北京大屯項(xiàng)目策劃方案58p

1、河北興旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京大屯項(xiàng)目策劃方案 目錄前 言第一章 項(xiàng)目概況及周邊環(huán)境概述1、項(xiàng)目基本情況2、項(xiàng)目宗地及周邊環(huán)境分析第二章 宏觀環(huán)境解讀1、大環(huán)境下房地產(chǎn)政策趨勢分析2、區(qū)域商圈房地產(chǎn)分析第三章 項(xiàng)目swot分析篇1、項(xiàng)目swot分析2、swot延展與對策第四章 市場調(diào)研篇1、目標(biāo)需求所面臨的問題2、住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定3、商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定4、公寓調(diào)研及現(xiàn)狀判定第五章第五章 項(xiàng)目整體定位篇項(xiàng)目整體定位篇1、項(xiàng)目綜合定位2、整體案名定位3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位4、項(xiàng)目形象定位5、項(xiàng)目定位支撐點(diǎn)確立第六章 項(xiàng)目規(guī)劃建議1、項(xiàng)目整體規(guī)劃2、各分區(qū)規(guī)劃建議第七章 項(xiàng)目營銷推廣策略1、營銷策略2

2、、推廣策略附表前言：創(chuàng)新開發(fā)模式創(chuàng)新開發(fā)模式構(gòu)建特色主題構(gòu)建特色主題構(gòu)建特色主題構(gòu)建特色主題明確區(qū)域角色明確區(qū)域角色認(rèn)清項(xiàng)目實(shí)質(zhì)認(rèn)清項(xiàng)目實(shí)質(zhì)開發(fā)模式的確定開發(fā)商贏利最優(yōu)化競爭對手分析 發(fā)揮比較優(yōu)勢發(fā)現(xiàn)區(qū)域空白立足資源基礎(chǔ)整合商務(wù)休閑娛樂元素整體定位規(guī)劃打造核心引爆點(diǎn)產(chǎn)品體系創(chuàng)新物業(yè)發(fā)展建議 本策劃報(bào)告結(jié)合對北京地產(chǎn)整體市場、公寓、商業(yè)、住宅等全面而細(xì)致的調(diào)研,通過對相似成功案例的歸納對比、反復(fù)論證和科學(xué)評估后編制而成。第一章 項(xiàng)目概況及開發(fā)背景第一章第一章 項(xiàng)目概況及周邊環(huán)境概述項(xiàng)目概況及周邊環(huán)境概述項(xiàng)目東側(cè)緊鄰安立路，北鄰凱富國際酒店，南鄰第五大道，西鄰慧忠北里第一社區(qū)，總占地約29000

3、，地上總建筑面積約15萬。地塊呈長條形，（詳見地塊圖） 東臨安立路，交通便利，四通八達(dá)。1. 項(xiàng)目基本情況本案案本天創(chuàng)世緣新榮家園慧忠北里社區(qū)第五大道馬哥孛羅大廈安立花園凱富國際酒店u項(xiàng)目處于奧亞商圈內(nèi)部，北部有國際公寓、大型超市、銀行、餐飲、商業(yè)步行街等；u項(xiàng)目西側(cè)為大型居民區(qū)；u項(xiàng)目東側(cè)臨街，隔街則分布有大型酒店、餐飲以及居民區(qū)。u項(xiàng)目南側(cè)則分布有大型商業(yè)體、寫字樓、大型居民區(qū)及醫(yī)院等。2.項(xiàng)目宗地及周邊環(huán)境分析儲蓄銀行九臺2000家園大屯路大屯北路安立路第一章 項(xiàng)目概況及開發(fā)背景第一章 項(xiàng)目概況及開發(fā)背景第二章第二章 宏觀環(huán)境解讀宏觀環(huán)境解讀1.大環(huán)境下房地產(chǎn)政策趨勢分析2011年2月起

4、全國各大城市紛紛制定“限購令”剛需觀望加重抑制改善住房需求打擊投資者打擊異地炒房開發(fā)資金來源緊縮養(yǎng)房成本增加資金鏈?zhǔn)艿娇简?yàn)對本項(xiàng)目如何準(zhǔn)確定位規(guī)劃、吸引目標(biāo)客群、制定有效銷售政策提出挑戰(zhàn)對本項(xiàng)目如何快速回籠資金、如何加快開發(fā)進(jìn)度、如何處理好銷售與持有的關(guān)系提出新的挑戰(zhàn)2011年起，上海重慶等試點(diǎn)開征“房產(chǎn)稅”2011年5月18日起，央行今年第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率上升至21%的歷史高位，貨幣政策收緊加劇。2011年4月6日，央行再次宣布加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以上貸款利率升至6.8%。端午節(jié)前后或再次加息。商業(yè)地產(chǎn)開始納入調(diào)控視野，北京嚴(yán)禁“商改住”1.1全國房地產(chǎn)政策分析1.大環(huán)境下房地產(chǎn)政

5、策趨勢分析 經(jīng)過十幾年的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā),北京的城市面貌發(fā)生了巨大的變化與問題,而房價(jià)的居高不下是近幾年人們熱議的話題。北京房價(jià)的緩解從2011年初見端倪，各種政策紛紛出臺，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行打壓，到目前為止，北京房地產(chǎn)市場仍不容樂觀。 但就北京現(xiàn)況來觀察，新樓盤仍然層出不容，而對于新地塊的開發(fā)，房地產(chǎn)商們并沒有放手跡象，而且就新樓盤的銷售情況而看，地段優(yōu)及價(jià)格優(yōu)的樓盤仍然是消費(fèi)者們哄搶的對象，所以，北京是在限購中求發(fā)展，政策的調(diào)整對房地產(chǎn)的影響也并不能遏制房地產(chǎn)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)布局不均衡、開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域的轉(zhuǎn)換以及開發(fā)重心的逐漸外移都是對城市中心樓市的威脅點(diǎn)，對于空白商業(yè)點(diǎn)仍需要努力挖掘。1

6、.2 北京：打壓政策中求生存上市房源：二手截止到目前為止奧亞商圈內(nèi)未出現(xiàn)新開發(fā)樓盤，所以成交的房源均為二手房源 。套型結(jié)構(gòu) ：二手中小戶型住宅占主流商圈內(nèi)高檔地產(chǎn)項(xiàng)目云集，但由于北京房價(jià)發(fā)展勢頭以及購房主要人群人均收入的限制，目前成交房源大部分為中小戶型房源。 價(jià)位結(jié)構(gòu) ：從21000-70000不等奧亞商圈內(nèi)大型成熟社區(qū)較多，如慧忠里小區(qū)、臥龍小區(qū)等，價(jià)位從21000到70000左右不等。商業(yè)結(jié)構(gòu) ：布局不協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)擁有龐大的消費(fèi)人流和很強(qiáng)的消費(fèi)能力，但目前的商圈內(nèi)的商業(yè)供應(yīng)量略顯不足，存在大量消費(fèi)外流的問題，尤其是休閑娛樂及較為高檔的購物場所更加缺乏。 公寓市場：規(guī)?；l(fā)展亞奧商圈內(nèi)存在多

7、個(gè)公寓項(xiàng)目，主要分布在項(xiàng)目南側(cè)如匯園、匯欣、名人等。2.區(qū)域商圈房地產(chǎn)分析（奧亞）小區(qū)分布公寓分布第一章 項(xiàng)目概況及開發(fā)背景第一章 項(xiàng)目概況及開發(fā)背景第三章第三章 項(xiàng)目項(xiàng)目swot分析分析1.項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目優(yōu)勢成熟社區(qū) 亞奧商圈中心 交通通達(dá)性強(qiáng)項(xiàng)目劣勢項(xiàng)目劣勢體量較小，無法形成規(guī)模優(yōu)勢周邊成型商業(yè)體競爭壓力s w t o swot項(xiàng)目威脅項(xiàng)目威脅項(xiàng)目周邊均有成型的商業(yè)體及住宅區(qū)，需考慮周邊消化情況政策威脅項(xiàng)目機(jī)會項(xiàng)目機(jī)會休閑娛樂及較為高檔的購物場所較少、零售業(yè)不足2. swot延展與對策s延展延展w對策對策o延展延展t對策對策利用項(xiàng)目北側(cè)成熟商圈氛圍、便利的交通、五星酒店等優(yōu)勢

8、，建立品牌發(fā)展道路利用業(yè)態(tài)差異化策略營造商氣、人氣；利用高品質(zhì)產(chǎn)品抵消規(guī)模上的不足；需合理規(guī)劃內(nèi)街，增加項(xiàng)目臨街面走業(yè)態(tài)錯(cuò)位、側(cè)重發(fā)展休閑娛樂等服務(wù)業(yè)態(tài)路線；走高端、精品道路；加快入市步伐，保證產(chǎn)品品質(zhì)，多元化發(fā)展，滿足市場不同消費(fèi)群體的需求；塑造良好市場形象，提高市場競爭力。第一章 項(xiàng)目概況及開發(fā)背景第四章第四章 市場調(diào)研篇市場調(diào)研篇1.目標(biāo)需求所面臨的問題做什么樣的綜合體能讓項(xiàng)目優(yōu)勢最大化，客戶收益最大化？商業(yè)、公寓、住宅如何定位規(guī)劃？組團(tuán)如何確定才能確保項(xiàng)目利益最大化？項(xiàng)目確定怎樣的引爆點(diǎn)才能脫穎而出？項(xiàng)目產(chǎn)品體系如何確定？產(chǎn)品如何打造獨(dú)特的賣點(diǎn)？從區(qū)位各因素方面對地塊進(jìn)行分析，以判斷本

9、地塊能否適合商業(yè)綜合開發(fā)？2.住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定2.1 住宅項(xiàng)目分布示意本案2.住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定2.2 住宅項(xiàng)目調(diào)研注：由于項(xiàng)目周邊無一手樓盤，故住宅調(diào)研項(xiàng)目以二手樓盤為主，體量為估算。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址二手房均價(jià)（萬/平）房租均價(jià)區(qū)間主力戶型建筑風(fēng)格體量(萬)入住時(shí)間安立花園安立路66號2.8960001萬150歐式202000天創(chuàng)世緣大屯路甲21號2.380001.8萬110、150簡歐252001慧忠北里大屯路,與安立路路口西北側(cè)2.53000700090、140中國302001新榮家園亞運(yùn)村大屯2.85110簡歐102000金泉家園慧忠北里314號 樓3.145008000120、14

10、0現(xiàn)代3020072.住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定2.3住宅現(xiàn)狀判定本案附近住宅項(xiàng)目較多，且檔次較高；大體量住戶住宅以金泉家園最為典型，小區(qū)配套設(shè)施齊全；就戶型面積而言，針對本案位附近較多上班族的環(huán)境而言，小戶型面積并不充足；住宅年份多為2005年以前，配套較新樓盤有差距；金泉小區(qū)慧忠北里3.商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定3.1周邊商業(yè)項(xiàng)目示意北辰購物中心第五大道漂亮廣場北辰時(shí)代金泉廣場本案3.商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定3.2商業(yè)競爭項(xiàng)目調(diào)研表項(xiàng)目名稱地址體量（平米）銷售均價(jià)租金均價(jià)業(yè)態(tài)消費(fèi)檔次入住年份第五大道大屯路與安立路交叉口 36000 35000元/ 15元/平米*日服裝、家電、超市、百貨、工藝、食品中2005漂亮

11、廣場安立路 68 號 3000031768元/ 13元/平米*日服裝、家電、超市、百貨、工藝、餐飲中2001北辰購物中心北辰東路8號院251800013元/平米*日服裝、家電、超市、百貨、藥品、餐飲中1990北辰時(shí)代北辰東路8號院11100013元/平米*日 服裝、家電、百貨、工藝、奢侈品高2007華堂購物北四環(huán)東路108號 21000 32000元/服裝、家電、超市、百貨、工藝、食品中20013.商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定項(xiàng)目周邊在售的商業(yè)均為二手房源，一手商業(yè)銷售處于空白位置； 周邊代表性商業(yè)體租金在1315元區(qū)間內(nèi)，處于中等水平；附近與本案相類似的項(xiàng)目為北辰時(shí)代購物中心，為檔次較高的購物中心；周

12、邊商業(yè)中心業(yè)態(tài)分布均以大型超市、服裝、餐飲、美容、家具精品為主；項(xiàng)目附近商業(yè)體消費(fèi)檔次主要定在中高檔之間，但是缺少集中商業(yè)。3.3商業(yè)現(xiàn)狀判定北辰時(shí)代北辰購物室內(nèi)步行街第五大道4.公寓、寫字樓調(diào)研及現(xiàn)狀判定4.1 公寓、寫字樓分布示意辰運(yùn)大廈北辰時(shí)代大廈匯園公寓匯欣公寓名人公寓天創(chuàng)世緣安立寫字樓洛克時(shí)代中國石化本案4.公寓、寫字樓調(diào)研及現(xiàn)狀判定4.2 公寓寫字樓項(xiàng)目調(diào)研表項(xiàng)目名稱地址銷售均價(jià)（萬/平）體量（萬）租金均價(jià)主力戶型（）環(huán)比浮動(dòng)裝修空調(diào)車位入駐年份匯欣公寓朝陽區(qū)亞運(yùn)村匯園公寓北門2.25102.3元/平/日150/2200.39%精裝獨(dú)立2004匯園酒店公寓亞運(yùn)村北辰購物中心西側(cè)鳥巢

13、東側(cè)3.0102.3元/平/日110-2.43%精裝獨(dú)立1994名人公寓安立路101號院2.1152.5元/平/日110/2500.77%精裝獨(dú)立2000洛克時(shí)代慧忠里103號院3155元/平/日150/450-1.57%普通中央2005天創(chuàng)世緣寫字樓大屯路附近2.3202.2元/平/日2003.31%普通中央1999注：由于時(shí)間限制，部分調(diào)研數(shù)據(jù)為估值4.公寓調(diào)研及現(xiàn)狀判定該區(qū)域內(nèi)及附近周邊寫字樓總建面達(dá)92.03萬平方米，是寫字樓的聚集區(qū)，項(xiàng)目附近有安立寫字樓、金利大廈、洛克時(shí)代中心； 項(xiàng)目偏南側(cè)大屯路及惠忠路附近公寓項(xiàng)目較多，多為酒店式公寓如名人公寓等；周邊寫字樓入駐企業(yè)一小型企業(yè)為主，

14、但也有少量大型企業(yè)，如大屯路南側(cè)中國石化；4.3 公寓、寫字樓現(xiàn)狀判定洛克時(shí)代名人公寓天創(chuàng)世緣第一章 項(xiàng)目概況及開發(fā)背景第五章第五章 項(xiàng)目整體定位篇項(xiàng)目整體定位篇1.項(xiàng)目綜合定位1.1 項(xiàng)目價(jià)值解讀及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估差異化、錯(cuò)位的商業(yè)業(yè)態(tài)填補(bǔ)市場空白，多元化品牌引進(jìn)提升地區(qū)商業(yè)檔次區(qū)域內(nèi)加入酒店式公寓，滿足居住和辦公需求提高入住率項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)決定項(xiàng)目價(jià)格將遠(yuǎn)高于周邊其他樓盤，且升值潛力大。各物業(yè)類型比例結(jié)構(gòu)是保證開發(fā)商利益最大化的關(guān)鍵；市場其他項(xiàng)目對本項(xiàng)目的競爭性；商業(yè)部分是否具備吸引力，對樓盤的保值升值具有重大作用，業(yè)態(tài)定位需重點(diǎn)考慮；超越傳統(tǒng)產(chǎn)品復(fù)合地產(chǎn)是必由之路整合資源做區(qū)域市場的領(lǐng)導(dǎo)者1.

15、項(xiàng)目綜合定位1.2 項(xiàng)目整體定位本項(xiàng)目為集高端住宅，商住公寓，特色商業(yè)室內(nèi)、室外步行街于一體，整合多種商業(yè)特色高端國際生活多元綜合體。 亞奧商圈首席高端國際生活多元綜合體亞奧商圈首席高端國際生活多元綜合體住宅部分定位為高檔生活社區(qū)，低容積、高綠化、高科技、高質(zhì)量、多元戶型的景觀社區(qū)。商業(yè)部分定位為大型商業(yè)綜合體，集餐飲、休閑、娛樂、購物、文化于一體的大型國際商業(yè)體。精點(diǎn)提煉公寓部分定位為大型商住兩用公寓，豪華裝修、配套齊全。2.整體案名定位綜合體案名：萬方國際說明：綜合體名稱要包容公寓以及商業(yè)部分，取名“萬方”一語雙關(guān)，即方向與平方，預(yù)示項(xiàng)目四通八達(dá)，更能讓消費(fèi)者和購房者所接受。興旺國際說明：

16、取名 “興旺”，其一是因?yàn)橐霉久Q，其二是借“興旺”二字預(yù)示本項(xiàng)目前景大好。住宅案名：朝陽金座概念城/朝陽先生說明：小區(qū)取名“朝陽金座”朗朗上口，“朝陽”一詞，點(diǎn)名小區(qū)位置，“金座”富貴象征，雅俗共賞，命名為先生，是因?yàn)樽≌旧頁碛杏怖嗜A麗的外力面。3.項(xiàng)目產(chǎn)品定位123 住宅商業(yè)體 公寓住宅部分，小區(qū)打造區(qū)域內(nèi)高端、高檔型住宅，從環(huán)境、風(fēng)格、配套等整體等整體上提高項(xiàng)目競爭性，以區(qū)域內(nèi)稀缺戶型為打造主力，制造項(xiàng)目賣點(diǎn)。公寓部分，考慮公寓的優(yōu)勢以及區(qū)域內(nèi)為主要辦公中心，該部分打造成為中高檔公寓，其中包括平層公寓和部分loft公寓，以滿足居住和住宅需求。商業(yè)部分，項(xiàng)目建立區(qū)域集中、整合式商業(yè)，

17、從整體上把握區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)，在原有業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上填補(bǔ)商業(yè)空白點(diǎn)，打造室內(nèi)步行街，建立一站式購物、娛樂、休閑中心。4.項(xiàng)目形象定位從項(xiàng)目整體出發(fā)，將其打造成為區(qū)域內(nèi)集住宅、商業(yè)、公寓的高檔綜合體高端經(jīng)濟(jì)，引領(lǐng)購物、休閑、娛樂的一站是體驗(yàn)新生活標(biāo)準(zhǔn)。努力將本項(xiàng)目打造成為區(qū)域內(nèi)除奧運(yùn)、亞運(yùn)以外的另一新名片整體效果景觀節(jié)點(diǎn)5.項(xiàng)目定位支撐點(diǎn)確立5.1住宅支撐點(diǎn)小區(qū)內(nèi)設(shè)立水景，多元化景觀階段，假山，綠植，增加社區(qū)居民的生活幸福感小區(qū)整體設(shè)計(jì)為現(xiàn)在建筑風(fēng)格，引入先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，電梯入戶，金牌無關(guān)增加項(xiàng)目優(yōu)越感景觀節(jié)點(diǎn)住宅效果5.項(xiàng)目定位支撐點(diǎn)確立5.2商業(yè)支撐點(diǎn)全方位立體步行街形式，鋪鋪臨街，戶戶獨(dú)立室內(nèi)步行街與

18、室外步行街相結(jié)合，充分利用每一平米的面積大體量臨街商業(yè)的設(shè)計(jì)充分利用周邊消費(fèi)資源整合周邊非集中商業(yè)業(yè)態(tài)布局，并填補(bǔ)商業(yè)空白點(diǎn)室內(nèi)步行街商業(yè)整體效果5.項(xiàng)目定位支撐點(diǎn)確立5.3公寓支撐點(diǎn)優(yōu)質(zhì)的辦公及居住環(huán)境成為公寓新標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目中還設(shè)置loft公寓設(shè)計(jì)理念，滿足大戶型公寓需求考慮周邊公寓年代較久遠(yuǎn)，本案可發(fā)揮自身時(shí)間優(yōu)勢，加入新元素滿足更多配套及設(shè)計(jì)需求戶型面積方面可考慮稀缺戶型進(jìn)行設(shè)計(jì)公寓效果公寓內(nèi)部第一章 項(xiàng)目概況及開發(fā)背景第六章第六章 項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議1.項(xiàng)目整體規(guī)劃新建道路住宅a座住宅b座商業(yè)+1層公寓社區(qū)幼兒園項(xiàng)目總建筑面積15萬米，包括兩棟平米26層多層高端住宅共計(jì)5萬，以及10

19、萬余平的住宅加商住公寓，是集住宅、辦公、休閑、購物、娛樂的大型一站式中心體。整體規(guī)劃1.1整體規(guī)劃示意下沉廣場安立路1.項(xiàng)目整體規(guī)劃1.1規(guī)劃效果外立面效果幼兒園小區(qū)進(jìn)出口下沉廣場2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.1住宅規(guī)劃建議新建道路住宅a座住宅b座商業(yè)+1層公寓社區(qū)幼兒園本項(xiàng)目住宅部分分為a、層的高層住宅兩棟，位于項(xiàng)目西側(cè)，總建筑面積在萬平以上；每棟住宅均為個(gè)單元，一梯兩戶，考慮區(qū)域內(nèi)的稀缺戶型，建議60的一居及70-90小兩居小戶型比重控制在左右，110三居戶型再左右。下沉廣場安立路2.各分區(qū)規(guī)劃建議小區(qū)內(nèi)引進(jìn)多種景觀節(jié)點(diǎn)，高科技物管，以及大型地下停車庫、幼兒園，并采用安全電梯入戶模式，為住戶提供最

20、可靠、放心、優(yōu)美的居住環(huán)境。2.住宅規(guī)劃效果住宅效果電梯入戶金牌物管地下車庫2.各分區(qū)規(guī)劃建議商業(yè)部分位于項(xiàng)目東側(cè)，東臨安立路，商業(yè)面積萬千余平，是一個(gè)集大型購物、娛樂、休閑、餐飲于一體的一站式商業(yè)綜合體綜合體；商業(yè)項(xiàng)目設(shè)置五個(gè)出入口，三個(gè)外街出口，其余為小區(qū)住戶出入口，其中小區(qū)住戶出入口為小區(qū)住戶唯一識別系統(tǒng)，只供小區(qū)居民出入；每層設(shè)置三組扶梯和兩部直梯；此外，項(xiàng)目為方便居民出入以及聚攏商業(yè)體人流量，在項(xiàng)目北側(cè)打通一條長約米寬至米的道路，與慧忠北里第一社區(qū)所在路相接。2.商業(yè)規(guī)劃建議新建道路住宅a座住宅b座商業(yè)+1層公寓社區(qū)幼兒園下沉廣場安立路2.各分區(qū)規(guī)劃建議b1層：超市和部分停車場富一層

21、：地下停車場大型超市層：休閑娛樂會所/品牌餐飲電影城層：體育用品運(yùn)動(dòng)休閑服飾精品店層：家居廣場/數(shù)碼廣場/兒童模擬城層：品牌服飾店/餐飲酒吧街將商業(yè)設(shè)計(jì)成室內(nèi)步行街形式，既能充分發(fā)揮空間優(yōu)勢又能聚攏人氣和商氣。五層商業(yè)底座為50150平米的多元業(yè)態(tài)分布，一層劃分為90個(gè)大小不一商鋪，滿足不同購物與娛樂需求。地下面積為千。鋪位劃分圖2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.商業(yè)規(guī)劃示意及效果商業(yè)步梯室內(nèi)步行街空中步行街室內(nèi)商鋪室內(nèi)商鋪2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.公寓規(guī)劃示意及效果本項(xiàng)目中的公寓部分位于大商業(yè)上部，分布 1層公寓共計(jì)11萬七千余平，是針對商住兩用的戶型類別。公寓分abcd四區(qū)，共390套，包括平層和loft

22、公寓。其中l(wèi)oft分布在a、c區(qū)。新建道路住宅a座住宅b座商業(yè)+15層公寓社區(qū)幼兒園商業(yè)以上公寓部分dacb下沉廣場安立路室內(nèi)效果公寓立面2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.6戶型建議（小戶型比重加大）一居戶型三居戶型第一章 項(xiàng)目概況及開發(fā)背景第七章第七章 項(xiàng)目營銷推廣策略項(xiàng)目營銷推廣策略1.營銷策略1.1一期組團(tuán)議新建道路住宅b座商業(yè)+層公寓社區(qū)幼兒園adcb住宅a座1 2 34 5 6建議一期推出一層商鋪和住宅的a座1、2、3單元，以及公寓a座40套，包括平層公寓和loft公寓，共23416 ?？梢曌≌?、公寓推出數(shù)量，對車庫進(jìn)行銷售。下沉廣場安立路1.營銷策略1.2銷售時(shí)間及地點(diǎn)安排銷售策略 住宅、商鋪

23、、公寓一起推出認(rèn) 購，制造火爆宣傳推廣氣勢 項(xiàng)目南側(cè)售樓部已經(jīng)包裝完畢， 可以擇日入住售樓部包裝入駐 住宅、商鋪同時(shí)進(jìn)行當(dāng)認(rèn)購量 達(dá)到1:1.1時(shí)可以組織開盤組織爆破式開盤 備注：認(rèn)購時(shí)不確定房號、鋪位號以及公寓號1.營銷策略1.3銷售策略交款時(shí)分為全款、按揭和貸款；全款、貸款、按揭優(yōu)惠見定購協(xié)議1.營銷策略1.4價(jià)格體系制定租金定價(jià)法地段定價(jià)法路演測試法宏觀政策定價(jià)法同類物業(yè)定價(jià)法成本定價(jià)法 結(jié)合本項(xiàng)目自身實(shí)際情況，確定項(xiàng)目銷售區(qū)間，最終通過“路演測試法”實(shí)現(xiàn)“利潤最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化”，對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)定價(jià)?？蛻粜睦矶▋r(jià)法備注：項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格視認(rèn)購進(jìn)度及情況而定1.營銷策略1.5回款預(yù)期類別

24、類別住宅（）住宅（）商業(yè)（）商業(yè)（）公寓（）公寓（）推出面積1185670004560均價(jià)（萬元）2.272.6比重貸款85%80%85%全款15%20%15%預(yù)計(jì)回款14997.84294006816.7總計(jì)回款51214.542.推廣策略hello!mr.朝陽：朝陽：12萬方高端生活商業(yè)綜合中心以幸福的名義住在這里以幸福的名義住在這里:別了，寄居的年代別了，寄居的年代!5萬方高端生活社區(qū)，360全戶型。從此，做逍遙的留鳥！原創(chuàng)中國建筑，溝通世界經(jīng)濟(jì)：原創(chuàng)中國建筑，溝通世界經(jīng)濟(jì)：3萬方商業(yè)中心，多元業(yè)態(tài)吃喝玩樂購一站體驗(yàn)！主廣告語主廣告語住宅住宅商業(yè)商業(yè)2.1廣告推廣2.推廣策略2.2推廣渠

25、道與推廣進(jìn)度推廣渠道經(jīng)費(fèi)比重分配推廣渠道經(jīng)費(fèi)比重分配類別網(wǎng)絡(luò)dm單折頁活動(dòng)地鐵電視經(jīng)費(fèi)比例10%30%30%20%10%推廣類型推廣類型推廣形式推廣形式具體要求具體要求內(nèi)容內(nèi)容計(jì)劃完成時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間備注備注網(wǎng)絡(luò)推廣網(wǎng)絡(luò)廣告新浪、搜房、焦點(diǎn)等宣傳項(xiàng)目及活動(dòng)11.12月12.1月配合活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)論壇/博客/口碑/軟文/活動(dòng)各大主流網(wǎng)媒打造項(xiàng)目口碑美譽(yù)度11.1月12.1月配合活動(dòng)投放報(bào)紙報(bào)紙硬廣北京主流媒體宣傳項(xiàng)目及活動(dòng)主要活動(dòng)前后配合活動(dòng)報(bào)紙軟文北京主流媒體宣傳項(xiàng)目及活動(dòng)主要活動(dòng)前后配合活動(dòng)電視廣播地鐵電視各地鐵線路宣傳項(xiàng)目及活動(dòng)播放到12年3月配合活動(dòng)廣播北京宣傳項(xiàng)目信息提升項(xiàng)目形象12年6之前

26、階段播放配合活動(dòng)短信/彩信短信/彩信群發(fā)北京搜集相應(yīng)客群手機(jī)數(shù)據(jù)庫，配合主要活動(dòng)群發(fā)階段推廣配合活動(dòng)使用直遞推廣dm單項(xiàng)目介紹及品質(zhì)宣傳項(xiàng)目信息11.1月12.1月售樓部/外派折頁項(xiàng)目介紹及品質(zhì)宣傳宣傳項(xiàng)目/提升項(xiàng)目形象12.2月12.5月售樓部/外派附進(jìn)場及入駐前準(zhǔn)備工作綱要類別類別物料物料數(shù)量數(shù)量家具類前臺桌0.8*2.6米1個(gè)前臺椅子2個(gè)談判桌椅6套經(jīng)理辦公桌1個(gè)經(jīng)理室椅子3個(gè)員工衣柜1個(gè)電器類臺式電腦1臺飲水機(jī)及設(shè)備1套立式空調(diào)1臺類別類別物料物料數(shù)量數(shù)量電器類復(fù)印打印傳真一體機(jī)1臺電話2部靚號2個(gè)包裝物料類展板9塊logo墻1塊項(xiàng)目區(qū)位圖1塊銷售平面圖1塊門口地墊1塊綠植若干附名稱名

27、稱類別類別數(shù)量數(shù)量銷售物料dm單(商、住)各1款折頁1款戶型單頁各1款講義夾15個(gè)文件柜1個(gè)效果圖a4彩8套計(jì)算器8個(gè)印泥8個(gè)簽字筆2盒認(rèn)購協(xié)議若干定購協(xié)議若干預(yù)訂房協(xié)議若干透明膠帶2卷名稱名稱類別類別數(shù)量數(shù)量銷售物料a4紙1箱銷售平面圖a3彩各層8張鉛筆1盒橡皮若干文件柜1個(gè)效果圖a4彩8套銷售人員名片若干工牌若干項(xiàng)目資料袋若干訂書機(jī)3臺回形針若干牛皮文件袋30個(gè)雙面膠帶5個(gè) 剪刀3把附平面報(bào)紙廣告文案附鉆石領(lǐng)地 駕馭商機(jī)12月10日 霸道上市住宅、商業(yè)、公寓！給你我們的全部！住宅、商業(yè)、公寓！給你我們的全部！ 或喝彩或艷羨或仰視：讓每天的生活都不平凡生活就像水面，多數(shù)人只看到表面，于是就有

28、了尊貴，我們專注于表象之里，專注于綜合，亦即生活的本質(zhì)，于是才有更多人追隨！【機(jī)會】演練睿智 把握財(cái)富【地段】蘊(yùn)量優(yōu)勢 蓄勢待發(fā)【投資】穩(wěn)妥靠山 以一敵百 logohello！mr.朝陽！地址：朝陽區(qū)安立路電話：88888888區(qū)位圖平面報(bào)紙廣告文案附s延展延展w對策對策o延展延展t對策對策整體宣傳軟文“朝陽先生朝陽先生” 地產(chǎn)新貴地產(chǎn)新貴亞奧商圈是這座城市的新貴，它的優(yōu)勢并非與生俱來，而是借乘了歷史的機(jī)會，經(jīng)歷了亞運(yùn)會到奧運(yùn)會的繁榮，得以迅速騰飛。留下了獨(dú)特的“鳥巢”、“水立方”兩座藝術(shù)品遙相呼應(yīng)，造就了核心的吸引力，并逐漸向周圍的地產(chǎn)、商業(yè)、居住區(qū)輻射，其價(jià)值在奧運(yùn)會召開時(shí)開始飆升。這一機(jī)

29、會，在其他區(qū)域來看，可望而不可即。但是遺憾的是亞奧商圈內(nèi)缺少了一處真正意義上的綜合性地標(biāo)建筑。如今亞奧商圈正不斷聚集能量，使亞奧商圈含金量日漸提高。不過輝煌過后，它們的后繁華時(shí)代開始得很從容。相對于完善的生活設(shè)施及濃厚的商務(wù)會展氛圍，亞奧商圈還缺乏地標(biāo)性商業(yè)設(shè)施。目前的多個(gè)購物中心只對周邊幾個(gè)社區(qū)有輻射作用，遠(yuǎn)未影響到奧運(yùn)中心區(qū)，不免影響到該地區(qū)的總體發(fā)展。 “mr.朝陽”綜合體項(xiàng)目凝聚了12萬方的精華，集大型商業(yè)體、高端概念住宅、商住公寓于一體的高檔生活休閑娛樂區(qū)，“mr.朝陽”的到來，必將引領(lǐng)亞奧商圈的新潮流！亞運(yùn)會與奧運(yùn)會，給這個(gè)商圈留下了一種歷史性的貴氣，一番國際化與民族性交織的多重味

30、道。民族園內(nèi)的歌舞升平，馬哥孛羅大廈與眾多高檔寫字樓的現(xiàn)代與華貴，點(diǎn)綴著濃濃的文化氣息和曾經(jīng)輝煌的記憶，這里成為緊挨北四環(huán)的“富人區(qū)”，形成一個(gè)高檔的商務(wù)消費(fèi)之地。而“朝陽先生”恰恰與馬哥孛羅大廈隔街相望，聚斂高檔商務(wù)消費(fèi)，項(xiàng)目住宅區(qū)和公寓區(qū)內(nèi)又擁有上萬消費(fèi)群體，加之項(xiàng)目自身定位的全面性與輻射性，成為了一個(gè)得天獨(dú)厚的潛力股。不得不提的是，早在1990年前的北京，這里還是以低矮的蘇式建筑和胡同為主。如果站在鐘樓上向北遠(yuǎn)望，呈現(xiàn)在眼前的是一片延伸至天邊的空曠麥田。當(dāng)年住在北土城外的都是郊區(qū)人了。那時(shí)的人們也許從沒有料想過這里會成為如此城市繁華區(qū)，更不會料想到“朝陽先生”出現(xiàn)，朝陽先生住宅區(qū)只包含a、b兩棟住宅，小區(qū)低容積高綠化，是北京城內(nèi)不可多得的高端住宅，金牌物管、電梯入戶是高檔小區(qū)的必備