12月武漢房地市場(chǎng)的研究的報(bào)告60PPT易居

1、12009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司n克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 n2009年12月武漢市市場(chǎng)月報(bào)22009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司目錄宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)營(yíng)銷土地動(dòng)態(tài)宏觀政策-環(huán)境依然向上，或?qū)⒂邢盗姓叱雠_(tái)，但市場(chǎng)對(duì)其反應(yīng)或較為冷淡，有保有壓，實(shí)難平衡地產(chǎn)市場(chǎng)-供求主導(dǎo)市場(chǎng)，整體向上，位于高峰需謹(jǐn)慎成交-市場(chǎng)升溫，溢價(jià)有提高；新城浮出水面，后期可待供應(yīng)-年底公告過(guò)千萬(wàn)，規(guī)模地塊層出不窮，但遠(yuǎn)水難救近火報(bào)廣投放- 后市可期，適量投放新盤表現(xiàn)-年未推盤降溫，量小而價(jià)升31926p part art 1 1p part art 2 2p part art 3 332009 克而瑞（中國(guó)

2、）信息技術(shù)有限公司part 1 宏觀市場(chǎng)宏觀政策地產(chǎn)市場(chǎng)保增長(zhǎng)與政策連貫性使得政策不會(huì)出現(xiàn)大幅度調(diào)整目前房地產(chǎn)政策已有收緊趨勢(shì)，明年政策風(fēng)險(xiǎn)加大自住和改善型住房需求依然得到政策支持投資客和房?jī)r(jià)成為首要調(diào)控對(duì)象11月成交維持高位，成交價(jià)格穩(wěn)中有升成交結(jié)構(gòu)向城郊區(qū)域轉(zhuǎn)移趨勢(shì)明顯，在價(jià)格高企的當(dāng)下，預(yù)期后市的這些區(qū)域仍是成交重點(diǎn)供應(yīng)左右市場(chǎng)，政策保持穩(wěn)定，后期量?jī)r(jià)可觀，但需謹(jǐn)慎4942009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司保增長(zhǎng)與政策連貫性使得政策不會(huì)出現(xiàn)大幅度調(diào)整目前房地產(chǎn)政策已有收緊趨勢(shì)，明年政策風(fēng)險(xiǎn)加大自住和改善型住房需求依然得到政策支持投資客和房?jī)r(jià)成為首要調(diào)控對(duì)象宏觀政策52009 克而瑞（

3、中國(guó)）信息技術(shù)有限公司保增長(zhǎng)與政策連貫性使得政策不會(huì)出現(xiàn)大幅度調(diào)整目前外部環(huán)境尚不確定，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)企穩(wěn)仍需房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)給予支撐，明年房地產(chǎn)政策出現(xiàn)大幅調(diào)整的可能性不大。10.4%10.1%10.0%9.1%8.3%8.4%5.6%98761312111007.7%9.0%13.0%11.6%gdp增幅2000：突出抓好國(guó)企改革2001：加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控2002：加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控2003：積極財(cái)政和穩(wěn)健貨幣政策2004：保持宏觀政策連續(xù)性2005：鞏固宏觀調(diào)控成果2006：繼續(xù)搞好宏觀調(diào)控2007：繼續(xù)穩(wěn)健財(cái)政政策2008：實(shí)施從緊貨幣政策2009：保增長(zhǎng)，促發(fā)展2010：穩(wěn)增速，促轉(zhuǎn)

4、變歷年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)回顧歷年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)回顧62009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司明年要重點(diǎn)關(guān)注供應(yīng)和房?jī)r(jià)變化帶來(lái)的政策變化市場(chǎng)的拐點(diǎn)其實(shí)是政策的拐點(diǎn)，供應(yīng)的不足將導(dǎo)致明年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。明年要重點(diǎn)關(guān)注政府在促進(jìn)供應(yīng)和抑制房?jī)r(jià)方面的政策，抓住機(jī)會(huì)，防范風(fēng)險(xiǎn)。6,5006,0005,5005,0004,5004,0000091109090907090509030901081108090807080508030801071107090707070507030701成交價(jià)格（元/平米）成交面積(萬(wàn)方)武漢住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)與政策的關(guān)系武漢住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)與政策的關(guān)系市場(chǎng)市場(chǎng)拐點(diǎn)拐點(diǎn)之二

5、之二市場(chǎng)市場(chǎng)拐點(diǎn)拐點(diǎn)之一之一9.27新政10.22救市72009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司目前已有收緊趨勢(shì)，明年政策風(fēng)險(xiǎn)加大中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)著墨不多，態(tài)度溫和，但其后十幾天內(nèi)，中央密集出臺(tái)了信貸、稅收、土地等一系列宏觀調(diào)控政策，全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，政策收緊傾向明顯。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)房地產(chǎn)業(yè)明年發(fā)展的方向，依然明確鼓勵(lì)自住和改善型住房的需求12月月5-7號(hào)號(hào)12月月9號(hào)號(hào)12月月14號(hào)號(hào)12月月17號(hào)號(hào)12月月24號(hào)號(hào)國(guó)務(wù)院明確取消二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，免征年限由2年提高至5年?！皣?guó)四條”公布五部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，土地出讓款首付不低于50

6、%。二手房營(yíng)業(yè)稅細(xì)則出臺(tái)82009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司增供應(yīng)與抑需求雙管齊下，投資客與房?jī)r(jià)成為首要調(diào)控對(duì)象一系列的調(diào)控手段，主要是調(diào)節(jié)市場(chǎng)預(yù)期，抑制投資投機(jī)性需求，提高開發(fā)商資金門檻，打擊炒地、囤地、囤房行為，影響市場(chǎng)供求關(guān)系，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 調(diào)控政策調(diào)控政策政策要點(diǎn)政策要點(diǎn)政策解析政策解析營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。對(duì)普通住宅和非普通住宅進(jìn)行了區(qū)別對(duì)待，意在支持自住、改善型需求，打擊投資、投機(jī)行為?！皣?guó)四條”增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)四大舉措，明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的進(jìn)一步闡述，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)政策走

7、向。對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控，從以前的“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”到目前的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，措辭更為嚴(yán)厲，這也說(shuō)明房?jī)r(jià)的高企已為中央所重視。打擊開發(fā)商囤地開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。促進(jìn)供應(yīng)土地的及時(shí)開發(fā)利用，盡快形成住房的有效供給，改善住房的供求關(guān)系。92009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司自住和改善型住房的需求將得到繼續(xù)支持中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。此次會(huì)議仍把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段，這說(shuō)明即使經(jīng)濟(jì)危機(jī)過(guò)去，房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)投資的重要性有所下降，從需求的角度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)

8、濟(jì)的持續(xù)發(fā)展仍十分重要。會(huì)議還強(qiáng)調(diào)了對(duì)改善性購(gòu)房需求的支持，其實(shí)質(zhì)上就是承認(rèn)了“二套房”的合理性，因?yàn)樵趯?shí)際操作層面上，無(wú)法清楚界定“改善性購(gòu)房需求”和“投資性購(gòu)房需求”。因此，可以預(yù)測(cè)，未來(lái)“二套房”政策不會(huì)有大的變動(dòng)，抑或說(shuō)市場(chǎng)對(duì)“二套房”政策的反應(yīng)會(huì)比較冷淡。102009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司供應(yīng)不足、庫(kù)存大幅減少，供求失衡現(xiàn)象較為嚴(yán)重，短期內(nèi)可能進(jìn)一步加劇成交勢(shì)頭不減，價(jià)格穩(wěn)步上升，雖有動(dòng)力但已處于高位，后期量?jī)r(jià)策略需謹(jǐn)慎從城市對(duì)比看，武漢市場(chǎng)較為穩(wěn)健，后期市場(chǎng)較樂(lè)觀地產(chǎn)市場(chǎng)112009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司：0909年市場(chǎng)供求失衡現(xiàn)象極為嚴(yán)重，年市場(chǎng)供求失衡現(xiàn)象極

9、為嚴(yán)重，1-31-3季度的供應(yīng)缺口由季度的供應(yīng)缺口由0808年累積的存量補(bǔ)年累積的存量補(bǔ)上，隨著存量的消化，上，隨著存量的消化，4 4季度供求矛盾進(jìn)一步加劇，目前正處于青黃不接之季度供求矛盾進(jìn)一步加劇，目前正處于青黃不接之時(shí)，中心城區(qū)更是捉襟見肘！從外部環(huán)境看，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境與地產(chǎn)政政策時(shí)，中心城區(qū)更是捉襟見肘！從外部環(huán)境看，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境與地產(chǎn)政政策可能會(huì)分庭抗衡，供應(yīng)關(guān)系決定了后期走勢(shì)！可能會(huì)分庭抗衡，供應(yīng)關(guān)系決定了后期走勢(shì)！在9月-11月市場(chǎng)供應(yīng)回升的情況下，09年1-11月的整體供求比由之前的0.55上升至0.65。雖然9-11月供應(yīng)量有明顯上升，但依然不能滿足市場(chǎng)強(qiáng)勁的消化速度，并且供應(yīng)

10、逐月度回落，成交則一直高位運(yùn)行，時(shí)常供求矛盾在繼續(xù)加??！122009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司成交量成交量：0909年全年成交量為年全年成交量為10891089萬(wàn)平米萬(wàn)平米, ,達(dá)到歷史最高水平達(dá)到歷史最高水平; ;在供應(yīng)捉襟見肘、青黃不接在供應(yīng)捉襟見肘、青黃不接之時(shí)，成交卻一直高居不下，表現(xiàn)非常強(qiáng)勁，在消化市場(chǎng)新增供應(yīng)之余不斷消之時(shí)，成交卻一直高居不下，表現(xiàn)非常強(qiáng)勁，在消化市場(chǎng)新增供應(yīng)之余不斷消耗市場(chǎng)存量耗市場(chǎng)存量現(xiàn)在高位運(yùn)行的成交量依然在被抑制著！現(xiàn)在高位運(yùn)行的成交量依然在被抑制著！供求關(guān)系失蘅造成的供應(yīng)缺口目前尚不能得到補(bǔ)充，成交因供應(yīng)不足、存量無(wú)幾而受到抑制武漢中心區(qū)域甚至三環(huán)以

11、內(nèi)，供應(yīng)嚴(yán)重不足，幾乎無(wú)房可賣；三環(huán)外市場(chǎng)可售量也在迅速減小之中，這種矛盾短期內(nèi)會(huì)繼續(xù)加劇！132009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司成交價(jià)格成交價(jià)格：市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，：市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，1212月達(dá)到月達(dá)到59855985元元/ /平米，與平米，與0707年價(jià)格的急劇上升相比，年價(jià)格的急劇上升相比，0909年價(jià)格的上漲顯得更為穩(wěn)健，在整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的環(huán)境下，可形成武漢新的年價(jià)格的上漲顯得更為穩(wěn)健，在整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的環(huán)境下，可形成武漢新的價(jià)格水平，并逐漸為市民所認(rèn)同，預(yù)證后期價(jià)格將穩(wěn)于價(jià)格水平，并逐漸為市民所認(rèn)同，預(yù)證后期價(jià)格將穩(wěn)于60006000元元/ /平米以上。平米以上。需要說(shuō)明的是，0

12、9年以來(lái)三環(huán)外的成交比量在不斷上升，其成交所占比重由07年的27%上升至目前的40%,這在相當(dāng)大的程度上抑制了整體價(jià)格的上漲，若剔除三環(huán)外項(xiàng)目的影響，武漢目前的價(jià)格則為7457元/平方米，僅次于08年五月的7690元/平米，武漢的價(jià)格新高點(diǎn)即將出現(xiàn)！142009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司存量存銷比存量存銷比：由于新增供應(yīng)的不足幾市場(chǎng)的強(qiáng)力消化，：由于新增供應(yīng)的不足幾市場(chǎng)的強(qiáng)力消化，0909年以來(lái)市場(chǎng)存量在迅速減小，年以來(lái)市場(chǎng)存量在迅速減小，目前武漢存量去化周期不足目前武漢存量去化周期不足5 5個(gè)月。同樣，若剔除三環(huán)外的影響，中心區(qū)個(gè)月。同樣，若剔除三環(huán)外的影響，中心區(qū)存量去化周期多不足存

13、量去化周期多不足4 4個(gè)月，部分熱點(diǎn)板塊已經(jīng)銷售一空，無(wú)房可賣！個(gè)月，部分熱點(diǎn)板塊已經(jīng)銷售一空，無(wú)房可賣！從存量及去化周期看，目前市場(chǎng)現(xiàn)狀與07年下半年非常相似，07年在此環(huán)境下開始進(jìn)噴，價(jià)格跳漲！因此，從存量及存銷比的角度看，目前價(jià)格雖然已經(jīng)經(jīng)過(guò)一輪上漲，但依然具有上漲的驅(qū)動(dòng)力,但07年的價(jià)格上漲帶來(lái)了諸多隱患，不能貿(mào)然仿之，樂(lè)觀之余需謹(jǐn)慎！152009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司在市場(chǎng)轉(zhuǎn)變之時(shí)：二線城市市場(chǎng)反應(yīng)時(shí)間滯后于一線城市，在典型二線城市之中，武漢變化顯得更加溫和，市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健二線城市于07年12月成交開始下滑，滯后于一線城市；09年初市場(chǎng)回暖，一線城市反應(yīng)時(shí)間快于二線城市。09

14、1109090907090509030901081108090807080508030801071107090707070507030701北京上海深圳一線城市成交量變化一線城市成交量變化091109090907090509030901081108090807080508030801071107090707070507030701西安重慶武漢成都二線城市成交量變化二線城市成交量變化武漢162009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司與深圳相比：武漢在量上顯得更加穩(wěn)定，而價(jià)格漲勢(shì)則相對(duì)平緩。今年年初市場(chǎng)回暖，7-9月深圳價(jià)格一路暴漲，成交量則持續(xù)下滑，年末價(jià)格開始回落，成交有所回升；而武漢在這段時(shí)期

15、的成交則在高位震蕩，價(jià)格保持穩(wěn)定上行態(tài)勢(shì)。091109090907090509030901081108090807080508030801071107090707070507030701成交面積（萬(wàn)方）成交均價(jià)（元/平米）080309117,0006,00007015,00007050070307110709070709090801080508090901090509070903081108076,5005,5004,500成交均價(jià)（元/平米）成交面積（萬(wàn)方）深圳成交量?jī)r(jià)走勢(shì)深圳成交量?jī)r(jià)走勢(shì)武漢成交量?jī)r(jià)走勢(shì)武漢成交量?jī)r(jià)走勢(shì)172009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司從可支配收入看：二線城市的市

16、場(chǎng)潛力期待進(jìn)一步挖掘二線城市收入增長(zhǎng)普遍超過(guò)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，存在改善住宅的需求；在一線城市房?jī)r(jià)高漲的當(dāng)下，二線城市的市場(chǎng)潛力有待發(fā)掘。武漢4.13.9成都3.03.1西安3.43.43.3 3.3沈陽(yáng)4.33.8重慶2.01.61.91.62.21.5北京上海深圳2009年2008年2007年各城市各城市“人均可支配收入人均可支配收入/ /房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)”變化分析變化分析成都10.910.212.5西安9.29.110.1武漢8.78.711.7重慶8.17.6沈陽(yáng)7.48.3北京上海深圳21.217.722.515.317.722.217.813.620.12009年2008年2007年各城市各城市9

17、090總價(jià)總價(jià)/ /戶均可支配收入戶均可支配收入 變化分析變化分析數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢克而瑞182009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司三環(huán)外成交所占比重持續(xù)上升，市場(chǎng)影響力逐漸加大各類產(chǎn)品成交全面放量，緊湊產(chǎn)品相對(duì)更收歡迎典型企業(yè)：產(chǎn)品創(chuàng)新別樹一格，掘金機(jī)會(huì)在改善城市對(duì)比：武漢未來(lái)改善型客戶比例將有所上升結(jié)構(gòu)特征結(jié)構(gòu)特征192009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司環(huán)線變化：環(huán)線變化：三環(huán)外成交比重進(jìn)一步增大，存量足、價(jià)格低及中心區(qū)三環(huán)外成交比重進(jìn)一步增大，存量足、價(jià)格低及中心區(qū)“擠出效應(yīng)擠出效應(yīng)”是促進(jìn)其成交上升的重要原因，成交量的上升意味著三環(huán)外逐漸是促進(jìn)其成交上升的重要原因，成交量的上升意味著

18、三環(huán)外逐漸為市場(chǎng)所接受，后期也將在失常中扮演重要的角色為市場(chǎng)所接受，后期也將在失常中扮演重要的角色從成交環(huán)線結(jié)構(gòu)上看，二環(huán)內(nèi)的成交占比相比上月有所下降，二環(huán)外成交上升到64%，三環(huán)外的成交占比在近幾個(gè)月逐步上升，這其中的原因在于中心城區(qū)房?jī)r(jià)高漲造成的“擠出效應(yīng)”，而二環(huán)外市場(chǎng)相對(duì)充分的供應(yīng)和存量，將使得二環(huán)外的成交保持穩(wěn)定。武漢市場(chǎng)202009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司環(huán)線變化：環(huán)線變化：一環(huán)內(nèi)一環(huán)內(nèi)1212月均價(jià)為月均價(jià)為90559055元元/ /平米，僅次于平米，僅次于0808年年5 5月月 的的93749374元元/ /平米；平米；一二環(huán)一二環(huán)1212月均價(jià)為月均價(jià)為7805780

19、5元元/ /平米，已達(dá)到最高水平；二三環(huán)線價(jià)格平米，已達(dá)到最高水平；二三環(huán)線價(jià)格也僅次于也僅次于0808年上半年；三環(huán)外的價(jià)格本月出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的下滑，但各年上半年；三環(huán)外的價(jià)格本月出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的下滑，但各項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)格正處于上調(diào)期；武漢各個(gè)環(huán)線的價(jià)格開始明顯拉開項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)格正處于上調(diào)期；武漢各個(gè)環(huán)線的價(jià)格開始明顯拉開，環(huán)線概念在市場(chǎng)中的影響力度也將逐步增生。，環(huán)線概念在市場(chǎng)中的影響力度也將逐步增生。說(shuō)明：雖然整體價(jià)格有明顯的上漲，但二三環(huán)及三外環(huán)價(jià)格上升并不明顯，依然具有空間。二三環(huán)主要有漢口的古田、揚(yáng)漢湖、后湖，武昌的南湖、光谷等板塊，三外環(huán)主要是黃陂、東西湖、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及江夏四個(gè)區(qū)域。武漢市

20、場(chǎng)212009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司板塊變化：板塊變化：漢口中心、大后湖、建設(shè)大道成交比重明顯下滑，供應(yīng)不足是首要原因；南漢口中心、大后湖、建設(shè)大道成交比重明顯下滑，供應(yīng)不足是首要原因；南湖、光谷、盤龍城、金銀湖成交所占比得有所上升，存量足、價(jià)格穩(wěn)是重要湖、光谷、盤龍城、金銀湖成交所占比得有所上升，存量足、價(jià)格穩(wěn)是重要因素；中南中北供應(yīng)、成交一直較為旺盛。因素；中南中北供應(yīng)、成交一直較為旺盛。武漢市場(chǎng)222009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司板塊變化：板塊變化：漢口中心區(qū)域價(jià)格率先突破漢口中心區(qū)域價(jià)格率先突破1000010000元元/ /平米；徐東突破平米；徐東突破90009000

21、元元/ /平米；平米； 二七片二七片區(qū)則超過(guò)區(qū)則超過(guò)80008000元元/ /平米，一半以上的板塊價(jià)格超過(guò)平米，一半以上的板塊價(jià)格超過(guò)0707、0808同期水平。同期水平。板塊板塊白沙洲白沙洲常青常青大后湖大后湖沌口沌口二七二七高新高新古田古田關(guān)山關(guān)山漢口中心漢口中心積玉橋積玉橋建設(shè)大道建設(shè)大道金銀湖金銀湖魯巷魯巷南湖南湖盤龍城盤龍城青山青山湯遜湖湯遜湖王家灣王家灣吳家山吳家山武昌舊城武昌舊城武珞路武珞路徐東徐東楊汊湖楊汊湖中南中北中南中北鐘家村鐘家村黃陂城區(qū)黃陂城區(qū)江夏城區(qū)江夏城區(qū)2007.112007.115068 4572 4885 5055 7835 6299 5783 5393 82

22、77 7637 7851 4219 5428 5553 3238 5868 3831 5823 3648 5180 6570 8574 5018 8048 6512 3450 4180 2008.112008.114265 5415 4350 4652 5873 4761 5422 4702 7456 6845 6596 3947 5640 5179 2903 5761 3600 4130 3903 5460 5586 5366 5340 6809 6170 2883 3050 2009.112009.114940 5220 4938 4462 8078 4672 6300 5023 1026

23、8 7763 7376 4653 5425 5829 3246 6182 3575 5192 3998 7438 6111 9419 6225 7459 7471 2828 3274 09vs0809vs0816% -4% 14% -4% 38% -2% 16%7%38% 13% 12% 18% -4% 13% 12%7%-1% 26%2%36%9%76% 17% 10% 21% -2%7%09vs0709vs07-3% 14%1% -12% 3% -26% 9%-7% 24%2%-6% 10%0%5%0%5%-7% -11% 10% 44% -7% 10% 24% -7% 15% -18%

24、-22%武漢市場(chǎng)0707年年1111月、月、0808年年1111月、月、0909年年1111月價(jià)格對(duì)比月價(jià)格對(duì)比232009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：各類產(chǎn)品成交全面放量各類產(chǎn)品成交全面放量首次置業(yè)類產(chǎn)品成交所占比重有所下滑，首次改善類產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流首次置業(yè)類產(chǎn)品成交所占比重有所下滑，首次改善類產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流首次置業(yè)類產(chǎn)品成交的下滑在很大程度上是由于供應(yīng)幾存量不足的限制，而改首次置業(yè)類產(chǎn)品成交的下滑在很大程度上是由于供應(yīng)幾存量不足的限制，而改善類產(chǎn)品，特別是再次改善類產(chǎn)品因?yàn)榇媪枯^多，成交也有了明顯的放量善類產(chǎn)品，特別是再次改善類產(chǎn)品因?yàn)榇媪枯^多，成交也有了明顯的

25、放量武漢市場(chǎng)242009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：小兩房、小三房產(chǎn)品去化情況非常樂(lè)觀，成交比例明顯攀升，首次置業(yè)、首產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：小兩房、小三房產(chǎn)品去化情況非常樂(lè)觀，成交比例明顯攀升，首次置業(yè)、首次改善產(chǎn)品趨向緊湊型。次改善產(chǎn)品趨向緊湊型。武漢市場(chǎng)252009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司典型企業(yè)：除萬(wàn)科外，其它各企業(yè)主要為90-130平米產(chǎn)品，萬(wàn)科則專注于90平米以下產(chǎn)品，講究產(chǎn)品的創(chuàng)新金地2.0%福星2.5%保利2.7%地產(chǎn)集團(tuán)2.8%萬(wàn)科4.2%市場(chǎng)份額（%）成交金額(億元)萬(wàn)科競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)份額萬(wàn)科競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)份額開發(fā)商開發(fā)商項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力主力成交面積成交面積總價(jià)段總

26、價(jià)段占公司金占公司金額比例額比例占全市該面積段占全市該面積段金額比例金額比例萬(wàn)科萬(wàn)科金色家園70 x9070-9046.10%4.34%魅力之城x7020-4057.16%8.64%高爾夫70 x9050-6072.98%3.56%金域華府70 x90100-10591.55%1.74%統(tǒng)建統(tǒng)建錦繡江南130 x16075-10042.92%3.07%同安家園90 x13030-6074.29%2.22%福星福星水岸星城90 x13060-9035.24%2.08%保利保利保利心語(yǔ)90180300-400100.00%6.35%金地金地國(guó)際花園90 x13060-10033.87%1.09%格

27、林小城90 x13040-7055.02%0.89%武漢市場(chǎng)262009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司0909年主要年主要成交項(xiàng)目成交項(xiàng)目主力主力成交面積成交面積總價(jià)段總價(jià)段占公司金占公司金額比例額比例占全市該面積占全市該面積段金額比例段金額比例水岸星城水岸星城90 x13060-9035.24%2.08%保利心語(yǔ)保利心語(yǔ)90180150-28042.43%8.04%融僑華府融僑華府90 x13060-9039.44%1.62%武漢天地武漢天地130 x160 150-28046.69%3.82%錦繡江南錦繡江南130 x16075-10042.92%3.07%萬(wàn)科金色萬(wàn)科金色70 x907

28、0-9046.10%4.34%金地國(guó)際花園金地國(guó)際花園90 x13060-10033.87%1.09%同安家園同安家園90 x13030-6074.29%2.22%泰然玫瑰灣泰然玫瑰灣130 x16070-11037.29%2.38%09年80-90平米兩房、130-140三房、180平米以上大戶型成交的市場(chǎng)份額占比較大。典型項(xiàng)目：從項(xiàng)目銷售金額及對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品看，掘金機(jī)會(huì)在改善需求泰然玫瑰灣同安家園金地國(guó)際花園金色家園錦繡江南武漢天地融僑華府錦繡長(zhǎng)江10.7保利心語(yǔ)11.2水岸星城13.5成交金額(億元)0909年市場(chǎng)主要成交項(xiàng)目成交金額年市場(chǎng)主要成交項(xiàng)目成交金額武漢市場(chǎng)272009 克而瑞（中

29、國(guó)）信息技術(shù)有限公司二線城市對(duì)比：預(yù)計(jì)武漢未來(lái)改善型客戶比例將有所上升南京、西安的改善類客戶比例上升明顯，而成都、武漢的改善型客戶的比例較為穩(wěn)定我們預(yù)期后市改善型客戶的比例將會(huì)有一定程度的上升。成都分產(chǎn)品線成交面積變化成都分產(chǎn)品線成交面積變化南京分產(chǎn)品線成交面積變化南京分產(chǎn)品線成交面積變化武漢分產(chǎn)品線成交面積變化武漢分產(chǎn)品線成交面積變化西安分產(chǎn)品線成交面積變化西安分產(chǎn)品線成交面積變化首改再改091109090907090509030901081108090807080508030801首置再改091109090907090509030901081108090807080508030801首置首

30、改0907090509030901081108070805首改0803再改08010911首置0909080909110901090908090807080508030801首置090709050903首改再改0811城市對(duì)比282009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司二線城市對(duì)比：預(yù)計(jì)武漢未來(lái)改善型客戶比例將有所上升從二線城市的成交結(jié)構(gòu)變化上看，南京、西安的首改和再改類客戶比例上升明顯，而成都、武漢的改善型客戶的比例較為穩(wěn)定我們預(yù)期后市改善型客戶的比例將會(huì)有一定程度的上升。6,50009110909090709050903090108110809080708050803080104,0005

31、,0006,0007,0004,5005,500再改首改首置首置首改再改成都分產(chǎn)品線成交量?jī)r(jià)走勢(shì)成都分產(chǎn)品線成交量?jī)r(jià)走勢(shì)09110909090709050903090108110809080708050803080106,0008,00010,0005,0007,0009,00011,000再改首改首置首改首置再改南京分產(chǎn)品線成交量?jī)r(jià)走勢(shì)南京分產(chǎn)品線成交量?jī)r(jià)走勢(shì)8,0007,0009,00005,0000911090909070905090309010811080908070805080308016,000再改首改首置再改首改首置武漢分產(chǎn)品線成交量?jī)r(jià)走勢(shì)武漢分產(chǎn)品線成交量?jī)r(jià)走勢(shì)5,0005,5

32、006,5006,0004,5000911090909070905090309010811080908070805080308010再改首改首置首改再改首置西安分產(chǎn)品線成交量?jī)r(jià)走勢(shì)西安分產(chǎn)品線成交量?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢克而瑞城市對(duì)比292009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司供應(yīng)雖然明顯放量，但依然供小于求供應(yīng)區(qū)域由中心區(qū)向外轉(zhuǎn)移，商業(yè)用地逐漸增加土地市場(chǎng)價(jià)格非常穩(wěn)健，有利于穩(wěn)定二級(jí)市場(chǎng)城市對(duì)比：溢價(jià)不高，武漢土地市場(chǎng)表現(xiàn)良好part 2 part 2 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)302009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司成交11月有13宗土地成交，總建面約為426.13萬(wàn)方，成為今年以來(lái)最大規(guī)模的一次

33、土地成交20供應(yīng)11月武漢市共推出38幅宗地掛牌出讓，武漢中心城區(qū)有10宗地塊，總建面約120萬(wàn)方蔡甸區(qū)與新洲區(qū)集中土地放量，分別推出12和16宗地塊出讓武漢市在本月土地市場(chǎng)火爆成交后，又一次大規(guī)模土地供應(yīng)放量，吸引眾多開發(fā)商的關(guān)注22312009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司土地成交：12號(hào)公告全部成交，華僑城正式進(jìn)入武漢地塊編號(hào)地塊位置環(huán)線交易日底價(jià)（萬(wàn)元）成交總價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/)競(jìng)得人(實(shí)際控制人)規(guī)劃條件用地性質(zhì) 用地（萬(wàn)）建面 （萬(wàn)）容積率p（2009）075武昌區(qū)中山路與紫陽(yáng)東路交叉口一二環(huán)12.2418000180002078 天倫商業(yè)金融1.248.667.0p（20

34、09）076洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)烽火村一二環(huán)12.24360360596亞中模具工業(yè)0.600.601.0p（2009）077洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)烽火村一二環(huán)12.2426802680 1396 忠誠(chéng)住宅0.481.92 4.0p（2009）078江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)黑泥湖村二三12.2434003450 2909 魯班房地產(chǎn)綜合0.421.19 2.8p（2009）079武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)30r1地塊三外12.24998011600 1561 人信住宅4.897.431.52p（2009）080武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)35r2地塊三外12.24760010400 1098 中冶住宅5.269.47 1.8p（2009）0

35、81武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)6r2地塊三外12.2478500135800 2545 萬(wàn)威(萬(wàn)科)住宅21.3453.36 2.5p（2009）082武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)22c36地塊三外12.242001020010 883 聯(lián)發(fā)投旅游住宅25.1722.650.9p（2009）083武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)19r2地塊三外12.2424502490 828 羅德斌漢住宅1.203.012.5p（2009）084武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山大道以東，高新四路以北三外12.249916176601526 佛山奧園住宅6.4311.571.8p（2009）113東湖風(fēng)景區(qū)中北路延長(zhǎng)線地塊二三12.25430000

36、2135華僑城旅游住宅211.15201.420.95322009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司天倫天倫( (商業(yè)商業(yè))8.66)8.66萬(wàn)萬(wàn),2078,2078元元/ /11月12號(hào)公告，10幅土地，總建面119.87萬(wàn)方，將于12月24日拍賣亞中模具亞中模具( (工業(yè)工業(yè))0.6)0.6萬(wàn)萬(wàn),596,596元元/ /忠誠(chéng)忠誠(chéng)( (住宅住宅)1.92)1.92萬(wàn)萬(wàn),1396,1396元元/ /魯班房地產(chǎn)魯班房地產(chǎn)( (綜合綜合)1.19)1.19萬(wàn)萬(wàn),2909,2909元元/ /人信人信 ( (居住居住)7.43)7.43萬(wàn)萬(wàn),1561,1561元元/ /中冶中冶 ( (居住居住)9.47

37、)9.47萬(wàn)萬(wàn),1098,1098元元/ /萬(wàn)科萬(wàn)科 ( (居住居住)53.36)53.36萬(wàn)萬(wàn),2545,2545元元/ /聯(lián)發(fā)聯(lián)發(fā) ( (旅游住宅旅游住宅)22.65)22.65萬(wàn)萬(wàn),883,883元元/ /羅德斌漢羅德斌漢 ( (居住居住)3.01)3.01萬(wàn)萬(wàn),828,828元元/ /佛山奧園佛山奧園 ( (居住居住)11.57)11.57萬(wàn)萬(wàn),1526,1526元元/ /延期地塊成交地塊華僑城華僑城( (綜合綜合)201.42)201.42萬(wàn)萬(wàn),2135,2135元元/ /332009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司12月有2個(gè)土地公告，共推出26幅土地，包括黃陂區(qū)1宗土地和漢南區(qū)3

38、宗土地，總建面約1084.62萬(wàn)方。有多宗大面積地塊推出。地塊編號(hào)交易方式公告日交易日地塊位置規(guī)劃條件用地性質(zhì)建設(shè)用地 （萬(wàn)）計(jì)容積率建面 （萬(wàn)）容積率p（2009）114號(hào)掛牌2009/12/292010/1/29硚口區(qū)漢西新村居住、商業(yè)5.1420.584p（2009）115號(hào)掛牌2009/12/292010/1/29洪山區(qū)獅子山街珞獅南路居住 0.471.182.5p（2009）116號(hào)掛牌2009/12/292010/1/29江岸區(qū)建設(shè)渠路與幸福大道交匯商業(yè)金融業(yè)、居住19.0946.573.2-4.5p（2009）117號(hào)掛牌2009/12/292010/1/29江岸區(qū)萬(wàn)隆三路與正義

39、路交匯居住 3.123.122.8p（2009）118號(hào)掛牌2009/12/292010/1/29武昌區(qū)秦園路以東商業(yè)金融業(yè)、居住1.003.793.8p（2009）119號(hào)掛牌2009/12/292010/1/29漢陽(yáng)區(qū)十里新村151號(hào)居住1.415.223.7p（2009）120號(hào)掛牌2009/12/292010/1/29漢南區(qū)紗帽街徒埠村商住12.0736.203p（2009）121號(hào)掛牌2009/12/292010/1/29漢南區(qū)紗帽街徒埠村商住6.5019.513p（2009）122號(hào)掛牌2009/12/292010/1/29漢南區(qū)烏金農(nóng)場(chǎng)清江大隊(duì)居住33.3383.332.5p（2

40、009）123號(hào)掛牌2009/12/292010/1/29黃陂區(qū)前川街向陽(yáng)村商服0.280.501.8p（2009）124號(hào)掛牌2009/12/292010/1/29東湖開發(fā)區(qū)關(guān)南村居住0.560.851.5p（2009）125號(hào)掛牌2009/12/292010/1/29東西湖區(qū)金銀湖?？谌芬晕?、新橋二路以南非事屬辦公用地0.430.771.5-2.0p（2009）126號(hào)掛牌2009/12/292010/1/29東西湖區(qū)環(huán)湖路以北、南京二十一世紀(jì)以西商業(yè)金融業(yè)兼容居住（配套公寓）8.6514.701.7p（2009）127號(hào)掛牌2009/12/292010/1/29東西湖區(qū)馬池中路以北、環(huán)

41、湖中路西居住兼容商業(yè)11.8043.723.5-4.0p（2009）128號(hào)掛牌2009/12/292010/1/29東西湖區(qū)d1110（22）地塊居住3.9614.663.2-3.9342009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司此次推地規(guī)?？涨埃?00萬(wàn)方以上兩宗，50萬(wàn)方以上的地塊達(dá)到10宗。地塊編號(hào)交易方式公告日交易日地塊位置規(guī)劃條件用地性質(zhì)建設(shè)用地 (萬(wàn))建面(萬(wàn))容積率p（2009）129號(hào)掛牌2009/12/302010/2/5洪山區(qū)三角路村居住、商業(yè)21.7093.313.0-4.8p（2009）130號(hào)掛牌2009/12/302010/2/5漢陽(yáng)區(qū)陶家?guī)X村居住16.7283.62

42、2.2-5.88p（2009）131號(hào)掛牌2009/12/302010/2/5洪山區(qū)北港村居住兼容商業(yè)9.4828.633.02p（2009）132號(hào)掛牌2009/12/302010/2/5洪山區(qū)馬湖村居住20.0059.992.97-3.24p（2009）133號(hào)掛牌2009/12/302010/2/5漢陽(yáng)區(qū)新新村居住15.1847.052.5-3.7p（2009）134號(hào)掛牌2009/12/302010/2/5洪山區(qū)南湖村居住、商業(yè)19.8961.673.0-3.1p（2009）135號(hào)掛牌2009/12/302010/2/5洪山區(qū)鐵機(jī)村居住兼容商業(yè)33.33121.673.65p（200

43、9）136號(hào)掛牌2009/12/302010/2/5江岸區(qū)新榮村居住2.518.623.43p（2009）137號(hào)掛牌2009/12/302010/2/5洪山區(qū)長(zhǎng)江村居住、商業(yè)金融業(yè)13.5647.463.06-3.96p（2009）138號(hào)掛牌2009/12/302010/2/5洪山區(qū)幸福村居住兼容商業(yè)13.7443.973.0-3.44p（2009）139號(hào)掛牌2009/12/302010/2/5漢陽(yáng)區(qū)龍陽(yáng)村居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設(shè)施38.79193.931.9-5.6p（2009）129號(hào)掛牌2009/12/302010/2/5洪山區(qū)三角路村居住、商業(yè)21.7093.313.0-4.8p

44、（2009）130號(hào)掛牌2009/12/302010/2/5漢陽(yáng)區(qū)陶家?guī)X村居住16.7283.622.2-5.88p（2009）131號(hào)掛牌2009/12/302010/2/5洪山區(qū)北港村居住兼容商業(yè)9.4828.633.02352009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司供求分析：相對(duì)而言，武漢各區(qū)土地供應(yīng)較為充足，后期供應(yīng)抑有保障n與一線城市相比，武漢中心區(qū)依然陸續(xù)有土地供應(yīng)；二環(huán)土地成交近400萬(wàn)方，樓面地價(jià)也維持在較低水平；二三環(huán)間是土地供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域，武漢新區(qū)第一次正式推出臺(tái)面，吸引不少品牌開發(fā)商進(jìn)入；三環(huán)外成交熱度相對(duì)較低，武漢市場(chǎng)環(huán)線環(huán)線總建面（萬(wàn)方總建面（萬(wàn)方) )成交價(jià)成交價(jià)(

45、(億億) )平均樓板價(jià)平均樓板價(jià)( (元元/ /平米平米) )一環(huán)內(nèi)179 57 3,210 一二環(huán)209 52 2,490 二三環(huán)682 117 1,721 三環(huán)外328 57 1,733 總計(jì)總計(jì)1,398 1,398 284 284 2,029 2,029 362009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司供求分析：與市場(chǎng)需求相比， 現(xiàn)有成交土地面積呈現(xiàn)短缺態(tài)勢(shì)n除07年土地供應(yīng)略微超出市場(chǎng)銷售面積外，04年-09年土地供應(yīng)均呈現(xiàn)短缺態(tài)勢(shì)。武漢市可供開發(fā)的土地資源并不足，市場(chǎng)需求仍比較旺盛，未來(lái)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)將在一段時(shí)間內(nèi)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。-1,000-3,0002004年2009年-2,

46、500-1,5002007年-50050002005年2006年-2,0002008年土地供應(yīng)-商品房成交（萬(wàn)方）商品房成交面積（萬(wàn)方）住宅及商業(yè)用地出讓建筑面積（萬(wàn)方）04-0904-09年土地出讓與商品房銷售面積對(duì)比年土地出讓與商品房銷售面積對(duì)比武漢市場(chǎng)372009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司結(jié)構(gòu)變化：中心區(qū)向外轉(zhuǎn)移，二環(huán)外是土地供應(yīng)的主力n市中心土地資源稀缺，二三環(huán)成為土地供應(yīng)的主要區(qū)域，今年三環(huán)外土地成交比例大幅上漲，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程由中心區(qū)向郊區(qū)逐漸擴(kuò)展。n下半年開始，武漢逐漸將江夏、漢南、蔡甸、黃彼、新洲土地統(tǒng)一納入由市局掛牌拍賣05-0905-09年分環(huán)線土地出讓面積比例

47、年分環(huán)線土地出讓面積比例2006年1,19717%33%2007年二三環(huán)間23%一環(huán)內(nèi)2009年三環(huán)外30%41%42%40%2432008年100%44%1%8932%1,22944%0%0%28%5702005年一二環(huán)間武漢市場(chǎng)382009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司結(jié)構(gòu)變化：雖然純商業(yè)用地比重不高，但09年綜合用地中商業(yè)比重較高，商業(yè)地產(chǎn)逐漸進(jìn)入新一輪的發(fā)展，萬(wàn)達(dá)的進(jìn)駐將為商業(yè)推波助瀾n今年推出土地近一半是綜合性用地，商業(yè)比例較高，未來(lái)推出商業(yè)的面積會(huì)增加，綜合性項(xiàng)目將增加，純住宅性項(xiàng)目的供應(yīng)少。05-0905-09年土地出讓商住比例（建筑面積）年土地出讓商住比例（建筑面積）住宅20

48、08年24380%86%2007年1,22686%2006年48372%2005年40970%100%1,1972009年商業(yè)武漢市場(chǎng)392009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司成交情況：土地市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)極為穩(wěn)健，溢價(jià)超過(guò)50%的塊塊較少，雖多為小模地塊09年以來(lái)，金地、萬(wàn)科、保利等企業(yè)紛紛拿地；萬(wàn)達(dá)、中國(guó)建設(shè)、華僑城、奧園等開發(fā)商高調(diào)進(jìn)入武漢，而招商、首創(chuàng)等知名開發(fā)商也在積極關(guān)注武漢市場(chǎng)，預(yù)計(jì)明年將陸續(xù)有知名開發(fā)商進(jìn)入武漢。武漢市場(chǎng)402009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司09年土地市場(chǎng)成交活躍，成交量基本超過(guò)年土地市場(chǎng)成交活躍，成交量基本超過(guò)08年，上海、北京、天津等城市已超過(guò)年，上海、

49、北京、天津等城市已超過(guò)07年規(guī)模；年規(guī)模；下半年企業(yè)拿地迅猛增加，尤以央企為甚。下半年企業(yè)拿地迅猛增加，尤以央企為甚。1-11月，保利和中海新增土地儲(chǔ)備均超過(guò)10001000萬(wàn)萬(wàn)平方米；僅9-11月，保利保利拿地建筑面積達(dá)達(dá)616616萬(wàn)萬(wàn)平方米，耗資212212億元億元；僅9-11月，中海中海拿地建筑面積775775萬(wàn)平方米，耗資241241億元億元2007-09.11典型城市經(jīng)營(yíng)性土地成交走勢(shì)圖典型城市經(jīng)營(yíng)性土地成交走勢(shì)圖2009年年1-11月月30企業(yè)新增土地儲(chǔ)備走勢(shì)圖企業(yè)新增土地儲(chǔ)備走勢(shì)圖城市對(duì)比412009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司大多數(shù)城市土地以大多數(shù)城市土地以底價(jià)底價(jià)成交；

50、高成交；高溢價(jià)率溢價(jià)率土地多集中在上海、土地多集中在上海、 北京、深圳等市場(chǎng)成熟的城市北京、深圳等市場(chǎng)成熟的城市1010月全國(guó)月全國(guó)主要城市經(jīng)營(yíng)性土地溢價(jià)率情況列表主要城市經(jīng)營(yíng)性土地溢價(jià)率情況列表區(qū)域區(qū)域華東華北華南華中西南城市城市上海南京杭州合肥寧波北京天津沈陽(yáng)青島長(zhǎng)春大連廣州深圳廈門?？谖錆h長(zhǎng)沙鄭州重慶成都0909年前年前111111月份月份底價(jià)成交地塊底價(jià)成交地塊幅數(shù)幅數(shù)62406230563313625461895201141618361924比重比重53%53%65%65%55%55%52%52%73%73%32%32%83%83%93%93%65%65%90%90%99%99%36

51、%36%10%10%44%44%52%52%47%47%95%95%70%70%2%2%4%4%高溢價(jià)率地塊高溢價(jià)率地塊幅數(shù)幅數(shù)44143515841501421163881101411比重比重38%38%23%23%31%31%26%26%10%10%39%39%3%3%0%0%20%20%10%10%1%1%29%29%30%30%25%25%26%26%3%3%3%3%0%0%14%14%10%10%資料來(lái)源：cric城市對(duì)比422009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司地王總價(jià)地王總價(jià)top20門檻值達(dá)到門檻值達(dá)到30億元，每畝單價(jià)億元，每畝單價(jià)top20門檻值達(dá)到門檻值達(dá)到3600萬(wàn)元

52、萬(wàn)元/畝以上。畝以上。20092009年年1-111-11月全國(guó)總價(jià)排行榜月全國(guó)總價(jià)排行榜排排名名1 123 345 56789 91010111213141415161717181920城市城市上海上海珠海上海上海青島北京北京大連廣州重慶北京北京北京北京佛山重慶天津蘇州蘇州沈陽(yáng)常州上海上海北京廈門上海土地名稱土地名稱龍華路龍華路19601960號(hào)地塊號(hào)地塊珠國(guó)土儲(chǔ)2009-03長(zhǎng)風(fēng)長(zhǎng)風(fēng)6b6b（b6b6）7c7c地塊地塊燕兒島舊改地塊順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)順義區(qū)天竺開發(fā)區(qū)2222號(hào)號(hào)(2009)-5號(hào)地科學(xué)城kxc-f8-1-1地）江北城組團(tuán)a、c分區(qū)廣渠路廣渠路1515號(hào)項(xiàng)目用地號(hào)項(xiàng)目用地望京望

53、京b29b29商業(yè)金融項(xiàng)目商業(yè)金融項(xiàng)目（佛南（掛）2009-030洪恩寺地塊津南（掛）2009-11（20092009）0606獨(dú)墅湖北獨(dú)墅湖北2009-032塔灣街東地塊京杭大運(yùn)河?xùn)|側(cè),趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)1010號(hào)號(hào)大興區(qū)黃村19號(hào)、20號(hào)2009g05地塊黃浦江中心段e18單元1-8成交總價(jià)成交總價(jià)( (億元億元) )72.4572.4570.1870.0670.0650.8550.550.549.243.414140.640.6404038.238.136363634.8431.9830.4830.4830.2530.230.05樓板價(jià)樓板價(jià)（元（元/ /平方米）平方米）2

54、7232 27232 3750 22409 22409 6823 31173 31173 2583 7074 3079 14493 14493 10197 10197 6495 3040 1434 28057 28057 1622 1469 14499 14499 6605 6671 33826 溢價(jià)率溢價(jià)率111.5%111.5%33.9%129.1%129.1%0.0%258.2%258.2%0.0%152.4%12.3%146.5%146.5%164.3%164.3%103.2%31.5%0.0%230.6%230.6%0.0%0.0%222.2%222.2%116.0%51.7%55.

55、2%排排名名1234567891011121314151617181920城市城市上海深圳深圳杭州廣州上海深圳青島上海上海深圳杭州杭州深圳上海杭州上海杭州杭州上海土地名稱土地名稱靜安區(qū)49號(hào)街坊地塊b205-0001b116-0079杭政儲(chǔ)出200960號(hào)（天河區(qū)珠江新城d3-4黃浦江中心段b205-0015東海西路45、47號(hào)i-a-2008-34號(hào)15號(hào)街坊交通樞紐龍華路1960b205-0022杭政儲(chǔ)出200939號(hào)杭政儲(chǔ)出200973號(hào)t107-0012海倫路站地塊杭政儲(chǔ)出200952號(hào)徐虹北路8號(hào)地塊杭政儲(chǔ)出200974號(hào)杭政儲(chǔ)出20094號(hào)漕河涇街道292街坊每畝地價(jià)每畝地價(jià)( (

56、萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝畝) )9513 9513 8117 8117 6854 6854 6330 6330 6005 6005 5837 5837 5830 5830 5667 5667 （商）（商）5610 5610 5355 5355 4863 4863 4812 4812 4632 4632 4583 4583 4393 4393 4359 4359 3874 3874 3867 3867 3800 3800 3672 3672 20092009年年1-111-11月全國(guó)成交土地每畝單價(jià)排行榜月全國(guó)成交土地每畝單價(jià)排行榜城市對(duì)比432009 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司部分城市的地價(jià)已經(jīng)到

57、了一個(gè)相對(duì)高位，價(jià)格漲幅空間有限部分城市的地價(jià)已經(jīng)到了一個(gè)相對(duì)高位，價(jià)格漲幅空間有限在土地出讓方面，政府態(tài)度開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。首先：首先：部分優(yōu)質(zhì)地塊采取了定向出讓方式，以此達(dá)到控制非理性競(jìng)控制非理性競(jìng)價(jià)和保證土地后續(xù)開發(fā)順利進(jìn)行的政府企業(yè)雙贏的目的。價(jià)和保證土地后續(xù)開發(fā)順利進(jìn)行的政府企業(yè)雙贏的目的。20092009年典型高地價(jià)房?jī)r(jià)比地塊列表年典型高地價(jià)房?jī)r(jià)比地塊列表城市城市 重慶 沈陽(yáng) 廣州 地塊名稱地塊名稱江北城組團(tuán)體育公園地塊荷蘭村地塊01、02地塊琵琶村1、3、4、5地塊占地面積（占地面積（萬(wàn)萬(wàn)mm2 2）26.49127.4239.85拿地企業(yè)拿地企業(yè)中海、九龍倉(cāng)中海保利成交總價(jià)（成交總

58、價(jià)（億元）億元）41351.42溢價(jià)率溢價(jià)率12.3300出讓條件出讓條件在國(guó)際核心金融中心區(qū)（cbd）開發(fā)超過(guò)100萬(wàn)平方米甲級(jí)商用物業(yè)；在cbd管理50萬(wàn)平方米甲級(jí)商用物業(yè)超過(guò)20年經(jīng)驗(yàn)；與世界500強(qiáng)企業(yè)中有20萬(wàn)平方米租賃合作關(guān)系等；規(guī)劃要求建一座300米高樓01地塊競(jìng)得人在成交當(dāng)日首付地塊成交總價(jià)的80%，余款在土地交付之前全部付清；02地塊競(jìng)得人在成交當(dāng)日付清全部土地成交價(jià)款注冊(cè)資本在15億元以；具有成功開發(fā)建筑面積10萬(wàn)平方米以上大型商業(yè)、辦公、酒店綜合項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)；此次出讓不接受企業(yè)聯(lián)合競(jìng)買，要求競(jìng)買人為具有一級(jí)資質(zhì)的開發(fā)商，在海珠區(qū)擁有5萬(wàn)平方米以上的自有辦公、商業(yè)物業(yè)，確保琶

59、洲村全面改造拆遷安置周轉(zhuǎn)使用20092009年典型定向出讓優(yōu)質(zhì)地塊列表年典型定向出讓優(yōu)質(zhì)地塊列表城市城市杭州上海上海寧波北京地塊名稱地塊名稱杭政儲(chǔ)出200929號(hào)地塊長(zhǎng)風(fēng)6b7c地塊松江古樓路2號(hào)地塊梅墟新城南區(qū)sa-12-2 地塊奧運(yùn)鄉(xiāng)村安立路西側(cè)地塊占地面積（萬(wàn)占地面積（萬(wàn)mm2 2）2.2914.2112.174.743.49建筑面積建筑面積（萬(wàn)（萬(wàn)mm2 2 ）3.20931.2612.179.488.71成交總價(jià)（億元）成交總價(jià)（億元）7.7870.0614.007.7414.00樓板價(jià)（元樓板價(jià)（元/m/m2 2 ）242952240911502817016068成交時(shí)間成交時(shí)間2

60、009-8-182009-9-102009-9-102009-7-302009-9-7周邊房?jī)r(jià)周邊房?jī)r(jià)（元（元/m/m2 2 ）205002000011000800016000地價(jià)地價(jià)/ /房?jī)r(jià)比房?jī)r(jià)比118.5%112.0104.0102.1%100.4近期部分地塊地價(jià)/房?jī)r(jià)比已超過(guò)100%，地價(jià)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)相對(duì)高位，漲幅空間有限。但是鑒于目前開發(fā)商手但是鑒于目前開發(fā)商手中的現(xiàn)金充裕，因此中的現(xiàn)金充裕，因此4 4季度地價(jià)不會(huì)回落。季度地價(jià)不會(huì)回落。其次：規(guī)定項(xiàng)目上市時(shí)間，如：其次：規(guī)定項(xiàng)目上市時(shí)間，如：在新江灣城c6地塊的出讓文件中，首次明確規(guī)定，“自出讓合同簽訂之日起一年內(nèi)達(dá)到預(yù)售條件”。