前期驗(yàn)房培訓(xùn)技巧

1、2021-10-181物業(yè)前期驗(yàn)房培訓(xùn)蘇州昆山項(xiàng)目簡(jiǎn)介 本工程為住宅小區(qū)，基地面積200088平方米，總建筑面積614139平方米，其中地下面積80019平方米，地上面積534120平方米。 其中住宅建筑面積493346平方米，商業(yè)建筑面積8828平方米，中小學(xué)15330平方米，幼兒園3324平方米，會(huì)所1452平方米，物業(yè)配套用房1816平方米，社區(qū)綜合用房2089平方米。一、 抹灰工程序號(hào)項(xiàng)目重點(diǎn)檢查部位檢查項(xiàng)目判定標(biāo)準(zhǔn)1墻體 抹灰室內(nèi)墻面，廚衛(wèi)間，門窗側(cè)立面 ，管道后面，門窗臺(tái)空鼓空鼓面積不大于20cm2 ，每自然間不得多于2處裂紋觀感檢查無(wú)裂紋麻面、起沙觀感檢查無(wú)麻面，手摸墻面無(wú)起沙爆

2、灰、起泡觀感檢查無(wú)爆灰、起泡鋼筋外漏觀感檢查無(wú)鋼筋外漏光滑、潔凈觀感質(zhì)量良好，無(wú)污染陰陽(yáng)角陰陽(yáng)角方正，允許偏差3mm二、 樓地面2樓地面毛地面空鼓、起皮、起沙、裂紋地面空鼓不大于40cm2 ，觀感檢查，表面平整度小于4mm地埋管外漏觀感檢查地埋管不得外漏板塊地面無(wú)空鼓、色澤一致、平整度地面空鼓不大于40cm2 ,磚面潔凈、圖案清晰、色澤一致、接縫平整深淺一致，周邊順直，板塊無(wú)裂縫、掉角、缺棱。平整度小于2mm。踢腳線磚面潔凈、高度一致、厚度一致無(wú)空鼓、磚表面潔凈，高度一致，出墻厚度一致，色澤一致。樓梯踏步防滑條齒角整潔、防滑條順直踏步高度相鄰踏步高度差不大于10mm踏步缺損板塊無(wú)裂紋、掉角、缺

3、棱三、開間尺寸3尺寸方正標(biāo)高、開間尺寸、門窗口、洞口門口、窗口嚴(yán)禁出現(xiàn)喇叭口、調(diào)角等觀感問(wèn)題房間房間層高偏差不得大于1.5cm；開間尺寸偏差不得大于1cm；對(duì)角尺寸偏差不大于2cm;過(guò)梁梁底距房頂偏差不得大于1cm。走廊和公共部位通道凈寬不應(yīng)小于1.2 m，凈高不應(yīng)低于2 m；機(jī)動(dòng)車庫(kù)車道凈高不應(yīng)低于2.2 m，車位凈高不應(yīng)低于2 m，自行車庫(kù)凈高不應(yīng)低于2 m。過(guò)道四、門窗4門窗進(jìn)戶門框與墻體添縫門框與墻體的縫隙添嵌應(yīng)飽滿密實(shí)、表面平整、表面光滑、順直無(wú)裂紋外觀門扇、門框表面無(wú)劃痕、砸碰、變形、大面積掉漆靈活性關(guān)閉密實(shí)、開關(guān)靈活、天地插靈活、無(wú)阻滯、回彈和到翹、五金附件齊全牢固塑鋼門窗細(xì)部構(gòu)

4、造密封條與玻璃及玻璃槽口的接觸應(yīng)平整，不得卷邊，脫槽。門窗關(guān)閉時(shí)扇和框間無(wú)明顯縫隙，密封面上的密封條應(yīng)處于壓縮狀態(tài)。門窗扇關(guān)閉嚴(yán)密、搭接量均勻，開關(guān)靈活，無(wú)下墜?？驊?yīng)橫平豎直，框與墻體應(yīng)連接牢固，縫隙內(nèi)填嵌飽滿，表面密封膠密封，膠體無(wú)裂縫，表面均勻。排水孔暢通、位置正確。玻璃安裝好的玻璃不得直接接觸型材，玻璃應(yīng)平整，安裝牢固、雙玻夾層內(nèi)不得有灰塵和水汽、雙玻隔條不得翹起。壓條與玻璃、型材的接縫處無(wú)明顯縫隙，接頭縫隙小于1mm。五、預(yù)留洞5預(yù)留洞吊洞位置、高度、套管、觀感吊洞密實(shí)無(wú)蜂窩麻面現(xiàn)象煙道孔孔周邊圓滑，位置正確，成品煙道無(wú)破損現(xiàn)象空調(diào)孔位置正確，有套管，不得坡向室內(nèi)、不得有阻礙六、防水6

5、防水外墻滲漏、雨漬外墻面無(wú)滲漏；外窗及周邊無(wú)滲漏，外窗楣滴水線無(wú)爬水痕跡。衛(wèi)生間滲漏、高低差、空鼓、上翻高度、破損、24小時(shí)避水試驗(yàn)，排水順暢與相臨地面有高差，有淋浴的上翻高度不得低于1.8m廚房、陽(yáng)臺(tái)與相臨地面有高差，上翻高度不得小于30cm,有面盆的不得低于1.1m避水1、平屋面分塊蓄水，蓄水時(shí)間不少于24小時(shí)，天溝、管道根部蓄水深度不得小于20mm，坡屋面淋水試驗(yàn)不少于2小時(shí)；2、有防水要求的房間：蓄水試驗(yàn)檢查：蓄水深度為2030mm,24小時(shí)內(nèi)無(wú)滲漏為合格；3、目測(cè)觀察室內(nèi)無(wú)滲漏痕跡或雨后觀察屋面1、卷材防水層的搭接縫應(yīng)粘（焊）結(jié)牢固，密封嚴(yán)密，不得有褶皺、翹邊和鼓泡等缺陷；防火層的收

6、頭應(yīng)與基層粘結(jié)并固定牢固，縫口封嚴(yán)，不得翹邊；2、卷材防水層上的撒布材料和淺色涂料保護(hù)層應(yīng)鋪撒式涂料刷均勻，粘結(jié)牢固；水泥砂漿、塊材式細(xì)石砼保護(hù)層與卷材防水層間應(yīng)設(shè)置隔離層；剛性保護(hù)層的分隔縫留置應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求；3、排氣屋面的排氣縫應(yīng)縱橫貫通，不得堵塞，排氣管應(yīng)安裝牢固，位置正確，封閉嚴(yán)密；4、涂膜防水層與基層應(yīng)粘結(jié)牢固，表面平直，涂刷均勻，無(wú)流淌，皺褶，鼓泡露胎體和翹邊等缺陷。七、欄桿7欄桿樓梯間欄桿 標(biāo)高臨空高度在24m以下時(shí)，欄桿高度不應(yīng)低于1.05m；臨空高度在24m及24m以上(包括中高層住宅)時(shí)，欄桿高度不應(yīng)低于1.10m。不得有負(fù)偏差；欄桿為垂直桿件時(shí)凈距不應(yīng)大于0.11m。戶內(nèi)

7、欄桿安裝牢固、油漆觀感、手感安裝牢固，表面油漆無(wú)流墜，皺紋，起泡，透底，返銹現(xiàn)象。欄桿高度、間距、安裝位置符合設(shè)計(jì)要求，木扶手不應(yīng)有裂縫過(guò)長(zhǎng)、毛刺現(xiàn)象，應(yīng)接縫緊密，表面光滑。八、外立面8外立面外墻涂料觀感、色差、起皮、掉色無(wú)裂縫、空鼓。涂料無(wú)掉粉、起皮、孔眼、流墜、反堿、咬色等現(xiàn)象。分隔條順直，交圈。飾面磚外墻裂痕、破損表面平整，清潔，色澤一致，無(wú)裂痕和破損，接縫平直、光滑，填嵌連續(xù)、密實(shí)，寬度深度符合設(shè)計(jì)要求。預(yù)留洞 上下位置上下順直，孔洞大小一致，周邊光滑。管道牢固，順直上下順直，安裝牢固，固定卡子位置符合設(shè)計(jì)要求，排列均勻九、電氣（一）開關(guān)線盒（插座）開關(guān)、插座型號(hào)、規(guī)格及接線、插座之間

8、的PE線連接；開關(guān)、插座型號(hào)、規(guī)格及安裝位置符合設(shè)計(jì)要求；照明、插座開關(guān)控制相線，通斷位置一致，操作靈活、接觸可靠；電源插座均采用安全型，逐一檢查“插座相位檢測(cè)器”顯示接線正確；接地（PE）線在插座間不串聯(lián)連接。對(duì)照設(shè)計(jì)文件和感應(yīng)測(cè)電筆、插座相位檢測(cè)器測(cè)試。 開關(guān)、插座安裝、方正、平整開關(guān)的標(biāo)高統(tǒng)一為1.4米，距門邊距離150200mm，普通插座(含弱電插座)和客廳空調(diào)插座的標(biāo)高統(tǒng)一為300mm，距離暖氣片的距離不小于200mm，其它房間的空調(diào)插座標(biāo)高統(tǒng)一為1.8米，衛(wèi)生間、廚房和陽(yáng)臺(tái)的普通插座標(biāo)高統(tǒng)一為1.5米，衛(wèi)生間弱電插座標(biāo)高統(tǒng)一為0.8米，排氣扇、熱水器插座標(biāo)高統(tǒng)一為2.2米，閣樓層排

9、氣扇、熱水器插座往往不能滿足設(shè)計(jì)標(biāo)高，統(tǒng)一為距離內(nèi)墻1米，梁下100mm安裝或按照?qǐng)D紙會(huì)審紀(jì)要要求位置安裝；開關(guān)、插座安裝后必須端正，不能出現(xiàn)能夠直接觀察出來(lái)的傾斜，同一面墻上的開關(guān)、插座高度誤差不能超過(guò)2mm，同一套房中的高度誤差不能超過(guò)5mm；九、電氣（二）配電箱配電箱安裝要求箱體的安裝必須保證平直，周長(zhǎng)1米以內(nèi)的小型箱體，左右安裝高度誤差不超過(guò)1mm，和墻面高度誤差不超過(guò)0.5mm；周長(zhǎng)大于1米的箱體，左右安裝高度誤差不超過(guò)2mm，和墻面高度誤差不超過(guò)1mm；箱蓋必須緊貼墻面，不得有翹角、變形等問(wèn)題存在；地下室安裝的落地箱，其槽鋼基礎(chǔ)不得低于100mm，在容易積水的地方安裝的，基礎(chǔ)應(yīng)適當(dāng)

10、加高；配電箱電擊保護(hù)及接地端子；每路配電開關(guān)及保護(hù)裝置的型號(hào)規(guī)格、接線及標(biāo)識(shí)；箱體（盤）材質(zhì)防火性1、配電箱電擊保護(hù)及接地端子：配電箱應(yīng)有可靠的電擊保護(hù)，其PE線的截面選擇正確；箱內(nèi)保護(hù)導(dǎo)體應(yīng)有裸露的連接外部保護(hù)導(dǎo)體的端子。2、每路配電開關(guān)及保護(hù)裝置的型號(hào)規(guī)格、接線及標(biāo)識(shí)：每路配電開關(guān)及保護(hù)裝置選用的型號(hào)、規(guī)格、動(dòng)作電流符合設(shè)計(jì)要求，安裝牢固，動(dòng)作靈活；帶有漏電保護(hù)的回路采用漏電測(cè)試儀進(jìn)行測(cè)試，其漏電保護(hù)裝置動(dòng)作電流不大于30mA，動(dòng)作時(shí)間不大于0.1s；配線接線整齊，無(wú)絞接現(xiàn)象；導(dǎo)線與保護(hù)電器接線端連接緊密，不傷芯線，不斷股，防松零件齊全；分別設(shè)置零線(N)和保護(hù)地線(PE線)匯流排，零線和

11、保護(hù)地線經(jīng)匯流排配出；回路編號(hào)齊全，標(biāo)識(shí)正確。對(duì)照設(shè)計(jì)文件觀察檢查。3、箱體（盤）材質(zhì)防火性：箱（盤）不采用可燃材料制作。九、電氣（三）燈具燈具固定、接線；距地高度小于2.4m的燈具可接近裸露導(dǎo)體的接地；1、燈具固定、接線：燈具固定，位置正確；螺口燈頭相線接于螺口燈頭中間的端子上。觀察檢查和感應(yīng)測(cè)電筆測(cè)試；2、距地高度小于2.4m的燈具可接近裸露導(dǎo)體的接地：當(dāng)燈具距地面高度小于2.4m時(shí)，燈具的可接近裸露導(dǎo)體必須接地（PE）可靠，并應(yīng)有專用接地螺栓，且有標(biāo)識(shí)。等電位衛(wèi)生間局部等電位（LEB）端子箱（板）與電源插座的PE線及需進(jìn)行等電位聯(lián)結(jié)的管道或器具聯(lián)結(jié)；衛(wèi)生間局部等電位聯(lián)結(jié)（LEB）端子箱（

12、板）應(yīng)與引入衛(wèi)生間電源插座的PE線及需進(jìn)行等電位聯(lián)結(jié)的管道或器具之間采用BRV-14 mm2，支線間不應(yīng)串接，連接處有專用螺栓，螺帽緊固，防松零件齊全。對(duì)照設(shè)計(jì)文件、標(biāo)準(zhǔn)觀察檢查。配電線路每路導(dǎo)線的型號(hào)、規(guī)格，不同回路無(wú)錯(cuò)接回路現(xiàn)象；1、每路導(dǎo)線的型號(hào)、規(guī)格符合設(shè)計(jì)要求；分別按控制回路通電檢查，電線接線必須正確，無(wú)錯(cuò)接和不同回路混接現(xiàn)象；2、對(duì)照設(shè)計(jì)文件分別按控制回路通電檢查。十、給排水10給排水給水管道接口、坡度、套管、支架、伸縮結(jié)、1、管道應(yīng)采用與管材相適應(yīng)的管件，接口無(wú)滲漏，坡向正確；支架構(gòu)造正確，埋設(shè)平整牢固，支架與管子接觸緊密，金屬支架與塑料管及復(fù)合管之間加襯非金屬墊或套管；2、衛(wèi)生

13、間、廚房穿樓板套管的頂部高出裝飾地面50mm（毛坯房為80mm）且套管與管道之間縫隙用阻燃材料和防水油膏填實(shí)；3、各配水點(diǎn)出水流量穩(wěn)定，以手感覺到?jīng)_力（有勁）為宜；4、觀察和開啟閥門、水嘴放水。排水1、接口無(wú)滲漏，坡向正確，順直，無(wú)倒坡；支架構(gòu)造正確，埋設(shè)平整牢固；2、觀察檢查和水平尺、拉線尺量檢查；3、排水塑料管道上安裝的伸縮節(jié)，必須按設(shè)計(jì)要求及位置設(shè)置。十一、衛(wèi)生器具11衛(wèi)生 器具衛(wèi)生器具的安裝、存水彎、地漏地封固定、安裝、高度、滿氺和通水檢查1、衛(wèi)生器具固定牢固，安裝高度和給水配件安裝高度符合要求；2、構(gòu)造內(nèi)無(wú)存水彎的衛(wèi)生器具，必須在排水口以下設(shè)置存水彎，水封高度不得小于50mm；3、有

14、水封地漏，水封高度不得小于50mm；無(wú)水封地漏，其排水管上設(shè)置S彎或P彎存水彎，其水封高度不得小于50mm；4、滿水后各連接件不滲不漏，排水暢通；5、觀察和開啟閥門、水嘴放水。十三、檢查實(shí)用工具儀器（工具）名稱用途配備數(shù)量小錘檢查地坪、墻面、天棚粉刷層空鼓情況驗(yàn)收小組每人一把鋼尺測(cè)量構(gòu)件及短距離范圍內(nèi)的尺寸驗(yàn)收小組每人一個(gè)(便攜式)激光測(cè)距儀測(cè)量室內(nèi)空間凈尺寸每個(gè)驗(yàn)收小組不少于一臺(tái)漏電保護(hù)相位檢測(cè)器測(cè)量插座相位、接地每個(gè)驗(yàn)收小組不少于一個(gè) 十四、圖片分析防掉物平臺(tái)外墻下部有雜物，外墻保溫未做到位廚衛(wèi)間止水帶破損或未作止水帶剪力墻預(yù)留洞修補(bǔ)錯(cuò)誤門窗下口粉刷太厚上下水套管未做防銹防腐處理案例分析

15、成都鑫苑名家前期介入及驗(yàn)房過(guò)程中均出現(xiàn)墻體大面積空鼓、裂縫，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)檢查、結(jié)合規(guī)范要求分析如下： 一、空鼓： 粉刷層與結(jié)構(gòu)層不結(jié)合，使粉刷層與結(jié)構(gòu)層剝離出現(xiàn)空鼓及裂縫，嚴(yán)重的掉塊，造成業(yè)主直接損失及間接損失。 墻體一般采用噴漿，比例為1:1即水泥：粘接劑；要求噴漿均勻、密度適中；粉刷抹灰前澆水濕潤(rùn)；墻體粉刷要分層粉刷，粉刷厚度不大于1cm，第一層達(dá)到初凝強(qiáng)度是進(jìn)行下道粉刷，成品是要壓實(shí)；在風(fēng)口或陽(yáng)關(guān)直照區(qū)域注意保養(yǎng)。 現(xiàn)場(chǎng)檢查發(fā)現(xiàn)，施工單位未按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及規(guī)范要求施工，使用不合格材料，原材料沙粒過(guò)細(xì)，技術(shù)交底不到位，管理體系混亂等問(wèn)題。墻體掛漿采用刷漿，漿配合比不合格，強(qiáng)度大不到規(guī)范要求，漿的粘稠度不合格，起不到粘接作用。粉刷前未提前澆水濕潤(rùn)，今天澆水濕潤(rùn)明天就開始粉刷。墻體粉刷未分層粉刷，有的分層粉刷的第一層未初凝凝固就進(jìn)行下道粉刷，粉刷層過(guò)厚并未壓實(shí)，有的厚度達(dá)到6cm并一次粉刷到位。在風(fēng)口沒進(jìn)行成品保護(hù)。 二、裂縫 2010年4月25日中央電視臺(tái)報(bào)道了山東某小區(qū)某業(yè)主家出現(xiàn)墻體有規(guī)則裂縫，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)及將置業(yè)單位、施工單位、監(jiān)理單位告上法庭。 法院最終判