樓宇管理制度

1、受控狀態(tài)：分發(fā)號：XXXX 物業(yè)管理有限公司ZHEJIANGGREENTOWNPRODUCTSMANAGEMENTCO.,LTD.樓宇管理制度文件編號 ：編制：質量管理部審核：批準：生效日期：年月日樓宇驗收接管辦法1、物業(yè)驗收接管辦法2、業(yè)主領房規(guī)程3、業(yè)主檔案管理規(guī)范4、裝飾裝修管理規(guī)范5、停電停水處理規(guī)程物業(yè)驗收接管辦法一、物業(yè)驗收接管小組的成立和要求1、由總經理牽頭，組織各部門成立驗收接管小組，組長由總經理委任。2、驗收接管小組按專業(yè)設立土建組、機電組和資料組，按計劃開展接管驗收工作。3、由領導小組組長編制物業(yè)接管組織計劃，負責整個工作過程的總策劃、總指導、總分工，各專業(yè)組組長負責接管驗

2、收工程質量的把關。4、各專業(yè)小組按物業(yè)驗收標準驗收樓宇，確保物業(yè)的各項功能、指標符合規(guī)定的要求。二、物業(yè)接管資料的準備物業(yè)檢查驗收之前， 資料組應向開發(fā)建設單位、 工程施工單位、 設計公司等索要物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單位建筑及結構竣工圖、竣工驗收證明、房地產相對應權屬關系等技術資料，并對所有圖片資料進行查詢， 為物業(yè)接管驗收提供資料和數字依據。三、物業(yè)初次檢查驗收1、接管領導小組參與開發(fā)建設單位、工程施工單位、設計公司等依照驗收接管標準的有關規(guī)定，聯合組織現場檢查驗收工作。2、土建組、機電組負責對樓宇的主體結構、單元住宅、公共配套設施、供水供電、管線、開關等工程土建、機電實施進行現場檢查驗

3、收，并將現場檢查驗收結果記錄在物業(yè)交接驗收表上。3、土建組、機電組在現場檢查的同時，應核實資料逐項查明，計量清楚。當發(fā)現實際情況與資料不符時，應及時記錄并請相關單位的陪同檢查人員簽字，同時提請相關單位盡快查明原因。4、資料組負責對物業(yè)內道路交通標識、建筑物標識、配套設施標識、安全警告標識和可變信息標識等進行現場檢查驗收，確保標識規(guī)范， 并將現場檢查驗收結果記錄在物業(yè)交接驗收表上。6、驗收結束后，接管領導小組組長在現場召開總結會，對驗收中存在的問題進行歸納匯總， 并報委托方，以落實責任部門， 限期整改，直到達到規(guī)定要求。四、物業(yè)接管復驗1、物業(yè)接管復驗由土建、機電專業(yè)組人員會同建設單位、工程施工

4、單位聯合進行。2、土建組、機電組對初次驗收發(fā)現的問題進行復查，對尚未整改或整改不徹底的部位進行跟蹤， 直至達到符合規(guī)定的要求和標準，并記錄在物業(yè)交接驗收表上。五、小區(qū)及公共設施等驗收接管1、接管小組會同開發(fā)建設單位、工程施工單位等聯合進行接管交接。2、樓宇及公共設施等移交內容：A 樓宇各類房屋清單及各類鑰匙；單位建筑、結構、水、電設備竣工圖；住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；其他必要的技術資料。B 公共設備（設施）及公共場地共用設備（設施）及公共場地清單；綠化竣工圖、室外竣工圖（含地下管網、道路、停車場等）；機電設備操作、維護說明書；其他必要的技術資料。C標識道路標識，可包括叉道口指路標識、禁停、禁

5、鳴、限速、限重、限高、停車等。建筑標識，包括物業(yè)名稱標識、物業(yè)平面圖、樓幢編號、單元標識和住戶門牌等。配套設施標識，包括配電房標識、水泵房標識、健身娛樂場所標識、增壓泵、循環(huán)泵、健身器、環(huán)衛(wèi)設施等物業(yè)配備設施標識。警告標識，包括危險區(qū)警告標識、施工維修警告標識和禁止區(qū)標識等?？勺冃畔俗R，包括告示欄等。3、資料、鑰匙的移交由資料組負責各類圖紙資料的核對接收，填寫物業(yè)交接驗收表，并根據文件控制程序要求予以分類編號，列出清單后，由相關責任部門保存。在核對中對發(fā)現缺少和不符的情況，應及時與相關單位聯絡補充修正。物業(yè)接管小組組織對樓宇的單位住宅、停車場、機電設備房、 值班室等門鎖鑰匙進行核對，準確無誤

6、后，正式接收鑰匙，并填寫鑰匙交接記錄，由建設單位、施工單位、物業(yè)接管單位負責人簽字后，三方各執(zhí)一份。六、對新竣工的物業(yè)， 由驗收接管領導小組與委托方和開發(fā)建設單位就建筑物保修事宜進行協商，明確維修責任和保修期限。七、由總經理任命管理處主任，并組建管理處。 由管理處主任對已接管的物業(yè)實施專業(yè)化的物業(yè)管理。業(yè)主領房規(guī)程一、領房前準備1、小區(qū)管理處應在業(yè)主（住戶）領房前將所有資料準備齊全，具體見交房資料清單。2、管理處要確保對業(yè)主（住戶）提供一條龍服務，為住戶節(jié)省時間，保證辦理領房手續(xù)簡便。二、領房過程1、管理處憑業(yè)主所持的入伙通知書和入伙及應繳費用一表、身份證或其他有效身份證明等資料發(fā)放交房資料清

7、單。2、2、管理處相關人員與開發(fā)公司銷售人員一起陪同業(yè)主到現場看房、驗房。在驗房過程中如發(fā)現因防護不善造成的房屋質量問題，由管理處相關人員在業(yè)主領房驗收交接表 上做好登記， 并與業(yè)主約定時間及時維修； 如因房屋本身原因造成質量問題，由開發(fā)公司銷售部陪同人員與業(yè)主協商處理。3、驗房中，業(yè)主需對本戶水表、電表底數進行確認，如無異議，則在業(yè)主領房驗收交接表（一式三份）上簽字認可，管理處、房產公司銷售部、領房業(yè)主各執(zhí)一份。3、4、業(yè)主按規(guī)定在業(yè)主公約上簽字認可，并填寫好業(yè)主基本情況登記表，如需裝修的還應填好裝修申請表，繳納相關費用，所有填好的各種資料交管理處驗收，作為建立業(yè)主檔案的原始資料妥善保存。5

8、、業(yè)主按規(guī)定預繳物業(yè)管理費、電視收視費等費用，由管理處開具相應的發(fā)票或收據。6、完成上述手續(xù)后，管理處按業(yè)主領房交接驗收表上填寫的數量，向業(yè)主交付住宅鑰匙，并由業(yè)主簽收。7、 業(yè)主領房后，管理處應及時做好業(yè)主入住登記臺帳，并將相關入伙資料整理存入業(yè)主檔案。8、交房時提交業(yè)主的有關資料名稱，僅就內容而言，具體資料名稱可據不同開發(fā)建設單位而定。內容見下列“清單”。交房資料清單序號交房資料名稱1 住戶手冊包括：業(yè)主公約裝修管理規(guī)定業(yè)主（住戶）家居安全須知安全用電、用水管理規(guī)定2 平面圖或施工竣工圖（一份）3 入伙通知書4 入伙及應交費用一覽表5 裝修申請表（一式二份）6 商品房購銷合同7 業(yè)主領房驗

9、收交接表（一式三份）8 業(yè)主基本情況登記表業(yè)主檔案管理規(guī)范1、管理處管理員負責作好業(yè)主、租戶或其他使用人員的基本情況登記工作。并填寫業(yè)主基本情況登記表2、管理處每一年對住戶情況進行一次核對。3、小區(qū)業(yè)主的檔案主要有“入伙通知書”、“入伙及應繳費用一覽表”、“業(yè)主公約”、“商品房購銷合同”、“業(yè)主（住戶）基本情況登記表”、“單體竣工圖”及“裝修申請表”等。4、業(yè)主（住戶）的檔案由管理處保管，未經主任許可，任何人不得借閱、查詢。裝飾裝修管理規(guī)范為加強物業(yè)管理服務，維護業(yè)主（住戶）的合法權益，保障房屋結構和人身安全，根據杭州市家庭居室裝飾裝修管理規(guī)定等文件規(guī)定，制訂本管理制度。小區(qū)物業(yè)管理處可以“裝

10、修須知”形式告知廣大業(yè)主（住戶）和裝修單位：一、申請裝修程序1、凡不涉及結構改動的簡單房屋裝修，業(yè)主（住戶）可直接到小區(qū)物業(yè)管理處登記備案。2、涉及結構改動的房屋裝修，住戶應先到當地房屋安全鑒定所進行房屋安全鑒定。經鑒定核準，取得安全鑒定表后，業(yè)主（住戶）再到當地房產監(jiān)察大隊（站）申請裝修許可證。申請裝修許可證時需提供以下資料：（ 1）房屋安全鑒定表；（2）身份證、購房合同復印件；（3）房屋平面圖復印件，有條件的住戶可另提供裝修設計平面圖；（4）具有承接住宅裝修工程資格的企業(yè)的建筑企業(yè)證書或住宅裝修企業(yè)資質證書復印件，但須加蓋公章；（5）裝修施工人員的住宅裝修工上崗證復印件；（6）住戶與裝修隊

11、簽訂的裝修協議或合同復印件；（7）裝修行為如涉及房屋公有部位或共用部位，應出具公有人或共用人同意的證明。3、裝修許可證申請人必須是產權人或其委托人（出具產權人委托書），申請內容必須用黑色或藍色鋼筆填寫。4、住戶在取得裝修許可證后，可到小區(qū)物業(yè)管理處辦理登記手續(xù)，并提供以下資料：（ 1）裝修公司營業(yè)執(zhí)照和資質證書復印件（加蓋公章）；（2）裝修人員上崗證和身份證復印件；（3）裝修合同復印件；（4）室內裝修平面布置圖；（5）需變動的結構管線詳圖（包括電路、上水、墻體結構等）；（6）結構、管線變動說明及處理方案。二、裝修管理規(guī)定1、業(yè)主（住戶）在裝修前應會同裝修單位與小區(qū)物業(yè)管理處簽訂裝修管理責任確認

12、書（見附件1）。2、業(yè)主（住戶）應對住宅情況進行檢查，填寫裝修進場前檢查表（見附件 2）。上述手續(xù)完備后， 小區(qū)物業(yè)管理處將對裝修戶發(fā)放“裝修進場證” （見附件 3）標明該裝修過程的合法性。3、業(yè)主（住戶）應對所聘請的裝修公司施工人員的行為負責，并督促其遵守裝修管理規(guī)定。4、業(yè)主（住戶）在房屋裝修完工后，應及時通知小區(qū)物業(yè)管理處派人進行現場驗收。5、業(yè)主（住戶）或裝修公司及施工人員的財物、材料等，須自行妥善保管，如有失少，責任自負。6、裝修公司須按規(guī)定到小區(qū)保安隊為施工人員辦理出入證。7、裝修期間，裝修公司必須為裝修住宅配備滅火器（每戶1 只， 100 平方以上每戶配 2 只，每只 4 公斤）

13、。8、裝修期間，裝修公司必須在衛(wèi)生間安裝簡易座便器，以保持室內整潔和環(huán)境衛(wèi)生。9、施工人員出入園區(qū)須配戴出入證，自覺接受檢查，無證或衣衫不整者，不得入內。進出小區(qū)一律憑物業(yè)管理公司制發(fā)的出入證。10、每戶留宿施工人員不超過2 人，并須辦理暫住證。 施工人員不準在園區(qū)內隨意游蕩、喧嘩，不準進入網球場、游泳池等休閑場所。11、嚴禁施工人員使用電爐，嚴禁在裝修時使用明火。12、嚴禁高空拋物，防止施工不慎造成門窗玻璃墜落，傷及路人。13、運送材料、家具、工具的車輛卸貨完畢后立即開走，車輛停放不準影響交通。14、裝修材料原則上只進不出，進場時間為 8：30 16：00。如確有多余材料需運出，必須出具住戶

14、親筆書寫的證明及出場材料清單， 經保安員核實后才可出場。15、嚴禁在裝修過的公共區(qū)域拖拉物品，不得占用公共走道和其它共用部位（包括堆放材料、工具，攪拌黃沙、水泥等）。16、建筑垃圾須袋裝并防止?jié)B漏，堆放在小區(qū)物業(yè)管理處指定的場地。17、裝修時間為 8；0020： 00，不得影響其他住戶的正常休息。18、為保持小區(qū)原有的統(tǒng)一風格，住宅的陽臺均不得封閉， 頂層露臺不得安裝雨棚，所有門窗部位均不得安裝防盜門窗（籠），陽臺外和窗外均不得安裝曬衣架。19、業(yè)主（住戶）應當確保管理處的維修人員能方便地檢查、維修通過住戶室內的共用設施，保持消防設備完好、安全通道暢通，所有維修活門、渠道蓋不得封死，不得在門前

15、、蓋上堆放物品，以免影響維修。20、煤氣管、煤氣表不得埋入墻體，設有煤氣管和煤氣表的櫥柜，柜門應設百葉，以保持良好通風。21、除預留的空調室外機部位外， 未經小區(qū)物業(yè)管理處同意不得在其它外墻面安裝室外機。 若預留位不夠使用， 可向管理處提出申請， 經小區(qū)物業(yè)管理處審批同意后，按要求將室外機安裝在指定位置，使用的空調架必須經過防銹處理，以免日久鐵銹污染墻面。 樓宇墻體如無空調專用孔， 可在安裝時向小區(qū)物業(yè)管理處提出申請，由小區(qū)管理處統(tǒng)一負責打孔， 并復原外墻面，打孔費用由業(yè)主承擔，嚴禁擅自使用普通鉆頭或其它工具打孔， 以免造成墻面破損。 空調冷凝水必須排放到統(tǒng)一排放管或地漏，排水軟管應予以固定。

16、22、室內開關箱不得移位， 不得擅自改變進戶總線， 所有電線改路必須采用護套管，不得直埋護套線。 各電氣回路所負擔的電器總容量不能超過此回路的限定容量。23、不得從有線電視接收系統(tǒng)中私自接線。24、不得更改下水道位置， 特別是衛(wèi)生間必須按原設計的位置布置，嚴禁抬高地坪，更改原設計。25、不得堵塞、切割、更換任何共用設施，如下水道、喉管、暗渠等。裝修時應將所有排水管道及地漏暫時封閉，以免垃圾堵塞， 否則一切因裝修施工不慎所造成的管道堵塞均由業(yè)主（住戶）和裝修施工單位負責。26、衛(wèi)生間、廚房吊頂時須留出檢查孔，以便管道維修。27、室內如需加分隔墻，只可使用輕質材料，以確保安全（小區(qū)物業(yè)管理處可事先

17、將住宅結構、可承受最大荷載告知業(yè)主）。28、裝修工程完畢后， 施工單位須清理干凈施工現場， 到管理處交回出入證，結清各項費用，辦理離場手續(xù)。三、電梯公寓裝修管理辦法另定。四、違章處罰1、小區(qū)物業(yè)管理處應對室內的施工情況進行監(jiān)督檢查，將檢查情況填入裝修登記檢查表， 有權制止一切由強烈噪音、強烈震動、強烈氣味引起其他住戶投訴的工程，并將協助政府部門對違章人予以罰款、責令整改、停工等處理。2、對未獲施工許可證和小區(qū)物業(yè)管理處同意先行施工，或超越許可證和小區(qū)物業(yè)管理處許可范圍擅自施工者， 小區(qū)物業(yè)管理處將報請當地監(jiān)察部門給予處罰，并責成責任人將所有違章施工部位給予復原。3、住戶及裝修公司的裝修行為影響

18、了房屋的整體結構或共用設施設備的正常使用，妨礙了其他住戶的生活， 責任人應按照管理處的整改通知要求， 按期完成改建或復原工作，并承擔一切有關費用。4、施工人員如違反裝修管理規(guī)定，將受到相應處罰，并承擔一切后果。五、其他業(yè)主（住戶）在與裝修公司簽訂裝修合同時，一定要明確裝修公司的保修責任、保修范圍和保修期限，并預留一定數額的保證金，以保障自身權益。附件 1裝修管理責任確認書（1）本公司已經詳盡閱讀了 “小區(qū)房屋裝修須知” ，已明確本公司在此次裝修中應盡的義務和必須遵守的規(guī)定。為確保裝修順利進行，本公司作如下承諾：一、嚴格執(zhí)行“小區(qū)房屋裝修須知”中所有規(guī)定；二、為裝修業(yè)主當好參謀，對不合理要求予以拒絕；三、監(jiān)督本公司職工自覺遵守小區(qū)物業(yè)管理處有關民工的管理規(guī)定；自覺繳納有關費用；同意接受一切因不服從管理，違反有關規(guī)定而引起的處罰；四、保質保量，按期完工；五、本公司同意在進場裝修前向業(yè)主支付元文明施工保證金， 保證金由物業(yè)管理處代保管， 待裝修結束后， 經裝修業(yè)主同意再收回， 且繳納每戶裝修垃圾清理費元；六、遵守派出所有關規(guī)定， 為在小區(qū)內工作的裝修員工辦理出入證， 繳納每證兩元的工本費和三元的管理費 （有效期一