房地產(chǎn)稅收分析及對策

1、房地產(chǎn)稅收分析及對策近年來，我市城市建設(shè)日新月異，房地產(chǎn)業(yè)得到了前所 未有的發(fā)展，房地產(chǎn)稅收成為地方稅收的重要組成部分。對 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其稅收現(xiàn)狀進行冷靜分析，有利于我們加強 指導(dǎo)和監(jiān)管，促其進一步健康發(fā)展。一、成效及特點近年來，我市舊城改造、新區(qū)開發(fā)一浪高過一浪，城鎮(zhèn) 建設(shè)突飛猛進，促使房地產(chǎn)業(yè)由小到大，迅速崛起，房地產(chǎn) 稅收也逐步成為地方稅收的主體稅源。僅廣安城南片區(qū)，xx 年就征收了 2400多萬元，xx年征收了 2700余萬元，幾乎每 年以20%比例增長。各區(qū)市縣房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出快速擴張的 好勢頭。據(jù)調(diào)查，武勝縣建筑業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)稅收從1994年 的429萬元增至xx年的1205萬元，

2、增長了 281%?？v觀近幾年房地產(chǎn)業(yè)稅收狀況，可以看出有以下特點： 一是房地產(chǎn)稅收中營業(yè)稅占較大比重。我市房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅 總收入的比重每年都以較大幅度增長，成為營業(yè)稅收入的主 角。二是所得稅逐年增長。所得稅在房地產(chǎn)業(yè)稅收中的比重 位居營業(yè)稅之后，與營業(yè)稅相比優(yōu)勢地位明顯不足，但增長 迅速，有的區(qū)市縣近幾年房地產(chǎn)所得稅增長近10倍多。二、問題及原因房地產(chǎn)稅收一方面因其量大、稅源相對集中而成為地稅 機關(guān)征收管理的重點，另一方面又因其涉稅環(huán)節(jié)多、隱藏性 強而成為征收管理的難點。通過冷靜分析，我們發(fā)現(xiàn)我市房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在不少矛盾和問題，房地產(chǎn)稅收面臨不少困 難。（一）房地產(chǎn)規(guī)模增幅縮小，直接影響稅收

3、增加。從總 體上看我市房地產(chǎn)業(yè)近幾年總量在擴張，但增幅卻逐年遞 減。xx年一xx年建安、房地產(chǎn)業(yè)施工面積為70多萬平方米, 但xx年多數(shù)是xx年后續(xù)工程項目，新增工程項目少，xx年 新開工面積更少，xx年新開工了一些項目，但較前幾年相比 較依然偏少。主要原因：一是受國家對固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào) 控政策的影響，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)銀根緊縮，直接影響了房 地產(chǎn)投資。二是房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間減少，影響了開發(fā)商投 資積極性。特別是我市流動人口較少，口岸較差的門市大量 閑置，租、售情況都不妙，開發(fā)商利潤無法當(dāng)期兌現(xiàn)，而大 多數(shù)開發(fā)商又靠銀行借貸來發(fā)展，這樣開發(fā)商既背利息，又 無法償還貸款，有的甚至因為門市閑置反而

4、虧損，不少開發(fā) 商認為開發(fā)項目幫銀行和稅務(wù)部門掙了錢。有的開發(fā)商轉(zhuǎn)向 投資高利潤的煤礦生產(chǎn)。三是市民購買力在逐漸下降。通過 前幾年的開發(fā)建設(shè)，我市不少城鎮(zhèn)居民基本上都擁有了一套 屬于自己的住房，有的甚至二、三套，只有少量的無房戶、 鄉(xiāng)下進城的需要購房。而隨著土地價格、原材料及各種配套 規(guī)費上漲，稅收也無法逃避，導(dǎo)致開發(fā)成本增加，房價一漲 再漲，增加了購房者的成本。從二手房交易市場來看，我市 二手房需要出售和閑置的還不少，削弱了一手房市場的購買 力。從我市人均收入增長比例來看，其增長幅度遠遠低于房 價上漲的幅度，如xx年的房價是2000年倍，xx年房價飆升 的更快、更猛，均價由原來的五、六百元上

5、漲到一千元左右。 而工資則增長不大，一般職工購一套住房加上裝修按現(xiàn)在的 收入計算，可能要花掉15年一-20年的積蓄，甚至更多。居 民購買力的降低，直接影響到了房地產(chǎn)開發(fā)，影響到了房地 產(chǎn)稅收。（二）房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在偷稅漏稅的僥幸心理。房 地產(chǎn)開發(fā)成本除各種規(guī)費、土地、材料、人工工資等等外， 還包含10余個稅種，稅、費負擔(dān)重，既增加了建房成本， 制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也使部分房地產(chǎn)企業(yè)偷起稅來 更加“理直氣壯”?，F(xiàn)在，一些房地產(chǎn)開發(fā)商偷稅，一是打 時間差，在接受稅務(wù)檢查時，稱房子未售完，又留了多少套 房子自用，故意隱瞞和少報收入偷稅；二是靠打政策差，利 用自己帳務(wù)不健全，稅務(wù)部門核定收稅

6、又無依據(jù)，就偽造虛 假的承包合同和銷售合同，故意少報工程量和銷售收入偷 稅。針對這種情況，稅務(wù)部門雖然制定了相應(yīng)政策底價，但 離開發(fā)商的實際成本和收入還是相差比較大。有的開發(fā)商則 采取軟辦法，借故房子未辦理竣工結(jié)算，預(yù)售房許可未辦下 來拖欠稅款。稅務(wù)部門唯一可以制約的辦證交契稅，開發(fā)商 也不屑一顧，因為按稅法規(guī)定，契稅由買房者負擔(dān)，與開發(fā) 商無關(guān)，時間久了政府就以解決遺留問題的辦法辦證，開發(fā) 商掌握了政府的心理，更是肆無忌憚。（三）房地產(chǎn)稅收監(jiān)管機制不健全。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā) 商是私人行為，財務(wù)核算不真實，甚至根本未建帳，稅務(wù)部 門在掌握計稅依據(jù)時隨意性比較大，唯一的依據(jù)就是購房合 同和銷售不動

7、產(chǎn)發(fā)票，稅務(wù)部門無法真實、準確地計算納稅 人的稅收成本。同時，盡管近年來稅務(wù)部門在執(zhí)法力度上有 所加強，但執(zhí)法的剛性還是不夠，導(dǎo)致稅法的強制性根本無 法完全體現(xiàn)，特別是以補代罰措施降低了納稅人主動納稅的 積極性，增加了征收部門依法征稅的難度。三、建議及對策（一）積極培植稅源，搞好源泉控管。房地產(chǎn)業(yè)的健康 發(fā)展，直接影響到房地產(chǎn)稅收入庫。各地各相關(guān)部門要高度 重視房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展打造良好的發(fā)展環(huán) 境。要始終堅持你發(fā)展發(fā)財、我有稅可收的理念，積極為房 地產(chǎn)開發(fā)商獻計獻策，提供服務(wù)，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展， 確保房地產(chǎn)稅收穩(wěn)中求升。要切實加強源泉控管，做好資料、 信息的傳遞工作，定期召

8、開管理與稅源分析會。加強與國土、 房管部門的協(xié)調(diào)，在辦證過程中將契稅的征收和其他地方各 稅的審核放在辦證程序中，在各單位和個人辦證之前先繳清 契稅和其他地方各稅。（二）加強宣傳，增強納稅責(zé)任意識。堅持不懈地對轄 區(qū)內(nèi)的企業(yè)進行稅收政策宣傳，對企業(yè)逐一進行納稅輔導(dǎo)， 切實增強房地產(chǎn)開發(fā)商繳納稅費的自覺性和主動性。堅持與 納稅人簽定守法、執(zhí)法責(zé)任書，明確納稅義務(wù)和責(zé)任，保障 納稅人的合法權(quán)益，明確納稅人應(yīng)盡的義務(wù)，融洽征納關(guān)系。（三）建立健全相關(guān)制度，堅持實行精細化管理。從制 度入手，規(guī)范管理，確保各項稅費應(yīng)收盡收。建立健全納稅 戶檔案，按戶和單項工程項目建立納稅業(yè)戶檔案，實行一戶 一檔。實行均衡入庫、按月申報制度，監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 以商品房銷售進度（含預(yù)售房款）于每月終后的次月10日 前向稅務(wù)機關(guān)申報繳納稅款，企業(yè)所得稅則按有關(guān)規(guī)定按期 預(yù)征、年終匯算清繳的辦法執(zhí)行。堅持以票管稅，加強銷售 不動產(chǎn)發(fā)票的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理第一筆售房款 時，必須到主管稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)取銷售不動產(chǎn)發(fā)票并向購買方提 供，對不按規(guī)定使用發(fā)票的，一律按中華人民共和國稅收 征收管理法及中華人民共和國發(fā)票管理辦法的有關(guān)規(guī) 定進行處罰。（四）強化稅務(wù)稽查，加大偷漏稅處罰力度。嚴格執(zhí)行 轄區(qū)內(nèi)建筑、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況的執(zhí)法檢查計