東莞地區(qū)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)研究

1、東莞地區(qū)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)研先作者：葉鵬博士主要研宄方向城市和區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)及房地產(chǎn)最近有很多的人對(duì)于東莞未來房?jī)r(jià)何去何從展開爭(zhēng)論，有人說東 莞未來房?jī)r(jià)將會(huì)直線上揚(yáng)，有人說隨著深圳客的離去，未來東莞房?jī)r(jià) 將會(huì)“裸奔”。本人從專業(yè)的角度對(duì)于未來五年的東莞房?jī)r(jià)進(jìn)行一個(gè) 科學(xué)的預(yù)測(cè)分析。分析東莞房?jī)r(jià)首先將從供需角度展開，因?yàn)橐患?品的價(jià)格曲線核心是由供求和需求相決定，東莞房事的供需端主要由 內(nèi)需和外需構(gòu)成。（一）、東莞房市的“內(nèi)需”根據(jù)東莞市“十三五”發(fā)展規(guī)劃，2020年東莞gdp總量超過9200 億元，年均增長(zhǎng)8%左右。2015年東莞常住城鎮(zhèn)人口為733.13萬人， 當(dāng)年東莞就業(yè)人口約為240萬人，利用就業(yè)

2、彈性系數(shù)法可以預(yù)測(cè)得到 2020年東莞市城鎮(zhèn)常住人門約為830萬人，根據(jù)國(guó)家城市建設(shè)人均 用地指標(biāo)核算，東莞2020年城市建設(shè)用地總量約為830-996平方公 里。根據(jù)東莞市20062020年土地利用總體規(guī)劃，2020年東莞市城 鄉(xiāng)建設(shè)用地總量為956平方公里，如果對(duì)于人均建設(shè)用地指標(biāo)加以控 制，則用地供需問題基本可以保持平衡。（二）、東莞房事的“外需”（1）、深圳因素；東莞位于深圳和廣州之問，深圳和廣州因素 是影響東莞房市脈搏的主要因素。在此，對(duì)于這兩個(gè)因素分別進(jìn)行分 析，首先深圳方面。根據(jù)深圳市“十三五”發(fā)展規(guī)劃，2020年深圳gdp總量將達(dá)到2.6萬億元，年均增長(zhǎng)約8.2%。2015年深

3、圳市常住 人口為1138萬人（深圳目前己經(jīng)沒有農(nóng)村戶口的概念，全部為城鎮(zhèn) 居民），其中就業(yè)人u約488萬人，預(yù)測(cè)到2020年深圳市常住人口 約為1284萬人，據(jù)此預(yù)測(cè)2020年深圳市建設(shè)用地總量需求為1156 平方公里（最小值），但是根據(jù)深圳市土地利用總體規(guī)劃（20062020 年），到2020年建設(shè)用地總規(guī)模要控制在976平方公里以內(nèi)，據(jù)此 可以估算出到2020年深圳建設(shè)用地至少有近200平方公里的缺口， 即需要外溢約200萬人到周邊城市居住，而巾于地理位置的便利性， 其中大部分將會(huì)首先選擇進(jìn)入東莞地區(qū)居住。（2）、廣州因素，根據(jù)廣州“十三五”發(fā)展規(guī)劃，到2020年廣 州gdp總量約為2.8

4、萬億，年均增長(zhǎng)7.5%。廣州2015年城鎮(zhèn)常住人 口為1161萬人，就業(yè)人口約470萬人。據(jù)此預(yù)測(cè)得到，2020年廣州 市城鎮(zhèn)常住人口約為1300萬人，預(yù)測(cè)得到廣州2020年城市建設(shè)用地 需求總量約為1300平方公里左右，根據(jù)廣州市（20062020年）土 地利用總體規(guī)劃，截止2020年廣州市建設(shè)用地總量將控制在1772 平方公里范圍內(nèi)。所以，據(jù)此分析可以看出，廣州的用地供求關(guān)系可以基本保持平 衡，而深圳“外溢”的需求量明顯較大，深圳對(duì)于東莞樓市的影響較 多。）、“花開百樣紅”，深圳影響的范圍圈層;深圳對(duì)于東莞樓市的影響并不是均一的，而是根據(jù)距離畫出不同的圈層，第一個(gè)圈層即是以距離深圳市中心福

5、田70公里為界，也就是到達(dá)東莞的南城片區(qū)，以此一分為二，分別是廣州輻射圈和深圳輻 射圈，所以很多在南城的童鞋在去年的一片漲聲中，感覺自己的房子 沒存漲，原因就是你的樓盤是在70公里范圍以外，不受到深圳輻射 的影響。第二個(gè)圈層就是距離福田中心區(qū)50公里以內(nèi)的圈層，主要 包括清溪、鳳崗、塘廈和樟木頭四個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，這是距離深圳最近的圈層， 直接受到深圳的輻射，也是本輪漲幅最大的地區(qū)，不過根據(jù)筆者的研 究，未來五年這四個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的新增建設(shè)用地總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于200平方公 里，不足以完全滿足深圳“外溢”的需要。還有一個(gè)圈層就是50 70公里內(nèi)的中間圈層，包括大嶺山鎮(zhèn)、長(zhǎng)安、松山湖、大朗、寮步 等鎮(zhèn)區(qū)，這一片區(qū)目前受

6、到深圳的“外溢”也是十分明顯，房?jī)r(jià)在去 年一年大多翻了一番。（四）、未來走勢(shì)預(yù)測(cè)在此預(yù)測(cè)中，主要是針對(duì)第二和中間圈層的商品房均價(jià)展開研 究，根據(jù)以上分析可以看出這兩個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)很大程度上受到深圳房 價(jià)走勢(shì)的影響，根據(jù)目前的情況可以看出這兩個(gè)片區(qū)的均價(jià)，特別是 風(fēng)崗、塘廈、松山湖等地區(qū)大概是深圳中心福田區(qū)均價(jià)的3分之一左 右（目前福田均價(jià)約為6萬左右，同時(shí)松山湖等地約為2萬左右）， 而福田區(qū)均價(jià)約為深圳商品房均價(jià)的兩倍（2015年深圳商品房均價(jià) 約為3.34萬元）。影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要因素有土地的供求關(guān)系和國(guó) 家的貨幣政策兩者，鑒于深圳目前已經(jīng)處于土地供不應(yīng)求的狀態(tài)，所 以將貨幣政策作為一個(gè)變量考

7、慮，在此帶入m2 （廣義貨幣量）和房 屋均價(jià)考慮（具體資料來源歷年統(tǒng)計(jì)年鑒），具體參考下表:2011 （年）2012201320142015m2 （百萬 億）0.85160. 97421. 10651.22841.3923房屋均價(jià) （萬元/平 方米）1.951.8922.43. 34深圳房?jī)r(jià)和m2的關(guān)系 系列1 攀 系列2線性（系列1）線性（系列2）觀察歷年數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在2011年一2014年深圳房?jī)r(jià)和國(guó)家m2 之間基本上呈現(xiàn)出y=2x的比例關(guān)系，2015年隨著國(guó)家一系列房地產(chǎn) 利好政策的落地，房?jī)r(jià)和m2之間呈現(xiàn)出y=2x+0.7的關(guān)系，m2的增 值和年限呈現(xiàn)出y=0.1336x+0.7099的函數(shù)，據(jù)此估