天津市房地產(chǎn)投資方案(共22).doc

1、一、天津市宏觀市場基本情況（一）、城市基本背景天津是我國四個直轄市之一，也是北方最大的沿海開放城市和航運中心，轄區(qū)面積11919.7平方公里，屬于暖溫半濕潤大陸季風(fēng)型氣候。下轄有6個市區(qū)（和平、河?xùn)|、河西、河北、南開、紅橋）、4個郊區(qū)（東麗區(qū)、津南區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)）、濱海新區(qū)（塘沽、漢沽、大港）和5個縣（薊縣、寶坻、寧河、靜海、武清）。截至2005年底，全市常住人口為1043萬人，其中城鎮(zhèn)人口為783.06萬人。天津具有鐵路、公路、海運和航空一體化的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，京山、京滬兩大鐵路干線的交匯于界內(nèi)，為北方鐵路運輸樞紐；公路四通八達(dá)，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六條國家級公路途經(jīng)天津；天

2、津港是中國北方最大的綜合性貿(mào)易港口，擁有全國最大的集裝箱碼頭；天津濱海國際機場是北方重要的客機機場，也是華北地區(qū)最大的航空貨運中心；2006年3月份國務(wù)院常務(wù)會議原則通過天津城市總體規(guī)劃（20052020年），明確了天津建設(shè)成為中國北方經(jīng)濟中心和國際港口城市的發(fā)展定位。天津 “十一五”期間規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長12%，人均生產(chǎn)總值超過7000美元，財政收入年均增長16%以上，建成現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北方重要的經(jīng)濟中心，成為全國率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。（二）、城市宏觀經(jīng)濟概況1、經(jīng)濟總量2005年天津市國民經(jīng)濟快速穩(wěn)定增長，實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值3663.86億元，按可比價格計

3、算，比04年增長14.5%，連續(xù)10個季度增速在14%以上，當(dāng)年新增經(jīng)濟總量達(dá)522.86億元。財政收入達(dá)到725.52億元，占全市生產(chǎn)總值的19.8%，同比上年增長26.8%，實現(xiàn)“十五”期間財政收入5年上五百億元臺階的重大突破。2、購買力和消費水平天津城市居民收入在“十五”期間進(jìn)入高速增長階段，2005年城市居民人均可支配收入達(dá)到12639元，同比增長10.2%；城市居民恩格爾系數(shù)為36.7%，同比下降0.5個百分點。城市居民人均消費性支出9653元，同比增長為9.7%，其中用于居住類支出1292元，同比增長5.0%。3、城市居民居住水平2005年度天津城市居民人均居住建筑面積25.70，

4、比2004年增加1.5。預(yù)計2006年天津城市居民人均居住建筑面積為26.58，根據(jù)天津市2005-2020中長期發(fā)展規(guī)劃，2010年天津城市人均居住建筑面積將達(dá)到30.00，未來幾年內(nèi)年均增長0.855。4、固定資產(chǎn)投資“十五”期間天津社會固定資產(chǎn)投資進(jìn)入15%以上的年增長高速期，2003年突破1000億元大關(guān)，連續(xù)3年保持20%以上的速度增長，2005年天津市全社會固定資產(chǎn)投資額為1516.84億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成1385.56億元。5、2006年天津市主要預(yù)期目標(biāo)2006年全市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是、生產(chǎn)總值增長12%；、財政收入增長17%以上；、全社會固定資產(chǎn)投資增長2

5、0%；、城市居民人均可支配收入增長10%以上；6、天津城市規(guī)劃天津城市發(fā)展規(guī)劃思路是舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，繼續(xù)改造破舊的中心城區(qū)，今明兩年將重點改造河北區(qū)（從規(guī)劃部門了解到，南口路周邊為河北區(qū)重點改造區(qū)域）和紅橋區(qū)的舊城區(qū)，同時積極新建一批配套設(shè)施齊全、人居環(huán)境較好的新型居住區(qū)。天津市區(qū)重點建設(shè)開發(fā)梅江板塊、東部板塊、奧運板塊、西南板塊、老城廂板塊、東南板塊和海河板塊七個大型居住板塊（不含濱海新區(qū)板塊）。其中梅江板塊（梅江13號地所屬片區(qū)）、奧運板塊（電影制片廠地塊所屬片區(qū)）、西南板塊、老城廂板塊和海河板塊在2003年以前就著手開發(fā)建設(shè)，其生態(tài)環(huán)境、配套設(shè)施、人居氛圍等都相對較好，市場成熟

6、度和認(rèn)可度也相對較高。東部板塊（萬東小馬路所屬片區(qū)、二號橋德億達(dá)項目）區(qū)域內(nèi)在開發(fā)項目較少，目前還未形成相互競爭、共同建設(shè)的發(fā)展態(tài)勢，雖然麗苑居住區(qū)、萬新居住區(qū)和衛(wèi)國道沿線項目形成呼應(yīng)，但相對于其他板塊而言，規(guī)模和發(fā)展勢頭均顯遜色，但隨著國家重點發(fā)展濱海戰(zhàn)略的實行，東部板塊因其獨特的區(qū)位特點和地理位置優(yōu)勢，必將面臨良好的發(fā)展機遇。東南板塊區(qū)域目前成型的居住社區(qū)整體品質(zhì)趨于中低檔，后期規(guī)劃中的項目會以低密度的高檔住宅為主要發(fā)展方向，有借大梅江的勢頭與其形成呼應(yīng)。該板塊區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠(yuǎn)期形勢看好?？傊?，天津城市主體規(guī)劃發(fā)展如以下圖所示，以和平區(qū)中心板塊（紅色橢圓示意）向四周擴散。

7、二、天津市房地產(chǎn)市場概況2005年天津樓市總體處于持續(xù)快速地發(fā)展，房地產(chǎn)投資勢頭依然強勁，房價穩(wěn)步上漲，但漲幅明顯回落。市場供給充足，但受宏觀政策影響，市場需求在一定程度上略有萎縮。（一）、房地產(chǎn)投資勢頭強勁雖受諸多宏觀調(diào)控政策影響，2005年的房地產(chǎn)投資增長速度達(dá)到24.1%，僅比2004年少0.74個百分點。自從2003年以來，天津房地產(chǎn)投資一直保持20%以上的增速，可見天津房地產(chǎn)市場進(jìn)入投資需求旺盛期。（二）、土地市場相對疲軟2005年的天津土地市場略顯平淡，主要表現(xiàn)在兩個方面，其一是土地價格上漲幅度明顯回落，與2004年16.3%的上漲幅度相比，2005年土地交易價格上漲幅度僅為3.9

8、%，其中居住用地交易價格上漲2.9%；其二是土地交易量較2004年也大幅度下降，截止2005年11月份，全市（不包括保稅區(qū)）土地成交總量為112.6萬，同比減少84.6%，單宗土地成交面積為59263，同比減少85.4%。（三）、房價增速較快根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，天津2005年度累計成交均價為4132元/，較2004年度全年均價（3302元/）上升25.13%，而2004年度相比2003年上漲21.4%。市區(qū)商品房均價突破5000元/的大關(guān)，下半年外環(huán)線以內(nèi)5000元/以下的樓盤屈指可數(shù)，中環(huán)線以內(nèi)的商品房已經(jīng)超過6000元/的均價水平。從2005年度天津商品房價格走勢看，第一季度消費慣性

9、使然，房價沿著2004年底的軌跡平穩(wěn)緩慢上行的態(tài)勢。房價一年一個臺階（2003年2700元/水平、2004年3300元/水平、2005年4100元/水平），預(yù)計2006年度天津整體房價水平達(dá)到5000元/的水平。進(jìn)入2006年以來，天津全市商品房均價保持在4900元/以上的水平，其中河西區(qū)和南開區(qū)價格水平高，分別達(dá)到6500元/和6200元/的水平。自二月份以來，河北區(qū)房價水平達(dá)到51005300元/的水平，就河北區(qū)市場狀況和目前價格水平看來，該區(qū)域的房價上漲空間較大。預(yù)計2006年度河西區(qū)、南開區(qū)、河?xùn)|區(qū)和河北區(qū)商品房住宅均價將分別達(dá)到6800元/、6500元/、5700元/和5500元/以

10、上的水平。天津主要城區(qū)區(qū)域2006年14月份房價示意圖如下：（四）、市場供需基本平衡，但需求相對縮緊雖然受一系列宏觀調(diào)控政策影響，但天津商品房供給市場依然旺盛，全年新開發(fā)商品房建筑面積3470.56萬，同比增長21.1%，其中商品住宅2827.87萬，同比增長21.1%。年度新增商品房供應(yīng)量為1187萬。與市場供給形成截然反差，市場需求受宏觀政策影響明顯，從2月份開始月度需求基本呈下降趨勢，全年商品房成交面積980萬，同比去年下降18%，各月份成交情況見下圖：（五）、2006年市場供需預(yù)計分析1、2006年預(yù)計住宅需求總量在1868萬左右(1)、從人口增長及平均居住面積來看2005年天津全市常

11、住人口1046萬人，其中城鎮(zhèn)人口556萬人，人均居住面積25.7。根據(jù)天津市2005-2020中長期發(fā)展規(guī)劃，2006年的天津人口預(yù)計將達(dá)到1076萬人，其中城鎮(zhèn)人口574萬人，城鎮(zhèn)人口比2005年增加18萬人。預(yù)計2006年天津城鎮(zhèn)人均居住面積將達(dá)到26.58到2010年天津城鎮(zhèn)人均居住面積為30，年均增長0.855。由此根據(jù)住宅剛性需求計算公式為：剛性需求 新增人口“帶動型需求”+現(xiàn)有人口“改善型需求”=26.58/人×18萬人+0.855/人×574萬人=478萬+490萬=968萬由人口增長及平均居住面積增長形成2006年的住宅剛性需求預(yù)計為968萬左右。(2)、從

12、拆遷帶來的“被動型”需求分析2005年天津城區(qū)拆遷面積為180萬。根據(jù)政府統(tǒng)計資料顯示，2006年的拆遷量將比2005年略有放大，預(yù)計拆遷量將達(dá)到200萬左右。根據(jù)拆遷量與新房需求量1:3的關(guān)系，將形成600萬的住宅需求。(3)、從“轉(zhuǎn)移型”需求分析2005年初預(yù)計天津住宅需求量在1300萬左右，由于受到年中的宏觀政策影響，全年實際成交量約1000萬左右，被抑制的需求量約有300萬左右，也將會結(jié)轉(zhuǎn)到2006年的市場上進(jìn)行消化。將上述三項數(shù)據(jù)合計，預(yù)計2006年天津住宅需求在1868萬左右。2、2006年住宅供給情況根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計分析顯示，2006年天津市房地產(chǎn)投資額計劃比上年增長22%，

13、達(dá)到400億元；新開工項目計劃比上年增長25%，達(dá)到2000萬，加上在施工程，今年的房地產(chǎn)施工面積計劃達(dá)到3500萬。（六）、市場特征分析1、產(chǎn)品特征分析（1）、住宅平均面積減小趨勢明顯隨著全市整體的住宅平均價格上漲，而消費群體的整體購買力沒有明顯增強，而市民基于控制購房總價的實際需求，對功能齊全的經(jīng)濟型戶型較為認(rèn)可，此類產(chǎn)品也是目前市場需求量最大的。為了更能適應(yīng)天津的消費群體的需求，住宅戶均面積減小趨勢明顯， 8090兩居、105110三居等經(jīng)濟型戶型的需求范圍也擴大到中高檔產(chǎn)品中。（2）、小高層、高層建筑將成為住宅建筑形式的主體隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展，以及土地資源的稀缺和價格的不斷上漲，

14、小高層和高層建筑逐漸成為建筑形式的主體。（3）、混合居住模式將成為主流以擁有的財富總量劃分人群的觀念將被淡化，共同的價值取向?qū)⒊蔀榻缍ň幼∪后w的新標(biāo)準(zhǔn)。從而使單一項目的產(chǎn)品線更長，產(chǎn)品適應(yīng)范圍更廣泛。（4）、更開放的“大街區(qū)小組團”規(guī)劃形式將逐步受到關(guān)注由于住宅區(qū)規(guī)模的不斷擴大，社區(qū)對城市的開放性將變得十分重要，更多的社區(qū)道路系統(tǒng)將是對城市開放的，而封閉性組團將被控制在一個較小的規(guī)模。（5）、建筑風(fēng)格方面，將從簡約走向豐盛通過現(xiàn)代、時尚并且豐盛的建筑外檐，實現(xiàn)建筑的藝術(shù)功能，并最終將建筑藝術(shù)轉(zhuǎn)化成為客戶價值。2、競爭特征分析（1）、房款總額成為最敏感因素，住宅消費更趨理性由于近年來天津房價快速

15、增長，而期間房價增幅遠(yuǎn)高于同期人均可支配收入增幅，房價逐漸成為影響購房消費的關(guān)鍵因素。同時受到支付能力限制，房款總額的控制成為一般購房者最為敏感的問題（2005年總款50萬元以內(nèi)商品房、2006年總款60萬元以內(nèi)商品房）。此外，隨著房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入品牌時代，消費者對于發(fā)展商的信譽、業(yè)績以及行業(yè)口碑更為關(guān)注，產(chǎn)品競爭細(xì)化到項目品牌、售后服務(wù)、綜合性價比等層面，購房者消費行為更加理性。（2）、品質(zhì)和品牌競爭成為片區(qū)市場競爭的主體通過對一些在售樓盤調(diào)研發(fā)現(xiàn)，同一片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品“同質(zhì)化”程度較高，就目前天津商品房較高的價格水平上，購房者對片區(qū)內(nèi)的價格差異敏感程度顯得相對較低，所以價格不是同一片區(qū)的競爭主體。

16、片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品質(zhì)、品牌和開發(fā)商實力的競爭就顯得格外重要，一方面，外地知名地產(chǎn)商加快進(jìn)軍天津的步伐，并樹立在當(dāng)?shù)氐男抛u及品牌效應(yīng)；另一方面，本地開發(fā)商也開始越來越重視自身品牌的建設(shè)，并嘗試著向其他城市擴張。三、擬投資理由1、天津是“環(huán)渤海經(jīng)濟圈”核心城市，區(qū)域位置優(yōu)越，城市發(fā)展?jié)摿薮螅貏e是國家“十一五”發(fā)展規(guī)劃將天津濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，天津的發(fā)展面臨空前的發(fā)展機遇。天津（特別是天津濱海新區(qū)）的發(fā)展被學(xué)術(shù)界喻為繼珠江三角洲、長江三角洲后的中國經(jīng)濟增長的第三極。2、在2006年3月份的國務(wù)院常務(wù)會議原則通過天津城市總體規(guī)劃（20052020年），明確了天津建設(shè)成為中國北方經(jīng)濟中心和國際港口城

17、市的發(fā)展定位。3、天津市國民經(jīng)濟穩(wěn)步快速增長，居民生活水平提高迅速，城市居民購買力相對較強。4、隨著生活水平的快速提高，城市居民對商品房的需求日益旺盛，外加天津近幾年來舊城改造拆遷規(guī)模較大，市場需求較大。5、主要意向地塊從開發(fā)規(guī)模、經(jīng)濟效益和土地獲取資金要求等方面均符合公司發(fā)展戰(zhàn)略和實際情況。四、意向地塊項目的初步分析（一）、1號意向地塊1、意向項目名稱、位置1號意向地塊是南口路地塊，該地塊位于天津市中心城區(qū)的北側(cè)河北區(qū)，該地塊東南側(cè)為喜峰道，西南側(cè)臨街南口路。南側(cè)近臨穿越城區(qū)的新開河和新建設(shè)的榆關(guān)道，北距中心城區(qū)交通主脈中環(huán)線僅500m，西側(cè)的南口路想南可直達(dá)天津火車站后廣場，交通極其便利。

18、地塊形態(tài)規(guī)整，周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善，隨著新開河生活區(qū)的不斷規(guī)劃發(fā)展和街區(qū)范圍內(nèi)的文教設(shè)施的建設(shè)，周邊的文化氣氛將進(jìn)一步提升，具有較好的發(fā)展?jié)摿?。地塊占地100多畝，宜于建設(shè)開發(fā)一定規(guī)模的居住社區(qū)。2、用地指標(biāo)用地性質(zhì)：居住可建設(shè)用地面積：6.88公頃最大容積率：2.3預(yù)計出讓時間：2006年5月中下旬3、意向地塊的經(jīng)濟測算（1）、定價參照項目周邊樓盤銷售情況（詳細(xì)見附表一），同時結(jié)合項目自身的地理、交通、人文和未來發(fā)展趨勢等優(yōu)勢，擬定本項目均價為5200元/。項目總建筑面積為15.824萬，總銷售收入為82284.80萬元，稅后凈收入為77717.99萬元。(本次經(jīng)濟測算不計算商業(yè)、車庫、地下室收

19、入)。（2）、成本除土地成本外其它單位面積成本為1642.18元/，即開發(fā)成本為24,998.13萬元，成本明細(xì)見下表：項目名稱總成本（萬元）單位成本（元/）備注1、建筑工程成本6,292.80 1,029.63 小高層住宅15033950.00 電梯126079.6370部電梯2、項目前期費用34021.50 規(guī)劃設(shè)計費795.00 住宅設(shè)計費19012.00 地質(zhì)勘探322.00 放線測量費80.50 監(jiān)理費322.00 3、政府規(guī)費428.12 27.06 散裝水泥140.90建筑面積×0.3×3元 墻體革新費382.40 勞保統(tǒng)籌費795.00 白蟻防治費322.0

20、0 渣土清運費473.00 確權(quán)測繪費241.50 產(chǎn)權(quán)登記費473.00 竣工備案費80.50 交易服務(wù)費201.24投資額0.12% 質(zhì)量監(jiān)督費110.67工程造價0.07% 技術(shù)服務(wù)費140.90 防雷審核241.511500元+建筑面積×1.5元/ 圖紙審查241.50 環(huán)境評估費120.76 印花稅50.29中標(biāo)造價0.03% 招標(biāo)服務(wù)費301.90合同造價0.2%4、安裝工程5,285.22 334.00 燃?xì)?6048.00 自來水39625.00 污水、雨水45929.00 電力145692.00 雙電路：92；單電路：83 供熱1851117.00 住宅92，二次管

21、網(wǎng)25 閉路電視473.00 智能化31620.00 5、環(huán)境配套791.20 50.00 景觀、綠化47530 室外道路316206、管理費420.45 40.00 7、銷售費用840.90 80.00 銷售收入的11.5%8、財務(wù)費用389.00 40.00 9、不可預(yù)見費210.23 20.00 總計：24,998.131,642.18（3）、土地成本與利潤土地成本與利潤關(guān)系見下表：通過調(diào)查，該地塊的樓地價為1900元/較為合理，對應(yīng)的土地成本在291萬元/畝。經(jīng)測算，該地塊最高價格為310萬元/畝（樓面價2022元/）。地成本測算表平均成本（萬元/畝）樓面價（元/） 土地出讓金（萬元）

22、 土地契稅（萬元）土地交易手續(xù)費（萬元）土地總成本（萬元）項目總成本（萬元）項目稅后利潤（萬元）項目成本利潤率（%）260169626,832804.9653.6627,690.6252,688.7525,029.2447.50%265172827,348820.4454.7028,223.1453,221.2724,496.7346.03%270176127,864835.9255.7328,755.6553,753.7823,964.2244.58%275179328,380851.4056.7629,288.1654,286.2923,431.7043.16%280182628,8968

23、66.8857.7929,820.6754,818.8022,899.1941.77%285185929,412882.3658.8230,353.1855,351.3122,366.6840.41%290189129,928897.8459.8630,885.7055,883.8321,834.1739.07%291190030,067909.0260.1331,029.4756,027.6021,690.3938.71%295192430,444913.3260.8931,418.2156,416.3421,301.6637.76%300195730,960928.8061.9231,95

24、0.7256,948.8520,769.1436.47%305198931,476944.2862.9532,483.2357,481.3620,236.6335.21%310202231,992959.7663.9833,015.7458,013.8719,704.1233.96%315205432,508975.2465.0233,548.2658,546.3919,171.6132.75%320208733,024990.7266.0534,080.7759,078.9018,639.1031.55%項目開發(fā)成本：24,998.13萬元，即項目開發(fā)成本：1,642.18元/（單價成本）地

25、塊占地：6.88萬，容積率：2.3：建筑面積：15.824萬均價：5,200.00元/，銷售收入：82,284.80萬元，稅后收入：77,717.99萬元（二）、2號意向地塊1、意向項目名稱、位置2號意向地塊是萬東小馬路地塊，該地塊位于天津市中心城區(qū)的東側(cè)的河?xùn)|區(qū)，該地塊東南側(cè)為萬東小馬路和萬東路，北側(cè)為衛(wèi)國道快速路。衛(wèi)國道快速路是中心城區(qū)通向濱海新區(qū)的必經(jīng)之路，東接京津塘高速公路、濱海國際機場，交通及其便利，地理位置優(yōu)越。衛(wèi)國道兩側(cè)將成為天津房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，周邊在開發(fā)或改造大規(guī)模生活居住區(qū)有順馳太陽城、麗苑居住區(qū)、萬新村居住區(qū)等，具備較好的開發(fā)條件。該地塊占地73畝，宜于建設(shè)中小型生活

26、社區(qū)。2、用地指標(biāo)用地性質(zhì)：居住可建設(shè)用地面積：4.9公頃最大容積率：1.8預(yù)計出讓時間：2006年第三季度3、意向地塊的經(jīng)濟測算（1）、定價參照項目周邊樓盤銷售情況（詳細(xì)見附表一），同時結(jié)合項目自身的地理、交通、人文和未來發(fā)展趨勢等優(yōu)勢，擬定本項目均價為5000元/。項目總建筑面積為8.82萬，總銷售收入為44100萬元，稅后凈收入為41,652.45萬元。（本次經(jīng)濟測算不計算商業(yè)、車庫、地下室收入）。（2）、成本除土地成本外其它單位面積成本為1638.98元/，即開發(fā)成本為14,455.82萬元，成本明細(xì)見下表：項目名稱總成本（萬元）單位成本（元/）備注1、建筑工程成本9,009.0098

27、9.81 小高層住宅8379950.00 電梯63039.8135部電梯2、項目前期費用19021.50 規(guī)劃設(shè)計費445.00 住宅設(shè)計費10612.00 地質(zhì)勘探182.00 放線測量費40.50 監(jiān)理費182.00 3、政府規(guī)費238.6127.05 散裝水泥80.90建筑面積×0.3×3元 墻體革新費212.40 勞保統(tǒng)籌費445.00 白蟻防治費182.00 渣土清運費263.00 確權(quán)測繪費131.50 產(chǎn)權(quán)登記費263.00 竣工備案費40.50 交易服務(wù)費111.23投資額0.12% 質(zhì)量監(jiān)督費60.67工程造價0.07% 技術(shù)服務(wù)費80.90 防雷審核13

28、1.521500元+建筑面積×1.5元/ M2 圖紙審查131.50 環(huán)境評估費70.76 印花稅30.29中標(biāo)造價0.03% 招標(biāo)服務(wù)費171.90合同造價0.2%4、安裝工程2,945.88334.00 燃?xì)?2348.00 自來水22125.00 污水、雨水25629.00 電力81192.00 雙電路：92；單電路：83 供熱1032117.00 住宅92，二次管網(wǎng)25 閉路電視263.00 智能化17620.00 5、環(huán)境配套441.0050.00 景觀、綠化26530 室外道路176206、管理費308.7035.007、銷售費用617.4070.00銷售收入的11.5%

29、之間8、財務(wù)費用264.6030.009、不可預(yù)見費441.0050.00總計：14,455.821,638.98（3）、土地成本與利潤土地成本與利潤關(guān)系見下表：通過調(diào)查，該地塊的樓地價為2000元/較為合理，對應(yīng)的土地成本在240萬元/畝。經(jīng)測算，該地塊最高價格為270萬元/畝（樓面價2250元/）。土地成本測算表平均成本（萬元/畝）樓面價（元/） 土地出讓金（萬元） 土地契稅（萬元）土地交易手續(xù)費（萬元）土地總成本（萬元）項目總成本（萬元）項目稅后利潤（萬元）項目成本利潤率（%）200 1667 14700 441.00 29.40 15,170.40 29626 12026 40.59%

30、210 1750 15435 463.05 30.87 15,928.92 30385 11268 37.08%216 1800 15876 476.28 31.75 16,384.03 30840 10813 35.06%220 1833 16170 485.10 32.34 16,687.44 31143 10509 33.74%230 1917 16905 507.15 33.81 17,445.96 31902 9751 30.56%240 2000 17640 529.20 35.28 18,204.48 32660 8992 27.53%245 2042 18008 540.23

31、36.02 18,583.74 33040 8613 26.07%250 2083 18375 551.25 36.75 18,963.00 33419 8234 24.64%255 2125 18743 562.28 37.49 19,342.26 33798 7854 23.24%260 2167 19110 573.30 38.22 19,721.52 34177 7475 21.87%265 2208 19478 584.33 38.96 20,100.78 34557 7096 20.53%270 2250 19845 595.35 39.69 20,480.04 34936 671

32、7 19.23%275 2292 20213 606.38 40.43 20,859.30 35315 6337 17.95%280 2333 20580 617.40 41.16 21,238.56 35694 5958 16.69%項目開發(fā)成本：14,455.82萬元，即項目開發(fā)成本：1,638.98元/（單價成本）地塊占地：4.90萬，容積率：1.8：建筑面積：8.82萬均價：5,000.00元/，銷售收入：44,100.00萬元，稅后收入：41,652.45萬元（三）、3號意向地塊1、意向項目名稱、位置3號意向地塊是梅江13號地塊，該地塊位于天津市中心城區(qū)的南側(cè)文化商貿(mào)發(fā)達(dá)、人居環(huán)境優(yōu)

33、越的河西區(qū)的南端，地塊處于梅江高檔居住區(qū)的中心區(qū)域。區(qū)域優(yōu)勢明顯，健康、生態(tài)、自然和人文相融一體的居住環(huán)境。地塊周邊已經(jīng)形成規(guī)模高檔居住社區(qū)，交通暢通、環(huán)境優(yōu)美、現(xiàn)代化配套齊全，是目前“梅江板塊”剩下為數(shù)不多的中大型地塊之一。2、用地指標(biāo)用地性質(zhì)：居住可建設(shè)用地面積：7.42公頃最大容積率：1.63預(yù)計出讓時間：2006年5月底3、意向地塊的經(jīng)濟測算（1）、定價參照項目周邊樓盤銷售情況（詳細(xì)見附表一），同時結(jié)合項目自身的地理、交通、人文和未來發(fā)展趨勢等優(yōu)勢，擬定本項目均價為7500元/。項目總建筑面積為12.09萬，總銷售收入為90,709.50萬元，稅后凈收入為85,675.12萬元。注：本

34、次經(jīng)濟測算不計算商業(yè)、車庫、地下室收入。（2）、成本除土地成本外其它單位面積成本為1,738.55元/，即開發(fā)成本為20,970.44萬元，成本明細(xì)見下表：項目名稱總成本（萬元）單位成本（元/）備注1、建筑工程成本12,422.001,029.85 小高層住宅120621000.00 電梯36029.8520部電梯2、項目前期費用259.3321.50 規(guī)劃設(shè)計費605.00 住宅設(shè)計費14512.00 地質(zhì)勘探242.00 放線測量費60.50 監(jiān)理費242.00 3、政府規(guī)費328.1927.21 散裝水泥110.90建筑面積×0.3×3元 墻體革新費292.40 勞保

35、統(tǒng)籌費605.00 白蟻防治費242.00 渣土清運費363.00 確權(quán)測繪費181.50 產(chǎn)權(quán)登記費363.00 竣工備案費60.50 交易服務(wù)費151.24投資額0.12% 質(zhì)量監(jiān)督費80.70工程造價0.07% 技術(shù)服務(wù)費110.90 防雷審核181.511500元+建筑面積×1.5元/ M2 圖紙審查181.50 環(huán)境評估費90.76 印花稅40.30中標(biāo)造價0.03% 招標(biāo)服務(wù)費242.00合同造價0.2%4、安裝工程4,028.71334.00 燃?xì)?7948.00 自來水30225.00 污水、雨水35029.00 電力111092.00 雙電路：92；單電路：83 供

36、熱1411117.00 住宅92，二次管網(wǎng)25 閉路電視363.00 智能化24120.00 5、環(huán)境配套1,085.5890.00 景觀、綠化72460 室外道路362306、管理費603.1050.007、銷售費用1,447.44120.00銷售收入的11.5%之間8、財務(wù)費用603.1050.009、不可預(yù)見費192.9916.00總計：20,970.441,738.55（3）、土地成本與利潤土地成本與利潤關(guān)系見下表：通過調(diào)查，該地塊的樓地價為3497元/較為合理，對應(yīng)的土地成本在380萬元/畝。經(jīng)測算，該地塊最高價格為413萬元/畝（樓面價3800元/）。土地成本測算表平均成本（萬元/

37、畝）樓面價（元/） 土地出讓金（萬元） 土地契稅（萬元）土地交易手續(xù)費（萬元）土地總成本（萬元）項目總成本（萬元）項目稅后利潤（萬元）項目成本利潤率（%）320 2945 35520 1065.60 71.04 36,656.64 57,627.08 28,048.04 48.67%330 3037 36630 1098.90 73.26 37,802.16 58,772.60 26,902.52 45.77%340 3129 37740 1132.20 75.48 38,947.68 59,918.12 25,757.00 42.99%350 3221 38850 1165.50 77.70

38、 40,093.20 61,063.64 24,611.48 40.30%360 3313 39960 1198.80 79.92 41,238.72 62,209.16 23,465.96 37.72%370 3405 41070 1232.10 82.14 42,384.24 63,354.68 22,320.44 35.23%380 3497 42180 1265.40 84.36 43,529.76 64,500.20 21,174.92 32.83%390 3589 43290 1298.70 86.58 44,675.28 65,645.72 20,029.40 30.51%400

39、 3681 44400 1332.00 88.80 45,820.80 66,791.24 18,883.88 28.27%410 3773 45510 1365.30 91.02 46,966.32 67,936.76 17,738.36 26.11%413 3800 45832 1374.96 91.66 47,298.52 68,268.96 17,406.16 25.50%420 3865 46620 1398.60 93.24 48,111.84 69,082.28 16,592.84 24.02%430 3957 47730 1431.90 95.46 49,257.36 70,2

40、27.80 15,447.32 22.00%項目開發(fā)成本：20,970.44萬元，即項目開發(fā)成本：1,738.55元/（單價成本）地塊占地：7.42萬，容積率：1.63：建筑面積：12.09萬均價：7,500.00元/，銷售收入：90,709.50萬元，稅后收入：85,675.12萬元（四）、4號意向地塊1、意向項目名稱、位置4號意向地塊是電影制片廠地塊，該地塊位于天津市中心城區(qū)的南側(cè)人文和人居環(huán)境優(yōu)越的南開區(qū)，地塊處于南半環(huán)快速路與衛(wèi)津南路交界處，比鄰奧林匹克體育中心、水上公園、堆山公園、天塔等大型園林環(huán)布四周，交通便捷，地理位置和自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)環(huán)境極佳，是“奧運板塊”中最為宜居的地段之

41、一，該項目是“奧運板塊”中僅存的可大盤開發(fā)用地。2、用地指標(biāo)用地性質(zhì)：居住及公共服務(wù)設(shè)施用地可建設(shè)用地面積：14.9公頃最大容積率：2.1預(yù)計出讓時間：2006年5月底或6月初3、意向地塊的經(jīng)濟測算（1）、定價參照項目周邊樓盤銷售情況（詳細(xì)見附表一），同時結(jié)合項目自身的地理、交通、人文和未來發(fā)展趨勢等優(yōu)勢，擬定本項目均價為6500元/。項目總建筑面積為31.29萬，總銷售收入為203,385.00萬元，稅后凈收入為192,097.13萬元。（本次經(jīng)濟測算不計算商業(yè)、車庫、地下室收入）（2）、成本除土地成本外其它單位面積成本為1,692.45元/，即開發(fā)成本為52,956.75萬元，成本明細(xì)見下

42、表：項目名稱總成本（萬元）單位成本（元/）備注1、建筑工程成本31,725.50 1,013.92 小高層住宅29726950.00 電梯200063.92100部電梯2、項目前期費用67321.50 規(guī)劃設(shè)計費1565.00 住宅設(shè)計費37512.00 地質(zhì)勘探632.00 放線測量費160.50 監(jiān)理費632.00 3、政府規(guī)費845.82 27.03 散裝水泥280.90建筑面積×0.3×3元 墻體革新費752.40 勞保統(tǒng)籌費1565.00 白蟻防治費632.00 渣土清運費943.00 確權(quán)測繪費471.50 產(chǎn)權(quán)登記費943.00 竣工備案費160.50 交易服

43、務(wù)費381.22投資額0.12% 質(zhì)量監(jiān)督費210.67工程造價0.07% 技術(shù)服務(wù)費280.90 防雷審核471.501500元+建筑面積×1.5元/ M2 圖紙審查471.50 環(huán)境評估費240.76 印花稅90.29中標(biāo)造價0.03% 招標(biāo)服務(wù)費591.90合同造價0.2%4、安裝工程10,450.86 334.00 燃?xì)?50248.00 自來水78225.00 污水、雨水90729.00 電力287992.00 雙電路：92；單電路：83 供熱3661117.00 住宅92，二次管網(wǎng)25 閉路電視943.00 智能化62620.00 5、環(huán)境配套2,503.20 80.00

44、 景觀、綠化140845 室外道路1095356、管理費1,564.50 50.00 7、銷售費用3,129.00 100.00 銷售收入的11.5%之間8、財務(wù)費用1,564.50 50.00 9、不可預(yù)見費500.64 16.00 總計：52,956.751,692.45（3）、土地成本與利潤土地成本與利潤關(guān)系見下表：通過調(diào)查，該地塊的樓地價為2929元/較為合理，對應(yīng)的土地成本在410萬元/畝。經(jīng)測算，該地塊最高價格為448萬元/畝（樓面價3200元/）。土地成本測算表平均成本（萬元/畝）樓面價（元/） 土地出讓金（萬元） 土地契稅（萬元）土地交易手續(xù)費（萬元）土地總成本（萬元）項目總成本（萬元）項目稅后利潤（萬元）項目成本利潤率（%）3702643826952480.85165.3985,341.24138,297.9953,799.1438.90%3802714849302547.90169.8687,647.76140,604.5151,492.6236.62%3902786871652614.95174.3389,954.28142,911.0349,186.1034.42%4002857894002682.00178.8092,260.80145,217.5546,879.5832.28%4102929916352749.05183.2