2015房地產(chǎn)估價理論與方法

1、2015年房地產(chǎn)估價理論與方法試卷及答案一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意， 請在答題卡上涂黑其相應的編號。）1、房地產(chǎn)估價從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價值。A. 發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D.隱定2、不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評 估價值通常不完全相同，這主要是因為（）。A. 掌握的有關(guān)信息不同B.作出的估價師聲明不同C. 估價對象狀況不同D.委托人不同3、 下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是（）oA. 內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書于2003年11日簽署B(yǎng). 內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量

2、師資格互認頒證大會于2004年8月舉辦C. 內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師D. 內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認的專業(yè)技術(shù)人員資格之一4、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是（）。A. 現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權(quán)出讓金B(yǎng). 現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格C.現(xiàn)時該房屋的房改成本價D. 當時該房屋的房改成本價5、在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤 的公式為開發(fā)利潤

3、=（）直接成本利潤率。A. 后續(xù)開發(fā)成本+管理費用B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用C. 待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本D. 待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費6判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)（）。A. 目前是否有經(jīng)濟收入B.過去是否帶來了經(jīng)濟收益C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力 D. 目前的收入是否大于運營費用7、某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125平米，套內(nèi)墻體面積20平米，分 攤的共有建筑面積25平米，則該住宅每平方米建筑面積的價格為（）元。B. 2000 C.2069 D.24008、 房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（

4、）。A. 市場價值B.清算價值C.快速變現(xiàn)價值D.投資價值9、 TN關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是（）。A.原始價值高于賬面價值B.投資價值高于市場價值C.謹慎價值低于市場價值D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值10、 某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價格為 4500元每平 米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%,風險補償估計為 現(xiàn)房價格的3%,則該期房目前的價格為（）元每平米。11、 根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是（）。A.有租約限制下的價值B.共有房地產(chǎn)的價值C. 無租約限制下的價值 D.承租人權(quán)益的價值12、引起真正的房地產(chǎn)

5、自然增值的原因是（）。A.裝修改造B.需求增加C.通貨膨脹D.改進物業(yè)管理13、下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D. 增加土地供應14、 某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為 18萬元，預計改為 服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應按服裝店 用途進行估價。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價時點原則D.替代原則15、 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是（）。A. 房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B. 房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保征C. 房地產(chǎn)估價會有誤

6、差而且不能有誤差范圍限制D. 房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格16、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是 （）。A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則 B.合法原則屬于一般性原則C.最高最佳使用原則屬于技木性原則 D.謹慎原則屬于一般性原則17、 以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（）。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查看之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日18、 甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地， 合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地， 則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）

7、萬元。507510015019、為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元每平米，約定建筑面積為95 每平米，合同約定面積誤差在 6%以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月 比上月上漲，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為（）元每平米。、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%,某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為

8、（）元每平米。、為估算某建筑物的重新購建價格，經(jīng)測算其土建工程真接費為780元每平米，安裝工程直接費為450元每平米（其中人工費為50元每平米），裝飾 裝修工程直接費為900元每平米（其中人工費為45元每平米），又知該地區(qū)土建 工程綜合費率為土建工程直接費的15%，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費 的75%，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72%，稅金為3 5%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為（）元每平米。、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因 功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費萬元。假定該空調(diào) 系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的

9、報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項 功能折舊后的價值為（）萬元。0C. D.23、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為（）。、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預計該宗房地產(chǎn)在正常情 況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、萬元、萬元，報酬率為 8%。 用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元

10、。、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸 款期限為15年,按月等額還本利息，貸款年利率為,自有資金資本化率為8%。 則其綜合資本化率為（）。、某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為 40年，不可續(xù)期，至今已使用了 8 年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益 6萬元，以后每年凈收益增 長2%,從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為 7%。則該宗 房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為（）萬元。、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日 起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租 金為60元每平米，可出租面積為建

11、筑面積的65%,正常出租率為90%，運營費 用為有效毛收入的25%。目前項目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè) 報酬率為8%，折現(xiàn)率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為 （） 萬元。、運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是（）。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生 D.估算開發(fā)期中的利息和利潤29、通過市場調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn) 2002年至2006年的價格分別為3405元每 平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，則采用 平均增減量法預測該類房地產(chǎn) 2008年的價格

12、為（）元每平米。、某幢大廈的總建筑面積為10000平米，房地產(chǎn)總價值為7000萬元。其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250平米，房地產(chǎn)價值為150萬元。若按照土地價值進行分攤，則王某占有的 ±地份額為（） 、設(shè)臨街深度價格修正率見下表。4牛勻俁厘柳也幢正睪U 口12512fr-另設(shè)，旁街對®角地的嶷響深度以4弧為一級距，芳街影響加價率依次芳街路線價的 4C洛20%,則下圖的宗地F的單價為（丿元/矗-席規(guī)析3000元/血*、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為，樓面地價為1500元每平米

13、。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到，樓 面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價（）萬元。33、 暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)，能承接的估價業(yè)務有（）。A.在建工程抵押估價業(yè)務B.城市房屋拆遷補償估價業(yè)務C. 該機構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務D. 正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務34、 下列關(guān)于實地查看估價對象的表述中，錯誤的是（）。A. 房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對B. 房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料， 內(nèi)部狀況可不拍攝C. 房地產(chǎn)估價師應親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景

14、觀等的優(yōu)劣D. 估價對象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應去估價對象原址進行必要的 調(diào)查了解35、估價結(jié)果報告通常包括委托人、估價機構(gòu)、估價對象，估價目的、估價時點、 估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn) 估價師及其他參與估價的人員和（）。A. 價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設(shè)與限制條件B. 價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函C. 價值類型和定義、估價的假設(shè)與限制條件、估價報告應用的限制D. 價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報告應用的限制二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符 合題意，請在答題卡上涂黑其相應得

15、編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的。 不得分，少選且選擇正確的，每個選項得分。）1、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。A.是一種專業(yè)意見B.估計價格或價值C.實行有償服務D.承擔法律責任E.估價作業(yè)日期長2、房地產(chǎn)的獨一無二特性導致了 （）。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給 B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭C. 房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D. 房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E.房地產(chǎn)價值量大3、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑 物重新購建價格的方法有（）。A.單位比較法B.市場提取法C.分解法D.工料測量法E.分部分項法4、在房地

16、產(chǎn)抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償 款。法定優(yōu)先受償款包括（）。A.劃撥土地應補交的出讓金 B.已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額C.發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款 D.強制執(zhí)行費用E.估價費用5、工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮（）。A.臨街狀況B.動力是否易于取得C.廢料處理是否方便D.接近大自然E. 產(chǎn)品原料的獲取方便程度6利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道7、 城市房屋拆遷估價中，房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于（）。A.被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積

17、B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積C. 拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果D. 具有房產(chǎn)測繪資格的機構(gòu)對被拆遷房屋面積的測量結(jié)果、E. 房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積8、某估價對象為一宗熟地，當進行可比實例權(quán)益狀況調(diào)整時，應包括的內(nèi)容有（）。A.后退道路紅線距離B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.合并的可能性9、 征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括（）。A. 土地補償費B.安置補助費C.拙上附著物和青苗的補償費D. 土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用E.安排被征地農(nóng)民的社會保障費用10、 可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。A.

18、潛在毛租金收入B.有效毛收入C.凈運營收益D.稅前現(xiàn)金流量E.稅后現(xiàn)金流量11、 假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為 （）.A.開發(fā)期+經(jīng)營期B.開發(fā)期+運營期C.開發(fā)期+經(jīng)營期-前期-建造期D.開發(fā)期+運營期-前期-建造期E.前期+建造期+經(jīng)營期12、 長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，還可用于（）。A. 假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預測B. 收益法中未來租金、運營費用的預測C. 成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核D. 市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進行調(diào)整E. 某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補13、 下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有

19、（）。A.估價對象B.估價時點C.價值類型D.估價方法E.估價所需材料14、 評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內(nèi)涵 準地價的內(nèi)涵包括（）。A.基準日期B.土地開發(fā)程度C.基準地價修正體系D.土地用途E. 基準地價公布日期15、 房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是（）。A.說明估價報告的合法性、真實性 B.說明估價的獨立、客觀、公正性C.規(guī)避估價風險D.保護估價報告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求2015年房地產(chǎn)估價師（房地產(chǎn)估價案例與分析）考試試卷后附答案一、|nJ?S>（共§型.叵耳e薊"請再當栗寫在吾矍SVf應門證

20、號下一：昇工F蚩需T城市中心區(qū)笊*有廠氓昭押.丄城使用収性廬齒劃脈的邑有莊沒用地廈用椒*冋IT勺工土用地， 最新城幣規(guī)期特諼地城週動間業(yè)用地，闢於規(guī)對諧地塊迅:疔收攻帖隹，委托典展地產(chǎn)苗怕機構(gòu)進打有關(guān)（S價iWfiJi1. 地產(chǎn)軀國常柑時.如何界定土地用逆'F逍巨遲用耶藝方磋丫2. 冋硏也旳訐帛畀刑嚴后.將耳變?yōu)閷缱専岫堰€希投人哪些費用扌*,詳侑義宗印地出社廿搐聊，刑訶貝亍丁徘冃睜？請官迸甲原葉估廿F弒亍.,->2015.曰合可將茸翎有審一噸金訐用盤勺并趕甲的百肓聘岸止乜冶乙客司.隹夷期逞自二d年-租特合同 妁尼.租蔵期満后斯勇黑債勻員屋一同曲甲赴司無信版EK乙騷司璋租后.將鍛屏

21、眞最慚甌翅摘樓”井初確了肺屛. 腿懐區(qū)也玉列人拆辻臨0（,臬居地產(chǎn)儲忻肌恂岳殳尖吒円匡屑屋曲亍啊f咕仇W習31. 拆丑倍價中如何考慮年.乙戲方簽訂的租域合同？2. 拆遷恪價中如何確定孩房矍的冃途、五氓？3. 拆泄估價中如何走氏乙公司的査掙補償？（三）近馴 蘋城不層地產(chǎn)帀場友生較大變化.居地產(chǎn)成交量明豆黃捅.任M帀場價裕出觀下跌淞勢.歹尿堆產(chǎn)防價 機枸來極了該市一處住宅小區(qū)在St工程的展地戸抵押業(yè)雋.請1可，塔合該幣旗逮嚴狀況，來用假設(shè)開友法評估該在處 工程的盤押價值應li總娜些可題？二、®項迓抒通（共3大也10小遼 礙小匹2分吾小理印番述答賽口只百1個腸符合通K 話何這個爸襄対 両的

22、罕母填苻答妙紙各小馳利B的格昌內(nèi)）（->甲企司干All年嘆出讓方式取再一京崗業(yè)用地使冃權(quán).開發(fā)理設(shè)間業(yè)樓.商業(yè)機分為A屋 BIT規(guī)嵬總 建蔬面積分別為66000 m匕69000吧忌層敎為地上4層地下1層.315年6月該商業(yè)按通過渓工臉收拜備親。耳中 八座豆盤筑而積為65000皿仝地下1層出租給乙公司經(jīng)営理市.現(xiàn)夷就浪為15年目金為2.10元59八 地上一 四咼出祖結(jié)丙公刁經(jīng)彗商場.祖竣朗限為10年.祖金為250元（WD） ； B匝9建爲面機為67500 N.辦理了鉗售 許可遲 其中8000 W己售岀，該頊目工程款總金熬為40500萬元.范工方按合同約定支何了H程款5%的廟量保證金, 越至

23、目科已付工程祓93%.現(xiàn)因敲資崙垂甲公司犯以該商業(yè)核印誦砥押貸蘇.1. A坐、B座合計抵押建疏面現(xiàn)為（mA. 124500B 127000C 1S25OOD 1350002械謨直該両業(yè)續(xù)A座覽下一層的富觀租金水耳為20形WD）燉上一四層用客觀且金水平為30元（卅D）. 則用収E注測算該商業(yè)俊A淫抵押仔值時，關(guān)干啟金取（&的說袪，正確的是（）.A租妁期內(nèi)和祖豹期外都聘客觀祖金B(yǎng)祁拡在但歹則.予幻期內(nèi)朋羽刃租釦 租菊陰外而租釣科生和育觀利金卬校低齊C根MS注伯厚見.亙釣期內(nèi)九粗約期外均取組約租塵和害現(xiàn)但金中校儂吉6 租約期內(nèi)取杞約擔金，昨I期外取答觀祖全3. 該商業(yè)樓抵押價苗評估中法定優(yōu)先

24、受償款應為 <）萬元。A 810B. 132025C 2835D 4860（-）甲公司開發(fā)穽設(shè)的某工業(yè)頂目，土地面積為20000, 20CT年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證.規(guī)劃建設(shè)廠 馬§甌 倉堂浴塾 辦公核合丨匠忌羣筑直積為25000 m2. 2008年6月甲公司農(nóng)得了其中的辦公桜利屋廠居審 建設(shè)二程陋工許可適.總建鞏面枳為16500至；!011年口月辦公樓已另成壬體蜓構(gòu).3憧廠唐尚未完成屋黑叭工.此后頂呂停工至今.在此明IB. 2012年5月甲公司自行建設(shè)了 1間帝舍.共計500叭 因經(jīng)宮不亀 甲合司現(xiàn)禺轉(zhuǎn)讓 該項目嘆償還債務，秀托乙斉地產(chǎn)估價機枸評估該項目干2013年6月

25、30日的市場價值。4. 系用脩設(shè)開發(fā)法估價時.毆足 <）前攝進行估價.A且己幵發(fā)B溢價悻讓C眇誼轉(zhuǎn)讓D且唱鈣讓5. 采用成本送估價，不取土地電齊取存價格時，容職辛應采用（A 0.03R0殆C 0.85D 1.256. 釆用成本法估m(xù).可計人開發(fā)成本的是（）,A辦公挨開炭費用B.食皇開發(fā)費用C宿苦開發(fā)費用D.浴至開友費用7. 釆用成本法估價時.應（）A技領(lǐng)預算關(guān)測算在建工程價值B.按工程已結(jié)算數(shù)沏詳在建工程價值C獲綜合芫成的形象進黃測算在注H程伍盜d.塔合綜皆完成的形rt?£和折舊az.丹頁在逋工程價值三、下列怙價結(jié)果揭告和估價技術(shù)報告存在多處鐺箒 話指明豆中的卩處（創(chuàng)旨明一處錯

26、誤得孑分.本題全丼得 40分請在答站紙上作答毎個惜誤對應一個療號.禾將常誤內(nèi)薦寫在序號后面空裕處的不計分）計面（Bg）目錄（曙）玫姿死人函（略：“有!H公司.受貴公司突托.我們對貴公司擁歹的位于小幣宀苗好昌一層（房屋所有權(quán)證環(huán)“亭超"號.逮筑面積為339.29 昭）商磴用顯81枉押們值玄行懺估.為廿公司向金題杖構(gòu)申潔祇捋賀敖詢定旁地產(chǎn)抵扌甲貸菽趣握供價值參芒依據(jù)。我公司派汪超展地產(chǎn)勺倚師到估價對妙所在地詡亍月也還右和幣場譽去.估價人員在結(jié)合有關(guān)資粒的基忌上.iC 循詁介晅則，按尿估價禪序，運用科學的估價方迭，分析了影羽展地產(chǎn)怕格旳備項因希 經(jīng)述測戸笄結(jié)合估價入員經(jīng) 臉I(yè)I定估血錄懺于

27、估價時戌M3年4月21日帝足t護告生礦暇設(shè)和限刑條件下的抵押價負如下（見義1） »表】怙價對眾估價給果一克表廉1?琢有衩訂畧T4麗枳冊悴估里價 八元冊）評估總價/萬元暇定禾設(shè)立注芷優(yōu) 先變償衩T的松值XXfffXXffjXXMX字第XX號商業(yè)533.2914473.se4Q1.2S二再款優(yōu)寇僧權(quán)價伯J0序地“估價時隱已按1聊nw倍叔價厲-0向雄優(yōu)先曼鈿具他-.0呂計-00抵揮廠14473.96491. 2S嗆入民床£1勺玫抬壹萬貳仟姑佢元整rfi倍價對繪乳沖tw倚對竦假圭未設(shè)立法定優(yōu)先畫像y下的飭假肩定產(chǎn)估價忖知濁的袪定優(yōu)先受優(yōu)款e馬罐嚴估價有跟公司（吾章）法人代表，X&q

28、uot;注卅身址產(chǎn)估價師聲明（略估價的備設(shè)和限制至件（略）房地立佑價結(jié)廉報昔-X估價婁托人（絡）二、倍價機構(gòu)（路）三、估價才象（-）實內(nèi)狀況伎價對尿所處房地產(chǎn)罡一俑年茍備、陌礒.奪整.宮房、辦公用廣為一體的綽合性大磁.氓理筑干2007緯理成并 投入便用，為鋼籃屋確土結(jié)構(gòu)共5層，且中一二層為商舖和潔栓.三層為茶核四五層為容房&辦公用房。犬檯外結(jié)粉色墻磚，一三層內(nèi)大直枳玻塢窗四五屋為覽璃旱焙；內(nèi)部設(shè)備有Q央空調(diào).旦動券沖糸統(tǒng)、一 部電拂、二部消防樓梯估價對泉位于大疫的寮一層.注筑面積為羽929叭丘高為5 4HU目前丄租用作直法 耆區(qū)及梔作何地藥誦地佛. 墻面刷扎膠臥妃估價入員實地杳右估價對

29、敏尻區(qū)王體站也完好遼盤設(shè)施蕪會mrff?F較好，處于正怎便用伏態(tài)（二）權(quán)益共況估價對泉為“有呢公司桿有的位干市is耳一層的商業(yè)用慶倫價委托人捋供的屈屋所有杖通記載內(nèi)容為.屆屋所有權(quán)證號.于集x:號；房屋所百權(quán)人，八有限公司： 房屋生喬#5.產(chǎn)別，私產(chǎn)I咗號，"慮號，XX,結(jié)恂框初展屋總層魏5層.所在層魏-1.理就面積， 33929叫 設(shè)計用邇.尚業(yè)I登記日Wh 2007年6月6 Eh他價姿托人提供的怛你罔業(yè)梭C國石土地使用證記敦內(nèi)容為，土地逼號，杲I號；土地便川萄 廠石限公司： 坐衝B&垃號：B&.地類（用途）:商業(yè)用如 使用權(quán)類電 出讓I使用校面縱3065.30 m

30、31終止E朋：】36年4 月20 9.登記日期）2006年4月21日至佈價時曳估價對象土地使用収別余年限力尹年依據(jù)估價對密秀托人棍供的資科及怙價人員實地資衿15魚 至 估價時點怙愴対象己H租用作諂除 除此以外無其他頂權(quán)刑限詠四區(qū)位扶況（略）五.怙價目的為確左居堆產(chǎn)抵理賃隸頷黃視供蘆考依蘭不訐估廚地產(chǎn)括狎價值六、估價時點七旳值走又蘋并告所稱抵狎價值乞韋伍價對戢何走未設(shè)立玄走優(yōu)先受猛歆僅下的價頂.諷去同池產(chǎn)估價師知忌的法走優(yōu)先竇 供后的什值.As店價依倨（略）九-店價康則（略）十.估價萬法（略）十一.估檢結(jié)果經(jīng)芒棕合分杭解定估價對聚的抵押價值為總價人民帀491=6萬元，單廿14478.96元耐十二

31、 估價討累變現(xiàn)能力分析（略）十三、估恰入員（略）十四.估帝作業(yè)日期2012 年 4月 21 0S 2012 年 5月 22 日十王.估價報告應用的育效期（路）x虜?shù)禺a(chǎn)苗價有限公司伽2年q昌“ R_ _個別因素分析（略）二、區(qū)城因素分析（塔）三、市場背量分忻（塔）四、張蠱兼住利用分析（臨）五、估價方法選月（垢）六、怙價劉算過程1收益迭轉(zhuǎn)邁注是棊于茴朋廈理.迤冃適當?shù)膱蟪昀顚㈩A朗的估價茄象眉地產(chǎn)未來召年的正簾費蓋折辟，古價時圭的坯值. 求耳之和得出估價對泉房地產(chǎn)價裕的一種佔價方法耳荃本計算公貳為，v = y ftf （1 + Y）1武口 V-收益價槍；aL相對于任價時點而盲的未來弟i期禾的冷收口丿

32、Y屈地產(chǎn)的報酬率（折觀率）.爛定愿地產(chǎn)牧五1）租約期內(nèi)房地產(chǎn)收益估價對象已出租.租約明至2013年4月20日。很據(jù)佔價對彖租賃合同.從估價時點起算.視約期內(nèi)房定產(chǎn)年有 敢毛收入見表2.表2祠約朋內(nèi)年有敢毛收人一覓表（甲色兀而）時間有效毛收入2M9.212010.4.20K X12=0002010.4.212011.4.2055X12=6011.4.21012.4.20CdX 12=7202012.4.213013.4.2060 X12«?20租全找翌筑直枳計算.收人均為年末取得。2）詛約期夕卜足地產(chǎn)收云稅能市場行恰測券，目前佑價對象按矽面枳計忌的正帚市場詛金為375元氣W月）（計且遼

33、程峪）.且也 金術(shù)平呈逐年坤堵欝毋，逼堵比軍為每年2%5",由此.荊測估價對畫租駒朋外弟一年的容觀毛初金為100元W月）且瀬年3%的比毀連慣 穩(wěn)霖當址幣場一於情況.：T5零取2%.假設(shè)上述收去變（03勢在未來便用年限 里相對總耳 則祖約期外第一年的有玻毛收入為100xl2x （12%） =1176 （元川）。爛定年運営貝用運営費用色站巨理費.組修賀、保險劈.稅金.計苴結(jié)臬見表？（計H過衽峪丿。（3）確定年凈牧蓋計豆公式，估價對弱年帀牧益年有效毛收入年迄莒賈用則倍價對象年他收芯見表3.長3佔價對象年凈收益計算一貫裏（阜仏 元時）時間年肖效管理茅虺年迄苣泡用=2）蟲噸曲年收蛀2)=d)-

34、(S)2009.4.212010.4.206W18181.2105.6142.8457.22010.4.212011.4.2006J19. B181.2二 16.16Lbb.16W4.84(2011.4.212012. <1.2073021.6181.2126.72107.52552. 482012.4.21-2013.4.207©21.6L81.2L2S. ?20. 52為248（4）硝足報酬率綜合君慮.百走報酣率為" （計算討稈略）。（5）確運估價對靈收云僑恪任忻對象枚益價裕為.，車(1+7%) (1+7%)-(1-7%)552481176+ (1+7%)4 *(

35、l + 7%)Jx(7%.3%)xl (1 + 3%1 + 7%)33=16740.50 I 兀仆）2.市場嗟幣場法是估價對彖與返期曼主文易的夾仏買例送行對耶比蚊.對已友土文易的英似買例的已亂價略汕以険正.目 佑價對象最可能買現(xiàn)的合理價格閉估價方塗。耳基本計算公武為，比隹價格=可比實鍥房地產(chǎn)的價格交易倩況榜正熱欝乂交易日期傷正糸數(shù)：匡域因親修1E糸數(shù)個別因玄樓止糸數(shù)（1）可比實例相關(guān)存兄可比實例比較因素一覽表（#§）（2）建立可比價恪基竜（路）<3）選取比較區(qū)素及因素條件說明1H坷房地產(chǎn)怙價規(guī)范（GB.T 50291-1999）及頂目攔點，本枚比較因宏謹埠交另情況、交昌日期.區(qū)

36、域因玄和 別因親1）交扁借況交易佶況是指交易行為中是否包含特霖因素.是否為正簾交易“2）交扃日期交易日朝壇指可比頭例成交時間.由于屛珀產(chǎn)市場的液動.不同成交時閭的突似房址產(chǎn)耳成交價苓存在差異3）國堀因茶和個別因茶使價対果為花業(yè)房地產(chǎn)，便世目苗房地產(chǎn)幣場樟點，本次送取的區(qū)堀因褰包括罄華程度、交通疾件、城幣觀劃粧制和壞境等。個別因毒魚拎隆倚秋況.距區(qū)域商業(yè)中心距亂 距公交站點菱蔑、層高.醫(yī)積、形賞、開間、咸新李等4）估侑對毀夕可比買例比較因宜情況見表5.丟5估價對究弓可比艮倔比板內(nèi)第情況揃號可比彌1可比劉2砒匕實例3賜情況E常財正常正常対日期3009.4.213009.3.152003.12.30

37、20.2.22筍業(yè)區(qū)域，卜甌小區(qū)級価小毆蝕設(shè)液集勺'概抬t業(yè)有水區(qū)霜制商水區(qū)滴饋11商場吃贈合專蟲場區(qū)目-F公交戦虞-2路公交鑒12淞砂12噠迪12舀公交線交芒逼達f?應收此車渭賄二車蚩蟻向二蘭誡孜向二車謹砒.功能分:Z馳、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅融住宅環(huán)劇徑召僚芻吒震朗環(huán)境建百佢經(jīng)營環(huán)-彭進潔，世經(jīng)營環(huán)埼欠整潔,但經(jīng)S硝城帀王、；奸道趟市王、次千道城市王、次干逼域帀王、次干逋1費況碓位畫誠市主.芮1道就市主、次1就市主、次干道城市主、次干道b業(yè)中心拒直LC<r-5COLTl106 皿105<»n18 Kx>nk公交站點西爲，卜干尬少于GOnpj、于 GDw

38、” J、于 EOn） 4j；5. 4n45n4 5ji囪積適匸，對現(xiàn)共用適無和飢 同1也利于末耒用逢茂犬彩狀時燦則林雙劉形伙顧殲間（吏皮與遂猱比）1: 1.2L: L11: 0.8|1: 0.8戲新率八至九嚴新七至八成新b至八備新七至八瞅新個刖a籾居估價對累與可比買例比較因汞即兄花辻立估侍對豐=5可比芬例因素修正糸歇見表6.表6估價敢花=可比買例因羔護正糸取貓因親倍價對羽可比實（ 1可上復例2可比安倒3建業(yè)區(qū)級剔OJ00幣華程償商業(yè)設(shè)隱宋集文0100公交慢捷馭 0j?域交通爭件交通通詁茂貞00001熄市眾奴限利加旳區(qū)000環(huán)境Dd00卜計0000恬銜適珀盜D000呂街站3000卜匝區(qū)域底業(yè)中心

39、距直0<0*1.5K 距僉交站刖審D000d-1-1300斤間主度與進渓比）+12+2腹新涼-1勺、計001.55）建立可比實例住系上述倏正因素比校為間接修正現(xiàn)將可比實例的交爲悟況.交易B期、區(qū)城因含、個別因素與怙價對貂冃比校. 廷立自養(yǎng)比較關(guān)糸.見未7 丟r比狡因辛僅正壩目可氓實何1可比實例2可比實例3單於八元腫12461.S4122T2. »3120&6. ?兩恰沅修正乗數(shù)100/100100/100100/100pSBHRiffE100/100WO/loo100/100EttES100/100100/100100/100卜別因苯100/100100/100100Z101. 5比wtfi/(Jt/>12481.5412272.7311»18.<»取上述可比買例比準價屁旳平均伍作為幣場注的比祖吉樂，刃佑價對累比（12461 54-122-2.73*11918.00） 3=12217.42 （元時）。3 估價結(jié)栗幟定床合君慮枚耳注、市場總的很諄話翼，堆合估價入員疑臉，決定采用M種方拄和