美林底商銷售提案53p

1、尚東美林底商 銷售提案一、定價建議一、定價建議二、銷售策略三、合作方式四、創(chuàng)合案例銷售方案銷售方案尚東美林尚東美林a:a:項目概況項目概況b:b:價格建議價格建議c:c:租金回報租金回報d:d:定價明細定價明細一、定價建議一、定價建議a:a:項目概況項目概況1：本項目所處地段尚未成熟。該類商鋪特點為：地段雖差但小區(qū)自身的人流消費力可以支撐商鋪的發(fā)展。 本項目19套底商，合計1106?？奢椛淙巳杭s5000人。人均商業(yè)配套占比5人/(可以支撐基礎生活類商業(yè)）2：周邊新盤上東世家，該樓盤底商8間 均價3.5萬/ ，臨東虹路正街的一面4.2萬/（以上價格為面價） 。3：底商目前租金范圍80-100元/

2、*月，短期內(nèi)擁有上漲空間。但幅度不大，預計后年在120元/*月。 基礎生活類商業(yè)的租金承受范圍有限，大規(guī)模上漲短期內(nèi)可能性較小。4：本項目價格制定上，應以商鋪本身面積大小和租戶行業(yè)以及是否整租3個關鍵點來考慮。5：貴公司委托均價為3.1萬/，綜合以上因素，我司認為較為合理。在此委托價的基礎上根據(jù)1號樓和6號樓地緣因素判斷，6號樓整體位置優(yōu)于1號樓?？梢岳_價差。6：所有在售商鋪均已出租。 尚東社區(qū) 約3000人口 東升社區(qū) 約3000人口b:b:價格建議價格建議1：6號樓商鋪建議均價31772元/；1號樓商鋪建議均價30181元/。 （符合貴司委托均價3100元/）2：租金回報率目前在3.5%

3、左右；2015年預計租金在120元/平米*月，屆時租金回報率在4.5%左右。3：整體租金因街道因素限制，差距不大，故在做價格策略時更多的考慮是面積大小與是否毗鄰小區(qū)出入口為主。 6號樓1號樓6序號商鋪名稱業(yè)態(tài)商業(yè)層高（m） 面積（） 售價（元/）租金水平（元/月）備注總價建議價格1勝蓉大藥房藥房346.013200085可整售147232053.333180016958942引領時尚美發(fā)店美發(fā)353324009417172003賽維干洗店干洗353324008717172004水電超市+艾莎美發(fā)服務372.04308009022188325紅旗連鎖超市372.043080094可整售22188

4、3252.923170016775646芭比饅頭早點353322009217066007濟康診所診所355322009417710008舞東風超市超市354.333180097可整售172769474.49312002324088朝發(fā)副食零售370.4230000872112600美療店美發(fā)353.7231200871676064愛嬰堂嬰兒35331200941653600天樂大藥房藥房353.573095092可整售1657991.546.9731200146546459.6298001776080興網(wǎng)傳媒服務362.082880084已到期1787904米氏診所診所368283009219

5、244001106.5230999.2837934301327.5b:b:價格建議價格建議分類面積總價均單均總5353.3316931491170531715317152.92167531705517754.3317253.721675316553.5716559.6177分類面積總價均單 均總4646.0114731516146.546.97146分類 面積 總價均單均總7272.0422130615 221.2572.0422174.4923270.42211分類面積總價均單均總6262.081782845318568192c:c:租金回報租金回報租金回報預判 序號 商鋪名稱 業(yè)態(tài) 商業(yè)層

6、高（m） 面積（） 現(xiàn)有租金 租金預估 委托單價 委托總價 年租金(現(xiàn)） 回報率（現(xiàn)） 年租金（預） 回報率（預） 1勝蓉大藥房 藥房 346.018513032000147232046930.23.19%71775.64.88%53.338513031800169589454396.63.21%83194.84.91%2引領時尚美發(fā)店 美發(fā) 35394130324001717200597843.48%826804.81%3賽維干洗店 干洗 35387130324001717200553323.22%826804.81%4水電超市+艾莎美發(fā) 服務 372.0490120308002218832

7、77803.23.51%103737.64.68%5紅旗連鎖 超市 372.049412030800221883281261.123.66%103737.64.68%52.929412031700167756459693.763.56%76204.84.54%6芭比饅頭 早點 35392130322001706600585123.43%826804.84%7濟康診所 診所 35594130322001771000620403.50%858004.84%8舞東風超市 超市 354.339712031800172769463240.123.66%78235.24.53%74.49971203120

8、0232408886706.363.73%107265.64.62% 朝發(fā)副食 零售 370.428712030000211260073518.483.48%101404.84.80% 美療店 美發(fā) 353.728712031200167606456083.683.35%77356.84.62% 愛嬰堂 嬰兒 35394110312001653600597843.62%699604.23% 天樂大藥房 藥房 353.5792110309501657991.5 59141.283.57%70712.44.26%46.979211031200146546451854.883.54%62000.44

9、.23%59.69211029800177608065798.43.70%786724.43% 興網(wǎng)傳媒 服務 362.088410028800178790462576.643.50%744964.17% 米氏診所 診所 36892100283001924400750723.90%816004.24% 3430132834301328636593.52%838624.58%d:d:定價明細定價明細勝蓉大藥房面積：面積：46.01+53.33=99.34租金：租金：85元元/*月月 (130)到期時間：到期時間：2015年年2月月19日日定價依據(jù)：此鋪位于三期與二期的交界處，三期商業(yè)與其毗鄰，位

10、置較好。但因此鋪為2鋪合租，故在銷售上不做價格標桿。優(yōu)選整體出售。（租金上漲空間較大，基數(shù)低）商鋪名稱業(yè)態(tài)層高（m） 面積（） 售價（元/）租金水平（元/月）備注總價勝蓉大藥房藥房346.013200085可整售147232053.33318001695894引領時尚美發(fā)店面積：面積：53租金：租金：94元元/*月月 (130)到期時間：到期時間：2015年年3月月28日日定價依據(jù)：此鋪位于三期與二期的交界處，三期商業(yè)與其毗鄰，位置較好。面積小，總價低。商鋪名稱業(yè)態(tài)商業(yè)層高（m）面積（）售價（元/）租金水平（元/月）備注總價 引領時尚美發(fā)店美發(fā)35332400941717200賽維干洗店面積：

11、面積：53租金：租金：87元元/*月月 (130)到期時間：到期時間：2014年年10月月7日日定價依據(jù)：此鋪位于三期與二期的交界處，三期商業(yè)與其毗鄰，位置較好。面積小，總價低。商鋪名稱業(yè)態(tài)商業(yè)層高（m）面積（）售價（元/）租金水平（元/月）備注總價 賽維干洗店干洗35332400871717200水電超市+艾莎美發(fā)面積：面積：72.04租金：租金：90元元/*月月到期時間：到期時間：2014年年9月月27日日 （代繳水電）（代繳水電）2015年2月28日 （艾莎美發(fā)）定價依據(jù)：此鋪位置一般，面積較大。 (120)商鋪名稱業(yè)態(tài)商業(yè)層高（m）面積（）售價（元/）租金水平（元/月）備注總價水電超市

12、+艾莎美發(fā)服務372.0430800902218832紅旗連鎖面積：面積：72.04+52.92=124.96租金：租金：94元元/*月月 (120)到期時間：到期時間：2015年年3月月29日日 此鋪昭示面很好，且行業(yè)穩(wěn)定。但考慮到時合租狀態(tài)，單價適當降低商鋪名稱業(yè)態(tài)商業(yè)層高（m）面積（）售價（元/）租金水平（元/月）備注總價紅旗連鎖超市372.043080094可整售221883252.92317001677564芭比饅頭面積：面積：53租金：租金：92元元/*月月 (130)到期時間：到期時間：2015年年2月月13日日定價依據(jù)：位于二期小區(qū)出入口；面積小；行業(yè)利潤高。適合價格標桿。商鋪

13、名稱業(yè)態(tài)商業(yè)層高（m）面積（）售價（元/）租金水平（元/月）備注總價芭比饅頭早點35332200921706600濟康診所面積：面積：55租金：租金：94元元/*月月 (130)到期時間：到期時間：2015年年5月月20日日定價依據(jù)：位于二期小區(qū)出入口；面積?。恍袠I(yè)利潤高。適合價格標桿。商鋪名稱業(yè)態(tài)商業(yè)層高（m）面積（） 售價（元/）租金水平（元/月）備注總價濟康診所診所35532200941771000舞東風超市面積：面積：54.33+74.49=128.82租金：租金：97元元/*月月 (120)到期時間：到期時間：2015年年4月月24日日定價依據(jù)：位于出入口；昭示面好；含銀行；考慮兩鋪

14、合租適當降低單價商鋪名稱業(yè)態(tài)商業(yè)層高（m）面積（）售價（元/）租金水平（元/月）備注總價舞東風超市超市354.333180097可整售172769474.49312002324088朝發(fā)副食面積：面積：70.42租金：租金：87元元/*月月 (120)到期時間：到期時間：2014年年10月月27日日定價依據(jù)：位于出入口；雙面街鋪；商鋪名稱業(yè)態(tài)商業(yè)層高（m）面積（）售價（元/）租金水平（元/月）備注總價朝發(fā)副食零售370.4230000872112600美療店？面積：面積：53.72租金：租金：87元元/*月月 (120)到期時間：到期時間：2014年年8月月1日日定價依據(jù)：位于出入口；雙面街鋪

15、；面積小；商鋪名稱業(yè)態(tài)商業(yè)層高（m）面積（）售價（元/）租金水平（元/月）備注總價美療店美發(fā)353.7231200871676064愛嬰堂面積：面積：53租金：租金：94元元/*月月 (110)到期時間：到期時間：2015年年6月月1日日定價依據(jù)：位于出入口；雙面街鋪；面積小商鋪名稱業(yè)態(tài)商業(yè)層高（m）面積（）售價（元/）租金水平（元/月）備注總價愛嬰堂嬰兒35331200941653600天樂大藥房面積：面積：53.57+46.97+59.6=160.14租金：租金：92元元/*月月 (110)到期時間：到期時間：2015年年5月月29日日定價依據(jù)：昭示面好；行業(yè)利潤大；但位于內(nèi)街邊角且屬合租

16、，單價適當降低商鋪名稱業(yè)態(tài)商業(yè)層高（m）面積（）售價（元/）租金水平（元/月）備注總價天樂大藥房藥房353.573095092可整售1657991.546.9731200146546459.6298001776080興網(wǎng)傳媒面積：面積：62.08租金：租金：84元元/*月月 (100)到期時間：到期時間：2014年年5月月31日（已到期）日（已到期）定價依據(jù)：位于內(nèi)街邊角，租約已到期。適當降低單價商鋪名稱業(yè)態(tài)商業(yè)層高（m）面積（）售價（元/）租金水平（元/月）備注總價興網(wǎng)傳媒服務362.082880084已到期1787904米氏診所面積：面積：68租金：租金：92元元/*月月 (100)到期時

17、間：到期時間：2015年年4月月30日日定價依據(jù)：行業(yè)較穩(wěn)定，利潤大；但位于內(nèi)街最邊角。單價降低商鋪名稱業(yè)態(tài)商業(yè)層高（m）面積（）售價（元/）租金水平（元/月）備注總價米氏診所診所36828300921924400一、定價建議二、銷售策略二、銷售策略三、合作方式四、創(chuàng)合案例銷售方案銷售方案尚東美林尚東美林a:a:報價策略報價策略b:b:銷售計劃銷售計劃二、銷售策略二、銷售策略a:報價策略報價策略序號商鋪名稱業(yè)態(tài)層高（m） 面積（） 售價（元/）租金水平（元/月）備注總價東虹路1勝蓉大藥房藥房346.014000085可整售184040053.3339764.7062120651.7652引領時

18、尚美發(fā)店美發(fā)35340470.588942144941.1763賽維干洗店干洗35340470.588872144941.1764水電超市+艾莎美發(fā)服務372.0438588.235902779896.4715紅旗連鎖超市372.0438588.23594可整售2779896.47152.9239647.0592098122.3536芭比饅頭早點35340235.294922132470.5887濟康診所診所35540235.294942212941.1768舞東風超市超市354.3339764.70697可整售2160416.47174.4939058.8242909491.765朝發(fā)副食零

19、售370.4237647.059872651105.882美療店美發(fā)353.7239058.824872098240愛嬰堂嬰兒35339058.824942070117.647天樂大藥房藥房353.5738764.70692可整售2076625.29446.9739058.8241834592.94159.637411.7652229741.176興網(wǎng)傳媒服務362.0836235.29484已到期2249487.059米氏診所診所36835647.0599224240001106.5238822.6868142958079.411、對外報價均價為、對外報價均價為3.8萬萬/，以下表為準。，以

20、下表為準。2、客戶購買可享受8.5折優(yōu)惠。3、惠后均價為、惠后均價為3.3萬萬/。創(chuàng)合掌握2000元/平米溢價空間在保證成交的情況下與客戶進行談判。a:報價策略報價策略4、此報價的情況下，按120元/*月均計算，租金回報率3.66%租金回報預判 序號 商鋪名稱 業(yè)態(tài) 商業(yè)層高（m） 面積（） 現(xiàn)有租金 租金預估 委托單價 委托總價 年租金(現(xiàn)） 回報率（現(xiàn)） 年租金（預） 回報率（預） 1勝蓉大藥房 藥房 346.018513040000184040046930.22.55%71775.63.90%53.338513039764.7062120651.77154396.62.57%83194.

21、83.92%2引領時尚美發(fā)店 美發(fā) 3539413040470.5882144941.164597842.79%826803.85%3賽維干洗店 干洗 3538713040470.5882144941.164553322.58%826803.85%4水電超市+艾莎美發(fā) 服務 372.049012038588.2352779896.44977803.22.80%103737.63.73%5紅旗連鎖 超市 372.049412038588.2352779896.44981261.122.92%103737.63.73%52.929412039647.0592098122.36259693.762.

22、85%76204.83.63%6芭比饅頭 早點 3539213040235.2942132470.582585122.74%826803.88%7濟康診所 診所 3559413040235.2942212941.17620402.80%858003.88%8舞東風超市 超市 354.339712039764.7062160416.47763240.122.93%78235.23.62%74.499712039058.8242909491.886706.362.98%107265.63.69% 朝發(fā)副食 零售 370.428712037647.0592651105.89573518.482.77

23、%101404.83.82% 美療店 美發(fā) 353.728712039058.8242098240.02556083.682.67%77356.83.69% 愛嬰堂 嬰兒 3539411039058.8242070117.672597842.89%699603.38% 天樂大藥房 藥房 353.579211038764.7062076625.359141.282.85%70712.43.41%46.979211039058.8241834592.96351854.882.83%62000.43.38%59.69211037411.7652229741.19465798.42.95%786723

24、.53% 興網(wǎng)傳媒 服務 362.088410036235.2942249487.05262576.642.78%744963.31% 米氏診所 診所 3689210035647.0592424000.012750723.10%816003.37% 3430132834301328636592.81%838623.66%b:b:銷售計劃鋪排銷售計劃鋪排銷售銷售計劃計劃銷售節(jié)點銷售節(jié)點蓄客期蓄客期7 7月月3 3周周7 7月月4 4周周7 7月月2 2周周9 9月月8 8月月7 7月月1 1周周強銷期強銷期尾鋪期尾鋪期訴求8.5折驚現(xiàn)江湖！僅售3.3萬/！一墻之隔便宜7千！創(chuàng)合專業(yè)電銷創(chuàng)合專業(yè)電

25、銷callcall客，競品樓盤客，競品樓盤a a類來訪名單覆蓋類來訪名單覆蓋 行銷截留營銷（陽光行銷截留營銷（陽光100100，上東世家，隆興九熙，優(yōu)品尚東等），上東世家，隆興九熙，優(yōu)品尚東等）尚東美林社區(qū)全面覆蓋（展架尚東美林社區(qū)全面覆蓋（展架+ +報箱報箱+ +報欄報欄+ +物業(yè)物業(yè)dmdm）6 6月下月下旺鋪銷售，3.8萬/，直接收租做翹腳老板中介渠道整合中介渠道整合二手鋪網(wǎng)絡推廣（主流網(wǎng)站占比二手鋪網(wǎng)絡推廣（主流網(wǎng)站占比80%80%以上）以上）項目名稱客戶數(shù)量陽光1002000組隆興玖熙1000組世紀美林1000組優(yōu)品尚東2000組空港國際80組（未成交a類）藍光錦繡城1000組以上為

26、部分列舉以上為部分列舉創(chuàng)合其它商業(yè)資源10萬份以上；創(chuàng)合現(xiàn)有適合目標客戶1243組；p每名銷售人員電話陌拜150-180組/天p電銷人員15名尚東美林電銷名單通過收集目標項目周邊競品樓盤來訪名單提升通過收集目標項目周邊競品樓盤來訪名單提升callcall客質量客質量1）電話call客尚東美林電話營銷：根據(jù)創(chuàng)合三年以來專注各種商業(yè)渠道分銷經(jīng)驗，在瓶頸期最有效最快速的突破方式是電銷，是專業(yè)的電銷 ，更是精準的電銷。而決定成敗的核心只有兩點。同時也是創(chuàng)合最具優(yōu)勢的2點1：人員質量創(chuàng)合電銷團隊特點a：懂打電話 =基礎電銷 （本質的核心）b：能標準化接待= 置業(yè)顧問（提升轉化的保證）c：精致服務體驗=投

27、資顧問 （客戶滿意度提升）2：名單質量a：繪制精準客戶地圖（找到客群來源地點）b：專業(yè)踩盤獲取資訊（了解競爭對手）c：強公關能力（獲取a類call客名單）創(chuàng)合銷售創(chuàng)合銷售人員業(yè)務商業(yè)專家專專 職職 銷 售懂得銷售懂得銷售專注銷售專注銷售熱愛銷售熱愛銷售強目標感強目標感培訓培訓去兼職化去兼職化拼命銷售拼命銷售結果保證薪酬設計薪酬設計精準客群分析精準客群分析搭建購買渠道搭建購買渠道行銷截留行銷截留多渠道互動多渠道互動企業(yè)文化企業(yè)文化客戶地圖策劃分析策劃分析購入名單人脈拓展人脈拓展精準截留銷經(jīng)細分銷經(jīng)細分渠道來訪策劃細分策劃細分創(chuàng)合銷售流程圖創(chuàng)合銷售流程圖資料庫名單首輪邀約意向邀約意向邀約邀約到訪邀

28、約到訪逼定成交逼定成交銷售銷售+拓展拓展銷售全力呼出銷售全力呼出銷經(jīng)介入銷經(jīng)介入貴賓級接待貴賓級接待配合成交配合成交短微郵立體覆蓋短微郵立體覆蓋意向客戶跟蹤表意向客戶跟蹤表個性化投資建議書個性化投資建議書常規(guī)標準化接待簽訂買賣合同簽訂買賣合同銷經(jīng)全力配合銷售談判銷售談判拓展部精準開發(fā)拓展部精準開發(fā)行銷手段開發(fā)行銷手段開發(fā)其它渠道開發(fā)其它渠道開發(fā)尚東美林電銷名單解決方案根據(jù)創(chuàng)合兩年以來專注各種商業(yè)渠道分銷經(jīng)驗，在瓶頸期最有效最快速的突破方式是電銷，是專業(yè)的電銷，更是精準的電銷。名單質量相當重要。那么在本階段我們應該對哪些名單進行call客呢？a：周邊競品樓盤近期來訪名單 （陽光100，藍光錦繡城

29、等 ）b：周邊樓盤往期來訪名單（隆興九熙，優(yōu)品尚東等）c：保和鄉(xiāng)拆遷名單d: 創(chuàng)合其它投資客戶名單陽光100首創(chuàng)保和拆遷綠地柏士公館藍光錦繡城創(chuàng)合其它投資尚東美林電銷名單解決方案如何獲取上述名單：拓展關鍵人物，專人跟進名單購買進度。認識認識-熟悉熟悉-合作合作-獲取獲取-回報回報分析數(shù)據(jù)明確方向制定拜訪策略建立合作關系驗證名單真實性購入相關名單尚東美林核心團隊基礎服務（15+2人團隊） 1：100000次項目電話曝光率 2：200組到訪量 3: 19套成交 4：服務周期3個月差異化服務1：銷售經(jīng)理2名負責接待轉化到訪客戶（只做輔助亦可）;管控2組銷售人員。2：強大的拓展團隊負責根據(jù)本項目特點外

30、拓即時的對應樓盤來訪名單。 -我們的電話資源庫不是單純的采購名單3：專業(yè)的電銷團隊 創(chuàng)合的電銷團隊是一只紀律嚴明，充滿干勁的團隊。電銷經(jīng)理： 李科（5年二手經(jīng)紀店長經(jīng)驗，3年新盤銷售主管經(jīng)驗）電銷經(jīng)理： 李芳（2年職業(yè)小蜜蜂經(jīng)驗，2年創(chuàng)合電銷銷冠經(jīng)驗）陳宏（5年行業(yè)銷售經(jīng)驗，4年新盤銷售經(jīng)理經(jīng)驗）龔磊（7年大客戶拓展經(jīng)驗）張丹 （5年渠道銷售管理經(jīng)驗）本案2）行銷截留：針對陽光100；隆鑫九熙；優(yōu)品尚東；藍光錦繡城等樓盤進行駐點截留。管理運作方式類似電銷（同一團隊執(zhí)行截留任務）隆鑫九熙隆鑫九熙陽光陽光100100優(yōu)品尚東優(yōu)品尚東世紀世紀美林美林尚東美尚東美林社區(qū)林社區(qū)藍光錦繡藍光錦繡城城 社區(qū)

31、大門展架/展位擺放2物業(yè)深度合作 社區(qū)報欄全面推廣13）物業(yè)深度合作利用創(chuàng)合自身拓展優(yōu)勢，與物業(yè)深度合作 其它可用資源展示3 copyright centaline group, 20094）創(chuàng)合資源內(nèi)部聯(lián)動：可對創(chuàng)合代理項目商鋪客戶資源進行深度挖掘，為客戶尋找推薦符合客戶需求的商鋪，同時進行項目之間聯(lián)動推介。商鋪客源項目名稱客戶數(shù)量蜀都中心1000藍光空港500西景國際1000鉆石廣場2000上風港2000財智國際1000建發(fā)天府鷺洲2000以上僅為列舉據(jù)網(wǎng)絡巨頭搜房網(wǎng)統(tǒng)計，凡是瀏覽新盤界面的客戶，尤其是商業(yè)客戶，超過87%的客戶會同時搜索相關樓盤的二手房頁面。據(jù)我司調(diào)查發(fā)現(xiàn)，貴司在搜房網(wǎng)的

32、二手經(jīng)紀頁面展示極少。（僅29條，且標價混亂）目前委托的渠道或中介公司在網(wǎng)絡發(fā)布上還存在說辭敷衍嚴重的情況為提高網(wǎng)絡上客量，創(chuàng)合機構可為貴司做到該樓盤二手經(jīng)紀端口界面首頁占比不低于80% 且質量能有效保證。創(chuàng)合機構商業(yè)搜房經(jīng)紀人端口全面覆蓋。創(chuàng)合機構商業(yè)搜房經(jīng)紀人端口全面覆蓋。5）創(chuàng)合網(wǎng)絡營銷產(chǎn)生需求上網(wǎng)搜索搜索列表頁搜房網(wǎng)搜索引擎被房源標題吸引點擊瀏覽房源詳情點擊量被房源詳情吸引上戶量1234567返回目錄 copyright centaline group, 2009房源量少 copyright centaline group, 2009標價混亂 copyright centaline group, 2009說辭敷衍專人專店跟進中介渠道推廣，做到及時溝通，及時鼓勵。創(chuàng)合機構拓展部有著7年以上的中介渠道合作經(jīng)驗。管理和激勵中介渠道在一個時間段內(nèi)全力推銷尚東項目。統(tǒng)一價格，統(tǒng)一發(fā)布，統(tǒng)一管理 省時，省力，結果有保障結果有保障。且無額外費用支出！5）中介渠道整合一、定價建議二、銷售策略三、合作方式三、合作方式四、創(chuàng)合案例銷售方案銷售方案尚東美