3月保定天業(yè)地產(chǎn)富江目溝通報告

1、天業(yè)地產(chǎn)富江路項目溝通報告天業(yè)地產(chǎn)富江路項目溝通報告北京傾城尚德房地產(chǎn)投資顧問有限公司二o一o年三月案前思考案前思考p保定市場大盤林立，中端產(chǎn)品密集成堆，產(chǎn)品同質(zhì)化相當嚴重；p項目所在區(qū)域?qū)儆诶瞎I(yè)區(qū)，周邊環(huán)境惡劣，居住氛圍相對其它區(qū)域較差；p項目所在區(qū)域整體客群消費潛力相對較低，對于居住產(chǎn)品舒適性要求相對簡單。如何定位才能從眾多競爭對手中脫穎而出呢？怎樣才能既保證項目利潤最大化，同時快速完成現(xiàn)金流？項目成功與否的關(guān)鍵到底是什么？報告目錄報告目錄 項目本體解析 swot分析 項目難點解析地塊基本情況地塊基本情況p地塊位置：本項目位于天威西路南側(cè)，東側(cè)緊鄰富江路；p規(guī)劃用地：項目規(guī)劃總用地5.6

2、9公頃，其中居住區(qū)用地5.02公頃。p建筑容積率：不大于3.3 項目用地項目用地本項目本項目地塊四至地塊四至p東側(cè)：東鄰富江路，對面為已建成的秀蘭康澤園小區(qū)；p西側(cè)：現(xiàn)狀農(nóng)田；p北側(cè)：現(xiàn)狀農(nóng)田；p南側(cè)：緊鄰侯河。 交通現(xiàn)狀交通現(xiàn)狀本項目本項目p進入性：進入性：項目位于城市主干道天威路以南100米，可經(jīng)天威路，由富江路進入本項目，項目進入性較好；p公共交通：公共交通：3路、23路、25路、26路、 101路、103路、301路、303路等公交線路，項目可達性良好。天威西路天威西路富江路富江路周邊配套周邊配套p商業(yè)配套：商業(yè)配套：商業(yè)配套為住宅底商及沿街商店，以社區(qū)便利商業(yè)為主，項目周邊缺乏商業(yè)氛

3、圍；p教育配套：教育配套：周邊有花之蕾幼兒園、逸夫小學(xué)、二十二中、二十六中等學(xué)校，大學(xué)前教育體系完善；p醫(yī)療配套：醫(yī)療配套：兒童醫(yī)院、恒興醫(yī)院、市第二醫(yī)院、中醫(yī)院分院、交通醫(yī)院，醫(yī)療配套齊全。周邊街鋪周邊街鋪二十二中學(xué)二十二中學(xué)花之蕾幼兒園花之蕾幼兒園區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)p項目周邊區(qū)域為保定市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，匯集了天威集團、風(fēng)帆集團、大唐熱電等規(guī)模以上企業(yè)以及眾多為其配套的上下游產(chǎn)業(yè)；p由于數(shù)量眾多的廠區(qū)存在，區(qū)域內(nèi)污染相對嚴重，居住氛圍較差；p工業(yè)的發(fā)展，帶來數(shù)量眾多的產(chǎn)業(yè)人群，但其收入在保定僅居于中下游水平。大唐熱電風(fēng)帆集團天威集團屬性界定屬性界定p項目屬性：項目屬性：p區(qū)域?qū)傩裕簠^(qū)域?qū)傩裕宏P(guān)鍵詞

4、關(guān)鍵詞:三線城市、城區(qū)邊緣地段、中小等規(guī)模、不利因素三線城市、城區(qū)邊緣地段、中小等規(guī)模、不利因素客戶心理認知偏遠，區(qū)域環(huán)境相對較差不利因素不利因素項目規(guī)劃總用地5.69公頃，在保定屬于中小規(guī)模中小等規(guī)模中小等規(guī)模 項目位于城西板塊，非城市核心地段非核心地段非核心地段保定在房地產(chǎn)市場劃分中屬三線城市三線城市三線城市 swot分析分析ww（劣勢）（劣勢）s s（優(yōu)勢）（優(yōu)勢）oo（機會）（機會）t t（威脅）（威脅）l政策利好，河北三年大變樣；l侯河為保定大水系建設(shè)戰(zhàn)略重要組成水系；l處于城市“西優(yōu)” 發(fā)展戰(zhàn)略空間，具備區(qū)域發(fā)展利好；l區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品升級創(chuàng)新不夠，仍有提升空間。l 周邊工廠污染會對客戶

5、產(chǎn)生負面的心理影響；l 地塊規(guī)模較小，不利于園林景觀打造；l 區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施相對落后。l 未來將出現(xiàn)大盤競爭，區(qū)域競爭日趨激烈；l 競爭對手背景實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富；l 房地產(chǎn)近期價格上漲過快，市場已進入下一輪調(diào)整期。l地塊進入性較好，多條公交線路經(jīng)過，交通條件便利；l項目周邊已形成一定的居住氛圍；l土地平整，不存在拆遷。通過不同的市場定位，需找差異通過不同的市場定位，需找差異化特征，解決市場影響力不足問化特征，解決市場影響力不足問題題細分目標消費群體，尋找對環(huán)境細分目標消費群體，尋找對環(huán)境影響較弱的客群，才能有效弱化影響較弱的客群，才能有效弱化市場抗力市場抗力準確市場定位項目才能從競爭中準

6、確市場定位項目才能從競爭中突圍成功，恰當?shù)漠a(chǎn)品設(shè)計才能突圍成功，恰當?shù)漠a(chǎn)品設(shè)計才能精準圈定目標客群精準圈定目標客群項目總體量適中，與競品項目規(guī)模相比，市場影響力不足項目區(qū)域形象差，周邊工廠存在污染，客戶心理認知偏遠市場競爭日趨激烈，項目入市面臨大盤的強勢競爭項目成功關(guān)鍵項目成功關(guān)鍵城市概況 區(qū)位交通 城市規(guī)劃城市研究城市研究城市概述城市概述 p城市區(qū)位：城市區(qū)位：保定市位于河北省中部，地處北京、天津、石家莊三角地帶，素有“京畿重地”、“首都南大門”之稱。p城市性質(zhì)：城市性質(zhì)：國家級歷史文化名城，京津冀城鎮(zhèn)群中的重要城市，先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。p城市人口規(guī)模：城市人口規(guī)模：總?cè)丝诮?100

7、 萬，其中市區(qū)人口106萬人，國務(wù)院最新批準的118個百萬人口以上特大城市之一。規(guī)劃2010年城市人口為137萬人；2020年180萬人。p城市建設(shè)用地規(guī)模：城市建設(shè)用地規(guī)模：總面積2.21萬平方公里，規(guī)劃2010年建設(shè)用地規(guī)模140平方公里；2020年180平方公里。保定是河北省人口第一大市，在環(huán)渤海經(jīng)濟保定是河北省人口第一大市，在環(huán)渤海經(jīng)濟圈中居重要地位。圈中居重要地位。資料來源：保定市人民政府、保定市城市總體規(guī)劃（2008-2020）p保定市管轄4市，18縣，3區(qū)，另設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，2009年又新設(shè)白溝白洋淀溫泉城開發(fā)區(qū)。p三大支柱產(chǎn)業(yè)：三大支柱產(chǎn)業(yè)：以長城汽車為代表的汽車工業(yè)；以

8、英利集團、天威集團為代表的新能源及輸變電制造業(yè)；紡織服裝皮毛加工業(yè)；p縣區(qū)經(jīng)濟：縣區(qū)經(jīng)濟：目前已形成了滿城草莓、望都辣椒、曲陽石雕、安國藥業(yè)、蠡縣皮毛、白溝箱包、高陽紡織、容城服裝、安新制鞋、順平腸衣、涿州貢米、博野油漆、易縣硯臺、定興景泰藍、徐水釀酒、雄縣塑料制品、清苑花生、定州市的蔬菜和鴨梨等特色經(jīng)濟帶。城市解讀城市解讀行政區(qū)劃行政區(qū)劃保定縣域經(jīng)濟富有特色，發(fā)展勢頭良好，各縣區(qū)已形成相當數(shù)量的產(chǎn)業(yè)人群，具備極大的購買保定縣域經(jīng)濟富有特色，發(fā)展勢頭良好，各縣區(qū)已形成相當數(shù)量的產(chǎn)業(yè)人群，具備極大的購買力。力。城市解讀城市解讀區(qū)位交通區(qū)位交通p保定市地處京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公

9、里，東距天津145公里，西南距河北省會石家莊125公里，直接可達首都機場、正定機場及天津、秦皇島、黃驊等海港。p京廣鐵路、107國道、京珠高速公路、津保高速公路、保滄高速公路、張石高速公路使保定擁有四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，而已經(jīng)開工的京石客運專線（高速鐵路）和即將開工的保津城際鐵路（高速鐵路）將實現(xiàn)到北京30分鐘和到天津40分鐘的公交化聯(lián)系，將進一步鞏固區(qū)位地位。 資料來源：保定市人民政府、河北省交通廳保定是京、津、石腹地重要的重要的交通樞保定是京、津、石腹地重要的重要的交通樞紐城市，對外交通便捷。紐城市，對外交通便捷。城市研究城市研究區(qū)位交通區(qū)位交通p“十一五”期間，保定市規(guī)劃建設(shè)了保滄、廊涿、

10、張石、大廣、保阜、榮烏、張涿7條高速公路，里程801公里，總投資500多億元，投資規(guī)模占全省四分之一，全部建成后，保定市高速公路通車里程將達到1033公里，占全省五分之一，貫穿全市20個縣（市），高速公路網(wǎng)密度將達到4.6公里/百平方公里（超過目前德國水平）。p屆時保定市區(qū)到所轄各縣只需1小時車程，到北京、天津、石家莊、滄州只需100分鐘車程，保定將成為南北通衢、東出西聯(lián)的“高速公路樞紐港”。p2009年底新竣工的河北省最大的立交橋“電谷立交橋”，更是為保定交通起到更大作用。公路交通將形成連接京津、接軌沿海，西聯(lián)晉蒙，形成京津冀蒙交通一體化格局。保定第一座立交橋保定第一座立交橋電谷立交橋電谷立

11、交橋資料來源：保定市人民政府、河北省交通廳保定與所轄各縣及京、津、石、滄的對外聯(lián)保定與所轄各縣及京、津、石、滄的對外聯(lián)系將更加便捷。系將更加便捷。p北跨：北跨：拓展空間，打造中國電谷 p南進：南進：融合清苑，共建汽車產(chǎn)業(yè)園p東拓：東拓：依托高鐵車站，戰(zhàn)略空間蓄勢待發(fā)，打造新興功能區(qū)p西優(yōu)：西優(yōu)：鼓勵清潔生產(chǎn)，吸納體育產(chǎn)業(yè)和綠色產(chǎn)業(yè)p中提：中提：突出歷史文化，提升現(xiàn)代文化 本項目處于城市本項目處于城市“西優(yōu)西優(yōu)” 發(fā)展戰(zhàn)略空間中，發(fā)展戰(zhàn)略空間中，伴隨產(chǎn)業(yè)調(diào)整與升級，未來本區(qū)域?qū)⑿纬筛甙殡S產(chǎn)業(yè)調(diào)整與升級，未來本區(qū)域?qū)⑿纬筛邔哟蔚漠a(chǎn)業(yè)人群。層次的產(chǎn)業(yè)人群。城市研究城市研究城市規(guī)劃城市規(guī)劃資料來源

12、：保定市城市總體規(guī)劃（2008-2020）區(qū)域解讀區(qū)域解讀城區(qū)規(guī)劃城區(qū)規(guī)劃三年大變樣三年大變樣綠 色 生 態(tài)綠 色 生 態(tài)重點推進太陽能之城建設(shè)，實施藍天行動，完善城市水系，推進護城河還清，實施綠化美化工程等，打造“低碳保定”，建設(shè)近水親綠宜人的生態(tài)城市。古 城 文 化古 城 文 化城 市 交 通城 市 交 通重點推進文體中心建設(shè)、修繕和復(fù)建文物古跡、整治西大街、推介保定旅游等，展現(xiàn)歷史文化名城的風(fēng)采。重點完善城區(qū)路網(wǎng)，建設(shè)高速外環(huán)、兩條高速引線、三座立交橋，構(gòu)建現(xiàn)代化城市立體交通格局。現(xiàn) 代 商 貿(mào)現(xiàn) 代 商 貿(mào)重點建設(shè)萬博廣場、新燕趙商務(wù)樓等六大項目，打造繁華商貿(mào)中心區(qū)，提升商貿(mào)服務(wù)業(yè)水平

13、。和 諧 宜 居和 諧 宜 居重點實施城中村、舊小區(qū)、天然氣管網(wǎng)等改造，加快經(jīng)濟適用住房和廉租房、便民設(shè)施、社區(qū)文體設(shè)施等建設(shè)。資料來源：保定市人民政府城市研究結(jié)論城市研究結(jié)論p保定市為河北省人口第一大市，在環(huán)渤海經(jīng)濟圈中居重要地位；p保定市三年大變樣政策將促進城市快速發(fā)展；p城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展以三大產(chǎn)業(yè)為主，縣域經(jīng)濟各具特色，發(fā)展迅猛，并形成相應(yīng)的財富人群；p隨著交通路網(wǎng)的進一步提升完善，保定市對外交通聯(lián)系更加便捷，城市地位得到提升；p伴隨城市遠期規(guī)劃的實施，房地產(chǎn)市場供給與需求將向多元化方向發(fā)展。 整體市場分析 重點個案分析 客戶分析保定房地產(chǎn)市場綜述保定房地產(chǎn)市場綜述p發(fā)展階段：發(fā)展階段：伴隨

14、保定市的城市化進程加速及城市經(jīng)濟的高速發(fā)展，保定市房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展階段；p發(fā)展水平：發(fā)展水平：房地產(chǎn)項目的開發(fā)更加注重產(chǎn)品力的打造，營銷推廣更加專業(yè)化，代理公司的介入使專業(yè)化分工更為明顯；p競爭格局：競爭格局：整體市場以大盤競爭為主，競爭的板塊分化明顯；外地成熟開發(fā)商進入保定，市場競爭日趨激烈。p保定市房屋竣工面積保持了高速增長，市場供應(yīng)保持了近30%的高增長率。房屋竣工面積房屋竣工面積p保定市房地產(chǎn)整體成交均價穩(wěn)步上升；08年受金融危機影響漲幅微小。p2009年以來，受全國房地產(chǎn)市場整體回暖影響，商品房成交均價達3500元/平米左右。房地產(chǎn)成交價格房地產(chǎn)成交價格p依托資源：依托資源：高

15、開區(qū)板塊依托城市規(guī)劃利好及日趨成熟的城市配套環(huán)境，大盤項目集中，市場競爭激烈；p產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征：在售項目產(chǎn)品形式以板式高層及板塔高層為主；多層產(chǎn)品及類別墅產(chǎn)品具備一定的品質(zhì)感；注重社區(qū)環(huán)境及戶型創(chuàng)新；p客戶認知客戶認知：本區(qū)域已經(jīng)形成保定市中高端居住認知；p價格平臺：價格平臺：3800元/平米。p代表性項目：代表性項目：水榭花城、麗景藍灣、新一代c區(qū)、京南一品高開區(qū)板塊高開區(qū)板塊水榭花城水榭花城麗景藍灣麗景藍灣新一代新一代c區(qū)區(qū)京南一品京南一品維多利亞夏郡維多利亞夏郡博鑫青年城城博鑫青年城城新市區(qū)向陽大街與復(fù)興路交叉口西北角保定永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司水榭花城水榭花城外立面：現(xiàn)代簡約風(fēng)格，明

16、彩涂料保溫隔熱。園林景觀：擁有200畝規(guī)劃的城市公園廣場、6000明湖水景、九重水系流動。戶型：主力戶型二居、三居，一梯兩戶南北通透格局、270度轉(zhuǎn)角飄窗，大面寬觀景陽臺。社區(qū)配套：車庫入戶、水晶宮會所、500米歐風(fēng)情商業(yè)街、國際智能安防系統(tǒng)、雙語幼兒園營銷手段：售樓處包裝、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外復(fù)興中路和鐵路交叉口西北側(cè)保定永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本項目體量較大，本項目體量較大，0909年年1212月月5 5日開盤與本案有日開盤與本案有絕對競爭。絕對競爭。京南一品京南一品外立面：現(xiàn)代簡約風(fēng)格。園林景觀：江南園林是京南一品的最大特色，通過荷塘、亭臺、假山枯石等等人造景觀。戶型：主力戶型二居、三居

17、。社區(qū)配套：在社區(qū)的南側(cè)、東側(cè)和北側(cè)規(guī)劃有2.4萬平米的商業(yè)店鋪，靠近復(fù)興路一側(cè)，規(guī)劃了地下一層、地上兩層、總建筑面1.7萬平米的綜合性商業(yè)，地下一層是大型超市，地上兩層是商場。營銷手段：售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外、促銷活動一萬抵二萬。項目位置項目位置誠信麗景藍灣開發(fā)商開發(fā)商保定誠信房地產(chǎn)開有限公司占地面積占地面積 350畝建筑面積建筑面積460000平米容積率容積率2.0綠化率綠化率42%基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)總套數(shù)主力戶型面積主力戶型面積戶型配比戶型配比15棟1294戶86-108平米兩居138-180平米三居86-108約占50%138-180約占30

18、%產(chǎn)品信息產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息3900-建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格建筑類型建筑類型外立面外立面現(xiàn)代高層，小高層涂料客群說明客群說明地源客戶及北市區(qū)客戶為主，周邊縣客戶為地源客戶及北市區(qū)客戶為主，周邊縣客戶為輔。輔。項目信息項目信息銷售信息銷售信息誠信誠信麗景藍灣麗景藍灣外立面：建筑立面采用了強烈的對比設(shè)計手法，極具現(xiàn)代感，灰白相間的主體色彩，局部玫瑰紅色塊點綴，樓體直線條輔以曲線變化。園林景觀：大型園林水景，突出自然生態(tài)園林與水景交融，蜿蜒的水系環(huán)繞風(fēng)景綠地和建筑單體、中央水體沿岸設(shè)計親水平臺及棧道，組團內(nèi)部設(shè)置特色淺水系和小型噴泉景觀。戶型：一居、二居、三居、四居、躍層等

19、多種戶型形式。社區(qū)配套：特色主題雙豪華會所、中老年活動中心、社區(qū)親子幼兒園、30000平米的國際風(fēng)情商業(yè)街、智能安防。營銷手段：售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外、區(qū)域炒作新一代c區(qū)三期 品牌開發(fā)商、品牌物業(yè)、區(qū)域位置優(yōu)越環(huán)境品牌開發(fā)商、品牌物業(yè)、區(qū)域位置優(yōu)越環(huán)境配套優(yōu)勢明顯，價格較低。配套優(yōu)勢明顯，價格較低。新一代新一代c區(qū)區(qū)外立面：簡約現(xiàn)代園林景觀：法式園林戶型：二居、三居，明廚明衛(wèi)社區(qū)配套：社區(qū)商業(yè)、會所營銷手段：售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、戶外p高開區(qū)板塊代表了保定市房地產(chǎn)市場發(fā)展的最高水平；p產(chǎn)品：產(chǎn)品：項目成規(guī)模，大盤集中，注重產(chǎn)品力的打造，注重戶型創(chuàng)新，注重園林景觀的

20、打造；p營銷：營銷：注重售樓處營銷展示，展示效果好的項目，促銷效果顯著，實現(xiàn)了較高的銷售均價和銷售速度，如京南一品；p客群：客群：吸引城市中高端客戶，以改善型居住需求為主，客戶關(guān)注社區(qū)居住舒適度，總價承受能力強，可接受跨區(qū)域置業(yè)。高開區(qū)板塊市場分析結(jié)論高開區(qū)板塊市場分析結(jié)論p依托資源：依托資源：依托成熟城市配套，開發(fā)項目以老市區(qū)為核心向周邊擴散分布；p產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征：產(chǎn)品形式普遍為板式高層，產(chǎn)品創(chuàng)新力不夠；p客戶特征：客戶特征：以地緣型客戶為主，對價格敏感，對景觀資源要求較低；p價格平臺：價格平臺：3200元/平米。p代表性項目：代表性項目：東儷灣、加森理想城東南板塊東南板塊保定市天威東路

21、1006號 保定佰盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 東儷灣東儷灣 外 立 面：現(xiàn)代簡約風(fēng)格，明彩涂料保溫隔熱。園林景觀：把公園引進小區(qū)內(nèi) ，“七日休閑園”、“溪畔天籟園” 擁有運動、休閑雙主題公園。戶 型：54、79、90實用二居，122緊湊三居，129、138雍闊三居，滿足不同家庭需求，一梯兩 戶南北通透格局。營銷手段：售樓處包裝、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外長城南大街西側(cè)，長城老廠區(qū)北，卓雅豪庭南 保定市嘉森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 加森理想城加森理想城外 立 面：以現(xiàn)代學(xué)院主義建筑風(fēng)格為建造模板 ，建筑主體為深咖色園林景觀：創(chuàng)新性的將“架空層”概念引入社區(qū)，三大開敞式廣場和8大組團景觀，徜徉于空中花園之間.戶

22、型：主力戶型二居、三居，一梯兩戶南北通透格局。周邊配套：會所、東風(fēng)公園、商業(yè)街、名校河北農(nóng)業(yè)大學(xué)、保定一中、保定二中、保師附小。婦幼、省醫(yī)院。 營銷手段：售樓處包裝、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外東南板塊市場分析結(jié)論東南板塊市場分析結(jié)論p東南板塊依托老城區(qū)完善配套，項目開發(fā)向東、向南延展；p產(chǎn)品：產(chǎn)品：與高開區(qū)板塊相比，在規(guī)劃布局、園林景觀、戶型創(chuàng)新等方面與高開區(qū)板塊存在較大差距；p營銷：營銷：整體營銷水平較低，售樓處營銷展示不足，宣傳物料單一；p客群：客群：以地緣性客戶為主，主要為周邊工作人群首次購房和原有城市居民居住升級換房；少量縣區(qū)客戶；客戶置業(yè)關(guān)注性價比，對總價承受能力較低。p依托資源：依托資

23、源：本區(qū)域無強勢資源依托；p產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征：項目以中小規(guī)模為主，產(chǎn)品品質(zhì)有很大提升空間；p客戶特征：客戶特征：周邊地緣型客戶為主，對住宅總價敏感，注重戶型功能；p價格平臺：價格平臺：3400元/平米；p代表性項目：代表性項目：晨巍佳欣、天成嘉園、蘇堤杭城城西板塊城西板塊核心競爭區(qū)域核心競爭區(qū)域晨巍佳欣晨巍佳欣天成嘉園天成嘉園蘇堤杭城蘇堤杭城蘇堤杭城位于新市區(qū)天威西路，天威集團南區(qū)西行100米 保定市康遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 蘇堤杭城蘇堤杭城 外 立 面：現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，建筑立面簡潔大方，以灰、白、青為主色調(diào)。建筑細部采用傳統(tǒng)建筑符號 。園林景觀：寬200米的生態(tài)景觀長廊，中式景觀園林，結(jié)合

24、侯河水系，打造水岸坡地景觀。戶 型：80-90m2靈動兩居，100-110m2經(jīng)濟三居，120-135m2優(yōu)雅三居的優(yōu)化結(jié)構(gòu)。實用舒適，戶戶超大面 寬，家家可賞中心園景。85%的超高得房率。周邊配套：中小學(xué):天威幼兒園 實驗小學(xué)天威校區(qū) 綜合商場:時代超市天威店 惠友超市樂凱大街店 醫(yī)院:市四院 營銷手段：售樓處包裝、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外晨巍佳欣位于新市區(qū)天威西路山外園斜對面(二十六中對面) 保定市晨巍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 晨巍佳欣晨巍佳欣外 立 面：現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，建筑立面簡潔大方，以灰、白、青為主色調(diào)。建筑細部采用傳統(tǒng)建筑符號 。園林景觀：楓林景觀 。戶 型：主力戶型二居、三居，戶型方正

25、。周邊配套：地下停車位，24小時監(jiān)控，幼兒園，會所，實驗小學(xué)，二十六中，二中分校等，保百購物家園，惠友 超市，建行、工行、農(nóng)行。營銷手段：售樓處包裝、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外p該板塊為保定市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)所在地，相比其他板塊，城市污染嚴重，居住氛圍較差；p產(chǎn)品：產(chǎn)品：區(qū)域在售項目多為中小盤項目，受項目體量影響，產(chǎn)品在規(guī)劃布局、園林景觀方面未能體現(xiàn)品質(zhì)感；p營銷：營銷：整體營銷水平偏低，營銷展示不足，宣傳物料匱乏，推廣渠道單一；p客群：客群：以地緣性客戶為主，本區(qū)域工作首次購房及原住戶居住升級換房；包含部分周邊縣區(qū)客戶；客戶購買看重戶型功能性及合理性，對總價敏感，總價承受能力較低。城西板塊市場分析結(jié)論

26、城西板塊市場分析結(jié)論p市場競爭：市場競爭：本區(qū)域范圍內(nèi)在售項目放量不大，但近期將面臨競爭升級，區(qū)域內(nèi)部未來競爭將日趨激烈；p競爭層級：競爭層級：區(qū)域競爭層級較低，項目競爭處于產(chǎn)品競爭層級，部分項目通過高于平臺競爭的產(chǎn)品力獲得較高的銷售均價和去化速度；p同質(zhì)化競爭：同質(zhì)化競爭：受容積率等規(guī)劃條件限制及客戶購買心理限制，主流產(chǎn)品為高層板樓，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭明顯；p產(chǎn)品創(chuàng)新不足：產(chǎn)品創(chuàng)新不足：項目產(chǎn)品力打造主要依托園林規(guī)劃及戶型設(shè)計，未能有效創(chuàng)新，產(chǎn)品打造存在較大的突破空間；市場競爭分析結(jié)論市場競爭分析結(jié)論因此，本案一定要成為區(qū)域的明星個案，即便不是市場領(lǐng)導(dǎo)者，我們也需要打造獨一無二因此，本案一定要成

27、為區(qū)域的明星個案，即便不是市場領(lǐng)導(dǎo)者，我們也需要打造獨一無二的特點的特點項目定位 產(chǎn)品打造 園林景觀 社區(qū)配套一、項目差異化定位一、項目差異化定位 項目形象定位項目形象定位保定首席低碳時尚青年社區(qū)保定首席低碳時尚青年社區(qū)定位關(guān)鍵詞：首席、綠色、時尚定位關(guān)鍵詞：首席、綠色、時尚首席前所未有的，全新的綠色環(huán)保，節(jié)能，科技時尚年輕，新銳，活力，現(xiàn)代感總體發(fā)展戰(zhàn)略總體發(fā)展戰(zhàn)略與區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級相及市場競爭分析及客戶定位研究相符合，打造：與區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級相及市場競爭分析及客戶定位研究相符合，打造：低碳時尚青年社區(qū)低碳時尚青年社區(qū)本項目處于城市“西優(yōu)” 發(fā)展戰(zhàn)略空間中，區(qū)域未來將鼓勵清潔生產(chǎn)，吸

28、納體育產(chǎn)業(yè)和綠色產(chǎn)業(yè)。本項目所處板塊項目競爭處于產(chǎn)品競爭較低層級，本案將從區(qū)域競爭中脫穎而出，城市市場明星項目。哥本哈根氣候峰會之后，世界范圍內(nèi)低碳經(jīng)濟被認為是未來經(jīng)濟發(fā)展的主流，房地產(chǎn)必將引發(fā)一輪綠色低碳發(fā)展趨勢。案名推薦案名推薦萊 茵 河 畔萊 茵 河 畔p萊茵河為德國境內(nèi)主干河流，體現(xiàn)項目新德式建筑風(fēng)格；p本項目南側(cè)侯河為城市水系重要河流，暗喻項目臨水而居的優(yōu)雅環(huán)境目標客戶來源目標客戶來源地緣性客戶：地緣性客戶：客戶描述客戶描述：年齡25-35歲，城市青年才俊，具備一定的購買力職業(yè)：職業(yè)：周邊廠區(qū)工薪階層、初級管理階層，剛?cè)肼毠珓?wù)員，文化事業(yè)（教育、廣告、創(chuàng)意等）的從業(yè)者等置業(yè)關(guān)注點：置

29、業(yè)關(guān)注點：首次置業(yè)或二次置業(yè)，關(guān)注產(chǎn)品功能與居住品質(zhì)，認可區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Ρ６ㄊ袇^(qū)客戶：保定市區(qū)客戶：客戶描述：客戶描述：年齡30-40歲，改善型置業(yè)，處于事業(yè)上升期；追求時尚個性居所職業(yè)：職業(yè)：周邊企事業(yè)單位中層管理階層、保定市域范圍內(nèi)泛公務(wù)員、個體老板置業(yè)關(guān)注點：置業(yè)關(guān)注點：關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、休閑娛樂的便利性周邊縣區(qū)客戶：周邊縣區(qū)客戶：客戶描述：客戶描述：地緣型客戶以外的其它區(qū)域客戶以及周邊縣區(qū)青年人置業(yè)關(guān)注點：置業(yè)關(guān)注點：關(guān)注居住環(huán)境、投資升值潛力客戶 ：周先生年齡32歲，變壓器廠職工，已婚，孩子2歲1.購房承受能力30-40萬元；2.目前居住單位職工宿舍，希望提高居住品質(zhì)，但不想離單位太遠

30、，高開區(qū)的房子太貴，而且距離太遠，上班不方便；3.選擇高層或小高層，帶電梯，不用爬樓梯；4.希望房子戶型合理，面積在90左右的二居，戶型最好能通透，采光好；5.考慮孩子教育，希望能有幼兒園，附近最好能有小學(xué)。市場需求市場需求典型客戶訪談典型客戶訪談重視子女教育、重視功能住宅功能齊全、就近置業(yè)。重視子女教育、重視功能住宅功能齊全、就近置業(yè)。客戶 ：張女士年齡38歲，阜平縣公安系統(tǒng)工作，孩子10歲，5年級1.購房承受能力40萬以下2.來保定買房子，主要考慮孩子就學(xué)需要，另外，以后退休能來保定居住；3.選擇高層或小高層，帶電梯，不用爬樓梯；4.希望房子戶型合理，面積在110-130之間的二居或三居，

31、通透，采光好；5.認為保定房價并不高，有的縣的房子也有2000多，還有上漲空間，買房也考慮到保值升值需要。市場需求市場需求典型客戶訪談典型客戶訪談重視教育、重視住宅的升值、重視戶型設(shè)計的通透性。重視教育、重視住宅的升值、重視戶型設(shè)計的通透性?？蛻簦和跗G客戶描述：工作：保定電視臺年齡：421.看重開發(fā)商品牌，特別是華中；2.看重房屋質(zhì)量；3.喜歡多層，小高層也行，高層23層左右能接受，再高不行；4.喜歡一梯兩戶南北通透，一梯多戶不接受；5.配套看重幼兒園的功能，例如是不是雙語的；6.認為會有幾類人購房：大學(xué)畢業(yè)生、年輕人結(jié)婚、住宅升級；7.同樣面積三居比二居更適合；8.對飄窗有需求，但是心里較矛

32、盾，飄窗大采光好，但是冬天不保暖。市場需求市場需求典型客戶訪談典型客戶訪談重視教育、重視住宅的升值、重視戶型設(shè)計的通透性。重視教育、重視住宅的升值、重視戶型設(shè)計的通透性。影響本區(qū)域客戶購買要素p第一要素總價區(qū)間：目標客戶對價格敏感，總價承受能力較低，在30-40萬之間；p第二要素便利交通：在本區(qū)域內(nèi)工作生活，不考慮跨區(qū)域置業(yè)，對項目可達性要求高；p第三要素產(chǎn)品品質(zhì)：要求戶型功能齊全，安排合理功能空間，具備一定的創(chuàng)新性；p第四要素生活配套：有基本生活配套，注重基礎(chǔ)教育配套。區(qū)域市場客群極為重視居住的便利性，對住宅總價敏感，重視戶型功能及基礎(chǔ)教育配套。區(qū)域市場客群極為重視居住的便利性，對住宅總價敏

33、感，重視戶型功能及基礎(chǔ)教育配套。市場需求市場需求客戶研究結(jié)論客戶研究結(jié)論小太陽之家小太陽之家城市新銳城市新銳城市精英城市精英頤養(yǎng)天年頤養(yǎng)天年33-42歲38-50歲28-45歲60歲以上二人世界二人世界25-34歲剛剛步入工作崗位不久，事業(yè)處于起步階段，首次置業(yè)為主，較為關(guān)心價格重視首付重視首付，小戶型是其置業(yè)首選。事業(yè)處于穩(wěn)步發(fā)展期，剛剛成立的三口之家，以子女為家庭核心，對產(chǎn)品的功能性有了初步的認識，重視周邊配套重視周邊配套仍然較為關(guān)心價格大部分首次置業(yè)小部分為二次置業(yè)，經(jīng)濟型和舒適型兩居是其置業(yè)首選。在事業(yè)上得到一定成功，講究社區(qū)配套完善性、產(chǎn)品功能性，對產(chǎn)品品質(zhì)有一定認識，有追求品牌的行

34、為，對生活有很高的期望值，重視投資重視投資，均以再次置業(yè)提升生活品質(zhì)為主，購房目的購房目的性強性強在事業(yè)上獲得成功重視物業(yè)綜合服務(wù)性重視物業(yè)綜合服務(wù)性、產(chǎn)品功能性、產(chǎn)品配套，對產(chǎn)品品質(zhì)認識深刻重視產(chǎn)品園林、周邊環(huán)境、醫(yī)療配套服務(wù)等重視產(chǎn)品園林、周邊環(huán)境、醫(yī)療配套服務(wù)等市場需求市場需求本項目客群定位集中在二人世界及小太陽之家本項目客群定位集中在二人世界及小太陽之家目標客群初步定位客群定位客群定位二、產(chǎn)品競爭力打造二、產(chǎn)品競爭力打造 項目總體規(guī)劃建議項目總體規(guī)劃建議總占地面積總占地面積5.025.02公頃公頃總建筑面積總建筑面積162400162400平方米平方米容積率容積率3.243.24住宅總

35、建筑面積住宅總建筑面積155900155900平方米平方米商業(yè)總建筑面積商業(yè)總建筑面積52005200平方米平方米幼兒園建筑面積幼兒園建筑面積13001300平方米平方米29層高層住宅層高層住宅沿街底商沿街底商2層層27層高層住宅層高層住宅18層高層住宅層高層住宅項目建筑風(fēng)格建議項目建筑風(fēng)格建議簡約、純粹的德式純凈主義風(fēng)格簡約、純粹的德式純凈主義風(fēng)格 外形簡練、現(xiàn)代、充滿活力，色彩大膽而時尚立面表現(xiàn)立面表現(xiàn)立面簡約，線條挺拔，突出簡潔的線條，用直線條的造型，讓建筑大膽出位，簡約而不簡單。色彩搭配色彩搭配年輕、躍動、亮麗的色彩，鮮艷、出挑，富有變化，極具視覺震撼力 戶型配比建議戶型配比建議房型建

36、筑面積(m2)比例一居50-6015二居70-8040三居90-110120-135405戶型建議戶型建議一梯四戶一梯四戶戶型：兩居70-80平米戶型建議戶型建議一梯三戶一梯三戶三居：90-110平米兩居：75平米產(chǎn)品力塑造產(chǎn)品力塑造產(chǎn)品價值點一：大陽臺和陽光房產(chǎn)品價值點一：大陽臺和陽光房空中花園：拉近家與自然的距離，贈送面積提高附加值陽光房間：享受陽光的沐浴，享受舒適人生運用大陽臺和陽光房，使小高層低密度化，增加與自然親密接觸和居住情趣運用大陽臺和陽光房，使小高層低密度化，增加與自然親密接觸和居住情趣產(chǎn)品價值點二：產(chǎn)品價值點二：180度度/270度凸窗度凸窗180度外飄窗，景觀主臥270度外

37、飄窗，向南向西均可欣賞景觀落地凸窗，增強室內(nèi)空間，并提高附加值。倒凸窗贈送贈送180度度/270度凸窗增加可使用空間，提高舒適度；左右錯度凸窗增加可使用空間，提高舒適度；左右錯/南北錯的露臺使戶型成為性價比殺手。南北錯的露臺使戶型成為性價比殺手。產(chǎn)品價值點三：兩代居戶型產(chǎn)品價值點三：兩代居戶型考慮本項目客群定位，設(shè)置部分兩代居戶型，可分可合，既能解決養(yǎng)老及子女看護問題，又能保持考慮本項目客群定位，設(shè)置部分兩代居戶型，可分可合，既能解決養(yǎng)老及子女看護問題，又能保持兩代間的私密性兩代間的私密性一居（50平米）+二居（80平米）=三居（130平米）產(chǎn)品價值點四：步入式陽臺（凸窗）產(chǎn)品價值點四：步入式

38、陽臺（凸窗） 步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入式陽臺的設(shè)置可利用落地凸窗的特性，設(shè)置步入式陽臺，模糊的陽臺同房間區(qū)分，步入式陽臺的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝。根據(jù)使用者的喜好選擇安裝。產(chǎn)品價值點五：創(chuàng)新供暖方式產(chǎn)品價值點五：創(chuàng)新供暖方式燃氣模塊機組供暖，體積小，每臺機組供建筑面積燃氣模塊機組供暖，體積小，每臺機組供建筑面積100平方米使用。這種方式的初投資低于城市集中平方米使用。這種方式的初投資低于城市集中供熱配套費，采暖運行費用與集中供熱費用基本持平，供暖效果優(yōu)于集中供熱供熱配套費，采暖運行費用與集中供

39、熱費用基本持平，供暖效果優(yōu)于集中供熱 。產(chǎn)品價值點六：創(chuàng)新建筑工藝產(chǎn)品價值點六：創(chuàng)新建筑工藝二次結(jié)構(gòu)采用會呼吸的石膏砌塊，減少了室內(nèi)的濕作業(yè)，提高了工期，降低了整體荷載，每平方米降二次結(jié)構(gòu)采用會呼吸的石膏砌塊，減少了室內(nèi)的濕作業(yè)，提高了工期，降低了整體荷載，每平方米降低鋼材用量低鋼材用量0.35公斤左右。石膏砌塊具有較好的隔音保溫效果及調(diào)節(jié)濕度效果；與其它砌塊比，由于公斤左右。石膏砌塊具有較好的隔音保溫效果及調(diào)節(jié)濕度效果；與其它砌塊比，由于墻身厚度減小，所以建筑物有效使用面積至少可增加墻身厚度減小，所以建筑物有效使用面積至少可增加5%以上。以上。 產(chǎn)品價值點七：新風(fēng)置換系統(tǒng)產(chǎn)品價值點七：新風(fēng)置

40、換系統(tǒng)每個衛(wèi)生間和廚房內(nèi)各設(shè)置每個衛(wèi)生間和廚房內(nèi)各設(shè)置1個排氣口，每個客廳、臥室等房間內(nèi)設(shè)置若干個新風(fēng)槽；室內(nèi)個排氣口，每個客廳、臥室等房間內(nèi)設(shè)置若干個新風(fēng)槽；室內(nèi)90%以上以上的空間實現(xiàn)自然通風(fēng)；室內(nèi)空氣質(zhì)量達到二級。的空間實現(xiàn)自然通風(fēng)；室內(nèi)空氣質(zhì)量達到二級。大風(fēng)量（大風(fēng)量（375m3/h）運行時耗電）運行時耗電70w；小風(fēng)量（；小風(fēng)量（160m3/h）運行時耗電）運行時耗電30w。產(chǎn)品價值點八：光導(dǎo)照明系統(tǒng)產(chǎn)品價值點八：光導(dǎo)照明系統(tǒng)采用光導(dǎo)照明系統(tǒng)，為地下車庫提供采用光導(dǎo)照明系統(tǒng)，為地下車庫提供68小時以上的照明。從黎明到黃昏小時以上的照明。從黎明到黃昏, 甚至是雨天或陰天甚至是雨天或陰天

41、, 光光導(dǎo)照明系統(tǒng)導(dǎo)入室內(nèi)的光線都十分充足，從而可以減少白天室內(nèi)電耗。導(dǎo)照明系統(tǒng)導(dǎo)入室內(nèi)的光線都十分充足，從而可以減少白天室內(nèi)電耗。地下車庫光導(dǎo)照明照明系統(tǒng)原理示意三、園林景觀三、園林景觀 園林風(fēng)格園林風(fēng)格p建議采用現(xiàn)代風(fēng)格的園林做法，以現(xiàn)代幾何圖案式的景觀和綠化設(shè)計，輔以形體簡潔、富有創(chuàng)意的園林小品。p為達到綠化與水景相交融的效果，建議園林要有立體感，適當?shù)亩淹猎炱?、造景，以增加景觀的立體層次感和空間變幻感。綠化植被綠化植被小型景觀喬木用于點綴組團空間或視線和景觀隔離。銀杏等高大喬木可形成活動場所的標志景觀，為小區(qū)增添成熟與深邃。同時利用大面積草坪和修剪后的灌木營造現(xiàn)代、雅致的園林景觀。水系

42、處理水系處理為控制管理成本，建議本項目核心景觀局部以淺水系手法做水景，采用硬底淺水水景，用花崗巖、水泥、瓷磚等作為底部。景觀創(chuàng)意廣場結(jié)合水岸風(fēng)情景觀創(chuàng)意廣場結(jié)合水岸風(fēng)情廣場是整個項目景觀營造的靈魂所在。廣場不僅要追求時尚和經(jīng)濟，更要與吸引業(yè)主駐足賞憩，而水景、創(chuàng)意小品和噴泉的加入更給中心廣場增添了時尚新鮮活力，避免了旱地廣場單一、乏味的缺點。道路系統(tǒng)道路系統(tǒng)建議采用水泥地、彩色地磚與綠地自然相連，在綠地和硬質(zhì)地面的分界處采用連續(xù)的燈光裝飾，在晚間可以取到良好的燈光效果和親和力。加強道路對景觀綠化的引導(dǎo)性，增加道路曲折變化和坡度設(shè)置，使之更具變幻和空間層次感。廊架與道路的有機結(jié)合廊架與道路的有機

43、結(jié)合 水系與道路和諧統(tǒng)一水系與道路和諧統(tǒng)一 建筑小品建筑小品小品進一步強化塑造社區(qū)的時尚氣息和居住氣息，同時又增加了景觀的創(chuàng)意性，增加了趣味，形成一道道獨特的風(fēng)景。社區(qū)標志系統(tǒng)社區(qū)標志系統(tǒng)將公共設(shè)施景觀化，可以大大提升小區(qū)的品質(zhì)和形象。一套專屬于本社區(qū)的標識系統(tǒng)是社區(qū)文化的外在表現(xiàn)。通過精致、具有文化氣息的門牌號、道路指示牌、公共垃圾桶等設(shè)置，充分體現(xiàn)了社區(qū)的文化內(nèi)涵和品味，提升了項目的整體層次。四、社區(qū)配套四、社區(qū)配套商業(yè)配套商業(yè)配套商業(yè)定位：商業(yè)定位：時尚風(fēng)情商業(yè)街時尚風(fēng)情商業(yè)街結(jié)合項目整體定位，融入時尚文化元素，打造時尚風(fēng)情商業(yè)街；同時具有購物、便利、服務(wù)的多元化功能，滿足本社區(qū)居民需求

44、。富江路沿街商業(yè)現(xiàn)狀富江路沿街商業(yè)現(xiàn)狀富江路沿街商業(yè)以便利店、送水站、診所、小餐飲及中介等社區(qū)便利商業(yè)為主，商業(yè)形象差，富江路沿街商業(yè)以便利店、送水站、診所、小餐飲及中介等社區(qū)便利商業(yè)為主，商業(yè)形象差，缺乏特色商業(yè)及合理引導(dǎo)。缺乏特色商業(yè)及合理引導(dǎo)。風(fēng)情街效果示意風(fēng)情街效果示意時尚風(fēng)情街建筑風(fēng)格應(yīng)適當融入現(xiàn)代時尚建筑元素。教育配套教育配套根據(jù)項目客群定位，本項目將著力打造一所雙語幼兒園，為孩子提供滿足2種語言發(fā)展的教育環(huán)境。社區(qū)會所社區(qū)會所社區(qū)會所風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)項目特質(zhì)，與項目整體風(fēng)格相吻合臺球廳臺球廳育兒輔導(dǎo)育兒輔導(dǎo)圖書室圖書室精品餐飲精品餐飲會所功能示意會所功能示意健身俱樂部健身俱樂部茶吧茶吧

45、物業(yè)管理物業(yè)管理國際標準的物業(yè)管理模式：國際標準的物業(yè)管理模式：p24小時不間斷細微服務(wù)p主動的服務(wù)意識p互動的溝通平臺全方位管理體系全方位管理體系保安加密巡視保安加密巡視2424小時保潔小時保潔社區(qū)、室內(nèi)空間安防示意社區(qū)、室內(nèi)空間安防示意安裝實例安裝實例照片照片分期策略 測算結(jié)果分期開發(fā)策略分期開發(fā)策略p總體策略：總體策略：項目地塊較小，應(yīng)充分利用地塊特性，充分挖掘項目價值，在保證居住舒適度的前提下，盡量提高項目容積率；p項目開發(fā)分期：項目開發(fā)分期：根據(jù)保定市場在售項目去化速度，并考慮市場的不確定風(fēng)險，本項目共分三期開發(fā)完成p開發(fā)順序：開發(fā)順序：本著充分挖掘項目價值及施工合理性的原則，同時考

46、慮甲方取地順序，項目將先期開發(fā)a地塊；然后由南向北依次開發(fā)。已辦理使用權(quán)已辦理使用權(quán)土地：土地：16畝畝由南向北，順序開發(fā)由南向北，順序開發(fā)測算取費標準測算取費標準土地成本：100萬元/畝前期工程費：60元/平米建安工程費：高層1800元/平米市政配套費：100元/平米小區(qū)配套費：100元/平米財務(wù)費用：一年期貸款利率5.31%營銷費用：銷售額的2%營業(yè)稅及附加：銷售額的5.5%土地增值稅：應(yīng)納稅增值額的30%企業(yè)所得稅：營業(yè)利潤的25%項目名稱項目名稱總額（萬元）總額（萬元）單價單價(元元/)占總投資比例占總投資比例土地成本7755.86481.4315.46%前期工程費974.4060.4

47、81.94%建安工程29154.001809.6858.11%基礎(chǔ)設(shè)施費3248.00201.616.47%管理費1001.2962.152.00%不可預(yù)見費1031.3364.022.06%其他費用1624.00100.813.24%財務(wù)費用792.7649.211.58%土地增值稅166.6310.340.33%銷售費用1174.4872.902.34%銷售稅金及附加3247.44201.586.47%合合 計計50170.193114.23100.00%開發(fā)總投資估算開發(fā)總投資估算項目開發(fā)總投資額約為項目開發(fā)總投資額約為5個億，其中土地成本占比個億，其中土地成本占比15.46%，建安成本

48、占比，建安成本占比58.11%。銷售收入估算銷售收入估算建筑面積（萬平米）建筑面積（萬平米）銷售均價（元銷售均價（元/ /平米）平米）回款（萬元）回款（萬元）住宅住宅15.5915.59360036005612456124商業(yè)商業(yè)0.520.525000500026002600合計合計16.1116.115872458724項目總銷售收入約為項目總銷售收入約為6個億，其中住宅銷售收入個億，其中住宅銷售收入56124萬元，商業(yè)銷售收入萬元，商業(yè)銷售收入2600萬元。萬元。項目利潤估算項目利潤估算項目投資凈利潤為項目投資凈利潤為6415萬元，投資凈利潤率率為萬元，投資凈利潤率率為12.79%。項項

49、 目目計算公式計算公式 金額（萬元）金額（萬元） 銷售收入58724.00開發(fā)成本44788.88銷售費用1174.48銷售稅金及附加3247.44財務(wù)費用792.76土地增值稅166.63利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)8553.81所得稅2138.45凈利潤(6)-(7)6415.36投資利潤率利潤/總投資17.05%投資凈利潤率凈利潤/總投資12.79%整體戰(zhàn)略 營銷目標 展示策略整體營銷戰(zhàn)略整體營銷戰(zhàn)略p 以高于區(qū)域市場平臺的營銷力，迅速樹立項目中高端時尚社區(qū)的形象；p 以區(qū)域平臺價格入市，實現(xiàn)快速銷售，保障現(xiàn)金流安全，中后期逐漸高于平臺均價。高 舉 低 打 戰(zhàn)

50、略高 舉 低 打 戰(zhàn) 略價格策略價格策略根據(jù)整體營銷戰(zhàn)略，在保證銷售速度的前提下：以本區(qū)域平臺價格開盤，“低開高走，穩(wěn)步提升”， 適當增加購買緊迫感 2010年5月-2010年12月2011年1月-2011年6月價格進度2011年7月-2011年12月中段升溫變頻快跑開盤強銷引爆關(guān)注持續(xù)熱銷平穩(wěn)收官總體銷售目標總體銷售目標p 進度目標：進度目標：1818個月內(nèi)個月內(nèi)，完成項目整體銷售，完成項目整體銷售p 價格目標：實現(xiàn)整盤均價價格目標：實現(xiàn)整盤均價36003600元元/ /平方米平方米p 回款目標：實現(xiàn)約回款目標：實現(xiàn)約6 6個億個億的整體回款目標的整體回款目標建筑面積（萬平米）建筑面積（萬平

51、米）銷售均價（元銷售均價（元/ /平米）平米）回款（萬元）回款（萬元）住宅住宅15.5915.59360036005612456124商業(yè)商業(yè)0.520.525000500026002600合計合計16.1116.115872458724展示策略展示策略圍擋圍擋展示策略展示策略銷售中心銷售中心展示策略展示策略銷售中心銷售中心項目銷售中心應(yīng)設(shè)置展板及模型，展示項目創(chuàng)新供暖方式及其他低碳技術(shù)的應(yīng)用。展示策略展示策略樣板間樣板間項目樣板間整體風(fēng)格以現(xiàn)代時尚為主，符合項目目標客戶定位，展示客戶未來生活場景。樣板間必須對本項目的低碳措施，如新風(fēng)系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)進行展示，引導(dǎo)客戶體驗項目低碳生活方式。新風(fēng)系

52、統(tǒng)地面進氣口新風(fēng)系統(tǒng)地面進氣口燃氣模塊機組應(yīng)用示意燃氣模塊機組應(yīng)用示意傾城尚德營銷理念傾城尚德營銷理念營銷理念一：團隊制勝營銷理念一：團隊制勝傾城尚德?lián)碛袘?zhàn)斗力極強的的團隊，共有員工130余人，平均年齡25歲，99%以上的員工為公司自己培養(yǎng)。以“勤奮、愛心、自信、進取和團隊精神”的文化理念追求每一次操盤的巨大成功。營銷理念二：精準營銷營銷理念二：精準營銷傾城尚德專業(yè)服務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域5年，積累了完備的、精確的客戶數(shù)據(jù)庫，建立了系統(tǒng)的營銷體系，針對不同項目開展精準有效的營銷。營銷理念三：細節(jié)營銷營銷理念三：細節(jié)營銷傾城尚德的營銷團隊善于挖掘產(chǎn)品任何一個細微賣點，銷售培訓(xùn)常抓不懈，重視同每一位客戶的交流和溝通，從小處體現(xiàn)完善的服務(wù)理念，實現(xiàn)成功銷售的目標。傾城尚德營銷理念傾城尚德營銷理念營銷理念四：服