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1、1第一節(jié) 房地產(chǎn)評估的特點和程序一、房地產(chǎn)的含義及特點二、房地產(chǎn)價格及其影響因素三、房地產(chǎn)評估的特點四、房地產(chǎn)評估的程序第1頁/共69頁2一、房地產(chǎn)的含義及特點 房地產(chǎn)是房屋建筑物和土地使用權(quán)的總稱,包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。位置固定性使用長期性影響因素多樣性(自身、社會、周邊)投資大量性保值增值性第2頁/共69頁3 房地產(chǎn)價格的種類:1、市場價格、理論價格、評估價格2、土地價格、建筑物價格、房地價格3、總價格、單位價格、樓面價格4、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格5、買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格6、拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格7、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格8、底價、期望價、補地價9

2、、其他價格(期貨價、現(xiàn)價)二、房地產(chǎn)價格及其影響因素第3頁/共69頁4 1、供求狀況 2、自身條件 3、環(huán)境因素 4、人口因素 5、經(jīng)濟因素6、社會因素7、行政因素8、心理因素9、國際因素10、其他因素房地產(chǎn)價格的影響因素:第4頁/共69頁5p房地產(chǎn)分離評估、綜合計價評估時要對房產(chǎn)和地產(chǎn)分別評估,然后把兩者進行綜合分析,最終以一個整體價格體現(xiàn)出來,這是由房地產(chǎn)價格的特殊性決定的。p應(yīng)用最佳使用原則房地產(chǎn)評估中的最佳使用原則是指房地產(chǎn)評估應(yīng)以估價對象的最佳使用為前提。這種最佳使用含義是法律上允許、技術(shù)和功能上可能、經(jīng)濟上可行,經(jīng)過合理論證,并能給估價對象帶來最高價值。p法律、法規(guī)約束嚴(yán)格對房地產(chǎn)

3、評估必須以房地產(chǎn)的合法取得、合法使用、合法交易、合法處分為前提。三、房地產(chǎn)評估的特點第5頁/共69頁6四、房地產(chǎn)評估的程序選擇評估方法評定估算實地勘察收集整理資料擬定評估工作方案明確估價基本事項確定評估結(jié)果,撰寫評估報告第6頁/共69頁7第二節(jié) 土地使用權(quán)評估一、土地和土地使用權(quán)價格二、土地使用權(quán)評估的收益法三、土地使用權(quán)評估的市場比較法四、土地使用權(quán)評估的成本法第7頁/共69頁8一、土地和土地使用權(quán)價格(一)土地(二)土地使用權(quán)(三)土地使用權(quán)價格(四)影響地價的因素第8頁/共69頁91、土地的自然特性:位置固定性質(zhì)量差異性不可再生性效用永續(xù)性2、土地的經(jīng)濟特性:供給稀缺性可壟斷性多用途性效

4、益級差性(一)土地第9頁/共69頁10 土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進行實際利用并取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以與土地所有權(quán)相結(jié)合,也可以采取兩權(quán)分離的形式。 在中國,城市土地所有權(quán)屬于國家,不能進入市場流轉(zhuǎn),土地使用者可以擁有和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。(二)土地使用權(quán)第10頁/共69頁11(三)土地使用權(quán)價格(簡稱地價) 由于土地具有不可再生性、供給的稀缺性、位置的固定性,使土地使用權(quán)價格具有不同于一般商品價格的特征。p地價是地租的資本化p地價是權(quán)益價格p土地具有增值性p地價與用途相關(guān)p地價具有個別性p地價具有可比性第11頁/共69頁12(四)影響地價的因素一般因素稅收、產(chǎn)業(yè)政策自然經(jīng)濟狀況

5、城市規(guī)劃人口及社會因素區(qū)域因素城市商業(yè)中心等級、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件等環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)劃限制相鄰區(qū)域土地利用所在區(qū)域基準(zhǔn)地價水平第12頁/共69頁13 個別因素規(guī)劃土地最有效使用用途或現(xiàn)狀用途宗地寬度、進深形狀面積地形與地質(zhì)容積率、建筑密度宗地基礎(chǔ)設(shè)施臨街狀況土地使用年限第13頁/共69頁14二、土地使用權(quán)評估的現(xiàn)行市價法(一)現(xiàn)行市價法的基本原理(二)現(xiàn)行市價法的操作步驟(三)應(yīng)用舉例第14頁/共69頁15(一)現(xiàn)行市價法的基本原理1、定義 現(xiàn)行市價法在求取一宗待估不動產(chǎn)價格時,依據(jù)替代原理,將待估不動產(chǎn)與類似不動產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較,通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素

6、等的修正,得出待估不動產(chǎn)在評估期日的價格。第15頁/共69頁162、理論依據(jù)替代原理3、特點:具有現(xiàn)實性,說服力強以價格求價格,理論基礎(chǔ)欠缺需要估價人員具有較高的素質(zhì)4、適用條件:要有充足的市場交易資料。土地市場發(fā)達(dá)的國家和地區(qū),一般要求至少選擇10個可供比較的交易實例,在我國不能少于3個。比較實例與估價對象具有相關(guān)性和替代性第16頁/共69頁17(二)現(xiàn)行市價法的一般程序1.搜集交易資料成交價格、成交日期、付款方式、交易實例交易時狀態(tài)、交易雙方及交易目的。2.確定可比交易案例用途相同、所處地區(qū)相同、價格類型相同、價格時點相近、交易情況正常。3.建立價格可比基礎(chǔ)*統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一化為單價、統(tǒng)

7、一貨幣單位、統(tǒng)一面積單位、統(tǒng)一面積內(nèi)含。4.進行因素修正交易情況修正、估價期日修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正、使用年期修正等。5.綜合評估決定估價額第17頁/共69頁183.建立價格可比基礎(chǔ) 例:甲、乙兩宗交易實例,甲實例成交總價為83萬元人民幣,分兩期支付,首期支付30萬元人民幣,余款53萬元人民幣于半年后付清,建筑面積250平方米。乙實例成交總價為15萬美元,一次付清,使用面積3000平方英尺。第18頁/共69頁191、統(tǒng)一付款方式甲總價:30+ =80(萬元人民幣)乙總價:15萬美元2、統(tǒng)一化為單價甲單價:800000250=3200(元人民幣/平方米.建筑面積)乙單價:1

8、500003000=50(美元/平方英尺)3、統(tǒng)一貨幣單位乙單價:508.6=430(元人民幣/平方英尺.使用面積)4、統(tǒng)一面積單位乙單價:43010.76=4628.5(元人民幣/平方米.使用面積)5、統(tǒng)一面積內(nèi)含乙單價:4628.50.7=3240(元人民幣/平方米.建筑面積)%)11 (653第19頁/共69頁20指數(shù)可比實例交易情況條件指數(shù)估價對象交易情況條件 1004. 進行因素修正(1)進行交易情況修正交易情況修正系數(shù)= =(2)進行交易日期修正1、價格指數(shù)修正法交易日期修正系數(shù)=2、價格變動率修正法交易日期修正系數(shù)=價格變動率交易當(dāng)時價格指數(shù)估價時點價格指數(shù)第20頁/共69頁21

9、(3)進行區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正系數(shù)= =(4)進行個別因素修正個別因素修正系數(shù)= =指數(shù)可比實例區(qū)域因素條件指數(shù)估價對象區(qū)域因素條件100指數(shù)可比實例個別因素條件指數(shù)估價對象個別因素條件 100(5)土地使用年期修正土地使用年限修正系數(shù)K=(6)容積率修正容積率修正系數(shù)Y=)1()1(1111rrnm數(shù)可比實例容積率對應(yīng)系數(shù)估價對象容積率對應(yīng)系第21頁/共69頁225.綜合評價決定估價額 比準(zhǔn)價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)使用年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)=可比實例價格 KY 100 100 100 100第22頁/共69頁23(三)應(yīng)用舉

10、例例5:有一待估宗地,據(jù)當(dāng)?shù)貤l件選擇與之類似的3個已成交的宗地作為比較案例,3宗比較案例交易情況與待估宗地一致,其它條件比較如下表:項目項目待估宗地待估宗地比較案例比較案例A比較案例比較案例B比較案例比較案例C用途用途住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅成交日期成交日期評估期日評估期日1993年年10月月1993年年12月月1993年年8月月成交價格成交價格1200元元/1300元元/1400元元/容積率容積率2334區(qū)域因素區(qū)域因素0-2%-1.5%3%個別因素個別因素01%02%其它其它0-2%-1%1%第23頁/共69頁24 表中區(qū)域因素和個別因素及其它的正值表示比較案例優(yōu)于待估宗地,負(fù)值相

11、反。又知該宗地所在城市地價指數(shù)在1993年1月為100,以后每月上漲1%,容積率對應(yīng)系數(shù)如下表: 容積率容積率12345對應(yīng)系數(shù)對應(yīng)系數(shù)1.01.82.43.03.5試估算待估宗地1994年10月的單位地價。 第24頁/共69頁251、編制城市地價指數(shù)表 日期 93年1月 93年8月 93年10月 93年12月 94年10月地價指數(shù) 100 107 109 111 1212、計算各可比實例比準(zhǔn)價格A=1200100/100121/109100/98100/101100/981.8/2.4=1029.05(元/m2)B=1300100/100121/111100/98.5100/100100/9

12、91.8/2.4=1089.12(元/m2)C=1400100/100121/107100/103100/102100/1011.8/3= 894.25(元/m2)3、采用簡單算術(shù)平均法計算待估宗地94年10月的單位價格=(A+B+C)3=(1029.05+1089.12+894.25)3= 1004.14 (元/m2)第25頁/共69頁26三、 土地使用權(quán)評估的收益現(xiàn)值法(一)收益現(xiàn)值法概述(二)土地純收益的求?。ㄈ┵Y本化率的確定(四)應(yīng)用舉例第26頁/共69頁27(一)收益現(xiàn)值法概述1、定義 收益現(xiàn)值法運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率,將預(yù)期的估價對象土地未來各期(通常為年)的正常純收益折算到估價時點

13、上的現(xiàn)值,求其之和得出估價對象土地價格的一種估價方法。2、理論依據(jù)預(yù)期原理第27頁/共69頁283、適用范圍適用于有收益或有潛在收益的土地估價,對于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益土地的估價大多不適用。4、操作步驟估計每年的土地總收益;(客觀收益)估計每年的土地總費用;(客觀費用)估計每年的土地純收益;確定資本化率;選擇具體收益法公式進行計算價格。第28頁/共69頁29(二)土地純收益的求取土地純收益歸屬于土地的除去各種費用支出后的凈收益,一般以年為單位。 土地純收益=土地總收益-土地總費用第29頁/共69頁30(三)確定資本化率(capitalization rate)資本化率的實質(zhì)一種投資

14、的收益率投資風(fēng)險收益率與投資風(fēng)險的關(guān)系圖第30頁/共69頁31 資本化率的確定方法: 市場提取法(純收益與售價比率法) 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法 投資收益率排序插入法 投資復(fù)合收益率法第31頁/共69頁32例:某宗土地從1993年1月1日至1998年1月1日5年中,每年的純收益為10萬元,預(yù)計從1998年1月1日起,以每年純收益逐年遞增0.1萬元,資本化率為10%,試評估該宗土地在1993年1月1日的價格。(四)應(yīng)用舉例第32頁/共69頁33解:根據(jù)純收益按等差級數(shù)遞增的計算公式:rbraV2 該宗土地1998年1月1日的價格為:P98=10/10%+0.1/(10%)2=110(萬元) 該宗土

15、地1993年1月1日的價格為:P93=10/10%1-1/(1+10%)5+110/(1+10%)5 =37.91+68.30=106.21(萬元)第33頁/共69頁34四、土地使用權(quán)評估的成本法(一)重置成本法概述(二)重置成本法的操作步驟(三)應(yīng)用舉例第34頁/共69頁35(一)重置成本法概述 1.重置成本法根據(jù)土地開發(fā)成本加上一定比例的正常利潤、利息、稅費等來確定土地價格的一種方法。 采用成本法估價求得的價格,稱為“積算價格”。2.理論依據(jù)生產(chǎn)費用價值原理第35頁/共69頁363.特點:適用范圍的限制性,一般適用于新開發(fā)的土地;成本高并不意味著效用和價格高;實際成本開發(fā)建造土地實際耗費的

16、成本;客觀成本對增加土地的效用起作用的成本。可為土地投資者進行可行性分析提供重要依據(jù)。第36頁/共69頁37 4.適用范圍 適用于既無收益又無較多交易的土地的估價,如學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、部隊、公房等公共建筑、設(shè)施用地的估價。尤其適用于新開發(fā)土地的估價。第37頁/共69頁38基本公式:土地使用權(quán)價格=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+稅費+土地增值收益第38頁/共69頁39(二)重置成本法的操作步驟1.計算土地取得費用農(nóng)地征用費(征用農(nóng)村集體土地)城市房屋拆遷安置補償費(城市拆遷土地)土地出讓價格(土地使用權(quán)出讓市場)土地轉(zhuǎn)讓價格(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場)第39頁/共69頁402.計算

17、土地開發(fā)費用p基礎(chǔ)設(shè)施配套費七通一平(通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面)p公共事業(yè)建設(shè)配套費用郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施費用p小區(qū)開發(fā)配套費第40頁/共69頁415.土地增值收益確定 土地增值收益=土地成本價格土地增值收益率=(取得待開發(fā)土地費用+開發(fā)土地所需費用+利息+正常利潤+稅費)土地增值收益率4.計算投資利潤3.計算投資利息第41頁/共69頁42(三)應(yīng)用舉例 例: 某市開發(fā)區(qū)內(nèi)一塊土地面積45000M2,該地塊土地征地費用為每畝10萬元,土地開發(fā)費為每平方公里2億元,土地開發(fā)周期為兩年,第一年投入資金占總開發(fā)費用的30%,第2年投入余下的70%。土地開

18、發(fā)費分段均勻投入。開發(fā)商要求的投資回報率為10%,土地增值收益率為20%,銀行貸款年利率為6%。試運用成本法評估該宗土地價格。第42頁/共69頁43解: (1)計算土地取得費 土地取得費=10萬元/畝=150(元/M2)(2)計算土地開發(fā)費 土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200(元/M2)(3)計算投資利息,土地取得費的計息期為2年,土地開發(fā)費分段均勻投入,第1年投入的計息期為1.5年,第2年投入的計息期為0.5年。投資利息=土地取得費(1+利率)計息期-1+土地開發(fā)費(1+利率)計息期/2 -1=150(1+6%)2-1+20030%(1+6%)1.5-1+20070%(1+6%)0.5-1

19、=28.16 (元/M2)第43頁/共69頁44(4)計算投資利潤 投資利潤=(150+200)10%=35 (元/M2)(5)計算土地價格 土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+正常利潤) (1+土地增值收益率)=(150+200+28.16+35) (1+20%)=495.79 (元/M2)該宗土地總價格= 495.79 45000=2231,0550(元)第44頁/共69頁45第三節(jié) 房屋建筑物評估一、建筑物評估的基本內(nèi)容二、建筑物評估的現(xiàn)行市價法三、建筑物殘余法四、建筑物評估的重置成本法第45頁/共69頁46一、建筑物評估的基本內(nèi)容(一)建筑物及其分類(二)建筑物評估需考慮的因

20、素(三)建筑物評估的要求第46頁/共69頁47(一)建筑物及其分類 建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 房屋是指供人居住、生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)和進行其他社會活動,以及儲藏物品等的工程建筑,一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。 構(gòu)筑物是指房屋以外的工程建筑,如道路、水壩、隧道、水塔、橋梁、煙囪、圍墻等。第47頁/共69頁48u按經(jīng)濟用途分:商業(yè)建筑、工業(yè)建筑、住宅、公共設(shè)施、公共建筑等;u按結(jié)構(gòu)材料分:鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu);建筑物的分類:第48頁/共69頁49(二)建筑物評估需考慮的因素坐落位置面積建筑層數(shù)和高度用途建筑結(jié)構(gòu)建筑裝修附屬設(shè)備建成年月外觀平面格局

21、產(chǎn)權(quán)狀況其它第49頁/共69頁50(三)建筑物評估的要求1.房地合一評估與房地分估2.建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的限制3.單獨評估建筑物可以采用重置成本法4.建筑物評估應(yīng)在合法的前提下進行第50頁/共69頁51二、建筑物評估的現(xiàn)行市價法 現(xiàn)行市價法是以市場上相同或類似建筑物的交易價格作為參照物,經(jīng)必要的因素調(diào)整修正來確定待估建筑物的價格。 第51頁/共69頁52 例:一幢住宅建筑面積1000平方米,1994年建成。住宅樓與基地分屬不同的產(chǎn)權(quán)主體。住宅樓產(chǎn)權(quán)主體1995年擬將地上建筑物部分轉(zhuǎn)讓給宅基地土地使用權(quán)人,試評估該住宅樓的轉(zhuǎn)讓價格。第52頁/共69頁53 評估人員經(jīng)調(diào)查搜集到評估基準(zhǔn)日同

22、類住宅樓的單位面積造價在800元/平方米上下,通過對待估建筑物與現(xiàn)住宅相比,在室內(nèi)結(jié)構(gòu)、材料使用、附屬設(shè)施等方面略遜一籌,估計當(dāng)時造價比現(xiàn)行造價標(biāo)準(zhǔn)低5%左右。加上待估建筑物在評估前一年建成,價格應(yīng)下調(diào)2%。根據(jù)現(xiàn)住宅市場情況,住宅的造價與住宅的市價之比,大約為1:1.2。待估住宅樓的市場價格=800(1-5%)(1-2%)1.2=893.76(元/M2)待估住宅樓轉(zhuǎn)讓總價=1000893.76=893760(元)第53頁/共69頁54 建筑物殘余法建筑物與其基地合并產(chǎn)生收益,扣除基地的純收益,即可得到建筑物的純收益,再用建筑物的還原利率還原,便可得到建筑物的價格。 當(dāng)建筑物的用途、使用強度與

23、土地的最佳使用不盡一致時,需判斷因建筑物的存在而導(dǎo)致土地市值的減值幅度,用其他方法很難作出正確的判斷,但運用殘余法進行評估,則比較客觀。 三、建筑物殘余法第54頁/共69頁551.收益年限無限計算公式:rrblLaVbVb建筑物價格 a房地純收益 rL土地資本化率rb建筑物資本化率第55頁/共69頁562.收益年限有限NoImage111 rbnrbrlVlaVb第56頁/共69頁57四、建筑物評估的重置成本法四、建筑物評估的重置成本法 建筑物價格=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值第57頁/共69頁58(一)建筑物重置成本的測算(二)建筑物有形損耗率及成新率的測算(三)建筑物功能性

24、貶值的測算(四)建筑物經(jīng)濟性貶值的測算(五)應(yīng)用舉例第58頁/共69頁59 (1)重編預(yù)算法 按工程預(yù)算的編制方法,對待估建筑物成本構(gòu)成項目重新估算其重置成本。 重置成本重置成本=直接成本+間接成本 =(實際工程量現(xiàn)行單價或定額)(1+工程費率)+(-)材料差價 + 按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計算的各項間接成本(一)建筑物重置成本的測算第59頁/共69頁60 (2)預(yù)決算調(diào)整法 以待估建筑物決算中的工程量為基礎(chǔ),按現(xiàn)行工程預(yù)算價格、費率將其調(diào)整為按現(xiàn)價計算的建筑工程造價,再加上間接成本,估算出建筑物重置成本。 重置成本=建安綜合造價+前期費用+其他費用+資金成本第60頁/共69頁61 (3)價格指數(shù)調(diào)整法 根據(jù)待估建筑物的帳面成本,運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關(guān)價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。 該方法理論上可行,實際上很難操作。第61頁/共69頁62 (4)重編概算法 按工程概算的編制方法,對待估建筑物

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