翠屏怡景策劃方案

1、 contents目錄4前言1235了解自己認清市場鎖定出路全面出擊前言 感謝領導能給我司一次展示自我的機會！在當前房產(chǎn)陰晴不定的形勢下，我公司會用最有效的方案和最強的執(zhí)行力完成翠屏怡景的營銷策劃工作，以最好成績回報華海灣領導。房產(chǎn)營銷中最盛行的一句話 文定天下文定天下 綱舉目張綱舉目張在錯綜復雜的操盤困難中，要做的只是能透過表象看清本質(zhì)，解決核心問題，困難就會迎刃而解。了解自我翠屏怡景的三個產(chǎn)品 03內(nèi)街商業(yè)內(nèi)街商業(yè) 02臨街商業(yè)臨街商業(yè)01住宅住宅專供居住的房屋，包括別專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生體宿舍、職工單身宿舍和

2、學生宿舍等。但不包括住宅樓中作宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。房屋。臨街臨街商業(yè)商業(yè)（storefront），顧），顧名思義就是建造在喧囂的馬路、街名思義就是建造在喧囂的馬路、街道旁邊的道旁邊的商業(yè)商業(yè)，一般多為帶鋪面的，一般多為帶鋪面的房屋、房間或成套房間。房屋、房間或成套房間。指在交通集中的城市中心區(qū)域指在交通集中的城市中心區(qū)域設置的行人專用道，在這里原則上設置的行人專用道，在這里原則上排除汽車交通，外圍設停車場，是排除汽車交通，外圍設

3、停車場，是行人優(yōu)先活動區(qū)。行人優(yōu)先活動區(qū)。三個產(chǎn)品的意義：奠定項目形象基礎/賺取常規(guī)利潤/引領棲霞住宅走勢項目利潤的支柱產(chǎn)品提升項目整體形象，實現(xiàn)項目利潤最大化住宅住宅外商外商內(nèi)商內(nèi)商三個產(chǎn)品于市場中的現(xiàn)狀：一直引領棲霞住宅的一直引領棲霞住宅的價格及趨勢，在風頭浪尖價格及趨勢，在風頭浪尖的引領者同時承擔著銷售的引領者同時承擔著銷售速度的壓力。速度的壓力。面世之初，未收到面世之初，未收到預期的市場認同，在客預期的市場認同，在客戶眼中，此產(chǎn)品的性價戶眼中，此產(chǎn)品的性價比超出了棲霞的范疇，比超出了棲霞的范疇，銷售不理想。銷售不理想。在區(qū)域市場中在區(qū)域市場中被認為是不屑一顧被認為是不屑一顧的產(chǎn)品，投資

4、信心的產(chǎn)品，投資信心值超低。值超低。a 住宅住宅c 內(nèi)商內(nèi)商b 外商外商三種產(chǎn)品的相互作用：住宅住宅超大的體量為外商、內(nèi)商提供信心基本點超大的體量為外商、內(nèi)商提供信心基本點 外商外商內(nèi)商內(nèi)商 為住宅提供生活便利為住宅提供生活便利 為內(nèi)商制造外圍氛圍為內(nèi)商制造外圍氛圍 為住宅的居住品質(zhì)提升增加籌碼為住宅的居住品質(zhì)提升增加籌碼 為與外商聯(lián)動為與外商聯(lián)動撬動商業(yè)氛圍撬動商業(yè)氛圍梳理信息后，我公司認為:、得天獨厚的地理位置決定了，住宅和外商銷售無憂，只是如何處理利潤點和銷售速度的得天獨厚的地理位置決定了，住宅和外商銷售無憂，只是如何處理利潤點和銷售速度的矛盾問題。矛盾問題。、內(nèi)商彈性較大，是項目形象和

5、利潤的核心關鍵點。成功啟動將促進其他兩種產(chǎn)品的銷售內(nèi)商彈性較大，是項目形象和利潤的核心關鍵點。成功啟動將促進其他兩種產(chǎn)品的銷售速度和價格，一旦失敗即使不影響其銷售，也會大大影響項目形象。速度和價格，一旦失敗即使不影響其銷售，也會大大影響項目形象。綜上所述：翠屏怡景成也內(nèi)商，敗也內(nèi)商。針對以上總結(jié)，確定我公司存在的價值：成功啟動內(nèi)街，實現(xiàn)內(nèi)街銷售利潤最大化，繼而提升項目整體形象及價值空間，完成整體項目溢價，讓華海灣于棲霞名利雙收。認清市場內(nèi)商于棲霞市場的矛盾點棲霞的兩條內(nèi)商步行街告訴我們什么？金蘋果 地腳再好地腳再好也白搭 客戶就是不入套悅心苑 價格便宜價格便宜沒有用 客戶依然不買賬內(nèi)商與外商的

6、區(qū)別：靠近主干路靠近主干路人流及宣傳都不是問題人流及宣傳都不是問題客戶所要擔心的是如何經(jīng)營而已客戶所要擔心的是如何經(jīng)營而已 在內(nèi)商前期沒有知名度的情況下在內(nèi)商前期沒有知名度的情況下客戶不但要考慮經(jīng)營問題客戶不但要考慮經(jīng)營問題還要考慮人流和宣傳的問題還要考慮人流和宣傳的問題 外商外商內(nèi)商內(nèi)商內(nèi)商的關鍵問題是解決人習慣性的不愿進胡同消費的問題，未解決這個問題，就不能調(diào)動投資商業(yè)的客戶的興趣。棲霞當前的商業(yè)特點：萬家和百貨的商業(yè)王者地位無可動搖。市場內(nèi)會自發(fā)的形成燒烤一條街、旅館一條街、洗車一條街、手機賣場聚集地、貨車集散地。零散的經(jīng)營戶，在業(yè)態(tài)與萬家和百貨相符時，大多舉步維艱。而形成聚集地的特色業(yè)

7、態(tài)卻經(jīng)營的風生水起。（大方面概括，個別具有經(jīng)營特色的商鋪除外）綜上所述，我們啟動內(nèi)街的方向在哪？打造可以避開商業(yè)霸主鋒芒的商業(yè)空白聚集地鎖定出路棲霞的可以避開商業(yè)霸主鋒芒的商業(yè)空白聚集地都有哪些？母嬰產(chǎn)品蘋果產(chǎn)業(yè)家居飾品皮革產(chǎn)品家具自行車金銀玉器古玩書畫攝影花卉婚紗干貨美容茶館廣告寵物工藝品高雅休閑會所紅酒坊煙斗客等等。我們擁有一條上萬平米的商業(yè)步行街，做單一的業(yè)態(tài)有很多弊端需要長時間的招商，很難短需要長時間的招商，很難短時間形成時間形成在當?shù)鼐奂绱梭w量很難，在當?shù)鼐奂绱梭w量很難，須跨區(qū)域進行須跨區(qū)域進行市場的需求量是否能支撐市場的需求量是否能支撐如此大的單一業(yè)態(tài)如此大的單一業(yè)態(tài)單一的業(yè)態(tài)

8、吸引單一的人單一的業(yè)態(tài)吸引單一的人群，會降低整體商業(yè)氛圍群，會降低整體商業(yè)氛圍母嬰產(chǎn)品、蘋果產(chǎn)業(yè)、家居飾品、皮革產(chǎn)品、家具、自行車、金銀玉器、古玩、書畫、攝影、花卉、婚紗、干貨、美容、茶館、廣告、寵物、工藝品、高雅休閑會所、紅酒坊煙斗客等等。多元化是出路紅體字所涉及的行業(yè)都與優(yōu)質(zhì)生活有關？隨著經(jīng)濟的發(fā)展，棲霞蘋果的不斷創(chuàng)收，富裕的棲霞人一直在、洗浴城、足療店、飯店揮金如土，是不是證明錢包已經(jīng)脫貧，但精神尚未脫貧。一條站在城市之上，上升到基本的吃、穿、住、用、行五大基本需求之上的，與優(yōu)質(zhì)生活有關的商業(yè)街是否應該問世了。因為酒色長期的沉迷勢必讓人乏味，對一種高品質(zhì)的愛好的要求就會愈加強烈。出路的支

9、持點：多年的銷售工作讓我們學會了換位思考，我們真正面對的人是經(jīng)營者購房者開發(fā)商，不許諾空頭支票，我們要打造一條恒久繁華的商業(yè)內(nèi)街，成就三方面的利益，皆大歡喜。三方面利益鏈條：經(jīng)營者：經(jīng)營者：三年房租免費開發(fā)商免費裝修開發(fā)商免費策劃開發(fā)商免費推廣費用萬購房者：購房者：三年不得自用每年返租金萬，合計萬。開發(fā)商：開發(fā)商：前約套實際底價元平米合同價格元平米中約套實際底價元平米合同價格元平米后約套實際底價元平米合同價格元平米每套內(nèi)商按合同價格銷售與實際底價相差元平米，約合萬元，萬元用于基礎裝修及策劃和廣告推廣方面的投入，萬元用于三年內(nèi)以房租的形式返還購房者。我們深知誰給我們以機會，所以我們以開發(fā)商的利益

10、為重實現(xiàn)了商業(yè)街的銷售均價為元利得經(jīng)營者為我們造勢，成就了商業(yè)街的繁華，成就了整體項目的利潤和形象。購房者為我們買單，并且分三年兌現(xiàn)。華海灣為棲霞留下了一條街名得全面出擊商業(yè)街定位及包裝文化生活長廊城市向上生活向上集家居飾品、金銀玉器、古玩、書畫、攝影、花卉、茶館、寵物、工藝品、高雅休閑會所、紅酒坊煙斗客、餐飲于一體的高品質(zhì)文化長廊。引領棲霞生活新主張，生活向上。招商：招商：高姿態(tài)低門檻強要求的招商形式抽空現(xiàn)有市場的同類商家，造成招商火爆的氛圍和經(jīng)營機會。高姿態(tài)：高姿態(tài)：以最高端的姿態(tài)入市，在功能分區(qū)和項目包裝打造出我們的形象！低門檻：低門檻：我們包租三年，免費經(jīng)營，免費推廣，免費裝修，免費策劃，讓我們的 內(nèi)街迅速崛起！強要求：強要求：這是我們的定位，我們要對經(jīng)營業(yè)態(tài)層層把關，深入考核，讓我們的商業(yè)街 成為真正的文化消費長廊！招人：招人：百年許愿樹微型植物迷宮街面夜間燈光情趣雕塑植物公共休閑區(qū)等手法打造【浪漫情趣文化街】加之經(jīng)營業(yè)態(tài)的情趣抽空棲霞閑散人群。銷售：銷售：對銷售人員進行全方位的商業(yè)前景和投資回報率的培訓，利用經(jīng)營者和購房者得競爭心里，進行成交。整體銷售整體銷售在包裝推廣方面主打商業(yè)街，住宅客戶自然