西安東站路項(xiàng)目瘴體物業(yè)發(fā)展建議及啟動(dòng)策略報(bào)告

1、謹(jǐn)呈：七方置業(yè)有限公司謹(jǐn)呈：七方置業(yè)有限公司西安東站路項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議及啟動(dòng)策略報(bào)告西安東站路項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議及啟動(dòng)策略報(bào)告關(guān)于我們對(duì)項(xiàng)目定位的解決方案關(guān)于我們對(duì)項(xiàng)目定位的解決方案項(xiàng)目地塊研究項(xiàng)目市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位研究啟動(dòng)策略研究經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)交通分析交通分析配套分析配套分析地塊分析地塊分析項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定城市背景城市背景開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀價(jià)格環(huán)境價(jià)格環(huán)境客戶分析客戶分析市場(chǎng)特點(diǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判功能定位功能定位規(guī)劃建議規(guī)劃建議價(jià)格定位價(jià)格定位客戶定位客戶定位營(yíng)銷安排營(yíng)銷安排節(jié)奏劃分節(jié)奏劃分準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作執(zhí)行綱領(lǐng)執(zhí)行綱領(lǐng)推廣策略推廣策略第一部分第一部分 對(duì)項(xiàng)目地塊的認(rèn)識(shí)對(duì)

2、項(xiàng)目地塊的認(rèn)識(shí)區(qū)位分析區(qū)位分析地塊分析地塊分析項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性交通分析交通分析項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)：占地面積占地面積項(xiàng)目總占地9畝建筑面積建筑面積本項(xiàng)目建筑面積36000平米容積率容積率本項(xiàng)目容積率6地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析占地面積：占地面積：9畝畝高容積率：高容積率：6.0小規(guī)模、高容積率，產(chǎn)品發(fā)展受限制小規(guī)模、高容積率，產(chǎn)品發(fā)展受限制地塊四至及內(nèi)部情況項(xiàng)目地塊處于處于長(zhǎng)纓路和東站路交匯處項(xiàng)目所在的胡家廟片區(qū)處于東郊商貿(mào)集散區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)的插建型區(qū)域。項(xiàng)目所在區(qū)域是商業(yè)次中心，同時(shí)也是位于發(fā)展主軸和發(fā)展次軸的交匯處，地理位置優(yōu)越。 項(xiàng)目位于東郊次商業(yè)中心胡家廟商圈，規(guī)劃中的次中心區(qū)項(xiàng)目位于東

3、郊次商業(yè)中心胡家廟商圈，規(guī)劃中的次中心區(qū) 域，同時(shí)位于以長(zhǎng)樂(lè)路經(jīng)濟(jì)帶為軸芯，以康復(fù)路、長(zhǎng)纓路為骨架域，同時(shí)位于以長(zhǎng)樂(lè)路經(jīng)濟(jì)帶為軸芯，以康復(fù)路、長(zhǎng)纓路為骨架的軸線上的軸線上胡家胡家廟區(qū)廟區(qū)西高新西高新主城主城區(qū)區(qū)市中心市中心（鐘樓）（鐘樓）車程車程1515分分鐘鐘市中市中心心 地塊一側(cè)臨東站路街面，其中西側(cè)與城市主干道相鄰，南側(cè)地塊一側(cè)臨東站路街面，其中西側(cè)與城市主干道相鄰，南側(cè)緊鄰含光靜里項(xiàng)目，北側(cè)為社區(qū)道路和城市次干道，緊鄰唐韻三坊緊鄰含光靜里項(xiàng)目，北側(cè)為社區(qū)道路和城市次干道，緊鄰唐韻三坊項(xiàng)目。內(nèi)部處于廠房區(qū)，還沒(méi)有進(jìn)行拆遷項(xiàng)目。內(nèi)部處于廠房區(qū)，還沒(méi)有進(jìn)行拆遷地塊四至及內(nèi)部情況地塊位于唐韻三

4、坊項(xiàng)目和含光靜里項(xiàng)目中間區(qū)位東至東至東站路西至西至東站路，緊靠交通干道南至南至含光靜里項(xiàng)目北至北至唐韻三坊項(xiàng)目，距離街面約50米地塊目前現(xiàn)狀處于廠房區(qū)，還沒(méi)有進(jìn)行拆遷。地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊東側(cè)地塊西側(cè)地塊周邊配套狀況金融配套金融配套：農(nóng)業(yè)銀行，工商銀行，郵政儲(chǔ)蓄，商業(yè)銀行等商業(yè)：商業(yè)：易初蓮花、華潤(rùn)萬(wàn)家、長(zhǎng)纓賓館、康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)、胡家廟蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、水產(chǎn)市場(chǎng)、干貨調(diào)料市場(chǎng)等。教育：教育：黃河中學(xué)、西光中學(xué) 醫(yī)院：醫(yī)院：第四軍醫(yī)大、西京醫(yī)院。電力醫(yī)院。胡家廟醫(yī)院地塊位于胡家廟中心地帶，周邊金融配套和生活配套都比較地塊位于胡家廟中心地帶，周邊金融配套和生活配套都比較齊全齊全地塊周邊交通狀況分析周邊

5、路網(wǎng)分析：周邊路網(wǎng)分析：項(xiàng)目西側(cè)東站路，直通連接長(zhǎng)纓路路和興工路，是南北主干道之一，可視性次佳。項(xiàng)目南側(cè)為含光靜里項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)可視性最差。項(xiàng)目東側(cè)的長(zhǎng)纓路： 是片區(qū)東西主干道之一， ，可視性最佳，公交線路有未來(lái)地鐵3號(hào)線、402、410、43、227等項(xiàng)目北側(cè)為唐韻三坊項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，可塑性比較差?？梢曅苑矫鏂|站路最好，其次為長(zhǎng)纓路，再次為興工路和可視性方面東站路最好，其次為長(zhǎng)纓路，再次為興工路和距離較近的東二環(huán)距離較近的東二環(huán)地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊東側(cè)地塊西側(cè)項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性區(qū)域事實(shí)區(qū)域事實(shí)區(qū)域界定區(qū)域界定大東郊商業(yè)中心、城市發(fā)展主軸與規(guī)劃的商業(yè)次中心片區(qū)商業(yè)氛圍最濃東站路與長(zhǎng)纓路交通相對(duì)便利項(xiàng)目周

6、邊人口相對(duì)較少消費(fèi)力相對(duì)十足占地面積為9畝，容積率為6小規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)項(xiàng)目界定：片區(qū)商業(yè)中心，規(guī)劃次中心，消項(xiàng)目界定：片區(qū)商業(yè)中心，規(guī)劃次中心，消費(fèi)力相對(duì)十足，小規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)力相對(duì)十足，小規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)第二部分第二部分 對(duì)大環(huán)境新市場(chǎng)的理解對(duì)大環(huán)境新市場(chǎng)的理解價(jià)格環(huán)境價(jià)格環(huán)境客戶分析客戶分析市場(chǎng)特點(diǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀城市背景城市背景在新一輪的城市規(guī)劃中此次總體規(guī)劃從宏觀層面和戰(zhàn)略發(fā)展角度出發(fā)，深入研究了如何在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中加強(qiáng)我市對(duì)區(qū)域的輻射和帶動(dòng)作用 ，未來(lái)城市將遵循“南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布局原則，城市未來(lái)主要向西南、東北方向局原則，

7、城市未來(lái)主要向西南、東北方向發(fā)展發(fā)展 ”的整體發(fā)展思路，在東北方向形成以新筑、臨潼為主的副中心；在北部方向形成以閻良為主的副中心。目前大東郊處于城市未來(lái)發(fā)展的主要方向。閻良新城閻良新城高陵縣城高陵縣城涇渭新城涇渭新城新筑組團(tuán)新筑組團(tuán)臨潼新城臨潼新城洪慶組團(tuán)洪慶組團(tuán)藍(lán)田縣城藍(lán)田縣城2.1城市背景城市背景遵循西安市整體規(guī)劃思想，區(qū)域所處在城市未來(lái)主要發(fā)展方向遵循西安市整體規(guī)劃思想，區(qū)域所處在城市未來(lái)主要發(fā)展方向在中心都市小商品采購(gòu)圈的基礎(chǔ)上形成綜合功能的新市場(chǎng)集群在中心都市小商品采購(gòu)圈的基礎(chǔ)上形成綜合功能的新市場(chǎng)集群在目前該區(qū)域的現(xiàn)有商圈基礎(chǔ)上以長(zhǎng)樂(lè)路以長(zhǎng)樂(lè)路經(jīng)濟(jì)帶為軸芯，以康復(fù)路、長(zhǎng)纓路為骨架經(jīng)

8、濟(jì)帶為軸芯，以康復(fù)路、長(zhǎng)纓路為骨架，以“西北第一市“康復(fù)路綜合批發(fā)市場(chǎng)、西北輕工批發(fā)市場(chǎng)和西北商貿(mào)中心等大型商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)為支撐的商貿(mào)集散區(qū)商貿(mào)集散區(qū)。同時(shí)遠(yuǎn)期該區(qū)域?qū)⒁詫I(yè)化、品牌化、特專業(yè)化、品牌化、特色化色化為發(fā)展方向，加快現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)態(tài)升級(jí)換代步伐，形成具有物流集散、批發(fā)交易、信息發(fā)布、產(chǎn)品展示、電子商務(wù)等綜合功能的綜合功能的新型市場(chǎng)集群新型市場(chǎng)集群和良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，完成由目前都市小商品采購(gòu)圈的再次升級(jí)。雁塔雁塔碑碑林林新城新城未央未央商貿(mào)商貿(mào)2.1城市背景城市背景 從目前該區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃大骨架來(lái)看，政府的決心還是以強(qiáng)化區(qū)域的從目前該區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃大骨架來(lái)看，政府的決心還是以強(qiáng)化區(qū)域的

9、城市商業(yè)發(fā)展，新型市場(chǎng)集群和產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境的全面升級(jí)必然帶來(lái)更多的城市商業(yè)發(fā)展，新型市場(chǎng)集群和產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境的全面升級(jí)必然帶來(lái)更多的人氣和財(cái)氣。人氣和財(cái)氣。地塊編號(hào)地塊編號(hào)成交時(shí)間成交時(shí)間用地性質(zhì)用地性質(zhì)競(jìng)得人競(jìng)得人地理位置地理位置樓面地價(jià)樓面地價(jià)xc3-5-6-92007.4.9住宅恒基兆業(yè)東二環(huán)中段東側(cè)（原金花北路 61 號(hào)），東、南方向分別連通石棉路（原東站路）和長(zhǎng)纓路，西臨東二環(huán)路，北鄰“紫昕花庭”1109元/平米bl1-9-72007.9.29辦公余仙金花北路7號(hào)xc5-7-3-22008.10.23商住西安愛家商貿(mào)有限公司長(zhǎng)樂(lè)西路166號(hào)697元/平米xc4-6-10-42008.9.

10、3商住陜西亞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司長(zhǎng)樂(lè)中路38號(hào)521元/平米xc3-9-7-12009.9.30住宅西安漢和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長(zhǎng)纓東路14號(hào)235元/平米 xc3-6-27-22010。3.17住宅陜西廣暉置業(yè)有限公司 位于西安市新城區(qū)東站路以東，長(zhǎng)纓東路以北 176元/平米 2.1城市背景城市背景 從近幾年成交的地塊來(lái)看，新企業(yè)新項(xiàng)目的開發(fā)必然帶動(dòng)新的剛性居住需求將會(huì)迅速?gòu)慕鼛啄瓿山坏牡貕K來(lái)看，新企業(yè)新項(xiàng)目的開發(fā)必然帶動(dòng)新的剛性居住需求將會(huì)迅速擴(kuò)張，以商業(yè)集散區(qū)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展是片區(qū)城市建設(shè)的主題詞擴(kuò)張，以商業(yè)集散區(qū)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展是片區(qū)城市建設(shè)的主題詞序號(hào)項(xiàng)目名稱1駿景

11、園3期天第2祥林銘邸3含光靜里4恒基碧翠錦華5唐韻三坊 目前項(xiàng)目開發(fā)熱區(qū)主要在城市中心和偏北偏東位置，區(qū)域目前項(xiàng)目開發(fā)熱區(qū)主要在城市中心和偏北偏東位置，區(qū)域緊鄰康復(fù)路大商圈和浐灞生態(tài)區(qū)，交通相對(duì)便捷；享有老城內(nèi)緊鄰康復(fù)路大商圈和浐灞生態(tài)區(qū)，交通相對(duì)便捷；享有老城內(nèi)優(yōu)等教育資源和商業(yè)資源優(yōu)等教育資源和商業(yè)資源2.2開發(fā)分析開發(fā)分析項(xiàng)目分布項(xiàng)目分布2.2開發(fā)分析開發(fā)分析發(fā)展方向發(fā)展方向城市發(fā)展難題城市發(fā)展難題u地塊開發(fā)資源有限地塊開發(fā)資源有限：位置寸土寸金，部分開發(fā)已經(jīng)參與到舊城改造， 舊城改造缺乏經(jīng)營(yíng)城市意識(shí) 。u缺乏城市形象缺乏城市形象： 老城市的面貌處處可見，始終脫不開老城的面貌和氣息，城市

12、建設(shè)品位低，建筑相對(duì)沒(méi)有檔次u城市交通壓力城市交通壓力： 大量對(duì)外交通從區(qū)域的長(zhǎng)纓路和東站路經(jīng)過(guò)、交通流量增大，嚴(yán)重?fù)p壞城市路面，破壞城市交通秩序 隨著城市中心面臨著開發(fā)地塊有限、缺乏城市形象參與舊城改隨著城市中心面臨著開發(fā)地塊有限、缺乏城市形象參與舊城改造，以及交通壓力與城市污染污染等諸多問(wèn)題，城市房地產(chǎn)向東北造，以及交通壓力與城市污染污染等諸多問(wèn)題，城市房地產(chǎn)向東北發(fā)展已成必然。發(fā)展已成必然。2.2開發(fā)分析開發(fā)分析開發(fā)體量開發(fā)體量項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商開發(fā)商項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模備注備注新興駿景園新興駿景園3期天第期天第西安新興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.7萬(wàn)二環(huán)路唐韻三坊唐韻三坊陜西廣暉置業(yè)有限公司

13、8萬(wàn)東二環(huán)（金花北路）與長(zhǎng)纓路什字西北角 祥林銘邸祥林銘邸祥林實(shí)業(yè)集團(tuán)7.6萬(wàn)長(zhǎng)纓東路含光靜里含光靜里西安含光物業(yè)總公司5.36萬(wàn)東站路與長(zhǎng)纓東路交匯處恒基碧翠錦華恒基碧翠錦華香港恒基地產(chǎn)開發(fā)有限公司35萬(wàn)東二環(huán)（金花北路）與長(zhǎng)纓路什字東北角 項(xiàng)目開發(fā)相對(duì)實(shí)力弱，多以本土開發(fā)企業(yè)為主，項(xiàng)目總體開發(fā)體項(xiàng)目開發(fā)相對(duì)實(shí)力弱，多以本土開發(fā)企業(yè)為主，項(xiàng)目總體開發(fā)體量偏小，規(guī)模大盤除了駿景園外，恒基地產(chǎn)的開發(fā)已為趨近。量偏小，規(guī)模大盤除了駿景園外，恒基地產(chǎn)的開發(fā)已為趨近。規(guī)模大盤規(guī)模大盤總總體體開開發(fā)發(fā)量量小小2.2開發(fā)分析開發(fā)分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建面建面物業(yè)形物業(yè)形態(tài)態(tài)容積率容積率主力戶

14、型主力戶型均價(jià)均價(jià)已消已消化化存量存量未來(lái)放量未來(lái)放量（萬(wàn)（萬(wàn)平米）平米）（平米）（平米）（元（元/ /平米）平米）新興駿景園三期天第6高層7.579-90兩房103-136三房預(yù)計(jì)6000以上04.74.7唐韻三坊30高層5.2745一房70-89兩房105-130三房54000428恒基碧翠錦華35高層2.8584.45-120.45/03510含光靜里5高層6.4一房51/兩房 83.6691.17/三房109.185000410祥林銘邸6高層3.5875-96/三房103-1585200800 從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)講，東二環(huán)與長(zhǎng)纓路什字西北角是目前規(guī)模大盤的聚集從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)講，東二

15、環(huán)與長(zhǎng)纓路什字西北角是目前規(guī)模大盤的聚集地，以區(qū)域城市規(guī)劃利好和后期發(fā)展前景優(yōu)于城市中心和主要干道，但由于區(qū)域地，以區(qū)域城市規(guī)劃利好和后期發(fā)展前景優(yōu)于城市中心和主要干道，但由于區(qū)域目前生活欠佳、未來(lái)放量過(guò)大，在未來(lái)的目前生活欠佳、未來(lái)放量過(guò)大，在未來(lái)的1-2年內(nèi)與老城存在直接競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格將于年內(nèi)與老城存在直接競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格將于老城持平。老城持平。2.3市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)賣點(diǎn)分析賣點(diǎn)分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商開發(fā)商主力面積區(qū)間主力面積區(qū)間新興駿景園新興駿景園3期天第期天第西安新興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司79-90唐韻三坊唐韻三坊陜西廣暉置業(yè)有限公司45-89祥林銘邸祥林銘邸祥林實(shí)業(yè)集團(tuán)75-103含光靜里含光

16、靜里西安含光物業(yè)總公司 90-109.18恒基碧翠錦華恒基碧翠錦華香港恒基地產(chǎn)開發(fā)有限公司84.45-120.45 項(xiàng)目除了祥林銘邸和含光靜里沒(méi)有在項(xiàng)目整體規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新上打項(xiàng)目除了祥林銘邸和含光靜里沒(méi)有在項(xiàng)目整體規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新上打造項(xiàng)目賣點(diǎn)，其它項(xiàng)目產(chǎn)品和內(nèi)部環(huán)境上都做足了文章，區(qū)域市場(chǎng)挑戰(zhàn)造項(xiàng)目賣點(diǎn)，其它項(xiàng)目產(chǎn)品和內(nèi)部環(huán)境上都做足了文章，區(qū)域市場(chǎng)挑戰(zhàn)和機(jī)會(huì)并存。和機(jī)會(huì)并存。2.3市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 由于各個(gè)目前項(xiàng)目地塊面積較小（除了由于各個(gè)目前項(xiàng)目地塊面積較?。ǔ撕慊檀溴\華外）恒基碧翠錦華外），為了增加建筑面積最，為了增加建筑面積最大限度調(diào)整戶型格局與建筑高度，在客戶接受

17、程度上不能滿足，所以在戶型舒適度大限度調(diào)整戶型格局與建筑高度，在客戶接受程度上不能滿足，所以在戶型舒適度與實(shí)用性上有很大打造空間。與實(shí)用性上有很大打造空間。傳統(tǒng)點(diǎn)式建筑結(jié)構(gòu)最易出面積，通透性較差在銷售過(guò)程中北向房源較難消化現(xiàn)代盛行的點(diǎn)板式建筑結(jié)構(gòu)既可以出面積，又可以滿足兩側(cè)戶型通透性，同時(shí)中間戶型采光較好傳統(tǒng)點(diǎn)式建筑的優(yōu)化，將兩側(cè)戶型做到通透性，南側(cè)戶型做到較好采光，相對(duì)傳統(tǒng)點(diǎn)式建筑是一大進(jìn)步。項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)組成項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)組成戶型分析戶型分析新興駿景園3期天第唐韻三坊祥林銘邸含光靜里恒基碧翠錦華一室40454550506060-6565-70二室70-7575-

18、8080858590909595100100105105-110110-115三室115-120120-125125-130130-135135140140145145150戶型戶型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 市場(chǎng)主力兩室戶型面積以市場(chǎng)主力兩室戶型面積以70-90、95-105的最為集中；三室戶型面積以的最為集中；三室戶型面積以110-125、的最為集中，區(qū)域市場(chǎng)主力戶型面積集中在的最為集中，區(qū)域市場(chǎng)主力戶型面積集中在70-110 。市市場(chǎng)場(chǎng)主主力力二二室室市市場(chǎng)場(chǎng)主主力力三三室室2.3市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)價(jià)格分析價(jià)格分析 項(xiàng)目所在城東胡家廟商圈并不是城東區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)的熱項(xiàng)目所在城東胡家廟商圈并不是城東區(qū)域

19、地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，且客戶對(duì)該區(qū)域的認(rèn)知度不是很高，價(jià)格認(rèn)知區(qū)間點(diǎn)區(qū)域，且客戶對(duì)該區(qū)域的認(rèn)知度不是很高，價(jià)格認(rèn)知區(qū)間普遍在普遍在5300元元/平方米平方米左右。左右。n城東區(qū)域公認(rèn)的兩個(gè)高端項(xiàng)目是東尚和就掌燈。n新興駿景園期天第高層均價(jià)為6000，為本區(qū)域唯一價(jià)格超過(guò)5600的高層物業(yè)。n客戶對(duì)該區(qū)域價(jià)格的普遍認(rèn)知為5300左右。中心城區(qū)中心城區(qū)1111個(gè)樓盤個(gè)樓盤54925492套住宅套住宅南市南市1919個(gè)樓盤個(gè)樓盤2611626116套住宅套住宅市中心（鐘樓）市中心（鐘樓）北城板塊北城板塊4500-5500西郊板塊西郊板塊4000-4500曲江板塊曲江板塊5500-8000東郊板塊東郊板

20、塊4500-6000西高新板塊西高新板塊5000-7000西安各板塊小高層西安各板塊小高層/高層物業(yè)主流價(jià)格區(qū)間：高層物業(yè)主流價(jià)格區(qū)間：項(xiàng)目區(qū)域樓盤項(xiàng)目區(qū)域樓盤容積率容積率均價(jià)均價(jià)新興駿景園3期7.56000唐韻三坊5.275400含光靜里6.45000祥林名邸3.58 5200恒基-碧翠錦華2.85預(yù)計(jì)6000以上2.4市場(chǎng)特點(diǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀長(zhǎng)纓路段和東二環(huán)（金花北路）與長(zhǎng)纓路什字交匯處綜合性項(xiàng)目單體開發(fā)量及存量相對(duì)較大均價(jià)價(jià)格基本處在5300元/平方米左右商業(yè)配套相對(duì)完善、老城區(qū)的自然生活依然占擁上風(fēng)地段、交通、生活商業(yè)配套在產(chǎn)品研究塑造上有空間總體開發(fā)量小的項(xiàng)目在產(chǎn)品內(nèi)部打造上

21、受到一定的限制發(fā)展方向東北發(fā)展方向東北區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈老城效應(yīng)揚(yáng)起老城效應(yīng)揚(yáng)起外部資源優(yōu)越外部資源優(yōu)越產(chǎn)品研究較弱產(chǎn)品研究較弱內(nèi)部環(huán)境不足內(nèi)部環(huán)境不足目前總體開發(fā)水平偏弱，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將會(huì)由外部資源優(yōu)勢(shì)向產(chǎn)品和目前總體開發(fā)水平偏弱，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將會(huì)由外部資源優(yōu)勢(shì)向產(chǎn)品和社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(shì)過(guò)度，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟與規(guī)范的標(biāo)志。社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(shì)過(guò)度，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟與規(guī)范的標(biāo)志。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱新興駿景園新興駿景園3期期占地面積占地面積12畝建筑面積建筑面積60000.00平米地址地址東二環(huán)金花北路369號(hào)建筑形態(tài)建筑形態(tài)高層容積率容積率 7.5 天然氣天然氣/ /供暖供暖

22、 入戶面積區(qū)間面積區(qū)間 78-130交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯商業(yè)商業(yè) 臨街商鋪 土地年限土地年限 70年 經(jīng)典個(gè)案經(jīng)典個(gè)案新興駿景園新興駿景園3期期 整個(gè)項(xiàng)目由a、b兩棟樓組成， 圍合式設(shè)計(jì)、超大樓間距、純板結(jié)構(gòu)、3層超大露臺(tái)設(shè)計(jì),體現(xiàn)出了設(shè)計(jì)師的獨(dú)具匠心，立面線條簡(jiǎn)潔時(shí)尚極具地標(biāo)氣質(zhì)。 園林多個(gè)小型景觀節(jié)點(diǎn)串聯(lián)、多重景觀視野。 兩梯四戶和兩梯五戶的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，79-90平米純南兩居105-108平米緊湊小三房127-136平米南北通透三居6種全新戶型設(shè)計(jì)，全新生活陽(yáng)臺(tái)概念引入、轉(zhuǎn)角闊景飄窗、觀景陽(yáng)臺(tái)等超值贈(zèng)送元素的加入，是項(xiàng)目獨(dú)具舒適度和實(shí)用性兩大功能。 產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃a a樓：樓：兩個(gè)單

23、元設(shè)計(jì)，層高33f，12層為標(biāo)間商鋪。333層為住宅2梯4戶。面積區(qū)間70108平米，兩室、三室設(shè)計(jì)。b b樓：樓：兩個(gè)單元設(shè)計(jì)，層高33f，均為兩梯5戶，70136平米兩室、三室設(shè)計(jì)。社區(qū)規(guī)模大，密度小，舒適度較高；社區(qū)規(guī)模大，密度小，舒適度較高；戶型整體布局較為合理，居住品味會(huì)有所提高；戶型整體布局較為合理，居住品味會(huì)有所提高；項(xiàng)目?jī)墒覒粜驼加凶罡弑壤?，其次為三室，定位為中高端?xiàng)目，客群主要為區(qū)域購(gòu)買項(xiàng)目?jī)墒覒粜驼加凶罡弑壤?，其次為三室，定位為中高端?xiàng)目，客群主要為區(qū)域購(gòu)買客群多為住?？腿憾酁樽?。點(diǎn)評(píng)：點(diǎn)評(píng)：經(jīng)典個(gè)案經(jīng)典個(gè)案唐韻三坊唐韻三坊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱唐韻三坊唐韻三坊占地面積占地面積

24、96畝建筑面積建筑面積 300000平米地址地址長(zhǎng)纓東路和東站路交匯處東北角建筑形態(tài)建筑形態(tài)高層容積率容積率 5.27 總套數(shù)總套數(shù)750天然氣天然氣/ /供暖供暖 入戶面積區(qū)間面積區(qū)間 4698交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯商業(yè)商業(yè) 臨街商鋪 土地年限土地年限 70年 產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃 項(xiàng)目占地面積96畝，總建筑290037平米。整體規(guī)劃以三期開發(fā)，由福澤坊，禧匯坊，和潤(rùn)坊組成，在內(nèi)部布局方面錯(cuò)落有致，形成圍合式中國(guó)院落文化居住形式。先期開發(fā)的福澤坊由兩棟33層的點(diǎn)式住宅組成。面積由46.1平米91.53組成。結(jié)構(gòu)形式為一室一廳到三室兩廳。 戶型區(qū)間戶型區(qū)間戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間二期戶數(shù)二期戶數(shù)所

25、占比例所占比例3室2廳1衛(wèi)a戶型90.83-91.3538戶10%2室2廳1衛(wèi)b戶型76.33-77.3257戶15%2室（3室）2廳1衛(wèi)1花園c戶型88.87-89.5757戶15%2室2廳1衛(wèi)d戶型79.62-79.8457戶15%1室1廳1衛(wèi)d1戶型55.99-56.6757戶15%2室2廳1衛(wèi)f戶型76.19-76.6157戶15%2室2廳1衛(wèi)f1戶型69.54-70.1357戶15%戶型配比戶型配比歷史價(jià)格：歷史價(jià)格：2010年07月06日 - 至今 均價(jià)5000元/ 2010年05月06日 - 2010年07月06日 均價(jià)5000元/ 最高價(jià)5200元/ 2010年04月26日 -

26、 2010年05月06日 均價(jià)5000元/ 2010年04月20日 - 2010年04月26日 均價(jià)5200元/ 目前均價(jià)5400元/ 戶型點(diǎn)評(píng)：戶型點(diǎn)評(píng)：戶型設(shè)計(jì)緊湊，干濕分離，主臥室相對(duì)獨(dú)立，彰顯人居舒適度，整體空間布局合理。戶型點(diǎn)評(píng)：戶型點(diǎn)評(píng)：戶型設(shè)計(jì)大方，雙臥朝南，采光、通風(fēng)通透性強(qiáng)，客廳氣派，外帶大飄窗，視線無(wú)限美好。點(diǎn)評(píng)：點(diǎn)評(píng)：中小型社區(qū)，居住的舒適性相對(duì)一般；中小型社區(qū)，居住的舒適性相對(duì)一般；戶型種類相對(duì)較多，可選擇性強(qiáng)，戶型設(shè)計(jì)整體布局合理，居住品味相對(duì)得到提高；戶型種類相對(duì)較多，可選擇性強(qiáng)，戶型設(shè)計(jì)整體布局合理，居住品味相對(duì)得到提高；項(xiàng)目?jī)墒覒粜驼加凶罡弑壤?，其次為三室，定?/p>

27、為中端項(xiàng)目。項(xiàng)目?jī)墒覒粜驼加凶罡弑壤?，其次為三室，定位為中端?xiàng)目。經(jīng)典個(gè)案經(jīng)典個(gè)案恒基恒基-碧翠錦華碧翠錦華項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱恒基-碧翠錦華占地面積占地面積 168畝建筑面積建筑面積35萬(wàn)平米地址地址東二環(huán)（金花北路）與長(zhǎng)纓路什字東北角 建筑形態(tài)建筑形態(tài)板式高層容積率容積率 2.85 總套數(shù)總套數(shù)2692 天然氣天然氣/ /供暖供暖 入戶面積區(qū)間面積區(qū)間83124交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯商業(yè)商業(yè) 臨街商鋪 土地年限土地年限 70年 項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目總占地面積168畝，總建面約40萬(wàn)平方米，由27幢板式高層組成。樓盤設(shè)計(jì)遵循了時(shí)尚與傳統(tǒng)、國(guó)際與皇城、景觀與建筑、自然與人的和諧統(tǒng)一，保持了較高的

28、綠地率，在社區(qū)中設(shè)置有優(yōu)美水景景觀和星級(jí)豪華會(huì)所，保證業(yè)主日常生活的舒適度和交流空間。在建筑設(shè)計(jì)方面，項(xiàng)目主要以兩梯四戶，絕大部分戶型帶入戶花園，最大程度提升居住舒適度與產(chǎn)品品質(zhì)。 戶型配比戶型配比香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)用全新國(guó)際視野打造香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)，運(yùn)用全新國(guó)際視野打造城東全新樓盤，改變城東居住現(xiàn)狀；城東全新樓盤，改變城東居住現(xiàn)狀；二環(huán)以內(nèi)稀缺黃金地段，成熟大社區(qū)；二環(huán)以內(nèi)稀缺黃金地段，成熟大社區(qū)；小區(qū)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出，板式結(jié)構(gòu)、南北通透、小區(qū)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出，板式結(jié)構(gòu)、南北通透、超大陽(yáng)臺(tái)和飄窗；超大陽(yáng)臺(tái)和飄窗；具有獨(dú)特的入戶花園設(shè)計(jì)并伴隨星級(jí)入戶大具有獨(dú)特的入戶花園設(shè)計(jì)并伴隨星級(jí)入戶大堂；堂；社

29、區(qū)自身配套齊全。社區(qū)自身配套齊全。項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)價(jià)客戶調(diào)研目的是了解區(qū)域客戶特點(diǎn)購(gòu)房動(dòng)機(jī)及動(dòng)向客戶調(diào)研目的是了解區(qū)域客戶特點(diǎn)購(gòu)房動(dòng)機(jī)及動(dòng)向調(diào)研時(shí)間調(diào)研時(shí)間6天（2010年7月24-31日）調(diào)研人數(shù)調(diào)研人數(shù)3人調(diào)研目的調(diào)研目的了解區(qū)域?qū)嶋H購(gòu)房需求人群具體的需求描述，對(duì)以后的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售工作起到重要的參考調(diào)研目標(biāo)調(diào)研目標(biāo)長(zhǎng)纓路和東二環(huán)主要銷售部門前意向客戶和區(qū)域住戶調(diào)研方法調(diào)研方法銷售部門前客戶訪談和代表單位及個(gè)人訪談?wù){(diào)研區(qū)域調(diào)研區(qū)域長(zhǎng)纓路和東二環(huán)區(qū)域調(diào)研表格數(shù)量調(diào)研表格數(shù)量問(wèn)卷總數(shù)：260份 有效率：85%鑒于本項(xiàng)目特殊的情況，我們?cè)L談主要銷售部和銷售部門前意向購(gòu)房客戶，就其購(gòu)房動(dòng)機(jī)進(jìn)行調(diào)研

30、。調(diào)查對(duì)象基本情況調(diào)查對(duì)象基本情況職業(yè)方面，私營(yíng)業(yè)主/個(gè)體經(jīng)營(yíng)者所占比例最高，約為34；其次為企業(yè)普通員工，比例為22；自由職業(yè)者占18；其他所占的比例較少。個(gè)人年收入方面，3萬(wàn)以下的占70，3-5萬(wàn)占18，5-8萬(wàn)占7，8萬(wàn)以上占4.5。家庭年收入方面，3萬(wàn)以下的僅為22，3-5萬(wàn)占32，5-8萬(wàn)占26，8萬(wàn)以上所占的比例為21。家庭消費(fèi)能力較強(qiáng)。問(wèn)卷更多的反映了片區(qū)消費(fèi)者的情況市場(chǎng)客戶調(diào)研市場(chǎng)客戶調(diào)研從關(guān)注戶型得出，2房占據(jù)67%的地位，3房的占到25%?？蛻粽{(diào)查客戶調(diào)查客戶需求分析客戶需求分析 通過(guò)以上表格顯示，從置業(yè)目的得出，改善住房和結(jié)婚用房分別占到32%和25%，投資和辦公分別占到

31、25%和13%。 目前很多人存有購(gòu)房的想法，首次置業(yè)和二次置業(yè)的可能性很大。通過(guò)購(gòu)買住宅結(jié)構(gòu)調(diào)研得出，普通住宅還是接受度比較高，躍層、loft產(chǎn)品接受度相對(duì)弱后客戶分析客戶分析購(gòu)房因素考慮購(gòu)房因素考慮東站路片區(qū)房產(chǎn)還是在初步階段，戶型結(jié)構(gòu)、工作距離、地段、仍然是購(gòu)房者最關(guān)心的，產(chǎn)品的質(zhì)量、品質(zhì)也受到很多消費(fèi)者的重視。片區(qū)內(nèi)生活設(shè)施完善，周邊交通便利，生活氛圍濃厚，二環(huán)邊還是很多人的首選重心?？蛻舴治隹蛻舴治鲋Ц赌芰托枨笾Ц赌芰托枨?片區(qū)房產(chǎn)發(fā)展為初步階段，周邊人均收入相對(duì)較高，大多收入較高的人以周邊近距離為首選，所以價(jià)格浮動(dòng)在50006000之間，大多購(gòu)房目前都選擇在7090面積區(qū)間兩室；

32、三室100110左右。stpstp客戶細(xì)分客戶細(xì)分區(qū)域來(lái)源興工路商圈職業(yè)特點(diǎn)：私營(yíng)業(yè)主、原居民置業(yè)目的：自用為主客戶特征：關(guān)注地段，注重未來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益，注重投資安全核心客戶：約核心客戶：約404060%60%區(qū)域來(lái)源：胡家廟、康復(fù)路職業(yè)特點(diǎn)：私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、原居民置業(yè)目的：投資、自用客戶特征：看好片區(qū)及項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展，較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，注重區(qū)域發(fā)展及關(guān)注項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)重要客戶：約重要客戶：約20-40%20-40%邊緣客戶：約邊緣客戶：約5-10%5-10%潛在客戶：約潛在客戶：約10-20%10-20%核心客戶區(qū)域來(lái)源：胡家廟、康復(fù)路職業(yè)特點(diǎn)：私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、公司中高層管理者、公務(wù)員、周邊居

33、民置業(yè)目的：投資為主，自營(yíng)為輔客戶特征：具有一定資金實(shí)力，看好片區(qū)未來(lái)發(fā)展市場(chǎng)客戶市場(chǎng)客戶客戶類型客戶類型需求需求關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)來(lái)源來(lái)源原居民原居民舒適兩房較大三房?jī)r(jià)格、配套、物業(yè)胡家廟商圈私營(yíng)企業(yè)主私營(yíng)企業(yè)主舒適兩房較大三房環(huán)境、地段、交通康復(fù)路商圈和胡家廟商圈結(jié)婚用房結(jié)婚用房舒適兩房較大三房配套、樓層、物業(yè)胡家廟商圈個(gè)體戶個(gè)體戶舒適兩房三房商鋪配套、交通、地段康復(fù)路商圈和胡家廟商圈公務(wù)員公務(wù)員舒適兩房較大三房配套、地段、物業(yè)長(zhǎng)樂(lè)路和長(zhǎng)纓路軸線投資投資舒適兩房三房商鋪配套、地段、價(jià)格康復(fù)路商圈和胡家廟商圈事業(yè)單位事業(yè)單位舒適兩房較大三房?jī)r(jià)格、配套、物業(yè)長(zhǎng)樂(lè)路軸線東站路處于康復(fù)路商圈和浐灞生態(tài)區(qū)

34、中間的插建型區(qū)域，區(qū)域的東站路處于康復(fù)路商圈和浐灞生態(tài)區(qū)中間的插建型區(qū)域，區(qū)域的原居民、私原居民、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶及事業(yè)單位營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶及事業(yè)單位成為項(xiàng)目的主力客戶成為項(xiàng)目的主力客戶項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略如何？如何定義？項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略如何？如何定義？第三部分第三部分 我們做什么樣的產(chǎn)品我們做什么樣的產(chǎn)品規(guī)劃建議規(guī)劃建議價(jià)格定位價(jià)格定位客戶定位客戶定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判s s優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（strengthstrength）w w劣勢(shì)（劣勢(shì)（weaknessweakness）s1：項(xiàng)目屬胡家廟片區(qū)位置s2：路網(wǎng)完善，通達(dá)性較好s3：配套設(shè)施完善w1：現(xiàn)階段環(huán)境較差w2：開發(fā)商知名

35、度較低w3: 項(xiàng)目體量較小產(chǎn)品會(huì)有所限制o o機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（opportunityopportunity）t t困難（困難（threatthreat）o1：區(qū)域城改效應(yīng)o2：未來(lái)配套將會(huì)逐步完善o3：區(qū)域流動(dòng)人口多t1：區(qū)域物業(yè)價(jià)格較低t2：未來(lái)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈t3：該區(qū)域缺乏市場(chǎng)良好口碑3.1項(xiàng)目研判項(xiàng)目研判swot分析分析項(xiàng)目地塊較小，容積率限于項(xiàng)目地塊較小，容積率限于6，體量顯然不大，體量顯然不大區(qū)域大環(huán)境較好，潛力較佳，但小環(huán)境較差，配套不足區(qū)域大環(huán)境較好，潛力較佳，但小環(huán)境較差，配套不足我司建議打造營(yíng)銷類中高端產(chǎn)品，中檔次產(chǎn)我司建議打造營(yíng)銷類中高端產(chǎn)品，中檔次產(chǎn)品，中高端形象，形成高

36、性價(jià)比品，中高端形象，形成高性價(jià)比.產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征:大眾產(chǎn)品大眾產(chǎn)品 主題差異主題差異 個(gè)性另類個(gè)性另類中檔次中檔次 短、平、快短、平、快 快銷型產(chǎn)品快銷型產(chǎn)品 針對(duì)康復(fù)路商圈批發(fā)老板群針對(duì)康復(fù)路商圈批發(fā)老板群體為主體為主 戶型以第一次置業(yè)所需的緊湊型戶型以第一次置業(yè)所需的緊湊型2、3室為主室為主兩棟高層兩棟高層 中檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品 針對(duì)中產(chǎn)階層為主針對(duì)中產(chǎn)階層為主 大二、三室大大二、三室大戶型為主戶型為主兩種兩種方向方向3.1項(xiàng)目研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判項(xiàng)目研判項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判年輕人首次置業(yè)居所年輕人首次置業(yè)居所作為一種身份的象征或者為工作之便在家之外，購(gòu)置第二居所。其用途可能作為接待朋友的私人酒店或投

37、資等。滿足居家型的居住需求滿足居家型的居住需求他們大多有二次置業(yè)的心理準(zhǔn)備，工作也比較繁忙，居所只是個(gè)自己的小窩，只要上班交通方便、物業(yè)等服務(wù)省時(shí)、省心，其他的生活要求都比較隨意。非商務(wù)氛圍的辦公區(qū)域非商務(wù)氛圍的辦公區(qū)域私人工作間或用作成長(zhǎng)型的小型企業(yè)寫字間和倉(cāng)庫(kù)。投資價(jià)值極高投資價(jià)值極高過(guò)渡性緊湊性小戶型住宅為主過(guò)渡性緊湊性小戶型住宅為主+公寓公寓/ /辦公功能的延展為輔辦公功能的延展為輔功能價(jià)值功能價(jià)值3.2項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位老城發(fā)展的局限性缺乏城市形象老城發(fā)展的局限性缺乏城市形象客戶客戶聚焦聚焦城市交通壓力城市交通壓力社區(qū)規(guī)模小居住空間與環(huán)境不足社區(qū)規(guī)模小居住空間與環(huán)境不足城市形象城市形象

38、舒適空間舒適空間居住環(huán)境居住環(huán)境成熟配套成熟配套敏感點(diǎn)敏感點(diǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀置業(yè)目的置業(yè)目的首次居住首次居住如何迎合客戶？如何迎合客戶？東站路中央商貿(mào)區(qū)發(fā)現(xiàn)中央公園東站路中央商貿(mào)區(qū)發(fā)現(xiàn)中央公園主流點(diǎn)式高層主流點(diǎn)式高層3.2項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位物業(yè)類型物業(yè)類型產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)中央中心景觀+圍合點(diǎn)板式高層樹立形象標(biāo)桿，提升項(xiàng)目檔次和價(jià)值，營(yíng)造與其它點(diǎn)式高層所不同生活情境，注意迎合客戶對(duì)社區(qū)環(huán)境的需求，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。28-30f點(diǎn)板式高層，舒適兩室與緊湊三室，注重產(chǎn)品舒適型與觀景功能區(qū)域點(diǎn)式高層對(duì)居住舒適度的限制，市場(chǎng)供給產(chǎn)品的缺乏實(shí)用型在中心都市小商品采購(gòu)圈的基礎(chǔ)上形成

39、綜合功能的新市場(chǎng)集群中央商貿(mào)區(qū)對(duì)居住環(huán)境、對(duì)城市形象的訴求，對(duì)成熟配套的訴求老城面臨的發(fā)展局限老城面臨的發(fā)展局限東站路的城市前景東站路的城市前景客戶的基本訴求客戶的基本訴求3.2項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位關(guān)于中央公園關(guān)于中央公園項(xiàng)目具備何種特色物業(yè)組合，與其它項(xiàng)目項(xiàng)目具備何種特色物業(yè)組合，與其它項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)并脫穎而出？形成競(jìng)爭(zhēng)并脫穎而出？3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議方案一方案一中央景觀參考項(xiàng)目圖片參考項(xiàng)目圖片東站路含光靜里唐韻三坊便民路綠城綠城百合公寓百合公寓3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議方案二方案二中央景觀東站路含光靜里唐韻三坊便民路賞筑看好第二套方案賞筑看好第二套方案參考項(xiàng)目圖片參考項(xiàng)目圖片深圳星河國(guó)際深圳星

40、河國(guó)際3.3規(guī)劃建議規(guī)劃建議“一心一環(huán)一帶一心一環(huán)一帶”中央景觀東站路含光靜里唐韻三坊便民路中央景觀東站路含光靜里唐韻三坊便民路一心中央景觀一環(huán)步行長(zhǎng)廊一帶圍合建筑 形成形成“一心一環(huán)一帶一心一環(huán)一帶”的景觀交通樓位布局。一心為地塊中心景觀區(qū)公園；的景觀交通樓位布局。一心為地塊中心景觀區(qū)公園；一環(huán)為以中央景觀為圓心的環(huán)形步行長(zhǎng)廊；一帶是以圍合排布的高層建筑。一環(huán)為以中央景觀為圓心的環(huán)形步行長(zhǎng)廊；一帶是以圍合排布的高層建筑。no1：規(guī)劃建議：規(guī)劃建議打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品物業(yè)類型物業(yè)類型戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間戶均面積戶均面積面積配比面積配比建筑層數(shù)建筑層數(shù)公寓兩房70

41、7030%28住宅兩房70-908030%28小三房80-908825%28大三房100-11010515%28合計(jì)100%戶型配比戶型配比 基于目前市場(chǎng)上意向客戶的支付能力調(diào)查、市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)研反饋信息和市場(chǎng)在售項(xiàng)目供應(yīng)房型分析以及項(xiàng)目所處區(qū)位的特殊性，我司建議東站路項(xiàng)目各物業(yè)組合房型面積配比如下：最大限度打造全城罕見中央景觀居住區(qū)，最大限度打造點(diǎn)板式景觀華宅，最大限度打造全城罕見中央景觀居住區(qū)，最大限度打造點(diǎn)板式景觀華宅，最大限度降低客戶購(gòu)買門檻。最大限度降低客戶購(gòu)買門檻。3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no1：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建議打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品戶型建議戶型建議

42、 消費(fèi)者置業(yè)是理性與感性交織，但戶型卻是每位置業(yè)者理性關(guān)注、決定成交的最核心問(wèn)題之一，因?yàn)閼粜完P(guān)系到實(shí)際空間實(shí)用性、舒適性及付款總價(jià)。對(duì)于居家類型產(chǎn)品，客戶關(guān)注的主要因素為戶型面積彈性、實(shí)用性及產(chǎn)品舒適度。 建議采取戶型創(chuàng)新策略，提升項(xiàng)目實(shí)實(shí)在在的拳頭賣點(diǎn)，打造高性價(jià)比的超值產(chǎn)品。3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no1：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建議打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新1：陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積：陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積陽(yáng)臺(tái)結(jié)合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈(zèng)送一半面積。對(duì)小戶型而言，贈(zèng)送面積較少，逐漸被露臺(tái)取代。3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no1：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建

43、議打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新2：內(nèi)庭院贈(zèng)送一半面積：內(nèi)庭院贈(zèng)送一半面積內(nèi)庭院將室外景觀引入室內(nèi)，創(chuàng)造更私密的半室外空間，也可靈活用于擴(kuò)大室內(nèi)空間。贈(zèng)送面積效率非最高，實(shí)用性較強(qiáng)。3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no1：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建議打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新3：通過(guò)凸窗贈(zèng)送面積通過(guò)凸窗贈(zèng)送面積凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈(zèng)送面積較小3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no1：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建議打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品打造具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新創(chuàng)新創(chuàng)新4：入戶花園、衣柜、玄關(guān)贈(zèng)送

44、面積：入戶花園、衣柜、玄關(guān)贈(zèng)送面積入戶花入戶花園園玄玄關(guān)關(guān)衣衣柜柜 通過(guò)入戶花園、玄關(guān)、衣柜進(jìn)行面積贈(zèng)送；主臥功能細(xì)化、多處收納空間預(yù)留設(shè)計(jì)；南端戶型南北向外延伸展；打造產(chǎn)品的實(shí)用性及舒適空間3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no2：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建議打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)品質(zhì)外觀支撐：現(xiàn)代簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格品質(zhì)外觀支撐：現(xiàn)代簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no2：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建議打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)創(chuàng)造特色，提升項(xiàng)目檔次感：底層架空創(chuàng)造特色，提升項(xiàng)目檔次感：底層架空建議本案規(guī)劃底層架空，層空不超過(guò)2.

45、2米，不計(jì)入容積率；植入綠化及裝備健身器材、休閑廊椅。3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no2：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建議打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)園林綠化，提升項(xiàng)目檔次：空中花園景觀體系、小品景觀示意園林綠化，提升項(xiàng)目檔次：空中花園景觀體系、小品景觀示意3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議no2：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建議打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)品質(zhì)亮點(diǎn)支撐，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)配套品質(zhì)亮點(diǎn)支撐，規(guī)劃建設(shè)商業(yè)配套3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議選擇高品質(zhì)的外墻瓷磚，底層選用石材，基于客戶敏感點(diǎn)，提升項(xiàng)目選擇高品質(zhì)的外墻瓷磚，底層選用石材，基于客戶敏感點(diǎn)

46、，提升項(xiàng)目品質(zhì)感品質(zhì)感選擇高品質(zhì)的外墻瓷磚，局部配以部分涂料或原木，提升建筑品質(zhì)感；底層材料可采用高品質(zhì)的石材或仿石瓷磚，提升近距離的觀感和品質(zhì)感；no2：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建議打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議建筑細(xì)部應(yīng)側(cè)重陽(yáng)臺(tái)、窗口、屋頂、空調(diào)機(jī)座等的設(shè)計(jì)手法，避免繁雜、瑣碎、過(guò)多的裝飾和過(guò)分的細(xì)部雕塑。如觀景陽(yáng)臺(tái)、飄窗的精致設(shè)計(jì)，屋頂與頂層的結(jié)合設(shè)計(jì)等。室外落水管與飾面色彩要統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 陽(yáng)臺(tái)和屋頂露臺(tái)：應(yīng)增加非封閉的觀景花園陽(yáng)臺(tái)和屋頂觀景露臺(tái)，增加建筑的層次感和室外觀景空間。外遮陽(yáng)窗簾使建筑設(shè)計(jì)充滿人性關(guān)懷。no2：項(xiàng)目規(guī)劃建議：

47、項(xiàng)目規(guī)劃建議打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)打造具備高端形象、高附加值的社區(qū)建筑細(xì)部設(shè)計(jì)建議建筑細(xì)部設(shè)計(jì)建議3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套中低檔樓盤配套市場(chǎng)化、常規(guī)化市政集中供暖市政集中供暖基礎(chǔ)配套入戶基礎(chǔ)配套入戶網(wǎng)絡(luò)、水、電等網(wǎng)絡(luò)、水、電等基本安防基本安防區(qū)域市場(chǎng)樓盤配套本項(xiàng)目適當(dāng)超前中高檔樓盤配套差異化、創(chuàng)新化水源熱泵水源熱泵景觀和外立面景觀和外立面太陽(yáng)能照明太陽(yáng)能照明會(huì)所會(huì)所簡(jiǎn)單外立面簡(jiǎn)單外立面安防到位安防到位必需生活配套必需生活配套本項(xiàng)目項(xiàng)目配套建議項(xiàng)目配套建議 no3：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建議打造具備高端配套設(shè)置打造具備高端配套設(shè)置3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議裝修程度毛坯外墻

48、上部面墻、底部石材、涂料、外墻外保溫、面磚內(nèi)墻水泥砂漿抹平戶門三防門門窗彩鋁窗、塑鋼窗配不低于5mm + 5mm雙層中空玻璃地面水泥砂漿拉毛廚房墻面、地面水泥砂漿抹平，預(yù)留上下水管道衛(wèi)生間地面水泥砂漿刮糙，做防水層。上、下水管道預(yù)留接口 燃?xì)庀到y(tǒng)天燃?xì)馊霊簟⒋趴ū碛?jì)量空調(diào)預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位供暖系統(tǒng)地輻熱供電城市供電網(wǎng)絡(luò)、雙回路高壓供電供水系統(tǒng)西安市自來(lái)水公司、戶外抄表電梯合資電梯品牌(例：蒂森)、上海三菱、奧的斯otis電梯 、日立hitachi、通力kone電梯等 電視、電話電話、數(shù)字電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、寬帶入戶p精裝大堂p安防系統(tǒng)；p新風(fēng)系統(tǒng)；p無(wú)線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；p光伏太陽(yáng)能照明柔光節(jié)電；p停車位數(shù)量

49、盡可能多，可設(shè)置立體停車位。項(xiàng)目配套建議項(xiàng)目配套建議 no3：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建議打造具備高端項(xiàng)目的配套設(shè)置打造具備高端項(xiàng)目的配套設(shè)置3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議2424小時(shí)，新風(fēng)不斷，徐緩而新鮮小時(shí)，新風(fēng)不斷，徐緩而新鮮（按戶單平米造價(jià)（按戶單平米造價(jià)2020元，滿天開，耗電量元，滿天開，耗電量1 1度）度） 置換送風(fēng)系統(tǒng)采用下送風(fēng)，頂回風(fēng)的送風(fēng)方式：由于設(shè)計(jì)的送風(fēng)溫度低，送風(fēng)風(fēng)速低(0.25m/s以下)，因此送入的新風(fēng)因密度大而沉積房間底部，形成空氣湖，當(dāng)遇到人員、設(shè)備等熱源時(shí)，新鮮空氣被加熱上升，形成熱羽流作為室內(nèi)空氣流動(dòng)的主導(dǎo)氣流，從而將熱量和污染物等帶至房間上部，由上部的排風(fēng)口排出

50、室外。 有組織進(jìn)風(fēng)，能有效控制風(fēng)量和室內(nèi)氣流組織。 置換式送風(fēng)，新鮮空氣先進(jìn)入人的呼吸區(qū)，人員停留的區(qū)域空氣品質(zhì)好。 進(jìn)入室內(nèi)的新風(fēng)除co2含量少外，經(jīng)過(guò)濾有效阻止灰塵顆粒進(jìn)入。 新風(fēng)獨(dú)具濕度控制功能，確保四季室內(nèi)40%-60%的濕度比重。 低速低紊流送風(fēng)，熱舒適性好。 室內(nèi)空氣不循環(huán)使用，不混合。新風(fēng)置換系統(tǒng)新風(fēng)置換系統(tǒng) no3：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建議打造具備高端項(xiàng)目的配套設(shè)置打造具備高端項(xiàng)目的配套設(shè)置3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議普遍欠缺服務(wù)意識(shí)：普遍欠缺服務(wù)意識(shí)：p由于物業(yè)管理普遍存在專業(yè)化程度不高、從業(yè)人員素質(zhì)較低的問(wèn)題，導(dǎo)致服務(wù)無(wú)法滿足業(yè)主要求，糾紛頻繁發(fā)生；收費(fèi)不透明：收費(fèi)不透明：p

51、目前西安物業(yè)收費(fèi)透明度低，收費(fèi)項(xiàng)目不公示、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)混亂；與業(yè)主溝通少與業(yè)主溝通少：p目前西安93的小區(qū)物業(yè)部門沒(méi)有及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)向業(yè)主通報(bào)相關(guān)的收費(fèi)政策及管理制度，物業(yè)管理通過(guò)業(yè)主公開選聘的僅占2。物管建議：西安物業(yè)管理水平較差，問(wèn)題較多，本項(xiàng)目物管存在較大物管建議：西安物業(yè)管理水平較差，問(wèn)題較多，本項(xiàng)目物管存在較大的提升空間的提升空間no4：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建議打造高端項(xiàng)目的物業(yè)管理水平打造高端項(xiàng)目的物業(yè)管理水平3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議物管建議：建立物管建議：建立“新都市健康主義新都市健康主義”現(xiàn)代化智能的現(xiàn)代化智能的安全管理系統(tǒng)安全管理系統(tǒng)出入口控制系統(tǒng)家庭防盜和事故處理報(bào)警系統(tǒng)保

52、安巡邏簽到系統(tǒng)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)快速干道接口水電煤氣自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)系統(tǒng)社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過(guò)社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對(duì)事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊(duì)/護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)no4：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建議打造高端項(xiàng)目的物業(yè)管理水平打造高端項(xiàng)目的物業(yè)管理水平3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議以業(yè)主健康生活為目的，在傳統(tǒng)物業(yè)管以業(yè)主健康生活為目的，在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上提出，采用現(xiàn)代化的、復(fù)合型的理的基礎(chǔ)上提出，采用現(xiàn)代化的、復(fù)合型的管理手段，結(jié)合社會(huì)各方面的資源，全面保管理手段，結(jié)合社會(huì)各方面的資源，全面保障業(yè)主生活質(zhì)量的、全新的物業(yè)管理模式。障業(yè)主

53、生活質(zhì)量的、全新的物業(yè)管理模式。 建立西安一流物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建立西安一流物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)“新都市健康主義新都市健康主義”綠色社區(qū)，健康物業(yè)綠色社區(qū)，健康物業(yè)no4：項(xiàng)目規(guī)劃建議：項(xiàng)目規(guī)劃建議打造高端項(xiàng)目的物業(yè)管理水平打造高端項(xiàng)目的物業(yè)管理水平3.3 規(guī)劃建議規(guī)劃建議項(xiàng)目特色物業(yè)組合形成，項(xiàng)目到底能項(xiàng)目特色物業(yè)組合形成，項(xiàng)目到底能賣多少錢？賣多少錢？樓盤均價(jià)的確定方式樓盤均價(jià)的確定方式根據(jù)行業(yè)內(nèi)部的操作模式，確定樓盤的均價(jià)有三種方法。即：a. 成本法此方法是利用該樓盤的開發(fā)成本在加上合理的利潤(rùn)來(lái)得出樓盤的均價(jià)。b. 租金返算法此方法是參考該樓盤周邊同檔次物業(yè)的租金水平，以20年為回收周期，從而確定樓盤

54、的均價(jià)。c. 市場(chǎng)比較法此方法是選擇一些周邊對(duì)比樓盤利用它們物業(yè)各方面與本項(xiàng)目的對(duì)比，參考他們的售價(jià)，從而定出該樓盤的均價(jià)。 3.4價(jià)格定位價(jià)格定位目前多數(shù)樓盤采用市場(chǎng)比較法來(lái)確定樓盤的均價(jià)。下面較為詳細(xì)的介紹一下市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法：制定價(jià)格的步驟為：選擇比較樓盤選擇比較樓盤確定參考權(quán)重確定參考權(quán)重在“平均價(jià)格分析表“的各因素之間進(jìn)行評(píng)分參考評(píng)分、權(quán)重及價(jià)格計(jì)算出本樓盤的均價(jià) 3.4價(jià)格定位價(jià)格定位結(jié)合市場(chǎng)需求及我司代理經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定物業(yè)綜合素質(zhì)：參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質(zhì)及價(jià)格水平，利用“市場(chǎng)比較法”制定價(jià)格；在給各住宅單元具體定價(jià)時(shí)，充分考慮其景觀、朝向、

55、戶型結(jié)構(gòu)、通風(fēng)透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。 3.4價(jià)格定位價(jià)格定位因素權(quán)重相應(yīng)樓盤比重同類型樓盤100%駿景園3期天第40%唐韻三坊35% 含光靜里25%3.4價(jià)格定位價(jià)格定位序序號(hào)號(hào)評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目滿滿分分駿景園3期天第 唐韻三坊含光靜里評(píng)評(píng)分分備注備注評(píng)評(píng)分分備注備注評(píng)評(píng)分分備注備注1位置交通107交通良好6交通良好4交通較好2周邊環(huán)境86周邊院校林立，人文環(huán)境優(yōu)越6周邊學(xué)府氛圍濃厚，商業(yè)配套成熟3生態(tài)公園氛圍濃郁，周邊商業(yè)配套成熟3建筑形態(tài)87高層7高層8高層5容積率1073.473.5892.696商業(yè)服務(wù)63社區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街4社區(qū)商業(yè)配套齊全4周邊配套相對(duì)完善7景觀93社區(qū)園

56、林景觀4綠色景觀帶，架空花園5中式景觀坊式園林8戶型結(jié)構(gòu)126布局方正，利用率高7戶型方正、緊湊、合理7戶型方正大氣9內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施109設(shè)施齊全5設(shè)施齊全6設(shè)施齊全10發(fā)展商知名度63無(wú)品牌優(yōu)勢(shì)3 無(wú)品牌優(yōu)勢(shì)3無(wú)品牌優(yōu)勢(shì)11工程進(jìn)度87部分現(xiàn)房，期房6部分現(xiàn)房，期房6部分現(xiàn)房，期房12交樓標(biāo)準(zhǔn)55毛坯房3毛坯房3毛坯房13物業(yè)管理85未知555未知總結(jié)總結(jié)10010066666 64 46363項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱權(quán)重權(quán)重本案本案駿景園3期天第（a） 唐韻三坊（b)含光靜里(c)均價(jià)（元/m2）pxpa=6000pb=5400pc=5000位置交通106764周邊環(huán)境87663建筑形態(tài)87778規(guī)

57、模106779商業(yè)服務(wù)64344景觀93345戶型結(jié)構(gòu)127677內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施105956發(fā)展商知名度62333工程進(jìn)度85766交樓標(biāo)準(zhǔn)54333物業(yè)管理86555合計(jì)100qx=62qa=66qb=64qc=63修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格pipi pi=( qx/ qi)pi 注：pi為均價(jià)pa=( qx/qa)pa =(62/66) 6000=5636pb=( qx/qb)pb =(62/64) 5400=5231pc=( qx/qc)pc =(62/63) 5000=4921各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為wiwiwa= 40% wb=35% wc=25%px=p

58、iwi =pawa+pbwb+pcwc =563640%+523135%+492125% =2254+1830+1230 =5314元/每平米假設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)在開始發(fā)售，根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目整體銷售均價(jià)可以為假設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)在開始發(fā)售，根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目整體銷售均價(jià)可以為54005400元元/ /每平米。每平米。3.4價(jià)格定位價(jià)格定位考慮到項(xiàng)目明年才能正式發(fā)售，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的變化走勢(shì)，我司對(duì)項(xiàng)目明年正式發(fā)售時(shí)的價(jià)格做預(yù)判。按總均價(jià)p=總定價(jià)區(qū)間值/1*1+項(xiàng)目形象值+板塊季增長(zhǎng)率*（開發(fā)周期/風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)）本項(xiàng)目總均價(jià)p=5400*1+0.02+5%*（1/1.5） =5670項(xiàng)目形象值:0.02板塊季增長(zhǎng)率平均值

59、=5%開發(fā)周期=1風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.5本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售總均價(jià)本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售總均價(jià)=5700=5700元元/ /每平米每平米3.4價(jià)格定位價(jià)格定位本項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)：本項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)：58005800元元/ /平米平米本項(xiàng)目預(yù)計(jì)沖破價(jià)格：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)沖破價(jià)格：62006200元元/ /平米平米3.4價(jià)格定位價(jià)格定位n投資需求客戶投資需求客戶n需求產(chǎn)品：需求產(chǎn)品：公寓公寓n客戶來(lái)源：東郊片區(qū)客戶來(lái)源：東郊片區(qū)核心客戶核心客戶必要客戶必要客戶重要客戶重要客戶n 改善自住需求客戶改善自住需求客戶n需求產(chǎn)品：需求產(chǎn)品：兩房、小三房?jī)煞?、小三房n客戶來(lái)源：胡家廟片區(qū)客戶來(lái)源：胡家廟片區(qū)n首次置業(yè)及給家人置業(yè)客戶

60、首次置業(yè)及給家人置業(yè)客戶n需求產(chǎn)品：需求產(chǎn)品：兩房為主兩房為主n客戶來(lái)源：大東郊客戶為主客戶來(lái)源：大東郊客戶為主改善自住需求客戶是本項(xiàng)目的核心客戶。改善自住需求客戶是本項(xiàng)目的核心客戶。項(xiàng)目要打造成為全市的出眾住宅項(xiàng)目，必須牢牢抓住這部分客戶群。項(xiàng)目要打造成為全市的出眾住宅項(xiàng)目，必須牢牢抓住這部分客戶群。 基于前期基于前期“問(wèn)卷調(diào)查、客戶細(xì)分、市場(chǎng)客戶、關(guān)注戶型統(tǒng)計(jì)表問(wèn)卷調(diào)查、客戶細(xì)分、市場(chǎng)客戶、關(guān)注戶型統(tǒng)計(jì)表”顯示，確定目標(biāo)客戶的依次排序顯示，確定目標(biāo)客戶的依次排序3.5客戶定位客戶定位第四部分第四部分 我們?cè)趺促u，快速搶占市場(chǎng)份額我們?cè)趺促u，快速搶占市場(chǎng)份額準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備工作執(zhí)行綱領(lǐng)執(zhí)行綱領(lǐng)推