重慶旭輝集團兩路項目項目可行性研究報告

1、旭輝集團重慶兩路項目可行性研究報告編制時間：2007 年11月i目錄1. 總論 錯. 誤！未定義書簽1.1 項目基本情況 錯誤！未定義書簽1.2 可行性研究依據(jù) 錯誤！未定義書簽1.3 項目的意義和必要性 錯誤！未定義書簽1.4 技術(shù)經(jīng)濟指標 錯誤！未定義書簽2. 項目承擔單位的基本情況 錯 誤！未定義書簽2.1 項目承擔單位 錯誤！未定義書簽2.2 項目負責人 錯誤！未定義書簽3. 市場預(yù)測 錯. 誤！未定義書簽3.1 保健品國內(nèi)外市場分析 錯誤！未定義書簽3.2 蟲草制品市場分析 錯誤！未定義書簽3.3 市場競爭力分析 錯誤！未定義書簽4. 建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品簡介 錯 誤！未定義書簽

2、4.1 建設(shè)地點 錯誤！未定義書簽4.2 產(chǎn)品方案及建設(shè)規(guī)模 錯誤！未定義書簽4.3 產(chǎn)品簡介 錯誤！未定義書簽5. 項目的技術(shù)水平和主要特點 錯 誤！未定義書簽5.1 產(chǎn)品的技術(shù)特點 錯誤！未定義書簽5.2 產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝 錯誤！未定義書簽6. 原輔料消耗及外部配套條件落實情況 錯 誤！未定義書簽6.1 主要原輔料、包裝材料用量 錯誤！未定義書簽6.2 外部配套條件 錯誤！未定義書簽7. 項目建設(shè)方案 錯. 誤！未定義書簽7.1總圖布置 錯誤！未定義書簽7.2建設(shè)內(nèi)容 錯誤！未定義書簽7.3 土建、公用系統(tǒng)配套 錯誤！未定義書簽8. 環(huán)境保護 、資源綜合利用、節(jié)能 錯 誤！未定義書簽8.1環(huán)

3、境保護 錯誤！未定義書簽8.2 資源綜合利用 錯誤！未定義書簽8.3 節(jié)能 錯誤！未定義書簽9. 項目組織機構(gòu)與人力資源配制 錯 誤！未定義書簽9.1組織機構(gòu) 錯誤！未定義書簽9.2 勞動定員及人員培訓 錯誤！未定義書簽10. 建設(shè)進度計劃、建設(shè)期管理 錯 誤！未定義書簽10.1 建設(shè)進度計劃 錯誤！未定義書簽10.2 建設(shè)期管理 錯誤！未定義書簽11. 投資估算和資金籌措 錯 誤！未定義書簽11.1投資估算 錯誤！未定義書簽11.2資金籌措 錯誤！未定義書簽512.財務(wù)評價 12.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 12.2項目財務(wù)分析12.3 不確定性分析12.4 財務(wù)評價結(jié)論13.經(jīng)濟效益與社會效益分析錯誤！

4、未定義書簽13.1 經(jīng)濟效益錯誤！未定義書簽13.2 社會效益錯誤！未定義書簽14.項目風險分析及控制錯誤！未定義書簽14.1 管理風險 14.2 新產(chǎn)品開發(fā)風險14.3 政策風險 14.4 資金風險 14.5 技術(shù)風險 14.6 市場風險 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽 .錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽15.可行性研究結(jié)論及建議錯誤！未定義書簽15.1 結(jié)論錯誤！未定義書簽15.2 存在的問題和建議錯誤！未定義書簽.錯. 誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽 錯誤！未定義書簽第一部分總論一、項目名稱重慶兩路項目二、開

5、發(fā)單位旭輝集團股份有限公司三、報告編制單位旭輝集團股份有限公司四、地塊位置及環(huán)境地塊位于渝北金開大道延線回興立交轉(zhuǎn)盤處，與圣湖天域和文杰心海灣兩 大區(qū)域內(nèi)中高檔社區(qū)毗鄰；距寶圣湖不到 500 米的距離?；嘏d擁有豐富的自然景觀和生態(tài)資源； 6 個天然湖泊、 1 個生態(tài)植物園、 1 個花卉基地分布其間，區(qū)內(nèi)沒有并且不允許任何具有污染性的工礦企業(yè)。宜人 的氣候、良好的生態(tài)，但位于立交轉(zhuǎn)盤處，受噪音灰塵影響較大。五、報告編制依據(jù)（一）重慶市兩路區(qū)地塊掛牌文件（二）重慶市兩路區(qū)地塊控制性詳規(guī)（三）重慶市國有土地使用權(quán)出讓合同六、主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目總用地面積：約 305 畝項目總建筑面積：地上建筑面積約

6、 46.3萬卅 項目地塊容積率：w 2.5地塊性質(zhì)：商住用地主要經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表序號項目數(shù)量單位備注1規(guī)劃用地面積203067va2總建筑面積5223002 m2.1地上建筑面積462300va2.1.1可售面積412300m按具體物業(yè)形態(tài)劃 分，如住宅、商鋪等2.1.1.1其中：多層住宅1100002 m2.1.1.2高層住宅2600002 m2.1.1.3小戶型公寓223002.1.1.4商鋪200002.1.2不可售面積50000m2.2地下建筑面積600002 m2.2.1獨立地下車庫540002 m2.2.2地下室60002 m不可售3容積率2.282 m4建筑密度< 40

7、%5綠化率> 30 %6機動車位1237個7預(yù)計竣工日期2010年4月30日8預(yù)計交房日期2010年6月20日第二部分市場分析與產(chǎn)品定位、市場分析（一）重慶市經(jīng)濟發(fā)展概況1、重慶市都市經(jīng)濟圈經(jīng)濟發(fā)展狀況圖：重慶市都市區(qū)近年來國民經(jīng)濟發(fā)展狀況（單位：億元）（數(shù)據(jù)來源：2001 2007年重慶統(tǒng)計年鑒）2000年以來，重慶市都市區(qū) GDR逐年增加，年平均增幅約 15% 2006年整 體經(jīng)濟增速高于近年平均水平 （注：05年統(tǒng)計口徑出現(xiàn)變化， 增幅出現(xiàn)異常波動， 資料來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）。重慶市經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定快速，城市綜合實力提升明顯，經(jīng)濟形勢的長期利好發(fā)展將為城市房地產(chǎn)業(yè)的

8、持續(xù)、健康發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。圖：宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系GDP增幅小于4%4-5%5-8%大于8%房地產(chǎn)萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展根據(jù)國際通用衡量標準判斷重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段（見上圖），目前重慶市的地區(qū)國民生產(chǎn)總值年實際增幅高達 15%房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)之一處于高速發(fā)展的階段，具有較高的投資潛力2、重慶目前消費者狀況圖：重慶市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（單位：元，%）（數(shù)據(jù)來源：2001 2007年重慶統(tǒng)計年鑒）從上表可以看出，由于重慶市發(fā)展起步相對較晚，收入水平基數(shù)相對較低， 但進入2003年以來重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)保持兩位數(shù)的高速 增長，增長勢頭和發(fā)展?jié)摿?/p>

9、較為突出，有利于城市房地產(chǎn)業(yè)的長遠持續(xù)發(fā) 展。（資料來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）（二）渝北區(qū)經(jīng)濟、規(guī)劃及發(fā)展趨勢分析本項目地處重慶市渝北區(qū)，故以下對區(qū)域經(jīng)濟運行情況、發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)濟 發(fā)展趨勢作相應(yīng)的分析。1、渝北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況及經(jīng)濟地位（單位：億元）圖：重慶各區(qū)近年來GDP寸比分析表巴南區(qū)渝北區(qū)北碚區(qū)南岸區(qū) 九龍坡區(qū) 沙坪壩區(qū)江北區(qū) 大渡口區(qū)渝中區(qū)0200400600800100012001400渝中區(qū)大渡口 區(qū)江北區(qū)沙坪壩 區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)北碚區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū) 2006年243.2377.25151.42193.05315.23129.891.8183.1116.32 2005年2

10、02.670.2115.8163.2228.2115.380.2145.5100.9 2004年176.257.294.9138.6185.594.88195.182.4 2003年153.450.586.1117.1155.681.270.867.870.6 2002年137.846.668.8103.2135.568.86356.660 2001 年124.643.256.392118.961.557.648.652.8 2000年110.738.950.583.796.756.552.842.948（數(shù)據(jù)來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）2000年以來，各區(qū)GDP勻有較大幅度增長，

11、其中渝北區(qū)、九龍坡區(qū)及江北 區(qū)三區(qū)的增長幅度位列前三位，分別達 327% 226唏口 200%這也表明近年 來在重慶市城市發(fā)展整體向北的大趨勢下，渝北區(qū)經(jīng)濟取得了非常迅猛的 發(fā)展。（資料來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）渝北區(qū)整體經(jīng)濟在重慶市各區(qū)中已經(jīng)占有較為突出的地位，其2006年GDP占到重慶市都市區(qū)的12%（資料來源：2001-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）。重慶市整體向北的大趨勢刺激區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，這將為本項目創(chuàng)造廣闊的發(fā)展空間。2、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃重慶市總體規(guī)劃發(fā)展目標根據(jù)重慶市2004-2020年都市區(qū)城市總體規(guī)劃，重慶市城市發(fā)展目標： 一個世界知名、富有山城江城特色和歷史文化傳統(tǒng)，

12、具有吸引力和競 爭力，適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的活力之都、魅力之城。城市發(fā)展性質(zhì)：國家級歷史文化名城，西南地區(qū)和長江上游重要的中 心城市。重慶市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃 調(diào)整轉(zhuǎn)型第一產(chǎn)業(yè)，鞏固壯大第二產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化提升第三產(chǎn)業(yè)。 重慶市為中國知名的“重工業(yè)基地”之一，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要為鋼鐵、機 械、摩托車制造等人力密集型產(chǎn)業(yè)。從未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃來看，城市 產(chǎn)業(yè)將逐步朝技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，其中尤其是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)面臨良 好的發(fā)展機遇。城市整體產(chǎn)業(yè)技術(shù)水準的提升將會改善城市經(jīng)濟增長的質(zhì)量，基層從業(yè)人 員整體素質(zhì)和水平都將會逐步提升，為重慶未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展培育大量的中 高收入消費者，對于城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有積極的促進作

13、用。重慶市舊城改造和新區(qū)拓展據(jù)不完全統(tǒng)計， 20052010年重慶市主城區(qū)拆遷面積將達到 400 多萬 平方米，預(yù)計拆遷戶將達到 10 萬戶以上 （資料來源：重慶搜房網(wǎng)） , 按 照戶均住房需求面積 80平方米估算， 將會直接為重慶房地產(chǎn)市場帶來 約 800 萬平方米的消費需求。將要新建西永和茶園兩個城市副中心，按照城市新區(qū)和組團建設(shè)的要 求，這兩個新區(qū)的建設(shè)必須至少要達到人口 30 萬以上的規(guī)模。（資料來 源：重慶市 2004-2020 年都市區(qū)城市總體規(guī)劃）城市發(fā)展方向：除向南受地形及行政邊界限制外，重慶向北跨越中梁 山，向西跨越銅鑼山以及向東都有很大的發(fā)展空間。由于重慶市城市建設(shè)起步較晚

14、，未來幾年內(nèi)舊城改造仍將大量存在，一方面，舊城改造有利于城市人居環(huán)境的改善和城市競爭力的提升，同時舊城改造也將直接為重慶市房地產(chǎn)業(yè)帶來龐大的消費群體，直接促進重慶住宅市場的消 費升級。渝北區(qū)區(qū)域地位 重慶渝北區(qū)為重慶市傳統(tǒng)的主城六區(qū)之一，渝北區(qū)在區(qū)位交通上具有 較為明顯的優(yōu)勢。 由于區(qū)域內(nèi)部地勢平坦并且作為近年來的新建區(qū)域， 各種市政道路設(shè)施及區(qū)域環(huán)境面貌都非常好，重慶市江北國際機場、 重慶市龍頭寺火車站等重要的市政設(shè)施均位于區(qū)域內(nèi)部，其中本項目 還緊鄰重慶市江北國際機場。隨著重慶市整體產(chǎn)業(yè)和城市格局的向北拓展，渝北區(qū)經(jīng)濟和城市發(fā)展面臨良好的發(fā)展機遇。目前渝北區(qū)內(nèi)部下轄北部新區(qū)（國家級經(jīng)濟技術(shù)

15、開發(fā)區(qū)）、重慶市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、兩路工業(yè)園區(qū)、空港工業(yè)園區(qū)等眾多特色園區(qū)，近年來區(qū)域整體經(jīng)濟快速發(fā)展，已經(jīng)成為重慶市經(jīng)濟強 區(qū)之一。3、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析渝北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢根據(jù)渝北區(qū)政府“十一五”發(fā)展規(guī)劃， “十一五”時期，渝北區(qū)將把握重慶主城向北拓展的歷史性機遇，進一步完善城區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃，精心打造龍溪北部新區(qū)兩路這條城市主軸線，高起點規(guī)劃、高 標準開發(fā)。同時，從政府規(guī)劃發(fā)展預(yù)期來看，兩路片區(qū)將與龍溪片區(qū)、北部新區(qū)一道成為區(qū)域內(nèi)的主要發(fā)展區(qū)域，其為兩路片區(qū)“最佳環(huán)境宜居區(qū)”的整體定位將有利于區(qū)域內(nèi)的住宅開發(fā)和區(qū)域市場整體影響力的進一 步提升。就宏觀經(jīng)濟角度而言，在未來幾年重慶市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)以及城

16、市格局繼續(xù)保持 向北發(fā)展的情況下，渝北區(qū)整體經(jīng)濟有望持續(xù)快速增長，特色工業(yè)園區(qū)、住宅 開發(fā)將成為區(qū)域經(jīng)濟主要的增長點，因此本項目市場發(fā)展環(huán)境良好。13（單位：億元，%（三）房地產(chǎn)市場分析1、重慶市都市經(jīng)濟圈房地產(chǎn)開發(fā)投資圖：近年重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)及住宅投資分析圖40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%6005004003002001000都市區(qū)房地產(chǎn)投資-房地產(chǎn)投資增長率#（數(shù)據(jù)來源：2001 2007年重慶統(tǒng)計年鑒）近年來重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，隨著2004年以來重慶市房地產(chǎn)銷售價格的大幅提升和良好的市場反應(yīng)，大大增強了各開發(fā)企業(yè)的投資信

17、心，2005年是重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)投資的高峰，投資增幅明顯放大。2006年主要是在國家宏觀調(diào)控下投資規(guī)模增速有所回落，但仍然達到了較高的 增長水平。重慶市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自2004年以來，長期保持高速持續(xù)增長的態(tài) 勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資的強勁增長，表明投資者看好重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展， 對進入重慶房地產(chǎn)市場抱有較強的信心。2、重慶市都市區(qū)經(jīng)濟圈房地產(chǎn)市場供求圖：近年重慶市都市區(qū)商品房竣工面積、銷售面積及增長率表單位（萬m2，%）（數(shù)據(jù)來源：2001 2007年重慶市統(tǒng)計年鑒）從上表可以看出，近年來重慶市都市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售規(guī)?？焖僭鲩L，但同期的銷售面積的增長率均大于竣工面積，這也反映出整體市場需

18、求較為旺盛，基本能夠消化同期增加供應(yīng)量。從商品房竣工及銷售面積的對比來看，年竣工面積基本與銷售面積持平，這在一定程度上也反映出整體市場處于正常健康運行狀態(tài)。3、重慶市都市經(jīng)濟圈房地產(chǎn)市場價格圖：近年重慶市都市區(qū)商品房成交均價分析（數(shù)據(jù)來源：2003 2007重慶市統(tǒng)計年鑒，預(yù)測數(shù)據(jù)由旭輝集團整理）15近年來重慶市都市區(qū)住宅成交均價持續(xù)穩(wěn)步攀升，其中2006年重慶市都市區(qū)商品房住宅整體成交價格增速放緩，這主要是由于國家宏觀調(diào)控造成市 場價格增速暫時放緩，同時低端經(jīng)濟型產(chǎn)品供應(yīng)及成交放大所導致。結(jié)合宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢與市場需求增長情況，預(yù)計未來市場將保持穩(wěn)定增 長的態(tài)勢。4、渝北區(qū)房地產(chǎn)市場分析20

19、04-2006年渝北區(qū)房地產(chǎn)市場主要統(tǒng)計指標指標2004 年2005 年2006 年房地產(chǎn)投開發(fā)資額（億元）56.3104.2108.1增幅（）85.0%3.8%商品房銷售面積（萬方）173.7296.6359.9增幅（%）70.7%21.3%商品房銷售均價（元/平方）2253.93078.92961.7增幅（%）36.6%-3.8%（數(shù)據(jù)來源：2005-2007年重慶市統(tǒng)計年鑒）本項目所在的渝北區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展起步相對較晚，在2005年，區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)投資大幅度上升，同時商品房銷售也量價齊升，區(qū)域經(jīng)濟不斷 增長以及房產(chǎn)相對低廉的價格吸引了大量外區(qū)域客源進入。2007年12月，重慶市月度商

20、品住宅銷售均價為 3435元/平方，區(qū)域市場價 格快速上升（資料來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)），且銷售面積的逐年不斷放大也說明 了市場消費者對于目前市場價格接受程度良好，且對未來區(qū)域市場發(fā)展前 景普遍持樂觀態(tài)度，在區(qū)域經(jīng)濟的不斷推動下，預(yù)計未來區(qū)域房地產(chǎn)市場 將呈現(xiàn)量價穩(wěn)步攀升的發(fā)展態(tài)勢。5、土地市場分析重慶市土地市場分析一季度二季度三季度四季度合計土地成交面積（萬方）537.2253.3137.0189.81117.3土地成交金額（億元）61.828.9 |70.7143.6305.0平均地價（元/平方）1150.41140.9：5160.67565.92729.82007年重慶市土地招拍掛成交情況

21、（數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）2007年重慶市土地通過招、拍、掛成交的共 1117萬方，178宗。剔除 工業(yè)、公建、教育用地，可銷售的商品房用地約 950萬方，按平均容 積率2.5計算，未來1到2年內(nèi)市場至少將新增2375萬方商品房供應(yīng)， 按照重慶2007年商品房銷售面積2228萬平方米的年吸納量，（下表數(shù) 據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)）市場供求關(guān)系將基本平衡穩(wěn)定。2007年三、四季度土地成交價格出現(xiàn)大幅度上升，其主要因素是該時 間段有大量高價位的非居住用地成交，如下表（下表數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上 房地產(chǎn)）：地位置用途土地面積建筑規(guī)模 （平方米）競得單位競得時間成交總價（萬元）成交單價（元/平方米）江北區(qū)

22、華新街街道橋北村及中興段1號居住、學校205086<1029879重慶尖置房地產(chǎn)有限公司2007-12-1141800020381.69九龍坡區(qū)大楊石組團J分區(qū) J06-2/03、J02-8/03號宗地居住、商業(yè)金融業(yè)、廣場39713< 218421重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-10-296450016241.53南岸區(qū)南坪組團D分區(qū)D13-14號宗地二類居住、商業(yè)27015148582.5重慶東原寶境置 業(yè)有限公司2007-10-294080015102.72沙坪壩組團C分區(qū)C04-2/02、C03-4-2/02號宗地居住、商業(yè)金融11365< 96602.5南京鴻信

23、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-9-131590013990.32南岸區(qū)彈子石組團 C 分區(qū)C1-C4、C6-C9、C11、G1號宗地商業(yè)、居住、停車場庫、娛樂等564912< 2099256重慶嘉江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-11-1475000013276.4渝北區(qū)土地市場分析2007年重慶土地招拍掛成交情況渝北區(qū)數(shù)量占全市比例土地成交面積（萬方）248.922.3%土地成交金額（億元）44.014.4%平均地價（元/平方）1769.1（數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)，由旭輝集團整理）重慶市城市發(fā)展整體向北的發(fā)展趨勢刺激區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，渝北區(qū)整體經(jīng)濟在重慶市各區(qū)中已經(jīng)占有較為突出的地位，其

24、2006年GDP占到重慶市 都市區(qū)的12%（資料來源：2000-2007年重慶統(tǒng)計年鑒）。同時配合區(qū)域規(guī)劃的推 進，渝北區(qū)土地供應(yīng)量也在全市中占有較大市場份額。由此可見渝北區(qū)房地產(chǎn)市場在重慶市處于重要地位，也是政府城市規(guī)劃的 重點發(fā)展區(qū)域，未來該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大。（四）市場預(yù)測1、需求預(yù)測定性角度：經(jīng)濟增長支撐房產(chǎn)消費一一經(jīng)濟總量連續(xù)四年保持 15%上的增速， 且未來仍將保持高速增長水平（資料來源：2007年重慶統(tǒng)計年鑒），經(jīng)濟高 速增長是房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的基礎(chǔ)，未來的房地產(chǎn)市場消費需求將穩(wěn) 健增長。居民購買力不斷提升刺激房產(chǎn)消費一一2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入11579元，同

25、比增長12.9%（資料來源：2007年重慶統(tǒng)計年鑒）。重慶的 人均收入隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展在近年來得到了快速的提高，成為房地 產(chǎn)市場需求增長的前提條件。城市化進程拉動城市住房需求增長一一“十一五規(guī)劃”明確2010年城 市城鎮(zhèn)化率將達到52%其中將轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力到城鎮(zhèn)160萬人，而目 前有近40%勺農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移集中在重慶市主城區(qū)（資料來源：重慶"十 17一五規(guī)劃”），按此比例，未來5年間160萬轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力中約64萬左 右農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)移至重慶市主城區(qū)，將為都市區(qū)累計數(shù)量龐大的潛在 置業(yè)客戶。定量角度：根據(jù)定性角度的預(yù)測，重慶房地產(chǎn)市場需求在未來保持增長的態(tài)勢，根據(jù)重慶統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，

26、2007年1-9月，重慶市都市區(qū)完成商品房 銷售面積達1540萬平米，預(yù)計2007年全年銷售面積將達到1800萬方, 假設(shè)2008年市場年成交面積較2007年以10%勺速度遞增，2008年市 場成交量將為1980萬方。重慶市都市區(qū)2007 2008年商品房銷售面積預(yù)測#25002000150010005000:商品房銷售面積銷售面積增長率2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 預(yù)測 2008年 預(yù)測60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%327.83415.33628.42778.34831.681178.56

27、1333.721800198026.70%51.30%23.90%6.90%41.70%13.20%34.96%10.00%數(shù)據(jù)來源：2001 2007重慶市統(tǒng)計年鑒，預(yù)測數(shù)據(jù)由旭輝集團整理2、土地供應(yīng)預(yù)測隨著重慶新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開工與竣工，將對今后土地市場產(chǎn)生重 大影響，如對輕軌沿線的土地供應(yīng)會產(chǎn)生巨大的帶動作用。中心城區(qū)的開發(fā)用地會繼續(xù)以幾何級數(shù)增長。隨著城市的發(fā)展以及主 城區(qū)城市能級的提升，必然帶來人口經(jīng)濟的持續(xù)增長，從而形成巨大 的土地消費市場。重慶都市經(jīng)濟圈土地供應(yīng)進入高速增長階段：未來 3年左右是重慶規(guī) 劃的都市經(jīng)濟圈發(fā)展的黃金時期；城市處于高速發(fā)展階段，需求強勁 增長，同時對城

28、市發(fā)展預(yù)期樂觀產(chǎn)生的價格預(yù)期，會吸引一部分主力 開發(fā)商進入?yún)^(qū)域市場。3、價格走勢預(yù)測圖：近年重慶市都市區(qū)商品房和住宅成交均價分析與預(yù)測數(shù)據(jù)來源：20032007重慶市統(tǒng)計年鑒，預(yù)測數(shù)據(jù)由旭輝集團整理近年來重慶市都市區(qū)住宅成交均價持續(xù)穩(wěn)步攀升，平均年增幅約11%（資料來源：2003 2007年重慶統(tǒng)計年鑒） 結(jié)合宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢與市場需求增 長情況，預(yù)計未來市場將保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，若2008年市場價格保持10% 的平穩(wěn)增長速度，預(yù)計2008年重慶都市區(qū)商品房銷售價格將達到 3556元/ 平方米。二、項目定位（一）項目立地條件1、地段位于渝北金開大道延線回興立交轉(zhuǎn)盤處，與圣湖天域和文杰心海灣兩大

29、區(qū)域內(nèi)中高檔社區(qū)毗鄰，距寶圣湖不到 500米的距離。項目區(qū)域內(nèi)自然資源比較豐富，利于居家，具有住宅開發(fā)的良好資源。2、交通狀況項目正對面就是連通兩路城區(qū)、空港片區(qū)、北部新區(qū)以及主城區(qū)的重要通 道一一機場高速。現(xiàn)有608、609、610、801等十多條公交線路在此設(shè)站， 通往陽光城、龍溪鎮(zhèn)、楊家坪、解放碑、沙坪壩、朝天門、南坪、烈士墓 等地的公交系統(tǒng)比較發(fā)達，交通極為便捷。3、配套生活配套：本項目所處的回興片區(qū)是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造而來的新興區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的生活配套以滿足居民的日常生活需求為主，工行和農(nóng)行在此設(shè)有分行。 目前區(qū)域內(nèi)沒有大型醫(yī)院，但有不少小型藥房，生活便利性較強。區(qū)域內(nèi) 教育系統(tǒng)比較發(fā)達，有回

30、興中心小學、實驗三小、海聯(lián)學院、西南政法大 學和川外南方翻譯學院等，高等院校的聚集也帶來了大量的消費需要，另 外回興片區(qū)的生活配套也因此得到較大幅度的擴充。商業(yè)配套：目前回興片區(qū)的商業(yè)主要以建材家具和生活配套為主，近年來 回興片區(qū)在建的小區(qū)樓盤已經(jīng)陸續(xù)交房，隨著業(yè)主的入住，社區(qū)商業(yè)也逐 漸投入使用。目前圣湖天域已經(jīng)引進了重百超市并即將開業(yè)，這使得附近 區(qū)域居民的生活便利性大大加強。（二）項目產(chǎn)品規(guī)劃1、項目目標客戶來源“三北”區(qū)域即渝北、 江北、北部高新區(qū) 70-80%，渝中區(qū)及其他主城區(qū) 15%， 重慶區(qū)縣客戶 5%。2、產(chǎn)品規(guī)劃特色結(jié)合本項目目標客源情況并根據(jù)政府 70/90 政策，本項目

31、 70%的產(chǎn)品戶型面 積在 90 平方米以下，總體而言本項目注意控制產(chǎn)品面積，在產(chǎn)品總價上有 較高彈性。產(chǎn)品戶型創(chuàng)新，根據(jù)“同樣的面積，功能豐富；同樣的功能，面積精簡” 的原則設(shè)計，且本項目產(chǎn)品戶型中做到戶戶帶有露臺與空中庭院，在銷售 過程中空中庭院建筑面積僅計算一半，將產(chǎn)品利益最大程度讓利于客戶。 產(chǎn)品底層采取調(diào)空手法，景觀開闊，觀賞性與功能性相結(jié)合，又增加了鄰 里間交流、嬉戲、休息的空間。實現(xiàn)人車分流，且地下車庫直接入幢，在地下車庫中設(shè)計生態(tài)洞，增加自 然、通風與采光。（三）項目價格定位及依據(jù)1、項目價格定位本項目計劃于2008年10月正式開盤預(yù)售，高層住宅部分銷售總體均價統(tǒng) 一為4500

32、元/平方米，多層住宅部分銷售均價統(tǒng)一為5500元/平方米,小戶型公寓部分銷售均價統(tǒng)一為5300元/平方米，商業(yè)部分銷售總體均價 統(tǒng)一為10000元/平方米，銷售過程中實際銷售價格可能由低到高或出現(xiàn) 其他波動，但最終項目整體銷售均價如上。2、項目價格定位依據(jù)項目周邊競爭市場行情代表個案名稱區(qū)域區(qū)位總建筑面積（萬方）容積率最新房源開盤日期住宅均價格（元/平方）當期住宅供應(yīng)套數(shù)當期住宅銷售率金香林渝北區(qū)碗水轉(zhuǎn)盤城南開發(fā)區(qū)22.70.992007-4440030095%文杰心海灣渝北區(qū)回興街道雙湖路112.652006-9420045095%圣湖天域渝北區(qū)回興寶桐路1路（寶圣湖邊）253.912007

33、-11400012070%藍色星空渝北區(qū)回興立交9.63.842007-3390070075%數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止于 2007年12月26日，由旭輝集團收集整理本項目周邊市場產(chǎn)品以中、大規(guī)模普通住宅產(chǎn)品為主，普通住宅行情 集中在3900-4200元/平方米。目前區(qū)域內(nèi)項目整體銷售狀況非常良 好，多數(shù)項目推出部分的整體銷售率都能達到 90%左右及以上，其中金 香林、文杰心海灣等典型中高檔項目的平均銷售速度均能達到70-100套，市場整體反映良好。從目前區(qū)域客戶的構(gòu)成來看，70-80%的客戶都是來自于區(qū)域內(nèi)部。對比市場競爭個案，鑒于本項目區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、開發(fā)企業(yè)品牌優(yōu) 勢等諸多優(yōu)勢資源，

34、結(jié)合本項目的產(chǎn)品規(guī)劃特色的創(chuàng)新，從區(qū)域內(nèi)部而言， 本項目完全具備成為區(qū)域領(lǐng)導型樓盤的條件，發(fā)展方向為區(qū)域內(nèi)最為高端的21代表性項目之一。市場自然價格增長及本集團產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷策劃、品牌創(chuàng)造溢價本項目計劃于2008年10月正式開盤預(yù)售，現(xiàn)項目周邊市場普通公寓 行情集中在36004200元/平方米，取區(qū)域平均價格為 4100元/平方 米，根據(jù)前文市場分析，重慶未來市場價格上升空間仍然較大，在市 場價格合理穩(wěn)定增長的情況下本集團通過對產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計并采取有 效的營銷策劃，可創(chuàng)造一定的溢價空間，故對本項目未來銷售價格判 斷如下表溢價因素理想溢價目前區(qū)域普遍行情4100 （元/平方米）市場年自然增長溢價

35、10%產(chǎn)品創(chuàng)新溢價5%營銷策劃溢價3%公司品牌溢價2%溢價合計20%2008年本項目公寓開盤可實現(xiàn)銷售均價4920 （元/平方米）考慮到本項目銷售周期為2008年至2010年，且重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展前景樂觀，故取高層住宅部分銷售總體均價統(tǒng)一為4500元/平方米，多層住宅部分銷售均價統(tǒng)一為5500元/平方米，小戶型公寓部分銷售 均價統(tǒng)一為5300元/平方米，商業(yè)部分銷售總體均價統(tǒng)一為10000元/平方米，銷售過程中實際銷售價格可能出現(xiàn)波動，但預(yù)計最終項目 整體銷售均價如上。項目競爭能力分析（以公寓產(chǎn)品為例）對本項目可能構(gòu)成競爭的地段或項目、周邊土地、同屬城區(qū)其他地段的能力評價內(nèi)容權(quán)數(shù)本項目文杰心海

36、灣 （本區(qū)域內(nèi)）國瑞城 （其他地段）春風城市心筑 （中心城區(qū)地段）區(qū)位0.53345物業(yè)管理0.14334環(huán)境0.24334容積率0.24323總分3.533.34.3功能系數(shù)0.250.210.230.30項目售價4500420047006600成本系數(shù)0.230.210.240.33價值系數(shù)1.101.011.000.92注：價值系數(shù)為性價比，競爭能力分析步驟如下：（1） 為各競爭對手打分，最高者得 5分，最低者得1分，中等水平者得 3分。（2）功能得分乘以功能權(quán)數(shù)，累計得到競爭對手得分。（3）計算每個競爭對手的得分比例，即功能系數(shù)。（4）每個競爭對手的售價除以售價合計，得到競爭對手的成本

37、系數(shù)。（5）功能系數(shù)除以成本系數(shù)，得到價值系數(shù)，價值系數(shù)相當于性價比。對于購房者，價 值系數(shù)等于1，等價；價值系數(shù)大于 1,超值。結(jié)論：本項目價格系數(shù)為1.10，性價比良好。本項目價格為2008年10月起銷售的整體均價，而其他參照比較項目的價 格為2007年12月均價，考慮到時間上的差異性，根據(jù)前文市場分析，重 慶未來市場價格上升空間仍然較大，現(xiàn)假設(shè)參照項目價格按照10%勺市場價 格年平均增幅增長，對上表修正后得出本項目價格系數(shù)為1.19 （如下表所示），因此本項目的市場可行性高。內(nèi)容權(quán)數(shù)本項目文杰心海灣 （本區(qū)域內(nèi)）國瑞城 （其他地段）春風城市心筑 （中心城區(qū)地段）區(qū)位0.53345物業(yè)管理

38、0.14334環(huán)境0.24334容積率0.24323總分3.533.34.3功能系數(shù)0.250.210.230.30項目售價4500462051707260成本系數(shù)0.210.210.240.34價值系數(shù)1.190.990.980.9125以上兩表數(shù)據(jù)來源：由旭輝集團收集整#第三部分項目工程進度安排#第四部分項目投資估算一、項目分期開發(fā)計劃本項目總建筑面積466,300 m2,分兩期開發(fā)，開發(fā)周期為四年。物業(yè)形態(tài)包括多層住宅、高層住宅、小戶型公寓、商業(yè)等。二、項目成本測算表序號項口內(nèi)容建筑面現(xiàn)CM2)總估算元單瞌成本元/M2)備注一土地成豐412,300.00479,667,305 00,16

39、3.39包含全部費用1-1土地征用忝拆遷補償費1-3土地出讓金412,300.0040L 330.3000973. 391-3土地増溢金1-4土地便甬全1-5土地交易費用1-6土地轉(zhuǎn)讓客詢炭1-7在耀工程轉(zhuǎn)讓I-S膛按轉(zhuǎn)讓盂價部分I-P其祂(住宅建謖配套費)412J 300,0078, 337, 000,0019D.0D甫期工建奮412, 300. 0038,677, 238. 2S93, SI2-1方奚訕研費412,300. 00lT8f 369.020.433-2評怙容詢費412, 300.00267f 553. 640.652-3三通一卒夷412, 300.004, 126,764.72

40、10. 012-4412,301). 0Q35 733.(150. ST二,設(shè)計費41Z 300.0023,315, O00,CD55. 5 &2-ft審圖睛圖費412j 300.00亞 SOD. 002. OD2-7報逢招標審照等協(xié)費412, 300.001, 983,784.514. Bl2-S工程虛孤覷蜒費41% 309. QO205,848. 440.502r9監(jiān)理費412, 300.004, 286, 100.0010.40240專項基金412,300. 0D3, 133, 460.007.60三建盍工程費46G 300. DDIS64Sr doo. uo122122可售連苗

41、直積! 12XQn£住宅地下車庫 面積54000晶3 1tear程3-2地下工程凱 000.0097, 200. CCD. 003.B5O. 00背定注宅ti下車庫3-3主體工程412.300.00305, 725. DUO-00741,51花園洋房11 OCDOnZra層住宅260。00血 酒店式埜 SQOil&DOOOnZ3-4水電煤妄誌工程40, 903f CCO.CD99.2135門頂工程39, 876,000.0096.7236屋面工程15, 303,500.0048.033-7機電設(shè)備安裝工程31, 743,500. COS8.9214會所工程D.OD3-?佯扳靂

42、工軽Z 50Oj OOO.CQ爲 GOO. 0D苛定樣板房")023-10售樓址工程D.OQ3-11秸裝偉工程3 b 70S, 000,CDk 1 S3. 05含酒店式悵戀證日閃血蠱層性宅玄堂4500215 裝諱3-12宜拖奉星工程0.000-00四惹礎(chǔ)諫極費412, 300.00126, 954, 153. 15307-9244供水41% 309. DO9070, COD. DO?2. 0042秧電412, 300.0032, 984, 000. 0D80. 004J煤氣412.30C.0D12, 36000.0030.004-4通訊4127300.002.473,800.006.

43、 00岡緒有城41Z 300, ao742100,00J3-0D4$環(huán)衛(wèi)工桂41230000兀 298,4110-00s, oa4-7聊虧工程412, 300.002.473,800.000.004-S室外總協(xié)茨其他412,300.0037f 107,000.0090. DO4-9杲化呆觀工程412, 300.0015, 756, 153. IB47. 924.10衛(wèi)益防疫五益建配套設(shè)施412, 300 00246 DOQS no2隊DO住宅建設(shè)配套費412,300.00已邑含在土地費中工2芯建配垂懊施412, 300. 008, 246f 000.0020. 00A后期費用412, 300.

44、002,661600 00S.21乩1.竣工臉權(quán)躱費料塢制費t.OD6-2栓豐坤牌等其他412,300,00206150,00D-50fi-3工程審價費41200.001IS4S0.00L506-4丈產(chǎn)證處理賀412, 300.001,238900.00X 006h5勒業(yè)維便基金M.呦業(yè)奔井賈412, 300.00500,000.001. 21不可預(yù)見費4127300.00T, 046 571 5317.00k ooiJk開倉間接費412. 30Q-00109, 150.000,00項目開笈辟十計412,300.00lf 341,759,767 9G3, 254.33三、項目總投資估算單位：萬

45、元項目內(nèi)容建筑面積（用）總怙尊農(nóng)單儉砂元/昭）備注一土地腹本412,300.00479,667, 306.001163.391-前期工程費412, 300.00遇 677,23S. 2893. 81三建妄工程費41占 300. 00GG9.4G7, 000. Q01珈17四碁礎(chǔ)設(shè)施費412, 300. 00126, 954, 153. 15307. 92五公共配套4曙 300. 008, 246, 000. 0020. 00A后期費用412, 3C0. 002, 561,500. 006.21七不可預(yù)見.費412, 30Q. 007,046, 571.531T. 09A開發(fā)間接費412,300

46、. 00109, 150, 000. 00264.T3九稅費412, 300. 00241,145,617. 02584.881創(chuàng)k鮭及附加412,300. 00241, 145,617. U2584.882土地増値稅412, 3C0. 000.00+期側(cè)費用412, 300. 0043, 595, 600. 00105. 741菅理費用412, 3C0. 000. 000. 002誚售費用412, 300. 0043,595,600. 00IDE. 743財勞費埔412,300.00a, oo412,300.00120,500,984. 9?3,興 4.9529四、項目成本進度計劃31單位：

47、萬元項目成本進度表厚號項目腹本怙JI2DCH 年2O0S2! DOS年細汕年2011 年Mt二幸宦三犯四審復(fù)-*JX二審nt三知四*度二幸厘三嘩度四*度二幸H三軸四事Ji二審碟三和四«R土覽時41,966-7323W3.T0二苗期工程斑3, 8£7- ?2EOQ. onBOQ- DO3DQ.Q03叫3DQ.C030D. DO3O0L DO2DO.ODSN.00IDQ.eQOAT. I?-通譽工程費禺 945-702DD. 00300006000.00mOtHLOD9r50D. 00即 5QDL 008000.001*000. DO2M. DO“旳肛也】2125四12.fi95.42Lj 5D0. 0D2>2Mb DOZj-SIM. DO出 500. OD2b SOIL 0D560. 6<634.1?其比謝.側(cè)120.00LH.ODM.OOISO. OOi1601 0033. 37<L 21石期関H125S. 1E1H.0QIQO.OOI50,00ms七平可fii見竇TQ4.fi£5.0035.0080. CO8D. DOLOOl DOIlDO.ODIDO.DOIDOL 0090. OD<i.6A開夏間攜賈LOb95.DOELDODu 00