簽購房合同需要注意的事項

1、合同編號： _簽購房合同需要注意的事項甲方： _乙方： _簽訂日期： _年_月_日第1頁共8頁簽購房合同需要注意的事項從古至今，衣食住行就是人們的四大基本需求。現(xiàn)如今，人們的衣食都有了保障，便越發(fā)關心起了住房問題。而一撥又一撥的購房熱，買家往往失去理智，自覺不自覺地鉆進了不法房地產(chǎn)商設置的各種陷阱。面積縮水、虛假廣告、延期交房、拖延辦證、“零風險投資”等讓購房人吃虧上當?shù)氖聦覍野l(fā)生，從而引發(fā)大量的商品房買賣合同方面的糾紛。那么，在實踐中開發(fā)商到底設置了哪些陷阱呢總結(jié)我們的實踐經(jīng)驗，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：廣告 ( 包括沙盤、售樓書等) 陷阱為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中( 包括沙盤、售

2、樓書等 ) 對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準為由，推卸責任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。結(jié)果，發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。銷售陷阱中國人買東西向來有跟風湊熱鬧的從眾心理， 一聽說哪個樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍

3、躍欲試了。正是抓住了消費者的這第2頁共8頁種盲從心理，開發(fā)商就給買房人設下了陷阱：其一，以小利誘之，在拿到預售證之前搞內(nèi)部認購。內(nèi)部認購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預售商品房。由于內(nèi)部認購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認為自己得到了便宜， 開發(fā)商也借此機會籌到了資金。 然而，內(nèi)部認購的商品房是在開發(fā)商未取得商品房預售許可證的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風險。其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關系到售樓進程的快慢，后者決定

4、了售樓利潤的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當然，這其中也要混雜一些好房型，否則會造成目標客戶的流失。在價格的制定上，則會根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對其余單元的定價進行調(diào)整。一般而言，剛開始銷售( 開盤 ) 時，開發(fā)商往往一般總會把價格定得低一些，以所謂的“最低價”( 通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間) 來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個“最低價”也就不翼而飛了。在實踐中我們會看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場布置以

5、及廣告炒作成功，價格都會節(jié)節(jié)升高，甚至從開盤第3頁共8頁時的三四千元暴漲到收盤時的五六千元都不稀奇。其三，大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商 ( 售樓人員 ) 往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”， 在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅紅色標識代表已售單元，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。其四，設置訂金陷阱。我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點點購房的意向，售樓人員就會告訴你說這個戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會買走，要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，簽訂

6、認購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務。因為，我們看到的認購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款：“如果在約定的時間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認購協(xié)議書后， 經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認購的房子時，考慮到認購協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失?！拔遄C”陷阱推薦合同范本 ·北京購房合同 ·南京購房合同 ·西安市購房合同 ·蘇州市購房合同 ·武漢購房合同 ·重慶市購房合同一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商

7、，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指國有土地使用權證 、建設用地第4頁共8頁規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證 、建設工程施工許可證也叫建設工程開工證、商品房銷售預售許可證 ; “二書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書 ，這也是法律對銷售方的基本要求。但在實踐中，有些開發(fā)商 ( 售樓人員 ) 為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件， 要么說正拿著相關文件在報批某項手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶簽訂認購書或合同， 而客戶一旦交完訂金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商 ( 售樓人員 ) 便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那

8、充滿春意的笑臉。合同陷阱幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購房了，因此得與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同 。一般情況下，開發(fā)商( 售樓人員 ) 會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標準合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神， 開發(fā)商 ( 售樓人員 ) 便將此條款設計成按購房全款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96 元?；蛘咴诓荒馨磿r

9、辦理好時，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約第5頁共8頁金。這實際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。以上，我們對購房陷阱的幾種情況做了簡單歸納，實踐中還有許許多多的陷阱，我們在此就不再一一列舉。為避免購房人吃虧上當，我們提出防止陷阱的對策如下：第一，要有強烈的法律意識。對于購房人來說，挑選所購房屋的位置、壓低價格固然重要，但我們認為更重要的是要時刻警覺。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，陷阱無處不在。因此，學習了解有關法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士 ( 特別是專業(yè)律師 ) 咨詢

10、、了解有關購房方面的法律規(guī)定、知識是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護自己的合法權益。其次，要充分行使法律賦予的權利，在交易過程中始終堅持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商 ( 售樓人員 ) 處在強勢地位，與購房者之間信息極不對稱，存在種種開發(fā)商 ( 售樓人員 ) 以強凌弱、做霸王買賣的現(xiàn)象。為此，消費者要擺正心態(tài)， 不畏強權， 購房時要把問題搞清、搞細，對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅決不簽，堅決不買 ; 該堅持的原則就一定要堅持，不要圖一時之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟損失。再次，要認真簽約，保留好證據(jù)。在購房過程中，不要輕信開發(fā)商 ( 售樓人員 ) 的花言巧語。 在簽署合同時一定要認真審查每一個條款，把相關問題問清楚、搞清楚; 您希望得到的一切承諾，和雙第6頁共8頁方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑。收樓時和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應保存好各種證據(jù)，必要時對相關事實可以通過辦理公證的方式保留證據(jù)，以證明侵權事實的存在。最后，要學會依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護自己的權利。房屋買賣不同于一般消費，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管