成都遠和青城山項目經(jīng)濟可行性分析報告

1、遠和青城山項目經(jīng)濟可行性分析報告定稿峰動力房產(chǎn)營銷機構(gòu)二0一0年十月十八日遠和青城山D-Town項目經(jīng)濟可行性分析一、 都江堰及青城山發(fā)展規(guī)劃簡析1、 都江堰總體規(guī)劃 n 災(zāi)后重建城市、國家級重點旅游城市的發(fā)展規(guī)劃凸顯高起點、高規(guī)格的特征。都江堰總體規(guī)劃為“一體兩翼三帶”。一體：由灌口、幸福、玉堂、聚源四鎮(zhèn)組成中心城區(qū)，是災(zāi)后重建和城鎮(zhèn)發(fā)展的重點；兩翼分別為：中興、青城山、大觀三鎮(zhèn)構(gòu)成“西南翼”（風(fēng)景名勝和休閑旅游服務(wù)），蒲陽、胥家、天馬三鎮(zhèn)構(gòu)成“東北翼”（集約環(huán)保型工業(yè)）；三帶：北部山地形成旅游產(chǎn)業(yè)帶，中南部平原形成農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，東南部城鎮(zhèn)形成都市產(chǎn)業(yè)帶（服務(wù)業(yè)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)）。都江堰

2、總體規(guī)劃示意圖2、 都江堰城市總體規(guī)劃簡析2.1、n 城市性質(zhì)：旅游城市主導(dǎo)城市未來發(fā)展方向。以世界文化自然遺產(chǎn)為特色的國際休閑度假旅游城市，國家歷史文化名城，災(zāi)后重建典范城市。2.2、n 城市職能：國際度假旅游目的地城市，成都重要衛(wèi)星城市之一。以“都江堰-青城山”為品牌的國家級歷史文化名城，世界自然文化遺產(chǎn)地。以獨特“山-水-田-林-堰-城”為自然人文特色的國際休閑度假目的地城市。承接成都平原向川西地區(qū)輻射與帶動的區(qū)域交通樞紐城市與服務(wù)中心城市。大成都都市圈內(nèi)實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的宜居宜業(yè)、生態(tài)安全的綜合型“新城”之一。2.3、n 城市人口規(guī)模：人口整體規(guī)模將達到中型城市基本水平。近期，至2010年

3、，城市規(guī)劃人口29.4萬。遠期，至2020年，城市規(guī)劃人口40萬。2.4、n 城市用地規(guī)模：城市用地將主要向東南方向進行大力拓展。近期，至2010年，規(guī)劃城市建設(shè)用地37.7K，人均建設(shè)用地128。遠期，至2020年，規(guī)劃城市建設(shè)用地45.8K，人均建設(shè)用地114。2.5、城市交通規(guī)劃n 五縱五橫一軌一帶的道路主骨架。都江堰市災(zāi)后道路交通規(guī)劃，從去年至明年，將投入資金125億元，打造五縱五橫一軌一帶的道路主骨架。五縱即成灌高速、成灌老路、成灌快速路(沙西線延伸線)、成郫灌干道（IT大道）都江堰段、成青旅游快速通道；五橫即彭青路、蒲中路、外二環(huán)、二環(huán)路、一環(huán)路；一軌即成灌客運快速鐵路；一帶即龍門

4、山旅游產(chǎn)業(yè)帶路網(wǎng)。 成灌客運快速鐵路將作為都江堰市出境主動脈連通全國；通過“五縱”，都江堰主干線將融入大成都，縮短與中心城區(qū)的距離；“五橫”主干線將連通都江堰河西、河?xùn)|，促進兩岸人流、物流、經(jīng)濟的流通；“一帶”旅游路網(wǎng)將提升龍門山系旅游產(chǎn)業(yè)的上檔升級和對外形象，全面促進都江堰市旅游經(jīng)濟的復(fù)蘇、發(fā)展。 3、 都江堰房地產(chǎn)市場發(fā)展概況都江堰因相對強勢的山水資源和亙古傳承的文脈特征，對成都乃至全國的特定群體的置業(yè)、消費、投資傾向的吸附能力較強，并形成獨特的區(qū)域認(rèn)知和市場基礎(chǔ)。目前，養(yǎng)老、休閑、度假是成都及國內(nèi)其他城市偏高端客群在都江堰青城山片區(qū)的主要置業(yè)動機。此外，基于資源優(yōu)勢的商務(wù)活動和基于行情預(yù)

5、期的投資行為，也開始逐步升溫。目前都江堰房地產(chǎn)發(fā)展基本分為都江堰市區(qū)板塊、西區(qū)板塊、106省道板塊、青城前山板塊、青城后山板塊此五大板塊。都江堰房地產(chǎn)板塊格局示意圖4、 青城山區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展格局4.1、青城山區(qū)域板塊概述青城山區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展主要被劃分為三個板塊：以中興鎮(zhèn)為中心，沿106省道方向發(fā)展的106省道板塊，依托青城山景區(qū)為發(fā)展方向的位于青城山鎮(zhèn)的青城前板塊和位于大觀鎮(zhèn)的青城山后山板塊。青城山區(qū)域板塊分布示意圖4.2、青城山106省道板塊：蓄勢待發(fā)、價值洼地、零散、雙刃劍。06年在都江堰當(dāng)局的規(guī)劃指引下，106沿線塊依靠快速通道的交通優(yōu)勢和豐富的土地儲備開始被全面激活，眾多開發(fā)商紛紛進

6、駐拿地（如：新銳、珠江），板塊開發(fā)開始進入準(zhǔn)備蓄勢階段。進入08年由于受512地震影響，多數(shù)開發(fā)商推遲了項目面試時間，目前僅珠江天生墅項目面世。沿線商業(yè)配套主要為鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市，較為低端，幾乎沒有中高端商業(yè)項目開發(fā)。目標(biāo)客群：成都中偏高端客群為主。產(chǎn)品形態(tài)：總價控制較為嚴(yán)格的聯(lián)排別墅產(chǎn)品。代表項目：珠江逸景天生墅（住宅）。4.3、青城前山板塊：多強林立、激烈博弈、品牌開發(fā)、產(chǎn)品形態(tài)豐富。青城山前山板塊一直為青城山區(qū)域的主要房地產(chǎn)開發(fā)板塊，隨著環(huán)山渠內(nèi)可供開發(fā)用地的不足，目前板塊房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在前山門的106省道兩側(cè)，為青城山區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場，沿線多強林立（置信、大連億達、龍湖、中鐵、泰達等

7、），并且均進入市場銷售階段，市場博弈激烈。目前上善棲臨106省道有4000左右的偏高端休閑類商業(yè)面世，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為茶樓、會所、中高端餐飲等。目標(biāo)客群:成都及其他省市中偏高端、偏高端客群為主。產(chǎn)品形態(tài)：低層院落、聯(lián)排別墅為主（住宅），獨立3F商業(yè)綜合樓（商業(yè)）。代表項目：青城山房（住宅）、上善會（商業(yè)）、泰達上青城（住宅、商業(yè)、商務(wù)） 4.4、青城后山板塊：國際化、高端、開發(fā)接近尾聲。青城后山以其豐富、私密的自然資源成為板塊開發(fā)的驅(qū)動力吸引了大量的高端客戶并且板塊開發(fā)物業(yè)，已經(jīng)逐漸擺脫了傳統(tǒng)青城山項目川西民居的市場形象，更多的向國際化靠攏，如高山流水的歐式風(fēng)情、高爾國際的高爾夫特色。但由于后山

8、為自然保護區(qū)，可供開發(fā)用地較少，目前開發(fā)項目較少。而后山商業(yè)開發(fā)主要是依附于高爾夫的酒店、會所、休閑類商業(yè)業(yè)態(tài)，獨立商業(yè)開發(fā)項目較少。目標(biāo)客群：全國偏高端客群。產(chǎn)品形態(tài)：偏高端獨棟、雙拼別墅為主。代表項目：逸嶺錦江（住宅）。二、 本案所在地塊分析1、本案所在區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀本案所在版塊大牌開發(fā)商云集，開發(fā)方向均以休閑度假別墅為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)較為滯后，住宅類物業(yè)有向頂級高端物業(yè)發(fā)展的趨勢。目前本版塊住宅類樓盤銷售價格集中在10000元/平米20000元/平米之間，其中部分獨棟別墅價格已達到30000元/平米。2、本案區(qū)位概述（1）本案區(qū)位圖（2）本案所在區(qū)域樓盤分布圖（注：圖上僅標(biāo)注明青城山前

9、山板塊競爭對手位置）本案位于聚青路南側(cè)，緊鄰IT大道，成灌高速路以西，距青城前山山門約3公里，距成灌高鐵終點站1公里，步行10分鐘內(nèi)可以到達高鐵站出口，項目對面為泰達上青城項目，南面3公里左右為占地2000畝的香頌湖國際社區(qū)。另本案所在青城前山板塊內(nèi)更是有上善棲，小院青城，青城山房，芙蓉青城等諸多知名大盤聚集。項目不僅交通到達條件優(yōu)越，且項目周邊進駐的大型樓盤均獲得較好的市場反響。3、本案所在區(qū)域重點樓盤調(diào)查分析：（一）中信·云棲谷項目名稱 云棲谷開發(fā)商 中信地產(chǎn)項目地址 都江堰市都江堰市青城山鎮(zhèn)占地面積 一期108665.58建筑面積 56000綠化率 38.12% 容積率 0.5

10、 物業(yè)形態(tài) 獨棟、疊拼面積區(qū)間 110-300一期戶數(shù) 200多戶價格 13000-16000元/ 建筑特色 西班牙風(fēng)格建筑園林特色 原汁原味的西班牙風(fēng)格園林景觀周邊配套設(shè)施 青城山鎮(zhèn)的所有配套社區(qū)配套設(shè)施 2300畝文體公園及配套、800畝水岸商住區(qū)產(chǎn)品賣點 2300畝文體公園，其中包含一個錦標(biāo)級高爾夫球場，這一以世界級標(biāo)高打造的球場，世界高球皇帝阿諾帕爾默收官之作。水岸休閑商業(yè)集生態(tài)商務(wù)辦公區(qū)、不可復(fù)制的流水別墅地價：136萬/畝推盤情況：2010年10月1日開盤。推出一期一批次，共推出40余套房源銷售價格及面積：一批次疊拼面積區(qū)間110-160，價格區(qū)間7000-8000元/；獨棟面積區(qū)

11、間220-300，價格區(qū)間12000-14000銷售態(tài)勢：一批次銷售過大半，獨棟聯(lián)排共剩10余套客戶構(gòu)成：成都本地客群和周邊縣市及外省客群各占一半暢銷物業(yè)：疊拼 與本案關(guān)聯(lián)分析：該項目總體規(guī)模達到5500畝，是目前青城山版塊規(guī)模最大的項目，且該項目位于都江堰與青城山之間，不僅享有青城山版塊的景觀度假資源，也享有較便捷的都江堰城區(qū)生活資源。該項目自身規(guī)劃配套的重要亮點將是2300畝規(guī)模的文體公園以及其中包含的錦標(biāo)級高爾夫球場。在與本項目的競爭中，該項目具有較強的規(guī)模優(yōu)勢，以及高端配套優(yōu)勢。本項目在后期的規(guī)劃打造上需注意與該項目在產(chǎn)品設(shè)計上的差異性。（二）泰達·上青城項目名稱 上青城開發(fā)

12、商 泰達集團項目地址 都江堰旅游風(fēng)景區(qū)青城山下占地面積 92200建筑面積 120000綠化率 46% 容積率 0.6 物業(yè)形態(tài) 商業(yè)綜合體面積區(qū)間 60-230總戶數(shù) 680戶價格 待定建筑特色 西式+川西風(fēng)格結(jié)合園林特色 東南亞風(fēng)情周邊配套設(shè)施 青城山鎮(zhèn)的配套社區(qū)配套設(shè)施 “長樂坊”商業(yè)街、“中國結(jié)”設(shè)計型精品酒店、“子悅臺”東南亞風(fēng)情度假酒店.產(chǎn)品賣點 青城山首個全國性純精裝度假別墅社區(qū)地價：40萬/畝推盤情況：一期暫未開盤，欲推酒店式公寓小戶型，大約100多套左右銷售價格及面積：面積區(qū)間為30-70酒店式公寓小戶型銷售態(tài)勢：未開盤與本案關(guān)聯(lián)分析：該項目與本案在區(qū)位關(guān)系上最為接近，在版塊

13、景觀度假資源的享有上具有較高的同質(zhì)化。但該項目的規(guī)模相對較小，社區(qū)配套資源較為單一，其吸引客群的主要亮點除版塊內(nèi)較好的區(qū)位外，就是其較小戶型面積帶來的總價優(yōu)勢及率先推出的商務(wù)地產(chǎn)優(yōu)勢。在與本項目的競爭關(guān)系上，本項目具有明顯的規(guī)模及社區(qū)配套優(yōu)勢。（三）龍湖小院青城項目名稱 小院青城開發(fā)商 龍湖地產(chǎn)項目地址 都江堰市都江堰市青城山鎮(zhèn)占地面積 21萬建筑面積 10萬綠化率 45% 容積率 0.5 物業(yè)形態(tài) 獨棟、獨院、疊院面積區(qū)間 90-419總戶數(shù) 701戶價格 13000-16000元/ 建筑特色 傳統(tǒng)中式風(fēng)格院落別墅園林特色 中國蘇式園林周邊配套設(shè)施 青城山高爾夫、藍波馬術(shù)中心、虹口國際漂流中

14、心等高端休閑配套社區(qū)配套設(shè)施 以高端餐飲為主題的會所及滿足社區(qū)配套的精品商業(yè)街產(chǎn)品賣點 青城山首個全國性純精裝度假別墅社區(qū)地價：230萬274萬/畝（3塊土地分別拍賣推盤情況：2010年7月4日正式開盤，已推出一批次，二批次，均已售罄；目前三批次在售銷售價格及面積：一批次，二批次，主推產(chǎn)品面積區(qū)間85-340，銷售均價13000-1600；三批次，130萬/套銷售態(tài)勢：一二期均已售罄,三期銷售剛開始,客戶構(gòu)成：以龍湖會的追隨者為主。暢銷物業(yè)：獨棟，疊院，獨院銷售均良好 與本案關(guān)聯(lián)分析：龍湖小院青城占地約315畝，為目前青城山規(guī)模較大樓盤。位于聚青路與新省道106之間。項目與青城前山山門車行距離

15、與本案接近，但絕對距離較本案近，“望山”的屬性高于本案，該項目立面及戶型均有較好的檔次和創(chuàng)造性，景觀打造精細。目前為成都市場公認(rèn)的青城山代表樓盤之一，其銷售情況好于所在版塊其他競爭樓盤，最高價格已達2萬元/平米以上。雖然該樓盤應(yīng)作為本案重要的競爭者和學(xué)習(xí)對象，但該樓盤在配套方面依然是依賴區(qū)域內(nèi)本不太完善的配套，配套優(yōu)勢弱于本案。（四）上善棲項目名稱 上善棲開發(fā)商 四川億興置業(yè)項目地址 青城山門往崇州方向約800米處占地面積 151561.90建筑面積 72721.37（基地面積）綠化率 50%容積率 0.5物業(yè)形態(tài) 疊拼、聯(lián)排、獨棟、花園洋房面積區(qū)間 60-220總戶數(shù) 762戶價格 78-2

16、45萬建筑特色 外墻由產(chǎn)于云南騰沖的火山石裝飾，屋頂采用威盧克斯天窗 園林特色 水景為紐帶，高大園林喬木，雕塑小品相結(jié)合的傳統(tǒng)中式景觀周邊配套設(shè)施 緊鄰東軟大學(xué)，距離前山豪生國際酒店約800米距離，距離太平約500米距離社區(qū)配套設(shè)施 商業(yè)公建區(qū)、獨立水療會所區(qū)產(chǎn)品賣點 適中的面積區(qū)間，前山區(qū)域稀缺的獨棟物業(yè)，受到高度評價的建筑風(fēng)格，活水園林設(shè)計 推盤情況：一期一批次房源于07年9月份已全部售磬。上善棲首期開盤2007年9月1日；一期二批次2009年7月開盤；二期2009年11月15日開盤；二期7號院2010年5月開盤。銷售價格：花園洋房產(chǎn)品面積為62-106，精裝均價11000元/，清水950

17、0元/，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1500元/。棲疊拼均價12000元/， 戶型：106-126 ，均為精裝房。雙拼價格13000-14000元/，戶型：220 ，均為清水房。銷售態(tài)勢：目前上善棲別墅已售罄，全新房源暫未推出，現(xiàn)在售的房源為二期平層院落式花園洋房，面積62-106 ，均價14000元/。客戶構(gòu)成：以成都客戶位置，占比約80%，其他客戶來自周邊縣市，和外省暢銷物業(yè)：獨棟、聯(lián)排，疊拼 滯銷物業(yè)：花園洋房與本案關(guān)聯(lián)分析：上善棲開發(fā)商為大連億達集團為進駐青城山較早的外地開發(fā)商，上善棲占地約240畝，毗鄰成都東軟技術(shù)學(xué)院，距青城前山門車程約5分鐘，距成青快鐵站車程約4分鐘，距本案車程約5分鐘。就離青城山

18、的距離來判斷區(qū)位好壞這個指標(biāo)來看，上善棲區(qū)位條件略優(yōu)于本案。就規(guī)模、配套、品牌等重和素質(zhì)看，上善棲很難與本案形成抗?fàn)帯＃ㄎ澹┣喑巧椒宽椖棵Q 青城山房開發(fā)商 四川廣居民生實業(yè)項目地址 青城山房位于都江堰市青城山腳下（距青城山前山山門約1000米）占地面積 167580建筑面積 50000（基底面積）綠化率 50%  容積率 0.33 物業(yè)形態(tài) 疊拼、獨棟面積區(qū)間 50-212總戶數(shù) 281戶均價 13000元/建筑特色 泰式風(fēng)格的建筑立面園林特色 原汁原味的泰式風(fēng)情，所有的小品景觀均來自于泰國周邊配套設(shè)施 距離前山豪生國際酒店約1000米距離，緊鄰太平社區(qū)配套設(shè)施 商業(yè)公建區(qū)、獨立水

19、療會所區(qū)產(chǎn)品賣點 適中的面積區(qū)間，前山區(qū)域稀缺的獨棟物業(yè)，受到高度評價的四合式建筑組院，活水園林設(shè)計 推盤情況：一期08年開盤房源已基本售磬。目前二期接受咨詢中銷售價格及面積：疊拼總價70-180萬/套，面積區(qū)間49-160；組院200-450萬/套，面積區(qū)間140-212銷售態(tài)勢：一期基本售罄，總剩余60套左右。客戶構(gòu)成：以成都客戶位置，占比約60%，其他客戶來自周邊縣市，和外省暢銷物業(yè)：疊拼，組院，疊拼（精裝） 滯銷物業(yè)：大戶型組院與本案關(guān)聯(lián)分析：青城山房占地約250畝，為成都本土開發(fā)商開發(fā)在青城山的代表作之一，項目毗鄰成都東軟技術(shù)學(xué)院，青城山豪生酒店。距離青城前山山門車車程約3分鐘，距離

20、成青快鐵站車程約6分鐘，距離本案車程約7分鐘。項目開發(fā)定位檔次較高，社區(qū)內(nèi)引入青城山環(huán)山渠自然活水作為景觀，深受消費者喜愛，青城山房的部分戶型最高價格已突破30000萬元/平米。該樓盤的景觀打造手法及建筑檔次對其高端定位的支撐是值得本案借鑒。（六）珠江·天生墅項目名稱 珠江逸景·天生墅 開發(fā)商 成都珠江投資 項目地址 青城山前山門2.5公里處，106省道旁 占地面積 94000.47 建筑面積 68000 綠化率 50%  容積率 0.5 物業(yè)形態(tài) 疊拼、雙拼面積區(qū)間 90-182總戶數(shù) 458戶價格 6500元/起價（咨詢報價）建筑特色 采用了現(xiàn)代簡約中式建筑風(fēng)

21、格，外立面運用三種色調(diào)的石材和劈開磚合力搭配，使項目整體彰顯出大氣而維美的視覺效果 園林特色 項目園林景觀靈動百變，移步一景，擁有近3萬平米業(yè)主私享園林景觀和近1公里的生態(tài)河岸長廊周邊配套設(shè)施 青城山、中興鎮(zhèn)、黃婆巖美術(shù)館群落、沙溝河、石孟江 社區(qū)配套設(shè)施 超豪華五星級定位的“名仕會館”為您提供全方位的服務(wù)，小區(qū)另外還設(shè)有游泳池，籃球場，網(wǎng)球場等運動場所及各項康體設(shè)施 產(chǎn)品賣點 適中的面積區(qū)間，活水園林設(shè)計，高端社區(qū)配套設(shè)施 推盤情況：未開盤，接受咨詢中物業(yè)類型：聯(lián)排，疊拼與本案關(guān)聯(lián)分析：該項目為珠江地產(chǎn)在青城山的代表之作，項目距離青城山前山門約10分鐘車程，與本案距離前山門距離相近，距離成青

22、快鐵站約5分鐘車程，與本案自然資源條件較為接近，同臨沙溝河，擁有較好的山景水景資源。但其單一住宅內(nèi)產(chǎn)品打造的定位，與本案綜合地產(chǎn)規(guī)劃帶來的競爭力不可比擬。（七）一覽項目名稱 一覽開發(fā)商 四川天府匯城置業(yè)有限公司 項目地址 青城山前山門牌坊右側(cè)一公里處 占地面積 63333建筑面積 44000 綠化率 45%  容積率 0.5 物業(yè)形態(tài) 獨棟、聯(lián)排、疊拼、雙拼面積區(qū)間 90-800總戶數(shù) 232戶價格 8000-13000建筑特色 傳統(tǒng)川西民居，建筑立面簡潔而大方，以白色墻體為主，其素派的鋪地石材 園林特色 純中式園林景觀周邊配套設(shè)施 豪生酒店、青城山當(dāng)代美術(shù)館群、都江堰大熊貓基地、悅

23、榕莊、500畝創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園社區(qū)配套設(shè)施 會所，游泳池，運動中心產(chǎn)品賣點 一覽，青城山腳下，最具設(shè)計感的當(dāng)代別墅群落推盤情況：2010年5月開盤，推出一期一批次，有60套左右全為聯(lián)排。銷售價格及面積：一批次，面積區(qū)間86-129，均價11000/銷售態(tài)勢：一次批銷售大半，僅剩6套客戶構(gòu)成：以成都客戶位置，占比約80%，其他客戶來自周邊縣市，和外省暢銷物業(yè)：聯(lián)排 與本案關(guān)聯(lián)分析：該項目與青城山房隔路向望，但規(guī)模較小，與本案的關(guān)聯(lián)分析僅表現(xiàn)同板塊等區(qū)位屬性上。（八）芙蓉青城項目名稱 置信·芙蓉青城開發(fā)商 成都置信實業(yè)項目地址 青城前山山門南側(cè)約800米占地面積 69333.68建筑面積

24、31893.5（基底面積）綠化率 37% 容積率 0.46 物業(yè)形態(tài) 獨棟、聯(lián)排面積區(qū)間 90-419總戶數(shù) 205戶價格 7500-13000元/ 建筑特色 傳統(tǒng)中式風(fēng)格院落別墅園林特色 青城山房充分體現(xiàn)高端生活化度假別墅的定位，在社區(qū)內(nèi)擁有優(yōu)美的居住環(huán)境，休閑雅致的度假氣息。自園區(qū)西北向東南形成一條落差一米左右的主景觀水系，由環(huán)山渠將活水引入園區(qū)水系，在園區(qū)形成活水。此外，項目在入口處用近30畝的土地營造景觀，通過空間的圍合與流動共同營造輕松、閑適的度假氣氛。同時，利用景觀視廊，借景青城山，達到戶戶觀山的極佳觀景效果。周邊配套設(shè)施 距離前山豪生國際酒店約800米距離。社區(qū)配套設(shè)施 商業(yè)公建

25、區(qū)、獨立水療會所區(qū)產(chǎn)品賣點 適中的面積區(qū)間，前山區(qū)域稀缺的獨棟物業(yè)，活水園林設(shè)計 推盤情況：2007年8月一期開盤，已售罄，2010年5月開盤，已售罄，目前銷售為三期銷售價格及面積：一期為聯(lián)排，均價8000/左右;二期為組院與聯(lián)，面積區(qū)間116-166，銷售均價13000/;三期為商業(yè)產(chǎn)權(quán)的精裝小戶型，面積區(qū)間40-146，銷售均價：10000/銷售態(tài)勢：一二期均已售罄,三期銷售剛開始客戶構(gòu)成：以成都客戶位置，占比約80%，其他客戶來自周邊縣市，和外省暢銷物業(yè)：聯(lián)排 與本案關(guān)聯(lián)分析：該項目與青城山板塊其他項目比較，外立面及景觀檔次較低，與本案同臨聚青線，距青城前山山門車程較本案近4分鐘左右。在

26、規(guī)模、定位方案與本案關(guān)聯(lián)度不大。（九）逸嶺·錦江項目名稱 逸嶺·錦江 開發(fā)商 成都泰逸置業(yè) 項目地址 青城外山風(fēng)景區(qū)內(nèi)（青城高爾夫球場西部） 占地面積 120000 建筑面積 12000 綠化率 75% 容積率 0.10 物業(yè)形態(tài) 獨棟面積區(qū)間 237-693總戶數(shù) 122戶價格 13000-15000元/ 建筑特色 北美風(fēng)情建筑風(fēng)格園林特色 小區(qū)規(guī)劃秉承“利用自然、順應(yīng)自然”理念，堅持以“景觀第一、兼顧朝向”的原則，根據(jù)山體的走勢，利用不同的戶型，創(chuàng)造性的布局獨棟別墅；在規(guī)劃上更多的體現(xiàn)業(yè)主的私人空間，提升公共空間的利用率，擴大私家花園；利用地形高差，通過合理布局，保證每

27、一棟別墅的視野開闊；在總體布局上充分考慮與森林公園、高爾夫球場、青城河的完美融合，提升小區(qū)的景觀價值。 周邊配套設(shè)施 東軟技術(shù)學(xué)院、青城山標(biāo)準(zhǔn)文化學(xué)校、藝術(shù)學(xué)校、外語學(xué)校、國醫(yī)館、青城山國際高爾夫球場，超五星會所式酒店 社區(qū)配套設(shè)施 功能會議中心、豪華花園客房、生態(tài)SPA、中西餐廳、咖啡廳、健身房、商務(wù)中心 產(chǎn)品賣點 高端配套旁的獨棟物業(yè)，優(yōu)越的配屬設(shè)施 推盤情況：項目一期2008年開盤，二期2009年9月開盤，目前二期在售銷售價格及面積：項目在售面積區(qū)間為260-800，均價13000-15000/銷售態(tài)勢：一期基本售罄，在售二期,客戶構(gòu)成：成都和本地客群占80%，其余20%為周邊及外省客群

28、暢銷物業(yè)：小獨棟 與本案關(guān)聯(lián)分析：逸嶺·錦江項目為成都本土開發(fā)商之作，距離青城前山山門約3分鐘車程，距離成青快鐵站約7分鐘車程，與青城山房等項目一樣擁有位于青城山腳的自然資源優(yōu)勢，小區(qū)規(guī)劃的森林公園，青城河景觀等是客戶購買的重要理由。本案與之比較，重要的競爭力仍然是優(yōu)越的規(guī)劃及配套。三、 本案開發(fā)方向闡述本案占地1500余畝，其中商業(yè)用地51%（約765畝），住宅用地49%（約735畝）。擬以D-Town樂園為引擎，以依托于D-Town樂園的休閑配套類商業(yè)、商務(wù)及酒店類物業(yè)為項目開發(fā)價值最大化的實體支撐，以高端休閑類別墅開發(fā)為項目風(fēng)險控制砝碼，進行多類型多業(yè)態(tài)組合的綜合房地產(chǎn)開發(fā)。其

29、目的是使本案在開發(fā)方向上既符合當(dāng)?shù)卣某鞘邪l(fā)展目標(biāo)構(gòu)想，也符合企業(yè)投資發(fā)展的經(jīng)濟目標(biāo)。四、本案開發(fā)業(yè)態(tài)組合及價值構(gòu)想1、D-TOWN樂園：預(yù)計占地300畝本案D-TOWN樂園是集游樂、休閑、購物為一體的大型特色主題公園，D-TOWN樂園為迪斯尼的子品牌，在國際國內(nèi)擁有較高知名度，較之目前成都經(jīng)營火爆的國色天香、歡樂谷，海昌極地海洋世界等，D-TOWN樂園在游樂項目吸引力、品牌影響力等方面均略高一籌。由這類項目目前在成都的經(jīng)營成功，可以看出成都人對于娛樂類項目熱愛。我們可以預(yù)計凡是曾經(jīng)去以上項目游樂的客群均不會拒絕到D-TOWN樂園一游。而青城山作為道教文化發(fā)源地對全國乃至世界各地游客的吸附力

30、，卻是目前成都娛樂類公園項目所不具備的資源，因此，我們有理由相信D-TOWN樂園有著比國色天香、歡樂谷等更為強大的客群資源。2、 配套商業(yè)：預(yù)計占地100畝。D-TOWN樂園作為游樂及旅游人群聚集的焦點，除了自身對商業(yè)配套有較高要求外，本案擬規(guī)劃的商務(wù)、酒店、住宅等產(chǎn)品均對商業(yè)配套有較高的需求。因此，我們認(rèn)為本案適度規(guī)劃部分商業(yè)不僅對本案其他業(yè)態(tài)有較好的促進作用，其本身也將成為本案較大的利益點。其理由如下：（1） 本案商業(yè)擁有大量的目標(biāo)消費客群，能有效突破商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的第一道屏障（消費客群屏障）。（2 ） 本案有樂園作為引擎，對各類商業(yè)經(jīng)營者具備較高的吸引力，且本案所在區(qū)域已經(jīng)經(jīng)過了幾年大規(guī)模

31、高端住宅類產(chǎn)品的開發(fā)，商業(yè)配套嚴(yán)重缺乏，其經(jīng)營價值已被很多有遠見的經(jīng)營者認(rèn)可，因此，我們認(rèn)為本案商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的第二道屏障（經(jīng)營者屏障）被有效突破的可能性很大。（3） 本案所在青城山區(qū)域目前僅別墅就不乏20000元/平米以上的產(chǎn)品，且銷售態(tài)勢良好，說明該區(qū)域的投資價值被大多數(shù)高端投資者所認(rèn)可，在一個聚集了大量高端投資者的區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)的適時推出不僅可以帶動區(qū)域價值的提升，同時也易于被該區(qū)域的投資者所接受。本案突破商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的第三道屏障（投資者屏障），成為必然。3、 商務(wù)（總部經(jīng)濟）：預(yù)計占地250畝以高端獨棟別墅形式出現(xiàn)的商務(wù)辦公和商務(wù)接待類物業(yè)已經(jīng)成為市場經(jīng)濟下發(fā)展起來的中大型公司突出自己實

32、力的一種時尚和趨勢，青城山區(qū)域由于快鐵的開通，交通通達性得到本質(zhì)的提升，以總部經(jīng)濟和商務(wù)接待形象出現(xiàn)的商務(wù)辦公產(chǎn)品發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)，從泰達上青城的總部經(jīng)濟取得成功可見青城山區(qū)域商務(wù)地產(chǎn)價值已經(jīng)處于即將騰飛階段。本案與泰達上青城同臨聚青路，同樣具備打造商務(wù)地產(chǎn)的地理條件。4、休閑度假酒店：預(yù)計占地115畝D-TOWN樂園為項目開發(fā)引擎，引入酒店類物業(yè)既符合區(qū)域發(fā)展趨勢，也符合項目內(nèi)在特質(zhì)。5、住宅：預(yù)計占地735畝高端別墅類物業(yè)在青城山的成功是毋庸置疑的，隨著青城山的國際知名度、商業(yè)配套、交通升級等基礎(chǔ)條件的不斷完善，別墅類產(chǎn)品在青城山還將持續(xù)其火爆的趨勢。本案735畝的住宅用地不僅具備區(qū)域內(nèi)其他項

33、目“觀山”的優(yōu)勢，同時還獨有他項目難以具備的“戲水、賞水”這一得天獨厚的自然資源。完全具備打造具有強勁競爭力的中高端休閑別墅的自然條件。因此，我們認(rèn)為本案的住宅可以成為本案實現(xiàn)巨額利潤和本案開發(fā)風(fēng)險控制的砝碼。五、 本案經(jīng)濟效益估算1、本案商業(yè)發(fā)展前景及開發(fā)價值估算1.1 D-TOWN樂園，領(lǐng)跑成都娛樂類項目。都江堰2010年上半年，全市接待游客462.0萬人次；實現(xiàn)旅游綜合收入18.13億元，門票收入7188.1萬元。歡樂谷09年吸納旅游人數(shù)240萬人，消費金額逾4億。僅從以上兩項簡單的數(shù)據(jù)就不難看出，都江堰對旅游休閑人群的吸附力和成都人民對休閑娛樂的熱衷，保守估計如D-TOWN吸納到都江堰

34、旅游的流動人群30%，到達樂園的人數(shù)就將達300萬人/年，再加上成都本地的休閑娛樂人群保守估計與歡樂谷齊平，那么D-TOWN樂園的年游樂人群吸納能力在500萬人次左右。按歡樂谷消費水平估計，門票消費140元/人，園區(qū)內(nèi)休閑消費60/人計算，D-TOWN樂園營業(yè)額將達到10億元/年。1.2 休閑度假酒店，承接D-TOWN樂園旅游人群、商務(wù)消費住宿人群，價值不可低估。迪斯尼夜間花車游行早已聞名全球，D-TOWN樂園同樣繼承這樣的優(yōu)良項目，在D-TOWN樂園夜間游玩的游客選擇在D-TOWN休閑度假酒店住宿成為必然。另外，本案擬規(guī)劃的商務(wù)物業(yè)所帶來的商務(wù)人群入住本酒店也成為可能。因此，我們認(rèn)為在本案之

35、中規(guī)劃休閑度假酒店，不僅可以完善本案配套，同時也具備較高的經(jīng)營價值。本案擬規(guī)劃酒店占地115畝，以容積率0.8計算,總共可建61333平米約1000套豪華休閑套房,按每套房平均500元/晚，入住率60%計算，本案酒店營業(yè)額約1.1億元/年。1.3配套商業(yè)，開發(fā)價值、投資價值巨大本案100畝配套商業(yè)均面向市場銷售，以容積率1.0計算，建筑面積約66667平米。按開發(fā)商持有30%， 70%面向市場計算。保守估計銷售均價為10000元/平米，預(yù)計產(chǎn)值為4.7億元。1.4商務(wù)（總部經(jīng)濟）：250畝商務(wù)面向市場銷售，以容積率0.6計算，建筑面積為10萬平米，按保守均價8000元/平米計算，產(chǎn)值為8億元。

36、2、商業(yè)經(jīng)營部分開發(fā)產(chǎn)值評估：（土地價格按60萬元/畝計算）2.1商業(yè)收益估算本案商業(yè)部分收益預(yù)估表經(jīng)營部分銷售部分D-TOWN樂園年營業(yè)額（億元）配套商業(yè)銷售產(chǎn)值（億元）10按銷售70%計算4.7休閑度假酒店1.1商務(wù)（總部經(jīng)濟）82.2商業(yè)開發(fā)成本估算本案商業(yè)部分開發(fā)成本表費用明細計算依據(jù)單位成本（元/）面積（）總成本（元）一、土地成本按凈用地面積計899.9955510002.55 459,000,000.00 二、前期成本1、建筑規(guī)劃設(shè)計及前期策劃費按建筑面積計算45510002.55 22,950,114.75 2、地質(zhì)勘查費按土地面積計算5510002.55 2,550,012.7

37、5 3、三通一平費用按土地面積計算60510002.55 30,600,153.00 4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費按建筑面積計算5、景觀設(shè)計費按綠地面積計算15204001.00 3,060,015.00 6、報建費用按建筑面積計算173510002.55 88,230,441.15 合計：147,390,736.65 三、建安工程類1、建筑成本按建筑面積計算2000510002.55 1,020,005,100.00 3、景觀工程按綠地面積計算150204001.00 30,600,150.00 5、公建配套按建筑面積2000計15004000.00 6,000,000.00 6、道路、總平、基礎(chǔ)設(shè)施

38、按土地面積扣除建筑基底及綠地面積計算150306001.53 45,900,229.50 7、工程監(jiān)理費按建筑面積計算6510002.55 3,060,015.30 合計：1,105,565,494.80 四、開發(fā)及土地稅費1、營業(yè)稅按銷售總產(chǎn)值計算6%70,200,000.00 2、城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅額計算5%3,510,000.00 3、教育費附加按營業(yè)稅額計算3%2,106,000.00 4、印花稅按工程及銷售合同標(biāo)的額計算0.05%585,000.00 5、土地使用稅按土地面積*3年*6元/計算69,180,045.90 合計：85,581,045.90 五、其他費用類1、管理費用

39、（二+三）x2%2%25,059,124.63 2、不同預(yù)計費用（二+三）x2%2%25,059,124.63 合計：50,118,249.26 六、營銷推廣成本按銷售總產(chǎn)值*3.0%計算3.0%35,100,000.00 七、項目直接總成本（一+二+三+四+五+六）1,882,755,527 八、財務(wù)成本按七*10%*3年計算564,826,658 項目總成本2,447,582,185 建筑面積單位成本4799 說明：本案商業(yè)部分成本預(yù)算為整個765畝總體成本，本案商業(yè)開發(fā)價值評估結(jié)論從以上收益與成本表的比較可以看出本案商業(yè)部分總投資約25億元，收益分為直接收益和間接收益，其中直接實現(xiàn)銷售產(chǎn)

40、值的收益為11.7億元。公司持有資產(chǎn)建筑面積約：323335平米，按成本價預(yù)計價值約15.5億元（如進入正常經(jīng)營階段，該持有資產(chǎn)銀行貸款能力不低于15億元）。持有部分營業(yè)額合計約11.1億元/年。以此計算，持有部分物業(yè)從正式經(jīng)營開始，不用3年將完全實現(xiàn)盈利。不難得出，本案商業(yè)開發(fā)價值巨大，不僅具備快速回籠資金的銷售價值，也具備銀行抵押貸款的借貸價值，同時還具備遠期增值與經(jīng)營的價值。六、本案住宅開發(fā)價值評估（土地價格按60萬元/畝計算）1、本案住宅開發(fā)方向及指標(biāo)設(shè)計開發(fā)方向及指標(biāo)設(shè)計 層數(shù) 可實現(xiàn)容積率 獨棟別墅 3 0.3聯(lián)排 3 0.5疊拼 4 0.82、各物業(yè)類型開發(fā)盈利估算獨棟別墅：開發(fā)

41、成本估算：本案住宅開發(fā)成本表（獨棟別墅）費用明細計算依據(jù)單位成本（元/）面積（）總成本（元）一、土地成本按凈用地面積計2999.985147000.74 441,000,000.00 二、前期成本1、建筑規(guī)劃設(shè)計及前期策劃費按建筑面積計算45147000.74 6,615,033.30 2、地質(zhì)勘查費按土地面積計算5490002.45 2,450,012.25 3、三通一平費用按土地面積計算60490002.45 29,400,147.00 4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費按建筑面積計算5、景觀設(shè)計費按綠地面積計算15204001.00 3,060,015.00 6、報建費用按建筑面積計算173147000

42、.74 25,431,128.02 合計：66,956,335.57 三、建安工程類1、建筑成本按建筑面積計算2000147000.74 294,001,470.00 3、景觀工程按綠地面積計算150204001.00 30,600,150.00 5、公建配套按建筑面積2000計12002000.00 2,400,000.00 6、道路、總平、基礎(chǔ)設(shè)施按土地面積扣除建筑基底及綠地面積計算150294001.47 44,100,220.50 7、工程監(jiān)理費按建筑面積計算6147000.74 882,004.44 合計：371,983,844.94 四、開發(fā)及土地稅費1、營業(yè)稅按銷售總產(chǎn)值計算6%

43、158,760,793.80 2、城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅額計算5%7,938,039.69 3、教育費附加按營業(yè)稅額計算3%4,762,823.81 4、印花稅按工程及銷售合同標(biāo)的額計算0.05%1,323,006.62 5、土地使用稅按土地面積*3年*6元/計算68,820,044.10 合計：181,604,708.02 五、其他費用類1、管理費用（二+三）x2%2%8,778,803.61 2、不同預(yù)計費用（二+三）x2%2%8,778,803.61 合計：17,557,607.22 六、營銷推廣成本按銷售總產(chǎn)值*3.0%計算3.0%79,380,396.90 七、項目直接總成本（一+二

44、+三+四+五+六）1,158,482,893 八、財務(wù)成本按七*10%*3年計算347,544,868 項目總成本1,506,027,760 建筑面積單位成本10245 銷售產(chǎn)值預(yù)算：項目銷售產(chǎn)值表（獨棟別墅）物業(yè)類型銷售量()銷售單價（元/）銷售總額(元)住宅用地（100%）147000.7418,0002,646,013,230合計產(chǎn)值(元)2,646,013,230項目收益預(yù)算：項目收益計算表（獨棟別墅）收入及成本銷售收入（元）按實際銷售收入計2,646,013,230開發(fā)總成本（元）1,506,027,760稅收增值稅（元）按增值部分*30%計341,995,641企業(yè)所得稅（元）按稅

45、前利潤*25%計199,497,457利潤稅前利潤（元）797,989,829稅后利潤（元）598,492,372稅后利潤率（%）39.74%項目收益評價：本案住宅開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)如選擇獨棟別墅，其靜態(tài)收益率稅后達到39.74%，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目中的優(yōu)質(zhì)高額回報項目。聯(lián)排別墅本案住宅開發(fā)成本表（聯(lián)排別墅）費用明細計算依據(jù)單位成本（元/）面積（）總成本（元）一、土地成本按凈用地面積計1799.991245001.23 441,000,000.00 二、前期成本1、建筑規(guī)劃設(shè)計及前期策劃費按建筑面積計算45245001.23 11,025,055.35 2、地質(zhì)勘查費按土地面積計算5490002.4

46、5 2,450,012.25 3、三通一平費用按土地面積計算60490002.45 29,400,147.00 4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費按建筑面積計算5、景觀設(shè)計費按綠地面積計算15204001.00 3,060,015.00 6、報建費用按建筑面積計算173245001.23 42,385,212.79 合計：88,320,442.39 三、建安工程類1、建筑成本按建筑面積計算1800245001.23 441,002,205.00 3、景觀工程按綠地面積計算150204001.00 30,600,150.00 5、公建配套按建筑面積2000計12002000.00 2,400,000.00 6、

47、道路、總平、基礎(chǔ)設(shè)施按土地面積扣除建筑基底及綠地面積計算150294001.47 44,100,220.50 7、工程監(jiān)理費按建筑面積計算6245001.23 1,470,007.38 合計：519,572,582.88 四、開發(fā)及土地稅費1、營業(yè)稅按銷售總產(chǎn)值計算6%191,100,955.50 2、城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅額計算5%9,555,047.78 3、教育費附加按營業(yè)稅額計算3%5,733,028.67 4、印花稅按工程及銷售合同標(biāo)的額計算0.05%1,592,507.96 5、土地使用稅按土地面積*3年*6元/計算68,820,044.10 合計：216,801,584.00 五

48、、其他費用類1、管理費用（二+三）x2%2%12,157,860.51 2、不同預(yù)計費用（二+三）x2%2%12,157,860.51 合計：24,315,721.01 六、營銷推廣成本按銷售總產(chǎn)值*3.0%計算3.0%95,550,477.75 七、項目直接總成本（一+二+三+四+五+六）1,385,560,808 八、財務(wù)成本按七*10%*3年計算415,668,242 項目總成本1,801,229,050 建筑面積單位成本7352 項目銷售產(chǎn)值表（聯(lián)排別墅）物業(yè)類型銷售量()銷售單價（元/）銷售總額(元)住宅用地（100%）245001.23 13,0003,185,015,925合計產(chǎn)值(元)3,185,015,925項目收益計算表（聯(lián)排別墅）收入及成本銷售收入（元）按實際銷售收入計3,185,015,925開發(fā)總成本（元）1,801,229,050稅收增值稅（元）按增值部分*30%計415,136,062企業(yè)所得稅（元）按稅