物權(quán)法教案：第四講不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)

1、第四講 不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)【學(xué)習(xí)目標(biāo)】1、準(zhǔn)確界定建筑物區(qū)分所有權(quán)（專有權(quán)、共有權(quán)、管理權(quán)）2、正確處理不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系【學(xué)習(xí)內(nèi)容】1、建筑物區(qū)分所有權(quán)（重點(diǎn)）2、相鄰關(guān)系（難點(diǎn)）課時(shí)安排：6課時(shí)+2課時(shí)教學(xué)方法:講授+案例小組討論【課程導(dǎo)入案例】：2006-3-55甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說法是正確的? A、甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收人B、一層住戶甲對(duì)三、四層間樓板不享有民事權(quán)利C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán)D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意一、建筑物區(qū)分所有權(quán)（） 專有權(quán)：單元空間建筑物

2、區(qū)分所有權(quán) 共有權(quán)：地基、電梯、管線、走廊等公攤面積 管理權(quán)：業(yè)主自治的權(quán)利（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 所謂建筑物區(qū)分所有是指民事主體對(duì)于建筑物的有獨(dú)立用途的部分的單獨(dú)所有和對(duì)共用的部分的共同所有。（二）建筑物區(qū)分所有的要件 基于物權(quán)客體的獨(dú)立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：（1）須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。（2）須具有使用上的獨(dú)立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他的目的而使用。（3）須在構(gòu)造上具有共用的部分，即各專有部分人為了利用其專有部分必須利用共用部分，如

3、一住宅樓，各單元房的住戶必須共用一個(gè)樓梯，必須共用一條通道等等。（三）專有部分的單獨(dú)所有權(quán)（專有權(quán)）這是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有的那一部分，以此專有部分為客體的區(qū)分所有權(quán)，為各區(qū)分所有人單獨(dú)所有，在性質(zhì)上與一般所有權(quán)并無不同。但是，業(yè)主行使其專有部分的單獨(dú)所有權(quán)受到下列限制：1、業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。2、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。1 / 7（四）共用部分的共有權(quán)（共有權(quán)）建筑物的共用部分為相關(guān)區(qū)分所有人所共有，均不得分割。各區(qū)分所有

4、人對(duì)共有部分，應(yīng)按其目的加以使用。共有部分的修繕費(fèi)以及其他負(fù)擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其單獨(dú)所有的部分的面積占總面積的比例來分擔(dān)。此種共有在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于按份共有，但是不得請(qǐng)求分割。轉(zhuǎn)讓專有部分的所有權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓共用部分的共有權(quán)，專有部分和共有部分不得分開轉(zhuǎn)讓。1、業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)部分（1）道路屬于業(yè)主共有建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。（2）關(guān)于綠地的歸屬合同明確約定歸個(gè)人所有的屬于個(gè)人所有法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國家所有其余的一律歸全體業(yè)主共有【重點(diǎn)法條】：物權(quán)法第73條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于

5、業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。（3）關(guān)于車位的歸屬占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。但是無論如何，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，然后才能對(duì)外出售、出租?！局攸c(diǎn)法條】：物權(quán)法第74條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。      建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出

6、售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。      占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。（4）其他歸業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)凡是必須由業(yè)主共同使用的部分都應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共同所有，如樓梯、過道、建筑物的外墻等；不是必須由業(yè)主共同使用的部分可以通過業(yè)主公約、出讓合同等約定歸業(yè)主共有。2、共有部分的處分 共有部分財(cái)產(chǎn)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租；業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。3、業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利和義務(wù)（1） 業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。（2）建筑物及其附屬設(shè)施

7、的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。【歷年真題】：2006-3-55甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說法是正確的? A、甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收人B、一層住戶甲對(duì)三、四層間樓板不享有民事權(quán)利C、若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán)D、如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意（五）對(duì)共有部分的管理（管理權(quán)）1、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（1）性質(zhì)業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主進(jìn)行集體決策的自治性組織，全體業(yè)主均有權(quán)利參加并在業(yè)主大會(huì)上行使表決權(quán)。業(yè)主委

8、員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間行使業(yè)主大會(huì)的部分職權(quán)和其他由業(yè)主大會(huì)授予的權(quán)利。（2）必須由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)【重點(diǎn)法條】：物權(quán)法第74條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：     （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；     （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；     （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；     （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；     （五

9、）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；     （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；     （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。      決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（3）業(yè)主對(duì)于業(yè)主大會(huì)決議的撤銷訴權(quán)【重點(diǎn)法條】：物權(quán)法第78條：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。  

10、;    業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。 （4）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的排除妨害請(qǐng)求權(quán)【重點(diǎn)法條】：物權(quán)法第78條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。  業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。2、物業(yè)管理公司的選任（1）業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托

11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。（2）對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。（3）物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主之間是委托合同關(guān)系，因此委托合同關(guān)于委托人和受托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系適用于業(yè)主與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之間。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。二、相鄰關(guān)系（）（一）相鄰關(guān)系的概念相鄰關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的過程中相互給予對(duì)方的一種便利或者對(duì)自己權(quán)利的限制，因而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（二）處理相鄰關(guān)系的原則與法律使用（1）不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有

12、利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。（2）法律、法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。（三）相鄰關(guān)系的類型 1、鄰地利用關(guān)系（）所謂鄰地利用關(guān)系是指不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人為了行使自己的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而必須利用其相鄰之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)，則相鄰之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得基于其所有權(quán)或使用權(quán)而予以禁止，但利用人必須選擇給對(duì)方造成最小損失的方式并給對(duì)方以補(bǔ)償。具體又包括如下幾種情形：（1）袋地通行權(quán)土地所有人或使用人沒有其他途徑可以進(jìn)入自己土地，因此可以從鄰地上進(jìn)行通行的權(quán)利。（2）管線鋪設(shè)關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)所有人或者使用人必須經(jīng)過他人之土地上下鋪設(shè)電

13、纜、光纜、煤氣管道等，可以在利用相鄰之土地而進(jìn)行鋪設(shè)的權(quán)利。（3）建造建筑物等利用權(quán)土地所有人或者使用人，因營造或修繕建筑物有使用鄰地之疆界或部分土地之必要，該鄰地之所有人或使用人應(yīng)許鄰地所有人使用其土地，此即為土地所有人負(fù)有容忍鄰地所有人使用其土地之義務(wù)，易言之，鄰地所有人有請(qǐng)求使用土地所有人土地之權(quán)?！練v年真題】：2005-3-3，甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費(fèi)200元，并提出不得超過20天，甲同意。修房過程中，甲搬運(yùn)建材須從乙家門前經(jīng)過，乙予以阻攔。對(duì)此，下列哪一種說法不正確？A乙無權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材 B乙無

14、權(quán)阻攔甲經(jīng)其門前搬運(yùn)建材C甲應(yīng)依約定向丙支付占地費(fèi) D若建材堆放時(shí)間超過20天，丙有權(quán)要求甲清理現(xiàn)場注意：此題原答案為A選項(xiàng)，現(xiàn)在為錯(cuò)誤答案！2、用水和排水關(guān)系【重點(diǎn)法條】：物權(quán)法第86條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。 對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。（1）用水關(guān)系上流土地之所有人或者使用人不得自行改變水流的方向，也不得擅自堵截自然水流或者以其他方式使得水流干涸，從而確保下游土地權(quán)利人能夠依照習(xí)慣用水方式獲得相應(yīng)之水流的利用。（2）排水關(guān)系自然排水。自然流至之水，低地所有人不得妨阻。因低地所有人或使用人對(duì)于自

15、然流至之水，有義務(wù)進(jìn)行承受，而高地所有人或使用人則有自然排水權(quán)。 人工排水。土地所有人或使用人進(jìn)行人工排水，原則上無使用鄰地的權(quán)利。土地所有人或使用人不得設(shè)置屋檐或其他工作物，使雨水直注于相鄰之不動(dòng)產(chǎn)。3、妨害妨免關(guān)系（）所謂妨害妨免關(guān)系是指不動(dòng)產(chǎn)所有人在行使自己之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利時(shí)不得給相鄰之不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成不應(yīng)由其忍受的妨害。注意根據(jù)相鄰關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)所有人有義務(wù)容忍相鄰之不動(dòng)產(chǎn)所有人為了行使其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而不得已造成的一定程度之妨礙，但是超出此必要限度的妨害則構(gòu)成對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人權(quán)利的侵害。 其具體內(nèi)容又包括：（1）不得完全阻礙相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的對(duì)光線的采納即采光權(quán)（2）不可量物侵害之排除土地所有人或使用人，于他人之土地有煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動(dòng)及其他與此相類者侵入時(shí)，得禁止之?！局攸c(diǎn)法條】：物權(quán)法第90條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣