SOHO戰(zhàn)略環(huán)境分析

1、SOHO中國戰(zhàn)略環(huán)境分析公司簡介SOHO中國前身紅石實業(yè)某公司成立于 1995年，由石屹現(xiàn)SOHO中 國董事長和欣現(xiàn)SOHO中國總裁聯(lián)手創(chuàng)立，是一家為注重生活品味的人群 提供創(chuàng)新生活空間以及時尚生活方式的房地產(chǎn)開發(fā)公司。SOHO中國在CBD核心地帶共計開發(fā)面積超過155萬平米，已經(jīng)完成和正在 建立的工程有：4萬多平米的“SOHO現(xiàn)代城、68萬多平米的“建外SOHO、 17萬多平米的“ SOHO尚都、15萬多平米的“朝外SOHO以及近8萬平米的“光華路SOHO ;同時，SOHO中國在長城腳下和博鰲分別開發(fā)建立了全球知 名前衛(wèi)建筑工程“長城腳下的公社和“博鰲凱賓斯基等。SOHO中國現(xiàn)正在開發(fā)的三里

2、屯SOHO位居城市中心著名的三里屯酒吧街南側， 周邊商業(yè)繁華，建 筑面積47萬平米，是SOHO中國到目前為止開發(fā)金額最大的大型綜合工程。在中國建筑時代的大環(huán)境下，SOHO中國精準地把握契機，堅持獨特創(chuàng)新的 建筑理念，建造具有中國當代風格的建筑，所開發(fā)工程均成為新城市建立中的里 程碑建筑，并對中國的城市建立起到巨大的帶動引領作用。在欣和石屹的領導下，SOHO中國開發(fā)的每個工程都取得了巨大的商業(yè)成功。 作為中國最知名的房地產(chǎn)品牌，SOHO中國入選2006年?財富？雜志中文版評選 出的“最受贊賞的中國公司全明星榜。 SOHO中國是當前最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 商，在CBD的五個工程開發(fā)量占CBD總開發(fā)量的

3、五分之一，其店鋪數(shù)量接近2000 家，規(guī)模在CBD所有商業(yè)物業(yè)中居于首位；銷售額占 CBD的39%，獨占CBD三 分江山；自1999年以來，連續(xù)多年蟬聯(lián)銷售冠軍；自2003年以來，連續(xù)三年成 為中國房地產(chǎn)企業(yè)納稅前3名。SOHO中國目前在中國開發(fā)工程的總面積為 245萬平方米。2007年10月8 日，SOHO中國在聯(lián)交所成功上市，創(chuàng)造了中國民營企業(yè)最 大的IPO以及亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。企業(yè)外部環(huán)境分析一宏觀環(huán)境分析1、政治法律因素：國家調控思路由“控制土地，壓縮投資向“增加供應、抑制需求的轉變、 由“一刀切到“分類指導、區(qū)別對待的轉變，以及“ 90/雙70政策的推行， 房地產(chǎn)行業(yè)的構

4、造有所改善，經(jīng)濟適用房和廉租房建立步伐加快。2008年1月7 日，國務院辦公廳在下發(fā)了 ？國務院關于促進節(jié)約集約用地的 通知？，國務院通知的第六條尤其引人矚目，這將大大控制地產(chǎn)中囤積土地扭曲 住房需求的現(xiàn)象。綜上可見，政府對中國樓市宏觀調控主基調是壓制中國地產(chǎn)業(yè)快速泡沫化的增長。政府采取這種態(tài)度一方面防止由于中國地產(chǎn)業(yè)高利潤額所帶來國民經(jīng)濟泡 沫化增長，另一方面也是站在群眾消費品角度來控制房價不合理增長，以解決目前的住房難問題。政治法律因素對地產(chǎn)業(yè)是一個威脅，其中對低端樓盤的威脅較大，對與高端樓盤威脅較小。2、經(jīng)濟因素有97%的經(jīng)濟學家預測2007年中國GDP增長到達或超過10%,平均預測值

5、達10.8%。人民購置力將繼續(xù)增加。預期溫和通貨膨脹而且房價上升趨勢短期難 以遏制。但是2007年中，中國四大銀行有80%信貸投放到地產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)對地產(chǎn)的 過度支持造成房地產(chǎn)的扭曲開展。2008年貸款銀根緊縮，債券市場疲軟；按揭 貸款收緊，上市融資受限等問題，將使地產(chǎn)業(yè)的資金嚴重受限。目前房地產(chǎn)企業(yè) 資產(chǎn)負債率偏高，如果不能及時應對信貸調整，2008年至少三分之一房地產(chǎn)商將被擠出市場。從經(jīng)濟因素看，房地產(chǎn)業(yè)時機與威脅并存，3、社會人文因素中國幾千年歷史“家的概念根深與每個人的腦中， 這種家的概念不僅表達 在血緣關系，更表達在一個固定的住所。無論是中國傳統(tǒng)中結婚買房，還是現(xiàn)實 中5000人長隊購

6、房的奇觀，無不展示出中國商品房的緊缺。2008年奧運會的舉辦帶動了中國經(jīng)濟的多方位增長，從而對于商鋪、寫字 樓的需求量將有所增加。從社會人文因素看，對房地產(chǎn)企業(yè)來說有巨大的潛力，這是一個時機4、技術因素隨著經(jīng)濟開展，個人生活水平提高，環(huán)保呼聲的增強，市場對地產(chǎn)開發(fā)商的 設計創(chuàng)新，建筑材料集約，建筑綠化等技術要求不斷提高。從技術因素角度看，對于開發(fā)高端地盤的地產(chǎn)企業(yè)將是時機， 而對于那些低 端地產(chǎn)企業(yè)是威脅。二微觀環(huán)境一一產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1、行情分析：2007年市共銷售商品房2349億元，比2006年增長24%,商品房銷售面積 為1889萬平方米，比2006年下降了 12%。區(qū)地產(chǎn)銷售占全市銷售面積

7、39%,銷 售額占48%,其主要原因是CBD和奧運村的帶動。從商品房品種角度分析，2007 年房地產(chǎn)市場住宅成交面積超過 80%。從房屋單價區(qū)間的分布分析，高價房成交 比例明顯增加。市中心房產(chǎn)緊缺。二手房成交套數(shù)2007年逐月上升，二手房成交套數(shù)在2007年12月已經(jīng)超過一手房成交套數(shù)。2、競爭對手分析：合生創(chuàng)展集團：秉承“優(yōu)質生活，完美表達的企業(yè)理念，致力完美生活締 造?，F(xiàn)已在開發(fā)珠江帝景、羅馬嘉園、珠江綠洲三大住宅區(qū)。三大工程均面向中 高檔消費群體，遠洋地產(chǎn)：公司主要開發(fā)中高端住宅、高級寫字樓、零售物業(yè)、酒店式公寓 及酒店，在已經(jīng)完成開發(fā)了八個優(yōu)質物業(yè)工程。其中遠洋山水，遠洋一方，遠洋 公

8、館、遠洋大廈等工程獲得國家建筑多項大獎。且顧客群體面向中高檔。華潤置地股份：1994年至今，華潤置地公司開發(fā)工程 30余個，產(chǎn)品類 型涵蓋住宅小區(qū)、高檔公寓、別墅、商業(yè)區(qū)、商務廣場等，其中華清嘉園、華亭 嘉園、鳳凰城、翡翠城、西單文化廣場、置地星座等工程更是獲得市場的廣泛認 可，榮獲諸多獎項，在房地產(chǎn)行業(yè)享有很高的知名度和美譽度。競爭對手環(huán)境評價關鍵因素權數(shù)合生創(chuàng)展集 團遠洋地產(chǎn)華潤置地股份SOHO中國得分加權分得分加權分得分加權分得分加權分設計水平0.431.220.831.241.6開發(fā)占有率0.341.230.930.930.9品牌價值0.341.230.930.941.2合計13.62

9、.633.7企業(yè)的時機與威脅企業(yè)的主要時機：1. 地產(chǎn)業(yè)信貸債務過多，將有三分之二的地產(chǎn)出局，地產(chǎn)關于土地開發(fā)的 競爭將大大減輕，對于資金雄厚的公司將有更大的開發(fā)空間。2. 舉辦奧運會將帶動多產(chǎn)業(yè)開展，對商品房的需求將增加，同時商品房價 格將有上升趨勢。3. 現(xiàn)代建筑對建筑風格、綠色環(huán)保等技術要求不斷提高，這對于SOHC這種專注于個性化、時尚化、現(xiàn)代化的地產(chǎn)開發(fā)公司來說將有巨大的時機。4. 高價商品房成交率上升。企業(yè)的主要威脅：1. 國家發(fā)布土地集約的政策，將會影響公司開發(fā)面積，并提高開發(fā)本錢2. 奧運會過后地產(chǎn)業(yè)界將受到影響，房價將有下跌。3. 地產(chǎn)公司走品牌化高端化的公司書目增多，使高端商

10、品房市場競爭加 劇。二、企業(yè)部環(huán)境分析一、市場地位：SOHO主要集中于開展及銷售商用高端地產(chǎn)開發(fā)，旨在城市中心開發(fā)有中國特色的建筑并致力利用SOHO中國的品牌優(yōu)勢，為開展工程7 / 7爭取高額回報二、市場營銷組合分析1、已開發(fā)工程:SOHO公館 光華路SOHO預售均價預售均價46739 元34034 元朝外SOHO預售均價31935元2、企業(yè)財務分析表20072006增長率營業(yè)額百萬69541704300%毛利百萬3797921312%純利百萬1966340477%每股純利0.4770，091422%現(xiàn)金及存款百 萬149661422955%銀行貸款百萬2000800150%總資產(chǎn)白力2345

11、88430178%公司具有交高的利潤率和現(xiàn)金流，這對于信貸緊縮將是很大的優(yōu)勢三、企業(yè)的資源評價:1. 物質資源：在市中心擁有近200萬平方米的開發(fā)土地2. 財務資源：公司有近15億的流動資金。3. 人力資源：公司擁有將近15位頂級設計師，作品在世界均榮獲大獎。4. 信譽資源：SOHO中國入選2006年?財富？雜志中文版評選出的“最受贊賞的 中國公司全明星榜。建外SOHO成為第一個被邀請到世界上最著名的威尼 斯雙展參展的建筑工程。企業(yè)部環(huán)境評價關鍵因素權數(shù)分數(shù)加權分職工士氣0.2220.44產(chǎn)品質量0.2240.88利潤率水平0.1040.40流動資金0.1530.45組織構造0.1810.18

12、研究和開發(fā)0.1330.39總和1.002.74企業(yè)部資源總體評價說明公司部環(huán)境處于劣勢，其中組織構造使公司最大的劣勢公司的優(yōu)勢及劣勢公司的主要優(yōu)勢：1. 公司利潤率較大，且人均年銷售 300萬元人民幣。2. 公司坐擁15億流動資金，銀根緊縮將對公司影響較小3. 公司設計以及施工技術在全國領先。4. 公司品牌價值較高，在品牌價值排名第 4位。5. 市三環(huán)擁有200萬平方米的開發(fā)工程。公司的主要劣勢：1. 公司主要工程開發(fā)面向中心高端商品放開發(fā)，經(jīng)營圍過窄2. 公司組織領導層缺失，對靠石屹和欣依賴過多。SWOT分析表關鍵因素關鍵外部時機因素奧運會舉辦高價位商品房成交率上升住房品質要求提高關鍵外部威脅因素奧運會完畢地產(chǎn)受影響 高端商品房競爭加劇融資受限土地本錢提咼關鍵部優(yōu)勢因素流動資金多設計領先擁有高價值土地開發(fā)權繼續(xù)開發(fā)高端商品，提高 公司品牌價值競標奧運會根底設施建立 抓住時機開發(fā)酒店和旅游 業(yè)加強設計以及施工創(chuàng)新， 不斷提高技術，使公司處 于領先地位開發(fā)高端居住房，適當減 少商鋪開發(fā)關鍵部劣勢因素經(jīng)營圍狹窄領導層缺失開發(fā)工程過于單一利用奧運商機開發(fā)多元工程；拓展經(jīng)營圍，由向珠三角， 長三角等興旺省市拓展 引進高級地產(chǎn)