商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)篇

1、基 礎(chǔ) 篇做為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，需要具備的基本知識一、房地產(chǎn)常用名詞二、建筑風(fēng)格三、房地產(chǎn)建筑知識四、房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。一、房地產(chǎn)常用名詞房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時間為5070年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收

2、回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。一、房地產(chǎn)常用名詞 房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？u 契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半）u 公共維修基金公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。u 印花稅印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完

3、成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。一、房地產(chǎn)常用名詞一、房地產(chǎn)常用名詞五證七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。兩書一證質(zhì)量保證書使用說明書房產(chǎn)證一、房地產(chǎn)常用名詞u 一級市場：房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。u 二級市場：房地產(chǎn)的二級市場主要是指已取得土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)公司），在該地塊的土地上建造好的建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權(quán)和土地上建筑物的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)消費(fèi)者。

4、u 三級市場：是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。一、房地產(chǎn)常用名詞房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是將房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)作為一種重要的特殊的財產(chǎn)而形成的物權(quán)，是依照國家法律對其所有的房地產(chǎn)享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的權(quán)利，包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他物權(quán)。三通一平 ：通路、通水、通電和場地平整七通一平：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹狻龅仄秸诜浚浩诜渴侵搁_發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同

5、現(xiàn)房：現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房一、房地產(chǎn)常用名詞u開間 進(jìn)深：1、開間就是房間寬度，進(jìn)深就是長度 2、站在門口，正對的為進(jìn)深，左右的為開間； 3、開間和進(jìn)深是建立在橫墻與縱墻基礎(chǔ)上的 在整套住宅的外墻，較長的叫外墻外縱墻, 較短外墻的外橫墻， 在住宅內(nèi)部 與外縱墻平行的叫縱墻 與外橫墻平行的叫橫墻 室內(nèi)所有的房間都是由橫，縱墻組成的 橫墻與橫墻之間叫開間 縱墻與縱墻之間叫進(jìn)深；進(jìn)深開間u層高 ：層高是指住宅高度以層為單位計(jì)量，每一

6、層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 u凈高 ：凈高是指層高減去樓板（梁柱）厚度的凈剩值。 一、房地產(chǎn)常用名詞層高凈高u 容積率 ：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。u 建筑密度 （建筑覆蓋率）：一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。 u 綠化覆蓋率（綠化率）：綠化覆蓋率是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。u 綠地率：綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。一、房地產(chǎn)常用名詞容積率總建筑面積（地上）建設(shè)用地面積建筑密度建筑基底總面積建設(shè)用

7、地總面積u 變形縫：是伸縮縫、沉降縫和防震縫的總稱。（北京鼎銳城建筑材料有限公司）根據(jù)建筑物在外界因素作用下常會產(chǎn)生變形，導(dǎo)致開裂甚至破壞。變形縫是針對這種情況而預(yù)留的構(gòu)造縫。變形縫可分為伸縮縫、沉降縫、抗震縫三種。一、房地產(chǎn)常用名詞變形縫一、房地產(chǎn)常用名詞u 女兒墻：指的是建筑物屋頂四周外圍的矮墻，主要作用除維護(hù)安全外，亦會在底處施作防水壓磚收頭，以避免防水層滲水、或是屋頂雨水漫流。女兒墻一、房地產(chǎn)常用名詞建筑高度：一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋頂）或屋面面層（坡屋頂）的高度。一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算。屋頂上的附屬物，如電梯間、樓

8、梯間、水箱、煙囪等，其總面積不超過屋頂面積的20%，且高度不超過4米的，不計(jì)入建筑高度之內(nèi)?？照{(diào)冷卻塔等設(shè)備高度不計(jì)入建筑高度。 采用傳統(tǒng)坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口計(jì)算建筑高度。屋頂坡度大于30時,按坡屋頂高度一半處計(jì)算建筑高度。 對于屋頂部分采取錯落方式的復(fù)雜形體建筑，以大于標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積20的最高點(diǎn)處計(jì)算建筑高度。 二、建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：指建筑設(shè)計(jì)中在內(nèi)容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的平面布局、形態(tài)構(gòu)成、藝術(shù)處理和手法運(yùn)用等方面所顯示的獨(dú)創(chuàng)和完美的意境。三、房地產(chǎn)建筑知識按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按建筑物層數(shù)或總高度分類：住宅按層數(shù)分：低層

9、住宅（13層）、多層住宅（46層）、中高層住宅（79層）和高層住宅（10層以上）公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑建筑總高度超過100M，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。 建筑物的分類按建筑結(jié)構(gòu)分類砌體結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)板柱結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)普通鋼結(jié)構(gòu)建筑物的分類三、房地產(chǎn)建筑知識三、房地產(chǎn)建筑知識三、房地產(chǎn)建筑知識p按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)是由梁、柱等線形桿件組成的一種結(jié)構(gòu)體系。各平面框架通過連系梁和板連成空間體系，以承受豎向及水平荷載。框架結(jié)構(gòu)布置靈活，使用方便，可獲得較大的室內(nèi)空間，廣泛用于多層廠

10、房、旅館、科研樓、辦公樓、醫(yī)院、商場、學(xué)校等多、高層建筑。框架結(jié)構(gòu)承受水平荷載的能力較低，剛度較小，使用時受房屋高度限制；采用砌體填充墻時，墻體在地震中容易損壞。 三、房地產(chǎn)建筑知識p按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：板柱結(jié)構(gòu)由樓（屋面）板、柱等構(gòu)件組成的、承受垂直及水平荷載的空間結(jié)構(gòu)體系，板柱結(jié)構(gòu)除有框架結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)外，還有結(jié)構(gòu)高度小，頂棚平整，采光、通風(fēng)及衛(wèi)生條件好，模板及施工簡單等優(yōu)點(diǎn)。采用升板法施工可節(jié)約大量模板。采用預(yù)應(yīng)力方法將預(yù)制板、柱連成整體，叫預(yù)應(yīng)板柱結(jié)構(gòu)。此種結(jié)構(gòu)若采用預(yù)置密肋輕型板，還可克服一般板柱結(jié)構(gòu)板厚過大的缺點(diǎn)。板柱結(jié)構(gòu)常用于醫(yī)藥、食品、冷庫、商場及醫(yī)院等建筑，預(yù)應(yīng)力板柱體系常用于住

11、宅建筑中。 三、房地產(chǎn)建筑知識p按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫承重墻體組成的結(jié)構(gòu)體系叫剪力墻結(jié)構(gòu)。按施工方法分為現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)和裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)，一般采用現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)。它的空間整體性好，剛度大，抗側(cè)力強(qiáng)度高，水平力作用下側(cè)向變形小。裝配式剪力墻結(jié)構(gòu)一般由裝配式大型墻板拼裝而成。墻板之間及墻板與樓板之間的連接十分重要，一般內(nèi)外墻板除用焊接連接外，還要將留有錨筋、齒槽和插筋的相鄰墻板用混凝土澆成整體；采用卡口樓板，與端頭留有齒槽和錨筋的墻板通過后澆混凝土形成整體連接。這種結(jié)構(gòu)體系，一般以橫墻承重為多?？紤]到結(jié)構(gòu)整體性的需要，內(nèi)縱墻一般以承重墻處理，外縱墻不承重

12、，而采用圍護(hù)墻板。p剪力墻結(jié)構(gòu)中剪力墻的構(gòu)造應(yīng)滿足以下要求：剪力墻應(yīng)在建筑物的平面內(nèi)沿幾個主軸方向布置并拉通對直。剪力墻應(yīng)沿豎向貫通建筑物的全高，當(dāng)房屋的底層或頂層需要有較大空間時。可將在底層或頂層的部分剪力墻改成框架形成框支剪力墻，該層結(jié)構(gòu)應(yīng)予加強(qiáng)。剪力墻的厚度不應(yīng)小于16mm，并不小于樓層高度的1/20，混凝土強(qiáng)度等級不應(yīng)小于C20。剪力墻宜不開洞（構(gòu)造洞除外），尤其是底層；如開門窗孔洞，應(yīng)符合如圖要求。三、房地產(chǎn)建筑知識p按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：框架剪力墻在框架結(jié)構(gòu)體系中適當(dāng)布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的結(jié)構(gòu)體系。其中剪力墻是主要的抗側(cè)力構(gòu)件。這種體系既有框結(jié)構(gòu)使用上的靈活性，又有較

13、強(qiáng)的抗震能力和較好的剛度，是常用的高層結(jié)構(gòu)體系，適用于各類公共建筑。 三、房地產(chǎn)建筑知識p按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類：筒體結(jié)構(gòu)體系將建筑物內(nèi)的墻體圍成筒構(gòu)形成空間薄壁筒體，或?qū)⒖蚣苤拈g距加密，加強(qiáng)度的剛度形成封閉的框筒，采用一個或多個這類的筒體做為結(jié)構(gòu)的主要抗側(cè)力構(gòu)件的結(jié)構(gòu)體系稱為筒體結(jié)構(gòu)體系。 核心筒三、房地產(chǎn)建筑知識建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識建筑圖紙的基礎(chǔ)認(rèn)識四、房地產(chǎn)測繪知識房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？ 房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預(yù)售面積，竣工面積，產(chǎn)權(quán)面積。四、 房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋建筑面積？ 房屋建筑面積是指房屋

14、外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。四、 房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的使用面積？ 房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算 。什么是房屋的實(shí)用面積？ 它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 四、 房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的套內(nèi)建筑面積？ 房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積 。套內(nèi)墻體面積12共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁?/p>

15、數(shù)整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 四、 房地產(chǎn)測繪知識什么是房屋的共用建筑面積？ 房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)四、 房地產(chǎn)測繪知識分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：是指某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。預(yù)售面積：俗稱樓花面積。指在商品預(yù)售時按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積：是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 商品房有哪些公共面積需要分?jǐn)?？商品房有哪些公共面積需要分

16、攤？四、 房地產(chǎn)測繪知識1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 四、 房地產(chǎn)測繪知識 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括哪些？四、 房地產(chǎn)測繪知識 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。 四、 房地產(chǎn)測繪知識房屋建筑面積的計(jì)算計(jì)算建筑面積的一般規(guī)定如下計(jì)算建筑面積的的房屋應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋計(jì)算建筑面積的房屋，層高應(yīng)在2

17、.2m以上。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積。 四、 房地產(chǎn)測繪知識房屋建筑面積的計(jì)算組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積計(jì)算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算全部建筑面積的范圍：單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；二層以上（含二層）的房屋，按各層建筑面積的總和

18、計(jì)算建筑面積。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.2m以上的部位計(jì)算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。四、 房地產(chǎn)測繪知識挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，

19、均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。有柱（不含獨(dú)立柱、單排柱）或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。四、 房地產(chǎn)測繪知識計(jì)算全部建筑面積的范圍：玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的按其高度在2.2m以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積

20、。 四、 房地產(chǎn)測繪知識計(jì)算全部建筑面積的范圍：與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算四、 房地產(chǎn)測繪知識計(jì)算一半建筑面積的范圍：層高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夾層、插層、技術(shù)層和層高在2.2m以下的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾件、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑