康隆盛美食街營(yíng)銷(xiāo)方案

1、· 康隆盛美食街營(yíng)銷(xiāo)方案一、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目位于萬(wàn)盛區(qū)新的規(guī)劃中心萬(wàn)盛大道中心地段，地處康隆盛商業(yè)步行街，直面子如廣場(chǎng)。從地理環(huán)境這一角度來(lái)看，目前該地段聚集了一大批萬(wàn)盛最具消費(fèi)潛力的人群，各種市政配套設(shè)施逐步完善，各大歌城、酒店?duì)幭嗳腭v，康隆盛美食街和假日廣場(chǎng)的落成，為萬(wàn)盛奉獻(xiàn)濱江路以外的另一高檔休閑娛樂(lè)中心。針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位萬(wàn)盛民俗美食街-萬(wàn)盛瓷器口，針對(duì)美食街的經(jīng)營(yíng)主題和未來(lái)的增值前景，我們要進(jìn)行細(xì)致和適當(dāng)?shù)男麄?，從而促進(jìn)和帶動(dòng)康隆盛美食街更好、更有利的銷(xiāo)售，同時(shí)樹(shù)立起康隆盛長(zhǎng)期品牌形象。（一）項(xiàng)目定位的swot分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 1） 區(qū)位：項(xiàng)目位于萬(wàn)盛

2、大道核心地段、緊臨商業(yè)步行街、正對(duì)子如廣場(chǎng)，地理位置昭示性強(qiáng)；2）交通：萬(wàn)盛大道貫通南北，及萬(wàn)東北路、松林路、紅楓路環(huán)繞四周，交通便捷，迎賓大道和觀井灣汽車(chē)站的規(guī)劃修建，將擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射區(qū)域；3） 規(guī)劃：項(xiàng)目是目前萬(wàn)盛區(qū)政府規(guī)劃的唯一的商業(yè)步行街所在地，能夠形成很強(qiáng)的市場(chǎng)聚集效應(yīng)；4）定位：康隆盛美食街“萬(wàn)盛民俗美食街-萬(wàn)盛瓷器口”的市場(chǎng)定位，集休閑、娛樂(lè)、美食等于一體，升級(jí)萬(wàn)盛原有消費(fèi)觀念，換將倍受現(xiàn)代消費(fèi)者關(guān)注；5） 特色：項(xiàng)目明清風(fēng)格仿古美食街，營(yíng)造出古香古色的美食消費(fèi)氛圍、傳遞高檔次特色消費(fèi)理念，對(duì)萬(wàn)盛原有休閑娛樂(lè)市場(chǎng)形成沖擊力；6） 人氣：萬(wàn)盛大道聚集了

3、萬(wàn)盛大最具消費(fèi)力的消費(fèi)人群，萬(wàn)盛大道二期規(guī)劃的實(shí)施，市場(chǎng)容量膨脹，利于康隆盛美食街未來(lái)的蓬勃發(fā)展；7）管理：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，相對(duì)于原有娛樂(lè)美食消費(fèi)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)、由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成更具科學(xué)性和合理性。項(xiàng)目劣勢(shì)： 1） 康隆盛美食街尚未展開(kāi)市場(chǎng)攻勢(shì)，萬(wàn)盛區(qū)內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的影響力不夠，沒(méi)有形成一種感召力，大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者和投資者處于持幣觀望； 2） 美食街仿古包裝尚未動(dòng)工，對(duì)美食街市場(chǎng)氛圍的形成起了一定的沖淡作用； 3） 對(duì)于中低檔產(chǎn)品的商戶(hù)來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)老城過(guò)高，使這些商戶(hù)在投資上形成一些困難； 4） 在消費(fèi)習(xí)慣上，老城濱江路娛樂(lè)美食

4、消費(fèi)深入人心，項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度不足。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 1） 目前，當(dāng)萬(wàn)盛大道沒(méi)有一個(gè)完善的高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，而一些經(jīng)營(yíng)商戶(hù)規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場(chǎng)規(guī)模2） 現(xiàn)有萬(wàn)盛大道僅有的幾家美食、娛樂(lè)場(chǎng)所，不能滿(mǎn)足萬(wàn)盛大道消費(fèi)人群的現(xiàn)代消費(fèi)需求和龐大的市場(chǎng)容量；3）萬(wàn)盛大道的擴(kuò)建工程即將動(dòng)工，將有更多消費(fèi)人群入住該區(qū)域，從而形成了一個(gè)深厚的市場(chǎng)消費(fèi)容量；4） 萬(wàn)盛大道美食娛樂(lè)場(chǎng)所，在終端消費(fèi)者心目中定位為中高檔特色消費(fèi)；5） 對(duì)于娛樂(lè)美食個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，美食街相對(duì)于周邊的區(qū)域具有很強(qiáng)的共榮價(jià)值和聚集效應(yīng)。市場(chǎng)威脅：1） 假日廣場(chǎng)五星級(jí)娛樂(lè)美城對(duì)項(xiàng)目的直

5、接威脅。主要表現(xiàn)在終端產(chǎn)品的檔次； 2） 萬(wàn)盛老城的一些有影響力的經(jīng)營(yíng)戶(hù)，對(duì)于我們市場(chǎng)的形成具有一定的沖淡影響。（二）定位的優(yōu)勢(shì)1）明清仿古美食街(萬(wàn)盛“瓷器口”)樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特的市場(chǎng)形象；2）可以使客戶(hù)回避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)銷(xiāo)售熱度。統(tǒng)一的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理迅速帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)，商業(yè)步行街共榮價(jià)值提升美食街增值空間；3）深厚的市場(chǎng)容量：而萬(wàn)盛大道聚集了萬(wàn)盛最具消費(fèi)力的人群，隨著二期間擴(kuò)建工程即將動(dòng)工，將有更多消費(fèi)人群入住該區(qū)域，從而形成了一個(gè)龐大的消費(fèi)市場(chǎng)；4）集中休閑娛樂(lè)中心的市場(chǎng)空缺：目前萬(wàn)盛大道娛樂(lè)美食零散分布，不形成市場(chǎng)氣候，僅有的幾家?jiàn)蕵?lè)美食場(chǎng)所不能滿(mǎn)足

6、萬(wàn)盛大道人群的消費(fèi)需求，本項(xiàng)目有著很大的發(fā)展空間；5）增值前景不可限量：美食街地段位置和交通條件十分理想，且有商業(yè)步行街帶動(dòng)及廣場(chǎng)商業(yè)中心價(jià)值效應(yīng)，為美食街聚集人氣、提升增值空間；6）為以后在區(qū)域市場(chǎng)上發(fā)展樹(shù)立一個(gè)特色品牌，避免了定位的同質(zhì)化；（三）目標(biāo)客戶(hù)群的定位 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，初步把這次銷(xiāo)售宣傳的對(duì)象定位為隱性目標(biāo)客戶(hù)和顯性目標(biāo)客戶(hù)。1、隱性客戶(hù)群：被本項(xiàng)目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來(lái)的商戶(hù)，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶(hù)。 2、顯性客戶(hù)群：可分為投資者和經(jīng)營(yíng)者 1）、投資者： a、本區(qū)域的娛樂(lè)美食投資者； b、看好本區(qū)娛樂(lè)美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者； 2）、經(jīng)營(yíng)者： a、經(jīng)營(yíng)特色餐飲食

7、和經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)休閑的加盟者或連鎖店；b、本區(qū)域的高檔娛樂(lè)美食經(jīng)營(yíng)者； c、看好本區(qū)娛樂(lè)美食發(fā)展前景的其他地區(qū)的經(jīng)營(yíng)者；二 、銷(xiāo)售方案根據(jù)市場(chǎng)分析，銷(xiāo)售方式主要采取直接銷(xiāo)售和以租代售兩種方式：（一）以租代售。（主要是針對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的銷(xiāo)售方式，降低其經(jīng)營(yíng)門(mén)檻） 以租代售，就是客戶(hù)一開(kāi)始以現(xiàn)在房?jī)r(jià)先付總房款的20%或作為購(gòu)房定金，并與開(kāi)發(fā)商簽訂兩年（暫定）的租賃合同，租金按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，一次性付清兩年租金；租賃合同期滿(mǎn)1年時(shí)客戶(hù)必須給予肯定答復(fù)是否有意購(gòu)買(mǎi)此商鋪，如確定購(gòu)買(mǎi)則馬上交納剩余房款（總房款減去定金和已交租金），并與開(kāi)發(fā)商簽訂正式購(gòu)房合同；不收取前兩年租金，若客戶(hù)無(wú)意購(gòu)買(mǎi) ，須交納

8、前兩年租金，則向客戶(hù)返還開(kāi)始交納的購(gòu)房定金。  以租代售這種方式消除客戶(hù)對(duì)未來(lái)前景的懷疑；以及對(duì)招商也是一個(gè)很好的手段?？s短了市場(chǎng)形成周期，有利于打開(kāi)市場(chǎng)形成人氣，帶動(dòng)其他鋪位的銷(xiāo)售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠（只作為促銷(xiāo)的一種方式，形成招銷(xiāo)銜接）。（二）直接銷(xiāo)售。（主要是針對(duì)投資戶(hù)的銷(xiāo)售方式，打消其投資回報(bào)的顧慮）直接銷(xiāo)售包括兩種具體形式：1.一次性付款(采取此種方式購(gòu)房可以給予一定優(yōu)惠)；2.按揭。 3、按揭首付分期這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項(xiàng)目工程進(jìn)度；同時(shí)為各種置業(yè)者提供平臺(tái)，延長(zhǎng)了銷(xiāo)售周期，在時(shí)間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。因此，結(jié)

9、合現(xiàn)在美食街銷(xiāo)售上存在的實(shí)際情況，建議采用這兩種銷(xiāo)售方式相結(jié)合的銷(xiāo)售方案。對(duì)此我們對(duì)這一銷(xiāo)售方案的可行性進(jìn)行了相關(guān)分析。（三）銷(xiāo)售方式組合分析。  銷(xiāo)售方式比率戶(hù)數(shù)備注以租代售26%18房款20%+兩年租金一次性付款、按揭74%50總計(jì)100%68（四）投資回報(bào)分析 無(wú)論是置業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身的投資回報(bào)?？德∈⒚朗辰质切屡d市場(chǎng)，市場(chǎng)人氣有待提升，所以租金不宜定的過(guò)高，但也不宜定的過(guò)低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場(chǎng)的形成。但是隨著發(fā)展和市場(chǎng)的壯大，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)幅度一定會(huì)更大。下表是消費(fèi)者投資投資的回報(bào)：以c2-2為例，面積為13.44平方米，總價(jià)為122461

10、元 投資回報(bào)率1-2年14%3-5年22.5%6-10年40%備注租金收益17144.5427553.7348984.4總收益93682.67投資者供款兩年或購(gòu)買(mǎi)兩年后，房?jī)r(jià)上漲一定幅度，則回報(bào)更可觀。根據(jù)上部分投資回報(bào)率的分析，可以看出為更快形成市場(chǎng)，增加人氣，利于整體銷(xiāo)售，可以讓那些投資客戶(hù)吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)來(lái)租賃經(jīng)營(yíng)商鋪，并保證可以給其一定的回報(bào)率如78%，這樣從表面上看可能會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，如達(dá)不到一定的回報(bào)率，開(kāi)發(fā)商每平米可能要承擔(dān)幾百元的風(fēng)險(xiǎn)，但隨著市場(chǎng)逐漸完善，房?jī)r(jià)上漲，這種風(fēng)險(xiǎn)將降到最低。對(duì)于我們這個(gè)項(xiàng)目，這種銷(xiāo)售方式是可行的，尤其在康隆盛商業(yè)街真正形成后。因此針對(duì)這種情況，代理

11、商就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐，這樣既加強(qiáng)了投資戶(hù)的投資信心，還可以更快提升項(xiàng)目的知名度和影響力。（五）、具體的招租方式 不管是以租代售還是為投資戶(hù)招商，都必須積極的吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐美食街，針對(duì)美食街的初步定位萬(wàn)盛休閑娛樂(lè)新銳地帶，建議采取一些主動(dòng)出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)。具體操作如下： 1、 推出特色品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略 特色品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷(xiāo)售，所以建議對(duì)于有意進(jìn)駐的特色品牌商家，在售價(jià)或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價(jià)上給予一定的折扣或在租金上給予3個(gè)月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來(lái)帶動(dòng)其它商鋪的銷(xiāo)售與招租

12、；2、“客戶(hù)領(lǐng)袖”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃 針對(duì)目前美食街人氣不足，為達(dá)到帶動(dòng)人氣，建議對(duì)此推行“客戶(hù)領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，凡已認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)若能帶領(lǐng)其它客戶(hù)，進(jìn)行認(rèn)購(gòu)并成交者，代理商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)給予領(lǐng)袖客戶(hù)，如：按其所購(gòu)買(mǎi)的商鋪總價(jià)2作為優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)商業(yè)時(shí)的二個(gè)月稅收全免或其他形式3、針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)采用dm策略 對(duì)于一些目標(biāo)客戶(hù)，可以通過(guò)直郵（dm）或直接派業(yè)務(wù)員上門(mén)向各商家派發(fā)單張、海報(bào)等方式將有關(guān)資料傳給客戶(hù)，這也是招商的有效方式。4、設(shè)置專(zhuān)職人員 建議開(kāi)發(fā)商設(shè)置招商部，設(shè)置一個(gè)銷(xiāo)售美食街招商的專(zhuān)職人員，主要負(fù)責(zé)美食街的一系列問(wèn)題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務(wù)。三 營(yíng)銷(xiāo)推廣策

13、略根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們?cè)谟行Э刂茝V告宣傳費(fèi)用的同時(shí)，將采用針對(duì)性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個(gè)項(xiàng)目的宣傳策略與銷(xiāo)售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷(xiāo)和旺銷(xiāo)的效果。（一）、推廣目標(biāo)正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費(fèi)特點(diǎn)，通過(guò)有效的廣告訴求，樹(shù)立本項(xiàng)目“萬(wàn)盛民俗美食街-萬(wàn)盛瓷器口”全新形象，已康隆盛美食街贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨(dú)特或唯一的概念以支撐競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力；（二）推廣主題 基于前面的分析及本項(xiàng)目的定位，并結(jié)合目前萬(wàn)盛休閑娛樂(lè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的推廣宣傳時(shí)，主要圍繞下面幾個(gè)方面進(jìn)行：1、 宣傳該萬(wàn)盛大道商業(yè)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，必將帶動(dòng)娛樂(lè)美食

14、業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，從而使購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的消費(fèi)者對(duì)于美食街的發(fā)展前景與潛力充滿(mǎn)信心；2、 本項(xiàng)目位于萬(wàn)盛未來(lái)真正的城市中心緊臨商業(yè)步行街，正對(duì)市民廣場(chǎng)，昭示性強(qiáng)，萬(wàn)盛大道貫通南北，交通便捷，迎賓大道和觀井灣車(chē)站修建，助擴(kuò)大項(xiàng)目周遍輻射力，發(fā)展休閑娛樂(lè)行業(yè)極具潛力；3、項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)性：以差異化競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)， 我們的“有”未來(lái)的商業(yè)中心；我們的“優(yōu)”合理的售價(jià)和租價(jià)；我們的“奇”明清仿古美食街。（三）、各階段推售計(jì)劃（根據(jù)工程動(dòng)工時(shí)間為準(zhǔn)）根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度預(yù)計(jì)，并結(jié)合項(xiàng)目的推廣需要，初步制定本項(xiàng)目的推廣時(shí)間表，并由次制定各階段推售計(jì)劃： 階段第一階段

15、第二階段第三階段第四階段時(shí)間2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月推廣重點(diǎn)炒作美食街商圈1、炒作區(qū)域商圈；2、炒作開(kāi)發(fā)商品牌；3、炒作項(xiàng)目特色經(jīng)營(yíng)理念；4、項(xiàng)目招商正式發(fā)售+與主力點(diǎn)簽約發(fā)售+招商+開(kāi)業(yè)：項(xiàng)目招商推廣以?xún)?yōu)惠信息和熱賣(mài)情況攻擊市場(chǎng)尾盤(pán)清理推廣媒體組合1、萬(wàn)盛有線電視-造勢(shì)   2、戶(hù)外：燈桿廣告、條幅廣告-樹(shù)立形象    3、海報(bào)、dm-銷(xiāo)售推廣   d、夾報(bào)、dm直投-直效行銷(xiāo)   1、第一階段推廣計(jì)劃（2005年

16、11月）1.）推廣思路項(xiàng)目的仿古包裝工程進(jìn)度在本階段期間未能達(dá)到銷(xiāo)售要求，從戰(zhàn)略的角度考慮，該階段屬于打基礎(chǔ)時(shí)期，是為正式發(fā)售做好各項(xiàng)的籌備工作及推廣鋪墊。在項(xiàng)目不為廣知的情況下，前期的宣傳推廣側(cè)重于概念炒作：“康隆盛美食街萬(wàn)盛民俗美食街-萬(wàn)盛瓷器口”-康隆盛美食街知名度、項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)價(jià)值。前期是告知性宣傳，從12月份開(kāi)始逐漸加大宣傳力度，到2006年1月份達(dá)到第一個(gè)小高潮。通過(guò)廣告宣傳、新聞炒作、戶(hù)外廣告、現(xiàn)場(chǎng)工地包裝等方式，力爭(zhēng)在萬(wàn)盛區(qū)的知名度達(dá)到60%左右。推廣重點(diǎn)：v Ø 炒作美食街康隆盛美食街商業(yè)價(jià)值；v Ø 介紹項(xiàng)目的基本情況和整體定位；v

17、 Ø 發(fā)展商品牌推廣和實(shí)力介紹；v Ø 項(xiàng)目招商；v 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)造勢(shì)宣傳主題：康隆盛美食街萬(wàn)盛民俗美食街，萬(wàn)盛瓷器口l 炒作美食街商圈萬(wàn)盛大道作為萬(wàn)盛政府城市擴(kuò)建重點(diǎn)工程，是萬(wàn)盛未來(lái)真正的城市中心，目前，該區(qū)域商業(yè)氛圍良好，正逐漸發(fā)展成為萬(wàn)盛商業(yè)大道，康隆盛美食街雄據(jù)萬(wàn)盛大道核心地段，鼎力打造萬(wàn)盛民俗美食街道萬(wàn)盛瓷器口，領(lǐng)舞萬(wàn)盛投資新方向。通過(guò)炒作美食街商圈，使人們正確認(rèn)識(shí)康隆盛美食街商圈將是萬(wàn)盛大道的財(cái)富腹地，將是萬(wàn)盛娛樂(lè)美食發(fā)展的核心地標(biāo)，是萬(wàn)盛娛樂(lè)美食的財(cái)富金礦，是商業(yè)投資的良好機(jī)遇。通過(guò)沸揚(yáng)炒作區(qū)域商圈，引起萬(wàn)盛投資者及商家的廣

18、泛關(guān)注，讓他們對(duì)康隆盛美食街商圈的商業(yè)價(jià)值有全新的認(rèn)識(shí)并產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)興趣。l 做好項(xiàng)目的形象包裝及推廣先行制作項(xiàng)目的一系列形象物料、現(xiàn)場(chǎng)包裝及戶(hù)外廣告，便于項(xiàng)目提早進(jìn)行形象滲透，以良好的項(xiàng)目形象給人們先期認(rèn)知，并引發(fā)對(duì)本項(xiàng)的想象及興趣，通過(guò)廣泛宣傳達(dá)到蓄水作用。l 炒作開(kāi)發(fā)商品牌本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。為堅(jiān)定目標(biāo)客戶(hù)投資信心，有必要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的形象宣傳，因此可對(duì)發(fā)展商進(jìn)行系列包裝并炒作開(kāi)發(fā)商品牌，讓市場(chǎng)更多認(rèn)識(shí)開(kāi)發(fā)商，對(duì)開(kāi)發(fā)商建立良好的信心，將有利于未來(lái)項(xiàng)目推廣。l 展開(kāi)項(xiàng)目招商推廣有經(jīng)驗(yàn)的商家和投資者都深知，良好商業(yè)經(jīng)營(yíng)是決定項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的根本，而招商

19、則是良好的前提，因此要使投資者對(duì)項(xiàng)目建立投資信心，則先要建立投資者對(duì)項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)的信心，這樣，以經(jīng)營(yíng)信心帶動(dòng)投資信心，將有助于投資者增強(qiáng)投資意旺；另外，項(xiàng)目仿古包裝工程進(jìn)度目前未能滿(mǎn)足銷(xiāo)售，則可籍此時(shí)機(jī)則重于招商推廣，以充分的招商時(shí)間為項(xiàng)目的正式經(jīng)營(yíng)提前做好準(zhǔn)備。2）公關(guān)活動(dòng)公關(guān)活動(dòng)的目的是加強(qiáng)項(xiàng)目的形象宣傳，提升項(xiàng)目的知名度及影響力，并借以推動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售氣氛，因此起在明確目的之后，可通過(guò)不同的方式或手段展開(kāi)公關(guān)活動(dòng)，具體建議如下：活動(dòng)：活動(dòng)主題：康隆盛美食街投資推介會(huì)活動(dòng)時(shí)間：11月20日?；顒?dòng)地點(diǎn)：康隆盛商業(yè)步行街具體內(nèi)容：1、提前在派發(fā)宣傳資料，發(fā)出11月20日前在康隆盛商業(yè)步行街召開(kāi)投

20、資推介會(huì)；2、專(zhuān)家講課，并發(fā)出內(nèi)部購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先選鋪信息。目的及作用：1、 做為市場(chǎng)價(jià)格的初探，可以隨時(shí)控制；2、 消化一部分，為正式認(rèn)籌做準(zhǔn)備；3）招商推廣招商方式：l 大型招商會(huì)（活動(dòng)）l 現(xiàn)場(chǎng)售樓招商部招商范圍：c1、c2、c3招商對(duì)象：特色酒樓、中小型特色餐飲、體經(jīng)營(yíng)者招商優(yōu)惠策略（待定）2、第二階段推售計(jì)劃（2005年12月2006年1月底）1）推售思路在項(xiàng)目知名度有了一定基礎(chǔ)條件上，本階段的重點(diǎn)是就項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行系列宣傳。推廣重點(diǎn)：v Ø 塑造項(xiàng)目仿古美食街形象-萬(wàn)盛瓷器口v Ø 與主力店簽約及展開(kāi)招商推

21、廣v Ø “萬(wàn)盛民俗美食街-萬(wàn)盛瓷器口”概念演繹v Ø 商圈價(jià)值v Ø 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析v Ø 投資收益分析v Ø 功能定位v Ø 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及正式發(fā)售開(kāi)業(yè)熱賣(mài)宣傳主題：康隆盛美食街萬(wàn)盛美食財(cái)富運(yùn)動(dòng)該階段是本項(xiàng)目的正式公開(kāi)發(fā)售期，是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵時(shí)期，因此，必須集中所有優(yōu)勢(shì)資源及各種有效手段促使項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售的成功。l 完成項(xiàng)目的整體包裝確定一系列的項(xiàng)目包裝，并于認(rèn)籌前落實(shí)完成，在未正式推廣項(xiàng)目之前，提前讓市場(chǎng)接收項(xiàng)目信息，以良好的形象迎接市場(chǎng)的關(guān)注，并為公開(kāi)發(fā)售前的正式推

22、廣做好鋪墊準(zhǔn)備，整體包裝包括有戶(hù)外廣告，現(xiàn)場(chǎng)特色包裝及項(xiàng)目宣傳物料等。l 制定完善的廣告宣傳計(jì)劃，立體炒作項(xiàng)目暫定公開(kāi)發(fā)售時(shí)間為2005年元旦節(jié)，那么制定的公開(kāi)發(fā)售廣告計(jì)劃則一般提前一個(gè)月實(shí)施，即約在12月下旬全面進(jìn)行廣告投放；而在此之前，應(yīng)以非硬性廣告宣傳報(bào)道，如內(nèi)部認(rèn)籌等；在公開(kāi)發(fā)售之后，則設(shè)定約1個(gè)月的公開(kāi)發(fā)售的續(xù)銷(xiāo)期，時(shí)間將順延至2006年2月中下旬，在此期間，將通整合媒體手段立體炒作項(xiàng)目，以浩大的聲勢(shì)奠定項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，更為項(xiàng)目的持續(xù)熱銷(xiāo)打下良好基礎(chǔ)。l 塑造商業(yè)概念，構(gòu)建項(xiàng)目品牌作為萬(wàn)盛首席量版式民俗美食街全新推廣，應(yīng)為其“量身訂造”具有良好可塑造的商業(yè)概念，以

23、此為主線穿插于項(xiàng)目推廣的始終，并圍繞其運(yùn)用各種手段進(jìn)行包裝、炒作、演繹，以達(dá)到構(gòu)建項(xiàng)目品牌魔方，發(fā)放強(qiáng)大磁場(chǎng)效應(yīng)的作用，大力推動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。l 整合列舉一系列硬件及軟件內(nèi)容，形成指標(biāo)現(xiàn)代化的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，必然會(huì)有一系列的硬件及軟件指標(biāo)，作為向現(xiàn)代化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展的本項(xiàng)目，更應(yīng)明確硬件及軟件的各項(xiàng)具體內(nèi)容，并以此形成商業(yè)化運(yùn)作指標(biāo)公告市場(chǎng)，給予市場(chǎng)投資者及商家信心。2）推廣主題l 主題形象第一主題：康隆盛美食街萬(wàn)盛民俗美食街第二主題：康隆盛美食街萬(wàn)盛美食財(cái)富運(yùn)動(dòng)主題闡釋?zhuān)旱谝恢黝}前文已闡釋。第二主題是對(duì)第一主題的補(bǔ)充演繹，表示項(xiàng)目位置在商業(yè)街，金礦在商業(yè)街，而該主題

24、就類(lèi)似“買(mǎi)鋪當(dāng)然是買(mǎi)商業(yè)街”，都具異曲同工之效，以此簡(jiǎn)潔口語(yǔ)廣而告之，引發(fā)投資者及商家形成新的投資思維。l 商業(yè)概念概念：康隆盛美食街萬(wàn)盛美食財(cái)富運(yùn)動(dòng)概念闡釋?zhuān)阂粋€(gè)良好概念的誕生并炒作，將會(huì)為項(xiàng)目增加附加值，同時(shí)會(huì)使推廣過(guò)程得以系統(tǒng)、連貫操作，會(huì)使市場(chǎng)印象更為深刻，更易區(qū)分同類(lèi)型項(xiàng)目，從而脫穎而出。美食街財(cái)富運(yùn)動(dòng)可使人們直白理解與財(cái)富相關(guān)聯(lián)；可包容各種美食演繹手法，如廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)等；可使人們自發(fā)進(jìn)一步了解該概念，發(fā)放磁場(chǎng)效應(yīng)。3)銷(xiāo)售方式及促銷(xiāo)策略1、 以先到先選認(rèn)籌方式公開(kāi)發(fā)售。（見(jiàn)附件的銷(xiāo)售策略中的認(rèn)籌方案）2、 排隊(duì)優(yōu)惠方式： 數(shù)量?jī)?yōu)惠方式前1-8名5

25、前9-18名318以后24）公開(kāi)發(fā)售當(dāng)天至年底優(yōu)惠方式：額外99折，暗操98折5)公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)一：活動(dòng)主題：齊來(lái)參加美食街財(cái)富運(yùn)動(dòng)?；顒?dòng)時(shí)間：公開(kāi)發(fā)售前一天，即12月30日上午10：00活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)形式：現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng)內(nèi)容：各類(lèi)型具質(zhì)素的表演活動(dòng)。目的與作用：1） 為公開(kāi)發(fā)售而造勢(shì)；2） 錯(cuò)開(kāi)與公開(kāi)發(fā)售時(shí)間，避免影響；3） 促進(jìn)下簽客戶(hù)數(shù)量的增加?；顒?dòng)二：活動(dòng)主題：業(yè)主答謝酒會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2006年1月中旬活動(dòng)地點(diǎn)：康隆盛美食街活動(dòng)形式：美食節(jié)+表演活動(dòng)內(nèi)容：1） 公開(kāi)答謝業(yè)主支持；2） 推介業(yè)主介紹獎(jiǎng)；3） 餐飲并交流目的及作用：

26、1） 促進(jìn)與業(yè)主的交流，展示發(fā)展商誠(chéng)意；2） 推動(dòng)業(yè)主介紹新客戶(hù)，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。3、第三階段推售計(jì)劃（2006年2月）-正式開(kāi)業(yè)1）推售思路承接前期推廣思路，并作出細(xì)化演繹。上一階段為項(xiàng)目的全面展現(xiàn)，以強(qiáng)大的陣容進(jìn)行演繹，從而奠定市場(chǎng)地位及形象，本階段應(yīng)承接前期主題思路，在大方向不改變的前提下作出細(xì)化演繹，于元旦節(jié)正式開(kāi)業(yè)，使項(xiàng)目品牌形象得以持續(xù)并加以鞏固。推廣重點(diǎn)：v Ø 公開(kāi)發(fā)售成交火爆v Ø 正式開(kāi)業(yè)Ø 促銷(xiāo)信息改變推廣戰(zhàn)術(shù)一方面收縮上一階段的第一目標(biāo)市場(chǎng)的投入資源，但仍保證一定的推廣力度；另一方面擴(kuò)大萬(wàn)盛區(qū)以外的推廣

27、區(qū)域，如青年鎮(zhèn)等地，挖掘其潛在購(gòu)買(mǎi)力。l 公告開(kāi)業(yè)盛典2006年2月份正式開(kāi)業(yè)，以開(kāi)業(yè)在即作為引子，帶出最后的優(yōu)質(zhì)商鋪，使市場(chǎng)正視，并且給予市場(chǎng)投資者壓力，不把握最后機(jī)會(huì)就會(huì)“走寶”。l 追蹤已有客戶(hù)資源，擴(kuò)大再成交可能通過(guò)第一階段的推廣已積累相當(dāng)數(shù)量的潛在買(mǎi)家，本階段應(yīng)加強(qiáng)過(guò)濾該批尚未成交的購(gòu)買(mǎi)力資源；另外，對(duì)于已成交的客戶(hù)應(yīng)采取獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)其介紹新客戶(hù)，形成“滾雪球”效應(yīng)。l 對(duì)部分滯銷(xiāo)商鋪加大促銷(xiāo)力度經(jīng)過(guò)上一階段的戰(zhàn)役及本階段前期的銷(xiāo)售，可能產(chǎn)生一定數(shù)量的滯銷(xiāo)商鋪，為加快項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售，應(yīng)增加對(duì)該批滯銷(xiāo)商鋪的優(yōu)惠措施，以平衡項(xiàng)目銷(xiāo)售的勻速發(fā)發(fā)展。l

28、0;增加招商的推廣力度2006年2月份正式開(kāi)業(yè)，則2006年2月份進(jìn)入最后沖刺階段，應(yīng)加快加強(qiáng)項(xiàng)目的最后招商。以達(dá)到招商推動(dòng)銷(xiāo)售，招商與銷(xiāo)售齊頭并進(jìn)的雙喜局面。l 銷(xiāo)售方式以常規(guī)方式進(jìn)行銷(xiāo)售及招商。2）推廣主題活動(dòng)主題：美食街財(cái)富盛會(huì)公關(guān)活動(dòng)1：萬(wàn)盛民俗美食街開(kāi)業(yè)盛典活動(dòng)時(shí)間：與開(kāi)業(yè)時(shí)間相同活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)形式：現(xiàn)場(chǎng)show目的及作用：促進(jìn)氣氛，開(kāi)業(yè)造勢(shì)；帶動(dòng)銷(xiāo)售。公關(guān)活動(dòng)2：美食物街靚鋪壓軸奉獻(xiàn)活動(dòng)時(shí)間： 活動(dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)方式：即日搶購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)3）促銷(xiāo)策略l 折扣優(yōu)惠促銷(xiāo)期會(huì)間購(gòu)鋪為98折，暗操97折；非銷(xiāo)期會(huì)期間為99折，暗操98折；對(duì)于部分滯銷(xiāo)單位視乎情況建

29、議額外9597折。l 旅游抽獎(jiǎng)2月期間購(gòu)鋪均可獲“桂林”旅游抽獎(jiǎng)，具體方式如下： 成交商鋪價(jià)格獲抽獎(jiǎng)票數(shù)30萬(wàn)以?xún)?nèi)2票31-50萬(wàn)3票51-99萬(wàn)4票100萬(wàn)以上5票公開(kāi)抽獎(jiǎng)時(shí)間：2月份最后一個(gè)周日。4第四階段推售計(jì)劃(2006年3月)1）推售思路：全力促銷(xiāo)尾盤(pán)l 1）推廣重點(diǎn)： Ø 開(kāi)業(yè)熱賣(mài)v Ø 靚鋪壓軸奉獻(xiàn)2）銷(xiāo)售方式按常規(guī)方式進(jìn)行銷(xiāo)售及招商。3）推廣主題美食街限量靚鋪壓軸奉獻(xiàn)。4）公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)主題：美食街財(cái)富盛會(huì)主題闡釋?zhuān)和ㄟ^(guò)廣為人知的到美食街財(cái)富的廣告表現(xiàn)，形象化地引導(dǎo)人們?nèi)リP(guān)注美食街，以“美食街財(cái)盛會(huì)”，延續(xù)演繹上階段的主

30、題思路?；顒?dòng)地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)方式：靚鋪壓軸奉獻(xiàn)，特別鋪搶購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)。第四部分   項(xiàng)目的包裝一、 包裝總綱項(xiàng)目包裝主要包括基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、應(yīng)用系統(tǒng)、宣傳物料設(shè)計(jì)三大部分。其中應(yīng)用系統(tǒng)主要包括營(yíng)銷(xiāo)通路的包裝和辦公事務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)、本項(xiàng)目初步定位為“萬(wàn)盛民俗美食街萬(wàn)盛瓷器口”，在項(xiàng)目包裝中要盡量體現(xiàn)定位的內(nèi)涵，通過(guò)項(xiàng)目在色彩、形式、文字、圖片展示等方面的個(gè)性化設(shè)計(jì)，使客戶(hù)強(qiáng)烈感受到本項(xiàng)目的品質(zhì)及仿古美食氣息，達(dá)到宣傳項(xiàng)目、促進(jìn)銷(xiāo)售的目的，最終提升發(fā)展商的品牌形象。建議本項(xiàng)目在總體包裝上應(yīng)采用能充分體現(xiàn)富時(shí)古典韻味的色調(diào)和表現(xiàn)手法、把中高檔仿古美食街道形象帶給客戶(hù)，讓客戶(hù)產(chǎn)生價(jià)值認(rèn)同感。1、 基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括以下內(nèi)容：l Ø logo設(shè)計(jì)（中英文標(biāo)志）l Ø 中英文標(biāo)準(zhǔn)字體設(shè)計(jì)l Ø 標(biāo)準(zhǔn)色彩規(guī)劃與延