某物業(yè)投資廣場(chǎng)管理制度匯編

1、 物業(yè)投資廣場(chǎng)業(yè)主公約為加強(qiáng)投資廣場(chǎng)的管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。一、在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有或合法取得使用權(quán)的物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策、租賃合同、物業(yè)管理合同以及本公約的規(guī)定。二、執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)的決議、決定。三、委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、環(huán)保、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)、政策和業(yè)主委員會(huì)委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理工作。五、業(yè)主

2、或物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理公司及其管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理公司提出，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)可通過業(yè)主委員會(huì)解決。六、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防爆工作，確保人身財(cái)產(chǎn)安全。七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正，造成他人物業(yè)損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失，對(duì)拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時(shí)告知業(yè)主委員并報(bào)有關(guān)行政管理部門進(jìn)行處理

3、。八、業(yè)主方委托物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。九、凡房屋建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的，業(yè)主及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂Ｊ?、與其他非業(yè)主使用人建立租賃關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。十一、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：（1）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等；（2）對(duì)

4、房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；（3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施及場(chǎng)地；（4）損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施；（5）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；（6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物品等；（7）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；（8）在公共場(chǎng)所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)；（9）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌；（10）隨意停放車輛；（11）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；（12）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜

5、及寵物；（13）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。十二、人為造成公共設(shè)施、設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施、設(shè)備損壞，由造成損壞責(zé)任方負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理公司應(yīng)收取的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場(chǎng)等公用設(shè)施、場(chǎng)地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。十五、自覺維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。十六、加強(qiáng)精神文明建設(shè)，弘揚(yáng)社會(huì)主義道德風(fēng)尚，互助友愛，和睦相處共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。投資廣場(chǎng) 層業(yè)主（物業(yè)使用人）簽字、蓋章：日 期：投資廣場(chǎng)寫字樓裝修管理規(guī)定 一、 總則1、為加強(qiáng)投資寫字樓租賃后的裝修管理，保證大樓建筑主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固與整體

6、風(fēng)格的完整、統(tǒng)一，保障租賃雙方的權(quán)益，參照國(guó)家相關(guān)法規(guī)，制定本管理規(guī)定。2、本規(guī)定為寫字樓租賃契約之附加約定文件，簽訂契約即視為認(rèn)同本規(guī)定所有條款；租戶在對(duì)租賃的寫字樓進(jìn)行裝飾裝修必須無條件遵守本規(guī)定。3、本規(guī)定由投資廣場(chǎng)物業(yè)管理處負(fù)責(zé)解釋，其中內(nèi)容與國(guó)家或地方同類規(guī)章有異同之處以國(guó)家或地方法規(guī)為準(zhǔn)。4、租賃雙方另有約定各項(xiàng)不在本規(guī)定的約定范圍之內(nèi)。二、 一般規(guī)定1、租戶對(duì)承租區(qū)域的裝飾裝修過程中，禁止下列行為。 未經(jīng)大樓物業(yè)管理處批準(zhǔn)或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)大樓建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。 擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，縮小承重主柱、支撐墻體，連接等的尺寸，拆除連接墻的磚、混凝

7、土墻體。 對(duì)樓層上、下樓板大面積打孔。 將無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間。 損壞大樓原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果，損壞移動(dòng)采光通風(fēng)與固定標(biāo)識(shí)物等。 改動(dòng)電力主配線路、給排水主水管及分支管路、消防設(shè)備設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施。 在公共區(qū)域內(nèi)懸掛較大體積物體。建隔墻等，侵占公用空間，損害公共部分及設(shè)施。 改變租賃區(qū)域或樓外立面結(jié)構(gòu)，色彩、開門、開窗等有損大樓建筑外觀的行為。2、租賃方對(duì)承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，未經(jīng)物業(yè)管理處同意，不得有下列行為： 對(duì)地板的裝飾，對(duì)吊頂?shù)牟饟Q裝飾。 搭建建筑物、構(gòu)筑物。 拆改供冷、供暖管道和設(shè)施。 拆改電照器具、電照開關(guān)、風(fēng)機(jī)開關(guān)、電源插座及有線電話網(wǎng)絡(luò)插座等。 室內(nèi)墻壁裝飾

8、、改色。 在公用通道及走廊、電梯口使用改動(dòng)顏色，粘貼、設(shè)置廣告物或其它類似行為。 樓頂懸掛小型物體需借助管道的支撐點(diǎn)時(shí)。3、租賃方對(duì)承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，有下列行為，必須向物業(yè)管理處報(bào)送有關(guān)施工方案及圖紙，并由物業(yè)管理處批準(zhǔn)，方可施工。 裝修超過大樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定，增加樓面載荷的，應(yīng)經(jīng)大樓原設(shè)計(jì)單位或者是有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案。 改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的以及改房間衛(wèi)生間、廚房的應(yīng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做漏水試驗(yàn)。 對(duì)本區(qū)域內(nèi)的用電容量增加，應(yīng)對(duì)照原大樓設(shè)計(jì)容量制定增容計(jì)劃，對(duì)空開、保護(hù)裝置的調(diào)整應(yīng)有調(diào)整方案。 對(duì)房間的隔離，水、電、曖、消防、監(jiān)控、通訊設(shè)施的裝修改動(dòng)，

9、都須有完整、詳細(xì)的方案及平面圖。 裝修施工安全措施，動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)。三、 開工申報(bào)與監(jiān)督1、裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)先向大樓物業(yè)管理處申報(bào)登記并報(bào)詳細(xì)裝修方案，由物業(yè)管理處審查備案，取得書面同意后方可開工。2、裝修施工方應(yīng)具備專業(yè)資質(zhì)，裝修前應(yīng)將裝修進(jìn)程日程安排及安全防范計(jì)劃報(bào)物業(yè)管理處審查備案。3、裝修方案的內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)格依照有關(guān)法律、法規(guī)及本規(guī)定中的禁止條款，不能與之相抵觸。4、委托裝飾裝修企業(yè)施工的需提供企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。5、裝修單位及施工單位不得拒絕和阻礙物業(yè)管理人員依據(jù)規(guī)定對(duì)整個(gè)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為有權(quán)制止，對(duì)造成事實(shí)后果或者拒不改正的，即按違約追究租戶責(zé)

10、任。6、任何單位和個(gè)人對(duì)承租方的裝飾裝修行為中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故，質(zhì)量缺陷以及其他影響周圍單位工作的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴。四、 其他規(guī)定1、裝修施工方應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理處規(guī)定的裝修施工時(shí)間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染及給其他租戶帶來的不便。2、裝修過程中形成的各種固體、可燃液體等廢物，應(yīng)按物業(yè)管理處規(guī)定的位置、方式和時(shí)間堆放及儲(chǔ)運(yùn)，嚴(yán)禁將裝修材料、廢棄物等堆放于樓道、電梯間或其它公共區(qū)域。3、裝修工程所使用的材料及設(shè)備應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)不得使用國(guó)家明令淘汰或禁用物品。4、裝修施工中占用電梯及主要通道，需事先得到物業(yè)管理處的許可并服從調(diào)度，以保證物業(yè)管理處為大樓內(nèi)其他租戶提供的各項(xiàng)

11、優(yōu)質(zhì)服務(wù)不受影響。5、裝修施工過程中，不得私自挪用公共部位及設(shè)施，并遵守物業(yè)管理處制定的其它管理規(guī)定，施工人員應(yīng)接受投資廣場(chǎng)保安、工程部、物業(yè)管理處等部門管理，辦理各種出入登記及其它證件。6、裝修過程中應(yīng)保持對(duì)公共區(qū)域的衛(wèi)生不受影響，因施工產(chǎn)生的垃圾應(yīng)立即清除。五、 承擔(dān)責(zé)任（違約責(zé)任）1、因裝飾裝修活動(dòng)造成管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，裝修人員應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。2、租戶裝修人因裝修活動(dòng)侵占公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的責(zé)令改正修復(fù)，造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。3、租戶因裝修對(duì)其他租戶的工作環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等造成影響受到投訴的，應(yīng)立即消除影響，立即改正。情況嚴(yán)重的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。4

12、、租戶未申報(bào)登記進(jìn)行裝飾裝修活動(dòng)，處五百元以上，壹仟元以下罰款并責(zé)令改正。5、租戶違反本規(guī)定，將裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)施工的處五百元以上壹仟元以下罰款并責(zé)令改正。6、租戶裝修使用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)材料造成空氣污染超標(biāo)的責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。7、有下列行為之一的，處罰款五百元以上壹仟元以下，并責(zé)令改正。 擅自拆改供曖、供排水主管道、主配電線路、消防、監(jiān)控設(shè)施。 將無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房的。 擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增加樓面荷載的。 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施的。 對(duì)立面、電梯口、走道等區(qū)域擅自進(jìn)行廣告粘貼的。8、租戶及裝飾裝修施工方違反建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的由建設(shè)行政部門

13、按照有關(guān)規(guī)定處罰。9、租戶違反國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和技術(shù)規(guī)程，不采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)的或?qū)Π踩鹿孰[患不采取措施予以消除的，責(zé)令改正，并處壹仟元以上壹萬元以下罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整改，造成重大安全事故的，交司法機(jī)關(guān)處理。六、 說明：1、室內(nèi)裝飾裝修：是指租戶在租賃投資廣場(chǎng)寫字樓后對(duì)所租區(qū)域的裝修。2、建筑主體：是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋頂、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。3、承重結(jié)構(gòu)：是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞經(jīng)基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、主體、柱、柜架與墩、樓板、梁、層架、懸索等。4、大樓由于各

14、處情況異同，如對(duì)部分電力、通訊、給排水設(shè)施等、所改動(dòng)計(jì)劃將由裝修前審查裝修方案后制定。5、本規(guī)定自2002年11月1日對(duì)入住投資廣場(chǎng)的所有業(yè)主統(tǒng)一實(shí)施，經(jīng)租戶簽收后租戶有義務(wù)執(zhí)行。簽收人：投資廣場(chǎng) 層租戶（單位蓋章）日 期：工程部工具分配、領(lǐng)用及保管方案 一、 電氣班日常常用工具每人一套；領(lǐng)用人各自保管，其中：1、電工日常常用工具包括：中號(hào)一字啟1把、中號(hào)十字啟1把、小號(hào)一字啟1把、小號(hào)十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、電工工具夾1只。共7件。共3套，由領(lǐng)用人使用和負(fù)責(zé)保管 。2、電梯工日常常用工具包括：中號(hào)一字啟1把、中號(hào)十字啟1把、小號(hào)一字啟1把、小號(hào)十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、

15、6活絡(luò)扳手1把、8活絡(luò)扳手1把、10活絡(luò)扳手1把、12活絡(luò)扳手1把、鋼卷尺1把、手錘1把、手錘1把、小方錘1把、羊毛刷1把、2羊毛刷1把、剪刀1把、平口鏨子1把、尖頭鏨子1把、工具背包1個(gè)。共20件。共1套，由電梯工使用和負(fù)責(zé)保管。3、其余工具為電氣班公用工具，由領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管。當(dāng)班人員如需使用分別借出，用完后負(fù)責(zé)歸還。二、 空調(diào)工具（廠家隨機(jī)配備的專用工具）由空調(diào)工負(fù)責(zé)領(lǐng)用和保管。三、 水暖工具全部由水暖工負(fù)責(zé)使用保管。四、 機(jī)修工具全部由機(jī)修工負(fù)責(zé)保管。五、 通用工具由綜合班領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管，各班組如需要，均可借用。六、 工具保管責(zé)任人負(fù)責(zé)所保管工具的保養(yǎng)、維修和每月一次清點(diǎn)盤存；凡非正常損壞或

16、使用保管不當(dāng)造成的工具缺失和損毀，均由直接責(zé)任人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。責(zé)任界定不清的由保管責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。七、 上下兩班共同使用或保管的工具在交接班時(shí)需進(jìn)行清點(diǎn)核實(shí)，并將情況記錄在交接班記錄上。八、 離職或調(diào)崗人員需歸還所有使用或保管的工具，否則不予辦理手續(xù)。相關(guān)鏈接：工程部工具采購清單1-電氣工具類工程部工具采購清單2-空調(diào)水暖工具類工程部工具采購清單3-機(jī)修工具類工程部工具采購清單4-通用工具類工程部人員結(jié)構(gòu)方案 一、 崗位結(jié)構(gòu)工程部管理范圍內(nèi)的設(shè)備系統(tǒng)類別繁多、專業(yè)性強(qiáng)，對(duì)人員的技術(shù)素質(zhì)要求較高。通常情況下需要采用 “崗位細(xì)化”的結(jié)構(gòu)模式：按設(shè)備類別分班組、根據(jù)運(yùn)轉(zhuǎn)要求設(shè)置崗位及人員編制；一個(gè)設(shè)

17、備系統(tǒng)一個(gè)班組、一個(gè)班組多個(gè)班次。這樣的結(jié)構(gòu)能夠達(dá)到分工明確、并較有技術(shù)保證。但同時(shí)有需要人力較多、效率較低等弊端。因此，在實(shí)際中，多數(shù)酒店及物業(yè)管理工程部采用了“萬能工”的模式：即一名技工同時(shí)負(fù)責(zé)某個(gè)區(qū)域的多個(gè)系統(tǒng)類別的設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)。這種模式是假日酒店管理集團(tuán)首先應(yīng)用于酒店工程管理的，可以極大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高運(yùn)作效率。但是這種模式要求所聘用的技工具備多方面的專業(yè)技術(shù)能力，能夠勝任多個(gè)不同的專業(yè)類別的設(shè)備的運(yùn)行維修?？紤]到高素質(zhì)人員的招聘難度及公司實(shí)際的設(shè)備規(guī)模，綜合以上兩種模式的優(yōu)劣，工程部的結(jié)構(gòu)采用如下方案：1、 在公司開業(yè)伊始的一段時(shí)間內(nèi)，所招聘的技工不可能

18、對(duì)公司整體環(huán)境和設(shè)備狀況很熟悉，這段時(shí)間任務(wù)也會(huì)比較多，容易發(fā)生一些適應(yīng)性的問題，基于這些原因，工程部的整體結(jié)構(gòu)大致按設(shè)備的專業(yè)類別劃分為“配電及電氣維修、電梯、空調(diào)、水暖、機(jī)修、鍋爐”六個(gè)崗位。2、 以上六個(gè)崗位中，相互間技術(shù)障礙較小的“配電及電氣維修、電梯、空調(diào)”三個(gè)崗位合并為 電氣班，其余崗位合并為 綜合班。3、 在班組內(nèi)實(shí)行“萬能工”模式：各崗位責(zé)任范圍的任務(wù)并不固定人員，而由該崗位所屬班組的當(dāng)班人員共同負(fù)責(zé)完成。但考慮到設(shè)備專業(yè)性，在開業(yè)初期的一段時(shí)間會(huì)指定一個(gè)技工負(fù)責(zé)一個(gè)專業(yè)對(duì)口的崗位。4、 每個(gè)班各設(shè)一名領(lǐng)班。5、 工程部組織結(jié)構(gòu)圖二、 人員編制按以上結(jié)構(gòu)，根據(jù)相應(yīng)班次的運(yùn)行要求

19、，工程部的人員編制如下表：工程部編制共11人 主管1人 電氣班5人 1、 責(zé)任范圍：配電及電氣維修、電梯運(yùn)行維修、空調(diào)運(yùn)行維修。2、 人員分配：白班2人（含領(lǐng)班）、早班1人、中班1人、夜班1人綜合班5人 1、 責(zé)任范圍：水暖管道、潔具、五金構(gòu)件及機(jī)械維修、鍋爐運(yùn)行維修2、 人員分配：白班2人（含領(lǐng)班）、早班1人 中班2人、夜班1人三、 班次安排按以上結(jié)構(gòu)及人員編制，工程部正常班次如下表：1、 電氣班排班表星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日1領(lǐng)班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休2技工A 白班 白班 白班 輪休 早班 早班 早班3技工B 早班 早班 早班 早班 輪休

20、中班 中班4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 輪休說明：1、除1領(lǐng)班外，其余人員實(shí)行輪班制：按以上排序2-3-4-5-2循環(huán)輪換。每人每周有一天休息。 2、【當(dāng)班時(shí)段】白班：按公司行政白班時(shí)段、早班：08:00-15:00 中班：15:00-23:00、夜班：23:00-08:002、 綜合班排班表星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日1領(lǐng)班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班2技工A 早班 早班 早班 早班 輪休 中班 中班3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班

21、 夜班 輪休5鍋爐工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 輪休說明：1、除1領(lǐng)班和5鍋爐工外，其余人員實(shí)行輪班制：按以上排序2-3-4-2循環(huán)輪換。每人每周有一天休息日。 2、【當(dāng)班時(shí)段】白班：按公司行政白班時(shí)段、早班：08:00-15:00 中班：15:00-23:00、夜班：23:00-08:00四、 工作時(shí)間及休息按以上班次的當(dāng)班時(shí)段計(jì)算，每周工作時(shí)間為8h×6T=48小時(shí)（包含當(dāng)班時(shí)段內(nèi)的就餐等時(shí)間）。每周可有一天休息， 國(guó)家法定節(jié)假日休息按公司統(tǒng)一規(guī)定。五、 人力成本(工資)預(yù)算1、 本地同類工資水平參考級(jí) 別 月工資水平 備 注試用期及初級(jí)工 350-450元 試用期1-

22、3個(gè)月中級(jí)技工 550-650元 不含福利、獎(jiǎng)金及花紅領(lǐng)班及高級(jí)技工 600-800元 不含福利、獎(jiǎng)金及花紅2、 建議工資標(biāo)準(zhǔn)級(jí) 別 月工資水平 備 注試用期及初級(jí)工 450元 試用期3個(gè)月中級(jí)技工 600元 不含福利、獎(jiǎng)金及花紅領(lǐng)班及高級(jí)技工 700元 不含福利、獎(jiǎng)金及花紅3、 工程部人力（工資）成本預(yù)算按以上的建議工資水平，正常情況下工程部人力成本（主要為工資成本）為：（1）、每月：領(lǐng)班2人×700=1400元，其他8人×600=4800元，合計(jì)1400+4800=6200元。（2）、每年（按13個(gè)月計(jì)）：6200×13=80，元（3）、平均支出：月均元；日均

23、元?！咀ⅰ恳陨嫌?jì)算不含福利支出、獎(jiǎng)金、保險(xiǎn)及其他意外支出。六、 人員聘用方案專業(yè)特長(zhǎng) 人數(shù) 相 關(guān) 要 求高低壓配電 2人 3年以上經(jīng)驗(yàn)、持操作證、能熟練維修各種電氣設(shè)備強(qiáng)弱電維修 3人 3年以上經(jīng)驗(yàn)、持操作證、熟悉各種強(qiáng)弱電氣線路及設(shè)備電梯維修 1人 熟悉高層樓宇電梯原理和維修、一年以上經(jīng)驗(yàn)、持特業(yè)資格證中央空調(diào) 1人 熟悉各種冷源設(shè)備和風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)原理、有電氣或管道基礎(chǔ)水暖管道、機(jī)修 2人 有熟練的給排水管道、水暖潔具、五金機(jī)械設(shè)備維修技能鍋爐 1人 持司爐證、多年經(jīng)驗(yàn)、熟悉水處理并有電氣或管道基礎(chǔ)【說明】1、以上共10人。2、領(lǐng)班2人從以上人選中擇優(yōu)提拔。3、有酒店工作經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先。七、 人

24、員到位計(jì)劃1、 開業(yè)前15-12天內(nèi)：（1） 通知電梯、空調(diào)、鍋爐等專業(yè)性強(qiáng)的特種設(shè)備擬聘人員面試。（2） 確定各崗位擬聘用人員名單。2、 開業(yè)前12-10天內(nèi)：（1） 電梯、鍋爐、空調(diào)主要設(shè)備崗位人員進(jìn)場(chǎng)接受廠家或施工方技術(shù)培訓(xùn)。（2） 聯(lián)系其他擬聘用人員，確定補(bǔ)充招聘計(jì)劃。3、 開業(yè)前10-6天：（1） 通知電氣、機(jī)修、管道等擬聘人員面試，確定所有錄用人員名單。（2） 組織所有人員進(jìn)行星級(jí)服務(wù)公共科目知識(shí)、工程部運(yùn)作規(guī)范、公司規(guī)章等內(nèi)容的崗前培訓(xùn)。（3） 安排主要人員上崗參加設(shè)備綜合調(diào)試及一些不提供安裝的設(shè)備（洗滌設(shè)備等）的安裝。4、開業(yè)前6-3天內(nèi)：所有人員按要求全部到位，開始供電、供水

25、、電梯、鍋爐等的試運(yùn)轉(zhuǎn)。5、詳見開業(yè)前后工程部工作進(jìn)度計(jì)劃并以最終修訂方案為準(zhǔn)。八、減員增效預(yù)案1、 結(jié)構(gòu)更新開業(yè)后公司走上正常經(jīng)營(yíng)軌道，各項(xiàng)工作會(huì)形成一定規(guī)律而易于掌握。經(jīng)過一段時(shí)間的磨合，各崗位人員對(duì)所負(fù)責(zé)的工作和整體運(yùn)作模式都較熟悉的情況下，采用逐步過渡的方法進(jìn)行結(jié)構(gòu)重組，在工程部?jī)?nèi)實(shí)行單一的全“萬能工”模式：合并兩個(gè)獨(dú)立的班組為一個(gè)整體、輪班運(yùn)行，不再按崗位定崗定人。具體結(jié)構(gòu)如下：工程部共7人，按以下班次運(yùn)行：白班 4人 負(fù)責(zé)水、電、空調(diào)、電梯、鍋爐運(yùn)行及設(shè)備保養(yǎng)維修。 1、 設(shè)領(lǐng)班一人。2、 其他人實(shí)行輪班制。3、 具體班次根據(jù)情況安排，并適時(shí)調(diào)整。中班 2人 負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行及緊急故障

26、的處理。 夜班 1人 負(fù)責(zé)運(yùn)行值班和緊急故障處理。 2、 人員精簡(jiǎn)按以上結(jié)構(gòu)，工程部人員在原有基礎(chǔ)上精簡(jiǎn)1/3，將采取優(yōu)勝劣汰方式進(jìn)行。其中也有人員的正常流動(dòng)和流失。3、 薪資增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)以上結(jié)構(gòu)后，人員減少，工資成本也同比減少。另一方面，由于人員精簡(jiǎn)，余留人員需承擔(dān)的工作任務(wù)也大大增加。將減員而減少支出的工資額的一部分為余留人員加薪，使技工平均工資水平能夠高于本地同類水準(zhǔn)。這將能夠穩(wěn)定人心、鼓舞士氣，更可以提高公司形象，吸引更多優(yōu)秀人才加入，使公司更具活力。工程部工程部運(yùn)作計(jì)劃 工程部為公司的經(jīng)營(yíng)提供能源供應(yīng)、設(shè)施維修和工程協(xié)作等保障功能：直接管理和運(yùn)行供水、供電、供汽及空調(diào)等供能設(shè)備；負(fù)責(zé)物業(yè)

27、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和檢修；協(xié)助完成公司各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中需工程部提供支持的任務(wù)如：布置會(huì)場(chǎng)、制作宣傳道具等根據(jù)工程部的任務(wù)范圍，參照星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)劃從以下幾個(gè)方面做好工程部的運(yùn)作：一、建立完備的運(yùn)作管理規(guī)范根據(jù)公司物業(yè)規(guī)模，參照星級(jí)酒店工程管理標(biāo)準(zhǔn)，擬出一套包括各種日常運(yùn)作管理程序、崗位職責(zé)、規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程、檢修程序等內(nèi)容的規(guī)范文件。這是工程部運(yùn)作的依據(jù)，以此實(shí)程序化、制度化的管理。鏈接：凱比特投資廣場(chǎng)有限公司工程部運(yùn)作管理規(guī)范二、建立精干、高效的工程服務(wù)隊(duì)伍根據(jù)工程部責(zé)任范圍廣、設(shè)備系統(tǒng)類別多、專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)要求高的特點(diǎn)，計(jì)劃按以下步驟逐步建立一支適應(yīng)工程部運(yùn)作要求的高素質(zhì)技工隊(duì)伍。1、

28、 按公司整體運(yùn)作管理方案制定工程部的運(yùn)作模式和人員結(jié)構(gòu)方案、相應(yīng)聘用要求。 鏈接：工程部人員結(jié)構(gòu)表2、 按各崗位專業(yè)要求招聘考核、擇優(yōu)選取所需人員。3、 聘用人員上崗前進(jìn)行公司規(guī)定、工程部運(yùn)作規(guī)范、星級(jí)服務(wù)意識(shí)及團(tuán)隊(duì)精神等方面的培訓(xùn)，強(qiáng)化對(duì)公司文化的認(rèn)同感和綜合素質(zhì)，以適應(yīng)新的工作環(huán)境。4、 各崗位人員到崗后，根據(jù)實(shí)際的崗位職責(zé)范圍，分別進(jìn)行操作技術(shù)規(guī)程和職責(zé)制度的培訓(xùn)，使其盡快進(jìn)入工作角色。5、 制定一套考核制度，對(duì)工程人員的業(yè)務(wù)技能和敬業(yè)情況進(jìn)行考核，努力營(yíng)造務(wù)實(shí)求進(jìn)的工作氛圍，調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極性。6、 充分重視所有人的個(gè)人能力，尊重工程部每個(gè)人的建議；強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)精神；讓每個(gè)人都能充分發(fā)揮自

29、己的專長(zhǎng)、積極貢獻(xiàn)自己的力量的同時(shí)，還能相互團(tuán)結(jié)協(xié)作；形成一支技術(shù)過硬、作風(fēng)優(yōu)良、團(tuán)結(jié)穩(wěn)定的工程技工隊(duì)伍，集中力量高效完成各項(xiàng)工作任務(wù)。三、做好物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行和維修管理【一】 設(shè)備運(yùn)行管理是工程部的主要任務(wù)，計(jì)劃采取以下措施努力提高管理水準(zhǔn) ：1、收集齊全的物業(yè)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料，建立系統(tǒng)的設(shè)備檔案。2、按設(shè)備的技術(shù)要求制定詳實(shí)細(xì)致的操作和檢修程序。3、制定預(yù)防性維修計(jì)劃，按計(jì)劃的時(shí)間、項(xiàng)目?jī)?nèi)容對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)和檢修。4、與使用和保管設(shè)備的部門或責(zé)任人簽定設(shè)備使用維護(hù)責(zé)任書，強(qiáng)化設(shè)備的正當(dāng)操作和及時(shí)有效的維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任。5、建立完備的設(shè)備安裝、調(diào)試、運(yùn)行、維護(hù)、檢修、改造、更新、報(bào)廢記錄，使設(shè)備管

30、理更規(guī)范。6、在設(shè)備運(yùn)行和維修成本上進(jìn)行內(nèi)部考核控制，避免和減少不必要的浪費(fèi)?！径?建立完備可行的維修系統(tǒng)是設(shè)備設(shè)施維護(hù)檢修的保障基礎(chǔ)，計(jì)劃按以下模式對(duì)所有物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行充分有效的維護(hù)保養(yǎng)和檢修：1、 維修功能所有設(shè)備設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)和檢修以四個(gè)功能塊來完成：【1】預(yù)防性維修：所有設(shè)備設(shè)施均制訂維護(hù)保養(yǎng)和檢修計(jì)劃，按既定時(shí)間、項(xiàng)目和流程實(shí)施預(yù)防性的檢修?！?】日常報(bào)修處理：設(shè)備設(shè)施的使用部門在日常使用過程中發(fā)現(xiàn)的故障以報(bào)修單的形式通知工程部采取維修措施?！?】巡查檢修：工程部各班組值班人員在當(dāng)班時(shí)段至少對(duì)責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次巡查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時(shí)處理?！?】增改翻新：根據(jù)設(shè)備設(shè)施的

31、具體情況和實(shí)際需要，對(duì)已有的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行增加、改進(jìn)性能和翻新處理，使設(shè)備設(shè)施重新恢復(fù)使用價(jià)值，得到良好的利用。2、 維修結(jié)構(gòu)【1】 主管負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)設(shè)施規(guī)模制訂維修程序和維修計(jì)劃?！?】 以各專業(yè)班組為單位，按既定的責(zé)任范圍，分別負(fù)責(zé)所屬區(qū)域或設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和檢修?！?】 重要設(shè)備設(shè)施和綜合專業(yè)性設(shè)備設(shè)施由主管負(fù)責(zé)組織相關(guān)班組共同進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。3、維修控制【1】主管負(fù)責(zé)監(jiān)督各班組按既定的程序和計(jì)劃實(shí)施，控制維修成本、效率和質(zhì)量。各班組按程序和計(jì)劃在領(lǐng)班的組織和帶領(lǐng)下，實(shí)施并完成設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。【2】日常報(bào)修處理由報(bào)修部門負(fù)責(zé)驗(yàn)收設(shè)備維修修復(fù)質(zhì)量并簽收耗用材料記錄。工程報(bào)修單

32、具實(shí)填寫并由報(bào)修部門驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、一份報(bào)修部門留存、一份匯總交財(cái)務(wù)核對(duì)材料成本?！?】設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性維修項(xiàng)目由使用或保管部門進(jìn)行驗(yàn)收并簽收耗用材料記錄。設(shè)備計(jì)劃?rùn)z修記錄具實(shí)填寫并由使用或保管部門驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、一份匯總交財(cái)務(wù)核對(duì)材料成本。【4】工程部日常巡查中的檢修由檢修人員具實(shí)填寫巡查檢修記錄，并由使用或保管部門驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、一份匯總交財(cái)務(wù)核對(duì)材料成本。四、做好能源控制管理能耗成本通常占公司日常經(jīng)營(yíng)成本的很大比例，節(jié)能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的關(guān)鍵是1提高所有人的節(jié)能意識(shí)。2制定必要的規(guī)定和制度。3采取必要的技術(shù)措施。計(jì)劃從以下幾方面入手

33、，促進(jìn)能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：1、 做好耗能設(shè)備的維修保養(yǎng)，使其經(jīng)常保持良好的性能狀態(tài)。2、 對(duì)主要耗能設(shè)備如：空調(diào)系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)的運(yùn)行狀況進(jìn)行分析，制定出利于節(jié)能的運(yùn)行程序。3、 在保證公司營(yíng)業(yè)所需的前提下，盡可能減少耗能設(shè)備的使用。如：及時(shí)關(guān)閉暫無開啟必要的燈具、空調(diào)等。并將這些內(nèi)容形成制度。4、 對(duì)各部門進(jìn)行空調(diào)、水電設(shè)施的使用和節(jié)能常識(shí)的培訓(xùn)。5、 優(yōu)先維修造成能源浪費(fèi)的設(shè)備故障。6、 工程部在日常巡檢過程中對(duì)節(jié)能情況進(jìn)行監(jiān)督。7、 準(zhǔn)確抄錄各種能耗數(shù)據(jù)，按時(shí)進(jìn)行分析，根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問題不斷采取節(jié)能措施。8、 在設(shè)備的選購、維修和運(yùn)行管理中，積極采用有利于節(jié)能

34、的新技術(shù)、新材料。五、做好安全運(yùn)行管理工程部是公司的要害部門之一。將以“安全是最大的效益”的原則，加強(qiáng)安全防范和日常運(yùn)作中的安全管理，并從以下幾個(gè)方面努力確保工程部在安全運(yùn)行上“萬無一失”。1、 積極配合安保部門，做好工程部的安全組織建立、安全教育培訓(xùn)、消防設(shè)施維護(hù)和安全保障演練等方面的工作。2、 加強(qiáng)各崗位安全操作管理。所有崗位的技工均要求持相應(yīng)專業(yè)資格證上崗。鍋爐、空調(diào)和電梯等工種還要有“特種行業(yè)操作證”。3、 將設(shè)備運(yùn)行和維修過程中的安全操作規(guī)定制度化、程序化。4、 制定工程部的安全考核制度，強(qiáng)化每個(gè)人的安全意識(shí)和責(zé)任心。5、 經(jīng)常對(duì)各崗位人員進(jìn)行設(shè)備技術(shù)原理、操作維修技術(shù)方面的培訓(xùn)，是

35、每個(gè)人都能切實(shí)掌握正確的程序，從技術(shù)基礎(chǔ)上保證運(yùn)行安全。6、 重點(diǎn)設(shè)備和崗位確定專人對(duì)運(yùn)行安全負(fù)責(zé)，定期進(jìn)行安全檢查和評(píng)估。7、 關(guān)心了解各崗位人員的思想狀態(tài)，及時(shí)化解存在的矛盾，作好防盜、放損和防止人為破壞工作。8、 制定必要的安全預(yù)案，發(fā)生事故是力爭(zhēng)降低損失。六、做好與各部門的協(xié)調(diào)工作及時(shí)與各部門交換情況，了解掌握物業(yè)出租、VIP接待、設(shè)備使用過程中的異常等方面的信息，便于優(yōu)質(zhì)的做好供能、檢修和協(xié)作工作。同時(shí)，將工程部的設(shè)備檢修計(jì)劃、能耗統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、設(shè)備故障率等情況反饋給其他部門。將根據(jù)實(shí)際的部門結(jié)構(gòu)和運(yùn)作方案擬出詳細(xì)的“與各部門協(xié)調(diào)工作計(jì)劃”除以上方面外，將結(jié)合日常運(yùn)作中的實(shí)際情況，及時(shí)對(duì)

36、本計(jì)劃進(jìn)行完善補(bǔ)充。以安全、高效為前提，充分考慮公司的實(shí)際，努力做好工程保障工作。經(jīng)理崗位責(zé)任1、 堅(jiān)決貫徹執(zhí)行公司總經(jīng)理的指示 ，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、 對(duì)工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位管理人員。培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍、切實(shí)保障動(dòng)力設(shè)備的安全運(yùn)行與裝修設(shè)施的完好。盡最大的努力，以最低的成本開支保持公司高格調(diào)水準(zhǔn)/3、 制訂下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制度、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。4、 深入現(xiàn)場(chǎng)、掌握人員和設(shè)備狀況，堅(jiān)持每天作如下檢查：（1） 審核運(yùn)行報(bào)表，掌握能耗規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)采取節(jié)能措施。（2） 審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)技術(shù)參數(shù)

37、，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)修正。（3） 現(xiàn)場(chǎng)巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時(shí)糾正。（4） 現(xiàn)場(chǎng)巡查重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，立即與有關(guān)班組組織力量消除；發(fā)生影響營(yíng)業(yè)的重大故障，立即組織力量盡快處理。（5） 現(xiàn)場(chǎng)檢查重要維修工程及增改工程的工作質(zhì)量與進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)失控及時(shí)采取措施。（6） 現(xiàn)場(chǎng)巡查主要公共場(chǎng)所動(dòng)力設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織維修。5、 審定下屬班組工作計(jì)劃，統(tǒng)籌工作安排與人力調(diào)配，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況。6、 組織制訂設(shè)備更新、改造工程計(jì)劃，重大維修保養(yǎng)計(jì)劃，備件購進(jìn)計(jì)劃，并組織實(shí)施。7、 根據(jù)營(yíng)業(yè)要求與科技發(fā)展?fàn)顩r，經(jīng)常征詢一線業(yè)務(wù)部門意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)缺陷，大力支持下

38、屬進(jìn)行技術(shù)改造，使動(dòng)力設(shè)備日漸完善。8、 深入了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時(shí)糾正不良傾向，經(jīng)常對(duì)下屬進(jìn)行職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育，培養(yǎng)員工公司責(zé)任感。9、 編制培訓(xùn)計(jì)劃，定期對(duì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高管理水平，把工程部建設(shè)成為一支高素質(zhì)、高技術(shù)水準(zhǔn)、高效率、高服務(wù)質(zhì)量的隊(duì)伍。10、核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督導(dǎo)下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交資料員整理歸檔。11、掌握科技發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，發(fā)行不合理的設(shè)備，完善設(shè)計(jì)和施工遺留的缺陷；對(duì)所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設(shè)計(jì)，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案，監(jiān)督外協(xié)施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量。 班組主管崗位責(zé)任制1、 模范執(zhí)行崗

39、位責(zé)任制、操作規(guī)程、員人守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，承上啟下，及時(shí)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。2、 管理好、使用好本班負(fù)責(zé)范圍的設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運(yùn)行，是班組主管的首要責(zé)任。對(duì)管轄設(shè)備要嚴(yán)格做到三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。3、 主管是一班人在工作上、技術(shù)上的帶頭人，是班組的骨干，應(yīng)具備良好的思想作風(fēng)，工作以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助經(jīng)理作好班組管理工作，解決技術(shù)上的疑難問題。4、 做好日常工作安排，做到維修迅速及時(shí)，保證質(zhì)量，不留問題，設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，有效組織

40、力量搶修，保證公司的正常營(yíng)業(yè)。5、 負(fù)責(zé)制訂本班設(shè)備的年月檢修計(jì)劃和備品備件計(jì)劃，報(bào)經(jīng)理審核，并負(fù)責(zé)檢修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施。6、 做好本班設(shè)備的技術(shù)檔案。設(shè)備維修、故障排除、更換零部件情況應(yīng)清楚的記錄在班組檔案，每月交經(jīng)理審閱。7、 做好班組人員考勤和維修臺(tái)帳，每月報(bào)辦公室匯中央空調(diào)系統(tǒng)參數(shù)一、主機(jī)銘牌數(shù)據(jù)機(jī)組型號(hào) BZ 175V111（K）BO出廠編號(hào) 02063518檢驗(yàn)員號(hào) QA01制造日期 2002年6月制冷量 175萬Kcal/h制冷量 2035Kw冷水入口溫度 12ºC冷水出口溫度 7ºC冷水流量 350M³/h冷水壓限燃料低值熱值 8500Kcal/Nm

41、³熱源最大耗量 1698KW溴化鋰溶液量電壓/頻率 380v/50Hz耗電量大件運(yùn)輸重量二、主機(jī)常用數(shù)據(jù)燃料耗用量制冷：128kg/小時(shí)制熱：140kg/小時(shí)電消耗：105kw三、系統(tǒng)其它數(shù)據(jù)1、 總造價(jià) 約400萬元2、 設(shè)計(jì)使用年限 20年3、 冷卻水塔電功率 15kw/n4、 冷卻水泵（單臺(tái)） 55kw/n5、 冷凍水泵（單臺(tái)） 55kw/n6、 冷卻水首次充注耗用量7、 冷凍水首次充注耗用量 100t四、 機(jī)盤管標(biāo)稱功率統(tǒng)計(jì)1、1F 前樓（南樓） 建行：1152W大堂：1920W農(nóng)行：1344W合計(jì)：4416W后樓合計(jì)：480W2、2F 前樓 證券交易大廳：1786W中庭：7

42、68W證券辦公室：1402W后樓：826W3、3F 前樓 咖啡廳：1786W東側(cè)廳：2938W后樓：922W4、4F/6F-14F/16F-18F 前樓：672W后樓：672W共13層合計(jì)：5、5F 前樓：776W后樓：832W6、15F 前樓：988W后樓：832W7、19F（前樓） 768W8、總計(jì)：41.478KW(約為42KW)五、系統(tǒng)設(shè)備折舊1、 計(jì)算公式：設(shè)備折舊額=（設(shè)備原總值預(yù)計(jì)凈殘值）/預(yù)計(jì)使用壽命2、 計(jì)算條件 主機(jī)：設(shè)計(jì)壽命20年/每年工作160天/每天工作3小時(shí) 系統(tǒng)其它設(shè)備均按：壽命20年/每年工作160天/每天工作8小時(shí) 系統(tǒng)原值按400萬元 / 凈殘值忽略不計(jì)3、

43、 折舊額結(jié)果：約為20萬/年,1250元/天元/小時(shí)六、成本計(jì)算1、計(jì)算條件：柴油：3000元/t 電：元/Kwh 水：元/t2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t384元/h制熱：140kg/h*3000元/t420元/h3、冷卻塔耗電：元元/h4、冷卻泵耗電：元元/h5、冷凍泵耗電：元元/h6、直燃機(jī)電耗：元元/h7、風(fēng)機(jī)盤管電耗：元63元/h8、系統(tǒng)總成本為 ：折舊額+油耗+總電耗， 計(jì)算結(jié)果為：制冷：元/h制熱：元/h8、 折合成風(fēng)機(jī)單位電耗為：制冷: 元/h÷42kw/h(風(fēng)機(jī)電耗)元/kwh制熱元/h÷42kw/h(風(fēng)機(jī)電耗)元/kwh注：人力及維持費(fèi)用

44、未計(jì)六、中央空調(diào)系統(tǒng)計(jì)量方案方案一：按以上計(jì)算結(jié)果（風(fēng)機(jī)每消耗電能h折合成空調(diào)成本）可對(duì)各區(qū)域裝表控制并計(jì)量收費(fèi)（估算為：21元÷÷元/KWh）。方案二：按以上計(jì)算結(jié)果（風(fēng)機(jī)耗電折合成空調(diào)成本），結(jié)合各區(qū)域空調(diào)負(fù)荷（風(fēng)機(jī)標(biāo)稱功率與風(fēng)口數(shù)量），可估算出空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行單位小時(shí)的各區(qū)域所需成本，并據(jù)此收費(fèi)。工程部工程部主管崗位責(zé)任崗位責(zé)任： 1、 模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員人守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，承上啟 下，及時(shí)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。2、 管理好、使用好本班負(fù)責(zé)范圍的設(shè)備，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運(yùn)行，是班組主管的首要責(zé)任。對(duì)管轄設(shè)備要嚴(yán)格做到三干凈：設(shè)備

45、干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。3、 主管是一班人在工作上、技術(shù)上的帶頭人，是班組的骨干，應(yīng)具備良好的思想作風(fēng)，工作以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助經(jīng)理作好班組管理工作，解決技術(shù)上的疑難問題。4、 做好日常工作安排，做到維修迅速及時(shí)，保證質(zhì)量，不留問題，設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，有效組織力量搶修，保證公司的正常營(yíng)業(yè)。5、 負(fù)責(zé)制訂本班設(shè)備的年月檢修計(jì)劃和備品備件計(jì)劃，報(bào)經(jīng)理審核，并負(fù)責(zé)檢修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施。6、 做好本班設(shè)備的技術(shù)檔案。設(shè)備維修、故障排除、更換零部件情況應(yīng)清楚的記錄在班組檔案，每月交經(jīng)理審閱。7

46、、做好班組人員考勤和維修臺(tái)帳，每月報(bào)辦公室匯總。保安部任務(wù)及職責(zé)一、 室外保守1、 停車場(chǎng)警衛(wèi)（寫字樓、公寓、中餐廳）注意車輛進(jìn)出程序、流程安排、規(guī)劃好3個(gè)大門的秩序，具體事項(xiàng)如下：A、 檢查車輛停放B、 處理好車輛的盜竊事件C、 處理好車場(chǎng)內(nèi)交通事故D、 處理好亂停亂放車輛E、 處理好逆行車輛F、 夜間對(duì)所有進(jìn)出車輛進(jìn)行檢查2、 崗?fù)ぞl(wèi)（南大門、西大門）A、 出入車輛人員登記B、 出門貨物要有憑證，并檢查是否屬實(shí)二、 室內(nèi)保守1、 客人活動(dòng)區(qū)域監(jiān)控2、 地下室的監(jiān)控三、 消防安全工作1、 報(bào)警與處理A、 嚴(yán)格做好預(yù)防工作B、 如遇火災(zāi)，應(yīng)及時(shí)處理，并與有關(guān)部門聯(lián)系2、 檢查消防器材四、 室

47、內(nèi)保守辦公室管理1、 案件處理A、 酒店內(nèi)打架斗毆事件的處理，必須有詳細(xì)的處理程序，并作文字報(bào)告。B、 樓層安全工作C、 安全檢查對(duì)酒店內(nèi)重點(diǎn)要害部位每月進(jìn)行一到二次的安全檢查，檢查人數(shù)不得少于2人，并做好記錄。五、 內(nèi)保內(nèi)勤工作1、 大廳警衛(wèi)2、 巡邏警衛(wèi)電工安全技術(shù)操作規(guī)程一、 工作之前1、 電氣操作人員應(yīng)思想集中；電器線路在未經(jīng)測(cè)電筆確定無電前，應(yīng)一律視為“有電”，不可用手觸摸，不可絕對(duì)相信絕緣體，應(yīng)認(rèn)為有電操作。2、 應(yīng)詳細(xì)了解工作地點(diǎn)、工作內(nèi)容、周圍環(huán)境，再選安全位置進(jìn)行工作。3、 工作前應(yīng)詳細(xì)檢查自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需的安全防護(hù)用品，以防工作時(shí)發(fā)生意外。4、 維修線

48、路要采取必要的措施，在開關(guān)手把上或線路上懸掛“有人工作切勿合閘”的警告牌，防止他人中途送電。5、 使用測(cè)電筆時(shí)，要注意測(cè)試電壓范圍，禁止超出范圍使用，電工人員一般使用電筆只許試五百伏以下的電壓。6、 如需在線路進(jìn)行檢修時(shí)，事先可通知用電單位停電時(shí)間，再到配電室填好停電標(biāo)然后進(jìn)行，并要注意安全操作。7、 在架空線路進(jìn)行檢修前，應(yīng)首先停電，試電，并掛好臨時(shí)接地線，以防發(fā)生意外。二、 工作之中8、凡四百伏至一千伏之內(nèi)的線路上，禁止帶電操作，如必須帶電作業(yè)時(shí)，要有可靠的安全操作措施 ，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后，在有人監(jiān)護(hù)下方可進(jìn)行。9、電工人員工作時(shí)，必須頭腦清醒、思想集中、不得酒醉、打鬧、神志不清。身體不適者禁

49、止工作。10、工作中所拆除的電線要理好，帶電的線頭應(yīng)包好，以防發(fā)生觸電。11、安裝燈頭時(shí)，開關(guān)必須控制火線，燈口處必須接在“0”線。12、所用之導(dǎo)線及保險(xiǎn)絲，其容量大小必須合乎規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，選擇開關(guān)時(shí)必須大于所控制之設(shè)備的總?cè)萘俊?3、如工作中途因停止，當(dāng)重新工作時(shí)，必須詳細(xì)檢查各項(xiàng)設(shè)備之變化，待充分了解后方可進(jìn)行工作。14、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，服從工作地帶班者指揮，不得任意離工作崗位。15、在一切金屬器外殼上，都必須施行接地；接地電阻不得大于4歐，地線截面要大于相線能力的1/3。16、設(shè)備安裝時(shí)，要進(jìn)行詳細(xì)檢查，電器的絕緣電阻不得小于兆歐，并按機(jī)床說明書的各項(xiàng)要求，進(jìn)行調(diào)整、試驗(yàn)。三、 工作結(jié)束后

50、17、工作結(jié)束后必須使全部工作人員撤離操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、儀表等隨之撤離，原有的防護(hù)裝置，隨時(shí)安裝好。18、操作地段清理后，操作人員要親自檢查，如要送電試驗(yàn)一定要和有關(guān)人員聯(lián)系好，以免發(fā)生意外。四、 登高操作19、登高使用工具（梯子、鐵鞋、安全帶、繩子、緊線工具等），必須經(jīng)常檢查，切實(shí)保護(hù)好，如發(fā)現(xiàn)損壞，不合安全規(guī)定應(yīng)立即停止使用。20、使用梯子進(jìn)行工作時(shí)，梯子角度以60º為宜，禁止二人同時(shí)上、下梯子，操作時(shí)需有人在地面監(jiān)護(hù)。21、登桿工作一定要使用安全帶和安全帽。安全帶不準(zhǔn)拴束在橫擔(dān)上。22、使用之工具及材料必須裝入工具袋內(nèi)吊送，不準(zhǔn)隨便亂拋，以免砸傷人；有人在電

51、桿上工作時(shí)，任何人不可站在電桿下。23、數(shù)人同登一桿工作時(shí)，必須戴安全帽，先登者不得先作業(yè)，待各人選擇好自己的位置后，才能開始工作。24、登桿之后，必須驗(yàn)無電時(shí)才可開始工作。為了防止中途送電，線路上需掛臨時(shí)地線。25、如遇雷雨及大風(fēng)天氣時(shí)，嚴(yán)禁在架空線路上進(jìn)行工作。26、工作完畢后必須拆除臨時(shí)地線，并檢查是否有工具等物漏忘在電桿上。27、新建線路或檢修完工后，送電前必須認(rèn)真檢查，看是否合乎要求，并和有關(guān)工作人員聯(lián)系好，方能送電。五、 其它方面28、彎管時(shí)注意安全，防止燒傷燙傷。29、電氣安裝打墻眼時(shí)，要思想集中，互相注意防止錘頭傷人。30、發(fā)生事故或重大設(shè)備、人身事故和發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故因素時(shí)，應(yīng)立

52、即向上級(jí)報(bào)告，迅速排除。31、發(fā)生觸電時(shí)，不要慌亂，應(yīng)先立即拉開電源，如急切找不到電源時(shí)，可用木桿或干凈棉布使觸電者脫離電源；脫離電后，立即施行人工呼吸，并通知醫(yī)院。32、發(fā)生火警時(shí)，應(yīng)立即切斷電源，用四氯化碳粉質(zhì)滅火器或黃砂撲救，嚴(yán)禁用水撲救。電梯維保安全規(guī)程1、 開啟廳門時(shí)，電梯不一不定在此層，小心跌入井道。2、 停電盤車時(shí)，必須先關(guān)掉總電源，由兩人或兩人以上操作。3、 進(jìn)入橋頂或底坑，開啟廳門后，一定先關(guān)掉急停開關(guān)方可進(jìn)入，維修完后，維修人員出來后，再把電梯打上正常。4、 轎頂檢修，務(wù)必小心支架掛人或運(yùn)行中的對(duì)重撞人。5、 底坑檢修，務(wù)必小心運(yùn)行中的轎廂或?qū)Φ米踩恕?、 非維修人員，不得

53、私自持有機(jī)械鑰匙、電鎖鑰匙、操縱箱鑰匙和機(jī)房鑰匙。7、 非維修人員，不得擅自進(jìn)入機(jī)房，嚴(yán)禁動(dòng)用電梯專用電源或控制屏。8、 未經(jīng)維修人員許可，任何人不得進(jìn)入轎頂或底坑。9、 愛護(hù)電梯，人人有責(zé)。高壓室送電操作規(guī)程1. 關(guān)上柜門抽出絕緣隔板順時(shí)針轉(zhuǎn)90º接地開關(guān)分閘取出操作柄再次插入順時(shí)針轉(zhuǎn)90º隔離開關(guān)合閘到位2. 操作柄插入孔（）順時(shí)針轉(zhuǎn)動(dòng)180º負(fù)荷開關(guān)合閘到位.高壓室停電操作規(guī)程。1. 操作分閘手動(dòng)按鈕負(fù)荷開關(guān)分閘到位。2. 操作柄插入孔(I)逆時(shí)針轉(zhuǎn)90º隔離開關(guān)分閘取出操作柄驗(yàn)電無電時(shí)將操作柄插入孔(I)逆時(shí)針轉(zhuǎn)90º接地開關(guān)合閘到位;

54、3. 打開儀表門插入絕緣隔板將閉鎖桿撥向左邊打開柜門。三菱電梯維保工作單每日巡查保養(yǎng)項(xiàng)目：1、 電梯有無異常聲響。2、 各層門及滑塊檢查、調(diào)整、清潔、潤(rùn)滑。3、 各層門鎖限位動(dòng)作可靠性檢查。4、 轎門及自動(dòng)門機(jī)構(gòu)檢查調(diào)整、清潔。5、 操縱箱各開頭控鈕、信號(hào)燈正常。6、 確認(rèn)平層誤差在規(guī)定范圍內(nèi)。7、 樓層提示、呼梯按鈕燈正常。8、 廳門、開關(guān)門靈活可靠。9、 消防開關(guān)工作正常。10、 控制屏內(nèi)檢查：變壓器、接觸器、繼電器。11、 配合廠家月保工作，以及年檢。每月巡查保養(yǎng)項(xiàng)目：1、 漲緊輪、離地距離、清潔加油、斷繩開關(guān)間隙。2、 對(duì)重緩沖距、轎廂緩沖距檢查、對(duì)重保護(hù)欄、補(bǔ)償鏈連接可靠運(yùn)行正常。3

55、、 上下限位開關(guān)動(dòng)作可靠性檢查。4、 安全間隙檢查調(diào)整，清潔，開關(guān)動(dòng)作正常。5、 底坑安全開關(guān)工作正常。6、 液壓緩沖器油位檢查，限位開關(guān)動(dòng)作可靠。7、 廳門、轎門、機(jī)電聯(lián)鎖開關(guān)動(dòng)作可靠性。8、 轎門、廳門、道軌檢查、清潔潤(rùn)滑。9、 安全觸板動(dòng)作靈活、開關(guān)接線可靠。10、 光電保護(hù)裝置工作正常。11、 轎頂安全窗限位開關(guān)工作正常。12、 轎頂檢修開關(guān)工作正常。13、 轎頂感應(yīng)器工作正常，清潔調(diào)整。14、 限速器開關(guān)動(dòng)作正常。15、 制動(dòng)器動(dòng)作靈活，維持電壓正常，間隙正常，軸銷加油潤(rùn)滑。16、 限位開關(guān)動(dòng)作正常。17、 緊急?？垦b置（MELD）工作正常。每年保養(yǎng)項(xiàng)目：1、 電動(dòng)機(jī)、 拽引機(jī)檢查。2、 主付靴及靴襯檢查。3、 各導(dǎo)軌支架聯(lián)接螺栓檢查。4、 鋼絲繩漲力檢查調(diào)整。5、 轎頂繩頭對(duì)重繩頭檢查。6、 引輪、導(dǎo)向輪檢查，清潔潤(rùn)滑。7、 引輪、繩槽及鋼絲繩磨損程度檢查。8、 電動(dòng)機(jī)、 引機(jī)換油。9、 制動(dòng)器鐵芯拆洗調(diào)整。10、 清潔導(dǎo)軌。11、 各安全裝置動(dòng)作檢查，調(diào)整。12、 轎廂對(duì)重、緩沖器距離檢查調(diào)整。工程部在崗培訓(xùn)考核試卷（1）工作手冊(cè)部分 姓名 工號(hào) 分?jǐn)?shù) 考核評(píng)定（優(yōu)/良/好/差） 點(diǎn)評(píng) 一、 填空（每空1分共42分）1、 工程部是酒店的重要部門之一，其基本職能為