2016年貴州房地產(chǎn)估價師制度與政策住宅專項維修資金制度試題

1、2016 年貴州房地產(chǎn)估價師制度與政策 ：住宅專項維修資金制度試本卷共分為 2大題 50小題，作答時間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有 1 個事最符合題 意）1、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之曰起個月內(nèi)開工。A：3B：5C：6D：9E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、某寫字樓的購買價格為 100萬元，其中 70 萬元為 15 年期、年利率 5、按 年等額還款的抵押貸款， 30 萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年 凈租金收入為 9 萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為。A: 900B: 805C: 30 00D: 752E

2、:借款合同3、是指一個國家以當(dāng)年價格 （或不變價格 ）計算的一年內(nèi)所生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品 和勞務(wù)的市場價值總和。A:國內(nèi)生產(chǎn)總值B:國民生產(chǎn)總值C:國內(nèi)生產(chǎn)凈值D:國民收入E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、關(guān)于城市規(guī)劃審批的下列說法中，不正確的是。A :城市人民政府和縣級人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前， 需經(jīng)同級人民代表大會或其常委會審查同意B：城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批C:城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批D:縣級人民政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，報所在地市人民政府審批E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、某農(nóng)村集體經(jīng)濟組織人均耕地面積公頃。國家建設(shè)征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織 的耕

3、地 10 公頃，該耕地近 3 年平均年產(chǎn)值為 10000元/公頃。下列關(guān)于征收該耕 地的表述中，不正確的是 _。A 不需要農(nóng)村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一安置的人員，安置補助費發(fā)放給個人B 該耕地的土地補償費最少為60萬元C. 每公頃耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口為 5人D 由國家支付土地補償費，用地單位支付安置補助費6、對被征收房屋價值的補償，不得低于 _被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。A. 房屋征收確定之日B 房屋征收決定公告之日C. 簽訂房屋征收協(xié)議之日D. 房屋征收實施之日7、因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失，故通 貨膨脹會導(dǎo)致折現(xiàn)率 _。A .提高B. 降低C. 無變化D.

4、為零8、某建設(shè)項目建設(shè)期 3 年，各年計劃投資額分別為 1800 萬元、2400 萬元和 1900 萬元，年均價格上漲率為 5，則該項目建設(shè)期漲價預(yù)備費約為。A：305 萬元B：463 萬元C：636 萬元D：961 萬元E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要 想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，必須首先做好 _工作。A .項目策劃B. 項目方案的設(shè)計C. 可行性研究D. 成本收益分析10、納稅人必須在經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起日內(nèi)繳納耕地占用稅。A: 15B: 30C: 60D: 120E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、建筑排水系統(tǒng)按其排放的性質(zhì)

5、可以分為三類，其中不包括 _。A .生活污水B. 生產(chǎn)廢水C. 工業(yè)污水D. 雨水12、某商場的正常月租金按可出租面積計為 40元/卅，出租率為85%，運營費 用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000卅，可供出租 的比例為 95%，運營期為 38 年，該商場的收益價值為萬元。A:B:C:D:E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、下列財務(wù)報表中，儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是。A :輔助報表B:資產(chǎn)負(fù)債表C:資金來源與運用表D:現(xiàn)金流量表E:借款合同14、用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時， 除有租約限制的以外， 應(yīng)選取 _凈收益 作為估價依據(jù)。A 類似房地產(chǎn)的客觀B 類似房地產(chǎn)的實際C 類

6、似房地產(chǎn)的最高D 類似房地產(chǎn)的最低15、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多， 造成不便于商務(wù)辦公 和需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的 15%上升為 25%，每月 可出租面積租金為70元/m2,又知該寫字樓可出租面積為10000m2,運營費用率 為 40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為 30 年，投資報酬率為 8%，其他條件 保持不變,則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。ABCD16、在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險服務(wù)估價中,理論上評估的應(yīng)是。A:建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B:建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失C:建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失D:建筑物重置成本、土地

7、使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、出讓地塊的位置、 使用性質(zhì)等規(guī)劃條件, 作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組 成部分,由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)提出。 （2008年試題 ）A:城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B: 土地利用總體規(guī)劃C:修建性詳細(xì)規(guī)劃D:控制性詳細(xì)規(guī)劃E :房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章18、自2008年11月1日起，對個人首次購買90m2及以下普通住房的，契稅稅 率暫統(tǒng)一下調(diào)到 _。A1%B2%C3%D4%19、建設(shè)工程竣工驗收中， 對于委托監(jiān)理的工程項目， 監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì) 量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出。A:工程開工報告B: 工程竣工報告C:工程質(zhì)量評估報告

8、D: 工程質(zhì)量檢查報告E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18 萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為 20 萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)應(yīng)按服裝店用 途進行估價。A :合法原則B:最高最佳使用原則C:估價時點原則D:替代原則E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得，不可采取行政劃撥方式的有。A:國家機關(guān)用地、軍事用地B:國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地C:娛樂設(shè)施建設(shè)用地D:經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地E:房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章22、以出讓方式取得土地使用權(quán)的， 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后， 受讓人改變原土地使用權(quán)出 讓合同約定的土用

9、途，必須取得 _同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。A .原出讓方B. 轉(zhuǎn)讓人C. 規(guī)劃行政主管部門D. 原出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門23、在實際估價中， 設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的臨街深 度的。A:中位數(shù)B:簡單算術(shù)平均數(shù)C:眾數(shù)D:加權(quán)算術(shù)平均數(shù)E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、某購房者向銀行申請了 40 萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押 貸款年利率為，期限為 10 年，購房者月還款額的增長率為，則購房者的首 次還款額是元。A:B:C:D:E:借款合同25、 某一時段房地產(chǎn)投資市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為 4%， 房地產(chǎn)市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相

10、關(guān)系數(shù)為， 那么，用資本資產(chǎn)定價模型 確定的折現(xiàn)率應(yīng)為 _。A. 6%B. %C. 11%D. 15%二、多項選擇題（共 25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有 2 個或 2個以上符合題意，至少有 1 個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 分）1、房地產(chǎn)投資項目融資的特點， 是在融資過程中的存儲、 信貸關(guān)系， 都是以（） 為核心。A .資金B(yǎng). 金融機構(gòu)C. 房地產(chǎn)項目D. 利率咼低2、因施工需要臨時使用土地的，對其管理規(guī)定正確的是 _。A .要與土地主管部門或農(nóng)村集體組織簽訂臨時使用土地合同B. 要支付臨時使用土地補償費C. 使用后要完全恢復(fù)原狀D. 不得修建永久建筑物E.

11、使用期限一般不超過兩年3、_就是要估算出一個地區(qū)對某種產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量。A .潛在需求評估B. 市場趨勢分析C. 市場規(guī)模分析D. 市場需求預(yù)測4、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內(nèi)容有 _。A .開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B. 評價方案構(gòu)造C. 區(qū)位分析與選擇D. 開發(fā)時機的分析與選擇E. 融資方式的分析與選擇5、房地產(chǎn)價格評估收費，按照房地產(chǎn)評估價格總額采取 _計算。A .固定費率B. 差額費率分檔累進C. 定額費率D. 評估機構(gòu)自定費率6、會計假設(shè)包括。A:會計主體假設(shè)B:會計客體假設(shè)C:持續(xù)經(jīng)營假設(shè)D:會計分期假設(shè)E:貨幣計量假設(shè)7、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的 _。A .收益能夠量化B.

12、 風(fēng)險能夠量化C. 收益或風(fēng)險其一可以量化D. 收益和風(fēng)險均能量化8、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有 _。A .房地產(chǎn)開發(fā)用地B. 學(xué)校C. 在建工程D 別墅E. 特殊廠房9、城鎮(zhèn)房屋拆遷的貨幣補償金額，按照被拆除房屋的 _等因素，以房地產(chǎn)市場 評估價格確定。A .區(qū)位B用途C. 權(quán)益D. 建筑面積E. 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)10、 下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上升的是 _。A .降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B. 增加土地有效供給C. 降低契稅D. 提高購房貸款利率11、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、 自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為。A:開發(fā)期+經(jīng)營期B:開發(fā)期+運營期C:開發(fā)

13、期+經(jīng)營期-前期-建造期D:開發(fā)期+運營期-前期-建造期E:前期+建造期+經(jīng)營期12、當(dāng)貸款利率 _內(nèi)部收益率時，項目投資則會面臨虧損。A .低于B. 高于C. 等于D. 前三者都對13、對查封扣押的財產(chǎn)實行強制拍賣的特點不包括。 （2009年試題 ）A:標(biāo)的非自有性B:主體的特定性C:目的的利他性D:權(quán)利義務(wù)的對等性E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、保本點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（） 的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。A. 利潤為零時B. 利潤最大時C. 允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)D. 允許的最高經(jīng)濟效益指標(biāo)15、某宗土地總面積1000m2,容積率

14、為3,現(xiàn)允許將容積率提高到5,樓面地價 不變，現(xiàn)已算出應(yīng)補地價 30 萬元，則改變之前的地價為（）元 /m2。A. 430B. 450C. 440D. 42016、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于。A :土地費用B:房屋開發(fā)費C:勘察設(shè)計和前期工程費D:管理費用E:借款合同17、下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有（） 。A 估價對象B. 估價時點C 價值類型D. 估價方法E. 估價所需材料18、按照住宅質(zhì)量保證書約定，在保修期內(nèi) _單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)商品房保修責(zé)任A. 物業(yè)管理B. 房屋施工C. 房屋工程監(jiān)理D. 房地產(chǎn)開發(fā)19、在對消費者購買行為進行調(diào)查時，不涉及下列 _調(diào)查。A .消費者類別B. 消費者社會階層分布C. 消費者購買能力D. 消費者購買習(xí)慣20、實行物業(yè)服務(wù)收費酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括。A:物業(yè)服務(wù)成本B:法定稅費C:物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤D:物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金E:物業(yè)服務(wù)支出21、房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險是。A :比較風(fēng)險B:收益現(xiàn)金流風(fēng)險C:持有期風(fēng)險D:時間風(fēng)險E:借款合同22、外墻裝飾材