第八章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析之敏感性分析

1、敏感性分析敏感性分析是通過測定一個或多個不確定因素是通過測定一個或多個不確定因素的變化所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的變化幅度的變化所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的變化幅度, 了了解各種因素的變化對實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的影響程解各種因素的變化對實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的影響程度度, 從而對外部條件發(fā)生不利變化時項(xiàng)目的承從而對外部條件發(fā)生不利變化時項(xiàng)目的承受能力做出判斷。受能力做出判斷。敏感性分析敏感性分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定因素l(1) 成本中的不確定因素。成本中的不確定因素。l(2) 銷售收入中的不確定因素。銷售收入中的不確定因素。l(3) 拆遷戶居民安置方案中的不確定因素。拆遷戶居民安置方案中的不確定因素。l(4) 其它變動因

2、素其它變動因素l一、通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動范圍，了解項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險程度，以便集中注意力，重點(diǎn)研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應(yīng)變對策，最終使投資風(fēng)險減少，提高決策的可靠性。二、通過敏感性分析，計(jì)算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預(yù)測出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變化的最樂觀和最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項(xiàng)目是否可行。三、通過敏感性分析，可以對不同的投資項(xiàng)目（或某一項(xiàng)目的不同方案）進(jìn)行選擇，一般應(yīng)選擇敏感程度小、承受風(fēng)險能力強(qiáng)、可靠性大的項(xiàng)目或方案。敏感性分析的方法敏感性分析的方法 根據(jù)每次變動因素的數(shù)目不同，敏感性分析可以分為：l單因素敏感性分析l多因素

3、敏感性分析 敏感性分析的步驟敏感性分析的步驟選定不確定性因素及其變化范圍選定不確定性因素及其變化范圍確定分析的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)確定分析的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)計(jì)算不確定因素變動的影響程度計(jì)算不確定因素變動的影響程度繪制敏感性分析圖繪制敏感性分析圖l項(xiàng)目對某種變量的敏感程度，可以有兩種表示方法。l一、列表法l二、圖解法單因素敏感性分析單因素敏感性分析 1確定分析指標(biāo) 分析指標(biāo)的選定，是項(xiàng)目投資敏感性分析首要解決的問題。確定分析指標(biāo)，應(yīng)符合以下原則： (1)與經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)相一致的原則 (2)與經(jīng)濟(jì)分析階段相一致的原則 (3)突出重點(diǎn)的原則l房地產(chǎn)投凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資利潤率、投資回收凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益

4、率、投資利潤率、投資回收期等為常見經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。期等為常見經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。單因素敏感性分析單因素敏感性分析 2確定因素及因素變化范圍 l 選定不確定性因素，有如下兩條原則： 預(yù)計(jì)在其可能變動的范圍內(nèi)，其變動將較為強(qiáng)烈地影響經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)； 對其在確定性經(jīng)濟(jì)評價中采用的數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性把握不大。l 投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益涉及到的影響因素復(fù)雜，在不同的階段，應(yīng)選取不同的內(nèi)容。 (1)獲取土地使用權(quán)的階段 a)土地的自然特性b)土地的使用特性 c)土地的規(guī)劃特性 (2)開發(fā)建設(shè)階段 (3)經(jīng)營階段 不確定性因素主要有：投資額、項(xiàng)目壽命周期、產(chǎn)品產(chǎn)銷量、不確定性因素主要有：投資額、項(xiàng)目壽命周期、產(chǎn)品產(chǎn)銷量、產(chǎn)品價

5、格、主要原材料價格等產(chǎn)品價格、主要原材料價格等選定不確定因素后，其它因素不變，依情況設(shè)定該因素可能選定不確定因素后，其它因素不變，依情況設(shè)定該因素可能變化范圍，如變化范圍，如5，10，15總體而言總體而言單因素敏感性分析單因素敏感性分析3. 計(jì)算因素波動所引起的分析指標(biāo)的變化 應(yīng)將某一因素的變化設(shè)定若干級的變動數(shù)量和變化幅度；然后分別計(jì)算在其他因素不變的條件下，相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化；對每一因素均重復(fù)這些計(jì)算，并將計(jì)算結(jié)果列成表或圖形，便得到了用于顯示經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對因素變化敏感程度的數(shù)據(jù)資料。 單因素敏感性分析單因素敏感性分析多因素敏感性分析多因素敏感性分析 l單因素的敏感性分析在計(jì)算某特定因素變動

6、對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響時，假定其他因素不變。實(shí)際上這種假定很難成立，可能會有兩個或兩個以上的因素同時變動，此時單因素敏感性分析就很難反映項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險的狀況，因此在必要時要進(jìn)行多因素敏感性分析。l進(jìn)行多因素敏感性分析的假定條件是：多個變動的因素互相獨(dú)立。雙因素敏感性分析雙因素敏感性分析 l一次改變一個因素的單因素敏感分析可以得到一條曲線敏感性曲線各因素同時變化時則可以得到敏感面。 雙因素敏感性分析雙因素敏感性分析l例：假定某項(xiàng)目的初始投資為170000元，年租金收人為35000元年經(jīng)營費(fèi)用為3000元，項(xiàng)日壽命為10年，資產(chǎn)殘值為2000元，基準(zhǔn)收益率為13，現(xiàn)就初始投資各年租金收入對該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值進(jìn)

7、行雙因素敏感性分析。 設(shè)x表示初始投資變化的百分?jǐn)?shù)，y表示同時改變的年租金收入的百分?jǐn)?shù)，則： 雙因素敏感性分析雙因素敏感性分析三因素敏感性分析三因素敏感性分析 l如果把同時發(fā)生變化的因素?cái)U(kuò)大到三個，則需列出三維的敏感性分析的數(shù)字表達(dá)式。我們可以采用降維的方法來簡單地表示。 三因素敏感性分析三因素敏感性分析按照對雙因素變化時的分析，得按照對雙因素變化時的分析，得 ：三因素敏感性分析三因素敏感性分析敏感性分析的優(yōu)越性及局限性敏感性分析的優(yōu)越性及局限性 l優(yōu)越性優(yōu)越性 1、 2、l局限性局限性 1敏感性分析對項(xiàng)目的不確定因素只能作程度上的評價，而不能對其大小測定。 2對各種風(fēng)險因素變化范圍的確定是模糊的、人為的，主觀性強(qiáng)，缺乏科學(xué)性（如增加10%，降