房屋租賃合同糾紛司法解釋

1、房屋租賃合同糾紛司法解釋房屋租賃合同糾紛司法說明其次條出租人就未獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者未根據(jù)建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的規(guī)定建立的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建立的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。理論中，針對房屋租賃合同糾紛的審理，最高法和最高檢是作出了相關(guān)司法說明規(guī)定的，為的就是可以在審理這里案件的時候，供應(yīng)一個法律根據(jù)，關(guān)心案件得到很好的審結(jié)。下面，帶來房屋租賃合同糾紛司法說明，關(guān)心你理解相關(guān)學(xué)問。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問題的說明(2009年6月22日最高人民法院審訊委員會第1469次會議通過)

2、為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)中華人民共和國民法通那么、中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國合同法等法律規(guī)定，結(jié)合民事審訊理論，制定本說明。第一條本說明所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本說明處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當(dāng)事人按照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本說明。其次條出租人就未獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者未根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃答應(yīng)證的規(guī)定建立的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建立的，人民法院應(yīng)

3、當(dāng)認(rèn)定有效。第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未根據(jù)批準(zhǔn)內(nèi)容建立的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建立的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時建筑的用法期限，超過局部無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長用法期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長用法期限內(nèi)的租賃期間有效。第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人商定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其商定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方承受的除外。第五條房屋租賃合同無效，當(dāng)事人懇求參照合同商定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有用法費

4、的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院按照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法說明第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的狀況下，承租人均主見履行合同的，人民法院根據(jù)以下挨次確定履行合同的承租人：(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。不能獲得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，按照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原狀，出租人懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院按照合同法其次百一十九條的規(guī)定處理。第

5、八條因以下情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法用法，承租人懇求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;(三)租賃房屋具有違背法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋用法條件強迫性規(guī)定狀況的。第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人全部;不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)復(fù)原原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人全部;不同意利用的，由雙方各自根據(jù)導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)

6、事人另有商定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)復(fù)原原狀。第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有商定的，人民法院根據(jù)以下情形分別處理：(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人懇求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人懇求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償;(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方依據(jù)各自的過錯擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任;(四)因不行歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除

7、的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)公正原那么分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人懇求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當(dāng)事人另有商定的除外。第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人懇求承租人復(fù)原原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費用的處理沒有商定的，人民法院根據(jù)以下情形分別處理：(一)辦理合法建立手續(xù)的，擴(kuò)建筑價費用由出租人負(fù)擔(dān);(二)未辦理合法建立手續(xù)的，擴(kuò)建筑價費用由雙方根據(jù)過錯分擔(dān)。第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人

8、時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過局部的商定無效。但出租人與承租人另有商定的除外。第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由懇求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參與訴訟。第十七條因承租人拖欠租金，出租人懇求解除合同時，次承租人懇求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解

9、除，出租人懇求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有用法費的，人民法院應(yīng)予支持。第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人懇求根據(jù)原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。其次十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生全部權(quán)變動，承租人懇求房屋受讓人連續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有以下情形或者當(dāng)事人另有商定的除外：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生全部權(quán)變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。其次十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承

10、租人優(yōu)先購置權(quán)情形，承租人懇求出租人擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但懇求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。其次十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人懇求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。其次十三條出租人托付拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參與拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購置權(quán)。其次十四條具有以下情形之一，承租人主見優(yōu)先購置房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使優(yōu)先購置權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購置的;(四) 第三人好心購置租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。其次十五條本說明施行前已經(jīng)終審，本說明施行后當(dāng)事人申請再審或者根據(jù)審訊監(jiān)視