上海金山城濱海名邸商業(yè)的項(xiàng)目的策略提報(bào)95PPT上實(shí)顧問8月

1、上海上海金山新城濱海名邸金山新城濱海名邸 商業(yè)商業(yè)策略策略提報(bào)提報(bào)2 0 0 9 . 8 . 12 0 0 9 . 8 . 12本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-匯報(bào)綱要contents壹市場概況壹市場概況貳貳項(xiàng)目綜述項(xiàng)目綜述叁叁項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位肆肆商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃伍招商策略伍招商策略陸陸運(yùn)營建議運(yùn)營建議 內(nèi)容綱要內(nèi)容綱要前言一我們的目標(biāo)我們的一切

2、研究都以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向，包括：消費(fèi)者導(dǎo)向形象業(yè)態(tài)布局商業(yè)租戶的組合開發(fā)利潤商業(yè)人氣核心問題核心問題項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定解決方案解決方案市場環(huán)境：市場環(huán)境：市場概況市場概況區(qū)域感知區(qū)域感知房產(chǎn)感知房產(chǎn)感知市場競爭市場競爭四大目標(biāo)：四大目標(biāo)：區(qū)域價(jià)值提升區(qū)域價(jià)值提升業(yè)態(tài)組合優(yōu)化業(yè)態(tài)組合優(yōu)化實(shí)踐企業(yè)使命實(shí)踐企業(yè)使命企業(yè)品牌提升企業(yè)品牌提升非期望結(jié)果：由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果非期望結(jié)果：由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果期望結(jié)果：不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果期望結(jié)果：不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果此岸此岸 ( (項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件) )自我認(rèn)知自我認(rèn)知彼岸彼岸 自我實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn) ( (項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)

3、目目標(biāo)) )r1r1r2r2? ?前言二界定問題5本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-1 1、市場概況、市場概況6本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室te

4、lfax-021-n位于上海西南，杭州灣北岸，西與浙江省平湖、嘉善市相鄰；東接奉賢區(qū)；南瀕杭州灣；北靠青浦區(qū)和松江區(qū) 。n杭州灣跨海大橋的正式建成通車，金山成為連接中國經(jīng)濟(jì)最活躍地區(qū)的重要交通節(jié)點(diǎn)和上海南翼輻射長三角的“橋頭堡”區(qū)位優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯. n金山區(qū)占地586平方公里，現(xiàn)在人口約62萬人，其中城鎮(zhèn)人口27.49萬人，城市化水平44.9%。n楓涇古鎮(zhèn)為江南水鄉(xiāng)四大古鎮(zhèn)之一，已有1000多年歷史；金山農(nóng)民畫極富農(nóng)民特色；擁有23.3公里海岸線。n區(qū)域亮點(diǎn)：優(yōu)越的地理位置、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、悠久的歷史、深厚的文化底蘊(yùn)。城市風(fēng)貌：金山，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域

5、中心，是長三角聯(lián)動發(fā)展的重要區(qū)域,史有“控扼大海，襟帶兩浙”之說。 1 1、金山城市綜述、金山城市綜述7本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-城鎮(zhèn)體系：按照城鄉(xiāng)一體，協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，規(guī)劃城鎮(zhèn)體系：按照城鄉(xiāng)一體，協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，規(guī)劃金山區(qū)城鎮(zhèn)體系由金山新城、新市鎮(zhèn)和中心村三個(gè)金山區(qū)城鎮(zhèn)體系由金山新城、新市鎮(zhèn)和中心村三個(gè)層次組成層次組成, ,形成形成“一城

6、九鎮(zhèn)中心村一城九鎮(zhèn)中心村”構(gòu)架構(gòu)架. .規(guī)劃至2020年，金山區(qū)人口總規(guī)模為10萬人，區(qū)域城市化水平達(dá)到85%。n 一城一城:金山新城。是金山區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，規(guī)劃至2020年總?cè)丝?0萬人。n 九鎮(zhèn)九鎮(zhèn):為楓涇、朱涇、亭林、張堰、漕涇、呂巷、廊下、金山衛(wèi)鎮(zhèn)、山陽鎮(zhèn)等，是鎮(zhèn)域政治、經(jīng)濟(jì)文化中心，規(guī)劃至2020年總?cè)丝跒?0萬人。n 中心村中心村: :規(guī)劃“中心村”至2010年100個(gè)左右，至2020年80個(gè)左右，村域規(guī)模5平方公里左右。1 1、金山城市綜述、金山城市綜述8本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)

7、告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-n 布局布局1:1: 金山市級工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積44平方公里，主要發(fā)展化工醫(yī)藥、新型材料、電子信息、現(xiàn)代裝備制造。n 布局布局2:2: 兩大化工基地的配套區(qū)，包括：金山第二工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積10平方公里，主要發(fā)展石油化工下游產(chǎn)品、精細(xì)化工及有機(jī)化學(xué)新材料;上海化學(xué)工業(yè)區(qū)金山分區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展物流、倉儲和化工檢修為主的現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。n 布局布局3:3: 包括：金山西部工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積15.8平方公里，主要發(fā)展服裝機(jī)械、紡織服裝、汽車及摩

8、托車等先進(jìn)制造業(yè)；金山北部工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積9平方公里，主要發(fā)展輕工機(jī)械、新型合金材料加工、建筑裝潢材料、服裝和旅游用品；金山中部工業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積6平方公里，主要發(fā)展機(jī)械電子、汽車零部件、金屬復(fù)合材料制品和家紡業(yè)。至至20202020年，金山工業(yè)將基本完成年，金山工業(yè)將基本完成“1+2+3”“1+2+3”的工業(yè)布局的工業(yè)布局和和“一線二軸一線二軸”的發(fā)展模式，形成的發(fā)展模式，形成“一業(yè)特強(qiáng)、多業(yè)發(fā)一業(yè)特強(qiáng)、多業(yè)發(fā)展展”的產(chǎn)業(yè)格局。的產(chǎn)業(yè)格局。1 1、金山城市綜述、金山城市綜述9本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的

9、全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-區(qū)域規(guī)劃：以化工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的先進(jìn)制造業(yè)基地和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地；區(qū)域規(guī)劃：以化工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的先進(jìn)制造業(yè)基地和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地；都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地；以城市海景為代表的、體現(xiàn)金山文化特色的、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地；以城市海景為代表的、體現(xiàn)金山文化特色的、城市功能齊全、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化國際化工城。城市功能齊全、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化國際化工城。 n 一線一線: : 是杭州灣北岸的金山段海岸線，全長23.3公里，是上海城市和濱江產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部

10、分，由上海石化、金山新城、公共碼頭化工物流、上海化學(xué)工業(yè)區(qū)等四大片區(qū)組成。n 二軸二軸: : 是沿亭楓和亭衛(wèi)公路形成兩條發(fā)展軸。亭楓發(fā)展軸貫穿金山北部的東西向，逐步形成城鎮(zhèn)與區(qū)級工業(yè)區(qū)結(jié)合的亭林組團(tuán)、朱涇組團(tuán)和楓涇組團(tuán)。亭衛(wèi)發(fā)展軸貫通金山東部的南北向，逐步形成金山市級工業(yè)區(qū)組團(tuán)和金山新城組團(tuán)。 1 1、金山城市綜述、金山城市綜述10本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室tel/p>

11、 fax-021-交通體系：以軌道交通、公路、內(nèi)河航運(yùn)等組成的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)，旨在建立一交通體系：以軌道交通、公路、內(nèi)河航運(yùn)等組成的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)，旨在建立一個(gè)服務(wù)全市、面向全國的綜合交通體系個(gè)服務(wù)全市、面向全國的綜合交通體系 。 軌道交通軌道交通: 滬杭鐵路、滬杭客運(yùn)專線，使新金山成為浙江和南方各省快速進(jìn)出上海的橋頭堡；浦東鐵路由東向西進(jìn)入金山區(qū)域，并伸專用線進(jìn)入上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)；鐵路金山支線將改造成市郊快速鐵路；規(guī)劃市域快速鐵r1線，由奉賢區(qū)進(jìn)入金山新城；規(guī)劃市域快速鐵r4線從松江區(qū)經(jīng)朱涇鎮(zhèn)進(jìn)入楓涇鎮(zhèn)。公路公路: 規(guī)劃建設(shè)與區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的，功能布局完善的“六橫八縱”區(qū)域主要公路網(wǎng)格。“

12、六橫”為亭楓高速、亭楓大亭公路、朱呂公路、廊漕公路、莘奉金高速、金山大道?！鞍丝v”是滬杭高速、朱平公路、金廊公路、金石公路、新衛(wèi)高速、松衛(wèi)公路、車亭亭衛(wèi)公路、嘉金高速。內(nèi)河航運(yùn)內(nèi)河航運(yùn): 根據(jù)黃浦江上游水系規(guī)劃的結(jié)構(gòu)布局，規(guī)劃金山區(qū)骨干河道水系為“十一橫，十一縱”的框架。1 1、金山城市綜述、金山城市綜述11本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-n20

13、08年金山區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）311.8億元，同比增長2.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值9.8億元，同比增長7.0%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重為3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值198.5億元，同比增長0.7%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重為63.6%，其中工業(yè)增加值185.8億元，同比增長0.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值103.5億元，同比增長4.0%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重為33.2%。三次產(chǎn)業(yè)占比為3.158.938.0 。完成工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（按現(xiàn)行價(jià)格）1041.3億元，比上年增長0.9%.n產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重結(jié)構(gòu)為3.158.938.0，其中第一、第三產(chǎn)業(yè)比重分別比上年上升0.2個(gè)、0.6個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)比

14、重比上年降低0.8個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)：金山區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)：金山區(qū)20082008年經(jīng)濟(jì)增長率為年經(jīng)濟(jì)增長率為2.1%,2.1%,其總體經(jīng)濟(jì)水平距離上海市平均其總體經(jīng)濟(jì)水平距離上海市平均水平尚有較大差距水平尚有較大差距. .注：上實(shí)市場部數(shù)據(jù)2 2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一覽、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一覽12本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-2009年第一季度，金山消費(fèi)品市場呈現(xiàn)以下

15、四個(gè)特點(diǎn):n社會消費(fèi)品零售總額保持平穩(wěn)態(tài)勢,同比略降1.4%n個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)占市場主導(dǎo)地位,同比下降1.3%,但依舊占社會總消費(fèi)額的71.3%n餐飲業(yè)零售額繼續(xù)保持增長,同比增長3.2% n國有集體單位零售額下降以上特點(diǎn)顯示金山消費(fèi)品市場以分散性為住,集中性的購物場所尚有較大的潛力以待挖掘。城市消費(fèi)：金山區(qū)城鄉(xiāng)社會消費(fèi)品零售總額呈平穩(wěn)增長態(tài)勢城市消費(fèi)：金山區(qū)城鄉(xiāng)社會消費(fèi)品零售總額呈平穩(wěn)增長態(tài)勢 ，20082008全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額零售總額171.7171.7億元，比上年增長億元，比上年增長10.110.1% %。注：上實(shí)市場部數(shù)據(jù)2 2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一覽、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一覽13本

16、報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-n2008年城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民家庭人均年可支配收入達(dá)到22100元，比上年增長10.5%；農(nóng)村居民家庭人均年可支配收入達(dá)到10312元，比上年增長10.4%.n2008全年完成固定資產(chǎn)投資102.8億元，比上年下降33.8%，n2008全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入76.6億元，同比增長1.7%.居民生活：居民生活：

17、居民收入水平增長較快提高，為居民收入水平增長較快提高，為本地本地房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場環(huán)境房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場環(huán)境。注：上實(shí)市場部數(shù)據(jù)2 2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一覽、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一覽14本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-n 商業(yè)物業(yè)租金水平：從金山區(qū)的大型商用物業(yè)（包括辦公、零售）的調(diào)研情況來看，租金水平視物業(yè)定位檔次和經(jīng)營管理水平不同，從1.2到.5

18、rmp/平方米不等，而像上海服裝城出于培育市場的考慮目前租金水平降到了0.4rmp/平方米，后期應(yīng)該會大幅度提價(jià)。n 商用物業(yè)新增供應(yīng)量：根據(jù)09年新增的物業(yè)商業(yè)部分累加計(jì)算（以網(wǎng)上公布的面積為準(zhǔn)），金山2009年新增的商用物業(yè)面積超過了20萬平方米。金山商用物業(yè)租金水平3 3、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀15本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-從上海

19、、金山區(qū)的調(diào)研結(jié)果來看從上海、金山區(qū)的調(diào)研結(jié)果來看, ,金山區(qū)大型商業(yè)物業(yè)尚有很大的潛力以待挖掘金山區(qū)大型商業(yè)物業(yè)尚有很大的潛力以待挖掘。n2008年上海新增物業(yè)供應(yīng)量212萬平方米，比上年小幅增長5。8%，商業(yè)物業(yè)成交量167萬平方米，比上年下降27.5%；n新增供應(yīng)梁60%位于外環(huán)以外，主力供應(yīng)區(qū)域和成交范圍繼續(xù)向外圍擴(kuò)張。n2008年整體成交均價(jià)為11120元/平方米，租金增副放緩；n金山地區(qū)2009年主要商用物業(yè)成交均價(jià)約為9000，距離上海市平均水平尚有較大差距；n2009年寫字樓市場依舊低迷，但商鋪已經(jīng)回升到正常水平。3 3、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀16本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參

20、考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-注：上實(shí)市場部數(shù)據(jù)n地理位置：楓涇古鎮(zhèn)n開業(yè)時(shí)間：一期已于2006年10月n建筑面積：450，000平方米n市場定位：高檔n業(yè)態(tài)定位：奧特萊斯（outlets）是現(xiàn)代歐美最為流行的一種商業(yè)形態(tài)，被稱為“品牌直銷購物中心”或“品牌折扣中心”， 主要經(jīng)營精品服飾，品牌體驗(yàn)，超值享受n主要零售品牌：國內(nèi)外一、二線主力品牌n經(jīng)營方式：只租不售租金報(bào)

21、價(jià)：1.6rmp/平方米n亮點(diǎn)：一流的品牌+驚喜的折扣價(jià)格+市郊舒適的購物環(huán)境 案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)上海服裝城上海服裝城17本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)山鑫城市廣場山鑫城市廣場 n地理位置：金山區(qū)石化衛(wèi)清西路（金山新城板塊）開業(yè)時(shí)間：2008年6月n建筑面積：244，

22、000平方米n市場定位：甲級寫字樓n業(yè)態(tài)組合：寫字樓n租金報(bào)價(jià)：2.5rmp/平方米n銷售價(jià)格：寫字樓90009800rmp/平方米商鋪15000rmp/平方米n經(jīng)營方式：可租可售n亮點(diǎn)：定位為甲級寫字樓,是金山區(qū)唯一一幢高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓,地處金山區(qū)樂購邊上,面對區(qū)政府的中央景觀大道.周邊有成熟的高檔住宅區(qū),生活配套設(shè)施齊全,交通便利 。18本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室tel-021-58899

23、556 fax-021-案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)金山國際貿(mào)易城金山國際貿(mào)易城n地理位置：金山區(qū)金山大道3888號開業(yè)時(shí)間：2008年7月n建筑面積：619，000平方米n市場定位：經(jīng)營服飾、機(jī)電五金、家居生活用品、建材、電子產(chǎn)品的主題專業(yè)市場n業(yè)態(tài)組合：服飾、機(jī)電五金、家居生活用品、建材、文具用品n租金報(bào)價(jià)：前期租金0.4元、平方米（出于培育市場考慮）n銷售價(jià)格：4200rmp平方米n亮點(diǎn)：浙滬聯(lián)手打造，上海第一個(gè)專業(yè)交易市場，仿效義烏小商品交易市場，得到了相關(guān)部門的大力支持19本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第

24、三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)金山化工建材市場金山化工建材市場n地理位置：上海市金山區(qū)龍勝東路297弄（金山新城板塊）開業(yè)時(shí)間：2006年8月31日 n建筑面積：100，000平方米n市場定位：集倉儲銷售、物流配送、信息會展、賓館酒店、休閑娛樂于一體大型綜合化工產(chǎn)品和建筑裝飾材料交易市場n場業(yè)態(tài)組合：化工產(chǎn)品、建材、商務(wù)休閑n租金報(bào)價(jià)：鋪?zhàn)饨鸺s2-2.5元/平方米/天，商務(wù)樓租金在1-1

25、.2元/平方米n銷售價(jià)格：已售完n亮點(diǎn)：地理位置得天獨(dú)厚，區(qū)位優(yōu)勢顯著，依托金山化學(xué)工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，化工產(chǎn)業(yè)帶的優(yōu)惠政策 20本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-n金山城市沙灘位于杭州灣北岸。西與浙江省平湖、嘉善市相鄰，東接奉賢區(qū)，南瀕杭州灣，北靠青浦區(qū)和松江區(qū)。 n距上海市中心只有72公里，距離虹橋、浦東機(jī)場直線距離只有40公里，現(xiàn)建

26、成的有莘奉金（a4）高速公路，連接市區(qū)的內(nèi)、外環(huán)線。圍水面積達(dá)1.5平方公里。 n形成上海的半小時(shí)交通圈，在上海通往浙江杭州灣對岸的跨海大橋建成后將極大的縮短了與市區(qū)和兄弟省市的運(yùn)行時(shí)間，促進(jìn)了本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)城市沙灘城市沙灘21本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-“城市沙灘”是海岸線開發(fā)建設(shè)的重中之

27、重，是長三角最具有海派風(fēng)格的城市海岸景觀。 n門票：金山城市沙灘在09年6月10日到9月10日對市民實(shí)行收費(fèi)。周一到周五30元，周末和假日50元（包含游泳費(fèi)用）本地區(qū)市民周一到周五入場憑卡免費(fèi)，游泳費(fèi)用免費(fèi)。n游泳區(qū)開放時(shí)間 （周一 周五） 9:00-21:00 （周六 周日） 9:00-22:00n自駕游路線: 在莘莊上a4（莘奉金高速），在“亭衛(wèi)公路”出口下高速，左轉(zhuǎn)彎，走亭衛(wèi)公路，到金山大道，再走衛(wèi)零路新城路到文化宮轉(zhuǎn)向東（大轉(zhuǎn)）到紅綠燈向南（小轉(zhuǎn)），就是城市沙灘3號入口了。案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)案例：金山區(qū)主要商用物業(yè)城市沙灘城市沙灘22本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)

28、置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-金山區(qū)坐擁海岸景觀線23.3公里，可供開發(fā)的公共岸線12.6公里。城市沙灘毗鄰項(xiàng)目,每年吸引了大量游客楓涇古鎮(zhèn)為江南水鄉(xiāng)四大名鎮(zhèn)之一，保存了完整的水鄉(xiāng)風(fēng)貌陸地東南6.2公里海面上的大金山、小金山和浮山三島，是滬上僅存的一塊凈土，生長著上海地區(qū)陸上早已絕跡的原始植被和珍稀動植物。獨(dú)特” 金山農(nóng)民畫“被譽(yù)為藝術(shù)奇珍。長三角黃金旅游圈。金山處于兩省一市的樞紐地位，將

29、從長三角旅游一體化框架中直接受益。世博會帶來的輻射效應(yīng)將使得金山獲得直接、間接的收益。 4 4、區(qū)域資源梳理、區(qū)域資源梳理23本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-目前金山配套設(shè)施不足目前金山配套設(shè)施不足, ,很難留住游客很難留住游客, ,需要深度挖掘旅需要深度挖掘旅游資源價(jià)值。游資源價(jià)值。n選擇金山當(dāng)日往返客戶占6成多，遠(yuǎn)高于杭州和千島湖。這與當(dāng)?shù)芈?/p>

30、游配套設(shè)施不足有很大關(guān)系；n金山位于上海旅游點(diǎn)的陰影區(qū)由于缺乏高品質(zhì)的配套服務(wù)設(shè)施游客逗留時(shí)間短很難深度挖掘旅游資源價(jià)值；n知名度不高是影響消費(fèi)者前往金山游玩的主要原因，其次的原因分別是無好的休閑度假項(xiàng)目和景點(diǎn)少；5 5、外向交流情況、外向交流情況24本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-n消費(fèi)者評價(jià)消費(fèi)者評價(jià): :相對來說金山在來滬的游客中認(rèn)知度一般

31、；n知名度分析：知名度分析：金山的區(qū)位認(rèn)知度一般，有62.11%的旅游者愿意到金山；n消費(fèi)者調(diào)查：消費(fèi)者調(diào)查：大多數(shù)旅游者期望城市沙灘附近有綜合性的餐飲、旅游紀(jì)念品、休閑會所等消費(fèi)項(xiàng)目。結(jié)論：本項(xiàng)目位于濱海地區(qū)，毗鄰城市沙灘，擁有結(jié)論：本項(xiàng)目位于濱海地區(qū)，毗鄰城市沙灘，擁有優(yōu)異的景觀資源及交通資源，融海景于商業(yè)中，若優(yōu)異的景觀資源及交通資源，融海景于商業(yè)中，若項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，且建設(shè)與營銷的把控有力，則項(xiàng)目項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，且建設(shè)與營銷的把控有力，則項(xiàng)目發(fā)展前景值得期待。發(fā)展前景值得期待。5 5、外向交流情況、外向交流情況25本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，

32、不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-2 2、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目概況26本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-1 1、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)指標(biāo)、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)指標(biāo)具體位置：隆安路、杭州灣大道具體位置

33、：隆安路、杭州灣大道占地面積：占地面積：2290822908平米平米總建筑面積：總建筑面積：111842111842平方米平方米容積率：容積率：3.913.91車位數(shù)：車位數(shù)：189189（地上）（地上）+423+423（地下）（地下）=612=612泊泊擬業(yè)態(tài)構(gòu)成：辦公樓擬業(yè)態(tài)構(gòu)成：辦公樓+ +住宅住宅+ +商業(yè)廣場商業(yè)廣場商業(yè)面積：商業(yè)面積：1300313003平方米平方米27本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c

34、棟222-225室telfax-021-西北西北東東西南西南西西four dynamicfactors東南緊貼運(yùn)石河，是主要景觀資源所在帶西北面緊靠隆安路，是主要交通動線運(yùn)河和其他地塊地塊概況地塊概況杭州灣大道是主要車流干道及城市海灘272 2、項(xiàng)目區(qū)域資源分析、項(xiàng)目區(qū)域資源分析28本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-地塊

35、地塊swotswot分析分析機(jī)遇機(jī)遇劣勢劣勢威脅威脅優(yōu)勢優(yōu)勢n 瀕臨海岸景觀線，融海景于項(xiàng)目中瀕臨海岸景觀線，融海景于項(xiàng)目中n 城市沙灘帶來的休閑度假人流城市沙灘帶來的休閑度假人流n 發(fā)展商實(shí)力雄厚發(fā)展商實(shí)力雄厚n 國際化工城及區(qū)內(nèi)多個(gè)工業(yè)園區(qū)帶來的休國際化工城及區(qū)內(nèi)多個(gè)工業(yè)園區(qū)帶來的休閑度假需求閑度假需求。n 項(xiàng)目周邊尚未完全成熟，配套相對項(xiàng)目周邊尚未完全成熟，配套相對不是很完善不是很完善n 項(xiàng)目總體規(guī)模不大項(xiàng)目總體規(guī)模不大n世博會帶來的輻射效應(yīng)，金山屬于世博會帶來的輻射效應(yīng)，金山屬于100100公里公里內(nèi)的重要輻射點(diǎn)內(nèi)的重要輻射點(diǎn)n杭州灣和寧波跨海大橋的修建使金山成為長杭州灣和寧波跨海大橋

36、的修建使金山成為長三角橋頭堡三角橋頭堡n長三角區(qū)域旅游一體化，金山處于兩省一市長三角區(qū)域旅游一體化，金山處于兩省一市的樞紐地位的樞紐地位n 項(xiàng)項(xiàng)目周邊存在一定目周邊存在一定競爭威脅，楓涇上海競爭威脅，楓涇上海服裝城建成后將是上海最大的品牌折扣服裝城建成后將是上海最大的品牌折扣店（店（outlets),outlets),商業(yè)總量達(dá)商業(yè)總量達(dá)4848萬方，且位萬方，且位于千年古鎮(zhèn)楓涇。于千年古鎮(zhèn)楓涇。2 2、項(xiàng)目區(qū)域資源分析、項(xiàng)目區(qū)域資源分析29本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)

37、及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-l資源開發(fā)利用深度不夠：資源開發(fā)利用深度不夠：金山擁有豐富的度假旅游資源，但目前度假產(chǎn)品相對單一，但目前度假產(chǎn)品相對單一，資源缺少整合，沒有串珠成鏈。資源缺少整合，沒有串珠成鏈。游客基本上在城市浴場附近曬太陽、洗海澡，沒有更多的休閑度假場所。缺乏特色主題餐飲、日常休閑的場所遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求。l產(chǎn)業(yè)鏈延伸不夠：產(chǎn)業(yè)鏈延伸不夠：抓好餐飲、度假休閑等產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和培育，構(gòu)建更豐富、更多元化的產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)。努力實(shí)現(xiàn)游客的“常留、常住、常來”。通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈，通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈，

38、延伸消費(fèi)鏈，提升價(jià)值鏈延伸消費(fèi)鏈，提升價(jià)值鏈。l淡旺季反差巨大：淡旺季反差巨大：針對目前主要存在的城市沙灘游玩游淡季問題，提升項(xiàng)目的開發(fā)檔次；大力營造濱海主題餐飲、養(yǎng)身業(yè)態(tài)。打造全年、全天候的良性穩(wěn)定經(jīng)營。大力營造濱海主題餐飲、養(yǎng)身業(yè)態(tài)。打造全年、全天候的良性穩(wěn)定經(jīng)營。2 2、項(xiàng)目區(qū)域資源分析、項(xiàng)目區(qū)域資源分析30本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-

39、n 本項(xiàng)目商業(yè)總量較小,但是基于地塊限制和競爭態(tài)勢，未來的物業(yè)基礎(chǔ)不具備做購物中心或大型百貨商廈形態(tài)的條件；n 與區(qū)域缺失功能高擬合度的優(yōu)點(diǎn), 確立金山新生物業(yè)的精致典范；n 物業(yè)基礎(chǔ)的可控性，舒展了定位的空間。我們做出的定位結(jié)論和建議，都是在這一彈性空間的允許范圍內(nèi)，符合客觀條件的要求，并滿足可操作性的要求。3 3、項(xiàng)目綜合研判、項(xiàng)目綜合研判結(jié)論：結(jié)論：本項(xiàng)目商業(yè)定位思路應(yīng)針對本區(qū)域缺失旅游商業(yè)中心地產(chǎn)，深度利用這些旅游資源，緊緊圍繞如何讓”客人“留下來和再次光臨，合理布置各種業(yè)態(tài)，真正做到深度利用優(yōu)勢資源。31本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得

40、泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-3 3、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位32本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-項(xiàng)目是否具有差異化，直接決定了競爭的優(yōu)劣勢項(xiàng)目是否具有差異化，直接決定了競爭的優(yōu)劣

41、勢如果不能做到差異化，我們將處于競爭的劣勢：如果不能做到差異化，我們將處于競爭的劣勢：1）規(guī)模不占優(yōu)勢，體量有限、分散，缺乏規(guī)模效應(yīng)；2）位置不占優(yōu)勢（運(yùn)河的景觀優(yōu)勢也形成了天然阻隔）；3）高速公路（滬杭公路）破壞了沿街面的完整性，商業(yè)可見性一般、消費(fèi)直達(dá)性差，大大削弱商業(yè)吸引力。如果不能做到差異化，項(xiàng)目就必須面臨殘酷的市場競爭環(huán)境：如果不能做到差異化，項(xiàng)目就必須面臨殘酷的市場競爭環(huán)境： 即業(yè)態(tài)重復(fù)、市場飽和、顧客爭奪、惡性競爭和利潤瓜分。即業(yè)態(tài)重復(fù)、市場飽和、顧客爭奪、惡性競爭和利潤瓜分。1 1、項(xiàng)目定位思路解析、項(xiàng)目定位思路解析33本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢

42、有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-定位差異化內(nèi)容差異化形式差異化定位差異化內(nèi)容差異化形式差異化從三個(gè)方面創(chuàng)建差異化，打造核心競爭優(yōu)勢從三個(gè)方面創(chuàng)建差異化，打造核心競爭優(yōu)勢n 定位差異化：規(guī)避傳統(tǒng)底商千篇一律、零售、餐飲規(guī)劃散亂的做法，做到主題鮮明的定位；n 內(nèi)容差異化：引進(jìn)有特色的商家，吸引錯(cuò)位消費(fèi)客群，做到人無我有、人有我特；n 形式差異化：結(jié)合項(xiàng)目獨(dú)特的地形地貌和規(guī)劃布局，結(jié)合不同的空間特色，設(shè)計(jì)不同

43、檔次、不同功能、滿足不同消費(fèi)需求的業(yè)態(tài)。做到“大小皆相宜、前后有特色”。兩者相得益彰、前后珠聯(lián)璧合，能夠?qū)⒄w的商業(yè)價(jià)值最大化。1 1、項(xiàng)目定位思路解析、項(xiàng)目定位思路解析34本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-機(jī)遇機(jī)遇 -本項(xiàng)目優(yōu)越的海灘、景觀資源對長期工作、生活在城市的本項(xiàng)目優(yōu)越的海灘、景觀資源對長期工作、生活在城市的“財(cái)智一族財(cái)智一族”具有一定具

44、有一定吸引力，且此類人群具有消費(fèi)能力強(qiáng)、逗留時(shí)間長的特點(diǎn)，也是本項(xiàng)目支撐客群。吸引力，且此類人群具有消費(fèi)能力強(qiáng)、逗留時(shí)間長的特點(diǎn)，也是本項(xiàng)目支撐客群。使用方使用方/ /需求需求上海市區(qū)財(cái)智階層、具有國際化眼光人士上海市區(qū)財(cái)智階層、具有國際化眼光人士逛街購物逛街購物餐飲餐飲配套服務(wù)配套服務(wù)休閑休閑2 2、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇及客源、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇及客源依存指數(shù)：依存指數(shù)： 35本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225

45、室telfax-021-機(jī)遇機(jī)遇 位于上海市區(qū)的各類企事業(yè)單位，對于商務(wù)活動、企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)、位于上海市區(qū)的各類企事業(yè)單位，對于商務(wù)活動、企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)、teambuildingteambuilding等等活動往往需要環(huán)境優(yōu)美但距離市區(qū)有所聯(lián)系的場所，這也構(gòu)成了本項(xiàng)目特色消費(fèi)群?；顒油枰h(huán)境優(yōu)美但距離市區(qū)有所聯(lián)系的場所，這也構(gòu)成了本項(xiàng)目特色消費(fèi)群。使用方使用方/ /需求需求市區(qū)企事業(yè)公司市區(qū)企事業(yè)公司逛街購物逛街購物餐飲餐飲配套服務(wù)配套服務(wù)休閑休閑依存指數(shù)：依存指數(shù)： 2 2、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇及客源、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇及客源36本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置

46、業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-機(jī)遇機(jī)遇 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的旅游資源豐富，尤其是夏日的城市海灘資源吸引著上海市區(qū)內(nèi)游項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的旅游資源豐富，尤其是夏日的城市海灘資源吸引著上海市區(qū)內(nèi)游客，主要特點(diǎn)為消費(fèi)頻次多、消費(fèi)能力一般，是構(gòu)成本項(xiàng)目消費(fèi)的主要客群之一?？停饕攸c(diǎn)為消費(fèi)頻次多、消費(fèi)能力一般，是構(gòu)成本項(xiàng)目消費(fèi)的主要客群之一。使用方使用方/ /需求需求旅游散客旅游散客/ /團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)逛街購物逛街購物餐

47、飲餐飲配套服務(wù)配套服務(wù)休閑休閑2 2、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇及客源、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇及客源依存指數(shù)：依存指數(shù)： 37本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-機(jī)遇機(jī)遇 -本案所在區(qū)域周邊有大量待開發(fā)和在建住宅項(xiàng)目，從而將引入許多新的居住人口，本案所在區(qū)域周邊有大量待開發(fā)和在建住宅項(xiàng)目，從而將引入許多新的居住人口，他們將成為本項(xiàng)目輔助消費(fèi)群體他們將成為本項(xiàng)目輔助消費(fèi)群體。

48、使用方使用方/ /需求需求周邊區(qū)域居民周邊區(qū)域居民逛街購物逛街購物餐飲餐飲配套服務(wù)配套服務(wù)休閑休閑2 2、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇及客源、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇及客源依存指數(shù)：依存指數(shù)： 38本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-3 3、潛在的商業(yè)機(jī)遇和結(jié)論、潛在的商業(yè)機(jī)遇和結(jié)論何種消費(fèi)者可能被吸引至本案？（從權(quán)重高到低排列）何種消費(fèi)者可能被吸引至本案？（從權(quán)重高到低排列）

49、周邊區(qū)域居民上海市內(nèi)企事業(yè)公司市中心區(qū)域財(cái)智一族旅游散客/團(tuán)隊(duì)消費(fèi)者有機(jī)會采用何種措施？（從權(quán)重高到低排列）消費(fèi)者有機(jī)會采用何種措施？（從權(quán)重高到低排列）休閑、體驗(yàn)式消費(fèi)豐富的餐飲服務(wù)商務(wù)配套服務(wù)文化休閑、娛樂設(shè)施零售服飾購物39本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-4 4、潛在的商業(yè)機(jī)遇和各部分功能需求、潛在的商業(yè)機(jī)遇和各部分功能需求使用方使用方/

50、/需求需求零售零售餐飲餐飲娛樂娛樂休閑休閑配套服務(wù)配套服務(wù)市區(qū)企事業(yè)單位市區(qū)企事業(yè)單位中一高中一高高高中一高中一高高高高高城市財(cái)智階層城市財(cái)智階層中一高中一高高高高高高高中一高中一高城市旅游團(tuán)隊(duì)散城市旅游團(tuán)隊(duì)散客客高高中一高中一高高高中一高中一高高高周邊區(qū)域居民周邊區(qū)域居民高高中一高中一高中一高中一高中中高高40本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-金

51、山濱海名邸金山濱海名邸總體形象定位總體形象定位5 5、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目作為以本項(xiàng)目作為以匯集金山高端消費(fèi)人群匯集金山高端消費(fèi)人群、旅居者為主要客群的特、旅居者為主要客群的特色主題性建筑，是以公寓、辦公樓、商場構(gòu)成了特有的綜合型色主題性建筑，是以公寓、辦公樓、商場構(gòu)成了特有的綜合型商務(wù)休憩中心商務(wù)休憩中心的形象。的形象。41本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室tel

52、fax-021-專業(yè)化專業(yè)化配套配套時(shí)尚性時(shí)尚性人群人群主題性主題性人群人群游憩游憩生活生活中心中心q主題性中心：主題性中心：作為一個(gè)主題獨(dú)特的地標(biāo)，吸引半徑1-2公里內(nèi)的目的性消費(fèi)（旅居人士、居民）。q人性化配套：人性化配套：為游客和居民提供游憩生活的補(bǔ)充配套，作為主題鮮明的商業(yè)中心輻射于周邊。q時(shí)尚型人群：時(shí)尚型人群：針對于獨(dú)有的商務(wù)、旅居等金山高端消費(fèi)群體，根據(jù)其需求塑造時(shí)尚、高檔次的消費(fèi)模式。綜合各項(xiàng)條件，建議將本項(xiàng)目商業(yè)定位為：一站式游憩生活中心一站式游憩生活中心，其內(nèi)涵包括：綜合條件綜合條件5 5、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位42本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限

53、公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-q餐飲功能：餐飲功能：滿足城市海灘旅居客群和商務(wù)人士休憩、養(yǎng)身和社交需求；q休閑娛樂：休閑娛樂：滿足時(shí)尚人群度假休閑享受的需求；q配套功能：配套功能：滿足周邊居民日常鄰里生活及城市海灘工作人員內(nèi)部配套需求。q零售功能：零售功能：區(qū)域內(nèi)居民和游客時(shí)尚購物、主題性旅游紀(jì)念品購買的需求；建議本項(xiàng)目在功能上定義為 餐飲、休閑、配套、零售餐飲、休閑、配套、零售，注重彌補(bǔ)周邊商業(yè)不足，形

54、成業(yè)態(tài)上的錯(cuò)位優(yōu)勢。餐飲一站式旅居休憩中心配套休閑零售功能定位功能定位5 5、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位43本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-項(xiàng)目案名項(xiàng)目案名“濱海新天地濱海新天地”金山區(qū)域內(nèi)，具有中高層次餐飲中高層次餐飲和休閑娛樂休閑娛樂的旅居休憩中心根據(jù)本項(xiàng)目綜合形象，客群構(gòu)成，考慮商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性以及商業(yè)產(chǎn)品的差異性，本項(xiàng)目將做如下定位：“時(shí)尚時(shí)尚r

55、bd”rbd”5 5、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位44本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-定位理由n 區(qū)域內(nèi)乃至整個(gè)金山區(qū)目前都缺乏真正的針對中高檔旅居客群休憩、消費(fèi)逗留的高品質(zhì)場所；n 主打“餐飲、休閑”有利于直接點(diǎn)中主題，直接呼喚出消費(fèi)者需求，有利于項(xiàng)目在短期內(nèi)樹立區(qū)域內(nèi)地標(biāo)地位；n 人氣不足是目前項(xiàng)目的致命傷，而餐飲和休閑等主題鮮明定位能有效地吸引區(qū)域外

56、人流，同時(shí)大大延長人流停駐時(shí)間（如高檔餐飲、會所等）；n 選擇高層次旅居和商務(wù)團(tuán)體作為切入點(diǎn)，提供契合的餐飲、休閑服務(wù)類業(yè)態(tài)，真正成為區(qū)域中占主導(dǎo)地位的標(biāo)志性主題地標(biāo)。5 5、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位45本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-本項(xiàng)目作為區(qū)域的門戶，聯(lián)接旅游景區(qū)和本項(xiàng)目作為區(qū)域的門戶，聯(lián)接旅游景區(qū)和cbdcbd，對區(qū)，對區(qū)位價(jià)值的提升有舉足輕重

57、的作用。位價(jià)值的提升有舉足輕重的作用。nrbd一般位于遇有區(qū)域的出入口或旅游基地，“門戶”作用顯而易見，引人入勝的景觀，一般是不可忽視的細(xì)節(jié)。n其次，rbd本身是個(gè)“休息區(qū)”，作為旅游景點(diǎn)與外部空間的過渡，為游人提供休閑、餐飲、交通、購物、娛樂、住宿等服務(wù)。nrbd的城市形象作用超過cbd，其對區(qū)域板塊整體素質(zhì)的提升效果顯而易見，“只有蕭條的cbd，沒有沉默的rbd.5 5、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定位46本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號

58、鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-4 4、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃47本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-n業(yè)態(tài)互動：業(yè)態(tài)互動：統(tǒng)一主題的前提下，將新天地劃分為不同的商業(yè)組團(tuán)，并根據(jù)建筑物圍合組團(tuán)和內(nèi)外街區(qū)的關(guān)系，將各組團(tuán)的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機(jī)結(jié)合，既可以靈活調(diào)整從新組合，又盡量避免了業(yè)態(tài)之間的斷層，并通過步行街人

59、流動線的組織形成步行街的人行環(huán)流。n建筑互動：建筑互動：考慮到日后租售的便利，希望將建筑物未來經(jīng)營要求分割的靈活性充分計(jì)算，所有的功能建議都是可以在不破壞建筑結(jié)構(gòu)前提下靈活拆分、組合，并通過建筑物的細(xì)節(jié)處理及適當(dāng)?shù)耐敢暡Ａг黾恿速徫锃h(huán)境的趣味性；1 1、整體規(guī)劃原則、整體規(guī)劃原則48本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實(shí)及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。中國上海峨山路613號鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園c棟222-225室telfax-021-業(yè)態(tài)比例：業(yè)態(tài)比例：建議項(xiàng)目整體

60、根據(jù)餐飲、休閑、商務(wù)配套、零售四大主力元素暫按照如下的組合比例來執(zhí)行；n餐飲：餐飲：將約35-45%35-45%的面積時(shí)規(guī)劃用作餐飲，以滿足周邊行政、商務(wù)樓宇林立，而缺乏特色、中高層次餐飲的現(xiàn)狀。作為主要主題以吸引人流聚集；n休閑：休閑：將約35-45%35-45%的面積時(shí)規(guī)劃用作休閑，對周邊行政商務(wù)區(qū)域起到了商務(wù)社交、休憩的有效補(bǔ)強(qiáng)作用；n商務(wù)配套：商務(wù)配套：將約10-15%10-15%規(guī)劃作商務(wù)、行政配套服務(wù)業(yè)態(tài)，滿足cbd區(qū)域內(nèi)工作人員的日常工作、行政配套需求；n零售：零售：將約10-15%10-15%用作零售商業(yè)規(guī)劃，并主要將該部分的營業(yè)面積盡量控制在適當(dāng)大小，力求主要滿足行政辦公區(qū)的商務(wù)型采購、工作