北京西山林語推廣策略及整合傳播計劃

1、保利西山林語推廣策略及整合傳播計劃推廣策略及整合傳播計劃 把什么東西把什么東西whatwhat （項目定位）（項目定位）賣給什么人賣給什么人whowho （客戶定位）（客戶定位）以什么方式以什么方式howhow （營銷策略）（營銷策略）在什么時機在什么時機whenwhen （推盤策略）（推盤策略）以什么價格以什么價格how muchhow much （銷售預(yù)期）（銷售預(yù)期）項目定位項目定位whatwhat項目解讀海淀未來的核心區(qū)域。冷泉區(qū)域一、區(qū)位分析一、區(qū)位分析區(qū)位交通區(qū)域交通十分便利。發(fā)展山后區(qū)域的中心，未來發(fā)展?jié)摿薮?。地理位置?yōu)越，交通便利，未來發(fā)展?jié)摿薮?。地理位置?yōu)越，交通便利，未

2、來發(fā)展?jié)摿薮?。自然生態(tài)環(huán)境自然生態(tài)環(huán)境項目解讀二、自然環(huán)境二、自然環(huán)境人文自然景觀人文自然景觀山水自然景觀優(yōu)越，人文自然景觀豐富山水自然景觀優(yōu)越，人文自然景觀豐富清華大學(xué)、香山、玉泉山、萬壽山、圓明園、頤和園西山文化傳承，人文氣息濃郁項目解讀三、人文透視三、人文透視“三山五園三山五園”西山皇家園林文化西山皇家園林文化紅樓文化遺產(chǎn)紅樓文化遺產(chǎn)誕生畫家誕生畫家佛教文化的中心佛教文化的中心西山的文化，匯集皇家園林文化、紅樓文化、人文古跡、佛教文化于一體，是京城獨有的源遠文化的集合?？偨婵偨?20萬平米，區(qū)域絕無僅有大盤萬平米，區(qū)域絕無僅有大盤項目解讀四、規(guī)模分析四、規(guī)模分析 項目解讀五、品牌分

3、析五、品牌分析 大品牌源于從藝術(shù)的角度賦予建筑獨特的價值保利地產(chǎn)品牌品牌實力打造中國地產(chǎn)長城品牌理念和諧生活自然舒適品牌氣質(zhì)具有文化藝術(shù)氣質(zhì)項目解讀六、自身總體分析：六、自身總體分析：保利-西山林語自然環(huán)境優(yōu)越而稀缺人文氛圍濃郁區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮髤^(qū)域唯一大盤山水人文發(fā)展大盤保利地產(chǎn)，高品牌知名度品牌百萬平米超大生活城百萬平米超大生活城核心價值闡述核心價值闡述核心價值 項目價值項目價值提煉提煉：自然山水自然山水人文人文未來發(fā)展?jié)摿ξ磥戆l(fā)展?jié)摿Π偃f平米大盤百萬平米大盤項目定位 項目定位：項目定位：西山百萬平米低密生態(tài)人文生活城西山百萬平米低密生態(tài)人文生活城 第一：擁有項目獨一無二的排它賣點:百萬

4、平米第二：西山，擁有獨特的山水自然資源第三：擁有較強的人文文化內(nèi)涵區(qū)域區(qū)域案名案名sloganslogan主推方向主推方向上地領(lǐng)秀新硅谷領(lǐng)秀新硅谷1.和諧領(lǐng)秀 溫暖生活谷2.中國硅谷的別墅區(qū)低密度、宜居生活橡樹灣橡樹灣一期：中國硅谷生活城二期：重歸中國學(xué)府根校園人文精神the housethe house國際花園國際花園超乎想象的the house 完全不同的花園洋房科技、環(huán)保上第上第momamoma恒溫恒濕 科技住宅科技上地區(qū)域產(chǎn)品推廣以上地區(qū)域產(chǎn)品推廣以科技科技為主，少部分也有主打為主，少部分也有主打人文人文精神。精神。百望山百旺茉莉園百旺茉莉園大宅，藏山水而蘊財富。山水御園御園三山五園又

5、一園山水、人文百望山區(qū)域產(chǎn)品推廣以百望山區(qū)域產(chǎn)品推廣以山水自然景觀山水自然景觀為主為主西山香山清琴香山清琴依山而筑 隨物自然山水御墅臨楓御墅臨楓靜香山，無所及自然環(huán)境西山區(qū)域產(chǎn)品推廣大部分以西山區(qū)域產(chǎn)品推廣大部分以山水自然景觀山水自然景觀為主為主競品賣點 周邊項目分析：周邊項目分析：周邊推廣方向競品賣點 競品競品推廣分析推廣分析：山水景觀山水景觀科技科技人文人文保利-西山林語山水人文發(fā)展大盤差異化 百萬平米大盤 小盤：是滿足基本居住的住宅小盤：是滿足基本居住的住宅 大盤：是倡導(dǎo)了一種生活方式大盤：是倡導(dǎo)了一種生活方式大盤概念 小盤與大盤的概念闡述：小盤與大盤的概念闡述：客群定位客群定位whow

6、ho 從項目所在地理位置的角度，客戶方面我們主要鎖定在海淀區(qū)域，即香山、中關(guān)村、上地、泛中關(guān)村區(qū)域，及海淀的周邊區(qū)域等。但從宏觀的角度來看，整個項目的體量超大，而且具有一定的稀缺性，所以我們的客戶群體也會表現(xiàn)在海淀的周邊區(qū)域朝陽區(qū)等，甚至?xí)椛湔麄€京城。客群定向 區(qū)域定向： 整個京城整個京城 海淀周邊區(qū)域，海淀周邊區(qū)域， 朝陽區(qū)朝陽區(qū) 整個海淀整個海淀 區(qū)域區(qū)域 中關(guān)村及中關(guān)村及 高校園區(qū)高校園區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)客戶主要定向為海淀區(qū)客戶主要定向為海淀區(qū), ,及海淀周邊的朝陽區(qū)及海淀周邊的朝陽區(qū), ,輻射整個北京城輻射整個北京城客群定向 區(qū)域定向：客群定向 人群定向：知名學(xué)者/學(xué)術(shù)專家/學(xué)府教授

7、/科研人員/高校教師，集中于海淀區(qū)內(nèi)各大高校學(xué)府、科學(xué)研究與學(xué)術(shù)機構(gòu)中。高級知識分子高級知識分子行業(yè)高層精英行業(yè)高層精英it精英/高新產(chǎn)業(yè)/出版業(yè)精英，分布于海淀區(qū)內(nèi)各科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、中關(guān)村等地，即海淀全區(qū)。人群定向從兩個方面切入，人群定向從兩個方面切入，高級知識分子和行業(yè)高層精英高級知識分子和行業(yè)高層精英客群共性：客群共性：熱愛生活，生活至上熱愛生活，生活至上核心價值觀：核心價值觀：真正的知識分子，社會的骨干力量；擁有追求文化的情結(jié)，希望從文化和學(xué)知中獲取人生樂趣和生命養(yǎng)料；崇拜真理、崇尚權(quán)威，理想是畢生與知識共同生活；對各個行業(yè)對品牌都有較強烈的認知和信賴，如地產(chǎn)行業(yè)的大品牌保利、萬科等等，

8、他們的品牌忠誠度很高，認為大品牌會營造出一種新的生活方式，是我們所需要的；熱愛交流、熱愛思想的碰撞，認真嚴謹，堅守信仰。強調(diào)思考的前瞻性和長遠性；熱愛生活。注重對后代的培養(yǎng)教育，愿意為后代創(chuàng)造一個良好的生活空間和生長環(huán)境。崇尚文化 品牌認知度高熱愛生活 目標(biāo)客群定位：目標(biāo)客群定位：熱愛生活，尋找屬于自己生活方式的熱愛生活，尋找屬于自己生活方式的高知階層與行業(yè)新貴高知階層與行業(yè)新貴客戶定位客群生活態(tài)度：客群生活態(tài)度：1 1、對生活的高標(biāo)準(zhǔn)要求、對生活的高標(biāo)準(zhǔn)要求他們在事業(yè)上不但追求精益求精，在生活方面也追求完美，是一個天生的完美主義者。2 2、熱愛、熱愛生活生活他們不但熱愛事業(yè)，熱愛家人，熱愛運

9、動，而且對新鮮的事物有種由衷的熱愛，他們會用愛去創(chuàng)造，去尋找更屬于自己的生活方式。 3 3、從藝術(shù)的角度欣賞生活、從藝術(shù)的角度欣賞生活他們不是用非常邏輯的思維去考慮如何生活；他們感知生活是充滿情趣；他們會用藝術(shù)的眼光看待生活的每個層面；他們更會從藝術(shù)的角度體會生活的節(jié)奏，感受生活的美麗。生活的藝術(shù) 林語堂林語堂北京清華學(xué)校任中等科英文教員 1923年獲博士學(xué)位后回國，任北京大學(xué)教授、北京女子師范大學(xué)教務(wù)長和英文系主任 30年的海外生涯 他的作品強烈表現(xiàn)出對祖國和祖國文化的依念，他不僅介紹中國的哲學(xué)，而且又廣泛地展示了中華民族的文化。主要作品中國的生活 輝煌北京 。筆和錐筆和錐 作家的筆正如鞋匠

10、的錐，越用越銳利，到后來竟可以尖如縫衣之針。但他的觀念的范圍則必日漸廣博，猶如一個人的登山觀景，爬得越高，所望見者越遠。 生活的藝術(shù)刻板刻板 一般人不能領(lǐng)略這個塵世生活的樂趣，那是因為他們不深愛人生，把生活弄得平凡、刻板，而無聊。 生活的藝術(shù)悠閑的情緒悠閑的情緒 享受悠閑生活當(dāng)然比享受奢侈生活便宜得多。要享受悠閑的生活只要一種藝術(shù)家的性情，在一種全然悠閑的情緒中，去消遣一個閑暇無事的下午。 生活的藝術(shù)快樂哲學(xué)快樂哲學(xué) 只有快樂的哲學(xué)，才是真正深湛的哲學(xué)；西方那些嚴肅的哲學(xué)理論，我想還不曾開始了解人生的真義哩。在我看來，哲學(xué)的唯一效用是叫我們對人生抱一種比一般商人較輕松較快樂的態(tài)度。 生活的藝術(shù)

11、 莊子的淡泊，陶淵明的閑適莊子的淡泊，陶淵明的閑適如何品茗，如何行酒令，如何觀山，如何玩水，如何看云，弄月如何品茗，如何行酒令，如何觀山，如何玩水，如何看云，弄月閑適、優(yōu)雅、高貴的生活哲學(xué)閑適、優(yōu)雅、高貴的生活哲學(xué)欣賞并融入大自然，陶醉并沐浴在古今優(yōu)美的文化，肯定自己欣賞并融入大自然，陶醉并沐浴在古今優(yōu)美的文化，肯定自己樂觀且執(zhí)著的追求自己的夢想，并享受其間孕育的林林總總樂觀且執(zhí)著的追求自己的夢想，并享受其間孕育的林林總總 生活的藝術(shù)生活的藝術(shù) 由內(nèi)向外生活的藝術(shù)生活的藝術(shù)藝術(shù)的生活藝術(shù)的生活由外向內(nèi)a 自然大西山獨有自然優(yōu)勢b 人文保利的文化，皇家歷史的沿襲，學(xué)院氛圍的體現(xiàn)c 未來大西山的規(guī)

12、劃遠景的可見性以及項目稀缺性d 空間三山環(huán)抱，低密生態(tài)社區(qū)e 建筑形式豐富的景觀住宅f 規(guī)模區(qū)域內(nèi)獨一無二的百萬平米大盤g 業(yè)態(tài)集居住、購物休閑為一體的建筑綜合體a a 自然自然欣賞并融入大自然欣賞并融入大自然b b 人文人文沐浴在古今優(yōu)美的文沐浴在古今優(yōu)美的文化化c c 未來未來樂觀且執(zhí)著的追求自樂觀且執(zhí)著的追求自己的夢想己的夢想d d 空間空間享受其間孕育的林林享受其間孕育的林林總總總總e e 建筑建筑一種生活方式的營造一種生活方式的營造f f 規(guī)模規(guī)模高貴的生活哲學(xué)高貴的生活哲學(xué)g g 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)享受生活的完美享受生活的完美提供產(chǎn)品選擇產(chǎn)品項目訴求與客群利益點的感知緊密相連打造出一個城，這

13、個城是專署于那些熱愛生活的人們項目精神延展：項目精神延展：在西山林語，你會懂得如何去生活從保利-西山林語項目的自身情況我們可以看出：此項目不是簡單的一棟房子、一棟別墅是充分的將西山的自然資源和濃郁的文化相互結(jié)合從項目自身情況與周邊競爭對手的總體分析，我們不難發(fā)現(xiàn),在本區(qū)域內(nèi)項目所推廣的概念部分有些雷同，比如說推廣山水、推廣人推廣山水、推廣人文文等等，因為這些賣點是本區(qū)域所共有的，所以不能說是項目獨有的賣點。核心價值核心價值分析分析：那么我們的核心價值我們不但具有：自然山水、人文、未來發(fā)展?jié)摿ψ匀簧剿?、人文、未來發(fā)展?jié)摿Χ揖哂泻懿町惢膬?yōu)勢：百萬平米大盤百萬平米大盤更甚至是：在這里，你會懂得如

14、何去生活在這里，你會懂得如何去生活保利.西山林語這不僅僅是一個傳世之作的誕生，也是一種傳奇生活的開始！西山人文特色的終極生活模式，將成為北京地產(chǎn)界生活樣本 為保利品牌形象的豐滿作出應(yīng)有的貢獻！sloganslogan方向一：項目特質(zhì)對接方向一：項目特質(zhì)對接 生活的藝術(shù)從項目各個方面優(yōu)勢與實際生活對接，突出項目品質(zhì)，增強內(nèi)涵感受，容易使客群產(chǎn)生聯(lián)想，尋找自身想獲取的生活意思，與之產(chǎn)生共鳴。sloganslogan方向二：隱含的娓娓道來方向二：隱含的娓娓道來 居山閱天下 林間語人生以溫婉含蓄的語氣帶出自然資源價值，居山生活深具有審美內(nèi)涵。從而標(biāo)明身份價值，描述了文化氣質(zhì)的生活形態(tài)，以大氣磅礴的氣勢

15、閱讀一切，使階層語境與人群精神的對應(yīng)。營銷策略營銷策略howhow推廣策略推廣策略集中式傳播策略 針對項目入市節(jié)點，利用對生活的解讀由淺至深的傳播產(chǎn)品特質(zhì)，同時對重要節(jié)點加以強化，以大盤姿態(tài)亮相市場，在先期表明王者氣勢，從而服務(wù)于整體推廣思路的延續(xù)。推廣方針推廣方針宣傳攻略通過全方位的媒體形式進行立體傳播，加深品牌印象；展示攻略通過展會、大型品牌推廣會展示項目形象，增強親和力；活動攻略通過pr活動與客群產(chǎn)生互動，形成口碑傳播。賣場攻略利用銷售現(xiàn)場和樣板間增強客群體驗感受；資料攻略通過形象樓書與精神樓書等銷售道具，展現(xiàn)項目個性。推廣全攻略推廣全攻略宣傳宣傳攻略攻略活動活動攻略攻略展示展示攻略攻略

16、賣場賣場攻略攻略資料資料攻略攻略推廣計劃推廣計劃品牌導(dǎo)入，蓄客品牌導(dǎo)入，蓄客品牌躍起、王者姿態(tài)入市品牌躍起、王者姿態(tài)入市品牌互動、客群泛化品牌互動、客群泛化保利品牌核心價值：精神內(nèi)斂、有內(nèi)涵、有文化、有責(zé)任感、有實力7月-9月9月-11月11月-12月第一階段：品牌導(dǎo)入，蓄客品牌導(dǎo)入，蓄客目的：入市前準(zhǔn)備，品牌導(dǎo)入推廣概念：百萬大盤即將登場主題：百萬平米生態(tài)大盤即將登場時間：（07年7月07年9月10日）區(qū)域炒作論壇、周邊項目的聯(lián)動品牌導(dǎo)入保利白皮書蓄客保利會、置業(yè)卡一、階段推廣策略：以“西山稀有大盤”為價值主張，旗幟性的標(biāo)明立場，引發(fā)客戶群體的關(guān)注，以大盤稀有價值引發(fā)爭議，進而實現(xiàn)價格預(yù)期，

17、完成和實現(xiàn)價值向價格轉(zhuǎn)換。利用保利品牌的自身優(yōu)勢引起市場關(guān)注。二、策略實施廣告(平面、網(wǎng)絡(luò))媒體沙龍保利白皮書保利會房展會資源整合：資源資源保利資源保利資源偉業(yè)資源偉業(yè)資源上萬條數(shù)據(jù)庫上萬條數(shù)據(jù)庫短信營銷短信營銷電話營銷電話營銷活動營銷活動營銷上百名銷售人員上百名銷售人員推薦會推薦會口碑傳播口碑傳播公關(guān)資源：全面持久公關(guān)資源：全面持久 多位一體多位一體媒體資源媒體資源建筑與設(shè)計機構(gòu)建筑與設(shè)計機構(gòu)金融機構(gòu)金融機構(gòu)偉業(yè)數(shù)據(jù)庫第二階段：品牌躍起、王者姿態(tài)入市推廣目的：引爆市場品牌加熱推廣概念：王者入位 虛位以待時間（07年9月10日-11月30日）事件營銷一、階段推廣策略 深度傳達項目價值，對目標(biāo)人

18、群進行廣告推廣強勢攻擊。利用當(dāng)前市場對西山的規(guī)劃，從經(jīng)濟、人文、區(qū)域發(fā)展角度，透視未來區(qū)域的前景，進行市場熱炒，將保利品牌持續(xù)加熱。二、策略實施：廣告(平面、網(wǎng)絡(luò))開盤活動公關(guān)活動第三階段：品牌互動、客群泛化第三階段：品牌互動、客群泛化推廣目的：體現(xiàn)企業(yè)的人文關(guān)懷，獲取更大的市場份額推廣概念：新年答謝時間（07年12月1日31日）一、推廣策略： 以企業(yè)的人文關(guān)懷，拉近客戶關(guān)系。舉行小型新年答謝會，從而達到口碑傳播，增強品牌親和力和可信形象，為下一年度銷售工作做鋪墊。二、策略實施：廣告(平面、網(wǎng)絡(luò))答謝酒會聯(lián)誼會保利會 活動建議 活動主題方向：享受文化生活享受文化生活關(guān)鍵詞：音樂會、賞寶會、畫展

19、、音樂會、賞寶會、畫展、活動內(nèi)容：以保利現(xiàn)有的硬件資源和演出安排，邀請客戶到現(xiàn)場參與。1.音樂會：邀請入會的已購房客戶和意向客戶親臨保利劇院，感受濃郁的藝術(shù)文化氣息，使之產(chǎn)生品牌聯(lián)想，提升品牌認知度。2.賞寶會：以保利現(xiàn)有資源進行賞寶活動，同時可邀請專家進行文物知識的宣傳，也可以由參觀會員進行投票評選最喜愛的展品，與客群產(chǎn)生互動，增加了品牌的內(nèi)涵。3.畫展：由保利會組織會員征集畫作，年齡不限，同時在項目網(wǎng)站進行實時作品展示，由會員評選出各種獎次，與企業(yè)共同感受文化生活的愉悅?；顒幽康模豪蛻糁g的距離，形成良好的口碑傳播，樹立深度文化感的品牌形象。戶外單立柱燈箱廣告看板道旗平面平面報紙雜志指

20、示牌活動活動網(wǎng)絡(luò)搜房、新浪、焦點項目網(wǎng)站秋季房展電臺電臺/ /電視電視交通臺/分眾推廣渠道建議：開盤/俱樂部活動推廣費用預(yù)算07年項目處于的市場認知階段，為了后期銷售打好高端形象的基礎(chǔ)，故在此期間廣告投入力度較大，根據(jù)整體推廣節(jié)奏考慮：07年推廣費用占本期銷售額的3%，營銷費用約為2400萬。項目項目金額（萬元）金額（萬元）比例比例籌備期籌備期 (07.7-07.9)(07.7-07.9)熱銷期熱銷期(07.9-07.11)(07.9-07.11)強化營銷期強化營銷期(07.11-07.12)(07.11-07.12)推廣費用預(yù)算總額推廣費用預(yù)算總額24002400100%1300700400

21、55%30%15%公關(guān)活動總費用：公關(guān)活動總費用：（包含項目：活動公司費用活動費用場地費用禮品費用等）24024040100100媒介總費用媒介總費用1850185010701070520520260260媒體費用初步分配報紙750300300150雜志50202010軟宣50202010網(wǎng)絡(luò)/網(wǎng)站/虛擬動畫1901006030戶外(交通干線3-4塊路牌和2塊單立柱）500500直投50202010分眾3520105電臺100404020其他費用（不可預(yù)見費）125505025現(xiàn)場包裝費用現(xiàn)場包裝費用(現(xiàn)場圍檔、引導(dǎo)指示、展板等） 1001006040銷售工具總費用銷售工具總費用 150150

22、10010020203030銷售工具費用分配樓書（制作、印刷） 403010客戶通訊、生活手冊201010戶型專冊（制作、印刷） 1010區(qū)域模型、總規(guī)模型、單體模型 5050其他費用30101010廣告公司費用廣告公司費用6060302010營銷費用預(yù)算推盤時間推盤時間when總體推盤原則總體推盤原則 東東a a區(qū)、西區(qū)、西a a區(qū)區(qū)西西a a區(qū)放量銷售，東區(qū)放量銷售，東a a區(qū)樹立項目整體形象區(qū)樹立項目整體形象西a區(qū)公寓產(chǎn)品和東a區(qū)別墅產(chǎn)品同時開盤銷售，公寓為主推銷售產(chǎn)品，提升銷售額；別墅產(chǎn)品推出的目的主要是為項目造勢，提升項目整體形象西西a a區(qū)：小步快跑，按量調(diào)價，穩(wěn)步攀升區(qū)：小步快跑

23、，按量調(diào)價，穩(wěn)步攀升西a區(qū)公寓將以較低的價格入市，形成快速大量成交的火暴熱銷場面，同時按銷量逐步提升價格，在西a區(qū)整體銷售完畢后達到一定的全盤均價水平東東a a區(qū)：價格銷控，拉大價差，以優(yōu)帶劣區(qū)：價格銷控，拉大價差，以優(yōu)帶劣通過相對拉大價差，擠壓客戶購買預(yù)定的銷售范圍，以此進行價格銷控，同時將優(yōu)勢資源和劣勢資源搭配推出，利用價格優(yōu)勢促進劣勢資源的銷售推盤原則：推盤原則：1.自北向南 2.均衡銷售 3.各戶型兼顧公寓產(chǎn)品推盤原則公寓產(chǎn)品推盤原則西西a a區(qū)區(qū)開盤原則：開盤原則：定點爆破定點爆破 結(jié)合重要時間節(jié)點階段性集中放量，期間配合適量產(chǎn)品補充和價格上漲，形成一鼓作氣、一氣呵成的良好銷售態(tài)勢的

24、市場印象。 公寓部分通過前期置業(yè)卡等有效客戶積累形成大量有效客戶，在開盤時將以較大幅度優(yōu)惠手段實現(xiàn)開盤旺銷并確立良好口碑，盡可能利用首期開盤的相對低總價產(chǎn)品廣泛吸納客戶，最終成就第一次爆發(fā)。公寓產(chǎn)品分階段入市公寓產(chǎn)品分階段入市西西a a區(qū)區(qū)第一階段1#2#3#6#7#（07年10月）第二階段4#5#8#9#10#11#（07年11月）1#2#3#6#7#8#9#5#4#11#10#公寓產(chǎn)品推盤次序公寓產(chǎn)品推盤次序西西a a區(qū)區(qū)分階段分階段樓號樓號房屋套數(shù)房屋套數(shù)面積面積( (平米平米) )預(yù)計開盤時間預(yù)計開盤時間第一階段1#,2#,3#,6#,7#,28435116.282007.10第二階段

25、4#, 5#, 8#,9# ,10#,11# 38143413.062007.11合計合計6656657853078530西a區(qū)所有樓座銷售證在開盤前2個月開始辦理，確保9月拿到全部銷售許可證西a區(qū)分兩階段開盤，拿到許可證后向房地產(chǎn)交易管理中心申報各階段開盤日期及開盤均價東a區(qū)別墅總建筑面積：8.74萬平方米， 其中，地上5.78萬平方米， 地下2.96萬平方米 東a區(qū)規(guī)劃占地面積10.63公頃，容積率約為0.544；由201套雙拼和類雙拼別墅組成。別墅產(chǎn)品指標(biāo)別墅產(chǎn)品指標(biāo)東東a a區(qū)區(qū)推盤原則：推盤原則：1.樹立項目整體高端形象 2.前期根據(jù)市場反應(yīng)，銷售進度等因素，隨時調(diào)整價 格，利用價格

26、進行銷控，控制銷售速度 3.兼顧優(yōu)勢和劣勢房源,相互帶動 4.優(yōu)勢產(chǎn)品比例逐漸加大,逐步提升別墅產(chǎn)品價格檔次別墅產(chǎn)品推盤原則別墅產(chǎn)品推盤原則東東a a區(qū)區(qū)別墅產(chǎn)品分級別墅產(chǎn)品分級東東a a區(qū)區(qū)a級c級a級a級a級：位于別墅區(qū)中心地帶,位置好b級：位于別墅區(qū)內(nèi)公共道路兩側(cè)c級：位于別墅區(qū)北側(cè)和東側(cè)邊界,受外界影響較大,但具有一定景觀優(yōu)勢d級：位于別墅區(qū)西側(cè)和南側(cè)邊界，受外界影響較大，無景觀優(yōu)勢b級a級d級別墅產(chǎn)品推盤次序別墅產(chǎn)品推盤次序東東a a區(qū)區(qū)銷售時間段銷售時間段預(yù)計銷售套數(shù)預(yù)計銷售套數(shù)面積面積( (平米平米) )預(yù)計開盤時間預(yù)計開盤時間2007年10月12月底30約13046.92007

27、.10重要節(jié)點重要節(jié)點0707年年1010月月0707年年1111月月0707年年1212月月合計合計西a區(qū)公寓上市樓座1#,2#,3#,6#,7#4#, 5#, 8#,9# ,10#,11#推出套數(shù)284381665665推出面積35116.2843413.067853078530東a區(qū)別墅預(yù)計銷售套數(shù)1010103030預(yù)計銷售面積約4349.0約4349.0約4349.0約約13046.913046.9推盤節(jié)奏匯總推盤節(jié)奏匯總銷售預(yù)期銷售預(yù)期how much20072007年銷售目標(biāo)年銷售目標(biāo)10121012月總銷售額達到月總銷售額達到8 8億元億元西a區(qū)基本銷售完畢，東a區(qū)少量銷售，確

28、立市場高端形象和確立市場高端形象和區(qū)域主導(dǎo)地位。區(qū)域主導(dǎo)地位。價格定位原則價格定位原則不主張高價猛進，為客戶提供最佳性價比和價值最大化產(chǎn)品不主張高價猛進，為客戶提供最佳性價比和價值最大化產(chǎn)品結(jié)合山后區(qū)域產(chǎn)品和開發(fā)現(xiàn)狀，結(jié)合項目上市時間綜合考慮結(jié)合山后區(qū)域產(chǎn)品和開發(fā)現(xiàn)狀，結(jié)合項目上市時間綜合考慮樹立高標(biāo)準(zhǔn)、高姿態(tài)的產(chǎn)品形象樹立高標(biāo)準(zhǔn)、高姿態(tài)的產(chǎn)品形象本項目定價策略本項目定價策略定價策略定價策略-市場導(dǎo)向法市場導(dǎo)向法 通過對市場導(dǎo)向，我們定價的原則為：首期開發(fā)以樹立產(chǎn)品形象和企業(yè)品牌效應(yīng)為前提，縮短銷售周期，加快資金回收速度，降低開發(fā)及銷售風(fēng)險，在銷售的同時擴大保利地產(chǎn)的品牌知名度，獲取口碑效應(yīng)。 根據(jù)市場調(diào)研，區(qū)域周邊項目公寓均價水平約為9000元10000元/平方米，聯(lián)排產(chǎn)品均價在1500017000元/平方米左右，別墅產(chǎn)品均價在19000元/平方米左右。綜上所述，本項目東綜上所述，本項目東a a區(qū)和西區(qū)和西a a區(qū)各類產(chǎn)品均價水平為：區(qū)各類產(chǎn)品均價水平為：公寓公寓產(chǎn)品價格建議在產(chǎn)品價格建議在95009500元平米元平米，雙拼雙拼產(chǎn)品價格建議產(chǎn)