調(diào)控下的房企管控

1、調(diào)控下的房企管控 房地產(chǎn)可以說是為數(shù)不多受全民關(guān)注的行業(yè)之一，它的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著平凡民眾的敏感神經(jīng)。近期，房地產(chǎn)最大的動(dòng)向莫過于地王的持續(xù)產(chǎn)生，與此相對(duì)應(yīng)的是房企大規(guī)模的融資。 今年的9月，開發(fā)商尚未開頭大面積放量收金，土地市場就先熱鬧起來，高價(jià)地頻現(xiàn)。 融創(chuàng)和新鴻基相繼在x市和x市拿地，一線城市土地溫度驟升，蘇州、杭州等二線城市旋即跟上，地王熱快速擴(kuò)散到中西部城市。據(jù)媒體報(bào)道，9月12日，一宗起拍價(jià)70億元，起始樓面價(jià)9800元/平方米的地將被掛牌出讓，到時(shí)將成為武漢的總價(jià)以及單價(jià)雙料地王。 高地價(jià)的不斷產(chǎn)生無形之中也在推動(dòng)房企的融資規(guī)模。 近期，華夏幸福和招商地產(chǎn)相繼拋出融資方案，分別募

2、集資金大約60億元和16.2億元。此外，新湖中寶、榮盛發(fā)展、金科股份、x市城建等公司的再融資規(guī)模也都達(dá)到數(shù)十億元。 作為一個(gè)資本撬動(dòng)型的行業(yè)，"用銀行的錢做房地產(chǎn)"已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的特別現(xiàn)象。近期，有關(guān)媒體爆出杭州的房企-x省諦都控股集團(tuán)有限公司已經(jīng)資金鏈斷裂。 隨著新國五條的實(shí)施、銀行信貸、個(gè)人按揭等一系列涉及房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境也在進(jìn)行著最為深刻的變化，中國房地產(chǎn)將走向何處？高價(jià)地塊接踵而來，這又會(huì)給房企管控帶來何種挑戰(zhàn)？ 一、房地產(chǎn)管控面臨的挑戰(zhàn) 紛繁復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、頻繁產(chǎn)生的高地價(jià)，這些都在考驗(yàn)著開發(fā)商的管控能力。從經(jīng)營環(huán)境看，開發(fā)

3、商面臨著來自企業(yè)內(nèi)外部政策法規(guī)、客戶、競爭者等各方面的壓力。 在外部環(huán)境上，開發(fā)商面臨四個(gè)方面的挑戰(zhàn)。其一，融資環(huán)境不佳。一方面土地價(jià)格不斷上升，另一方面銀行銀根緊縮。中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的"中國300城市土地市場交易情報(bào)"指出，今年以來，x市、x市、廣州、深圳等十大重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場持續(xù)高位運(yùn)行，帶動(dòng)土地市場不斷升溫，土地出讓金屢創(chuàng)新高。同時(shí)，相繼有媒體爆出各大城市房貸普遍吃緊，出現(xiàn)利率上浮的狀況，如何通過創(chuàng)新融資渠道獲得巨大的資金支持，突破資金困局，抵擋風(fēng)險(xiǎn)并發(fā)展壯大，是令開發(fā)商最為頭痛的問題。其二，政策環(huán)境嚴(yán)厲。政策監(jiān)管力度不斷加大。隨著房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，從緩和社會(huì)矛盾

4、、保持行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的角度動(dòng)身，中央多次出臺(tái)了宏觀調(diào)控政策，一次比一次嚴(yán)厲。其三，開發(fā)環(huán)境要求越來越高。其四，競爭環(huán)境激烈，項(xiàng)目成本不斷上升。 在內(nèi)部環(huán)境上，開發(fā)商同樣面臨三個(gè)方面的挑戰(zhàn)。其一，成本的掌握問題突出。由于土地增值帶來巨大的溢價(jià)收益，開發(fā)企業(yè)普遍在成本掌握意識(shí)方面相當(dāng)薄弱。而隨著地價(jià)大幅攀升，造成了開發(fā)成本的不斷上升，對(duì)開發(fā)成本的掌握日益迫切。其二，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突出。眾多資本實(shí)力不足的中小開發(fā)商在融資渠道較為單一的前提下，已難以應(yīng)付昂揚(yáng)的開發(fā)成本和規(guī)避高額的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)日益成為資本巨人占主導(dǎo)地位的游玩場所，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭關(guān)鍵在于品牌的競爭，而從目前來看，很多開發(fā)商的品牌建設(shè)

5、仍舊特別落后，主要表現(xiàn)在品牌意識(shí)薄弱，目標(biāo)模糊，手段單一，缺乏整體統(tǒng)籌考慮等等方面。 二、房地產(chǎn)將往何處去？ x市中原研究總監(jiān)張大偉曾對(duì)相關(guān)媒體稱，據(jù)他測算，根據(jù)今年頻出的地王測算，房價(jià)將來需要漲幅達(dá)50%才能符合地王預(yù)期。有些高地價(jià)畢竟該不該拿下？要做房地產(chǎn)生意，必需對(duì)將來的市場發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式和形態(tài)有個(gè)預(yù)估和感知，除此之外，還要對(duì)房企自身的管理能力、資金狀況等有個(gè)清楚地熟悉，才能做出相應(yīng)的決策。 我們首先必需思索的問題是中國房地產(chǎn)將往何處去，要搞清晰這個(gè)問題的第一步就是要理解城市將來會(huì)長成什么樣子。這個(gè)問題很少有人研究，但是要做房地產(chǎn)生意就必需研究，否則一定會(huì)吃虧。 將來城市

6、會(huì)是什么樣子？至少有這些層次。 1、最中心，核心金融圈，經(jīng)濟(jì)圈和生活圈。 2、核心政務(wù)文化區(qū)-市政府，各大局委辦全部搬到遠(yuǎn)郊去，拉動(dòng)城市再發(fā)育。 3、核心商務(wù)圈，外圍商務(wù)圈，生活圈。 4、都市型迷你園區(qū)。 5、沿高鐵的物流園區(qū)，工業(yè)園區(qū)，沿公路交通網(wǎng)的物流園區(qū)，工業(yè)園區(qū)。 6、再往外圍走，就是工業(yè)區(qū)，但一定會(huì)區(qū)塊化,。 7、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)區(qū)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 8、形成幾個(gè)文化帶-博物館，景點(diǎn)連綴而成，把城市里這樣重要的力氣串在一起。 9、遠(yuǎn)郊會(huì)是經(jīng)濟(jì)園區(qū)，科技園區(qū)。 10、再遠(yuǎn)一點(diǎn)，會(huì)出現(xiàn)以企業(yè)為核心的企業(yè)園區(qū)。 比如，一個(gè)真正睿智的企業(yè)家一定會(huì)看到，杭州以后會(huì)和英國倫敦的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)異常相似，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

7、，高科技，基因產(chǎn)業(yè)，次金融中心（各種保險(xiǎn)產(chǎn)品，清算中心，各種期貨產(chǎn)品，基金產(chǎn)品，全國性的財(cái)寶管理中心）。 理解了城市的發(fā)展，企業(yè)家還需要分析將來多種地產(chǎn)形態(tài)，只有這樣，才能破局。假設(shè)以住宅地產(chǎn)為主，積極探索和組合商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，那么就要探索一個(gè)最基本的問題，這幾種形態(tài)怎么平衡。假如說住宅地產(chǎn)有了一套比較成熟的管理模式，其他模塊該怎么管理。住宅地產(chǎn)企業(yè)的組織能力基本挖掘到頭了，其管控模式也都成熟的差不多了，因此必需要突破： 1、第一個(gè)突破，大盤商模式：任何一個(gè)開發(fā)商都得弄明白，真正上臺(tái)階的就是一生里的那幾個(gè)超大項(xiàng)目超大盤。用一連串的小項(xiàng)目，締造品牌，拉動(dòng)發(fā)展，特

8、別困難，因此要用大盤模式。 1）優(yōu)質(zhì)開發(fā)團(tuán)隊(duì)是稀缺的，所謂千軍易得，一將難求，用大將去做小盤，這是最大的鋪張。一個(gè)是職業(yè)經(jīng)理人本身沒有成就感，另外公司再舍得激勵(lì)，經(jīng)理人的收益也是有上限的。 2）大盤模式是從土地整理開頭，通過一系列工作和布置，其實(shí)是鎖定了土地價(jià)格。 2、第二個(gè)突破，金融加制造雙思維做地產(chǎn)：物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)怎么做？文化地產(chǎn)怎么做？遺忘用制造思維去做地產(chǎn)，或者單純用制造思維做地產(chǎn)，都是失敗的，地產(chǎn)的綜合性太強(qiáng)，必需用金融加制造雙思維去做地產(chǎn)。 比如工業(yè)與物流地產(chǎn)的典范-普洛斯的模式形成了多層次利潤模式-土地，房租或廠租，物流設(shè)施，包括倉庫，還有一個(gè)特別大的第三方配貨能力、第四方物

9、流解決方案設(shè)計(jì)能力。其工業(yè)-物流地產(chǎn)的特點(diǎn)，是在碼頭、空港、高鐵、高速公路站點(diǎn)特別齊全的地方，通過占據(jù)有利地形，形成多個(gè)特別浩大的超級(jí)多功能綜合體-擁有多個(gè)碼頭，多個(gè)貨場，多個(gè)物流處理中心，分揀中心，多個(gè)倉庫，它們之間本身就是有機(jī)的，不能把獨(dú)立開來，所以它有一個(gè)綜合運(yùn)營功能。 3、第三個(gè)突破，做大代建：真正的一線開發(fā)商，下一步還會(huì)大規(guī)模做代建。但代建靠什么才能真剛要做大呢？原動(dòng)力是品牌，是持續(xù)擴(kuò)張的影響力，是高可見性的管理體系，否則其他開發(fā)商怎么能夠接受代建呢？簡潔地說，代建能夠刮走多厚的油呢？ 綠地為什么能夠從其他項(xiàng)目上刮走較厚的油呢，因?yàn)楣蚕砥放?，設(shè)計(jì)再從中賺一道錢，施工保住平均利潤就好，有現(xiàn)金流支撐母公司的開發(fā)主業(yè)，還有較好的銷售技術(shù)，把這個(gè)城市里的黃金客戶名單拿走，尤其是最近的黃金客戶名單，是