上海地產(chǎn)浦江鎮(zhèn)的項(xiàng)目市場可行的研究報PPT

1、1國購集團(tuán)/中國此報告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)criccric書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制易居中國旗下品牌/克而瑞信息集團(tuán)cric china /2013 01 market research reportcric china /2013 01 market research report浦江鎮(zhèn)項(xiàng)目市場可行性研究報告此報告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)cric書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制2報告邏輯框架第二步: 市場環(huán)境分析第一步: 土地屬性評估 就市場現(xiàn)狀與未來競爭格局，判斷項(xiàng)目未來的各類物業(yè)發(fā)展可行性。outlinekey challengesmethodology

2、background非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域27.9萬方商辦用地既樹立形象又確保企業(yè)收益 分析市場現(xiàn)狀及競爭對本項(xiàng)目各物業(yè)定位的直接影響，預(yù)測、研判今后的直接競爭形勢。 如何從項(xiàng)目的土地屬性中研判區(qū)域未來的發(fā)展趨勢，從而對本項(xiàng)目的周邊屬性作出準(zhǔn)確判斷和認(rèn)知。 通過現(xiàn)實(shí)性和未來性來研判土地的屬性。第三步: 項(xiàng)目定位研究 根據(jù)各項(xiàng)屬性分析得出項(xiàng)目的市場策略和整體的形象定位。 以市場的需求為導(dǎo)向，以土地的特征為依據(jù)來確定項(xiàng)目的靈魂。本報告解決的核心問題：研究區(qū)域內(nèi)商業(yè)、辦公及酒店式公寓三種物業(yè)的市場現(xiàn)狀及未來競爭格局，在市場層面得出本項(xiàng)目商辦物業(yè)發(fā)展的可行性，并給出定位方向。3part 1 項(xiàng)目本體分析4片區(qū)

3、條件/區(qū)位屬性浦江鎮(zhèn)，位于世博園區(qū)輻射范圍，近鄰上海外環(huán)，交通便捷，在上海近郊城鎮(zhèn)群中區(qū)位優(yōu)勢明顯。浦江鎮(zhèn)位于閔行區(qū)東南部，黃浦江東岸，外環(huán)線以外，東接“周康航”大型動遷居住社區(qū)，西臨黃浦江，南面與奉賢區(qū)相依，北迄浦東三林鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房基地。浦江鎮(zhèn)是“一城九鎮(zhèn)”中離市中心最近的一個鎮(zhèn)，離人民廣場的距離約為17公里。且交通較便捷，區(qū)位上的優(yōu)勢，為浦江鎮(zhèn)發(fā)展提供了有利的發(fā)展空間。浦江鎮(zhèn)區(qū)位宗地位于漕涇開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于漕河涇開發(fā)區(qū)的右下角，園區(qū)內(nèi)高科技產(chǎn)業(yè)較多。距離浦江鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心較近。宗地緊鄰軌道八號線聯(lián)航路站，西側(cè)即為浦星公路，北側(cè)緊鄰?fù)猸h(huán)線，交通便捷。距離兩大機(jī)場較近，到市中心及各大商業(yè)圈通達(dá)性均較好

4、。人民廣場上海虹橋機(jī)場本案位置宗地區(qū)位浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)、下沙鎮(zhèn)奉賢區(qū)浦江板塊黃浦江外環(huán)線中環(huán)線內(nèi)環(huán)線宗地區(qū)位世博園區(qū)21公里5片區(qū)條件/未來規(guī)劃浦江鎮(zhèn)規(guī)劃打造兩大重點(diǎn)區(qū)域，浦星公路以西的中心城區(qū)將承擔(dān)居住及商業(yè)功能，以東區(qū)域?qū)⒁凿詈記芷纸呖萍籍a(chǎn)業(yè)園為核心，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)及高層次商務(wù)、商業(yè)配套，商務(wù)氛圍逐步形成。浦江中心城區(qū)規(guī)劃10.3平方公里，規(guī)劃常住人口14萬人。三個組團(tuán)：北部以高檔別墅為主，中部為公共建筑和商業(yè)居住建筑相混合的商住綜合區(qū)，南部為多層居住區(qū)。中心城區(qū)規(guī)劃1.居住區(qū)總面積10.7平方公里，其中9.4平方公里為產(chǎn)業(yè)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，同時引進(jìn)高層次的相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)。目前浦江智

5、谷總部園區(qū)、863軟件園區(qū)等已投入使用。漕河涇浦江高科技園區(qū)2.浦江中心鎮(zhèn) 漕河涇浦江高新科技區(qū)居住板塊產(chǎn)業(yè)板塊北部高檔別墅區(qū)：用地面積3.1km2容積率0.4中部商住綜合區(qū)：用地面積3.6km2容積率1.5-2.0南部多層居住區(qū)：用地面積3.6km2容積率1.4產(chǎn)業(yè)區(qū)6宗地條件/開發(fā)指標(biāo)宗地位于漕河涇科技園區(qū)內(nèi)，地形平坦，容積率適中，土地完整，規(guī)模在相鄰地塊中最大。地塊現(xiàn)狀圖黃浦江浦星公路8號線地塊名稱恒南路689號項(xiàng)目四至東至:恒南路；西至:浦星公路；南至:園區(qū)道路；北至:聯(lián)航路；地塊基本情況總占地面積155,155 平方米地上容積率1.8總建筑面積279,207 平方米浦江鎮(zhèn)板塊以工業(yè)與

6、住宅用地為主，商辦用地較少，作為商辦用地，本項(xiàng)目體量較大，超過緊鄰的旭輝及紅星美凱龍地塊。地塊占地共15.5萬方，其中商業(yè)、辦公比例無硬性規(guī)定。地塊地形較平坦，內(nèi)部尚有廠房及倉庫等建筑未拆遷。本項(xiàng)目位于漕河涇開發(fā)區(qū)中，與軌道交通8號線聯(lián)航路站無縫銜接。 漕河涇科技園地塊現(xiàn)狀圖7宗地條件/四至環(huán)境宗地周邊道路通達(dá)性良好;但周邊住宅小區(qū)品質(zhì)較低，居住人群消費(fèi)能力不足;北部及東部與區(qū)域內(nèi)在售的三個商辦項(xiàng)目隔路相鄰，后期將面臨較大的競爭壓力。道路情況：四周道路主要有三條，西側(cè)的浦星公路、北側(cè)的聯(lián)航路及東側(cè)的恒南路，浦星公路為區(qū)域主干道?？芍边_(dá)市中心，交通較便捷，道路寬敞，路面整潔。項(xiàng)目情況：宗地北部隔

7、聯(lián)航路正對旭輝及紅星美凱龍兩個商辦項(xiàng)目，東部隔恒南路正對復(fù)地申公館商辦項(xiàng)目及浦江鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府。住宅情況：項(xiàng)目處于漕河涇開發(fā)區(qū)內(nèi)，園區(qū)內(nèi)有浦江智匯園等人才公寓。周邊以世博家園等動遷房為主，居住人口素質(zhì)相對較低。聯(lián)航路北：聯(lián)航路西：浦星公路東：恒南路本項(xiàng)目宗地復(fù)地申公館27萬方紅星廣場18萬方旭輝國際13萬方軟件產(chǎn)業(yè)園浦江智谷8號線聯(lián)航路站世博家園（動遷配套房）浦星公路衡南路浦江鎮(zhèn)政府8宗地條件/交通宗地緊鄰軌交8號線聯(lián)航路站，軌交出行便捷；近鄰主干道浦星公路，自駕30分鐘內(nèi)可直達(dá)市中心。站點(diǎn)屬性站點(diǎn)名稱到本項(xiàng)目時間樞紐換乘站人民廣場站39min世紀(jì)大道站48min大型商圈站陸家嘴站51min黃陂南路

8、站48min徐家匯站48min世紀(jì)公園站45min對外交通站虹橋航站樓69min虹橋火車站72min浦東國際機(jī)場78min上?；疖囌?1min上海西站72min上海南站48min地點(diǎn)距離車程人民廣場、淮海路約16公里25min陸家嘴約17公里30min徐家匯約15公里25min虹橋機(jī)場約21公里30min浦東國際機(jī)場約38公里40min上?；疖嚹险炯s12公里14min外環(huán)線約3公里4min中環(huán)線約4.5公里6min內(nèi)環(huán)線約8公里8min滬杭高速入口約13公里15min滬寧高速入口約28公里35min軌交出行自駕出行人民廣場212虹橋機(jī)場浦東機(jī)場33上海火車南站4徐家匯5人民廣場66陸家嘴14m

9、85項(xiàng)目地塊9宗地條件/配套宗地周邊大賣場型商業(yè)及教育配套較為完善，但商務(wù)型及休閑娛樂型配套較為薄弱。商業(yè)配套卜蜂蓮花農(nóng)工商超市世紀(jì)聯(lián)華都靈廣場綠地樂和城l新浦江城3公里范圍內(nèi)有卜蜂蓮花、農(nóng)工商超市、世紀(jì)聯(lián)華等商業(yè)配套，目前來看，區(qū)域內(nèi)可滿足商務(wù)需求的商業(yè)配套非常貧乏，有待于進(jìn)一步完善。l隨著北部一品漫城、華僑城等項(xiàng)目陸續(xù)開發(fā)，社區(qū)商業(yè)街等新型商業(yè)項(xiàng)目已逐漸上市，商業(yè)市場在逐步完善和升級中。世博小學(xué)浦江鎮(zhèn)第一幼兒園卜蜂蓮花農(nóng)工商超市浦江一中綠地樂和城都靈廣場育才小學(xué)中河小學(xué)世紀(jì)聯(lián)華教育配套浦江一中、世博小學(xué)、育才小學(xué)、中河小學(xué)項(xiàng)目地塊10區(qū)位屬性位于閔行浦江鎮(zhèn)，為上海規(guī)劃“1城9鎮(zhèn)”中距市區(qū)最

10、近的新城鎮(zhèn)，2010年后發(fā)展提速。本項(xiàng)目位于漕河涇浦江高科技園區(qū)內(nèi)，軟件產(chǎn)業(yè)基地、浦江智谷等新型產(chǎn)業(yè)園提供大量高素質(zhì)消費(fèi)人群。區(qū)域市場板塊重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域集中在華僑城等項(xiàng)目所處的中心鎮(zhèn)區(qū)域，項(xiàng)目所處區(qū)域2012年集中上市商辦類項(xiàng)目。住宅仍是板塊市場供需重點(diǎn)，除產(chǎn)業(yè)園區(qū)外的純辦公市場尚處于啟動期。宗地屬性宗地規(guī)模大、地形平坦、地塊完整，外部道路通達(dá)性好。宗地四周交通便捷，緊鄰軌道交通站點(diǎn)及主干道；現(xiàn)有商業(yè)配套以大賣場型等居民日常消費(fèi)配套為主，商務(wù)型及休閑娛樂型配套尚處市場空白。 。發(fā)展機(jī)會區(qū)位發(fā)展條件向好，具備一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。宗地地塊條件適宜房地產(chǎn)開發(fā)。對本案的啟示 啟示一：從區(qū)位情況來看，浦江鎮(zhèn)后

11、繼發(fā)展向好，具備一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐，但目前仍然以居住功能為主，商務(wù)氛圍仍處于形成初期。 啟示二：宗地規(guī)模大，地塊平坦，且緊鄰軌道交通站點(diǎn)及主干道，滿足房地產(chǎn)開發(fā)的基本條件。項(xiàng)目屬性分析/總結(jié)與啟示區(qū)位發(fā)展看好，地塊具備基本開發(fā)條件。11part 2 項(xiàng)目競爭市場機(jī)會研究121 整體市場研究1. 片區(qū)房地產(chǎn)整體市場13房地產(chǎn)整體市場/市場表現(xiàn)2009年以來表現(xiàn)活躍，供求放量，成交價快速上漲，受宏觀調(diào)控影響，成交均價有所下降，但供求量仍然穩(wěn)步上升。 浦江鎮(zhèn)板塊2006-2012年商品房成交均價走勢浦江鎮(zhèn)板塊2006-2012年商品房供求走勢數(shù)據(jù)來源：cric2012系統(tǒng) （單位：）（單位：元/）20

12、06-2008年，商品房市場持續(xù)低迷；從2009年開始，市場開始快速發(fā)展，供求放量，2010年、2011年受到政策影響有所回落，2012年供求均有大幅上漲。成交均價整體呈上漲趨勢，2010年達(dá)到頂峰，成交價位26235元/，受調(diào)控影響近兩年略有下降。14房地產(chǎn)整體市場/結(jié)構(gòu)特征住宅是浦江鎮(zhèn)板塊房地產(chǎn)發(fā)展的絕對主力，居住屬性濃厚，整體商務(wù)氛圍尚未成型。浦江鎮(zhèn)板塊2012年商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)浦江鎮(zhèn)板塊2012年商品房成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：cric2012系統(tǒng) 2012年商品房供應(yīng)量共589777，住宅供應(yīng)量376560，占整個商品房市場供應(yīng)量的64%，商業(yè)市場和住宅市場分別占21%和15%。2012年商品

13、房成交市場基本以住宅為主，成交住宅成交量占到商品房成交總量的80%，辦公成交比重最少，僅占總成交量的8%。2010年-2012年間出讓土地共60塊，除去工業(yè)用地外，土地供應(yīng)市場仍以住宅用地為主，商辦用地僅占10%。數(shù)據(jù)來源：cric2012系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源：cric2012系統(tǒng)15房地產(chǎn)整體市場/發(fā)展情況隨萬科、保利、華僑城、鵬欣等品牌開發(fā)商進(jìn)駐，逐漸由世博動遷配套區(qū)發(fā)展成綜合性的新興城鎮(zhèn)。2013年市場發(fā)展及特征起步階段起步階段世博家園 浦江華僑城 一品漫城市場培育階段市場培育階段快速發(fā)展階段快速發(fā)展階段萬科vmo萬科翡翠別墅萬科早城保利茉莉公館旭輝浦江國際紅星國際廣場復(fù)地申公館隨著市區(qū)房價快速

14、上漲，浦江鎮(zhèn)作為上海近郊板塊，擁有便利的交通條件，吸引了大量知名開發(fā)商進(jìn)駐，萬科、保利、復(fù)地等品牌開發(fā)商的高品質(zhì)產(chǎn)品紛紛上市。高層、別墅、獨(dú)棟辦公等產(chǎn)品均在板塊出現(xiàn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入快速發(fā)展階段。以世博動遷安置居民搬入世博家園為標(biāo)志，浦江鎮(zhèn)開始出現(xiàn)大型居住小區(qū)，其它均為原住居民自建房。2007年2005年2011年浦江鎮(zhèn)靠近市區(qū)的北部逐漸有開發(fā)商進(jìn)駐，且拿地體量較大，分期開發(fā)住宅產(chǎn)品，逐漸完善社區(qū)生活配套。隨著居住人氣增加和板塊發(fā)展，房價也逐漸攀升。2009年162. 細(xì)分物業(yè)市場/商業(yè)17商業(yè)市場/整體情況整體處于發(fā)展起步階段，受世博效應(yīng)刺激，2008年后發(fā)展速度加快，但整體供求量均較

15、低，成交價容易受個別項(xiàng)目影響，大幅震蕩。2006-2012年浦江鎮(zhèn)商業(yè)市場供求走勢 （單位：m2）2006-2012年浦江鎮(zhèn)商業(yè)市場成交均價走勢 （單位：元/m2） 從2008年開始，浦江鎮(zhèn)商業(yè)市場進(jìn)入了快速發(fā)展的階段。2008年，浦江鎮(zhèn)商業(yè)成交均價達(dá)到18466元/，是2007年成交均價的4.18倍，2009年價格繼續(xù)上漲，成交均價超過20000元/。與此同時，商業(yè)市場的供應(yīng)面積也迅速增加，2008年的供應(yīng)量達(dá)到12129，環(huán)比上漲139.56%，2009年供應(yīng)量達(dá)到41534，環(huán)比上漲242.44%，改變了之前浦江鎮(zhèn)商業(yè)市場量小、價低的局面。 2009年，浦江鎮(zhèn)商業(yè)市場供求比達(dá)到1.8，成

16、交均價達(dá)到20526元/，加上宏觀調(diào)控影響，2010年開始市場供應(yīng)量減少，價格回落到13894元。此后，浦江鎮(zhèn)商業(yè)市場供求基本持平，2012年成交價格略有上漲，供應(yīng)量迅速加大。數(shù)據(jù)來源：cric2012系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源：cric2012系統(tǒng)18商業(yè)市場/商業(yè)發(fā)展格局社區(qū)型購物中心大賣場沿街商業(yè)小型購物廣場商業(yè)街社區(qū)底商江月路商業(yè)中心區(qū)新浦江城商圈項(xiàng)目地塊北部新浦江城商業(yè)帶以小型購物廣場、社區(qū)底商為主，滿足區(qū)域內(nèi)居民日常生活配套需求。南部的江月路商業(yè)中心區(qū)是最先啟動的規(guī)劃商業(yè)區(qū)，隨世博家園等配套大量導(dǎo)入人口，目前在區(qū)域內(nèi)人氣最高。早期以中小型超市、社區(qū)街鋪為主，隨綠地樂和城等項(xiàng)目營業(yè)，目前進(jìn)入商業(yè)升

17、級階段?；痉植荚谄中枪肺鱾?cè)，可大致劃分成江月路商業(yè)區(qū)及新浦江城商業(yè)帶兩部分；江月路商業(yè)區(qū)是目前商戶及人流最密集的區(qū)域。浦江城、一品漫城小區(qū)居民。浦江鎮(zhèn)居民。以日常購物、餐飲娛樂為主。建筑形式：建筑形式：消費(fèi)客群：消費(fèi)客群：新城區(qū)商業(yè)帶19商業(yè)市場/主要業(yè)態(tài)情況超市賣場、沿街零售等生活配套占最大比重，綠地樂和城是區(qū)域內(nèi)餐飲及休閑娛樂最集中的項(xiàng)目。卜蜂蓮花主要業(yè)態(tài)配比(營業(yè)面積）超市占比最重，其次為電器專業(yè)店。餐飲主要為老鴨粉絲湯此類休閑餐飲。休閑娛樂主要為兒童游樂場。綠地樂和城主要業(yè)態(tài)配比（營業(yè)面積）娛樂類引進(jìn)量販?zhǔn)絢tv及游藝城。服務(wù)類主打兒童早教、芭蕾舞培訓(xùn)、瑜伽培訓(xùn)、及英語教育等教育培

18、訓(xùn)機(jī)構(gòu)。一品漫城商業(yè)街主要業(yè)態(tài)配比（營業(yè)面積）居住區(qū)社區(qū)配套商業(yè)。服裝、菜場、水果店、藥店等零售業(yè)態(tài)占主要比重。餐飲包括休閑餐飲及中型酒樓。大賣場類社區(qū)型購物中心類社區(qū)商業(yè)街類數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研20商業(yè)市場/經(jīng)營情況超市大賣場經(jīng)營最好，但市場基本飽和；餐飲及娛樂類商業(yè)目前數(shù)量較少，經(jīng)營情況較為理想。餐飲典型商家經(jīng)營內(nèi)容客單價 （元/人）主力消費(fèi)客群主要消費(fèi)時段經(jīng)營情況渝風(fēng)閣重慶風(fēng)味菜50-60周邊小區(qū)居民、產(chǎn)業(yè)園區(qū)白領(lǐng)中午及晚上用餐時間高峰時上座率60%，周末更多。石器時代韓國料理52周邊居民、園區(qū)白領(lǐng)中午及晚上用餐時間高峰時上座率80%以上，中午主要為園區(qū)白領(lǐng)光顧一品香火鍋火鍋30沃爾瑪消費(fèi)

19、者，以周邊居民為主晚上用餐時間高峰上座率90%以上好宴世家中式正餐100以上周邊居民家庭聚餐，園區(qū)企業(yè)中午及晚上用餐時間周末主要為周邊家庭聚餐，工作日為園區(qū)企業(yè)接待宴請主力商家經(jīng)營情況：娛樂典型商家經(jīng)營內(nèi)容人均消費(fèi)（元/人）主力消費(fèi)客群主要消費(fèi)時段經(jīng)營情況歡歌量販?zhǔn)絢tv卡拉ok42周邊居民為主周末全天，工作日晚上8點(diǎn)以后人氣火，周末高峰時段常需等坐加菲兔兒童樂園兒童游樂周邊家庭周末周末高峰時段較好，平時一般海洋游藝城電子游戲周邊年輕人晚上7點(diǎn)之后較好業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)典型商家典型商家經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營內(nèi)容主力消費(fèi)客群主力消費(fèi)客群經(jīng)營情況經(jīng)營情況零售零售繽紛名品廣場李寧、鴻星爾克等運(yùn)動休閑服飾周邊居民較好，基

20、本以中低檔消費(fèi)者為主老廟黃金首飾周邊居民就近消費(fèi)一般，區(qū)域內(nèi)中高端人群外溢專業(yè)店專業(yè)店蘇寧電器家有電器，3c數(shù)碼居民就近采購區(qū)域內(nèi)新入住居民增多，經(jīng)營情況較好服務(wù)服務(wù)昂立教育成人教育、外語培訓(xùn)周邊居民目前招生情況一般艾瑪仕養(yǎng)生、美體周邊居民較好，老板準(zhǔn)備開設(shè)分店餐飲類商業(yè)經(jīng)營情況整體較為理想，檔次偏向中低檔，能滿足商務(wù)接待、商務(wù)宴請需求的正中餐，工作日經(jīng)營情況也較為理想。娛樂類商業(yè)總數(shù)較少，量販?zhǔn)絢tv等市場需求旺盛。零售類商業(yè)主要為中低檔服裝，經(jīng)營情況一般。卜蜂蓮花及沃爾瑪兩家超市經(jīng)營情況較好，但此類商業(yè)基本飽和。好宴世家客戶經(jīng)理：我們店里面平時主要是一些企業(yè)的員工中午聚餐或者接待客戶，周末

21、基本都是這附近住的人全家吃飯。浦江鎮(zhèn)現(xiàn)在上檔次的酒樓還很少，賣的東西也是便宜貨，消費(fèi)能力高的基本還是跑市區(qū)，去浦東八佰伴跟徐家匯的都挺多。主力商家經(jīng)營情況：21在售商業(yè)以街鋪為主，銷售均價約23000元/平方米，主力面積段為50-200平方米；大賣場一層租金約11元/平方米。商業(yè)市場/商鋪售價租售情況項(xiàng)目名稱銷售報價（元/） 在售項(xiàng)目一品漫城40000起 （售后返租，折算實(shí)際售價25500起）萬科早城18000-23000浦江華僑城未推旭輝浦江國際未推紅星國際廣場紅星美凱龍家居mall，自持經(jīng)營已運(yùn)營項(xiàng)目已運(yùn)營項(xiàng)目綠地樂和城租金12元/天/（一層）卜蜂蓮花租金10元/天/（一層） 浦江鎮(zhèn)目前在

22、售商業(yè)主要集中在北部浦江華僑城區(qū)域。一品漫城沿街商鋪報價最高，但其售后包租，目前售價先75折優(yōu)惠，再一次性抵扣前三年回報（總售價的15%），因此其實(shí)際售價為25500-31875元/ 。南部世博家園區(qū)域的紅星國際廣場商業(yè)主體為紅星美凱龍家居mall，自持經(jīng)營，旭輝浦江國際酒店式公寓下規(guī)劃兩層底商，暫時未對外出售。未定一品漫城萬科早城旭輝浦江國際卜蜂蓮花綠地樂和城紅星國際廣場浦江華僑城18000-20000元/25500元/m2起20000元/自持經(jīng)營項(xiàng)目地塊項(xiàng)目名稱商業(yè)體量商業(yè)形態(tài)地上層數(shù)商鋪面積一品漫城50000沿街商鋪3層50-100萬科早城6000底層商鋪1層60浦江華僑城30000廣場

23、、商業(yè)街3層50-300旭輝浦江國際7000商鋪2層40-200紅星國際廣場60000商場4層-綠地樂和城45000大賣場3層-卜蜂蓮花20000大賣場3層-商業(yè)項(xiàng)目主要形態(tài)及銷售商鋪主力面積段：商業(yè)項(xiàng)目售價租金情況：22商業(yè)市場/商鋪購買客戶主要為市區(qū)及浦江鎮(zhèn)本地的投資客，看好未來發(fā)展和較低的投資總價，基本長期持有，以租金收益平衡貸款利息，待升值后銷售。區(qū)域在售項(xiàng)目客戶來源地構(gòu)成： 商業(yè)市場以投資客戶為主，自住經(jīng)營客戶只占到20%； 如萬科早城，商鋪投資客戶占到85%；一品漫城業(yè)主 王阿姨我在上海徐匯區(qū)有住房，現(xiàn)在在浦江鎮(zhèn)一品漫城購買了二期推出的商鋪，是沿街位置，總價才380多萬。我父母是閔

24、行人，對浦江鎮(zhèn)這個區(qū)域比較熟悉，看著它發(fā)展起來，感覺這一塊的升值潛力還是比較大的。這個地方離市區(qū)并不遠(yuǎn)，而且現(xiàn)在小區(qū)入住率很高，投資項(xiàng)目的商鋪我還是很有信心的。卜蜂蓮花消費(fèi)者 張先生我是世博家園的居民，小區(qū)有配套的便利店、洗衣、文印等各項(xiàng)基礎(chǔ)性商業(yè)，能滿足我們平時的日常需求。但是像購買電器、衣服、家居等大件用品，我們會選擇來卜蜂蓮花，這里業(yè)態(tài)比較齊全，餐飲、娛樂相對集中。周末或者節(jié)假日都會來這邊買東西或者吃飯。 在售商業(yè)主要是來自市區(qū)的投資客戶，其次是浦江鎮(zhèn)本地的購買人群。 如一品漫城市區(qū)購買客戶占到70%，浦江鎮(zhèn)本地購買客戶占到30%。商鋪購買客戶區(qū)域分布：商鋪購買客戶置業(yè)目的：數(shù)據(jù)來源：市

25、場調(diào)研23商業(yè)市場/未來競爭 數(shù)據(jù)說明：1、在售項(xiàng)目存量年推案量，按照該項(xiàng)目月均去化量12計(jì)算，去化周期以剩余存量/（月均去化量12）計(jì)算2、即將上市項(xiàng)目每年推案量按照市場平均月去化水平（3000）12=36000計(jì)算，去化周期=預(yù)計(jì)推案面積/36000/年計(jì)算項(xiàng)目名稱存量（）未推出量（）商鋪月均去化量 （）預(yù)計(jì)推出/開業(yè)時間備注在售項(xiàng)目存量一品漫城1685920000120002013年一期、二期商業(yè)在售；后續(xù)推出2萬方商業(yè)浦江華僑城 19842130000自持為主omall預(yù)計(jì)2013年年底其中8.6萬方omall確定自持經(jīng)營，其余部分未定，可能打造酒店萬科早城42005400預(yù)計(jì)2013

26、年8月推出公寓底商，一層，主力面積60平米旭輝浦江國際7000預(yù)計(jì)2013年7月后推出公寓底商，兩層，暫定對外出售紅星國際廣場60000自持預(yù)計(jì)2013年年底紅星美凱龍家居mall，自持運(yùn)營復(fù)地申公館復(fù)地申公館26000未定未來規(guī)劃26000的購物廣場，暫定自持運(yùn)營土地潛量土地潛量浦江鎮(zhèn)浦江鎮(zhèn)g4-07地地塊塊30047未動工后繼上市總量約30萬平方米，其中約60%已確定為開發(fā)商自持運(yùn)營，銷售部分約為10萬方，主要為一品漫城及華僑城的沿街商鋪。數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研/cric2012系統(tǒng)24商業(yè)市場/競爭市場/已運(yùn)營項(xiàng)目綠地樂活城-引進(jìn)國際品牌沃爾瑪業(yè)態(tài)分布：零售：20-25 餐飲：8-10 超市

27、賣場：1 休閑娛樂：2-3 服務(wù)：1類型：街區(qū)式、地下廣場商業(yè)體量：45000平方米經(jīng)營：銷售檔次：中、高檔主要客群：浦江鎮(zhèn)區(qū)域居民，產(chǎn)業(yè)園區(qū)白領(lǐng)每層業(yè)態(tài)地下一層沃爾瑪超市1f特色餐飲、休閑餐飲、服裝2f親子樂園、兒童服飾、特色餐飲3f動漫游戲、桌球、網(wǎng)絡(luò)服飾：美特斯邦威、紅蜻蜓、小豬嚕嚕、巴布豆、kinddog、東方駱駝、潮流前線、柒姿名品、秋水伊人、米蘭衣櫥、完美女人、紅火鳥、拓谷、唐獅、水中花、北極新秀、歐迪芬、peak、貴人鳥、李寧餐飲：王中王、美滋美快餐、好宴世家、巴頓火鍋、萬品香骨頭煲、九州拉面、絕味鴨脖、香辣蟹、薩工坊服務(wù)：屈臣氏兒童用品：蘑菇寶貝娛樂：星辰數(shù)玩、海洋動漫城、歡歌

28、ktv入駐商家：綠地樂和城：社區(qū)型商業(yè)綜合體，除沃爾瑪外，中低檔休閑服裝零售及中檔餐飲構(gòu)成其主要業(yè)態(tài)，主要消費(fèi)客群為周邊居住人群及產(chǎn)業(yè)園區(qū)白領(lǐng)，一層租金約在12元/天/。25商業(yè)市場/競爭市場/已運(yùn)營項(xiàng)目卜蜂蓮花大賣場基本情況業(yè)態(tài)分布：零售：15-20 餐飲：4-6 酒店：1 超市賣場：2 休閑娛樂：3 服務(wù)：1-2類型：大型賣場商業(yè)體量：20000平方米經(jīng)營：銷售檔次：中檔主要客群：世博家園周邊消費(fèi)人群，區(qū)域內(nèi)居民每層業(yè)態(tài)1f服裝、皮具、餐飲、休閑食品、服務(wù)2f卜蜂蓮花、兒童用品、老廟黃金3f蘇寧電器（手機(jī)、數(shù)碼、空調(diào)）4f蘇寧電器、家具城、游藝城服飾：森馬、天使園、cachecache、阿

29、依達(dá)、海瀾之家、東方駱駝、bossini皮具：奧康、啄木鳥、citylife餐飲：味之都、游子老鴨粉絲服務(wù)：柯達(dá)食品：百味林、來伊份電器：蘇寧入駐商家：江月路卜蜂蓮花：涵蓋大型超市、蘇寧電器、家具城、游藝城等商業(yè)，滿足了世博家園等周邊大量動遷安置小區(qū)居民的基本生活需求。一層商鋪?zhàn)饨鹪?-13元/天/ 。卜蜂蓮花 一層商鋪?zhàn)饨饘９?13元/天/m2 休閑食品 13元/天/m2 保健食品 13元/天/m2 服飾店 12元/天/m2 圖書柜臺 12元/天/m2 地板專賣店 10元/天/m2 休閑食品 10元/天/m2 兒童服飾 10元/天/m2 手機(jī)專柜 8元/天/m2 mp3專賣店 8元/天/m2

30、 花卉店 7元/天/m2 26浦江華僑城：已推出2萬多平方米，集中在都靈廣場內(nèi)，無主力店招商，以零售及小型餐飲為主，經(jīng)營不佳。商業(yè)市場/競爭市場/已運(yùn)營項(xiàng)目都靈廣場正位于整個新浦江城首期的中心位置，定位為標(biāo)志性生活、商辦區(qū)域，集辦公、商務(wù)、運(yùn)動休閑、節(jié)日活動聚會于一體的現(xiàn)代城市廣場。但目前經(jīng)營情況較差，空置率約60%。一期商業(yè)狀況：商業(yè)步行街：10000都靈廣場：10000分散的社區(qū)沿街商鋪都靈廣場業(yè)態(tài)分布： 辦公：2 餐飲：4 中介：3 超市：2 服務(wù)：1 醫(yī)藥：1面積段： 50-1000銷售均價： 20000元/經(jīng)營： 銷售主要客群： 浦江鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)居民業(yè)態(tài)情況 餐飲：浦江珍味館、湘意坊、紅

31、源坊、浦江餐廳 中介：江正房產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)、普豐地產(chǎn) 辦公：品上之家裝設(shè)計(jì)、駿地設(shè)計(jì) 超市：聯(lián)華超市、蔬果超市 醫(yī)藥：復(fù)美大藥房 服務(wù)：泰潔干洗27鵬欣一品漫城：復(fù)合型商業(yè)街區(qū)。一期已有眾多品牌商家入駐，商業(yè)氛圍逐漸濃厚，檔次中低檔。二期尚有少量商鋪在售。商業(yè)市場/競爭市場/在售項(xiàng)目銷售情況（一期、二期） 去化：98% 售價 約40000元/（內(nèi)街） 約50000元/（外街） 租售方式 90% : 售后返租（5年） 10% : 無返租售后返租75折優(yōu)惠后再一次性抵扣實(shí)際購房款15%的返點(diǎn)金額。一品漫城商業(yè)街業(yè)態(tài)分布：休閑娛樂：1-2 餐飲：5-6 中介：1 超市：2 服務(wù)：2-3 醫(yī)藥：1類型：

32、街區(qū)式商業(yè)體量45000平方米經(jīng)營：出租租金范圍：2-3元/天檔次：中、低檔主要客群：當(dāng)?shù)鼐用衩繉訕I(yè)態(tài)1f生活超市、特色餐飲、干洗店、美容美發(fā)、藥房等2f特色餐飲、咖啡、茶樓、休閑足浴、桌球房、商務(wù)公辦3f特色餐飲、咖啡、茶樓、休閑足浴、商務(wù)辦公業(yè)態(tài)情況超市：聯(lián)華超市、四季鮮水果超市餐飲：祈鑫苑、一粒米飯店、月光閣、江宴小廚、逸品堂茶莊醫(yī)藥：龍威大藥房服務(wù)：良家洗衣、淘氣寶貝寵物美容用品、上海銀行辦公：上海鴻桐室裝飾設(shè)計(jì)有限公司中介：江正房產(chǎn)28商業(yè)市場/競爭市場/在售項(xiàng)目項(xiàng)目位置：閔行區(qū)江桃路556弄綠化率:30%開盤時間:2012-12-08入住時間:2013-12占地面積:36400平方

33、米 建筑面積:98148平方米 商業(yè)推案時間2012年8月商業(yè)推案面積60000商業(yè)推出套數(shù)商業(yè)推出套數(shù)91成交價格（元成交價格（元/）18000-23000主力面積段主力面積段60物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)多層公寓層數(shù)（層）層數(shù)（層）底層4棟在售公寓底層作為商鋪出售，面積約60，共91套，基本售罄。3棟未推公寓底層作為商鋪出售，面積約60，共70套，預(yù)計(jì)2013年8月對外出售。萬科早城：推出91套底層商鋪，主力面積段在60平方米左右，不到一個月全部售罄，預(yù)計(jì)后續(xù)推出約70套底層商鋪。商業(yè)街效果圖多層公寓底層作為商鋪出售29紅星國際廣場：共有9萬平方米商業(yè)，其中6萬平方米為紅星美凱龍家居mall，其它3

34、2棟為商業(yè)旗艦店。其中22棟已與商家洽談租賃，另外10棟出售，以家居廠商內(nèi)部消化為主。商業(yè)市場/競爭市場/在售項(xiàng)目商業(yè)效果圖項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目鳥瞰圖紅星國際廣場商業(yè) 體量商業(yè)形態(tài)層數(shù)租售方式商場60000家居賣場，b1為配套餐飲b1-4層出租獨(dú)棟30000商業(yè)旗艦店3層22棟：出租10棟：出售項(xiàng)目位置浦星公路與聯(lián)航路交叉口主要客群紅星美凱龍跟隨性家居企業(yè)獨(dú)棟式商業(yè)旗艦店1-4層商業(yè)：家居賣場及配套商業(yè)30華僑城omall：規(guī)劃7萬平方米酒店和8.6萬平方米大型商業(yè)中心，目前家樂福上海旗艦店和五星級聯(lián)和院線已正式簽約。商業(yè)市場/競爭市場/規(guī)劃項(xiàng)目omall華僑城商業(yè)中心建筑設(shè)計(jì)意大利格里高蒂建筑事務(wù)所

35、商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)日本garde公司三大主題食品百貨家樂福上海旗艦店（總體量超過18000）專業(yè)賣場 如永安家電專業(yè)市場 如百安居景觀資源5.8萬平方米水域面積的江月湖主體功能居住、商業(yè)服務(wù)、辦公、文化休閑特色介紹omall區(qū)別于傳統(tǒng)購物，將水岸景觀、時尚購物、藝術(shù)氣息、人文分享融匯一體，從情景式觀光游樂、親水休閑到體驗(yàn)式購物。它集購物、餐飲、娛樂、觀光于一體，匯集品牌服飾、百貨、服裝配飾、珠寶精品、美容美發(fā)、玩具童裝、運(yùn)動用品、家居節(jié)慶、主力餐飲、精品咖啡、親子休閑、兒童教育、超市、影院等繽紛業(yè)態(tài)，打造立體一站式購物休閑娛樂新格局。物業(yè)管理公司華僑城物業(yè)管理公司客群資源浦江華僑城城市綜合體客群；逐

36、步開發(fā)的soho辦公及綠色度假區(qū)人群，匯集周邊地區(qū)現(xiàn)代商務(wù)、購物、餐飲、娛樂等主力消費(fèi)群和潛在消費(fèi)群。31商業(yè)市場/總結(jié)發(fā)展格局南部江月路是商業(yè)分布最為集中的區(qū)域。以社區(qū)型商業(yè)為主，分散的沿街商鋪占主流，無傳統(tǒng)百貨等業(yè)態(tài)，尚處于商業(yè)市場發(fā)展的起步階段。僅能滿足區(qū)域居民中低檔消費(fèi)，中高檔消費(fèi)基本外溢至上海市區(qū)。未來格局社區(qū)型購物中心已投入運(yùn)營，加速區(qū)域商業(yè)升級。即將啟動的華僑城omall，配置較為完善的娛樂、休閑業(yè)態(tài)，將帶動北部區(qū)域商業(yè)快速形成，挽留區(qū)域部分中高端客戶?？蛻艏爱a(chǎn)品商鋪購買客戶主要為市區(qū)及浦江鎮(zhèn)本地的投資客。長期持有，以租金收益平衡貸款利息，待升值后銷售。在售商業(yè)全為街鋪，銷售均價

37、約23000元/平方米，主力面積段為50-200平方米，成交活躍。競爭市場對本案的啟示隨北部住宅集中入住及南部商務(wù)氛圍形成，將迎來快速升級換代。日常生活型配套齊備，中高檔餐飲、休閑娛樂及特色商業(yè)尚有較大市場空白。人口導(dǎo)入時間長，現(xiàn)有人口對商業(yè)支撐度有限，整體接近飽和。 啟示一：瞄準(zhǔn)市場機(jī)遇較大的業(yè)態(tài)，針對性地規(guī)劃。 啟示二：找準(zhǔn)核心消費(fèi)客戶，主打細(xì)分市場。 啟示三：招商先行，形成特色主題。 啟示四：控制自持運(yùn)營部分體量，規(guī)劃部分銷售型商鋪。居民日常消費(fèi)現(xiàn)有商業(yè)基本解決，中高檔消費(fèi)外溢至市區(qū)。本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營壓力較大。322 區(qū)域辦公市場研究3. 細(xì)分物業(yè)市場/辦公33辦公市場/整體情況2010年

38、之前，大部分企業(yè)租賃產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公，成交量較少。近兩年來隨萬科項(xiàng)目入市，商務(wù)氛圍初步形成，供、求、價均快速上升。2007-2012年浦江鎮(zhèn)辦公市場供求走勢 （單位：m2）2007-2012年浦江鎮(zhèn)辦公市場價格走勢 （單位：元/m2） 浦江鎮(zhèn)辦公市場從2009年開始快速增長，2009年供應(yīng)量達(dá)到26461，此后，辦公市場供應(yīng)量一直保持較快增長，2012年供應(yīng)量達(dá)到86819，環(huán)比上漲176.6%。 2007-2010年，浦江鎮(zhèn)辦公市場成交持續(xù)低迷，2011年呈現(xiàn)井噴式增長，成交量達(dá)到54480，供求比0.57。 浦江鎮(zhèn)辦公市場成交均價整體呈上漲趨勢，其中2009年價格有所回落。2010年成交均價增

39、長到17084元/，之后略有下降。數(shù)據(jù)來源：cric2012系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源：cric2012系統(tǒng)34浦江鎮(zhèn)目前辦公項(xiàng)目總數(shù)少，主要分布在南北兩端，北部板塊以主打生態(tài)辦公概念的萬科項(xiàng)目為主，項(xiàng)目所處南部板塊是商務(wù)辦公項(xiàng)目發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。辦公市場/區(qū)域分布南部板塊北部板塊項(xiàng)目名稱辦公類型項(xiàng)目名稱辦公類型旭輝浦江國際總部辦公（別墅式）萬科vmo總部辦公（別墅式）公寓式辦公復(fù)地申公館總部公館（別墅式）5a甲級標(biāo)準(zhǔn)辦公紅星國際廣場標(biāo)準(zhǔn)辦公萬科早城總部辦公（別墅式）公寓式辦公浦江智谷總部辦公（單棟8000方以上）漕河涇f園區(qū)產(chǎn)業(yè)園/辦公1356472項(xiàng)目地塊北部板塊：浦江鎮(zhèn)北部在售辦公項(xiàng)目主要為萬科先后推出

40、的別墅式總部辦公產(chǎn)品，輔以少量小戶型辦公產(chǎn)品。南部板塊： 在售項(xiàng)目為旭輝浦江國際廣場及復(fù)地申公館為代表的別墅式辦公為主，未來紅星廣場將推出標(biāo)準(zhǔn)辦公產(chǎn)品。 另一主力辦公產(chǎn)品是以漕河涇f園區(qū)和浦江智谷為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)式辦公，基本以整棟或整片租賃為主，單棟面積8000-16000平米，兼?zhèn)渖a(chǎn)功能。萬科vmo漕河涇浦江高科技園f區(qū)北部板塊南部板塊浦江智谷旭輝浦江國際紅星國際廣場復(fù)地申公館弱競爭項(xiàng)目強(qiáng)競爭項(xiàng)目基本無競爭項(xiàng)目35總部辦公（別墅式）：銷售價格在25000元/平方米左右，南部板塊價格高于北部板塊；公寓式辦公：在售僅萬科早城一個項(xiàng)目，銷售均價13000元/平方米。辦公市場/售價租金情況租售情況

41、項(xiàng)目名稱銷售報價（元/） 在售項(xiàng)目萬科vmo22000-24000萬科早城公寓式辦公：13000 總部辦公：19000-20000旭輝浦江國際26500-31000復(fù)地申公館23000-25000已運(yùn)營項(xiàng)目已運(yùn)營項(xiàng)目浦江高科技園f區(qū)租金：1.6-2.5元/m2/天浦江智谷租金：2.0元/m2/天 在售產(chǎn)品以獨(dú)棟及雙拼此類別墅式總部辦公產(chǎn)品為主，其中別墅式辦公基本集中在20000-25000元/m2，具備較好的溢價能力，公寓式辦公目前僅萬科早城一個項(xiàng)目在售，售價在13000元/ m2 。 浦江鎮(zhèn)目前辦公市場上售價最高的是旭輝浦江國際，均價在26500元-31000元/，目前銷售對象主要為企業(yè)依靠

42、自身資源定向引進(jìn)。 復(fù)地申公館售價在23000-25000元/ m2 ，主打商務(wù)公館方向。萬科vmo22000-24000萬科早城別墅式辦公：19000-20000公寓式辦公：13000紅星國際廣場未推旭輝浦江國際26500-31000漕河涇浦江高科技園f區(qū)（工業(yè)用地）浦江智谷（工業(yè)用地）復(fù)地申公館23000-2500036總部辦公（別墅式）：供應(yīng)及成交面積均主要集中在1000-1500平方米，主力總價2500-3000萬元/套；公寓式辦公：主力供應(yīng)及成交面積為50-70平方米，主力總價70-91萬元/套。辦公市場/主力面積段總部辦公（獨(dú)棟、雙拼、四聯(lián)）項(xiàng)目面積段分布項(xiàng)目名稱面積段 單位（）3

43、00-500500-1000 1000-1500 1500-2000 2000-250040006000旭輝浦江國際00351212復(fù)地申公館0483612000萬科vmo016140000萬科早城13000000紅星國際廣場002110106匯總136410623312 總部辦公項(xiàng)目（別墅式），主力面積段為1000-1500 m2 ，次主力面積段為500-1000 m2 。 萬科早城面積最小，為465 m2的獨(dú)棟及320 m2的雙拼。 從成交情況上看，暢銷面積段與供應(yīng)的主力面積段一致。成交主力總價集中在2500-3000萬元/套。公寓式辦公（多層、小高層）項(xiàng)目面積段分布項(xiàng)目名稱面積段 單位（

44、）40-5050-6060-7070-8080以上萬科早城21491311017紅星國際廣場標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，單間分割面積40-200，具體未定復(fù)地5a甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，暫擬整層租售，具體未定匯總21491311017紅星國際廣場的獨(dú)棟對外推廣為商業(yè)旗艦店，針對家居企業(yè)定向租賃及銷售，用于產(chǎn)品展銷，兼顧辦公功能。公寓式辦公熱銷面積段分布（m2） 公寓式辦公項(xiàng)目市場在售主力面積段為60-70 m2 ，次主力面積為50-60 m2 。 市場熱銷面積段為60-70 m2 。低總價是客戶購買關(guān)注重點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場調(diào)研37辦公市場/產(chǎn)品特征總部辦公（別墅式）：以獨(dú)棟及雙拼為主，附贈花園、露臺及地下室，外立面采

45、用石材等材質(zhì)彰顯企業(yè)形象；公寓式辦公：6層左右的多層設(shè)計(jì)，框架結(jié)構(gòu)，可自由組合不同面積 。總部辦公（別墅式）產(chǎn)品特點(diǎn)： 一般在3-5層，配置電梯，通常附贈花園、景觀露臺、地下室，一層采取挑高設(shè)計(jì)，注重水系、綠色景觀打造。為企業(yè)提供生態(tài)、智能化辦公設(shè)計(jì)。 采用獨(dú)棟及雙拼結(jié)合的方式，雙拼可分可和，既可減少單戶面積，降低總價，也可組合購買，滿足大客戶需求。如復(fù)地申公館c戶型，獨(dú)棟形象，四聯(lián)設(shè)計(jì)，整棟2700m2 ，單戶面積675m2 。 外立面科技感濃厚，采用石材及大面積落地玻璃相間的手法，彰顯企業(yè)形象。復(fù)地申公館采用法式風(fēng)格，石材干掛立面，以企業(yè)商務(wù)公館定位。項(xiàng)目名稱 地上層數(shù) 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型地

46、下室地下室設(shè)計(jì)特點(diǎn)設(shè)計(jì)特點(diǎn)旭輝浦江國際3、4、5獨(dú)棟、雙拼地下一層屋頂花園復(fù)地申公館3獨(dú)棟、雙拼、四聯(lián)地下一層首層5.2米，中庭挑空至二層萬科vmo4獨(dú)棟、雙拼地下一層大面積玻璃立面萬科早城3獨(dú)棟、雙拼無屋頂露臺紅星國際廣場3獨(dú)棟、雙拼無雙獨(dú)立電梯復(fù)地申公館萬科vmo旭輝浦江國際公寓式辦公產(chǎn)品特點(diǎn)： 萬科早城及萬科vmo的公寓式辦公樓，總高6層，設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)，可打通，滿足為企業(yè)不同面積辦公的需求。萬科早城萬科vmo紅星國際廣場38總部辦公（別墅式）：去化速度一般，附贈地下室和花園的高附加值項(xiàng)目去化相對較快；公寓式辦公：區(qū)域內(nèi)僅萬科項(xiàng)目在售，去化速度較為理想。辦公市場/去化分析區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)

47、類別月去化（/月）新浦江城區(qū)萬科vmo總部辦公4434萬科早城總部辦公240公寓式辦公10800漕河涇開發(fā)區(qū)旭輝浦江國際總部辦公5653復(fù)地申公館總部辦公4500整體去化速度一般，從在售的辦公產(chǎn)品去化來看，主要在售辦公項(xiàng)目的平均月去化量為自身體量的9%。在售公寓式辦公產(chǎn)品去化較快。目前市場上在售的小戶型辦公產(chǎn)品僅萬科早城一個，該產(chǎn)品十分熱銷，平均月去化量達(dá)到10800。獨(dú)棟式辦公產(chǎn)品的平均月去化量為自身體量的6%，其中旭輝浦江國際銷售較快，月均去化達(dá)到5653。繼萬科vmo獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的熱銷之后，萬科早城也推出獨(dú)棟、雙拼產(chǎn)品，去化尚可。在售辦公項(xiàng)目月去化量占自身體量比例數(shù)據(jù)來源：cric201

48、2系統(tǒng)39總部辦公客戶：以服裝、建筑設(shè)計(jì)和it行業(yè)企業(yè)居多，以外省進(jìn)入上海的民營企業(yè)為主，自用兼顧資產(chǎn)保值需求。公寓式辦公客戶：創(chuàng)業(yè)型企業(yè)及小型企業(yè)是主要客戶，個人投資客戶日益增加。辦公市場/客戶情況總部式辦公項(xiàng)目基本都為企業(yè)購買。以服裝行業(yè)、建筑、it網(wǎng)絡(luò)類企業(yè)居多。辦公產(chǎn)品入駐行業(yè)以服裝、建筑、計(jì)算機(jī)類的企業(yè)占主要，其次是金融、貿(mào)易類企業(yè)，還有部分電子、傳媒、科技公司。獨(dú)棟辦公產(chǎn)品購買客戶以江浙等外省市進(jìn)入上海的民營企業(yè)為主，上海本土企業(yè)較少。企業(yè)客戶購買主要是企業(yè)主為了辦公自用，并兼顧自身資產(chǎn)保值、增值的需求。（%）公寓式產(chǎn)品購買客戶：小型企業(yè)：占71%，辦公兼投資。投資客戶：占29%，

49、出租、資產(chǎn)升值。小型企業(yè)主要看中項(xiàng)目辦公環(huán)境及較低的總價，個人投資客戶看中低總價及未來規(guī)劃，一般都是先行中長期出租，待升值后再銷售。數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場調(diào)研數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場調(diào)研40總部辦公（別墅式）：存量約16萬方，供應(yīng)時間段集中在2013、2014年；公寓式辦公：現(xiàn)有存量預(yù)計(jì)將在2013年全部去化完畢；標(biāo)準(zhǔn)辦公：22萬方存量，預(yù)計(jì)將在2013年底集中上市。辦公市場/未來競爭 數(shù)據(jù)說明：1、在售項(xiàng)目存量年推案量，按照該項(xiàng)目月均去化量12計(jì)算，去化周期以剩余存量/（月均去化量12）計(jì)算2、即將上市項(xiàng)目每年推案量按照市場平均月去化水平（3000）12=36000計(jì)算，去化周期=預(yù)計(jì)推案面積/36000/年

50、計(jì)算項(xiàng)目名稱存量/未推量（）物業(yè)類別月均去化（）去化周期在售項(xiàng)目存量萬科vmo4420總部辦公（4000）44341個月公寓式辦公（420）萬科早城7400總部辦公（2200）2409個月公寓式辦公（5200）108001個月旭輝浦江國際49000總部辦公56539個月復(fù)地申公館106200總部辦公450023個月137000（未建）5a甲級標(biāo)準(zhǔn)辦公-13個月紅星國際廣場80000（未建）標(biāo)準(zhǔn)辦公-8個月土地潛量浦江鎮(zhèn)g4-07地塊30047（總建面60094）受讓方：三弦（上海）資產(chǎn)管理有限公司；容積率1.8，辦公商業(yè)比例50%：50%，每畝地價508萬元41萬科vmo：浦江鎮(zhèn)首個獨(dú)棟辦公和

51、多層花園式辦公項(xiàng)目，主要是服裝、貿(mào)易、it類企業(yè)客戶購買，產(chǎn)品的順利去化反映了市場對這一類型辦公產(chǎn)品的認(rèn)可。辦公市場/競品市場/在售項(xiàng)目項(xiàng)目位置：閔行區(qū)桃江路556弄容積率:1.50綠化率:30%開盤:2010-12-11竣工:2011-12-31占地面積:90650建筑面積:88762去化率：95%租售方式：出售物業(yè)類型：獨(dú)棟、雙拼、多層公寓面積：550-900價格：22000元/-24000元/成交客戶情況 萬科的萬客會的老客戶和代理機(jī)構(gòu)全佳全斯美德的老客戶組成主力購買群。 著名服裝企業(yè)杉杉集團(tuán)購買了獨(dú)棟物業(yè)做總部，其他還有貿(mào)易，it及設(shè)計(jì)類公司作為旗艦展示中心或辦事處。 由于客戶對于萬科

52、品牌的忠誠度，以及全斯美德在商業(yè)領(lǐng)域代理的專業(yè)口碑，不再依賴于傳統(tǒng)型的上門散客。多層花園廣場商務(wù)雙拼商務(wù)獨(dú)棟42辦公市場/競品市場/在售項(xiàng)目獨(dú)棟雙拼多層花園廣場1f：2652f：1763f：153地下室：1002001f層高4.2米；2f5f層高3.7米萬科vmo產(chǎn)品特色：空中花園觀景露臺采光地下室1f：2652f：2763f：2404f：205地下室：44943萬科早城：項(xiàng)目分為獨(dú)棟辦公、雙拼辦公及多層公寓式辦公三部分，其中公寓式辦公產(chǎn)品面積較小，總價較低，去化速度較快。物業(yè)類型 面積（）推出已售報價（元/）獨(dú)棟4605棟1棟20000雙拼3208棟6棟19000公寓辦公40-90260套1

53、80套13000項(xiàng)目位置：閔行浦江鎮(zhèn)浦錦路2049弄（近蘆恒路）容積率:2.00綠化率:30%開盤時間:2012-12-08入住時間:2013-12物業(yè)現(xiàn)狀:在建占地面積:36400平方米 建筑面積:98148平方米 層數(shù)：地上3-6層，地下1層停車位：機(jī)動車位523，非機(jī)動車位1137公寓式辦公獨(dú)棟式辦公外立面效果圖室內(nèi)效果圖辦公市場/競品市場/在售項(xiàng)目44辦公市場/競品市場/在售項(xiàng)目復(fù)地申公館：項(xiàng)目由42棟法式復(fù)古商務(wù)獨(dú)棟和5棟5a寫字樓及裙房商場組成。其中一期商務(wù)獨(dú)棟首層層高達(dá)到5.1米，并附送超高空間，適合企業(yè)作為總部辦公以及高端客戶接待用途。物業(yè)類型面積（）推出報價（元/）獨(dú)棟150

54、0012棟23000-25000雙拼125018棟四拼900012套項(xiàng)目位置：閔行恒南路（近聯(lián)航路）容積率:0.88綠化率:26%開盤時間:2012年9月27日入住時間:2014年3月31占地面積:87610平方米 建筑面積:77410平方米車位：地上停車位790個45辦公市場/競品市場/在售項(xiàng)目紅星國際廣場：以家居為主題的專業(yè)性大賣場，2013年將推出4棟12層高的辦公樓，主要是面積段在60-200平方米的小戶型產(chǎn)品。項(xiàng)目位置：上海市閔行區(qū)聯(lián)航路1818弄開發(fā)商：上海星龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (預(yù)計(jì))開業(yè)時間：2014-12-31 建筑面積:187147平方米車位：1500個地下車位4棟高層辦

55、公樓開盤時間辦公體量（）物業(yè)類型面積段（）層數(shù)租售方式價格/租金未推80000標(biāo)準(zhǔn)辦公60-2005-12層出售未定46辦公市場/競品市場/在售項(xiàng)目旭輝浦江國際：38棟別墅式辦公，推出15棟，去化80%。購買客戶主要是銀行、服裝、it行業(yè)。項(xiàng)目位置：閔行聯(lián)航路1650號容積率:1.8綠化率:20%開盤時間:2012-9-26入住時間:2013-12占地面積:72352平方米 建筑面積:130317平方米 物業(yè)費(fèi)：5.6元/平方米月停車位：791個（地上）推案時間2012年9月價格（元價格（元/）26500-31000面積段（）面積段（）1000-4000總價總價3000萬起物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟

56、層數(shù)（層）層數(shù)（層）3-5推出推出15棟已售已售12棟產(chǎn)品特色 外立面： artdeco建筑藝術(shù)，質(zhì)感石材融合玻璃幕墻附贈：地下一層、屋頂花園、陽光露臺等極高附加值空間；贈送獨(dú)立電梯，可獨(dú)立操控的vrv空調(diào)系統(tǒng)棟距：37米底層層高：4.4米38棟別墅下沉式庭院陽光露臺47漕河涇浦江高科技園區(qū)：現(xiàn)房基本入駐完，園區(qū)內(nèi)自身配套較少，主要依靠周邊商業(yè)配套；漕河涇f園區(qū)規(guī)劃大量配套，可單層出售，高層租賃價格比企業(yè)總部貴。辦公市場/已運(yùn)營項(xiàng)目現(xiàn)房：單棟4層，每層建筑面積3100平方米，每層分成兩個獨(dú)立單元，每個單元1550平方米。每個單元可獨(dú)立租售以及辦理小產(chǎn)證?？晒?yīng)房源：202單元，302單元設(shè)計(jì)層

57、高：底層4.75米，2-3層3.95米，4層3.9米交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯租金：1.6元/平方米/天售價：8300元/平方米物業(yè)：3.5元/平米/月期房：單棟5層，總建筑面積7959.88平方米層高：底層5.5米，標(biāo)準(zhǔn)層4.1米交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯，大廳和衛(wèi)生間精裝物業(yè)： 3.5元/平米/月高層期房：單棟12層，一層2400平米，每層分成兩個獨(dú)立單元租金：2.5元/平方米/天f園區(qū) 現(xiàn)房期房漕河涇高新科技園區(qū)漕河涇高新科技園區(qū)入駐企業(yè)及其名稱133家企業(yè)，有孵化中心，嘉里物流，areva,海得控制，斯派莎克等企業(yè)客戶偏好民營企業(yè)以購買為主，外貿(mào)企業(yè)以租為主；有實(shí)際生產(chǎn)的企業(yè)會購買面積較大的辦公場所目前員工數(shù)

58、量目前f區(qū)有8000人左右如何解決交通及住宿以地鐵8號線及自駕車為主要，園區(qū)內(nèi)可通過免費(fèi)自行車或浦江12路通達(dá)至地鐵。園區(qū)內(nèi)停車場地上200元/月，地下300元/月，停車位數(shù)量可滿足園區(qū)內(nèi)員工及企業(yè)需求。一般員工租住于世博家園中，部分企業(yè)高管選擇買進(jìn)一品漫城或新浦江城，均價在2萬元/平米。未來園區(qū)內(nèi)還將建設(shè)人才公寓。中午消費(fèi)場所是哪里、小區(qū)內(nèi)是否有商業(yè)配套食堂、24小時超市及銀行。周邊有兩家大型超市：沃爾瑪及易初蓮花；酒店：新奇士3星級酒店，大富貴酒樓，新浦江城里面部分餐廳（人均500左右）以及古鎮(zhèn)里部分酒店。園區(qū)內(nèi)規(guī)劃建造5星級酒店。園區(qū)還有哪些配套（酒店、酒店式公寓、住宅、醫(yī)院等）園區(qū)內(nèi)配

59、套暫未建設(shè)，但有規(guī)劃。48辦公市場/已運(yùn)營項(xiàng)目浦江智谷概況：總占地：1100畝土地屬性：工業(yè)一期開發(fā)303畝，總建筑面積24萬平方米，已運(yùn)營的浦江智谷1號商務(wù)樓外形由兩棟橢圓型雙子座組成，一層裙房將其連接，兩棟塔樓分別為五層和六層車位：1號商務(wù)樓地下一層為車庫，地下43個，地上13個受政府管制影響，企業(yè)必須是注冊在園區(qū)內(nèi)的浦江智谷：整棟出售，已入駐近40家企業(yè)，外資企業(yè)以租為主，民企以買為主，配套較少。8000-15000平米不超過6層商務(wù)樓群多層大平面的研發(fā)樓群14棟獨(dú)棟的企業(yè)總部以及一棟綜合性配套建筑4棟4層研發(fā)樓及一棟商務(wù)雙子樓已運(yùn)營商務(wù)樓：整棟出售，單棟8000-16000平方米研發(fā)樓

60、：整層4000-6000平米售價9000元/平方米，租金2元/平方米入駐企業(yè)及其名稱40家企業(yè)，弘澤醫(yī)療器械、鋒涇聚氨酯、伍德工程咨詢、視邦光學(xué)眼鏡、恩福（上海）檢測技術(shù)、喬孚管路系統(tǒng)、尚禾廣告等企業(yè)客戶偏好外資企業(yè)偏向于租，民企偏向于買，但租的企業(yè)比較多目前員工數(shù)量目前員工數(shù)量在2000人左右如何解決交通及住宿公交986路通往思南路；世博家園線通往南浦大橋公交樞紐站；魯莘線；浦江19路，連通工業(yè)園區(qū)與城鎮(zhèn)中心區(qū)，并可與m8線、986路、世博家園線等換乘。員工一般住在附近小區(qū)里面，住宿比較分散。中午消費(fèi)場所是哪里、小區(qū)內(nèi)是否有商業(yè)配套食堂，銀行（atm）、羅森便利店，受土地屬性影響，配套難以起