物業(yè)管理法規(guī)

1、1張張 瀛瀛2綜綜 述述一、社會(huì)關(guān)系一、社會(huì)關(guān)系 法律關(guān)系法律關(guān)系 “經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑”【案例一案例一】20012001年年1 1月，滕某入住沈陽(yáng)市和平區(qū)三好街三好家月，滕某入住沈陽(yáng)市和平區(qū)三好街三好家園一套住房。此后，滕某以園一套住房。此后，滕某以“房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，小區(qū)圍墻房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，小區(qū)圍墻距離房屋過(guò)近，巨龍公司沒(méi)有盡到物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，物業(yè)距離房屋過(guò)近，巨龍公司沒(méi)有盡到物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，物業(yè)費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不相符費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不相符”為由，從為由，從20012001年年1111月月3 3日至日至20032003年年1111月月3 3日一直未交付物定管理費(fèi)。本案中

2、涉及的法律關(guān)系有哪些？日一直未交付物定管理費(fèi)。本案中涉及的法律關(guān)系有哪些？滕某的做法對(duì)嗎？為什么？滕某的做法對(duì)嗎？為什么？法律調(diào)整法律調(diào)整3分析分析：物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是物業(yè)合同關(guān)系，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是物業(yè)合同關(guān)系，而開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量而開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問(wèn)題屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間商品房買賣合同調(diào)整范疇，等問(wèn)題屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間商品房買賣合同調(diào)整范疇，因此，業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問(wèn)題為由，拒絕向物業(yè)管理因此，業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問(wèn)題為由，拒絕向物業(yè)管理公司交納物業(yè)費(fèi)。但是，如果在物業(yè)合同中約定了物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)。但是，如果在物業(yè)合

3、同中約定了物業(yè)管理公司有對(duì)房屋維護(hù)和修繕義務(wù)，業(yè)主要求物業(yè)管理管理公司有對(duì)房屋維護(hù)和修繕義務(wù)，業(yè)主要求物業(yè)管理公司進(jìn)行維修，物業(yè)管理公司未履行義務(wù)的，業(yè)主有權(quán)公司進(jìn)行維修，物業(yè)管理公司未履行義務(wù)的，業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。45指導(dǎo)工作指導(dǎo)工作自治自治管理管理物業(yè)物業(yè) 土地、地上建筑物及其附屬設(shè)施土地、地上建筑物及其附屬設(shè)施 物權(quán)物權(quán) 承認(rèn)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)承認(rèn)私有財(cái)產(chǎn)權(quán) ( (占有權(quán)占有權(quán)) ) 所有權(quán)所有權(quán) 用益物權(quán)用益物權(quán) 擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán) 權(quán)屬登記權(quán)屬登記 轉(zhuǎn)讓、抵押、出租轉(zhuǎn)讓、抵押、出租 土地使用權(quán)土地使用權(quán) 房屋所有權(quán)房屋所有權(quán) 專有權(quán)專有權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)

4、分所有權(quán) 物業(yè)管理物業(yè)管理 物業(yè)管理關(guān)系物業(yè)管理關(guān)系 業(yè)主業(yè)主 業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)(權(quán)力機(jī)構(gòu)權(quán)力機(jī)構(gòu)) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)(常設(shè)機(jī)構(gòu)常設(shè)機(jī)構(gòu)) 物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)服務(wù)公司 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商 居委會(huì)居委會(huì) 街道辦街道辦 (房管局、國(guó)土局房管局、國(guó)土局) 房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān) 物價(jià)局物價(jià)局稅務(wù)局稅務(wù)局二、物業(yè)與物業(yè)管理二、物業(yè)與物業(yè)管理 678n第十條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議第十條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低籌

5、備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。人民政府代表?yè)?dān)任。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則 9三、法源三、法源 憲法憲法 法律法律 物權(quán)法物權(quán)法 行政法規(guī)行政法規(guī) 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例 部委規(guī)章部委規(guī)章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法、業(yè)主業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（2009.12.12009.12.1）、）、關(guān)于做好關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的通知住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的通知（2009.12.22200

6、9.12.22） 地方法規(guī)地方法規(guī) 成都市物業(yè)管理?xiàng)l例成都市物業(yè)管理?xiàng)l例 地方政府規(guī)章地方政府規(guī)章 成都市新建住宅物業(yè)保修金監(jiān)管實(shí)成都市新建住宅物業(yè)保修金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則施細(xì)則( (成都市房管局成都市房管局) )此外還有民族自治地方法規(guī)、國(guó)際法等。此外還有民族自治地方法規(guī)、國(guó)際法等。法的解釋：法的解釋：1 1、正式解釋最常用：司法解釋、正式解釋最常用：司法解釋2 2、非正式解釋、非正式解釋10四、法律關(guān)系與法律事實(shí)四、法律關(guān)系與法律事實(shí)法律規(guī)范法律規(guī)范法律事實(shí)法律事實(shí) 法律關(guān)系法律關(guān)系五、法律關(guān)系的保護(hù)五、法律關(guān)系的保護(hù)保護(hù)方法保護(hù)方法 追究違法者法律責(zé)任，實(shí)行相應(yīng)的法律制裁。追究違法者法律責(zé)任，

7、實(shí)行相應(yīng)的法律制裁。 法律責(zé)任：民事責(zé)任法律責(zé)任：民事責(zé)任 行政責(zé)任行政責(zé)任 刑事責(zé)任刑事責(zé)任 關(guān)于違約金、罰款、罰金關(guān)于違約金、罰款、罰金依據(jù)依據(jù)依據(jù)依據(jù)原因原因結(jié)果結(jié)果11l法律責(zé)任法律責(zé)任 承擔(dān)法律責(zé)任的條件：有違法行為；造成了損害后承擔(dān)法律責(zé)任的條件：有違法行為；造成了損害后果；行為與后果有因果關(guān)系；果；行為與后果有因果關(guān)系；主觀上有過(guò)錯(cuò)。主觀上有過(guò)錯(cuò)。l規(guī)責(zé)原則規(guī)責(zé)原則 例外例外 過(guò)錯(cuò)原則過(guò)錯(cuò)原則 過(guò)錯(cuò)推定、無(wú)過(guò)錯(cuò)過(guò)錯(cuò)推定、無(wú)過(guò)錯(cuò) 不承擔(dān)或減輕責(zé)任不承擔(dān)或減輕責(zé)任 不可抗力、正當(dāng)防衛(wèi)、緊急避險(xiǎn)不可抗力、正當(dāng)防衛(wèi)、緊急避險(xiǎn)l保護(hù)手段保護(hù)手段 行政、司法、準(zhǔn)司法行政、司法、準(zhǔn)司法12【案

8、例三案例三】張先生是某住宅四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)張先生是某住宅四樓的住戶，因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，經(jīng)常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家常出差在外。前幾天，張先生家突然漏水，使樓下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到損害。因?yàn)樗鞑恢?，王小姐里的天花板、家具、衣被受到損害。因?yàn)樗鞑恢梗跣〗惚阏?qǐng)求管理處前去維修，但管理處卻將張先生的房門(mén)撬開(kāi)，便請(qǐng)求管理處前去維修，但管理處卻將張先生的房門(mén)撬開(kāi)，入內(nèi)維修。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房入內(nèi)維修。張先生認(rèn)為，管理處未經(jīng)他同意便擅自將他的房門(mén)撬開(kāi)，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行為，張先生要求物門(mén)撬開(kāi)，屬于私闖民宅的行為，是犯罪行

9、為，張先生要求物業(yè)服務(wù)公司賠償損失。業(yè)服務(wù)公司賠償損失。13第三十一條因緊急避險(xiǎn)造成損害的，由引起險(xiǎn)情發(fā)生的人第三十一條因緊急避險(xiǎn)造成損害的，由引起險(xiǎn)情發(fā)生的人承擔(dān)責(zé)任。如果危險(xiǎn)是由自然原因引起的，緊急避險(xiǎn)人不承承擔(dān)責(zé)任。如果危險(xiǎn)是由自然原因引起的，緊急避險(xiǎn)人不承擔(dān)責(zé)任或者給予適當(dāng)補(bǔ)償。緊急避險(xiǎn)采取措施不當(dāng)或者超過(guò)擔(dān)責(zé)任或者給予適當(dāng)補(bǔ)償。緊急避險(xiǎn)采取措施不當(dāng)或者超過(guò)必要的限度，造成不應(yīng)有的損害的，緊急避險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適必要的限度，造成不應(yīng)有的損害的，緊急避險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)適當(dāng)?shù)呢?zé)任。當(dāng)?shù)呢?zé)任。注意：兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系的證人。注意：兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系的證人。侵權(quán)責(zé)任法侵權(quán)責(zé)任法14六、物業(yè)管理糾紛的處

10、理六、物業(yè)管理糾紛的處理1 1、協(xié)商、協(xié)商2 2、調(diào)解、調(diào)解3 3、投訴、投訴4 4、訴訟、訴訟5 5、仲裁、仲裁15一、概念一、概念1 1、物權(quán)：、物權(quán)：權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。2 2、所有權(quán)：、所有權(quán)：權(quán)利人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，依法享有占權(quán)利人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。有、使用、收益、處分的權(quán)利。3 3、用益物權(quán)：、用益物權(quán)：對(duì)他人所有物在一定范圍內(nèi)使用、收益的對(duì)他人所有物在一定范圍內(nèi)使用、收益的權(quán)利，其形式有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土

11、地使用權(quán)、典權(quán)和地權(quán)利，其形式有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)、典權(quán)和地役權(quán)等。役權(quán)等。4 4、擔(dān)保物權(quán)：、擔(dān)保物權(quán)：為擔(dān)保債的履行，在債務(wù)人或第三人的特為擔(dān)保債的履行，在債務(wù)人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)，其形式有抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置定財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的物權(quán)，其形式有抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。權(quán)等。物權(quán)法物權(quán)法16二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)概念：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分概念：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。理的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分包括：道

12、路、綠地、車位和車庫(kù)、建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分包括：道路、綠地、車位和車庫(kù)、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等。其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等。建筑區(qū)劃：對(duì)按照統(tǒng)一的城市規(guī)劃要求，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、建筑區(qū)劃：對(duì)按照統(tǒng)一的城市規(guī)劃要求，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則規(guī)劃建設(shè)合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則規(guī)劃建設(shè)的，能滿足人們生產(chǎn)、生活需要的建筑物聚集區(qū)進(jìn)行的區(qū)域的，能滿足人們生產(chǎn)、生活需要的建筑物聚集區(qū)進(jìn)行的區(qū)域劃分。劃分。 -成都市物業(yè)管理?xiàng)l例成都市物業(yè)管理?xiàng)l例17四、分戶驗(yàn)收程序四、分戶驗(yàn)收程序分戶驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：分戶驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照以下程序

13、進(jìn)行：（一）根據(jù)分戶驗(yàn)收的內(nèi)容和住宅工程的具體情況確定檢（一）根據(jù)分戶驗(yàn)收的內(nèi)容和住宅工程的具體情況確定檢查部位、數(shù)量；查部位、數(shù)量；（二）按照國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的方法，以及分戶驗(yàn)收（二）按照國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的方法，以及分戶驗(yàn)收的內(nèi)容適時(shí)進(jìn)行檢查；的內(nèi)容適時(shí)進(jìn)行檢查；（三）每戶住宅和規(guī)定的公共部位驗(yàn)收完畢，應(yīng)填寫(xiě)住（三）每戶住宅和規(guī)定的公共部位驗(yàn)收完畢，應(yīng)填寫(xiě)住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表（見(jiàn)附件），宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表（見(jiàn)附件），建設(shè)單位和施工單建設(shè)單位和施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師分別簽字；分別簽字；關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的通知

14、關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的通知18（四）分戶驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位必須按戶出具（四）分戶驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位必須按戶出具住宅工住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表，并作為住宅質(zhì)量保證書(shū)程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表，并作為住宅質(zhì)量保證書(shū)的附件，的附件，一同交給住戶。一同交給住戶。 分戶驗(yàn)收不合格，不能進(jìn)行住宅工程整體竣工驗(yàn)收。同分戶驗(yàn)收不合格，不能進(jìn)行住宅工程整體竣工驗(yàn)收。同時(shí)，住宅工程整體竣工驗(yàn)收前，時(shí)，住宅工程整體竣工驗(yàn)收前，施工單位應(yīng)制作工程標(biāo)牌，施工單位應(yīng)制作工程標(biāo)牌，將工程名稱、竣工日期和建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理將工程名稱、竣工日期和建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位全稱鑲嵌在該建筑工程外墻的顯著部位。

15、單位全稱鑲嵌在該建筑工程外墻的顯著部位。關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的通知關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的通知19第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)第一條依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。可以認(rèn)定為物權(quán)法第

16、六章所稱的業(yè)主。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋業(yè)主業(yè)主20【案例四案例四】某住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)過(guò)程中，在核定產(chǎn)權(quán)人某住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)過(guò)程中，在核定產(chǎn)權(quán)人出席會(huì)議參加投票時(shí)，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人有一位竟是出席會(huì)議參加投票時(shí)，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人有一位竟是1313歲的孩子歲的孩子，經(jīng)過(guò)了解方知，其姓蔡，是附近中學(xué)一名初中生，是獨(dú)生子，經(jīng)過(guò)了解方知，其姓蔡，是附近中學(xué)一名初中生，是獨(dú)生子，其父母考慮到自己逐漸年邁，購(gòu)買的房產(chǎn)遲早都要給孩子的，其父母考慮到自己逐漸年邁，購(gòu)買的房產(chǎn)遲早都要給孩子的，讓孩子作為

17、產(chǎn)權(quán)人，可免除以后繳遺產(chǎn)稅等煩瑣之事。讓孩子作為產(chǎn)權(quán)人，可免除以后繳遺產(chǎn)稅等煩瑣之事。 了解了此事后，業(yè)主委員會(huì)成立過(guò)程就沒(méi)有通知蔡某參了解了此事后，業(yè)主委員會(huì)成立過(guò)程就沒(méi)有通知蔡某參加，召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)也沒(méi)有讓蔡某參加，因?yàn)榇蟛糠謽I(yè)主認(rèn)加，召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)也沒(méi)有讓蔡某參加，因?yàn)榇蟛糠謽I(yè)主認(rèn)為蔡某屬于限制行為能力人，沒(méi)有參加業(yè)主大會(huì)的資格。物為蔡某屬于限制行為能力人，沒(méi)有參加業(yè)主大會(huì)的資格。物業(yè)服務(wù)公司也堅(jiān)決反對(duì)蔡某參加。蔡某認(rèn)為自己的合法權(quán)益業(yè)服務(wù)公司也堅(jiān)決反對(duì)蔡某參加。蔡某認(rèn)為自己的合法權(quán)益受到了侵犯，就把小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司告上了法院，受到了侵犯，就把小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司告上了法院，

18、要求法院主持公道，維護(hù)自己的合法權(quán)益。要求法院主持公道，維護(hù)自己的合法權(quán)益。21第三十一條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由第三十一條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5 5至至1111人單數(shù)組成。人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，主，并符合下列條件：并符合下列條件：（一）（一） 具有完全民事行為能力具有完全民事行為能力；（二）（二） 遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；（三）（三） 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；業(yè)主義務(wù)；（四）（四） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，

19、公正廉潔；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；（五）（五） 具有一定的組織能力；具有一定的組織能力；（六）（六） 具備必要的工作時(shí)間。具備必要的工作時(shí)間。-業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則 22第三十二條業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超第三十二條業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)過(guò)5 5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。第四十四條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主第四十四條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)委員會(huì)三分之一以上委員或者持有三分之一以上委員或者持有20%20%以上以上投票權(quán)數(shù)的

20、業(yè)主投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否決定是否終止其委員資格：終止其委員資格：（一）以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；（一）以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；（二）不履行委員職責(zé)的；（二）不履行委員職責(zé)的；（三）利用委員資格謀取私利的；（三）利用委員資格謀取私利的；（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的； （五）侵害他人合法權(quán)益的；（五）侵害他人合法權(quán)益的；（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則 23第二條

21、建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用可以排他使用；（三）（三）能夠登記能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等露臺(tái)等，應(yīng)

22、當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。第六章所稱專有部分的組成部分。 本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋專有部分專有部分24第四條業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用第四條業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、

23、法規(guī)、不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。 最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋25車位、車庫(kù)車位、車庫(kù)第五條建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，第五條建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附以出售、附贈(zèng)或者出租等方式贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法法第七十四條第一款第七十四條第一款有關(guān)有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)的規(guī)定。定。( (專有專有

24、) )前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款第七十四條第三款所稱的車位。所稱的車位。( (共有共有) )最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋2

25、6車位、車庫(kù)車位、車庫(kù)第七十四條第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。屬于業(yè)主共有。 物權(quán)法物權(quán)法車輛管理：車輛管理： 關(guān)于關(guān)于“車輛保管費(fèi)車輛保管費(fèi)”、“車輛場(chǎng)地使用費(fèi)車輛場(chǎng)地使用費(fèi)”名稱名稱 另定

26、合同另定合同 成都市物業(yè)管理?xiàng)l例成都市物業(yè)管理?xiàng)l例27 共用共用部位部位是指是指住宅主體陌生結(jié)構(gòu)部位住宅主體陌生結(jié)構(gòu)部位( (包括基礎(chǔ)、包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)葍?nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)? )、戶外墻面、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。 共用共用設(shè)施設(shè)備設(shè)施設(shè)備包括包括上下水管道、落水管、水箱、上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防線路、消防設(shè)施、綠地、道氣線路、煤氣線路、消防線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)

27、、公益性文路、路燈、溝渠、池、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備28第三條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)第三條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)

28、備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。道路、綠地占地除外。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋最高人民法院關(guān)于審理建筑物

29、區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋29三、相鄰三、相鄰關(guān)系關(guān)系l相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系，是兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的，是兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)的所有的所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在法律上，相鄰關(guān)系具有以下特點(diǎn)在法律上，相鄰關(guān)系具有以下特點(diǎn): : l 1. 1.相鄰關(guān)系是相鄰關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)定依據(jù)法律的規(guī)定而產(chǎn)生的。而產(chǎn)生的。l 2.2.相鄰關(guān)系的主體必須是兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，因?yàn)橄噜応P(guān)系的主體必須是兩個(gè)或兩

30、個(gè)以上的人，因?yàn)橐蝗瞬豢赡軜?gòu)成相鄰。一人不可能構(gòu)成相鄰。相鄰關(guān)系可以在公民之間，也可相鄰關(guān)系可以在公民之間，也可以在法人之間，或在公民與法人之間發(fā)生。以在法人之間，或在公民與法人之間發(fā)生。 l 3.3.相鄰關(guān)系因種類不同而具有不同的內(nèi)容。但基本上相鄰關(guān)系因種類不同而具有不同的內(nèi)容。但基本上是相鄰一方有權(quán)要求他方提供必要的便利，他方應(yīng)給予是相鄰一方有權(quán)要求他方提供必要的便利，他方應(yīng)給予必要的方便。必要的方便。l 4.4.相鄰關(guān)系的客體主要是行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所體現(xiàn)的利相鄰關(guān)系的客體主要是行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所體現(xiàn)的利益。益。 30相鄰關(guān)系的種類相鄰關(guān)系的種類31處理相鄰關(guān)系的原則處理相鄰關(guān)系的原則 l物權(quán)

31、法物權(quán)法第第8484條規(guī)定條規(guī)定: :“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。原則，正確處理相鄰關(guān)系?！备鶕?jù)這一規(guī)定，在處根據(jù)這一規(guī)定，在處理相鄰關(guān)系時(shí)，應(yīng)注意如下原則理相鄰關(guān)系時(shí)，應(yīng)注意如下原則: : l一、依據(jù)法律法規(guī)和習(xí)慣處理相鄰關(guān)系一、依據(jù)法律法規(guī)和習(xí)慣處理相鄰關(guān)系l二、團(tuán)結(jié)互助、兼顧各方的利益二、團(tuán)結(jié)互助、兼顧各方的利益 l三、有利生產(chǎn)、方便生活三、有利生產(chǎn)、方便生活 l四、公平合理四、公平合理l五、依法給予補(bǔ)償五、依法給予補(bǔ)償 32合同法合同法 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出

32、的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。A A3-23-2 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋33二、合同的訂立二、合同的訂立（形式要件、實(shí)質(zhì)要件）（形式要件、實(shí)質(zhì)要件）1 1、合同的形式：書(shū)面、口頭和其他形式、合同的形式：書(shū)面、口頭和其他形式物業(yè)服務(wù)合同必然采用書(shū)面形式物業(yè)服務(wù)合同必然采用書(shū)面形式2 2、合同的、合同的主要條款主要條款：“合格的合同合格的合同”3 3、合同訂立的方式：要約、承諾、合同訂

33、立的方式：要約、承諾“要約邀請(qǐng)要約邀請(qǐng)”、“生效時(shí)間生效時(shí)間”、“不得撤銷的要約不得撤銷的要約”、“要約失效要約失效”、“承諾的期限承諾的期限”4 4、締約過(guò)失責(zé)任：、締約過(guò)失責(zé)任：“誠(chéng)信原則誠(chéng)信原則”、“過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則”34專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)維修資金 法律規(guī)定由業(yè)主交納的，專項(xiàng)用于住宅共用部位、法律規(guī)定由業(yè)主交納的，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)施設(shè)備的保修期滿后維修、更新和改造的資共用設(shè)施設(shè)施設(shè)備的保修期滿后維修、更新和改造的資金。金。法律依據(jù)：法律依據(jù)：住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法辦法建設(shè)部、財(cái)政部建設(shè)部、財(cái)政部成都市城市住房專項(xiàng)

34、維修資金管理暫行辦成都市城市住房專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法法2004.4.135管理制度：（管理制度：（以成都市為例）以成都市為例）1 1、監(jiān)管原則：統(tǒng)一繳存、專戶存儲(chǔ)、業(yè)主決策、統(tǒng)籌監(jiān)管、監(jiān)管原則：統(tǒng)一繳存、專戶存儲(chǔ)、業(yè)主決策、統(tǒng)籌監(jiān)管2 2、主管部門(mén)：市房產(chǎn)管理部門(mén)、主管部門(mén)：市房產(chǎn)管理部門(mén) 指定專戶管理銀行指定專戶管理銀行3 3、繳存比例、時(shí)間、余額補(bǔ)足、轉(zhuǎn)讓時(shí)余額承擔(dān)、繳存比例、時(shí)間、余額補(bǔ)足、轉(zhuǎn)讓時(shí)余額承擔(dān)成都市城市住房專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法成都市城市住房專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法及其實(shí)施細(xì)則及其實(shí)施細(xì)則364 4、使用管理、使用管理每年結(jié)息到戶每年結(jié)息到戶管理單位：管理單位：市房產(chǎn)管

35、理部門(mén)市房產(chǎn)管理部門(mén)/ /業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)變更情形：變更情形：變動(dòng)物業(yè)管理區(qū)域；更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)；更變動(dòng)物業(yè)管理區(qū)域；更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)；更換業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。換業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。房屋所在權(quán)轉(zhuǎn)讓：房屋所在權(quán)轉(zhuǎn)讓：到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)復(fù)核：復(fù)核：每半年核對(duì)一次、每季度發(fā)送對(duì)賬單、每半年核對(duì)一次、每季度發(fā)送對(duì)賬單、憑專項(xiàng)維修資金繳款憑證上的資金帳戶和產(chǎn)業(yè)代碼憑專項(xiàng)維修資金繳款憑證上的資金帳戶和產(chǎn)業(yè)代碼使用：使用：劃轉(zhuǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或維修單位劃轉(zhuǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或維修單位37三、合同的效力三、合同的效力1 1、合同的生效、合同的生效合同成立、有效、生效

36、合同成立、有效、生效附條件的合同、附期限的合同附條件的合同、附期限的合同合同生效的條件：合同生效的條件：主體合格主體合格內(nèi)容合法內(nèi)容合法意思表示真實(shí)意思表示真實(shí)不違反法律法規(guī)和社會(huì)公共利益（如形式要件）不違反法律法規(guī)和社會(huì)公共利益（如形式要件）382 2、合同存在效力瑕疵的三種情況、合同存在效力瑕疵的三種情況（1 1）無(wú)效合同部分無(wú)效、全部無(wú)效。判定依據(jù)）無(wú)效合同部分無(wú)效、全部無(wú)效。判定依據(jù)（2 2）可變更、可撤銷合同）可變更、可撤銷合同“意思表示不真實(shí)意思表示不真實(shí)”：重大：重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫、乘人之危。誤解、顯失公平、欺詐、脅迫、乘人之危。撤銷權(quán)的行使：行使機(jī)構(gòu)、行使期限撤銷權(quán)

37、的行使：行使機(jī)構(gòu)、行使期限（3 3）效力待定合同）效力待定合同主體不合格：民事行為能力、代理行為主體不合格：民事行為能力、代理行為39第二條符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確第二條符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持：認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部全部物業(yè)服物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；（二）物業(yè)服務(wù)合同中（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加加重重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主

38、責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。權(quán)利的條款。( (原因：物業(yè)服務(wù)合同一般是格式合同原因：物業(yè)服務(wù)合同一般是格式合同) )前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。最最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋40四、合同的履行四、合同的履行1 1、全面履行（適當(dāng)履行）原則、全面履行（適當(dāng)履行）原則2 2、抗辯權(quán)的行使（對(duì)雙務(wù)合同而言）、抗辯權(quán)的行使（對(duì)雙務(wù)合同而言）同時(shí)履行抗辯權(quán)、后履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)（先履同時(shí)

39、履行抗辯權(quán)、后履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)（先履行抗辯權(quán)）：行抗辯權(quán)）：“證據(jù)證據(jù)”3 3、保全措施、保全措施代位權(quán)（到期債權(quán)、非專屬于債務(wù)人自身的債權(quán)）、代位權(quán)（到期債權(quán)、非專屬于債務(wù)人自身的債權(quán)）、撤銷權(quán)（到期債權(quán)）撤銷權(quán)（到期債權(quán)）41五、合同權(quán)利義務(wù)的終止五、合同權(quán)利義務(wù)的終止第八條業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出第八條業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員

40、會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋42第九條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)第九條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)物業(yè)費(fèi)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。的，人民法院應(yīng)予支持。第十條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)第十條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)求

41、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服

42、務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋43六、承擔(dān)違約責(zé)任的方式六、承擔(dān)違約責(zé)任的方式（1 1）繼續(xù)履行）繼續(xù)履行（2 2）采?。┎扇⊙a(bǔ)救措施補(bǔ)救措施( (修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或報(bào)酬等違約責(zé)任款或報(bào)酬等違約責(zé)任) )（3 3）賠償損失）賠償損失( (補(bǔ)償性，損失：直接損失、間接損失補(bǔ)償性，損失：直接損失、間接損失) )（4 4）支付違約金）支付違約金( (補(bǔ)償性，約定違約金、法定違約金補(bǔ)償性，約定違約金、法定違約金) )（5 5）定金制裁）定金制裁( (既約定違約金，又約定定金的處理辦法既約定違約金，又約定定金的處理辦法) )4 4、違約責(zé)任的免除：法定

43、免除、協(xié)議免除、違約責(zé)任的免除：法定免除、協(xié)議免除不可抗力：不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀不可抗力：不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。情況。44第三條第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。民法院應(yīng)予支持。第四條第四條業(yè)主業(yè)

44、主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。的，人民法院應(yīng)予支持。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋45招標(biāo)投標(biāo)流程招標(biāo)投標(biāo)流程招標(biāo)公告投標(biāo)開(kāi)標(biāo)決標(biāo)定標(biāo)招標(biāo)公告投標(biāo)開(kāi)標(biāo)決標(biāo)定標(biāo)法律依據(jù)：法律依據(jù)：中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法建筑總面積在建筑總面積在5萬(wàn)平方米以上或者國(guó)有投資占萬(wàn)平方米以上或者國(guó)有投資占50%以上的建筑區(qū)劃，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招投標(biāo)方式。以上的建筑區(qū)劃，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招投標(biāo)方式。成都市物業(yè)管理?xiàng)l例成都市物業(yè)管理?xiàng)l例A66246關(guān)鍵：關(guān)鍵：招標(biāo)文件、投標(biāo)文件招標(biāo)文件、投標(biāo)文件成都市物業(yè)管理招標(biāo)文件成都市物業(yè)管理招標(biāo)文件（示范文本）（示范文本）招標(biāo)方式：招標(biāo)方式：公開(kāi)招標(biāo)公