五一中路。津泰路停車車位圖公共服務(wù)方面，津泰路臨街店

25、面上鼓樓區(qū)政府、工商局、報(bào)稅所等行政機(jī)關(guān)，良好是社會(huì)環(huán)境和便利的公共服務(wù)，為商家和消費(fèi)者都提供了便利。二、餐飲、娛樂等休閑設(shè)施津泰路配套設(shè)施業(yè)態(tài)匯總類別數(shù)量銀行3美容5美發(fā)8影樓5圖書辦公4花店2娛樂7房介1廈航售票1餐飲13茶店3在餐飲設(shè)施中，洋快餐、西餐、日本料理和新式的中式快餐與傳統(tǒng)小吃店在數(shù)量上平分秋色，但是在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上傳統(tǒng)的小吃店明顯落后，目前，傳統(tǒng)小吃店在津泰路寸土寸金的店租下，很多不得不撤出臨街的店面，或者是采用外售的手法。而在洋快餐中，麥當(dāng)勞和肯德基依然是主力大軍，其經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)勝于其他的餐飲店。茶店中除了一件小規(guī)模的天福茗茶，其他的則是涼茶為主打產(chǎn)品。津泰路到了晚間就是酒吧一條

26、街，但在鼎盛時(shí)期20多家酒吧共存的現(xiàn)象已經(jīng)不復(fù)存在了，目前存活了酒吧4家，迪吧1家，桑拿1家，ktv1家，在安泰中心還存在著極少數(shù)的小型的bar和咖啡館。其他休閑設(shè)施中，津泰路的美發(fā)沙龍是引領(lǐng)福州女性發(fā)型變化的風(fēng)向標(biāo)，大多位于地下負(fù)一層；而美容院則是小型的，多位于二樓。作為一條發(fā)展較早的商業(yè)街，一直只強(qiáng)調(diào)購物功能，重視商品供給，娛樂休閑則極為匱乏。整個(gè)津泰路所擁有的娛樂配套設(shè)施明顯不足。娛樂配套的發(fā)展也面臨著缺少店面拓展的瓶頸。五、個(gè)案分析1、安泰中心安泰中心位于八一七北路和津泰路的交界處，整個(gè)中心分為a、b兩區(qū)，a區(qū)集中了大量的服裝、飾品、書店和美容美甲店，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容檔次為中低檔以及假冒品，

27、店面一般在12-20平米，裝修成本普遍不高，但是迎合年輕人時(shí)尚特色。b區(qū)主要是小型酒吧、茶吧和咖啡吧，店面空置率在40左右。由于a區(qū)人流旺盛，店鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好，因此a區(qū)租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于b區(qū)。安泰中心除了a、b區(qū)的店鋪之外，最具特色的就是晚間的夜市經(jīng)營(yíng)。在a、b區(qū)中間的道路間，每晚進(jìn)行夜市，主要銷售一下服裝、小飾品等，深受年輕人喜愛，夜市每個(gè)攤位在2500左右，據(jù)部分?jǐn)傊鹘榻B周末時(shí)段，每晚的營(yíng)業(yè)額都有一千多。由于安泰中心建成的年代較久，目前存在電路老化、房屋陳舊、公共環(huán)境衛(wèi)生差等問題，2007年1月還發(fā)生了一場(chǎng)小型火災(zāi)，因此整體的購物環(huán)境有待提高。安泰中心業(yè)態(tài)分布圖具體店租情況抽樣調(diào)查業(yè)態(tài)樓層面積租

28、金單方租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)具體位置聯(lián)系電話備注服裝1f201140057015萬安泰中心靠近八一七北路店租每年增加200餐飲2f25090003613萬安泰中心133050044401f1523001535000元安泰中心1樓88860606服裝1f271600593.3萬安泰中心宿點(diǎn)酒吧沿街1f553300605萬安泰中心旁邊小巷裝/飾品2250012500安泰中心夜市區(qū)1個(gè)攤位，1×22、新大都位于津泰路與五一中路交界處的新大都廣場(chǎng)，廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積為5000平方米左右，共三層商業(yè)，一層間獨(dú)立店鋪；二層平方米的商場(chǎng)，商鋪形式，可以自由分割；三

29、層：平方米的商鋪。一層間獨(dú)立店鋪全部售完。二層、三層尚未出售。店鋪前有休閑廣場(chǎng)。于2004年10月1日開始正式營(yíng)業(yè)，初期以店中店的形式經(jīng)營(yíng)城市麗人、雅戈?duì)?、羅蒙、喬治白等中高檔服飾精品，入駐的品牌近60個(gè)。但是由于人流不足，許多店鋪經(jīng)營(yíng)慘淡，不到一年，眾多商家紛紛退場(chǎng)，2005年5月就關(guān)門。目前整個(gè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)做了很大的調(diào)整，三樓為美容會(huì)所與攝影會(huì)所的影棚，二樓為珍妮花婚紗和福娃少兒攝影，一樓臨街店面還部分品牌專賣店經(jīng)營(yíng)，但是生意明顯不如仙塔路以西的路段。具體店租情況抽樣調(diào)查業(yè)態(tài)樓層面積租金單方租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)具體位置聯(lián)系電話備注皮鞋1f4416000364 新大都一倫皮鞋服裝

30、1f5511000200 6萬新大都附業(yè)1f3013500450 8萬新大都附近137638993583f8004000050 0（轉(zhuǎn)租）新大都三樓139607977613、對(duì)比分析通過以上分析可以看出安泰中心的經(jīng)營(yíng)狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于新大都，其主要原因是：l 安泰中心地理位置更好，人流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于新大都。l 安泰中心定為的客戶群體是年輕人，商品檔次低，更易于聚集人氣；而新大都一開始的定為就是高檔消費(fèi)，由于地理位置缺乏人流，經(jīng)營(yíng)難以維持。l 安泰中心除鄰近八一七北路和津泰路的沿街店面之外，其他的店租都比新大都的店租低，各項(xiàng)物業(yè)成本也比新大都低。l 安泰中心的夜市經(jīng)營(yíng)為其聚集了更

31、多的人氣。六、總體分析1、津泰路成功發(fā)展的原因l 津泰路全長(zhǎng)800多米，具備了步行商業(yè)街最佳的長(zhǎng)度，寬30多米，方便消費(fèi)者行走穿插。天生具備形成良好商業(yè)街的硬件條件。l 良好的地理位置，與福州傳統(tǒng)主干道八一七北路相鄰，是八一七北路商業(yè)業(yè)態(tài)的延續(xù)和擴(kuò)展。l 交通便利，多路公交可以到達(dá)鄰近的八一七北路或五一中路；街道本身中無大型車輛通過，方便行人行走。l 商業(yè)檔次在福州商業(yè)中率先打造品牌化精品化經(jīng)營(yíng)，滿足了福州居民不斷上升的購物需求。l 悠久的發(fā)展歷史，形成了良好的口碑。2、津泰路發(fā)展中的問題l 商品檔次定為中高檔，但是明顯高檔商品的支持不足。l 同一街區(qū)內(nèi)品牌雷同較多，缺乏多樣化和特色。l 街區(qū)

32、內(nèi)許多品牌與其他商圈雷同，缺少津泰路獨(dú)有的特色。l 餐飲配套明顯不足，不能很好滿足大眾消費(fèi)需要，除了高檔的西餐之外，只有洋快餐可供選擇，許多傳統(tǒng)小吃店都無法滿足消費(fèi)者就餐的要求，只能外帶。l 停車車位不足，高峰時(shí)期容易造成擁擠。l 其他娛樂配套設(shè)施不足，酒吧街的特色也在逐漸消退。3、津泰路未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)l 津泰路作為福州的商業(yè)中心區(qū)，其商品應(yīng)該具備三個(gè)特點(diǎn)：時(shí)尚、高檔、誠信。商業(yè)不僅是賣商品，更要賣時(shí)尚、賣品牌、賣信譽(yù)、賣功能、賣環(huán)境，以此作為中心，提高津泰路整體服務(wù)水平。l 商品的時(shí)尚性是吸引顧客的重要條件。其次，商品要有特色，目標(biāo)客戶群應(yīng)該定位應(yīng)該是引導(dǎo)性的，要突出主體客流。對(duì)于低檔消費(fèi)品應(yīng)該減少，提高整體經(jīng)營(yíng)檔次。津泰路可以就目前的業(yè)態(tài)再進(jìn)行一些調(diào)整，主打高檔的成人鞋服、包飾。l 一般國際一流商業(yè)街區(qū)普遍具有五大特點(diǎn)：有大型的零售商場(chǎng)，各色商品一應(yīng)俱全；有大型的文化建筑，如博物館、劇院、影院；有良好的居住條件，高級(jí)飯店錯(cuò)落有致；有特色的城市景觀，街中公園芳草如因；有旅游上的閃光點(diǎn)，成為游人的好去處。而津泰路的休閑、旅游等設(shè)施還很缺乏，現(xiàn)有的休閑設(shè)施只是購物的附加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足消費(fèi)者的休閑娛樂要求。因此要著力提升周邊配套設(shè)施，特別是餐飲、停車、娛樂這三項(xiàng)必須作為發(fā)展的重點(diǎn)。七、得貴巷改造項(xiàng)目分析1、得貴巷概況得貴巷擬拓寬改造成25米寬、