房地產(chǎn)經(jīng)濟風(fēng)險泡沫成因以及策略研究

1、一、房地產(chǎn)經(jīng)濟風(fēng)險泡沫原理專家學(xué)者也未能給房地產(chǎn)泡沫下好定義，盡管專家與政府都認(rèn)同 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，但是對于已出現(xiàn)的泡沫風(fēng)險范圍，至 今還未能形成共同的想法。依據(jù)現(xiàn)行全球統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，來評估評估我國 房價，當(dāng)下我國一百個中大型城市的平均房價收入比是十五，意為每 個家庭工作十五年才能夠存夠錢買房了。并且例如北京、上海、廣州、 深圳、武漢、成都等大型城市的實際房價收入比要高于理論數(shù)據(jù)，所 以可以得出結(jié)論，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟危機在逐漸擴張。二、產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的原因當(dāng)下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟早已阻礙了經(jīng)濟發(fā)展的速度，但是決策者嚴(yán) 厲管制房地產(chǎn)會影響經(jīng)濟的正常運行，但假如執(zhí)政者放任不管房地產(chǎn) 的肓目發(fā)展

2、，這又會為以后經(jīng)濟的發(fā)展帶來更大的麻煩。產(chǎn)生房地產(chǎn) 經(jīng)濟泡沫有許多原因，一般有如下幾點：（一）土地財政政策由于修改了分稅制度，我國再次確定了政府的權(quán)力與責(zé)任，該政 策也帶動了地方政府管理財政的熱情和激情，但是由于責(zé)任分配未能 落實到位，致使地方政府收入較少，這也達(dá)不到城市跨越式發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)。 在這種情況下，地方政府財政收入的重要來源是地價，要解決城市建 設(shè)資金問題，政府釆取增加土地價格這一方法，有些城市售出土地的 收入達(dá)到財政收入的百分之六十。由國家壟斷和征收土地，這個機制 使用招拍掛這個方式來提高地價，然后政府來收取的土地增值的利（二）經(jīng)濟環(huán)境不佳我國經(jīng)濟環(huán)境不佳導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的擴張，我國的

3、固定資產(chǎn) 投資長時間居高不下造成許多行業(yè)都出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩的狀況，且各行 各業(yè)競爭十分激烈，這致使制造業(yè)利益減小，許多的實體企業(yè)的利益 微薄，制造業(yè)的緩慢發(fā)展導(dǎo)致資金由實體經(jīng)濟投入到房地產(chǎn)中。社會 資本投資市場開發(fā)力度不夠，房地產(chǎn)的利潤吸引許多投資者的注意 力，各行各業(yè)的資金持續(xù)注入到房地產(chǎn)行業(yè)中，并且資金的注入又 推動了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，高利潤讓投資者都會趨之若鷲，這也增大 了房地產(chǎn)經(jīng)濟危機的風(fēng)險度。（三）政府監(jiān)管房地產(chǎn)力度不強我國在兩千零三年制定房地產(chǎn)管理措施后，這代表著我國房地產(chǎn) 經(jīng)濟踏入到調(diào)控時代，但是監(jiān)管效果不佳，根據(jù)信息可知，房價相比 政策實施前提高了十倍以上，因此有專家指出房價的捉

4、高是由于制度 的影響。監(jiān)管制度并未提及房價上升的根本因素，監(jiān)管措施都控制在 人們的購房需求上，沒有提出解決方案來增加房地產(chǎn)的供給，該行為 導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者錯誤的估計房地產(chǎn)的供求狀況，誤認(rèn)為房地產(chǎn)供不 應(yīng)求，同時也讓老百姓認(rèn)為房價會持續(xù)上漲。在這種錯誤觀點的驅(qū)使 下，大多數(shù)老百姓都著手準(zhǔn)備給子女買好房子，在消耗了房地產(chǎn)經(jīng)濟 發(fā)展的能力后，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟危機的擴大。三、解決房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的方案房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風(fēng)險具有不穩(wěn)定性，這也會給以后的經(jīng)濟發(fā)展帶 來不良的影響，所以結(jié)合已有的房地產(chǎn)經(jīng)濟危機的案例，聯(lián)系已有國 家房地產(chǎn)經(jīng)濟監(jiān)管的經(jīng)驗與教訓(xùn)，具體問題具體分析，作者提供了以 下解決措施。（-）打破

5、固有土地財政機制由于當(dāng)下土地財政機制的缺陷導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟危機，所以決 策者一定要實行能夠打破固有土地財政機制的政策。一定要從這兩個 層次入手，第一，改變已有的分稅制度，中央政府必須要承擔(dān)更多的 責(zé)任，擴大地方政府相應(yīng)的權(quán)利與責(zé)任，這就既能縮減地方政府的財 政支出，解決地方政府的財政問題。第二，就是打破由政府獨占土地 供應(yīng)的機制，準(zhǔn)許農(nóng)田和集體土地在符合要求的情況下，在市場上自 由流通，這就能改變政府單獨監(jiān)管土地的角色，這也可以調(diào)低土地價 格，能夠降低房地產(chǎn)經(jīng)濟的不穩(wěn)定性。（二）充分刺激實體經(jīng)濟現(xiàn)在我國老百姓遇到了投資渠道過窄的難題，實體經(jīng)濟發(fā)展不 暢，因此政府必須要大力增加對實體經(jīng)濟的支持力度，然后制定各種 符合實際的措施，來促進(jìn)實體經(jīng)濟又好又快的發(fā)展，這樣就能夠為社 會存量資金給y多條增值道路。推動實體經(jīng)濟發(fā)展的主要方式就是促 進(jìn)利率市場化的進(jìn)程，減少實體企業(yè)的資本流失，讓大多數(shù)微型企業(yè) 解決資金問題，也可以依據(jù)市場發(fā)展趨勢來推動資本的口由流動。（三）增大房地產(chǎn)經(jīng)濟監(jiān)管力度房子是商品，也是老百姓居住的場所，房子價格的高低和老口姓 的日常生活息息相關(guān)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟監(jiān)管的不力的狀況定要及吋 解決，也急需決策者深入研究和分析。房地產(chǎn)的監(jiān)管也不是簡單管理 老百姓的fl常需要,也要思考供給問題，通過提高用地標(biāo)準(zhǔn)，完成供 給的提高的目標(biāo)，這樣就能在一定程度上降低房價