中國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法(試行)

1、中國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法（試行）【實施時間】1998-05-21【發(fā)布單位】中銀信管199804號 中國銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理辦法（試行）（ 1 9 9 8年5月2 1日中銀信管1 9 9 8214號）第一章總則第一條 為支持我國商品房開發(fā)和經(jīng)營，加強對房地產(chǎn)貸款的管理，保障貸 款人和借款人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國商業(yè)銀行法、中華人民共和 國經(jīng)濟合同法、中華人民共和國擔(dān)保法、貸款通則和商業(yè)銀行自營住房 貸款管理暫行規(guī)定等有關(guān)法規(guī)，特制定本辦法。第二條 各類房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策， 遵循貸款通則規(guī)定的效益性、安全性、流動性原則。第三條 本辦法適用于中國銀

2、行國內(nèi)分支機構(gòu) （港澳分支機構(gòu)除外）發(fā)放的 各類開發(fā)性房地產(chǎn)貸款。第二章貸款對象和用途第四條 貸款對象。經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立， 在工商行政管理部 門注冊登記，并取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及由行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資質(zhì)證書的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第五條 貸款用途。用于支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事住房開發(fā)、商業(yè)用房開發(fā)、 房地產(chǎn)土地開發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)所需的資金。第三章貸款種類和條件第六條貸款種類。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類主要包括住房開發(fā)貸款、商業(yè)用 房開發(fā)貸款、其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款。（一）住房開發(fā)貸款，是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市 場銷售住房的貸款。（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指

3、銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造 向市場銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。（三）其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指住房、商業(yè)用房開發(fā)貸款以外的土地開發(fā) 和樓宇裝飾、修繕等房地產(chǎn)貸款。第七條 貸款條件。申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，借款人應(yīng)具備以下條件：（一）符合本辦法中第四條規(guī)定的貸款對象條件；（二）具有健全的經(jīng)營管理機構(gòu)和合格的領(lǐng)導(dǎo)班子，以及嚴(yán)格的經(jīng)營管理制 度；（三）企業(yè)信用和財務(wù)狀況良好，確有償還貸款本息的能力；（四）在中國銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般存款賬戶，并在中國銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)；（五）已取得貸款項目的土地使用權(quán)，且土地使用權(quán)終止時間長于貸款終止 時間；（六）已取得貸款項目規(guī)劃投資許可

4、證、建設(shè)許可證、開工許可證、內(nèi)外銷 房屋許可證，并完成各項立項手續(xù)，且全部立項文件完整、真實、有效；（七）貸款項目申報用途與其功能相符， 并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場 的需求；（八）貸款項目工程預(yù)算、施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程 預(yù)算投資總額能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需 要；（九）具有一定比例的自有資金（一般應(yīng)達(dá)到項目預(yù)算投資總額的3 0%） 并能夠在銀行貸款之前投入項目建設(shè)；（十）將財產(chǎn)抵（質(zhì)）押給中國銀行或落實中國銀行可接受的還本付息連帶 責(zé)任保證；（十一）落實中國銀行規(guī)定的其他貸款條件。第八條 借款人應(yīng)向中國銀行提交下列文件、證明和材料：（一）

5、借款申請書。其主要內(nèi)容包括：借款項目名稱、金額、用途、期限、 用款計劃和還款來源等。（二）借款人營業(yè)執(zhí)照、章程、資質(zhì)證書副本和資信證明材料。（三）經(jīng)有權(quán)部門或會計（審計）事務(wù)所核準(zhǔn)的近三年及最近一個月的財務(wù) 報表。（四）貸款項目開發(fā)方案或可行性研究報告。（五）開發(fā)項目立項文件、工程設(shè)計和批準(zhǔn)文件。（六）土地使用權(quán)使用證書、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和施工合同。（七）企業(yè)董事會或相應(yīng)決策機構(gòu)關(guān)于借款和抵（質(zhì)）押、擔(dān)保的決議和授 權(quán)書。（八）開發(fā)項目資金落實文件。（九）開發(fā)項目的現(xiàn)金流量預(yù)測表及銷售和預(yù)售對象、銷售價格和計劃。（十）抵（質(zhì)）押財產(chǎn)（有價證券除外）的資產(chǎn)評估報告書、鑒定書、保險 單和抵（質(zhì)）

6、押物清單、權(quán)屬證明、抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函。（十一）還款保證人的資信證明材料。（十二）貸款人要求提供的其他證明文件和材料。第四章貸款期限和利率第九條貸款期限。（一）住房開發(fā)貸款，最長不超過三年（含三年）；（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，最長不超過五年（含五年）；（三）其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款，最長不超過五年（含五年）。第十條貸款利率。人民幣住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他房地產(chǎn) 開發(fā)貸款和安居工程貸款的利率，均執(zhí)行中國人民銀行公布的有關(guān)貸款利率； 外 幣住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率均執(zhí)行中國銀 行公布的外匯貸款利率。第五章貸款擔(dān)保與保險第十一條 申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款

7、的借款人，應(yīng)在簽訂借款合同之前提供貸款 人認(rèn)可的財產(chǎn)抵（質(zhì)）押或第三方不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。第十二條 借款人提供的抵（質(zhì)）押物，應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國擔(dān)保法 第三十四條、第三十七條及第七十五條的規(guī)定，以房地產(chǎn)作抵押的，還應(yīng)符合中 華人民共和國建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的規(guī)定。第十三條 借貸雙方商議采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì) 押合同。凡中華人民共和國擔(dān)保法規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)； 貸款人認(rèn)為需要公證的，借款人（或質(zhì)押人）應(yīng)當(dāng)辦理公證手續(xù)。第十四條 用于抵（質(zhì)）押的財產(chǎn)，需要估價的可以由貸款行進(jìn)行評估，也 可委托貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行評估。 抵押貸款金額不

8、得超過抵（質(zhì)）押 物價值的70%以土地使用權(quán)作抵押的，抵押合同有效期限應(yīng)長于貸款期限，確 定抵押期限時應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余 年限為限。第十五條 抵（質(zhì)）押期間，借款人未經(jīng)貸款人同意，不得轉(zhuǎn)移、變賣或再 次抵（質(zhì)）押已被抵（質(zhì)）押的財產(chǎn)，對質(zhì)押的有價證券如發(fā)生遺失，未經(jīng)質(zhì)押 權(quán)人核實同意，不得以任何理由掛失。第十六條 借貸雙方商定采取保證方式的，借款人應(yīng)提供貸款人認(rèn)可的第三 方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷的承擔(dān)連帶責(zé)任的全額有效擔(dān) 保。借款人、保證人和貸款人之間應(yīng)簽訂保證合同。第十七條 借款人和保證人發(fā)生隸屬關(guān)系、性質(zhì)、名稱、地址等變更時，應(yīng) 提前

9、30天通知貸款人，并與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同 文本。第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵（質(zhì)）押物品的評估登記費和借款合同公證費 均由借款人負(fù)擔(dān)；貸款人可以向借款人一次性收取質(zhì)押和保管物品的保管費。第十九條申請開發(fā)貸款的借款人，應(yīng)在借款合同簽訂前按貸款人指定的保 險種類到保險公司辦理保險。保險期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸 款本息金額，保險單不得有任何有損貸款人權(quán)益的限制條件，并應(yīng)當(dāng)明確貸款人為該保險的第一受益人。辦理保險所需的一切費用由借款人負(fù)擔(dān)。第二十條 在保險期間，保險單交由貸款人執(zhí)管。在保險有效期內(nèi)，借款人 不得以任何理由中斷或撤銷保險。 如保險中斷，貸款人有權(quán)代

10、為投保，一切費用 由借款人負(fù)擔(dān)。第六章貸款審批與發(fā)放第二 條 借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，必須填寫書面申請，并向貸款銀 行提交本辦法第八條規(guī)定的各項文件、資料。第二十二條 借款人提出借款申請和提供符合規(guī)定的有關(guān)文件、 資料后，貸 款人應(yīng)按貸款審批程序進(jìn)行審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)及時對借款人做出答復(fù)。第二十三條借款申請批準(zhǔn)后，借款人應(yīng)及時與貸款銀行簽訂借款合同和辦 理用款手續(xù)。凡逾期未簽訂借款合同和辦理用款手續(xù)的， 原對借款申請的批準(zhǔn)可 被撤銷或視為失效。第二十四條 經(jīng)貸款人核準(zhǔn)的用款計劃，應(yīng)包括在借款合同中。貸款人應(yīng)按 照合同和核定的用款計劃發(fā)放貸款。 借款人需要調(diào)整用款計劃時，應(yīng)在調(diào)整計劃 前1

11、5個工作日內(nèi)向貸款人書面提出，經(jīng)貸款人審查同意后，方可調(diào)整用款計劃。第二十五條 按照國家有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的自有資金比例一般為 30%國家安居工程貸款項目的自有資金比例為60%借款人必須按照規(guī)定比例及時足額地將自有資金存入貸款銀行， 或投入項目前期工程使用。借款人自有資 金沒有足額到位的，貸款人不予批準(zhǔn)貸款。第七章貸款使用與償還第二十六條 借款人必須按合同規(guī)定使用貸款。借款人違反借款合同規(guī)定的 條款，貸款人有權(quán)停止貸款和提前收回部分或全部貸款。 對不按合同規(guī)定用途使 用貸款的部分，按中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定計收或加收利息。第二十七條借款人如不按借款合同規(guī)定的用款計劃用款或提前歸還貸款，

12、 應(yīng)按借貸雙方約定的承擔(dān)費率向貸款人支付承擔(dān)費用。第二十八條借款人必須在貸款銀行開立基本結(jié)算戶或一般存款戶。除經(jīng)貸 款人同意外，借款人的各項資金往來均須通過基本結(jié)算戶或一般存款戶辦理。 如 違反規(guī)定，貸款人有權(quán)停止貸款或收回貸款，并對挪用貸款部分加罰利息。第二十九條 貸款人對借款人投入貸款項目的自有資金有權(quán)實行監(jiān)督管理。 借款人投入項目的自有資金和銀行信貸資金必須專款專用。借款人挪用或擅自改變資金用途，貸款人有權(quán)收回貸款和加罰利息。第三十條借款人須按合同規(guī)定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不 能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本金，應(yīng)提前3 0個工作日向貸款人申請展期。 展期申請經(jīng)貸款人審查批準(zhǔn)

13、后，借貸雙方應(yīng)簽訂展期協(xié)議。并辦理延長抵（質(zhì)） 押登記、保險的手續(xù)。展期協(xié)議經(jīng)抵（質(zhì)）押人、保證人書面認(rèn)可后生效。第三十一條 貸款到期未還或未批準(zhǔn)展期的部分，按中國人民銀行的有關(guān)規(guī) 定計收或加收利息，并可直接從其存款賬戶中扣收或用其抵（質(zhì)）押物清償。采 用第三方擔(dān)保的應(yīng)通知保證人代為償還。如擔(dān)保方不履行擔(dān)保責(zé)任，貸款人可直 接從其存款賬戶中扣收或通過法律手段維護(hù)自身的權(quán)益。第八章貸款管理與考核第三十二條貸款人要加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，嚴(yán)格按照規(guī)定程序做 好貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查和貸款回收與總結(jié)工作。第三十三條貸款發(fā)放以后，貸款人要經(jīng)常檢查貸款是否按合同規(guī)定用途使 用，是否達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟效益。同時要檢查貸款抵（質(zhì)）押物品有無變化，檢查 借款人的財務(wù)經(jīng)濟狀況和第三方保證人的償債能力。第三十四條在借款合同有效期內(nèi)，借款人應(yīng)當(dāng)接受貸款人的監(jiān)督管理，定 期向貸款人報送有關(guān)貸款項目建設(shè)和銷售進(jìn)度情況，提供企業(yè)財務(wù)計劃、會計報表及其他有關(guān)資料，為貸款人定期檢查了解貸款項目施工生產(chǎn)或項目經(jīng)營管理情 況、監(jiān)督其資金使用提供便利條件。第三十五條 貸款人要建立和完善貸款質(zhì)