第一章物業(yè)管理概述_物業(yè)管理概論

1、編輯課件1 物業(yè)管理概論物業(yè)管理概論教學(xué)課件教學(xué)課件 主講：包進(jìn)主講：包進(jìn)TELQ:1261608675編輯課件2課程性質(zhì)、目的與任務(wù)課程性質(zhì)、目的與任務(wù)v本課程是為物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生開(kāi)設(shè)的一門(mén)專業(yè)基礎(chǔ)本課程是為物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生開(kāi)設(shè)的一門(mén)專業(yè)基礎(chǔ)課，是專業(yè)選修課的先修課程。作為學(xué)生在學(xué)習(xí)中課，是專業(yè)選修課的先修課程。作為學(xué)生在學(xué)習(xí)中遇到的第一個(gè)與物業(yè)管理行業(yè)密切相關(guān)的課程，本遇到的第一個(gè)與物業(yè)管理行業(yè)密切相關(guān)的課程，本課程有著承上啟下的重要作用。承上是指本課程運(yùn)課程有著承上啟下的重要作用。承上是指本課程運(yùn)用用“管理學(xué)原理管理學(xué)原理”、“經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)”的基本理論、

2、的基本理論、知識(shí)和方法。啟下是指通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生知識(shí)和方法。啟下是指通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握系統(tǒng)的物業(yè)管理基本原理、基本知識(shí)，學(xué)會(huì)處掌握系統(tǒng)的物業(yè)管理基本原理、基本知識(shí)，學(xué)會(huì)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中存在的一些基本問(wèn)題，理物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中存在的一些基本問(wèn)題，能夠?yàn)檫M(jìn)一步學(xué)習(xí)能夠?yàn)檫M(jìn)一步學(xué)習(xí)“物業(yè)管理實(shí)務(wù)物業(yè)管理實(shí)務(wù)”、“社區(qū)服務(wù)社區(qū)服務(wù)與管理與管理”、“物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī)”、“房屋結(jié)構(gòu)維護(hù)與房屋結(jié)構(gòu)維護(hù)與管理管理”、“設(shè)備設(shè)施管理設(shè)備設(shè)施管理”等課程打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。等課程打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。編輯課件3v通過(guò)對(duì)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握系統(tǒng)的物業(yè)管理通過(guò)對(duì)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)

3、生掌握系統(tǒng)的物業(yè)管理基本原理、基本知識(shí)，培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)基層管理崗位基本原理、基本知識(shí)，培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)基層管理崗位的綜合管理技能與素質(zhì)，學(xué)會(huì)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)在的綜合管理技能與素質(zhì)，學(xué)會(huì)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中存在的一些基本問(wèn)題。物業(yè)管理中存在的一些基本問(wèn)題。編輯課件4教學(xué)方法教學(xué)方法v以學(xué)生職業(yè)能力培養(yǎng)為導(dǎo)向，以調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性為以學(xué)生職業(yè)能力培養(yǎng)為導(dǎo)向，以調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性為核心，嘗試建立多渠道、獲取式的教學(xué)方法體系，即核心，嘗試建立多渠道、獲取式的教學(xué)方法體系，即堅(jiān)持以學(xué)生為中心的教學(xué)理念，在教師的必要指導(dǎo)和堅(jiān)持以學(xué)生為中心的教學(xué)理念，在教師的必要指導(dǎo)和寬松學(xué)習(xí)環(huán)境條件下，由學(xué)生能動(dòng)地利用多條

4、獲取知寬松學(xué)習(xí)環(huán)境條件下，由學(xué)生能動(dòng)地利用多條獲取知識(shí)的渠道，自主地、創(chuàng)造性地去主動(dòng)獲取知識(shí)。主要識(shí)的渠道，自主地、創(chuàng)造性地去主動(dòng)獲取知識(shí)。主要的教學(xué)方法除講授、提問(wèn)、討論等常用的方法外，結(jié)的教學(xué)方法除講授、提問(wèn)、討論等常用的方法外，結(jié)合課程的特點(diǎn)，適應(yīng)高職高專的要求，探索并完善下合課程的特點(diǎn)，適應(yīng)高職高專的要求，探索并完善下列方法：列方法：編輯課件5v1頭腦風(fēng)暴法。針對(duì)講授中、案例中、學(xué)生身邊頭腦風(fēng)暴法。針對(duì)講授中、案例中、學(xué)生身邊提出的管理問(wèn)題，由學(xué)生應(yīng)用所學(xué)知識(shí)，放開(kāi)思路，提出的管理問(wèn)題，由學(xué)生應(yīng)用所學(xué)知識(shí)，放開(kāi)思路，大膽分析，提出自己的見(jiàn)解與解決方案。大膽分析，提出自己的見(jiàn)解與解決方案

5、。v2多媒體教學(xué)。制作有利于學(xué)生學(xué)習(xí)與訓(xùn)練的助多媒體教學(xué)。制作有利于學(xué)生學(xué)習(xí)與訓(xùn)練的助學(xué)課件，教學(xué)過(guò)程貫穿在線視頻影像資料學(xué)習(xí)，全學(xué)課件，教學(xué)過(guò)程貫穿在線視頻影像資料學(xué)習(xí)，全程使用多媒體教學(xué)。程使用多媒體教學(xué)。v3案例分析。進(jìn)行案例分析時(shí)，既可以采用由學(xué)案例分析。進(jìn)行案例分析時(shí)，既可以采用由學(xué)生獨(dú)立分析，再以書(shū)面作業(yè)完成的分散方式；也可生獨(dú)立分析，再以書(shū)面作業(yè)完成的分散方式；也可以采用先分小組討論，后到課堂上全班討論這種集以采用先分小組討論，后到課堂上全班討論這種集中形式。中形式。編輯課件6v4調(diào)查與訪問(wèn)。在課上或課外，組織學(xué)生進(jìn)行社調(diào)查與訪問(wèn)。在課上或課外，組織學(xué)生進(jìn)行社會(huì)調(diào)查，有條件時(shí)，直

6、接訪問(wèn)企業(yè)家，組織學(xué)生與會(huì)調(diào)查，有條件時(shí)，直接訪問(wèn)企業(yè)家，組織學(xué)生與企業(yè)家對(duì)話活動(dòng)。企業(yè)家對(duì)話活動(dòng)。v5網(wǎng)絡(luò)沖浪。根據(jù)教學(xué)進(jìn)度需要，充分利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)沖浪。根據(jù)教學(xué)進(jìn)度需要，充分利用互聯(lián)網(wǎng)，引導(dǎo)學(xué)生登陸有關(guān)網(wǎng)站，了解現(xiàn)實(shí)企業(yè)狀況，網(wǎng)，引導(dǎo)學(xué)生登陸有關(guān)網(wǎng)站，了解現(xiàn)實(shí)企業(yè)狀況，搜集最新信息，學(xué)習(xí)最新管理知識(shí)，思考與分析現(xiàn)搜集最新信息，學(xué)習(xí)最新管理知識(shí)，思考與分析現(xiàn)實(shí)管理問(wèn)題。實(shí)管理問(wèn)題。v6校園體驗(yàn)。通過(guò)所學(xué)的物業(yè)管理知識(shí)，結(jié)合學(xué)校園體驗(yàn)。通過(guò)所學(xué)的物業(yè)管理知識(shí)，結(jié)合學(xué)生自己的生活實(shí)際，把發(fā)生在身邊的現(xiàn)象用物業(yè)管生自己的生活實(shí)際，把發(fā)生在身邊的現(xiàn)象用物業(yè)管理知識(shí)加以分析與解決。理知識(shí)加以分析與解決。

7、v7資源共享。引導(dǎo)學(xué)生通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、新聞媒體、資源共享。引導(dǎo)學(xué)生通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、新聞媒體、報(bào)刊雜志等途徑，收集與當(dāng)前行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)報(bào)刊雜志等途徑，收集與當(dāng)前行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)有關(guān)的資料，制作成課件，在課間發(fā)布，發(fā)展趨勢(shì)有關(guān)的資料，制作成課件，在課間發(fā)布，與同學(xué)們共享并討論，擴(kuò)大知識(shí)面。與同學(xué)們共享并討論，擴(kuò)大知識(shí)面。編輯課件7教學(xué)方案設(shè)計(jì)教學(xué)方案設(shè)計(jì)v為增強(qiáng)教學(xué)過(guò)程的計(jì)劃性，保證學(xué)生的參與，使課為增強(qiáng)教學(xué)過(guò)程的計(jì)劃性，保證學(xué)生的參與，使課堂真正活起來(lái)，本課程將努力構(gòu)建一個(gè)教學(xué)內(nèi)容與堂真正活起來(lái)，本課程將努力構(gòu)建一個(gè)教學(xué)內(nèi)容與教學(xué)方法一體化的、多元結(jié)構(gòu)的教學(xué)方案。教學(xué)方法一體化的、多元結(jié)構(gòu)

8、的教學(xué)方案。v1課時(shí)安排課時(shí)安排 本課程安排本課程安排52課時(shí)。課時(shí)。v2教學(xué)形式教學(xué)形式v（1）教學(xué)目的要求。每章開(kāi)頭設(shè)置該章的教學(xué)目）教學(xué)目的要求。每章開(kāi)頭設(shè)置該章的教學(xué)目的要求。的要求。v（2）回顧與說(shuō)明。每個(gè)教學(xué)單元授課的最開(kāi)始，）回顧與說(shuō)明。每個(gè)教學(xué)單元授課的最開(kāi)始，由教師簡(jiǎn)要回顧上節(jié)課的內(nèi)容，并簡(jiǎn)要說(shuō)明本次課由教師簡(jiǎn)要回顧上節(jié)課的內(nèi)容，并簡(jiǎn)要說(shuō)明本次課的主要內(nèi)容與思路。的主要內(nèi)容與思路。編輯課件8v（3）走進(jìn)管理。在教學(xué)過(guò)程中，根據(jù)教學(xué)內(nèi)容需要向）走進(jìn)管理。在教學(xué)過(guò)程中，根據(jù)教學(xué)內(nèi)容需要向?qū)W生提供或由學(xué)生提供一個(gè)相關(guān)的簡(jiǎn)短案例，使學(xué)生學(xué)生提供或由學(xué)生提供一個(gè)相關(guān)的簡(jiǎn)短案例，使學(xué)生們

9、進(jìn)入某種管理情境之中，引導(dǎo)學(xué)生從實(shí)際物業(yè)管理們進(jìn)入某種管理情境之中，引導(dǎo)學(xué)生從實(shí)際物業(yè)管理的角度認(rèn)識(shí)與學(xué)習(xí)管理知識(shí)與技能。同時(shí)，激發(fā)學(xué)生的角度認(rèn)識(shí)與學(xué)習(xí)管理知識(shí)與技能。同時(shí)，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)和思考、動(dòng)手的興趣，激活課堂。學(xué)習(xí)和思考、動(dòng)手的興趣，激活課堂。v（4）講授與訓(xùn)練。這是課堂教學(xué)的主體，主要包括教）講授與訓(xùn)練。這是課堂教學(xué)的主體，主要包括教師講授與學(xué)生的各種形式的參與與訓(xùn)練。教師對(duì)于教師講授與學(xué)生的各種形式的參與與訓(xùn)練。教師對(duì)于教材正文的內(nèi)容應(yīng)盡可能精講。對(duì)重點(diǎn)內(nèi)容，可詳講，材正文的內(nèi)容應(yīng)盡可能精講。對(duì)重點(diǎn)內(nèi)容，可詳講，必要時(shí)還可補(bǔ)充一些內(nèi)容；而非重點(diǎn)的內(nèi)容略講，有必要時(shí)還可補(bǔ)充一些內(nèi)容；而

10、非重點(diǎn)的內(nèi)容略講，有的可交給學(xué)生閱讀。同時(shí)，吸收學(xué)生參與課堂教學(xué)活的可交給學(xué)生閱讀。同時(shí)，吸收學(xué)生參與課堂教學(xué)活動(dòng)，鼓勵(lì)學(xué)生參加討論。動(dòng)，鼓勵(lì)學(xué)生參加討論。v（5）閱讀資料。為理解與拓展所講的內(nèi)容，可向?qū)W生）閱讀資料。為理解與拓展所講的內(nèi)容，可向?qū)W生介紹一些有關(guān)資料。介紹一些有關(guān)資料。v（6）單元小結(jié)。在課程結(jié)束前，由教師對(duì)本單元所講）單元小結(jié)。在課程結(jié)束前，由教師對(duì)本單元所講的內(nèi)容作簡(jiǎn)要?dú)w納，以給學(xué)生一個(gè)較為完整的印象。的內(nèi)容作簡(jiǎn)要?dú)w納，以給學(xué)生一個(gè)較為完整的印象。編輯課件9 3教學(xué)內(nèi)容：是基于工作過(guò)程展開(kāi)的，我們立足于物業(yè)教學(xué)內(nèi)容：是基于工作過(guò)程展開(kāi)的，我們立足于物業(yè)管理，通過(guò)物業(yè)管理的流

11、程來(lái)展開(kāi)教學(xué)，從物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，通過(guò)物業(yè)管理的流程來(lái)展開(kāi)教學(xué)，從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立、通過(guò)招投標(biāo)取得管理資格、前期介入、分類管理、的設(shè)立、通過(guò)招投標(biāo)取得管理資格、前期介入、分類管理、綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)、人居環(huán)境管理等方面進(jìn)行了介紹。綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)、人居環(huán)境管理等方面進(jìn)行了介紹。 第一章第一章 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述 第二章第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 第三章第三章 物業(yè)管理基礎(chǔ)理論物業(yè)管理基礎(chǔ)理論 第四章第四章 居住型物業(yè)管理居住型物業(yè)管理第五章第五章 經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理第六章第六章 特種物業(yè)管理特種物業(yè)管理第七章第七章 物業(yè)管理法律法規(guī)物業(yè)管理法律法規(guī) 第八章第八章 其他國(guó)家和地區(qū)物

12、業(yè)管理其他國(guó)家和地區(qū)物業(yè)管理第九章第九章 未來(lái)物業(yè)管理未來(lái)物業(yè)管理編輯課件10 4.考試方式考試方式改變改變“期末一張卷期末一張卷”的傳統(tǒng)考核方法，將課程中的知的傳統(tǒng)考核方法，將課程中的知識(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為技能要求對(duì)學(xué)生進(jìn)行考核，除了期末考識(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為技能要求對(duì)學(xué)生進(jìn)行考核，除了期末考試外，增加的考核形式有：課堂參與程度考核、作試外，增加的考核形式有：課堂參與程度考核、作業(yè)完成質(zhì)量考核、情景劇或案例分析完成質(zhì)量考核業(yè)完成質(zhì)量考核、情景劇或案例分析完成質(zhì)量考核等。各種形式對(duì)能力的考核各有側(cè)重。課堂參與程等。各種形式對(duì)能力的考核各有側(cè)重。課堂參與程度考核主要考核學(xué)生的積極參與能力、心理承受壓度考核主要考核學(xué)

13、生的積極參與能力、心理承受壓力能力、實(shí)際溝通能力和應(yīng)變能力；作業(yè)完成質(zhì)量力能力、實(shí)際溝通能力和應(yīng)變能力；作業(yè)完成質(zhì)量考核主要考核學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力和課堂內(nèi)容的消考核主要考核學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力和課堂內(nèi)容的消化吸收能力；情景劇和案例分析完成質(zhì)量考核主要化吸收能力；情景劇和案例分析完成質(zhì)量考核主要考核學(xué)生的創(chuàng)新能力、思維能力、快速反應(yīng)和應(yīng)變考核學(xué)生的創(chuàng)新能力、思維能力、快速反應(yīng)和應(yīng)變能力。這種考核不但可以成為檢驗(yàn)學(xué)習(xí)效果的手段，能力。這種考核不但可以成為檢驗(yàn)學(xué)習(xí)效果的手段，對(duì)學(xué)生的自主學(xué)習(xí)有巨大的導(dǎo)向作用。對(duì)學(xué)生的自主學(xué)習(xí)有巨大的導(dǎo)向作用。編輯課件11教學(xué)載體教學(xué)載體建立紙質(zhì)、音像、網(wǎng)絡(luò)、實(shí)踐基地構(gòu)

14、成的立體化教學(xué)載體建立紙質(zhì)、音像、網(wǎng)絡(luò)、實(shí)踐基地構(gòu)成的立體化教學(xué)載體1.武智慧武智慧物業(yè)管理概論物業(yè)管理概論重慶大學(xué)出版社重慶大學(xué)出版社2008年第二版年第二版2.物業(yè)管理是怎樣練成的物業(yè)管理是怎樣練成的音像教材音像教材3. 陳海英陳海英物業(yè)管理概論物業(yè)管理概論 中國(guó)建材工業(yè)出版社中國(guó)建材工業(yè)出版社 2006年年4.溫小明溫小明物業(yè)管理案例分析物業(yè)管理案例分析中國(guó)建筑工業(yè)出版社中國(guó)建筑工業(yè)出版社 2006年年5. 物業(yè)管理概論物業(yè)管理概論建設(shè)部崗位資格考試指定教程建設(shè)部崗位資格考試指定教程6.物業(yè)管理員（師）職業(yè)資格培訓(xùn)教程物業(yè)管理員（師）職業(yè)資格培訓(xùn)教程勞動(dòng)和社會(huì)保勞動(dòng)和社會(huì)保障部中國(guó)就業(yè)培

15、訓(xùn)技術(shù)指導(dǎo)中心組織編寫(xiě)中央廣播電視障部中國(guó)就業(yè)培訓(xùn)技術(shù)指導(dǎo)中心組織編寫(xiě)中央廣播電視大學(xué)出版社大學(xué)出版社編輯課件12v物業(yè)管理是怎樣煉成的物業(yè)管理是怎樣煉成的是國(guó)內(nèi)第一部關(guān)于物業(yè)是國(guó)內(nèi)第一部關(guān)于物業(yè)管理內(nèi)部培訓(xùn)方面的音像教材，是國(guó)內(nèi)第一部系統(tǒng)管理內(nèi)部培訓(xùn)方面的音像教材，是國(guó)內(nèi)第一部系統(tǒng)介紹物業(yè)管理知識(shí)的情景式電視劇。該情景劇教材介紹物業(yè)管理知識(shí)的情景式電視劇。該情景劇教材共八集，通過(guò)共八集，通過(guò)“物業(yè)管理業(yè)務(wù)流程知識(shí)介紹物業(yè)管理業(yè)務(wù)流程知識(shí)介紹+物業(yè)物業(yè)管理行業(yè)生存境遇呈現(xiàn)管理行業(yè)生存境遇呈現(xiàn)”的表現(xiàn)方式，使枯燥的專的表現(xiàn)方式，使枯燥的專業(yè)化物業(yè)管理插上藝術(shù)的翅膀，演繹為充滿思想火業(yè)化物業(yè)管理插

16、上藝術(shù)的翅膀，演繹為充滿思想火花和人文關(guān)懷氣息的生活片斷。該情景劇采取課堂花和人文關(guān)懷氣息的生活片斷。該情景劇采取課堂互動(dòng)形式，名家輔導(dǎo)，情景教學(xué)，寓教于樂(lè)，便于互動(dòng)形式，名家輔導(dǎo)，情景教學(xué)，寓教于樂(lè)，便于學(xué)習(xí)、掌握和理解。我們?cè)诮虒W(xué)過(guò)程中將有選擇的學(xué)習(xí)、掌握和理解。我們?cè)诮虒W(xué)過(guò)程中將有選擇的選用。選用。編輯課件13網(wǎng)站網(wǎng)站v中國(guó)物業(yè)管理、中國(guó)物業(yè)管理信息網(wǎng)、中國(guó)物業(yè)管理、中國(guó)物業(yè)管理信息網(wǎng)、v中國(guó)物業(yè)管理在線、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、中國(guó)物業(yè)管理在線、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、v物業(yè)管理資訊網(wǎng)、中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)、物業(yè)管理資訊網(wǎng)、中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)、v物業(yè)遠(yuǎn)教網(wǎng)、福建物業(yè)管理網(wǎng)、廈門(mén)物業(yè)管理網(wǎng)物業(yè)

17、遠(yuǎn)教網(wǎng)、福建物業(yè)管理網(wǎng)、廈門(mén)物業(yè)管理網(wǎng)編輯課件14v實(shí)踐條件實(shí)踐條件v校內(nèi)實(shí)訓(xùn)設(shè)備：校內(nèi)現(xiàn)有實(shí)訓(xùn)設(shè)備主要是學(xué)校機(jī)房、校內(nèi)實(shí)訓(xùn)設(shè)備：校內(nèi)現(xiàn)有實(shí)訓(xùn)設(shè)備主要是學(xué)校機(jī)房、物業(yè)管理信息系統(tǒng)實(shí)訓(xùn)室以及校內(nèi)辦公樓、學(xué)生公物業(yè)管理信息系統(tǒng)實(shí)訓(xùn)室以及校內(nèi)辦公樓、學(xué)生公寓、教師宿舍、教學(xué)樓、食堂等物業(yè)及其附屬硬件寓、教師宿舍、教學(xué)樓、食堂等物業(yè)及其附屬硬件設(shè)備。通過(guò)課程靈活的運(yùn)作，可以滿足教學(xué)。設(shè)備。通過(guò)課程靈活的運(yùn)作，可以滿足教學(xué)。v實(shí)訓(xùn)環(huán)境：主要采用現(xiàn)代多媒體技術(shù)，通過(guò)錄像片、實(shí)訓(xùn)環(huán)境：主要采用現(xiàn)代多媒體技術(shù)，通過(guò)錄像片、VCD、課件等進(jìn)行模擬實(shí)習(xí)的探索，通過(guò)案例分析、課件等進(jìn)行模擬實(shí)習(xí)的探索，通過(guò)案例分析、

18、現(xiàn)場(chǎng)角色模擬、現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)知實(shí)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備實(shí)操等形現(xiàn)場(chǎng)角色模擬、現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)知實(shí)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備實(shí)操等形式，使學(xué)生近距離感受和參與學(xué)校的后勤、物業(yè)管式，使學(xué)生近距離感受和參與學(xué)校的后勤、物業(yè)管理。理。編輯課件15第一章第一章 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述v教學(xué)目的要求教學(xué)目的要求 通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解物業(yè)管理的產(chǎn)通過(guò)本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本內(nèi)涵、生與發(fā)展，掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本內(nèi)涵、物業(yè)管理的類型，掌握物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的類型，掌握物業(yè)管理的基本內(nèi)容等基礎(chǔ)知識(shí)。等基礎(chǔ)知識(shí)。 編輯課件16第一章第一章 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)物業(yè)第二節(jié)第

19、二節(jié) 物業(yè)管理物業(yè)管理第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)管理的基本物業(yè)管理的基本 環(huán)節(jié)和基本內(nèi)容環(huán)節(jié)和基本內(nèi)容第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)管理的起源物業(yè)管理的起源 與發(fā)展與發(fā)展編輯課件17第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)物業(yè)一、物業(yè)的概念及種類一、物業(yè)的概念及種類 二、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)二、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng) 產(chǎn)的關(guān)系產(chǎn)的關(guān)系 三、物業(yè)的性質(zhì)三、物業(yè)的性質(zhì)編輯課件18關(guān)于物業(yè)關(guān)于物業(yè)v 在現(xiàn)實(shí)生活中，圍繞著房屋、建筑物的使用和在現(xiàn)實(shí)生活中，圍繞著房屋、建筑物的使用和管理，人們經(jīng)常遇到許多困惑。例如：城市中數(shù)量管理，人們經(jīng)常遇到許多困惑。例如：城市中數(shù)量龐大的舊有房屋如何更好地管理與維修；業(yè)主如何龐大的舊有房屋如何更好地管理與維修；業(yè)

20、主如何對(duì)私有房屋加強(qiáng)維修和養(yǎng)護(hù)以使物業(yè)保值增值的需對(duì)私有房屋加強(qiáng)維修和養(yǎng)護(hù)以使物業(yè)保值增值的需求在加大；如何對(duì)房屋周邊環(huán)境的管理，對(duì)房前屋求在加大；如何對(duì)房屋周邊環(huán)境的管理，對(duì)房前屋后的綠化進(jìn)行美化；如何對(duì)共同產(chǎn)權(quán)人的行為進(jìn)行后的綠化進(jìn)行美化；如何對(duì)共同產(chǎn)權(quán)人的行為進(jìn)行約束。這些房屋管理和使用的問(wèn)題已經(jīng)到了影響人約束。這些房屋管理和使用的問(wèn)題已經(jīng)到了影響人們生活和工作質(zhì)量的程度。們生活和工作質(zhì)量的程度。編輯課件19v在我國(guó)的大中城市中，住房消費(fèi)觀念的變化，就業(yè)方在我國(guó)的大中城市中，住房消費(fèi)觀念的變化，就業(yè)方式的變化和人才流動(dòng)的加快產(chǎn)生出大量的房屋租賃需式的變化和人才流動(dòng)的加快產(chǎn)生出大量的房屋租

21、賃需求，而伴隨著房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，利用租賃來(lái)的房求，而伴隨著房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，利用租賃來(lái)的房屋從事違法犯罪活動(dòng)的案件也屢見(jiàn)不鮮，對(duì)這樣的房屋從事違法犯罪活動(dòng)的案件也屢見(jiàn)不鮮，對(duì)這樣的房屋急需進(jìn)行管理方式的改革。屋急需進(jìn)行管理方式的改革。v另外，隨著個(gè)人財(cái)富的增加，以保值增值為目的而擁另外，隨著個(gè)人財(cái)富的增加，以保值增值為目的而擁有房地產(chǎn)的業(yè)主數(shù)量也在快速增加，這部分人對(duì)物業(yè)有房地產(chǎn)的業(yè)主數(shù)量也在快速增加，這部分人對(duì)物業(yè)管理所能帶給業(yè)主的效益更關(guān)心，因?yàn)榱己玫奈飿I(yè)管管理所能帶給業(yè)主的效益更關(guān)心，因?yàn)榱己玫奈飿I(yè)管理帶來(lái)的物業(yè)升值是對(duì)投資行為的極好回報(bào)理帶來(lái)的物業(yè)升值是對(duì)投資行為的極好回報(bào) 。編

22、輯課件20v因此，伴隨著物業(yè)的管理和使用，存在著這樣一個(gè)因此，伴隨著物業(yè)的管理和使用，存在著這樣一個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，它不同于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，也不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，它不同于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，也不同于家政服務(wù)，更有別于房管所傳統(tǒng)的房屋管理模式，于家政服務(wù)，更有別于房管所傳統(tǒng)的房屋管理模式，物業(yè)管理是誕生于住房制度改革和房地產(chǎn)的商品化物業(yè)管理是誕生于住房制度改革和房地產(chǎn)的商品化過(guò)程中，圍繞著物業(yè)的使用和業(yè)主的多種需求而產(chǎn)過(guò)程中，圍繞著物業(yè)的使用和業(yè)主的多種需求而產(chǎn)生的管理與服務(wù)行為。生的管理與服務(wù)行為。隨著城市經(jīng)濟(jì)功能的擴(kuò)展，隨著城市經(jīng)濟(jì)功能的擴(kuò)展，由經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生的對(duì)物業(yè)管理的需求，它是內(nèi)生由經(jīng)濟(jì)發(fā)展而

23、產(chǎn)生的對(duì)物業(yè)管理的需求，它是內(nèi)生性的，也是社會(huì)發(fā)展的必然選擇。為此，了解什么性的，也是社會(huì)發(fā)展的必然選擇。為此，了解什么是物業(yè)，什么是物業(yè)管理就成為我們走進(jìn)物業(yè)管理是物業(yè)，什么是物業(yè)管理就成為我們走進(jìn)物業(yè)管理殿堂敲門(mén)磚。殿堂敲門(mén)磚。 編輯課件21v從實(shí)踐中我們看到，物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)很特殊，它不從實(shí)踐中我們看到，物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)很特殊，它不是單純的服務(wù)，也不是單純意義上的管理，它是集服是單純的服務(wù)，也不是單純意義上的管理，它是集服務(wù)、管理、經(jīng)營(yíng)為一體的，連接不同行業(yè)，填補(bǔ)傳統(tǒng)務(wù)、管理、經(jīng)營(yíng)為一體的，連接不同行業(yè)，填補(bǔ)傳統(tǒng)行業(yè)之間空白的行業(yè)，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)人們工作方式行業(yè)之間空白的行業(yè)，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)

24、社會(huì)人們工作方式的變化、生活質(zhì)量的提高和需求多樣化的產(chǎn)物。的變化、生活質(zhì)量的提高和需求多樣化的產(chǎn)物。v對(duì)物業(yè)管理行業(yè)中的諸多問(wèn)題，迄今為止還沒(méi)有形成對(duì)物業(yè)管理行業(yè)中的諸多問(wèn)題，迄今為止還沒(méi)有形成成熟的理論體系和明晰的行業(yè)定位，目前我國(guó)在這方成熟的理論體系和明晰的行業(yè)定位，目前我國(guó)在這方面也沒(méi)有形成系統(tǒng)的法律規(guī)范體系，這一切都在不斷面也沒(méi)有形成系統(tǒng)的法律規(guī)范體系，這一切都在不斷地探索和完善中，需要業(yè)內(nèi)外的有關(guān)人士從理論到實(shí)地探索和完善中，需要業(yè)內(nèi)外的有關(guān)人士從理論到實(shí)踐方面進(jìn)行更積極的探討。希望通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，踐方面進(jìn)行更積極的探討。希望通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，同學(xué)們能夠了解和掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基

25、本內(nèi)容、同學(xué)們能夠了解和掌握物業(yè)與物業(yè)管理的基本內(nèi)容、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)的管理等基本理論，了解和掌握國(guó)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、物業(yè)的管理等基本理論，了解和掌握國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)做法和經(jīng)驗(yàn)，能夠處理物業(yè)服務(wù)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)做法和經(jīng)驗(yàn)，能夠處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中一些較復(fù)雜的問(wèn)題，達(dá)到理論與實(shí)企業(yè)在物業(yè)管理中一些較復(fù)雜的問(wèn)題，達(dá)到理論與實(shí)踐融會(huì)貫通。踐融會(huì)貫通。編輯課件22v本課程從物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)決策的實(shí)際需要出發(fā)，以物本課程從物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)決策的實(shí)際需要出發(fā)，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)從組建到形成品牌為主線，分別介紹了業(yè)服務(wù)企業(yè)從組建到形成品牌為主線，分別介紹了如何科學(xué)組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，如何組織物業(yè)管理的如何科學(xué)組建

26、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，如何組織物業(yè)管理的前期介入，如何關(guān)注財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，物業(yè)的基礎(chǔ)管前期介入，如何關(guān)注財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，物業(yè)的基礎(chǔ)管理有哪些，不同類型物業(yè)是如何管理的，如何開(kāi)展理有哪些，不同類型物業(yè)是如何管理的，如何開(kāi)展物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)等內(nèi)容。教學(xué)過(guò)程中物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)等內(nèi)容。教學(xué)過(guò)程中除了課堂講授外，將適當(dāng)安排案例討論，同時(shí)于課除了課堂講授外，將適當(dāng)安排案例討論，同時(shí)于課后布置相應(yīng)的作業(yè)要求學(xué)生自覺(jué)、獨(dú)立完成，以便后布置相應(yīng)的作業(yè)要求學(xué)生自覺(jué)、獨(dú)立完成，以便鞏固教學(xué)內(nèi)容。鞏固教學(xué)內(nèi)容。 編輯課件23一、物業(yè)的概念及種類一、物業(yè)的概念及種類（一）（一） 物業(yè)含義物業(yè)含義1.廣義的物業(yè)（

27、廣義的物業(yè)（Property） ： 財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物和房地產(chǎn)等。和房地產(chǎn)等。2.狹義的物業(yè)：是指單元性的房地產(chǎn)。狹義的物業(yè)：是指單元性的房地產(chǎn)。3.從物業(yè)管理的角度來(lái)講，所謂從物業(yè)管理的角度來(lái)講，所謂物業(yè)物業(yè)就是指已建成并就是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。場(chǎng)地。編輯課件24v從物業(yè)的概念中可以看出，一個(gè)完整的物業(yè)，應(yīng)至從物業(yè)的概念中可以看出，一個(gè)完整的物業(yè)，應(yīng)至少包括以下幾個(gè)部分：少包括以下幾個(gè)部分：（1）建筑物。包括房屋建筑、構(gòu)筑物（如橋梁、水）建筑物。包括房屋建筑、構(gòu)筑物（如橋梁、水塔等）、道路、

28、碼頭等。塔等）、道路、碼頭等。（2）設(shè)備。指配套的專用機(jī)械、電氣等設(shè)備。如電）設(shè)備。指配套的專用機(jī)械、電氣等設(shè)備。如電梯、空調(diào)、備用電源等。梯、空調(diào)、備用電源等。（3）設(shè)施。指配套的公用管、線、路。如上下水管、）設(shè)施。指配套的公用管、線、路。如上下水管、消防、強(qiáng)電（供變電等）、弱電（通訊、信號(hào)網(wǎng)絡(luò)消防、強(qiáng)電（供變電等）、弱電（通訊、信號(hào)網(wǎng)絡(luò)等）、路燈，以及室外公建設(shè)施，（如幼兒園、醫(yī)等）、路燈，以及室外公建設(shè)施，（如幼兒園、醫(yī)院）等。院）等。（4）場(chǎng)地。指開(kāi)發(fā)待建或露天堆放貨物之地，包括）場(chǎng)地。指開(kāi)發(fā)待建或露天堆放貨物之地，包括建筑地塊、庭院、停車場(chǎng)等。建筑地塊、庭院、停車場(chǎng)等。 編輯課件25

29、v 完整地把握物業(yè)的概念，需要注意以下兩點(diǎn)：完整地把握物業(yè)的概念，需要注意以下兩點(diǎn)：v 第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的第一，物業(yè)的主體是建筑物，輔助部分是配套的設(shè)備、設(shè)施與場(chǎng)地等。如果沒(méi)有建筑物，而是單獨(dú)設(shè)備、設(shè)施與場(chǎng)地等。如果沒(méi)有建筑物，而是單獨(dú)的設(shè)備、設(shè)施或是單獨(dú)的場(chǎng)地（如空地），就不能的設(shè)備、設(shè)施或是單獨(dú)的場(chǎng)地（如空地），就不能稱其為物業(yè)，至少不能稱其為物業(yè)管理中的物業(yè)。稱其為物業(yè)，至少不能稱其為物業(yè)管理中的物業(yè)。 第二，物業(yè)管理中的物業(yè)（適用于住宅小區(qū)）第二，物業(yè)管理中的物業(yè)（適用于住宅小區(qū)）主要是物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃主要是物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物

30、業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施。紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施。編輯課件26v建筑物共同部位主要包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)建筑物共同部位主要包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯間、外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、電梯廳等。走廊通道、門(mén)廳、電梯廳等。v房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋

31、爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。v物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑包括：道路、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車棚、停車場(chǎng)等。規(guī)劃紅線內(nèi)的附室外泵房、自行車棚、停車場(chǎng)等。規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施包括網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。屬配套服務(wù)設(shè)施包括網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。編輯課件27v業(yè)主自用物業(yè)建筑物和自用設(shè)備通常不是物業(yè)管理業(yè)主自用物業(yè)建筑物和自用設(shè)備通常不是物業(yè)管理的范疇，除非經(jīng)過(guò)單獨(dú)的委托，才能進(jìn)入物業(yè)管理的范疇，除

32、非經(jīng)過(guò)單獨(dú)的委托，才能進(jìn)入物業(yè)管理的范圍。所謂自用物業(yè)建筑物部分和自用設(shè)備，是的范圍。所謂自用物業(yè)建筑物部分和自用設(shè)備，是指戶門(mén)以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以指戶門(mén)以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)等。對(duì)于住宅，就是住宅的內(nèi)內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)等。對(duì)于住宅，就是住宅的內(nèi)部（不含公共部分）；對(duì)于寫(xiě)字間，就是寫(xiě)字間的部（不含公共部分）；對(duì)于寫(xiě)字間，就是寫(xiě)字間的內(nèi)部（不含公共部分）。內(nèi)部（不含公共部分）。編輯課件28（二）物業(yè)的分類（二）物業(yè)的分類v根據(jù)使用功能的不同分為：根據(jù)使用功能的不同分為： v居住性物業(yè)居住性物業(yè)v商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)v辦公物業(yè)辦公物業(yè)v工業(yè)物業(yè)工業(yè)物

33、業(yè)v其他用途物業(yè)其他用途物業(yè)編輯課件29v 國(guó)際上，物業(yè)是一個(gè)通用的習(xí)慣詞匯，與房地產(chǎn)、國(guó)際上，物業(yè)是一個(gè)通用的習(xí)慣詞匯，與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)表達(dá)同一種含義。不動(dòng)產(chǎn)表達(dá)同一種含義。v在我國(guó)，物業(yè)則有其約定俗成的內(nèi)涵，即主要指進(jìn)在我國(guó)，物業(yè)則有其約定俗成的內(nèi)涵，即主要指進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而不是我們通常所說(shuō)的入消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而不是我們通常所說(shuō)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的整個(gè)過(guò)程中的房地產(chǎn)。從這個(gè)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的整個(gè)過(guò)程中的房地產(chǎn)。從這個(gè)角度上看，物業(yè)與房地產(chǎn)是有區(qū)別的。角度上看，物業(yè)與房地產(chǎn)是有區(qū)別的。 編輯課件30二、二、 物業(yè)與房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系物業(yè)與房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系 1、聯(lián)系（共

34、同點(diǎn)）：物業(yè)與房地產(chǎn)都包含有土地、房、聯(lián)系（共同點(diǎn)）：物業(yè)與房地產(chǎn)都包含有土地、房屋及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地；物業(yè)與房地產(chǎn)具屋及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地；物業(yè)與房地產(chǎn)具有實(shí)物形態(tài)和資產(chǎn)形態(tài)。有實(shí)物形態(tài)和資產(chǎn)形態(tài)。 2、區(qū)別：、區(qū)別：房地產(chǎn)房地產(chǎn)：指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。：指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)：指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋，：指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋， 由于是不可移動(dòng)的，所以叫不動(dòng)產(chǎn)。由于是不可移動(dòng)的，所以叫不動(dòng)產(chǎn)。 使用范圍不同使用范圍不同 適用場(chǎng)合不同適用場(chǎng)合不同 概念的外延不同概念的外延不同 編輯課件31（1）使用范

35、圍不同：房地產(chǎn)一般指這一事物的整體，）使用范圍不同：房地產(chǎn)一般指這一事物的整體， 往往在宏觀上使用。例房地產(chǎn)體制改革而非物業(yè)體往往在宏觀上使用。例房地產(chǎn)體制改革而非物業(yè)體制改革。制改革。（2）稱謂的領(lǐng)域不同或者說(shuō)適用場(chǎng)合不同：就一般情）稱謂的領(lǐng)域不同或者說(shuō)適用場(chǎng)合不同：就一般情況來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)是民法上通常使用的詞匯；房地產(chǎn)況來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)是民法上通常使用的詞匯；房地產(chǎn)則是在經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中經(jīng)常使用的詞則是在經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中經(jīng)常使用的詞匯；而物業(yè)則是指房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性房地產(chǎn)概念匯；而物業(yè)則是指房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性房地產(chǎn)概念的別稱。物業(yè)是從使用角度講，房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)是的別稱。物業(yè)是

36、從使用角度講，房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)是從財(cái)產(chǎn)等特性方面。從財(cái)產(chǎn)等特性方面。 編輯課件32（3）概念的外延不同：房地產(chǎn)概念的外延包括房地）概念的外延不同：房地產(chǎn)概念的外延包括房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、售后管理等整個(gè)過(guò)產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、售后管理等整個(gè)過(guò)程。物業(yè)有時(shí)可以用來(lái)指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，程。物業(yè)有時(shí)可以用來(lái)指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它僅僅是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)等使用階段或它僅僅是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)等使用階段或區(qū)域。區(qū)域。二者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差。二者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差。就是說(shuō)房地產(chǎn)是以單純的地產(chǎn)、單純的房產(chǎn)及房地就是說(shuō)房地產(chǎn)是以單純的地產(chǎn)、

37、單純的房產(chǎn)及房地產(chǎn)三種形式結(jié)合起來(lái)存在的。而對(duì)物業(yè)來(lái)說(shuō)，一塊產(chǎn)三種形式結(jié)合起來(lái)存在的。而對(duì)物業(yè)來(lái)說(shuō)，一塊土地如不經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)，則不能稱為物業(yè)，只有被開(kāi)發(fā)土地如不經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)，則不能稱為物業(yè)，只有被開(kāi)發(fā)后連同附屬物一起才統(tǒng)稱為物業(yè)。后連同附屬物一起才統(tǒng)稱為物業(yè)。編輯課件33三、物業(yè)的性質(zhì)三、物業(yè)的性質(zhì) 物理性質(zhì)（自然屬性）物理性質(zhì)（自然屬性）指與物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)指與物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會(huì)屬性的物質(zhì)內(nèi)容業(yè)社會(huì)屬性的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。和物質(zhì)基礎(chǔ)。 v二元性二元性v有限性有限性v差異性和多樣性差異性和多樣性v固定性固定性v永久性和長(zhǎng)期性永久性和長(zhǎng)期性v配套性配套性

38、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)（社會(huì)屬性）經(jīng)濟(jì)性質(zhì)（社會(huì)屬性）是指物業(yè)與所有權(quán)和商品經(jīng)是指物業(yè)與所有權(quán)和商品經(jīng)濟(jì)相聯(lián)系的性質(zhì)濟(jì)相聯(lián)系的性質(zhì)，包括：包括：權(quán)屬性權(quán)屬性壟斷性壟斷性商品性商品性-投資性投資性效用性效用性保值增值性保值增值性編輯課件34物業(yè)的二元性物業(yè)的二元性v無(wú)論何種建筑物，其基礎(chǔ)都是建立在土地之上的，無(wú)論何種建筑物，其基礎(chǔ)都是建立在土地之上的，因而就成為土地的附屬物，使土地的功能借助于該因而就成為土地的附屬物，使土地的功能借助于該建筑物得以充分的發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)建筑物得以充分的發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)中，物業(yè)大多數(shù)是土地與建筑物的統(tǒng)一體，中，物業(yè)大多數(shù)是土地與建筑物的統(tǒng)一體，具有土具有

39、土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。物業(yè)的這種二元性。物業(yè)的這種二元性特性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)特性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者各自所特有的各種性質(zhì)。必然兼有土地與建筑物二者各自所特有的各種性質(zhì)。 編輯課件35物業(yè)的有限性物業(yè)的有限性v物業(yè)的有限性從根本上來(lái)講，是由土地的有限決定物業(yè)的有限性從根本上來(lái)講，是由土地的有限決定的。由于土地的數(shù)量是有限的，就導(dǎo)致了用于建筑的。由于土地的數(shù)量是有限的，就導(dǎo)致了用于建筑的土地就更有限了，因此，人們只能在有限的土地的土地就更有限了，因此，人們只能在有限的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)，從而使物業(yè)的數(shù)

40、量受到一定的限制。上開(kāi)發(fā)建設(shè)，從而使物業(yè)的數(shù)量受到一定的限制。 編輯課件36物業(yè)的差異性和多樣性物業(yè)的差異性和多樣性v物業(yè)的差異性主要是就土地而言的物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由于土地的數(shù)。由于土地的數(shù)量是有限的，因此，隨著人口的增加和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的量是有限的，因此，隨著人口的增加和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們就必須去開(kāi)發(fā)利用那些劣等土地。土地發(fā)展，人們就必須去開(kāi)發(fā)利用那些劣等土地。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，而在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技自然條件，而在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件。術(shù)經(jīng)濟(jì)條件。v物業(yè)的多樣性，主

41、要是就建筑物而言的物業(yè)的多樣性，主要是就建筑物而言的。由于建筑。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件等方面物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件等方面的不同，使世界上沒(méi)有同樣的物業(yè)，形成了物業(yè)形的不同，使世界上沒(méi)有同樣的物業(yè)，形成了物業(yè)形式上的多樣性。每一個(gè)建筑物都是單件產(chǎn)品，它們式上的多樣性。每一個(gè)建筑物都是單件產(chǎn)品，它們?cè)陬悇e、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀以及年代在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀以及年代等方面，都存在著某種不同之處。因此，物業(yè)的多等方面，都存在著某種不同之處。因此，物業(yè)的多樣性實(shí)際上就是它無(wú)數(shù)個(gè)個(gè)性的統(tǒng)一。樣性實(shí)際上就是它無(wú)數(shù)個(gè)個(gè)性的統(tǒng)一。編輯課件37物業(yè)的固

42、定性物業(yè)的固定性v物業(yè)的固定性是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性，物業(yè)的固定性是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性，人們無(wú)法將某一物業(yè)由偏遠(yuǎn)區(qū)位移至商業(yè)中心，即人們無(wú)法將某一物業(yè)由偏遠(yuǎn)區(qū)位移至商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)的用途，不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。業(yè)的用途，不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。因此，物業(yè)被視為重要的不動(dòng)產(chǎn)，可以充當(dāng)最可靠因此，物業(yè)被視為重要的不動(dòng)產(chǎn)，可以充當(dāng)最可靠的擔(dān)保物，并成為一種特殊商品。的擔(dān)保物，并成為一種特殊商品。編輯課件38物業(yè)的永久性和長(zhǎng)期性物業(yè)的永久性和長(zhǎng)期性v物業(yè)的永久性是就土地而言

43、的物業(yè)的永久性是就土地而言的，土地是永存的，具，土地是永存的，具有不可毀滅性。而建筑物則可能滅失、損耗、直到有不可毀滅性。而建筑物則可能滅失、損耗、直到喪失物理壽命。喪失物理壽命。v物業(yè)的長(zhǎng)期性主要是就建筑物而言的物業(yè)的長(zhǎng)期性主要是就建筑物而言的，一個(gè)建筑物，一個(gè)建筑物竣工后，在正常情況下，使用壽命可達(dá)幾十年，甚竣工后，在正常情況下，使用壽命可達(dá)幾十年，甚至上百年的時(shí)間，即可供人們長(zhǎng)期使用，特別是那至上百年的時(shí)間，即可供人們長(zhǎng)期使用，特別是那些具有文物價(jià)值的建筑物，如頤和園、故宮等，具些具有文物價(jià)值的建筑物，如頤和園、故宮等，具有更長(zhǎng)久的保護(hù)價(jià)值。有更長(zhǎng)久的保護(hù)價(jià)值。編輯課件39物業(yè)的配套性物

44、業(yè)的配套性v物業(yè)的配套性是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人物業(yè)的配套性是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。一個(gè)建筑物沒(méi)有齊全的配套設(shè)們各種需要的特性。一個(gè)建筑物沒(méi)有齊全的配套設(shè)施，就不是完整意義上的物業(yè)。以住宅為例，室內(nèi)施，就不是完整意義上的物業(yè)。以住宅為例，室內(nèi)的配套設(shè)施至少要包括廚房、廁所、上下水、電等，的配套設(shè)施至少要包括廚房、廁所、上下水、電等，否則就會(huì)造成使用不便，影響房屋居住功能的發(fā)揮。否則就會(huì)造成使用不便，影響房屋居住功能的發(fā)揮。物業(yè)配套設(shè)施越齊全，功能發(fā)揮得就越充分。物業(yè)配套設(shè)施越齊全，功能發(fā)揮得就越充分。編輯課件40物業(yè)的權(quán)屬性物業(yè)的權(quán)屬性v物業(yè)的權(quán)屬性是指物業(yè)在

45、法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)物業(yè)的權(quán)屬性是指物業(yè)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系。這種權(quán)屬關(guān)系使物業(yè)的所有者、經(jīng)營(yíng)者和使用系。這種權(quán)屬關(guān)系使物業(yè)的所有者、經(jīng)營(yíng)者和使用者等各方面的經(jīng)濟(jì)利益，在物業(yè)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)者等各方面的經(jīng)濟(jì)利益，在物業(yè)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理與使用過(guò)程中，受到法律的保護(hù)。物業(yè)權(quán)營(yíng)、管理與使用過(guò)程中，受到法律的保護(hù)。物業(yè)權(quán)屬性最重要的內(nèi)容就是物業(yè)的所有權(quán)和物業(yè)的使用屬性最重要的內(nèi)容就是物業(yè)的所有權(quán)和物業(yè)的使用權(quán)。權(quán)。編輯課件41v所謂物業(yè)的所有權(quán)是指物業(yè)所有者在法律規(guī)定的范所謂物業(yè)的所有權(quán)是指物業(yè)所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)該物業(yè)所擁有的占有、使用、收益和處分的圍內(nèi)對(duì)該物業(yè)所擁有的占有、使

46、用、收益和處分的權(quán)利。物業(yè)所有者的經(jīng)濟(jì)利益主要表現(xiàn)在當(dāng)其物業(yè)權(quán)利。物業(yè)所有者的經(jīng)濟(jì)利益主要表現(xiàn)在當(dāng)其物業(yè)留作自用時(shí)，不必向任何人交納租金，當(dāng)依法將物留作自用時(shí)，不必向任何人交納租金，當(dāng)依法將物業(yè)出租時(shí)，可以向承租人收取租金。業(yè)出租時(shí)，可以向承租人收取租金。v物業(yè)的使用權(quán)是指依法經(jīng)營(yíng)或使用物業(yè)的權(quán)利。在物業(yè)的使用權(quán)是指依法經(jīng)營(yíng)或使用物業(yè)的權(quán)利。在我國(guó)物業(yè)的使用權(quán)是實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)分離制度我國(guó)物業(yè)的使用權(quán)是實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)分離制度以后出現(xiàn)的一種依法成立的有限產(chǎn)權(quán)。當(dāng)使用者取以后出現(xiàn)的一種依法成立的有限產(chǎn)權(quán)。當(dāng)使用者取得物業(yè)使用權(quán)后，就得向物業(yè)所有者繳納租金。得物業(yè)使用權(quán)后，就得向物業(yè)所有者繳納

47、租金。編輯課件42物業(yè)的壟斷性物業(yè)的壟斷性v物業(yè)的壟斷性是指物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)的物業(yè)的壟斷性是指物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)的排他性排他性。物業(yè)的壟斷性是由物業(yè)的有限性引起的，物業(yè)不像物業(yè)的壟斷性是由物業(yè)的有限性引起的，物業(yè)不像空氣和陽(yáng)光那樣可以取之不盡，用之不竭。作為物空氣和陽(yáng)光那樣可以取之不盡，用之不竭。作為物業(yè)的所有者，總是壟斷一定量的物業(yè)，排斥他人的業(yè)的所有者，總是壟斷一定量的物業(yè)，排斥他人的所有和使用，形成物業(yè)的壟斷性主權(quán)。所有和使用，形成物業(yè)的壟斷性主權(quán)。編輯課件43物業(yè)的商品性物業(yè)的商品性v物業(yè)的商品性，是由物業(yè)的使用價(jià)值和商品經(jīng)濟(jì)決物業(yè)的商品性，是由物業(yè)的使用價(jià)值和商品經(jīng)濟(jì)決定的。物業(yè)的

48、商品性意味著以下幾方面的實(shí)質(zhì)性內(nèi)定的。物業(yè)的商品性意味著以下幾方面的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容：容： 1）物業(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)交易后得以實(shí)）物業(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)交易后得以實(shí)現(xiàn)的。物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、土地使用權(quán)的出現(xiàn)的。物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓等，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式。讓與轉(zhuǎn)讓等，都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式。2）物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理等都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，）物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理等都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須遵從價(jià)值規(guī)律來(lái)運(yùn)行。必須遵從價(jià)值規(guī)律來(lái)運(yùn)行。3）物業(yè)的分配與消費(fèi)，即使是非盈利性的，也充斥）物業(yè)的分配與消費(fèi)，即使是非盈利性的，也充斥著商品的行為，奉行著

49、著商品的行為，奉行著“商品貨幣商品貨幣”的規(guī)則。的規(guī)則。4）參與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)與管理以及消費(fèi)的人與）參與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)與管理以及消費(fèi)的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系，從生人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)關(guān)系，從生產(chǎn)到消費(fèi)都不是無(wú)償?shù)?。產(chǎn)到消費(fèi)都不是無(wú)償?shù)摹＞庉嬚n件44物業(yè)的效用性物業(yè)的效用性 物業(yè)的效用性是指對(duì)人類社會(huì)的使用價(jià)值及人們因物業(yè)的效用性是指對(duì)人類社會(huì)的使用價(jià)值及人們因占有和使用物業(yè)而得到某些需求的滿足。物業(yè)若無(wú)占有和使用物業(yè)而得到某些需求的滿足。物業(yè)若無(wú)效用，就不會(huì)產(chǎn)生物業(yè)價(jià)格，人們就不會(huì)產(chǎn)生占有效用，就不會(huì)產(chǎn)生物業(yè)價(jià)格，人們就不會(huì)產(chǎn)生占有物業(yè)的欲望。物業(yè)的欲

50、望。編輯課件45物業(yè)的保值、增值性物業(yè)的保值、增值性v物業(yè)具有保值和增值的功能，已經(jīng)被越來(lái)越多的人物業(yè)具有保值和增值的功能，已經(jīng)被越來(lái)越多的人們所認(rèn)識(shí)。應(yīng)該看到物業(yè)的增值是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì)，們所認(rèn)識(shí)。應(yīng)該看到物業(yè)的增值是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而不是直線式的運(yùn)動(dòng)。但從長(zhǎng)期來(lái)看，它無(wú)疑呈現(xiàn)而不是直線式的運(yùn)動(dòng)。但從長(zhǎng)期來(lái)看，它無(wú)疑呈現(xiàn)出在波動(dòng)中上揚(yáng)、螺旋式上升的趨勢(shì)。出在波動(dòng)中上揚(yáng)、螺旋式上升的趨勢(shì)。編輯課件46第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理物業(yè)管理一、物業(yè)管理及其特點(diǎn)一、物業(yè)管理及其特點(diǎn)二、物業(yè)管理的類型二、物業(yè)管理的類型三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的關(guān)系三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的關(guān)系四、物業(yè)管理的原則四、物

51、業(yè)管理的原則五、物業(yè)管理的作用五、物業(yè)管理的作用編輯課件47一、物業(yè)管理及其特點(diǎn)一、物業(yè)管理及其特點(diǎn)v物業(yè)管理是指由專門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)合同物業(yè)管理是指由專門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)合同或契約，對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施，周圍環(huán)境或契約，對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施，周圍環(huán)境等實(shí)施統(tǒng)一的、專業(yè)化的、綜合的經(jīng)營(yíng)管理，等實(shí)施統(tǒng)一的、專業(yè)化的、綜合的經(jīng)營(yíng)管理，并向人們提供綜合性的有償服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮并向人們提供綜合性的有償服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值和增值。其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值和增值。編輯課件481.物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)型的管理方式：物業(yè)管理是一種經(jīng)營(yíng)型的管理方式： v物業(yè)管理的管理

52、對(duì)象是物，但服務(wù)的對(duì)象卻是人。物業(yè)管理的管理對(duì)象是物，但服務(wù)的對(duì)象卻是人。物業(yè)管理所提供的管理和服務(wù)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下物業(yè)管理所提供的管理和服務(wù)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下應(yīng)是有償?shù)?，要合理收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。應(yīng)是有償?shù)模侠硎召M(fèi)，實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)。2物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)、租賃、銷售和售后服務(wù)物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)、租賃、銷售和售后服務(wù)等活動(dòng)進(jìn)行全過(guò)程的管理。等活動(dòng)進(jìn)行全過(guò)程的管理。v房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等環(huán)節(jié)，都可以實(shí)行物業(yè)管理。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司可為規(guī)劃都可以實(shí)行物業(yè)管理。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司可為規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、建筑施工單位提供諸如綠化布局、配套設(shè)

53、計(jì)單位、建筑施工單位提供諸如綠化布局、配套設(shè)施布局、最佳平面設(shè)計(jì)、管線安裝布置等方面的設(shè)施布局、最佳平面設(shè)計(jì)、管線安裝布置等方面的合理化建議。同時(shí)物業(yè)在租賃、銷售過(guò)程中，也需合理化建議。同時(shí)物業(yè)在租賃、銷售過(guò)程中，也需要有一個(gè)良好的廣告策劃和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，只有要有一個(gè)良好的廣告策劃和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，只有這樣才能為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效這樣才能為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。益。編輯課件493物業(yè)管理是一種專業(yè)化、綜合性的管理物業(yè)管理是一種專業(yè)化、綜合性的管理所謂專業(yè)化管理有兩層意思：其一是由專門(mén)的物業(yè)管所謂專業(yè)化管理有兩層意思：其一是由專門(mén)的物業(yè)管理公司通過(guò)合同或契約，按

54、照業(yè)主和使用權(quán)人的意理公司通過(guò)合同或契約，按照業(yè)主和使用權(quán)人的意志與要求進(jìn)行管理，將行政性的管理終身制變?yōu)槠笾九c要求進(jìn)行管理，將行政性的管理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)型管理的聘用制；其二是管理專業(yè)化，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)型管理的聘用制；其二是管理專業(yè)化，由專業(yè)化的環(huán)衛(wèi)隊(duì)、綠化隊(duì)、保安隊(duì)、維修隊(duì)和服務(wù)隊(duì)業(yè)化的環(huán)衛(wèi)隊(duì)、綠化隊(duì)、保安隊(duì)、維修隊(duì)和服務(wù)隊(duì)等實(shí)施管理。從而大大提高了管理效率和效益。等實(shí)施管理。從而大大提高了管理效率和效益。所謂綜合性管理是指從內(nèi)容上講，物業(yè)管理的內(nèi)容是所謂綜合性管理是指從內(nèi)容上講，物業(yè)管理的內(nèi)容是多種多樣的，包括物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)租賃、物業(yè)銷售、多種多樣的，包括物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)租賃、物業(yè)銷售、物業(yè)

55、維修養(yǎng)護(hù)以及房屋裝修、清潔、安全保衛(wèi)、綠物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)以及房屋裝修、清潔、安全保衛(wèi)、綠化等?；取＞庉嬚n件504.物業(yè)管理是按合同或契約進(jìn)行的法制化、規(guī)范化管物業(yè)管理是按合同或契約進(jìn)行的法制化、規(guī)范化管理，而不是行政化管理。物業(yè)管理公司依據(jù)業(yè)主或理，而不是行政化管理。物業(yè)管理公司依據(jù)業(yè)主或使用人的需要，按照合同或契約的規(guī)定提供公共服使用人的需要，按照合同或契約的規(guī)定提供公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。5物業(yè)管理具有服務(wù)性物業(yè)管理具有服務(wù)性物業(yè)管理實(shí)際上是服務(wù)性質(zhì)的，其服務(wù)對(duì)象是人，屬物業(yè)管理實(shí)際上是服務(wù)性質(zhì)的，其服務(wù)對(duì)象是人，屬于第三產(chǎn)業(yè)。于第三產(chǎn)業(yè)。編輯課件51物業(yè)管理的

56、特點(diǎn)物業(yè)管理的特點(diǎn) （1）社會(huì)化）社會(huì)化（2）專業(yè)化）專業(yè)化（3）企業(yè)化）企業(yè)化（4）經(jīng)營(yíng)型）經(jīng)營(yíng)型（5）建設(shè)與管理結(jié)合）建設(shè)與管理結(jié)合編輯課件52社會(huì)化社會(huì)化v物業(yè)管理的社會(huì)化指的是它將分散的社會(huì)分工匯集物業(yè)管理的社會(huì)化指的是它將分散的社會(huì)分工匯集起來(lái)實(shí)行統(tǒng)一的管理。諸如：房屋、水電、清潔、起來(lái)實(shí)行統(tǒng)一的管理。諸如：房屋、水電、清潔、保安、綠化等。使每位業(yè)主只面對(duì)物業(yè)管理公司一保安、綠化等。使每位業(yè)主只面對(duì)物業(yè)管理公司一家，就能將所有關(guān)于房屋和居住環(huán)境的日常事宜辦家，就能將所有關(guān)于房屋和居住環(huán)境的日常事宜辦妥，不需要再分別面對(duì)各個(gè)不同的部門(mén)。實(shí)行物業(yè)妥，不需要再分別面對(duì)各個(gè)不同的部門(mén)。實(shí)行物

57、業(yè)管理猶如給業(yè)主找到了一個(gè)管理猶如給業(yè)主找到了一個(gè)“總管家總管家”，而對(duì)政府，而對(duì)政府各職能部門(mén)來(lái)說(shuō)猶如找到了一個(gè)各職能部門(mén)來(lái)說(shuō)猶如找到了一個(gè)“總代理總代理”樣。因樣。因此，應(yīng)該鼓勵(lì)物業(yè)管理公司走向社會(huì)，承接管理其此，應(yīng)該鼓勵(lì)物業(yè)管理公司走向社會(huì)，承接管理其他公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)。同時(shí)，也應(yīng)允許不同地區(qū)的物他公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)。同時(shí)，也應(yīng)允許不同地區(qū)的物業(yè)管理公司實(shí)行跨省市、跨地區(qū)接管各種類型的物業(yè)管理公司實(shí)行跨省市、跨地區(qū)接管各種類型的物業(yè)，充分發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)化的優(yōu)越性，以取得較業(yè)，充分發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)化的優(yōu)越性，以取得較好的管理效果。物業(yè)管理的社會(huì)化還表現(xiàn)在，它是好的管理效果。物業(yè)管理的社會(huì)化還表

58、現(xiàn)在，它是一項(xiàng)由全社會(huì)參與的活動(dòng)。一項(xiàng)由全社會(huì)參與的活動(dòng)。編輯課件53專業(yè)化專業(yè)化v物業(yè)管理的專業(yè)化指的是由物業(yè)管理的專業(yè)化指的是由專門(mén)的管理企業(yè)專門(mén)的管理企業(yè)通過(guò)委通過(guò)委托合同，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施托合同，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施專業(yè)化管理專業(yè)化管理。所謂專業(yè)化，是指有專業(yè)的人員配備；。所謂專業(yè)化，是指有專業(yè)的人員配備；有專門(mén)的組織機(jī)構(gòu)；有專業(yè)的管理工具和設(shè)備；有有專門(mén)的組織機(jī)構(gòu)；有專業(yè)的管理工具和設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序。實(shí)行專業(yè)化管科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序。實(shí)行專業(yè)化管理表明這一行業(yè)已從分散的勞動(dòng)轉(zhuǎn)向了專業(yè)型勞動(dòng)。理表明這一行業(yè)已從分散的勞

59、動(dòng)轉(zhuǎn)向了專業(yè)型勞動(dòng)。編輯課件54企業(yè)化企業(yè)化v物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理行為。物業(yè)管理物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理行為。物業(yè)管理的企業(yè)化是相對(duì)于傳統(tǒng)的行政事業(yè)性質(zhì)福利型的房的企業(yè)化是相對(duì)于傳統(tǒng)的行政事業(yè)性質(zhì)福利型的房屋管理而言的，指的是通過(guò)組建物業(yè)管理公司對(duì)物屋管理而言的，指的是通過(guò)組建物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)實(shí)行企業(yè)化管理和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程，其核心是業(yè)實(shí)行企業(yè)化管理和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程，其核心是按照現(xiàn)按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)管理公司并運(yùn)作。代企業(yè)制度組建物業(yè)管理公司并運(yùn)作。首先，物業(yè)首先，物業(yè)管理公司應(yīng)管理公司應(yīng)“真正成為相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體真正成為相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，成為，成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的社會(huì)主義

60、商品生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的社會(huì)主義商品生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者，具有自我改造和自我發(fā)展的能力，成為具有一者，具有自我改造和自我發(fā)展的能力，成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人。定權(quán)利和義務(wù)的法人?！边@是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)這是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。其次，物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行濟(jì)體制的需要。其次，物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為。企業(yè)為。企業(yè)以經(jīng)濟(jì)手段為主以經(jīng)濟(jì)手段為主，實(shí)行責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，實(shí)行責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)責(zé)任制，這是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，的經(jīng)營(yíng)責(zé)任制，這是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)制的必然結(jié)果。轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)制的必然結(jié)果。編輯課件55經(jīng)營(yíng)型經(jīng)營(yíng)型v物業(yè)管理