我國(guó)城鎮(zhèn)商品房銷售的影響因素實(shí)證分析(計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué))

1、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)課程論文我國(guó)城鎮(zhèn)商品房銷售的影響因素實(shí)證分析學(xué)號(hào)：201401460005 學(xué)院：工商管理學(xué)院 專業(yè)：企業(yè)管理 姓名：于楊我國(guó)城鎮(zhèn)商品房銷售面積的影響因素實(shí)證分析目錄一、引言3二、模型的設(shè)定52.1變量選取52.2模型數(shù)學(xué)形式的確定62.3計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型的設(shè)定72.4確定參數(shù)估計(jì)范圍8三、參數(shù)估計(jì)83.1經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)93.2計(jì)量經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)103.2.1多重共線性的檢驗(yàn)103.2.2.序列相關(guān)性的檢驗(yàn)123.3異方差性的檢驗(yàn)與消除143.3.1圖示法143.1.2懷特檢驗(yàn)16四、對(duì)策與建議174.1加強(qiáng)預(yù)警，確保房地產(chǎn)健康平穩(wěn)174.2優(yōu)化結(jié)構(gòu)，加大住房供給力度174.3轉(zhuǎn)變方式，實(shí)

2、現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展18我國(guó)城鎮(zhèn)商品房銷售的影響因素實(shí)證分析摘要: 改革開放以來，我國(guó)每67年構(gòu)成一個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期。1999年第四季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入谷底，這標(biāo)志著從1993年開始連續(xù)7年的一個(gè)完整的循環(huán)周期已經(jīng)完成，從2001年開始，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將進(jìn)入一個(gè)新一輪的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。另據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份研究報(bào)告，我國(guó)未來20年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本走勢(shì)是：“十五”期間GDP的增長(zhǎng)率在7081之間，20102020年，GDP增長(zhǎng)率將降至5566。房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有正相關(guān)性。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)力的支撐，有利于放大房地產(chǎn)上游的生產(chǎn)要素供給總量，并拉動(dòng)房地產(chǎn)的終端市場(chǎng)需求。因此

3、，未來幾年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)具有推動(dòng)和拉動(dòng)雙重效應(yīng)。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的帶動(dòng)下已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的階段，商品房的銷售與宏觀經(jīng)濟(jì)保持高度正相關(guān)，具有明顯的周期性。通過本文研究可以得出：穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是商品房銷售行業(yè)健康發(fā)展的重要因素。穩(wěn)定增加居民收入，增強(qiáng)居民消費(fèi)信心，營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，深化改革無疑不是促使商品房銷售市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的有效途徑。關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)商品房銷售；逐步回歸；多重共線性 ；自向相關(guān)性；異方差性一、 引言已經(jīng)過去的10年,是中國(guó)房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的10年。自1998年我國(guó)住房制度改革以來,正式確立了房地產(chǎn)的全面市場(chǎng)化方向

4、,計(jì)劃和分配時(shí)代長(zhǎng)期積聚的需求得到了極大釋放,加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和城市化步伐的邁進(jìn),推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展,房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成、完善和成熟,當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè),同時(shí)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。 在過去的10年中,房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)卓著。在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力中,投資和出口構(gòu)成了中國(guó)增長(zhǎng)的核心,其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個(gè)循環(huán)的過程是,出口形成了國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,解決了就業(yè),增加了居民收入,也給國(guó)家?guī)砹司揞~的外匯儲(chǔ)備和稅收收入,政

5、府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè);實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對(duì)城市化的需求,從而推動(dòng)了房地產(chǎn)的快速發(fā)展,進(jìn)而又推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。所以,可以說,在“中國(guó)式增長(zhǎng)”的動(dòng)力中,出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入,政府收入用于投資,居民收入轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)蓄和房地產(chǎn)需求,同時(shí)房地產(chǎn)又給了政府土地財(cái)政,逐步升高的房?jī)r(jià)剝奪了居民的多數(shù)儲(chǔ)蓄,讓我們這個(gè)高儲(chǔ)蓄的國(guó)家在缺少消費(fèi)時(shí),同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 中國(guó)的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場(chǎng)狀態(tài),即使保持了年均20%多的增長(zhǎng)速度,但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)

6、展,城市化的進(jìn)程帶動(dòng)了城市的就業(yè)和人口增加,以及人們收入水平的提高,加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展,都形成對(duì)房地產(chǎn)的大量需求;另一方面,房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品,在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下,投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場(chǎng)。目前,投資和投機(jī)已經(jīng)過度,推動(dòng)房?jī)r(jià)一路非理性快速上漲,嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入水平的增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位,其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。 展望10年代,房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大,我國(guó)的城市化比率和國(guó)外相差甚遠(yuǎn),“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn),房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。城市化進(jìn)程帶來的龐大購房需求，或許是行政手段難以阻擋的?！跋拶?/p>

7、令”影響下的熱點(diǎn)城市，已經(jīng)不可避免地迎來樓市的“寒冬”。但這并不能反映市場(chǎng)全貌。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-10月，全國(guó)商品房銷售面積79653萬平方米，增長(zhǎng)10.0%，這樣的增幅甚至高于去年同期。在加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，房?jī)r(jià)為何居高不下，商品房的銷售面積卻有增無減，商品房銷售面積增加的主導(dǎo)因素到底有哪些？對(duì)此做了深入探討與研究。二、 模型的設(shè)定2.1變量選取 為了具體分析各要素對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)商品房銷售面積的影響因素大小，選擇能反映城鎮(zhèn)銷售面積變動(dòng)情況的“商品房銷售面積”為被解釋變量（用Y表示），選擇能影響商品房銷售面積的“城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款年底余額總計(jì)（用X1表示）”、“城鎮(zhèn)就業(yè)人口

8、數(shù)（用X2表示）”、“城鎮(zhèn)竣工商品住宅面積（用X3表示）”、“城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（用X4表示）”、“城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（用X5表示）”為解釋變量。表1為由中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒得到的1995-2013年的相關(guān)數(shù)據(jù)。 表1 商品房銷售面積模型的時(shí)間序列表年份商品房銷售面積（Y）（單位：萬平方米）城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款年底余額總計(jì)（X1）（單位：億元）城鎮(zhèn)竣工商品住宅面積（X2）（單位：萬平方米）城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（X3）(1978=100)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（X4）（單位：元/年）19957905.9429662.3215084.6429.61577.719967909.4138520

9、.8235258.6467.41926.119979010.1726279.82304910.481.92090.1199812185.3053407.5245755.7479.02162.0199914556.5359621.8263264.3472.82210.3200018637.1364332.4265293.5472.62253.4200122411.9073762.4276025.4479.92366.4200226808.0986910.7304428.2475.12475.6200333717.63103617.7343441.7479.42622.2200438231.641

10、19555.4370495.1495.22936.4200555486.22141051.0431123.0503.13254.9200661857.07161587.3462677.0510.63587.0200777354.72172534.2548542.0533.64140.4200865969.83217885.4632261.0563.54760.2200994755.00260771.7754189.4558.45153.72010104764.65303302.9792322.3576.37230.32011109366.75343635.9826736.5606.89034.

11、62012111303.65399551.0871203.9623.210342.82013130550.59447601.5927865.2639.413321.5資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2.2模型數(shù)學(xué)形式的確定為分析被解釋變量商品房銷售面積（Y）和解釋變量城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款年底余額總計(jì)（X1）、城鎮(zhèn)竣工商品住宅面積（X2）、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（X3）、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（X4）的關(guān)系，作如所示的散點(diǎn)圖和線性圖。（散點(diǎn)圖）： （線性圖）： 2.3計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型的設(shè)定從上圖可以看出商品房銷售面積（Y）和城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款年底余額總計(jì)（X1）、城鎮(zhèn)竣工商品住宅面積（X2）、城市居

12、民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（X3）、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（X4）大體呈現(xiàn)為線性關(guān)系。為分析商品房銷售面積（Y）和城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款年底余額總計(jì)（X1）、城鎮(zhèn)竣工商品住宅面積（X2）、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（X3）、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（X4）變動(dòng)的數(shù)量的規(guī)律性，可以初步建立如下線性回歸模型：Y=0+1X1+2X2+3X3+4X4+，其中為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。2.4確定參數(shù)估計(jì)范圍由經(jīng)濟(jì)常識(shí)可知，城鎮(zhèn)竣工商品住宅面積（X2）、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（X4）的增加會(huì)帶動(dòng)城鎮(zhèn)商品房銷售面積的增加，而城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款年底余額總計(jì)（X1）、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（X3）的增加則會(huì)使城鎮(zhèn)商品房銷售面積減

13、少，所以可以估計(jì)3，4,<0;1,2>0。三、 參數(shù)估計(jì)利用Eviews軟件，做Y對(duì)X1、X2、X3、X4的回歸，回歸結(jié)果如下：根據(jù)表中的數(shù)據(jù)，模型設(shè)計(jì)的回歸方程結(jié)果為：Y=28818.11+0.514954X1+0.004543X2-56.72161X3-7.605937X4T= （0.378537） （5.196897） ( 0.985366 ) (-0.327796 ) (-3.348527) Prob= (0.7107) (0.0001) (0.3412) (0.7479) (0.0048) R2=0.975138 修正后的R2=0.968035 DW=2.406780 F

14、=137.2796從中可以看出，該模型擬合優(yōu)度和F檢驗(yàn)通過模型檢驗(yàn)及修正3.1經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)回歸系數(shù)估計(jì)值1=0.514954，2=0.004543，3=-56.72161，4=-7.605937說明城鎮(zhèn)商品房銷售面積與城鎮(zhèn)竣工商品住宅面積（X2）、城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款年底余額總計(jì)（X1）同方向變動(dòng)，當(dāng)其他條件不變時(shí)，城鎮(zhèn)竣工商品住宅面積每增加一萬平方米商品房銷售面積將平均增加0.004543萬平方米，城鎮(zhèn)居民家庭儲(chǔ)蓄額每增加一億元，商品房銷售面積將平均增加0.514954萬平方米，而商品房銷售面積與城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（X3）、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（X4）反方向變動(dòng)，當(dāng)其他條件不變時(shí)，

15、城鄉(xiāng)居民人人均可支配收入每增加1元每年，商品房銷售面積將平均減少7.605937萬平方米，城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)每增加1個(gè)單位商品房銷售面積將平均減少56.72161萬平方米。3.2計(jì)量經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)3.2.1多重共線性的檢驗(yàn)（1） 相關(guān)系數(shù)矩陣由相關(guān)系數(shù)矩陣可以看出，各個(gè)解釋變量之間的相關(guān)系數(shù)很高，證實(shí)確實(shí)存在多重共線性。（2）多重共線性的修正采用逐步回歸的辦法，去檢驗(yàn)和解決多重共線性問題。分別做Y對(duì)X1 、X2 、 X3 、X4 、X5 的一元回歸，結(jié)果如表變量X1X2X3X4參數(shù)估計(jì)值0.3080450.021863660.915511.45770T值19.551980.06585913.8

16、40069.389223R20.9551980.0658590.9184840.838338調(diào)整的R20.9525620.0109100.9136890.828828據(jù)可決系數(shù)最大的原則即R2選取X1作為進(jìn)入回歸模型的第一個(gè)解釋變量,順次加入其他變量逐步回歸，結(jié)果如下：變量X1 X2X1 X3X1 X4R20.9552140.9552240.973297Adj-R20.9496160.949627 0.969960T值0.0773730.098118-3.293224在以X1為基礎(chǔ)時(shí)，加入的各個(gè)變量的調(diào)整的R2，其中以x1 x4的可決系數(shù)最大，所以接下來以x2 x4為解釋變量，順次加入其他變量

17、，結(jié)果如下：變量X1 X4 X2X1 X4 X3R20.9749480.973415Adj-R20.9699370.968097T值0.9940170.257110在以上基礎(chǔ)上加入x3，輸入命令:ls y c x1 x4 x2 x3，得出結(jié)果為加入變量X3后，調(diào)整的R2沒有顯著增加，所以剔除x3 ，最后修正嚴(yán)重多重共線性影響的回歸結(jié)果如圖：得到回歸模型為：Y=3885.085+0.488123X1+0.003711X2-7.514528X4 T= （1.249219） （9.013180） （0.994017) (-3.437335) Prob= (0.2307) (0.0000) (0.33

18、60) (0.0037) R2=0.974948 修正后的R2=0.969937 DW=2.421506 F=194.58193.2.2.序列相關(guān)性的檢驗(yàn)（1）殘差圖分析：如圖所示，e呈現(xiàn)有規(guī)律的波動(dòng)，預(yù)示著可能存在自相關(guān)性。（2）D.W檢驗(yàn)參照線性回歸模型的檢驗(yàn)，如果存在不相關(guān)，D.W值在2附近。如果存在正序列相關(guān)，D.W值將小于2（最小為0），如果存在負(fù)序列相關(guān)，D.W值將在2到4之間。正序列相關(guān)最為普遍，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于有大于50個(gè)觀測(cè)值和較少解釋變量的方程，D.W值小于1.5的情況，說明殘差序列存在強(qiáng)的正一階相關(guān)。Dubin-Waston統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)序列相關(guān)有4個(gè)前提條件：D.W.統(tǒng)計(jì)量的

19、擾動(dòng)項(xiàng)在原假設(shè)下依賴于系數(shù)矩陣X;回歸方程右邊如果存在滯后因變量，D.W.檢驗(yàn)不再有效；僅僅檢驗(yàn)殘差序列是否存在一階序列相關(guān)；回歸模型還有截距項(xiàng)。其中D-W=2.421506，基本不存在序列相關(guān)性 （3）相關(guān)圖和Q統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)（偏相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)） 從圖可以明顯看出，此模型不存在序列相關(guān)性各階滯后的Q統(tǒng)計(jì)量的P值都大于0.05，說明在5%的顯著性水平下，接受原假設(shè)，殘差序列不存在序列相關(guān)性。3.3異方差性的檢驗(yàn)與消除3.3.1圖示法 從圖中可以看出，不存在明顯的三點(diǎn)擴(kuò)大或縮小，不存在異方差。3.1.2懷特檢驗(yàn)懷特（White）提出了異方差的一般檢驗(yàn)方法，這種方法實(shí)際應(yīng)用很方便。（沒有交叉項(xiàng)）（存在交

20、叉項(xiàng)）由于obs*R-squared的可能值>0.05，所以不存在異方差。四、對(duì)策與建議根據(jù)研究表明健康的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與就業(yè)情況對(duì)商品房銷售市場(chǎng)有良好的拉動(dòng)作用。從全局和戰(zhàn)略的高度制定好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益并重，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向與民生導(dǎo)向協(xié)調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康和可持續(xù)發(fā)展。因此結(jié)合前文有如下政策建議。4.1加強(qiáng)預(yù)警，確保房地產(chǎn)健康平穩(wěn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處在十分關(guān)鍵的階段，必須加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)的監(jiān)測(cè)和政策效應(yīng)以及后期走勢(shì)的研判，及時(shí)提出預(yù)警。1、完善和規(guī)范信息管理。建議建立由國(guó)土、建設(shè)、房管、銀行和統(tǒng)計(jì)等部門參與組成的聯(lián)系會(huì)議制度，統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)數(shù)據(jù)收集、整理

21、和發(fā)布的管理，完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新情況和新問題，準(zhǔn)確把握發(fā)展走勢(shì)，提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對(duì)性和有效性；特別要規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度，加強(qiáng)對(duì)價(jià)格信息的統(tǒng)一管理和發(fā)布，著力解決信息不統(tǒng)一、不透明和不對(duì)稱問題。2、強(qiáng)化定價(jià)指導(dǎo)監(jiān)督。房地產(chǎn)不同于一般的商品，具有消費(fèi)和投資雙重屬性，其定價(jià)機(jī)制必須由政府和市場(chǎng)這“兩只手”共同發(fā)揮作用，做到合理使用“兩只手”，不搞“一刀切”。3、防范和化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，要通過多元化的融資渠道化解金融風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，要加強(qiáng)政策的協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的監(jiān)督管理，既要重視對(duì)各項(xiàng)補(bǔ)助資金的使用情況和建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督；又要重視經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房使用者的身份認(rèn)證和收入評(píng)估，防止倒買倒賣和轉(zhuǎn)租等投機(jī)行為發(fā)生，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平性。4.2優(yōu)化結(jié)構(gòu)，加大住房供給力度當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上呈現(xiàn)供給不足，但結(jié)構(gòu)上又表現(xiàn)為空置面積增多。因此，未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要根據(jù)居民收入的分層，不斷優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)供給與需求的對(duì)接，即低收入人群主要由政府解決住房問題（廉租房），高收入者主要以市場(chǎng)方式解決（商品房），中間收入人群則通