提前解除合同應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任

1、提前解除合同應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任提早解除合同應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任2013年7月25日，安徽某工程公司與周某簽訂房屋租賃合同一份，商定由工程公司將約900平方米的房子出租給周某作為倉(cāng)庫(kù)，租賃期限兩年，周某應(yīng)于每季度首月支付一個(gè)季度的租金18900元。同時(shí)商定:“如周某一個(gè)月內(nèi)逾期未付租金，工程公司有權(quán)收回出租場(chǎng)地，合同自行終止；在租賃期間，工程公司因鐵路生產(chǎn)需要必需提早收回房屋時(shí)，須提早一個(gè)月通知周某，并依據(jù)合同法擔(dān)當(dāng)標(biāo)的100%的違約責(zé)任。還商定：“周某所建臨時(shí)房屋和對(duì)原有場(chǎng)地進(jìn)展完善系單方行為，與工程公司無(wú)任何關(guān)系，如遇工程公司上級(jí)機(jī)關(guān)令其撤除或者合同終止，周某必需在七日內(nèi)將其撤除。合同簽訂后，周某

2、加蓋了臨時(shí)房屋，并對(duì)原有場(chǎng)地進(jìn)展完善后又單方將房屋轉(zhuǎn)租給別人承租。起初周某能按商定交納租金，2014年周某交了第一季度的租金后就未交租金。2014年6月29日，工程公司以鐵路內(nèi)部生產(chǎn)布局調(diào)整為由書面通知周某，要求一個(gè)月后收回毛坯房，終止合同。周某收到通知后于2014年7月26日向安徽省公證處申請(qǐng)保全證據(jù)公證，公證申請(qǐng)人周某于當(dāng)日來(lái)到毛坯房，分別將解除房屋租賃合同的通知張貼在8家承租房的門上，通知次承租人解除與周某簽訂的房屋租賃合同，并要求其在二十日內(nèi)將承租倉(cāng)庫(kù)騰空。周某根據(jù)合同商定要求工程公司賜予賠償，經(jīng)雙方屢次協(xié)商，終因差距太大，商談無(wú)果。由于周某既未交出房屋也不交租金，工程公司于2014年

3、8月25日將周某告上法庭要求其支付租金56700元計(jì)算截止到判決之日；交還租賃房屋。周某認(rèn)為工程公司提早解除合同是根本違約，故反訴要求工程公司償付違約金15萬(wàn)余元；賠償其他損失28萬(wàn)元。河南煥廷律師事務(wù)所提示大家，中華人民共和國(guó)合同法第九十二條其次款規(guī)定：當(dāng)事人可以商定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。在本案中，因雙方所簽合同商定理解除合同的條件，且雙方提早解除合同的行為已生效，工程公司應(yīng)按租賃合同商定擔(dān)當(dāng)責(zé)任。但雙方對(duì)此條款的含義發(fā)生分歧。工程公司認(rèn)為合同法沒(méi)有規(guī)定100的違約責(zé)任，所以雙方商定的該條款無(wú)效；周某那么認(rèn)為“標(biāo)的100%的違約責(zé)任是指合同期限兩年租

4、金的總標(biāo)的。法院認(rèn)為工程公司行使解除合同的權(quán)利，符合合同的商定，并非根本性違約。雙方上述的理解均片面且顯失公正，提早解除合同會(huì)給周某造成肯定的損失，工程公司不補(bǔ)償有失公允；反之，假設(shè)工程公司按合同兩年的總標(biāo)的100%擔(dān)當(dāng)責(zé)任，那么工程公司失去了出租房屋的意義。故從愛(ài)護(hù)雙方當(dāng)事人的合法利益動(dòng)身，酌情確定該“標(biāo)的以季度租金為宜，周某反訴工程公司要求其賠償15萬(wàn)余元的違約金，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。另依據(jù)合同商定，周某反訴要求工程公司賠償其轉(zhuǎn)租可得利益的損失以及所建臨時(shí)房屋和對(duì)原有場(chǎng)地進(jìn)展完善所造成的損失，法院不予支持。據(jù)此判決，周某支付工程公司租金人民幣46700元扣除1萬(wàn)元押金；周某于本判決生效

5、后一個(gè)月內(nèi)將租賃房屋及場(chǎng)所騰空交與工程公司；工程公司補(bǔ)償周某損失人民幣18900元；駁回周某要求工程公司賠償違約金15萬(wàn)余元和其他損失28萬(wàn)元的反訴懇求。綜上所述，本案的關(guān)鍵是工程公司提早解除合同是否擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。應(yīng)依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，從合同的目的、內(nèi)容以及老實(shí)信譽(yù)原那么來(lái)理解其真實(shí)意思。涉案房屋是未完工的生產(chǎn)用房，由于建立資金短缺，臨時(shí)作為倉(cāng)庫(kù)出租。既然雙方在涉案合同中商定“在租賃期間，工程公司因鐵路生產(chǎn)需要必需提早收回房屋時(shí)，須提早一個(gè)月通知周某，說(shuō)明周某對(duì)可能提早解除合同是知道的且是同意的，該條款即為商定解除合同的條件。只是雙方對(duì)工程公司因上述緣由解除合同要擔(dān)當(dāng)責(zé)任的詳細(xì)數(shù)額商定不明，沒(méi)有明確“標(biāo)的的詳細(xì)含義。因此，工程公司行使解除合同的權(quán)利，符合合同的商定，并非根本性違約。盡管合同中雙方用法了“違約責(zé)任詞語(yǔ)，但并非是違背合同商定所要擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任，而是提早解除合同要擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任。因此，周某接到通知后負(fù)有將房屋交還給工程公司的義務(wù)，同時(shí)有權(quán)從工程公司處獲得適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。一審法院依據(jù)周某每季度交付一次租金的交易習(xí)慣和雙方簽訂合同的目的，從衡平雙方利益的角度動(dòng)身，判令工程公司賠償周某一季度租金，即補(bǔ)償了周某因提早解除合同造成的損失，又考慮到工程公司訂立合