對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法研究及成果應(yīng)用

1、  對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法研究及成果應(yīng)用   對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法研究及成果應(yīng)用樓宇經(jīng)濟(jì)是發(fā)達(dá)的商品經(jīng)濟(jì)和高度城市化的產(chǎn)物，是城市地域結(jié)構(gòu)的核心，是城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的體現(xiàn)。樓宇經(jīng)濟(jì)的興起，突破了中心城區(qū)土地資源匱乏的限制，拓展了城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了重要支撐。1.樓宇經(jīng)濟(jì)的概念樓宇經(jīng)濟(jì)是以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以開(kāi)發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，在樓宇內(nèi)產(chǎn)生、發(fā)展，并集聚、衍生、擴(kuò)散相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。它以集約型、高密度、高效益為主要特點(diǎn)，并與城市功能相協(xié)調(diào)，是推進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)向“空間”和“高度”發(fā)

2、展的重要表現(xiàn)。2.樓宇經(jīng)濟(jì)特征樓宇經(jīng)濟(jì)繼知識(shí)經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)之后受到城市政府的青睞，成為城市經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)、城市經(jīng)營(yíng)的新理念、城市發(fā)展的新模式。2.1集聚效應(yīng)明顯。樓宇經(jīng)濟(jì)像一個(gè)巨大的磁場(chǎng)，通過(guò)樓宇的招商引資，吸引相關(guān)的要素在特定的空間集聚。一方面大批企業(yè)集中在一棟商務(wù)樓宇中從事各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，資本、技術(shù)、信息、知識(shí)、人才等高度聚集；另一方面，眾多商務(wù)樓宇集中在一定的區(qū)域內(nèi)形成功能良好、配套齊全的商圈，又能帶動(dòng)周邊的餐飲、購(gòu)物、商務(wù)、休閑等相關(guān)行業(yè)聚集發(fā)展。2.2財(cái)富效應(yīng)突出。樓宇經(jīng)濟(jì)以吸引各類(lèi)公司入駐樓宇進(jìn)行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)獲得豐厚的利潤(rùn)回報(bào)，是城市的效益高地。樓宇經(jīng)濟(jì)空間的單位經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)

3、高于一般的城市功能空間。樓宇經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)稅收高，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、實(shí)現(xiàn)城市跨越式發(fā)展的重要突破口。2.3集約效應(yīng)顯著。樓宇經(jīng)濟(jì)集約利用土地和資源，實(shí)現(xiàn)了城市經(jīng)濟(jì)從外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式深化轉(zhuǎn)變的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，通過(guò)把平面土地和空間概念聯(lián)系起來(lái)，充分利用空間資源，使土地要素得以拓展，提高了土地使用率和產(chǎn)出率。3.樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查重點(diǎn)當(dāng)前人們對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的關(guān)注，主要集中在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、發(fā)展程度、經(jīng)濟(jì)效益和樓宇環(huán)境四大方面，因此對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，也應(yīng)主要圍繞這四方面展開(kāi)。其中，樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)模主要用來(lái)反映樓宇承載能力和聚集能力；樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度主要用來(lái)反映樓宇發(fā)展?jié)摿?；樓宇?jīng)濟(jì)效益主要用來(lái)反映樓宇產(chǎn)出水平和能源消

4、耗情況；樓宇環(huán)境主要用來(lái)反映樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐能力。4.樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建4.1構(gòu)成為更直觀的反映樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)模、發(fā)展程度、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境，福田區(qū)根據(jù)科學(xué)性、導(dǎo)向性、綜合性、可比性和可操作性原則，研究創(chuàng)建了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以綜合地評(píng)價(jià)和測(cè)定樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中各系統(tǒng)的變動(dòng)程度（當(dāng)前，納入樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)的載體主要有寫(xiě)字樓、商業(yè)樓、科研樓和城市綜合體，以下統(tǒng)稱(chēng)商務(wù)樓）。福田區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系由四個(gè)一級(jí)指數(shù)構(gòu)成，即樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)模指數(shù)、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)、樓宇經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)和樓宇經(jīng)濟(jì)環(huán)境指數(shù)，權(quán)重分別為25%、25%、30%和20%。4.1.1樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)模指數(shù)。是反映樓宇承載能力和聚集能力

5、的指標(biāo)。其主要由億元樓棟數(shù)（指樓內(nèi)企業(yè)納稅合計(jì)達(dá)到1億元及以上的樓宇，簡(jiǎn)稱(chēng)億元樓）、億元樓建筑面積、億元樓增加值和億元樓稅收四個(gè)二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成，權(quán)重分別為20%，20%、30%和30%。4.1.2樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)。是反映樓宇發(fā)展程度和潛力的指標(biāo)。其主要由億元樓增加值占轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值比重、億元樓稅收相當(dāng)于轄區(qū)稅收比重、兩年均為億元樓樓宇增加值和兩年均為億元樓樓宇稅收四個(gè)二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成，權(quán)重分別為20%、20%、30%和30%。4.1.3樓宇經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。是反映樓宇產(chǎn)出水平和能源消耗的指標(biāo)。其主要由單位占地面積增加值產(chǎn)出、單位占地面積稅收產(chǎn)出、單位增加值水耗和單位增加值電耗四個(gè)二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成，權(quán)重分別

6、為25%、25%、25%和25%。4.1.4樓宇經(jīng)濟(jì)環(huán)境指數(shù)。是反映樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐能力的指標(biāo)。其主要由單一業(yè)主占比、一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)樓宇占比、樓宇空置率和樓宇綜合環(huán)境滿(mǎn)意程度四個(gè)二級(jí)指標(biāo)構(gòu)成，權(quán)重分別為20%、20%、20%和40%。在各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重的設(shè)定上，樓宇經(jīng)濟(jì)指數(shù)主要采用德?tīng)柗品?，邀?qǐng)有關(guān)專(zhuān)家學(xué)者根據(jù)各個(gè)指標(biāo)的重要程度分別賦予相應(yīng)的權(quán)重。在考慮各指標(biāo)的權(quán)數(shù)上主要基于以下因素：第一， 各子系統(tǒng)對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)程度及其相關(guān)關(guān)系；第二，各子系統(tǒng)內(nèi)因素對(duì)系統(tǒng)的影響程度及其相關(guān)關(guān)系；第三，結(jié)合福田區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的相關(guān)性。權(quán)數(shù)的最終確定采用統(tǒng)計(jì)平均法，即根據(jù)專(zhuān)家們對(duì)各評(píng)價(jià)指標(biāo)所賦予的相對(duì)重

7、要性系數(shù)分別求其算術(shù)平均數(shù)，所得的平均數(shù)作為各指標(biāo)的權(quán)重。4.2計(jì)算方法以上年樓宇經(jīng)濟(jì)的調(diào)查數(shù)據(jù)為基數(shù)，計(jì)算本期一級(jí)指標(biāo)和樓宇經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)。計(jì)算公式：一級(jí)指標(biāo)=（二級(jí)指標(biāo)報(bào)告期值/基期值）*本項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重樓宇經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展指數(shù)=（一級(jí)指標(biāo)值*本類(lèi)指標(biāo)的權(quán)重）5.樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法通過(guò)對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系16個(gè)二級(jí)指標(biāo)梳理，需要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查的指標(biāo)主要集中在四大方面，分別是稅收指標(biāo)、增加值指標(biāo)、樓宇基本情況相關(guān)指標(biāo)以及樓宇環(huán)境滿(mǎn)意度指標(biāo)。5.1稅收指標(biāo)。根據(jù)基本單位名錄庫(kù)，整理出轄區(qū)商務(wù)樓宇內(nèi)的企業(yè)單位名錄，并與國(guó)、地稅部門(mén)的稅收數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行雙向匹配（因當(dāng)前稅收征收以注冊(cè)地為準(zhǔn)

8、，而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地為準(zhǔn)，為保持?jǐn)?shù)據(jù)盡量統(tǒng)一性，匹配時(shí)以統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，對(duì)注冊(cè)在本轄區(qū)而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不在本轄區(qū)的企業(yè)，未納入本轄區(qū)基本單位名錄庫(kù)的企業(yè)，計(jì)算單棟樓宇稅收時(shí)以稅收數(shù)據(jù)為準(zhǔn)），最終整理出單棟樓宇納稅數(shù)據(jù)。5.2增加值指標(biāo)。當(dāng)整理出納稅超億元商務(wù)樓宇后，對(duì)納稅超億元的商務(wù)樓宇內(nèi)的企業(yè)，根據(jù)其規(guī)模，對(duì)三上企業(yè)（指規(guī)模以上、限額以上、資質(zhì)內(nèi)）及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)年報(bào)庫(kù)內(nèi)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)核算增加值；對(duì)三下企業(yè)發(fā)放企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查表（該表根據(jù)收入法計(jì)算增加值的需要制定而成，主要含勞動(dòng)者報(bào)酬、稅金、固定資產(chǎn)折舊和營(yíng)業(yè)盈余等指標(biāo)）核算增加值，最后將所有三上企業(yè)與三下企業(yè)增加值匯總得

9、出單棟樓宇增加值。5.3樓宇基本情況指標(biāo)。對(duì)納稅超億元的商務(wù)樓宇，由物業(yè)管理公司填寫(xiě)商務(wù)樓宇基本情況調(diào)查表，主要包括業(yè)主個(gè)數(shù)、物業(yè)管理公司資質(zhì)、占地面積、建筑面積、商務(wù)面積、用水量、用電量等指標(biāo)。5.4樓宇綜合環(huán)境滿(mǎn)意程度指標(biāo)。在一定的概率保證度下，隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樓內(nèi)從業(yè)人員，填寫(xiě)商務(wù)樓宇環(huán)境滿(mǎn)意度調(diào)查問(wèn)卷，對(duì)所在樓宇環(huán)境進(jìn)行滿(mǎn)意度評(píng)價(jià)，主要包括辦公環(huán)境、治安、衛(wèi)生、用餐、物業(yè)管理服務(wù)、交通便捷等問(wèn)題。6.樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系實(shí)際應(yīng)用圍繞樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，福田區(qū)與2012年下半年針對(duì)轄區(qū)近400棟商務(wù)樓宇，組織開(kāi)展了樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查工作。經(jīng)統(tǒng)計(jì)2011年福田區(qū)納稅超過(guò)億元的樓宇

10、共有63棟，總占地面積59.16萬(wàn)平方米，總建筑面積544.59萬(wàn)平方米；共實(shí)現(xiàn)稅收407.36億元，相當(dāng)于轄區(qū)稅收總額的62.5%；共實(shí)現(xiàn)增加值1140.84億元，占轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值的54.3%；樓宇綜合環(huán)境滿(mǎn)意度77.3分（80分為滿(mǎn)意，70分為一般）。2011年福田區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)綜合指數(shù)為114.2（以2010年為100），綜合反映出福田區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和潛力有較大提升。其中，樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)模指數(shù)達(dá)125.2，反映出擴(kuò)張速度顯著；樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)為112.6，反映出發(fā)展能力強(qiáng)勁；樓宇經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為114.1，高產(chǎn)低耗效應(yīng)得到進(jìn)一步體現(xiàn)；樓宇經(jīng)濟(jì)環(huán)境指數(shù)為102.6，反映出福田樓宇綜合環(huán)境得到進(jìn)

11、一步提升。通過(guò)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系， 綜合、全面、直觀反映出了轄區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)方面，科學(xué)評(píng)價(jià)其發(fā)展現(xiàn)狀，為政府科學(xué)管理決策提供了重要的參考依據(jù)和數(shù)據(jù)支撐，同時(shí)，也為社會(huì)各界了解轄區(qū)樓宇建筑、辦公環(huán)境、周邊設(shè)施、入駐率、租金等情況提供了有效參考，得到各方認(rèn)可。7.樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中值得關(guān)注的問(wèn)題7.1樓宇統(tǒng)計(jì)力量方面樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，具有樓宇多、單位高度集聚的特點(diǎn)，而且樓宇內(nèi)單位變動(dòng)頻繁，要做好樓宇經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)，需要一支穩(wěn)定的基層統(tǒng)計(jì)力量作為支撐。當(dāng)前，福田區(qū)主要依靠街道助理統(tǒng)計(jì)員，建議有條件的地區(qū)，可將街道相關(guān)力量整合，與樓宇物業(yè)管理部門(mén)加強(qiáng)合作，改變信息多頭采集模式，實(shí)現(xiàn)樓宇信息的一次性采集，或采取從樓宇物業(yè)公司購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的形式，建立“一樓一人”的樓宇經(jīng)濟(jì)工作隊(duì)伍。7.2樓宇信息平臺(tái)建設(shè)方面由于樓宇經(jīng)濟(jì)涉及眾多部門(mén)，各部門(mén)的數(shù)據(jù)信息均在自己的系