三亞水居巷B地塊控制性詳細規(guī)劃修編

1、三亞市水居巷（B地塊）控制性詳細規(guī)劃（修編）文 本第一章 總 則第一條 規(guī)劃背景本項目位于三亞河口。這一地區(qū)自古就是天然良港，是三亞的發(fā)源地之一，同時也是著名的漁港，原有居民和產(chǎn)業(yè)多與捕魚有關。隨著三港分離該區(qū)域，漁港功能將轉向旅游觀光、休閑購物、高檔酒店、高檔居住等。 2003年,本項目曾以開發(fā)多層次旅游資源、改善市區(qū)環(huán)境等目標編制了三亞市水居巷與港門村項目控制性詳細規(guī)劃。但隨著時間的推移，在拆遷安置、拆遷補償過程中產(chǎn)生許多新的問題和矛盾拆遷量大，拆遷安置成本高。于原有的容積率及指標下，難以達到開發(fā)利潤的平衡。2008年按照法定程序，規(guī)劃委員會決議對規(guī)劃指標進行調(diào)整，并于2009年通過了三亞

2、市水居巷（B地塊）控制性詳細規(guī)劃修改方案，其中原有的容積率由1.49調(diào)整到2.97，增大開發(fā)建設量，以調(diào)節(jié)開發(fā)商在開發(fā)建設過程中的投入與產(chǎn)出。 2009年12月，國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見的出臺，標志著海南國際旅游島建設上升為國家戰(zhàn)略，海南發(fā)展面臨新的歷史機遇。隨著旅游業(yè)的迅速發(fā)展，海南島、尤其是三亞市已經(jīng)成為國內(nèi)外旅游市場的主體。同時旅游者已不是單純的觀光、商務、會議，而是更進一步向度假、休閑型的旅游消費發(fā)展。在此形勢下，隨著國際旅游島建設的新需求，綜合考慮項目作為海上門戶的特殊景觀需求，如何呼應周邊鳳凰島項目、半山半島項目；如何建立國際游艇港的岸線標示，營造自身獨有的魅

3、力；如何與周邊業(yè)態(tài)相呼應互補形成整體，提升主城區(qū)的城市品質(zhì)；如何將地塊作為整體進行開發(fā)建設，創(chuàng)造更大的景觀效果；如何延續(xù)河西地段的城市景觀環(huán)境，并在三亞河口放大成為終點，形成三亞最美的客廳.第二條 規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法(2008年1月1日)2、城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準(GBJ50137-2011)3、三亞市城市總體規(guī)劃（2008-2020）4、三亞市水居巷（B片區(qū)）控制性詳細規(guī)劃修改方案（2009版）5、城市規(guī)劃編制辦法（自2006年4月1日起實行）6、國家相關政策法規(guī)7、三亞市規(guī)劃局提供的規(guī)劃用地紅線圖第三條 規(guī)劃原則基于建設國際旅游島海濱風景旅游城市的要求、三亞市城市

4、總體規(guī)劃(2008-2020)就城市社會、環(huán)境、經(jīng)濟、人文等綜合發(fā)展目標的定位，確定以下規(guī)劃原則：1、生態(tài)優(yōu)先原則三亞是以生態(tài)環(huán)境完好、風景資源獨特而著名于世并以其為發(fā)展資本的城市，生態(tài)環(huán)境是三亞的根本，本地塊地處三亞河入?？?，地理位置獨特，生態(tài)資源豐富、敏感，保護好該區(qū)域的生態(tài)環(huán)境是城市建設、改造、發(fā)展的基礎。2、可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展原則該地塊獨特的地理環(huán)境，擔負著三亞市重要的城市功能。發(fā)展和充實城市社會、經(jīng)濟、文化內(nèi)容和內(nèi)涵，以保持該地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展能力。3、資源優(yōu)化利用原則規(guī)劃采用集中緊奏的用地布局原則，在優(yōu)先保證城市生態(tài)環(huán)境、城市空間形態(tài)和景觀風貌的前提下，提高土地的利用效率.4、國際化原則

5、三亞市作為一個國際性的旅游城市，同時面對國內(nèi)、國際旅游市場，必須以全球視野和國際標準進行規(guī)劃、建設。第四條 規(guī)劃范圍本次規(guī)劃區(qū)范圍：東起三亞河口西岸，西至建港路；南起三亞河入?？诒卑叮敝两夥乓宦?。第五條 規(guī)劃年限此次規(guī)劃年限為： 2013年2020年。第六條 規(guī)劃目標1、開發(fā)三亞市高層次旅游資源，改善三亞市區(qū)城市景觀，創(chuàng)造三亞旅游新亮點，吸引來自國內(nèi)外的商務、休閑旅游人士。2、與三亞市鹿回頭景區(qū)相輔相承，帶動沿河地帶的城市及其景觀改造。3、建設和諧社會，提供就業(yè)機會。4、開發(fā)可持續(xù)發(fā)展的項目。第二章 項目定位與規(guī)模第七條 項目定位集商業(yè)金融、旅游度假、休閑居住、文化娛樂為一體的城市綜合功能區(qū)

6、。第八條 用地規(guī)模與建設規(guī)?？傆玫孛娣e約13.7公頃?？偨ㄖ娣e應407347.98。整體容積率2.97.第三章 用地布局與規(guī)劃結構第九條 用地布局本次規(guī)劃在2009年版的“三亞市水居巷(B地塊)控制性詳細規(guī)劃”的基礎上確定用地為：商業(yè)、辦公、旅游娛樂、高檔居住和酒店業(yè)。用地布局突出表現(xiàn)該地塊的現(xiàn)代性格與都市人工空間風貌。規(guī)劃用布局分為五個地塊三個功能區(qū)：1、B-1地塊商業(yè)金融區(qū)（商業(yè)設施、商務辦公、文化娛樂）2、B-2地塊商住混合區(qū)（酒店式公寓、商業(yè)設施）3、B-3地塊商住混合區(qū)（產(chǎn)權式酒店用地、高層住宅用地）4、B-4地塊商住混合區(qū)（產(chǎn)權式酒店、公寓用地）5、B-5地塊綠化廣場區(qū)第十條 規(guī)

7、劃結構規(guī)劃結構上要求必須有開敞的景觀視廊，因此在下一步的修建性詳細規(guī)劃中，強調(diào)其空間結構要使舊城區(qū)的主要城市視線通廊（解放路、紅旗街、西河東路）與濱水景觀形成對景和延伸關系。土地利用一覽表地塊編號用地類別用地面積建筑面積容積率建筑密度限高綠地率(m2)(m2)(%)(m)(%)B-1商業(yè)用地（B1）兼容商務（B2）、娛樂（B3）用地54324.53 132003.25 2.4360100 15B-2（已建）商業(yè)用地(B1)兼容二類居住用地（R2）24191.4683774.733.464610013B-3二類居住用地（R2）兼容商業(yè)用地（B1）24197.5844103.494310030B-

8、4商業(yè)用地(B1)兼容二類居住用地（R2）20868.061071605.143617730B-5廣場用地（G3）11041.61小計134623.21407347.98-其中道路2354.30-總計136977.51407347.982.97-備注：整體地塊容積率2.97。第四章 道路與交通第十一條 道路系統(tǒng)1、確保消防、人車分流、動靜有序2、本區(qū)內(nèi)道路分為2級。1、小區(qū)車行道：道路寬度6.0m。2、小區(qū)步行道：各分地塊內(nèi)人行步道，包括濱河游覽步道。在修建性詳細規(guī)劃階段根據(jù)有關規(guī)范確定其線型及寬度。第十二條 交通系統(tǒng)1、臨建港路交通：開設兩個車行路口：一條主要道路進入基地內(nèi)部，沿路設置1個車

9、庫出入口，滿足辦公及商業(yè)車輛，另設置車庫入口供產(chǎn)權式酒店及住宅進入。另一路口為基地西端頭車庫出口，滿足酒店及住宅的車輛出行。車輛出入避免交叉。同時在建港路中段設置公交車站，形成基地的可到達性，并達到此路段城市交通需求。3個車庫出入口坡道均為雙車道7米寬。2、臨解放一路交通：開設2個機動車出入口(包括一期的出入口)，主要滿足部分商業(yè)車流，及地下超市貨運出入。3、人行主入口設置在正對現(xiàn)有解放一路的繁華地段北端的道路交叉處，充滿張力，舞動感，都市感十足的建筑形態(tài)，形成一個極強的項目門戶感和歡迎感；有很強的項目昭示性；人行由此穿過商業(yè)主體，到達商業(yè)中心內(nèi)部廣場，與解放路商業(yè)街形成有機的聯(lián)系和有效延伸。

10、而臨海岸住宅的人行也由此經(jīng)多條自由路線滲透而入。 4、人車分流。人流由地面道路系統(tǒng)承擔，車流由地下動靜交通系統(tǒng)承擔。規(guī)劃片區(qū)沿河設置濱河游覽步道。 5、區(qū)內(nèi)設置為行人提供的電動游覽車，解決地塊內(nèi)部地面交通問題。 6、時代海岸和水居巷之間設置水上“的士”，在2個地塊中部與娛樂廣場設置小艇碼頭，為游人提供多層次、多方位的便利交通。第五章 綠地與景觀系統(tǒng)第十三條 綠地系統(tǒng)組成規(guī)劃以點、線、面、體形成綠地系統(tǒng)。點由各建筑入口、建筑架空層、室內(nèi)外空間交匯處等部位綠化組成。線由B-1、B-2、B-3、B-4地塊建筑控制線與相鄰道路后退紅線形成的公共綠帶組成。面由B-5地塊面向三亞河的休閑濱水廣場組成。體由

11、地面綠化、建筑架空層、建筑立面、河岸綠化等組成的立體空間綠化。第十四條 景觀系統(tǒng) 連續(xù)的濱海休閑廣場：在基地臨濱海休閑帶中央處，設置休閑海濱廣場，由此為景觀節(jié)點將廣場延續(xù)至基地內(nèi)部的中央廣場，形成由外而內(nèi)，自然與人工景觀體系的融合，極具流動感的綠化景觀圍繞中心廣場發(fā)散布置，與建筑群體，多層露臺融一體，建筑、景觀，綠化一氣呵成。通透的景觀視廊：由解放一路和建港路交叉口，即人行主入口至濱海廣場，經(jīng)過通透的半開敞商業(yè)中庭空間，到開闊的二層平臺，直至中央休閑廣場，形成由城市延伸至海面的景觀視廊，將繁華的街區(qū)，充滿張力的廣場及自然生態(tài)海濱休閑帶聯(lián)系為一體。第六章 防 災第十五條 消防規(guī)劃1、保障消防通道

12、順暢。消防車道結合景觀設計，在建筑群內(nèi)部隱形設置，形成環(huán)道，滿足消防要求。消防登高面沿建筑臨街面及長邊設置。全程路面寬6米。轉彎半徑³12米。第十六條 人防規(guī)劃按照本規(guī)劃的建設規(guī)模，規(guī)劃安排在水居巷B-1、B-2、B-3、以及B-4地下公共停車庫設置平戰(zhàn)結合六級人防設施。第十七條 抗震規(guī)劃本區(qū)域歸為6級地震區(qū)。各類建筑及構筑物按地震基本烈度為7度的抗震要求設防。第十八條 防洪規(guī)劃按照三亞市城市總體規(guī)劃（2008-2020）要求，本地塊有關工程設施快按100年一遇設防標準設置，河岸堤壩按50年一遇水位確定壩頂高程。第七章 市政工程設施規(guī)劃第十九條 給水工程1、供水水源：水居巷規(guī)劃區(qū)內(nèi)供

13、水水源均為市政水。2、總用水量為6445 m3 /d。3、給水管網(wǎng)：從建港路市政管網(wǎng)設DN200引入管沿規(guī)劃道路鋪設，采用環(huán)狀供水管網(wǎng)。高層建筑可自設地下貯水池，配置加壓設備進行加壓供水，其它建筑考慮利用市政管網(wǎng)的水壓直接供水。4、消防用水按同一時間內(nèi)的火災次數(shù)2次考慮，滅火用水量為55升/秒，時間為兩小時，總用水量為792立方米。室外消防為低壓制，利用市政給水水壓，在路口處設置地上式消防栓，型號為SS100-1.0（一個DN100，兩個DN65栓口），消防栓的保護半徑150m。第二十條 污水工程規(guī)劃1、規(guī)劃片區(qū)內(nèi)生活污水全部采用管道收集，經(jīng)收集和初級處理后排入市政污水管道。2、片區(qū)內(nèi)污水管道

14、結合地形地勢靠重力流排放，污水管布置應滿足以下原則：A：污水管管徑的計算按最高日最高時污水量計算。B：市政污水管道的最小管徑取DN300，最小坡度取0.3%。C：污水管道在規(guī)劃道路下按收水一側布置。D：在豎向布置上，污水干管位于雨水管之下。3、規(guī)劃片區(qū)內(nèi)道路每隔一定距離預留污水檢查井和DN200污水支管。第二十一條 雨水工程1、設計暴雨重現(xiàn)期采用p=1年，地表雨水集流時間t1=10 分鐘。2、雨水管道布置應充分利用地形地勢條件，就近靠重力排入管網(wǎng)或水體。3、雨水管道的覆土深度應控制在0.71.3左右，覆土不足的管段需作加固處理。第二十二條 電力工程1、供電電源：從距本區(qū)約1.5公里的鹿回頭11

15、0KV變電站引入10KV電源，引入線路采用（鎧裝電纜YJV2212KV3x240mm2 ）電纜埋地敷設。2、在該片區(qū)內(nèi)設置一座10KV開閉所。3、該區(qū)實際計算負荷為2.6萬Kva 。4、供電方式：各10KV/0.4KV變配電站電源由10KV開閉所采用放射式與樹干式相結合方式供電。5、消防用電按一類高層建筑一級負荷要求供電。6、重要負荷按二級負荷要求供電。7、一般負荷按三級荷要求供電。8、用戶用電設備容量350KW以下或需用變壓器容量在250KVA以下用低壓04千伏供電，大于此值的以10千伏供電。9、本區(qū)10KV配電線采取電纜溝敷設電纜方式。主干道電力電纜主干線須留1.6m的電力通道，規(guī)劃線路6

16、9回；次干道須留1.0m電力通道，規(guī)劃線路35回，其他支路預留0.8m電力通道，規(guī)劃12回。10、規(guī)劃區(qū)內(nèi)路燈采用獨立的供電系統(tǒng)，路燈變配電站應布置在室內(nèi)，低壓線路采用電纜直埋的方式敷設。11、規(guī)劃照度：干路20Lx,支路15Lx.第二十三條 電信工程1、規(guī)劃交換機容量： 8000部。2、電信線路：規(guī)劃長話線路、局間中繼線路全部光纖化，近中期市話線路以光纜為主、光纜與電纜相結合網(wǎng)絡。3、主干管孔：干路不少于24孔，支路不少于12孔。4、電信交接方式采用交接箱交接，交接箱箱體容量采用600對、1200對和2400對3種。第二十四條 管線綜合應本著壓力流避讓重力流管、彎曲管讓不易彎曲管等原則。規(guī)劃

17、對管線安排為：雨水、污水管線在車行道下；給水管道、燃氣管線、電力管溝、電信電纜溝在路側綠化帶下；路燈電纜在緣石內(nèi)側，路燈桿在路側綠化帶內(nèi)。管線沿道路兩側雙側布置，埋于干路下的各種管線均與道路中心線平行。第八章 環(huán)衛(wèi)設施第二十五條 各功能區(qū)內(nèi)每日以固定的收垃圾時間收集至垃圾收集點，再從垃圾收集點在夜間運出。第二十六條 各功能區(qū)在入口處設置固定的垃圾收集點。第二十七條 所有垃圾必須分類收集。第九章 建設分期第二十八條 本次規(guī)劃限期為2013年至2020年。第二十九條 規(guī)劃近期為2013年2015年.第三十條 規(guī)劃中遠期為2015年至2020年。第十章 規(guī)劃實施管理第三十一條 管理措施1、嚴格依法管

18、理，嚴格建設工程報批程序，強化建設工程檔案管理。2、完善監(jiān)督環(huán)節(jié)，依法監(jiān)督、檢查，依法查處違法建設。3、有效實施管理，堅持統(tǒng)一規(guī)劃、分片實施、遠近結合、突出重點、協(xié)調(diào)發(fā)展。4、加強宣傳，增加透明度，引導公眾參與，提高規(guī)劃意識。第三十二條 遵照中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法的要求進行管理。第十一章 城市設計第三十三條 本規(guī)劃將城市設計分為二個層次：總體空間形象定位 分區(qū)空間形象設計第三十四條 總體空間形象定位1、綜合商務、商住、文娛等城市功能區(qū)。2、現(xiàn)代化熱帶濱海旅游城市區(qū)域性地表建筑群。3、通過現(xiàn)代技術、材料、理念等方面表現(xiàn)個性鮮明的熱帶濱海城市建筑風格。4、結合建筑功能，有機組合各類空間之間的聯(lián)系

19、、融合，塑造和豐富區(qū)域新型城市空間形態(tài)。5、在可能的情況下，通過建筑室內(nèi)外空間的流動、騎樓等方式開放地塊的城市界面空間。第三十五條 分區(qū)空間形象設計1、綜合商務、商住、文娛等城市功能區(qū)。2、現(xiàn)代化熱帶濱海旅游城市區(qū)域性地表建筑群。3、通過現(xiàn)代技術、材料、理念等方面表現(xiàn)個性鮮明的熱帶濱海城市建筑風格。4、結合建筑功能，有機組合各類空間之間的聯(lián)系、融合，塑造和豐富區(qū)域新型城市空間形態(tài)。5、 B-1地塊城市設計導則： 1） B-1地塊建筑控制線后退解放路紅線最大距離30米，后退建港路紅線距離20米，作為規(guī)劃強制性內(nèi)容。 2）在城市設計時注重將該地段營造為解放路的對景；同時可考慮營造自身獨特魅力，將該

20、地段打造成三亞最美的客廳。 3） 建筑形態(tài)設計方面，以流動的曲線來表現(xiàn)奔放、好客的城市性格。 4）地塊作為商業(yè)、辦公、娛樂等各項功能混合的用地，在設計時，注重各項不同功能之間的協(xié)調(diào)性，保證各項功能交通流線的暢通，注重各項不同功能的混合，以達到經(jīng)濟效益的最大化。 5）建筑風格以現(xiàn)代、熱帶、高技等元素表現(xiàn)時尚鮮明個性；建筑的色彩以銀白色作為其設計的主色調(diào)；綠化注重喬木、灌木、草坪等各類植物的搭配，在植物選配上注重植物季相變化上的協(xié)調(diào)性；裙樓的設計方面以活力、流動來展示其豐富的空間形象；廣告牌匾以橫向、與城市中心線平行，將其高度統(tǒng)一在兩個高度內(nèi)。6、B-2地塊:一期已建設。7、B-3地塊城市設計導則： 1） 地塊建筑控制線后退濱河岸線17米，作為規(guī)劃強制性內(nèi)容，保證濱河綠化公共開敞空間。 2） 主體建筑表現(xiàn)休閑類居住的性格，同時要保證10米的架空層，以增大濱江段地塊的公共性，使江景效益最大化。 3） 在建筑空間整體設計時，建筑的朝向布置方面，需考慮與鹿回頭公園景觀通廊的呼應關系。 4） 注重立體綠化空間的營造，可結合建筑的公共平臺，布置平臺花園。 5） 建筑立面通透，線條流暢，構件陰影效果明確。 6） 建筑風格以體現(xiàn)現(xiàn)代、休閑、通透等特性，注重表現(xiàn)建筑的細部；建筑的基本色彩以白色做為其主色調(diào)；綠化注重喬木、灌木、草坪等各類植物的搭配，在植物選配上注重植物季相變