都市領(lǐng)地商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)功能定位策劃報(bào)告

1、都市領(lǐng)地商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)功能定位策劃報(bào)告第一部分、項(xiàng)目商業(yè)部分SWOT分析第二部分、項(xiàng)目商業(yè)部分全功能定位第三部分、項(xiàng)目商業(yè)部分營(yíng)銷策略建議第四部分、項(xiàng)目商業(yè)部分推廣策略建議第一部分、項(xiàng)目商業(yè)部分的SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、 企業(yè)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。安陽(yáng)貞元集團(tuán)擁有強(qiáng)勁的企業(yè)實(shí)力和科學(xué)的戰(zhàn)略思路。在本項(xiàng)目的整體運(yùn)作上有計(jì)劃有目的地進(jìn)行持有經(jīng)營(yíng)。這不僅為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了保障，還為后期的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理和各種商業(yè)應(yīng)變提供了便利；2、 內(nèi)生共振優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目所在區(qū)域相對(duì)成熟，為安鋼傳統(tǒng)商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃厚，消費(fèi)力較大；3、 交通便利優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目所處的安鋼生活區(qū)，在地理位置上處于安陽(yáng)市泛中心區(qū)域。目前，安鋼大道、文峰大道等城際交

2、通網(wǎng)，圍合形成安陽(yáng)周邊郊縣、城鎮(zhèn)消費(fèi)黃金地帶。劣勢(shì)：1、 空間位置劣勢(shì)。本項(xiàng)目地塊特征為成熟居住板塊，偏離市中心核心商業(yè)區(qū)。雖今后要打造安鋼商業(yè)圈板塊，但形成符合商業(yè)拓展的配套環(huán)境尚需時(shí)日；2、 商業(yè)資源劣勢(shì)。本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊現(xiàn)營(yíng)商業(yè)檔次偏低，在商業(yè)整體號(hào)召力上明顯處于劣勢(shì)；3、 連帶形象劣勢(shì)。本項(xiàng)目西面衛(wèi)東購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀不佳，一定程度上影響本項(xiàng)目商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)信心。4、 產(chǎn)品規(guī)劃劣勢(shì)。本項(xiàng)目正在施工A地塊是雙層商業(yè)建筑，面積均在100以上，對(duì)后期招商與銷售有一定的實(shí)操難度；5、 消費(fèi)人群劣勢(shì)。所圈定的目標(biāo)客戶只是單單針對(duì)項(xiàng)目周邊的投資客與自營(yíng)商戶，而忽視了安陽(yáng)整體市場(chǎng)投放量及投資客承受能力

3、，或多或少在價(jià)格和面積設(shè)置上略有偏差。機(jī)遇：1、 消費(fèi)升級(jí)機(jī)遇。安鋼廠區(qū)域內(nèi)生活經(jīng)濟(jì)能力和人均消費(fèi)水平比較而言，普遍略高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐漸由生活性消費(fèi)向享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。而整個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)，也落后與區(qū)域需求的發(fā)展，在尋求商業(yè)業(yè)態(tài)檔次均衡的情況下，新商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展空間擴(kuò)張；2、 區(qū)域商業(yè)配套的機(jī)遇。隨著區(qū)域內(nèi)住宅及商務(wù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)逐漸導(dǎo)入，本項(xiàng)目周邊的客源基礎(chǔ)將愈加豐富。這些群體的工作、交際、生活所產(chǎn)生的需求，呼喚本案的配套性商業(yè)供給。挑戰(zhàn)：1、 多點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)。本案周邊2-3公里范圍內(nèi)，成熟商業(yè)實(shí)體和在建的大型購(gòu)物中心從多個(gè)方向?qū)Ρ景感纬砂鼑鷳B(tài)勢(shì)，未來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分流可以預(yù)見(jiàn)；2、 商境融合的挑戰(zhàn)。物業(yè)

4、的建筑形態(tài)和商業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有著密切的聯(lián)系。如何將精致商業(yè)、享用型消費(fèi)嫁接到商業(yè)街之中，是關(guān)乎本案后期經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵性因素。3、 市場(chǎng)培育的挑戰(zhàn)。雖然安鋼板塊具備了成熟的生活消費(fèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)，但是本案品牌商業(yè)基本處于空白狀態(tài)，市場(chǎng)培育階段難以避免。項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅的規(guī)避：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目 SWOT 的分析，我們了解了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)以及項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)威脅。對(duì)于項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)，在未來(lái)定位時(shí)要盡可能地發(fā)揮，同時(shí)對(duì)于劣勢(shì)和威脅，應(yīng)主動(dòng)采取措施去規(guī)避。以下是我司對(duì)項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅的規(guī)避措施：·在硬件方面。由于項(xiàng)目建筑形式已確定，需要從項(xiàng)目主題方面來(lái)提高項(xiàng)目的獨(dú)特性；另外，項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始施工，相當(dāng)一部分硬件難以

5、調(diào)整，考慮到商戶的需求，我們?nèi)匀徽J(rèn)為，項(xiàng)目未動(dòng)工步行街區(qū)應(yīng)盡可能地進(jìn)行硬件調(diào)整，以有利于項(xiàng)目未來(lái)主力店招商；·在招商方面。項(xiàng)目的建筑面積偏大，招商時(shí)需要通過(guò)大面積主力店的招商來(lái)帶動(dòng)中小商戶的入駐，形成項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；·在銷售方面。時(shí)間控制上，要盡早啟動(dòng)營(yíng)銷策略，縮短銷售期，通過(guò)積蓄勢(shì)能在短時(shí)間消化可售物業(yè)；在價(jià)格方面，應(yīng)更多考慮大面積店鋪的實(shí)際需要，制定出合理價(jià)格以吸引投資客戶，而且通過(guò)如租售連動(dòng)，引入主力店等措施增強(qiáng)投資者信心；在資金壓力方面，可以采用多種戰(zhàn)略合作方式減少投資壓力，盡量發(fā)揮項(xiàng)目整體規(guī)模以及商戶組合優(yōu)勢(shì)；·在經(jīng)營(yíng)方面。項(xiàng)目將不可避免面臨培養(yǎng)期較長(zhǎng)的

6、問(wèn)題，因此在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)盡可能地考慮更多選擇目的性業(yè)態(tài)。第二部分、項(xiàng)目商業(yè)部分全景功能定位1、 項(xiàng)目的商業(yè)部分功能內(nèi)涵設(shè)定項(xiàng)目定性： STREET MALL（休憩式商業(yè)街區(qū)） 購(gòu)物、餐飲、潮流的樂(lè)園項(xiàng)目功能定位：以提高居民品質(zhì)生活消費(fèi)為目標(biāo)的現(xiàn)代綜合性休閑商業(yè)廣場(chǎng)定位思路解析：安鋼板塊是安陽(yáng)市成熟居住區(qū)之一，自身品質(zhì)和消費(fèi)習(xí)性都屬于相對(duì)較高的水平。而項(xiàng)目處于該地塊的核心位置，是整個(gè)安鋼商圈文化的植入點(diǎn)和萌發(fā)處。在項(xiàng)目產(chǎn)品培育期間，需要大量的市場(chǎng)沖擊率高的主力店領(lǐng)航，以大眾民生商業(yè)為主共同經(jīng)營(yíng)，即容納部分接近于品質(zhì)生活的商務(wù)商業(yè)，伴隨整體消費(fèi)水平提高，以最終實(shí)現(xiàn)代表性精致人居品質(zhì)生活商業(yè)中心的

7、目標(biāo)。即發(fā)揮主題商業(yè)輻射周邊消費(fèi)的作用，又完善了小區(qū)的景觀和消費(fèi)需求。2、 項(xiàng)目的商業(yè)部分目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)客群定位：核心客戶：安鋼板塊的“居住性消費(fèi)”群體；重要客戶：安陽(yáng)西北郊城鎮(zhèn)的“進(jìn)城居民”，安鋼大道及文峰大道沿線等此區(qū)域“老安陽(yáng)”居民邊緣客戶：“城市淘寶族”及部分白領(lǐng)人群偶得客戶：殷都區(qū)其他中高端消費(fèi)群體及偶過(guò)消費(fèi)群體3、 項(xiàng)目主題形象定位形象定位: 都市領(lǐng)地·風(fēng)尚街區(qū) 安陽(yáng)首家社區(qū)式休閑購(gòu)物互動(dòng)中心備選案名： 都市領(lǐng)地·金旺角 都市領(lǐng)地·星河街定位思路解析：1、 項(xiàng)目商業(yè)部分的微觀交通受限制，不加強(qiáng)綜合功能的作用無(wú)法吸引到足夠人流。而年輕人的消費(fèi)最

8、全面：購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等各項(xiàng)支出基本均衡，在單純賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的前提下，綜合商業(yè)是唯一的出路。2、 年輕人與中年人在購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲消費(fèi)行為上的差異，決定了年輕人是項(xiàng)目綜合功能最容易聚集的人群。安陽(yáng)市區(qū)有多個(gè)購(gòu)物中心及商城在年輕群體消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)有號(hào)召力和品牌的同時(shí)，決定了項(xiàng)目必須對(duì)針對(duì)交通條件不甚敏感的年輕消費(fèi)群體，營(yíng)造新穎的刺激概念。3、 項(xiàng)目商業(yè)部分所打造的“安陽(yáng)首家社區(qū)休閑購(gòu)物互動(dòng)中心”，圍繞年輕人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣，滿足并提升安陽(yáng)年輕人的休閑購(gòu)物行為，以休閑娛樂(lè)促購(gòu)物，以購(gòu)物促進(jìn)休閑娛樂(lè)。在強(qiáng)調(diào)商品和服務(wù)體現(xiàn)其時(shí)尚和前衛(wèi)的前提下，表現(xiàn)年輕人的個(gè)性和參與特色，以追求自我，崇尚個(gè)

9、性，參與性，新奇刺激和陽(yáng)光健康為主線，通過(guò)業(yè)態(tài)組合適合并能夠刺激年輕人在這里集中消費(fèi)的商品銷售、休閑娛樂(lè)設(shè)施，使項(xiàng)目成為安陽(yáng)年輕一族領(lǐng)略時(shí)尚、追求自我、愛(ài)玩、愛(ài)逛的樂(lè)園。4、 項(xiàng)目商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位建議：本項(xiàng)目商業(yè)部分產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位要遵循幾項(xiàng)原則：1） 最大限度的遲滯消費(fèi)群駐留時(shí)間，達(dá)到促進(jìn)有效消費(fèi)的目的；2） 保持整體形象的一致性和協(xié)調(diào)性，與物業(yè)高尚定位形象相匹配，形成商業(yè)與居住區(qū)的互動(dòng)，促進(jìn)各自的高價(jià)值去劃；3） 積極充分的利用整個(gè)商業(yè)資源，不形成局部死鋪和盲點(diǎn)；4） 有效吸引客戶，形成強(qiáng)有力的品牌效用和市場(chǎng)口碑，奠定地標(biāo)性建筑的目標(biāo)。為此，我們建議商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行如下引入：項(xiàng)目科目細(xì)則科目可考慮

10、內(nèi)容布置要求餐飲休閑餐飲亦娛亦食的酒吧、茶坊、咖啡館小區(qū)的門(mén)面，借助這類裝飾豪華、注重情調(diào)的餐飲點(diǎn)綴本案門(mén)面形象特色餐飲風(fēng)味餐館、品牌餐飲是奠定品牌的基礎(chǔ)，貫穿底商商業(yè)各角落，使客戶邊休閑消費(fèi)邊飽償美食流動(dòng)餐飲風(fēng)味燒烤、港臺(tái)美食、自動(dòng)器械烘托氣氛、引導(dǎo)客戶流動(dòng)，提供休憩場(chǎng)地娛樂(lè)親子娛樂(lè)露天電玩、親子樂(lè)園烘托氣氛，可夾雜在餐飲店中或設(shè)置于鋼二路沿街廣場(chǎng)休閑娛樂(lè)KTV、舞廳、健身中心、桌球、壁球等只在門(mén)面設(shè)點(diǎn)或提示，主體應(yīng)安置在A區(qū)二層，促進(jìn)上下層客戶互動(dòng)精品店鋪購(gòu)物場(chǎng)所精品服飾、禮品、運(yùn)動(dòng)休閑、玩具、寵物商店、電子商店、書(shū)店、文具店等特色高檔的消費(fèi)購(gòu)物，引導(dǎo)特殊需求客戶光顧服務(wù)場(chǎng)所美容、瘦身、銀

11、行、郵局、便利店等服務(wù)居住客源，有效促進(jìn)客戶消費(fèi)駐足通訊服務(wù)通訊服務(wù)手機(jī)專賣店及維修點(diǎn)、電信營(yíng)業(yè)廳等輻射周邊需求及滿足社區(qū)居民的服務(wù)需要5、 項(xiàng)目商業(yè)部分面積配比定位建議：項(xiàng)目商業(yè)部分終歸屬于社區(qū)商業(yè)類型，一般按照購(gòu)物40%，餐飲30%和其他服務(wù)30%的比例進(jìn)行設(shè)置。本項(xiàng)目商業(yè)部分屬于“區(qū)域商業(yè)中心+社區(qū)配套”型商業(yè)，與大型的綜合性商業(yè)項(xiàng)目有所差別，考慮到目標(biāo)客戶群體的需求特征，應(yīng)該在餐飲及娛樂(lè)休閑功能上相應(yīng)提高業(yè)態(tài)的比例，建議如下：項(xiàng)目項(xiàng)目細(xì)則比例%備注休閑餐飲酒吧、茶坊、咖啡館20-25通常單位酒吧經(jīng)營(yíng)面積100-500平米間。且?jiàn)A雜1、2處較大型餐飲特色餐飲風(fēng)味餐館、品牌餐飲15-20經(jīng)

12、營(yíng)面積150-300平米間流動(dòng)餐飲風(fēng)味燒烤、港臺(tái)美食、自動(dòng)器械-流動(dòng)性質(zhì)，面積不計(jì)親子娛樂(lè)露天電玩、親子樂(lè)園2-5設(shè)二至三個(gè)點(diǎn)為適宜休閑娛樂(lè)KTV、舞廳、陶塑、健身中心、桌球、壁球15-20主要以上樓層為主，需求面積較大購(gòu)物場(chǎng)所精品服飾、禮品、運(yùn)動(dòng)休閑、玩具、寵物商店、電子商店、書(shū)店、文具店等15-20單位面積20-150平米，大小結(jié)合服務(wù)場(chǎng)所美容、瘦身、銀行、郵局、便利店等20-25含走道、設(shè)備間、公共設(shè)施等必要配套，單位面積在100200平方米通訊服務(wù)手機(jī)專賣店及維修點(diǎn)、電信營(yíng)業(yè)廳等5面積需求相對(duì)較大第三部分、項(xiàng)目商業(yè)部分營(yíng)銷策略建議1、 營(yíng)銷的總體策略本項(xiàng)目的商業(yè)部分建設(shè)工程進(jìn)度較快，且

13、達(dá)到銷售許可條件相對(duì)容易，為本產(chǎn)品快打快銷的銷售策略提供了有利的客觀條件。總體來(lái)講：本項(xiàng)目的營(yíng)銷操作采用的是“以相對(duì)之快打季節(jié)之慢、以相對(duì)之重打時(shí)段之輕”相對(duì)集中策略。充分的運(yùn)用“一個(gè)主題（安陽(yáng)首個(gè)社區(qū)休閑娛樂(lè)互動(dòng)中心）”突破市場(chǎng)，“4個(gè)主流媒體（安陽(yáng)日?qǐng)?bào)、安陽(yáng)晚報(bào)、安陽(yáng)電視臺(tái)、安陽(yáng)電臺(tái)大力度、高密度報(bào)媒和全方位、大手筆現(xiàn)場(chǎng)包裝）”撬動(dòng)市場(chǎng)，“三大核心賣點(diǎn)（特色主力店、安鋼商圈、主題步行街）”攻占市場(chǎng)，“三點(diǎn)小利（貞元置業(yè)會(huì)員卡、多折扣、返租大奉送回報(bào)業(yè)主）”收獲市場(chǎng)。以此為主線在營(yíng)銷活動(dòng)中安排一系列有力度的活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的有效管理在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績(jī)。2、 營(yíng)銷策略原則本

14、項(xiàng)目的商業(yè)部分應(yīng)該以項(xiàng)目市場(chǎng)推動(dòng)力、策劃推動(dòng)力與銷售推動(dòng)力三者有機(jī)結(jié)合，形成三合一體的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)與銷售推動(dòng)力。1） 爭(zhēng)鋒式市場(chǎng)推動(dòng)力: 首先，充分挖掘項(xiàng)目市場(chǎng)大勢(shì)與安鋼商圈價(jià)值，并大手筆包裝其安鋼商圈的優(yōu)勢(shì)； 其次，在全市同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比中凸顯本身優(yōu)勢(shì)與特色，弱化競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。其體現(xiàn)形式有：項(xiàng)目DM、人員解說(shuō)、軟性報(bào)道，另外可能單列規(guī)范（針對(duì)主力店）宣傳性文本。2） 無(wú)接縫式策劃推動(dòng)力： 講求項(xiàng)目策劃與包裝設(shè)計(jì)中對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)論證，產(chǎn)品設(shè)計(jì)與銷售資料傳達(dá)信息的銜接與一致性，同時(shí)講求項(xiàng)目包裝各方面的氣質(zhì)、檔次、設(shè)計(jì)風(fēng)格與元素的一致性與一體化，從視覺(jué)感受、前景論證與營(yíng)造、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源真實(shí)傳達(dá)等方面組合產(chǎn)生策劃推

15、動(dòng)力。1 項(xiàng)目區(qū)域與商圈表現(xiàn)圖中，充分表現(xiàn)周邊商業(yè)環(huán)境支持與商業(yè)輻射力。2 項(xiàng)目室內(nèi)外效果圖的精致化處理與商業(yè)氛圍渲染，組合出時(shí)尚繽紛的商業(yè)檔次與仿真化的休閑購(gòu)物感受。3 項(xiàng)目全系列企宣文本的精致與商業(yè)化設(shè)計(jì)：包括案名、LOGO、名片、招商手冊(cè)、海報(bào)到認(rèn)購(gòu)書(shū)、定購(gòu)書(shū)等銷售文本。4 全套銷售平面設(shè)計(jì)上時(shí)尚繽紛、絢麗多彩、人潮洶涌的濃烈商業(yè)氣質(zhì)的表現(xiàn)。5 售樓處的整體設(shè)計(jì)，通過(guò)材質(zhì)、色彩、構(gòu)成樣式與線條的靈巧配置，營(yíng)造出極具商業(yè)性的通透、時(shí)尚和舒適貴氣的售樓現(xiàn)場(chǎng)，配置以戶外彩旗，看板及其他形式的視覺(jué)手段綜合塑造強(qiáng)殺性的主力賣場(chǎng)。6 將市場(chǎng)推動(dòng)力與銷售推動(dòng)力有效地結(jié)合在企劃宣傳的進(jìn)程中。3、 項(xiàng)目銷

16、售策略1.銷售價(jià)格方式總控：賣總價(jià)為化解項(xiàng)目門(mén)面的進(jìn)深太長(zhǎng)的缺點(diǎn)，均衡門(mén)面性價(jià)比，回避單價(jià)敏感性和爭(zhēng)議性，所有門(mén)面根據(jù)位置、進(jìn)深、面積，通過(guò)精細(xì)計(jì)算，模糊單價(jià)，按總價(jià)推出，面市出售。為促進(jìn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，采取帶租約銷售、產(chǎn)權(quán)式銷售、直接銷售、只租不賣等多種營(yíng)銷方式組合，滿足多種投資者需求，靈活操作，擴(kuò)大客源，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目逐一消化。臨街鋪銷售方式建議一：鋪王拍賣銷售方式項(xiàng)目臨街鋪王可挑選出5套，配合地王的形象進(jìn)行公開(kāi)拍賣，一為后續(xù)單位拓開(kāi)價(jià)格空間，二可吸引市場(chǎng)關(guān)注。確定拍賣價(jià)格起價(jià)后，再拍賣成交期望價(jià)，安排兩人在合理范圍以內(nèi)把價(jià)格炒高。建議二：商鋪直接銷售方式建議三：帶租約銷售邊招商邊銷售，實(shí)行帶

17、租約銷售，除鋪王外，一般商鋪?zhàn)饨鹇?%，合同三年一簽。內(nèi)臨街鋪銷售方式建議一：返租銷售建議項(xiàng)目采取23年返租，年返租率稅前8%，五年內(nèi)投資者稅前可收回24%40%的投資成本。商業(yè)采取8%的回報(bào)率，首先表明的是對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)前景的看好，8%的回報(bào)率在安陽(yáng)市場(chǎng)也相對(duì)合理。而且經(jīng)過(guò)參考周邊租金水平，在經(jīng)營(yíng)管理正常的基礎(chǔ)上，也能夠收取相同比例的租金。建議二 ：出售經(jīng)營(yíng)權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)的銷售在成熟市場(chǎng)已被廣泛采用，實(shí)際效果也不錯(cuò)，項(xiàng)目的商業(yè)面積如想在目前的市場(chǎng)形式中全部出售產(chǎn)權(quán)，市場(chǎng)接納力度有限。而且市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶更愿意對(duì)物業(yè)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，加上項(xiàng)目出售部分產(chǎn)權(quán)后須保留一定物業(yè)作為已出售物業(yè)的信心擔(dān)保，因此二層物業(yè)可保

18、留產(chǎn)權(quán)、出售經(jīng)營(yíng)權(quán)，同時(shí)這也為發(fā)展商預(yù)留了部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)，待整體升值后可獲得更大的利潤(rùn)空間。經(jīng)營(yíng)權(quán)建議出售35年。建議三 ：以租代售主要針對(duì)二樓以上難以銷售的商鋪，三年內(nèi)以租金的方式付完全部房款：第一年付40%、第二年付30%、第三年付30%，房款付完，正式簽訂銷售合同，如果客戶沒(méi)有付清房款就要終止合同，客戶已交款項(xiàng)不退，并且要承擔(dān)毀約責(zé)任。建議四：商鋪直接銷售方式銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪大面積商鋪，劃分成小面積出售，年返租率稅前8.5%，約12年回本，適合A區(qū)二樓。二樓商鋪銷售方式二樓商業(yè)物業(yè)銷售相對(duì)困難，采取先招商后銷售的方法、買(mǎi)二送三的銷售方式或以租代售方式。小結(jié):社區(qū)式商業(yè)街若全部采用店鋪出售方式

19、，其會(huì)產(chǎn)生眾多弊端：1、 無(wú)品牌、主力店加盟，不但不能形成商業(yè)街經(jīng)營(yíng)特色，也并不能提高社區(qū)品質(zhì)，同時(shí)外圍投資客對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值報(bào)以懷疑態(tài)度；2、 假設(shè)商鋪的購(gòu)買(mǎi)力度強(qiáng)，而購(gòu)買(mǎi)商鋪的業(yè)主在選擇租賃客戶的時(shí)候，伺機(jī)高價(jià)，并不考慮后者的品牌實(shí)力，服務(wù)內(nèi)容是否與項(xiàng)目商業(yè)部分相呼應(yīng)，將會(huì)導(dǎo)致后期商業(yè)街的管理秩序混亂，無(wú)任何主題特色。3、 項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)要達(dá)到提升社區(qū)品質(zhì)和形象、整合提升貞元集團(tuán)企業(yè)品牌、形成良好口碑乘數(shù)效應(yīng)的目的，統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理是必要條件，放水養(yǎng)魚(yú)（先租后售）是充分條件。4、 項(xiàng)目招商策略建議招商組織原則：1） 需求符合項(xiàng)目市場(chǎng)定位及業(yè)態(tài)定位要求的客戶；2） 優(yōu)先引進(jìn)主力店，中國(guó)一

20、線品牌產(chǎn)品；3） 熱點(diǎn)平均分布，處處有賣點(diǎn)；4） 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象；招商節(jié)點(diǎn)時(shí)間及策略建議08年XX月08年XX月招商工作開(kāi)始籌備招商工作正式開(kāi)展完成品牌商家的招商工作08年XX月吸客階段強(qiáng)攻階段消尾階段Ø 篩選商家Ø 主動(dòng)出擊，重點(diǎn)接洽大型品牌商家Ø 跟已經(jīng)達(dá)成共識(shí)的品牌商家簽訂意向合同Ø 利用已經(jīng)簽訂的部分品牌商家吸引其它品牌商家Ø 現(xiàn)場(chǎng)招租，以品牌商家的進(jìn)駐吸引零散商家，解決內(nèi)街鋪位的招租難問(wèn)題第四部分、項(xiàng)目商業(yè)部分推廣策略建議1、推廣思路針對(duì)安陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品特性，我司提煉出項(xiàng)目商業(yè)部分的總體推廣思路

21、：主力店號(hào)召市場(chǎng)事件營(yíng)銷聚焦市場(chǎng)品牌行銷占位市場(chǎng)體驗(yàn)營(yíng)銷鞏固市場(chǎng)2、推廣步驟建議步驟一 氣勢(shì)亮劍展示項(xiàng)目大手筆、高起點(diǎn)規(guī)劃的貞元商業(yè)氣勢(shì)，震撼全城。步驟二 招商跟進(jìn)在展示項(xiàng)目形象的同時(shí)，大手筆招商引進(jìn)大型知名超市、蘇寧電器、肯德基等，以號(hào)召項(xiàng)目全案銷售，進(jìn)一步展示項(xiàng)目高形象。在主力店確定后，進(jìn)一步引進(jìn)次主力店，以散點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)布局的模式保證項(xiàng)目的整體繁榮。步驟三 價(jià)值強(qiáng)化從開(kāi)發(fā)商實(shí)力、項(xiàng)目規(guī)劃、招商氣勢(shì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念等各個(gè)方面強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)r(jià)值，樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二、無(wú)可替代的核心競(jìng)爭(zhēng)力，展示廣闊而堅(jiān)實(shí)的財(cái)富前景，給投資者、經(jīng)營(yíng)者充分的投資信心，激發(fā)投資者的投資欲望和熱情。步驟四 分段銷售進(jìn)入到實(shí)際操盤(pán)運(yùn)

22、營(yíng)階段，依項(xiàng)目規(guī)劃分區(qū)、商業(yè)功能分區(qū)等特征，在營(yíng)銷及其推盤(pán)時(shí)間上，根據(jù)不同業(yè)態(tài)定位的商業(yè)物業(yè)實(shí)行分段銷售，形成營(yíng)銷節(jié)奏，按部就班地完成全案銷售。步驟五 價(jià)格策略、營(yíng)銷策略突破市場(chǎng)充分演繹項(xiàng)目?jī)r(jià)值，樹(shù)立財(cái)富前景，以實(shí)效的價(jià)格策略、精密的營(yíng)銷策略，與投資者、經(jīng)營(yíng)者切實(shí)進(jìn)行心理較量，形成市場(chǎng)突破，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。3、推廣組合策略導(dǎo)入期階段主題：安陽(yáng)首家社區(qū)式休閑購(gòu)物互動(dòng)中心活動(dòng)內(nèi)容：售樓部開(kāi)放、主力店簽約儀式活動(dòng)設(shè)想：邀請(qǐng)安陽(yáng)相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目主力店代表、蘇寧集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)共同剪彩蘇寧、肯德基現(xiàn)場(chǎng)簽約大型文藝匯演。媒體告知：城區(qū)高端戶外廣告、派發(fā)郵遞廣告、售樓員針對(duì)性拜訪目標(biāo)客戶派送樓書(shū)單頁(yè)。促銷節(jié)點(diǎn)：出

23、售50張購(gòu)鋪資格卡（2000元/張）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段主題：蘇寧來(lái)了！丹尼斯來(lái)了！肯德基來(lái)了！活動(dòng)內(nèi)容：項(xiàng)目推介會(huì)及發(fā)展論壇、帝王鋪拍賣、從前50張資格卡中解籌20個(gè)VIP，登記選鋪?；顒?dòng)設(shè)想：邀請(qǐng)主力店代表、前期登記客戶、商業(yè)目標(biāo)客戶以及政府領(lǐng)導(dǎo)，舉辦項(xiàng)目推介會(huì)及發(fā)展論壇座談會(huì)；從50張資格卡中解籌20個(gè)VIP。媒體策略：高速公路廣告、當(dāng)?shù)刂髁γ襟w報(bào)道、軟文廣告和硬廣告結(jié)合宣傳。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)階段主題：商業(yè)藍(lán)籌、財(cái)富盛典活動(dòng)內(nèi)容：開(kāi)盤(pán)慶典、VIP解籌、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)設(shè)想：領(lǐng)導(dǎo)講話剪彩抽大獎(jiǎng)開(kāi)啟財(cái)富之門(mén)VIP解籌媒體策略：高速公路廣告、飛艇廣告、當(dāng)?shù)刂髁γ襟w報(bào)道促銷節(jié)點(diǎn)：續(xù)推限購(gòu)20個(gè)鋪，推產(chǎn)權(quán)鋪。強(qiáng)銷鞏固階段主題：核心商業(yè)圈，魅力金旺角活動(dòng)內(nèi)容：“老客戶帶新客戶”幸運(yùn)連環(huán)抽大獎(jiǎng)活動(dòng) “香港迪斯尼公園體驗(yàn)游”活動(dòng)活動(dòng)設(shè)想：老客戶每帶1個(gè)新簽約客戶，各有適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，老客戶和新客戶均有機(jī)會(huì)獲得“香港迪斯尼樂(lè)園歡樂(lè)行”的大獎(jiǎng)。媒體策略：戶外廣告與高速公路廣告、當(dāng)?shù)刂髁γ襟w跟蹤報(bào)道。促銷節(jié)點(diǎn)：分階段繼續(xù)限額推盤(pán)，保持緊俏和緊張效應(yīng)；推二樓鋪位尾盤(pán)銷售階段主題：購(gòu)物新時(shí)尚