我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評估初探——基于公共政策評估的視角

1、 我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評估初探基于公共政策評估的視角摘 要：2003年以來，國家多次通過土地政策、稅收政策、金融政策等措施以求對過熱的我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，雖取得了一定的成效，但房價上漲勢頭并沒有得到有效控制，政策實施效果與預(yù)期目標(biāo)尚有一定的偏差。本文以上海為例，結(jié)合公共政策評估理論和方法，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果進(jìn)行評估，探討調(diào)控政策的成效與不足。評估結(jié)果顯示，上海房地產(chǎn)調(diào)控政策取得了一定效果，然而在全國范圍內(nèi)，尤其是2009年房價的上漲狀況，表明我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策仍存在短期性、相機(jī)性、非均衡性等問題。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策應(yīng)建立相應(yīng)的長效調(diào)控機(jī)制以穩(wěn)定市場主體預(yù)期，在提高市場

2、績效、建立有效房地產(chǎn)市場的同時采取相應(yīng)的激勵機(jī)制，兼顧經(jīng)濟(jì)效率與社會公平，引導(dǎo)住房的有效供求，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 政策評估 長效調(diào)控機(jī)制Evaluation on Effects of Chinas Macro-economic Control of Real Estate Market - Based on the Perspective of Public Policy EvaluationAbstract: Since 2003, our state has taken some measures to regulate the overheate

3、d real estate market for many times，including the land policy, tax policy, monetary policy measures, but the trend of housing prices has not been effectively controlled, and the implement of policies deviates the objectives. In this paper, we set Shanghai as the example, based on evaluation of publi

4、c policy, to assess the effect of macro-economic control on real estate in Shanghai. Evaluation results show that Shanghai's real estate regulatory policy has achieved some results, but at the national level, especially housing prices rising significantly in 2009, macro-economic control on real

5、estate is still short-term and discretionary. The author believes that we should establish long-term effective control mechanism to stabilize the expectations of market players, then can improve the performance of real estate market, take the appropriate incentives, both economic efficiency and soci

6、al equity, and guide housing effective supply and demand, so as to promote stability and healthy development of real estate market. Keywords: Real estate; Macro-economic control; Policy evaluation; Mechanism for long-term control一、引言2003年以來，國家多次通過土地政策、稅收政策、金融政策等措施以求對過熱的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控：2005年3月，中央先后出臺了新老“國八

7、條”對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控；2006年5月，國務(wù)院出臺了新的 “國六條” ,以進(jìn)一步抑制房價上漲，內(nèi)容涵蓋了稅收、信貸、土地供應(yīng)、市場、結(jié)構(gòu)乃至信息披露等方面。但房價上漲勢頭并沒有得到有效控制。受2008年全球金融危機(jī)的沖擊，房價曾在2008年底一度低迷，但2009年第二季度便開始反彈，2009年12月房價同比增長達(dá)7.8%，環(huán)比漲幅也高達(dá)1.5%，創(chuàng)下了2009年全年的新高，也是2007年11月份以來26個月的漲幅新高，接近2007年9月1.7%的歷史最高值。持續(xù)上漲的房價，引起了人們對資產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。為抑制房價過快上漲，國家在2009年年底和2010年年初密集出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控

8、措施，其中新“國四條”、“國十條”相繼出臺，政策內(nèi)容涉及營業(yè)稅調(diào)整、保障性住房供應(yīng)、差別化信貸政策等一系列調(diào)控措施。從國家統(tǒng)計局2010年7月發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，2010年上半年房屋銷售價格同比繼續(xù)有所上漲，房價上漲的勢頭仍沒有得到有效遏制。因而，國務(wù)院和各部委雖多次出臺相關(guān)宏觀調(diào)控政策，但國內(nèi)房價局部性上漲過快這一問題并沒有得到根本解決，政策實施效果與預(yù)期目標(biāo)尚有一定的偏差。隨著近年來住房保障體系建設(shè)受到重視，房地產(chǎn)兼具商品和部分公共物品與社會保障品的雙重內(nèi)涵得以體現(xiàn)，其既有對經(jīng)濟(jì)發(fā)展起推動性作用的一面，又有體現(xiàn)“住有所居”的民生性需求一面，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策既有其市場性一面亦與公共政策緊密相連

9、?；诠舱咴u估的視角，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果進(jìn)行評估，探討其成效與不足，有利于進(jìn)一步完善優(yōu)化兼顧房地產(chǎn)商品屬性與公共屬性的調(diào)控政策，抑制房價持續(xù)快速上漲，調(diào)整住房供求結(jié)構(gòu)，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。二、政策評估理論及其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運用政策評估（也稱政策評價，Policy Evaluation）是公共政策過程中具有重要意義的一個環(huán)節(jié)，自20世紀(jì)70年代以后逐漸成為社會科學(xué)領(lǐng)域中一個相對獨立的發(fā)展方向。在世界各國，特別是西方發(fā)達(dá)國家，政策評估受到學(xué)術(shù)界和政府管理部門的普遍重視，實踐范圍越來越廣，并成為“社會科學(xué)中最為活躍的領(lǐng)域（Cronbach,1980）”。目前，國外針對這一方向的

10、研究主要有以下三種范疇：一是狹義地研究政策評估，僅限于對政策方案的評價，通過比較分析解決問題的各備選方案，為決策者選擇最優(yōu)方案（Stuart S.Nagel,1976; C.M. Schmidt,2007）；二是對政策全過程的評估，既包括對政策方案的評價，也包括對政策執(zhí)行及政策效果的評價（James E.Anderson,2003; BE Dollery,2009）；三是將公共政策評估作為對公共政策效果的評價，判斷政策效果與投入成本是否相符的過程(Thomas R.Dye,2007)。國外針對房地產(chǎn)政策評估的研究相對較多，其中主要聚焦于公共住房政策評估，通過剖析住房政策實施過程中凸顯的諸多問題

11、：如住房購買權(quán)難以保證（Colin Jones,2006）、住房政策目標(biāo)群體偏差（Bierma,2008）、政策利益相關(guān)者分配不均（Mary Pattillo,2007）、政策主體執(zhí)行不力（H.White,2009）等，指出其可能對住房政策效果產(chǎn)生的負(fù)面影響。政策評估作為一門獨立的研究領(lǐng)域在我國出現(xiàn)于20世紀(jì)80年代后期，目前相關(guān)研究尚處于發(fā)展階段，與政策制定和政策執(zhí)行相比，政策評估還是政策過程中較為薄弱的環(huán)節(jié)，缺乏必要的政策評估制度基礎(chǔ)和政策法規(guī)（贠杰、楊誠虎，2006）。近年來，相關(guān)研究多聚焦于公共政策的執(zhí)行問題及其評估方法，其中政策執(zhí)行問題有：效果偏差形式（寧國良，2000）、“中梗阻”

12、現(xiàn)象（錢再見、金太君，2002）、政治資源流失問題（傅菊輝，2004）、政策主體的困境問題（吳明、劉然，2006）等；政策評估方法研究包括政策評估指標(biāo)體系的構(gòu)建（宋健峰、袁汝華，2006）、公共政策定量評估方法（廖筠，2007）、政策評估模式的選擇標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)存問題（王雪梅、雷家骕，2008）等。國內(nèi)針對房地產(chǎn)政策評估方面的研究多為定性的政策評論，如指出我國房地產(chǎn)政策應(yīng)以法制為主要手段（宋春華，2000）、均衡發(fā)展為主要目標(biāo)（汪洋，2004）、因地制宜（謝百三，2006；湯鴻川，2008），同時考慮其對利益相關(guān)者的影響（魏成龍、張?zhí)矶。?009）；另外，還有些學(xué)者嘗試從實證分析的角度指出現(xiàn)行調(diào)控政

13、策存在的問題（曹劍光，2007）以及經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房政策的運行狀況（李培，2008）。但對現(xiàn)有房地產(chǎn)政策進(jìn)行評估方面的研究還比較缺乏，特別是對房地產(chǎn)政策進(jìn)行系統(tǒng)性、科學(xué)性的政策評估研究尚屬缺失。三、評估方法、指標(biāo)選取與評估過程本文在對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行評估時選取上海作為研究樣本。2005年，在國家出臺新一輪宏觀調(diào)控的形勢下，上海市政府工作報告首次提出房地產(chǎn)市場“三個為主”的調(diào)控原則，即“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”，根據(jù)這一原則，上海市、區(qū)縣兩級政府部門制訂了相關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。（一）評估方法的選擇依據(jù)政策評價指標(biāo)體系是一個多層次、多指標(biāo)復(fù)合體系，在

14、這個復(fù)合體系中，各層次、各指標(biāo)的相對重要性各不相同，指標(biāo)中的定量和定性指標(biāo)往往難以科學(xué)界定。因而，筆者在選取政策評價方法，舍棄了比較主觀的經(jīng)驗估值法及專家確定法，而是采用主成分回歸分析法（Principal Component Analysis,簡稱PCA）、層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）以及模糊綜合評價法（Fuzzy Comprehensive Evaluation Method,簡稱FCEM）相互結(jié)合的綜合評價方法。其分析過程為：先建立層次結(jié)構(gòu)模型；然后確定指標(biāo)對上一層次的隸屬度也即權(quán)重，從而得到權(quán)重向量（AHP方法或是主成分回歸法）；接著確

15、定綜合評價矩陣；再者是模糊合成的運算；最后一步是模糊模式的識別。（二）評價指標(biāo)的構(gòu)建與說明根據(jù)已選取的評價方法，充分考慮到“三個為主”政策的相關(guān)利益方：政策的運行環(huán)境房地產(chǎn)市場、政策的直接受益者居民以及政策實施者政府三個角度對“三個為主”政策進(jìn)行評估，這也呼應(yīng)了“三個為主”原則的內(nèi)容以普通商品房為主、以市民消費為主、以居住為主（詳見附錄表1）。1.房地產(chǎn)市場層面指標(biāo)。我們采用商品房價格指數(shù)作為上海房地產(chǎn)市場運行的測量指標(biāo)，其二級指標(biāo)我們采用了目前學(xué)術(shù)界常用來反映房地產(chǎn)市場運行情況的一些指標(biāo)，包括房地產(chǎn)投資額與GDP比值、房地產(chǎn)投資額與GDP比值、房價增長率與GDP增長率之比、住宅銷售額占全社會

16、消費品零售額比重以及房屋租售比等，同時，考慮到數(shù)據(jù)的完整性和連續(xù)性，我們只選取這五個指標(biāo)作為市場的二級指標(biāo)（見附件表2）。2.居民層面指標(biāo)。人均居住面積可以很好的反映上海市居民住房條件的變化，其二級指標(biāo)我們選取了主要反映居民住房條件的一些比例性指標(biāo)，如住宅占固資投資額比重、住宅占商品房銷售額比重、住宅占商品房銷售面積比重以及房價收入比，這些指標(biāo)可以較好地說明政策給上海居民的住房水平帶來的影響（見附件表3）。3.政府層面指標(biāo)。此部分指標(biāo)是為了考察政府政策效果和目的情況，屬于定性評價，包括一些反映政府政策目的達(dá)成效果的影響因素，如房地產(chǎn)市場供求的改善情況、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)合理化程度、房價的穩(wěn)定、住房

17、分配的公平性、群眾的滿意度等，我們從這五個方面考慮，采用AHP方法獲取其權(quán)重。（三）評估指標(biāo)的處理本文所涉及的政策評價是多指標(biāo)綜合評價，指標(biāo)涉及范圍廣，且各指標(biāo)間沒有統(tǒng)一的度量標(biāo)準(zhǔn),難以進(jìn)行比較和取舍。因此,在進(jìn)行綜合評價前,采取標(biāo)準(zhǔn)變換法將各指標(biāo)屬性值統(tǒng)一變換到0,1范圍內(nèi),即對評價指標(biāo)屬性值進(jìn)行無量綱化。在數(shù)據(jù)量化中，由于選取的評價指標(biāo)類型不同,各指標(biāo)轉(zhuǎn)化方法也有所不同，常見的方法有成本型(越小越好)、效益型（越大越好)、適中型(不大也不小)。本文根據(jù)評價指標(biāo)的類型,給出下列三種無量綱化標(biāo)準(zhǔn)函數(shù):1.成本型指標(biāo)無量綱化的標(biāo)準(zhǔn)函數(shù)(uiU1):2.效益型指標(biāo)無量綱化的標(biāo)準(zhǔn)函數(shù)(uiU2):3

18、.適中型指標(biāo)無量綱化的標(biāo)準(zhǔn)函數(shù)(uiU3):其中，mi和Mi分別表示一個指標(biāo)在1999年至2008年間的最小值與最大值，而M (di)=(Mi+mi)/2。根據(jù)上述方法，可得出市場指標(biāo)與居民指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)（見附錄表4和表5）。（四）政策效果評估過程政策評估的步驟是：先根據(jù)定量分析得到權(quán)重向量A；再根據(jù)定性判斷得到模糊綜合評價矩陣R；最后代入模糊合成運算方程Y=AR（其中我們采用簡單的矩陣乘法）得出模糊模式的識別，也即我們的政策效果評價結(jié)果。1.權(quán)重向量W的確定首先，根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)，將1999年至2008年的商品房價格指數(shù)與其二級指標(biāo)分別作回歸，求出相關(guān)系數(shù)，每個相關(guān)系數(shù)倒數(shù)的絕對值構(gòu)成

19、一個列向量，標(biāo)準(zhǔn)化以后即為該指標(biāo)層對上級指標(biāo)的權(quán)重向量：W1=（w11,w12,w13,w14,w15），T =，同理可求出居民該指標(biāo)的二級指標(biāo)對其權(quán)重向量：W2=(w21,w22,w23,w24) ，T =。其次，對政府目標(biāo)的定量指標(biāo)，可采用AHP方法得到權(quán)重向量，操作如下：第一步先構(gòu)造判斷矩陣（見附錄表6），也即每一層次各因素的相對重要性用數(shù)值形式表示出來，通常取1，2，9及它們的倒數(shù)作為標(biāo)度，其標(biāo)度含義即判斷矩陣表示針對上一層次某要素，本層次與之有關(guān)各要素之間相對重要性的比較。標(biāo)度含義為：1 兩指標(biāo)相比，具有同等重要程度；3 兩指標(biāo)相比，一個指標(biāo)比另一個指標(biāo)稍微重要；5 兩指標(biāo)相比，一個

20、指標(biāo)比另一個指標(biāo)明顯重要；7 兩指標(biāo)相比，一個指標(biāo)比另一個指標(biāo)非常重要；9 兩指標(biāo)相比，一個指標(biāo)比另一個指標(biāo)極端重要；28取上述兩相鄰判斷的中值示的層次結(jié)構(gòu)中，n個主標(biāo)準(zhǔn)相對于評價目標(biāo)，按其重要程度依次排序，可建立起一個n階判斷矩陣，計算最大特征值和其對應(yīng)的特真向量。第二步，對指標(biāo)矩陣進(jìn)行一致性檢驗。由于受各種主觀因素的影響，還需檢查矩陣的一致性，須計算他的一致性指標(biāo)C.I.(Consistency Index)：C.I.=（max-n）/(n-1)，其中max-n為矩陣最大特征值。當(dāng)C.I.=0時，判斷矩陣具有完全一致性，且max-n愈大，C.I.就愈大，也就意味著判斷矩陣的一致性就差。為了

21、檢驗判斷矩陣是否具有滿意的一致性，需要將C.I.與平均隨機(jī)一致性指標(biāo)R.I.(Random Index)進(jìn)行比較。R.I.的取值如下表：階數(shù)n123456789RI000.580.91.121.241.321.411.45如果判斷矩陣的一致性比率C.R.(Consistency Ratio)= C.I/R.I<0.1時，此判斷矩陣才具有滿意的一致性，否則就需要對判斷矩陣進(jìn)行調(diào)整。通過專家咨詢法構(gòu)造判斷矩陣B3-P（相對于政府目標(biāo)而言，各指標(biāo)間的相對重要性，見附錄表7），并計算出該矩陣的最大特征值和對應(yīng)的特征向量。將表6代入一致性指標(biāo)計算公式得，max=5.0902，C.I.=0.0226

22、，R.I.=1.12， C.R.=0.0201<0.1，即目標(biāo)矩陣具有令人滿意的一致性。考慮A-B矩陣（即相對于總目標(biāo)而言，各準(zhǔn)則之間相對重要性的比較）；再將表7代入一致性指標(biāo)計算公式得，得max =3.0037，C.I=0.0018，R.I=0.58，C.R=0.0031<0.1，即A-B矩陣亦具有令人滿意的一致性?？梢姡陨吓袛嗑仃嚲ㄟ^一致性檢驗。第三步，根據(jù)以上結(jié)果，得出權(quán)重向量A1 、A2 、A3（詳見附錄表8）。A1= A2= A3= 因此，我們已經(jīng)得到權(quán)重向量A=（A1，A2，A3 ）。2.模糊綜合評價矩陣R的確定在綜合評價中，我們引入評語集合V=v1, v2, vm

23、,其中vi (i=1,2, m)是對每個指標(biāo)的評語，依次可代表“優(yōu)”、“良”、“中”、“差”這樣的政策執(zhí)行效果判斷。為了更加直觀，我們也可以按百分制定義V= (優(yōu)，良，中，差) =（100，80，60，40）。由評審小組成員根據(jù)以上12條指標(biāo)體系，結(jié)合相應(yīng)的市場觀察和數(shù)據(jù)信息，按百分制評定如下分值：R= (65，70，90，80，90，80，75，90，80，70，75，60，65，60)3.模糊合成的運算結(jié)果將以上所得矩陣A和矩陣R代入政策評價的模糊合成運算方程Y=AR,可得：Y = ( A1，A2，A3 )RT = 82.9109408。四、評估結(jié)果與政策建議根據(jù)定義V = (優(yōu)，良，中，

24、差) =（100，80，60，40），而評價結(jié)果為Y = 82.9109408，可知這一結(jié)果介于優(yōu)良之間，并接近于良。因此，截至2008年底，上海房地產(chǎn)“三個為主”政策執(zhí)行效果較為樂觀。具體來說，其對房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r有好的影響，居民住房水平有所改善，雖然與政府的政策目標(biāo)仍存在偏差，但其整體政策評價效果顯示良好。 目前，在全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍存在短期性、相機(jī)性和不平衡性等問題，因此，如何在考慮市場主體預(yù)期下建立房地產(chǎn)市場的長效調(diào)控機(jī)制，是我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必須解決的重大問題?；舅悸分饕w現(xiàn)在以下三個方面：（一）調(diào)控政策要確保其作用機(jī)制的有效傳導(dǎo)從以往調(diào)控政策來看，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的

25、出發(fā)點是金融政策、信貸政策、土地供應(yīng)政策、稅收政策（財政政策）、行政手段（建設(shè)規(guī)劃），中間目標(biāo)是調(diào)控需求量和供給量，指向目標(biāo)是商品房的市場價格。調(diào)控政策能否成功，取決于政策組合能否通過市場傳導(dǎo)有效地影響需求量和供給量，進(jìn)而規(guī)范市場價格（王倫強(qiáng)、孫尚斌，2007）。房地產(chǎn)政策能否有效實施，關(guān)鍵在于其政策作用機(jī)制是否能有效傳導(dǎo)。而以提高房地產(chǎn)信貸的利率水平和首付比例的金融和信貸政策，雖然制約了短期炒房的私人投機(jī)行為，但在我國房地產(chǎn)市場供求失衡的前提下，房地產(chǎn)具有的壟斷性、開發(fā)商合謀定價將進(jìn)一步提升住房價格；而收縮土地供給，房地產(chǎn)相應(yīng)開發(fā)稅費的提高，則完全有可能使本應(yīng)屬于壟斷競爭的房地產(chǎn)市場變?yōu)楣杨^

26、壟斷的市場結(jié)構(gòu)。因此，調(diào)控政策只起到短期規(guī)范作用，難以產(chǎn)生長期的效果。（二）調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)考慮其實施過程中市場主體的預(yù)期作用我國投資者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期已經(jīng)跨越了適應(yīng)性預(yù)期階段，是界于適應(yīng)性預(yù)期與理性預(yù)期之間的準(zhǔn)理性預(yù)期（張金明，2000）。高苛、劉長濱（2008）通過建立房地產(chǎn)市場預(yù)期模型發(fā)現(xiàn)，市場主體政策預(yù)期可導(dǎo)致調(diào)控政策短期失效，長期而言預(yù)期對調(diào)控政策效果無影響。因為政府出臺的調(diào)控政策多是解決房地產(chǎn)短期價格波動和投機(jī)行為，是相機(jī)抉擇政策而非一致性規(guī)則。在采取短期的調(diào)控政策時，政府缺乏充分的激勵機(jī)制確保在政策執(zhí)行階段能有效落實其承諾，并且這一點已經(jīng)被市場主體所理性預(yù)期，所以，投資或投機(jī)者對政

27、府調(diào)控引導(dǎo)將采取不遵從對策，有可能導(dǎo)致調(diào)控目標(biāo)落空。而根據(jù)“時間一致性”理論，在以相機(jī)抉擇為主導(dǎo)模式的宏觀調(diào)控領(lǐng)域，有必要實行規(guī)則之治，從而將調(diào)控受體的預(yù)期穩(wěn)定在政府將執(zhí)行承諾，遵從調(diào)控是最優(yōu)選擇上。同時，還應(yīng)采取有效的激勵機(jī)制，建立一個可信的承諾行動（Kydland和Prescott，1977）。（三）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)建立長效調(diào)控機(jī)制結(jié)合上述分析，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)建立相應(yīng)的長效調(diào)控機(jī)制以穩(wěn)定市場主體預(yù)期，在提高市場績效建立有效市場的同時，采取有效的激勵機(jī)制，兼顧經(jīng)濟(jì)效率與社會公平，引導(dǎo)有效供給與有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。在調(diào)控機(jī)制的方向上，可以采取房地產(chǎn)金融、信貸及稅收政策，增加

28、投資者的投資成本，降低它的投資收益，以改善市場主體預(yù)期。同時，還應(yīng)增加商品房市場土地有效供給，在總量增加的前提下完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并建立與之相配套的風(fēng)險控制、住房保障制度、住房租賃體系等。建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效調(diào)控機(jī)制，是我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定健康發(fā)展的需要，也是多年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展實踐中所積累的經(jīng)驗和教訓(xùn)的總結(jié)，對提高房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策效力，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的積極意義不可小覷。附錄：表1 “三個為主”政策評價指標(biāo)體系政策評估體系A(chǔ)市場(商品房價格指數(shù)）B1房地產(chǎn)投資額與GDP比值B11房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固資投資比重B12房價增長率與GDP增長率之比B13住宅銷

29、售額占全社會消費品零售額比重B14房屋租售比B15居民(人均居住面積)B2住宅占固資投資額比重B21住宅占商品房銷售額比重B22住宅占商品房銷售面積比重B23房價收入比B24政府（目標(biāo)）B3房地產(chǎn)市場供求的改善B31房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)合理化B32房價的穩(wěn)定B33住房分配的公平性B34群眾的滿意度B35表2 市場指標(biāo)體系數(shù)據(jù)年份商品房價格指數(shù)房地產(chǎn)投資額與GDP比值房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固資投資比重房價增長率與GDP增長率之比住宅銷售額占全社會消費品零售額比重房屋租售比199996.30.127590.27740.30050140.165567848200098.60.1244020.3028620.6

30、942310.297783280.2300448692001104.40.1273990.3146410.9072730.373209680.2828947372002107.30.1384610.3383021.4114290.400466680.3030175452003120.10.144180.3606211.9345130.547742710.2751136172004115.90.1577740.3853642.0130080.787346170.2140710492005109.74170.1363630.3552770.345070.726976860.281628753200

31、698.70.1230510.3270720.460360.647860860.3231869852007103.40.1072790.293261.4358330.802889450.3054674482008105.91350.0997850.283028-0.060140.237534010.497007996表3 居民指標(biāo)體系數(shù)據(jù)年份人均使用面積房價收入比住宅占商品房銷售面積比重住宅占商品房銷售額比重住宅占固資投資額比重199915.19.45881660.9357270.84823170.204200016.39.46122770.9281070.86590350.237200117

32、.39.46430190.9359030.88556890.234200218.110.5661970.936550.907810.26720031911.4746930.9360670.91246290.283200420.412.7576510.92690.91205230.299200521.311.9746130.9008580.88189790.26420062211.3541060.8645110.84564930.217613200731.311.645430.8874710.87601040.191200833.410.2243050.8561660.84859530.18表4

33、 市場指標(biāo)體系數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)果商品房價格指數(shù)房地產(chǎn)投資額與GDP比值房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固資投資比重房價增長率與GDP增長率之比住宅銷售額占全社會消費品零售額比重房屋租售比10.479484700.00538100.903361340.424503350.2357380.63612300.1945360.659663870.476186570.3448570.5333610.1493280.3539910.537815130.666946690.5640430.2901770.2032910.41470400.765578750.7707930.0378630.4948650.3305140.17

34、6470591100.9692280.1463410.435224090.630781490.7212870.8045430.849710.3501720.899159660.401216690.4600120.7489320.6930770.4755580.701680670.129227810.1467860.27840510.4220960.5960714300.0520060.4177630.4970081表5 居民指標(biāo)體系數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)果人均使用面積房價收入比住宅占商品房銷售面積比重住宅占商品房銷售額比重住宅占固資投資額比重1110.961350.2016810.850.9992690

35、.8949660.6968550.4789920.73333330.9983370.9919460.4025220.4537820.63333330.6643110.9999990.0696390.7310920.51666670.3889120.99399300.8655460.3500.8799510.00614510.23333330.2373680.5559780.4574670.7058820.150.4254670.10381310.3160740.06666670.3371550.3894440.5455850.09243700.76795200.9559070表6 專家咨詢法得

36、出政府目標(biāo)矩陣B3B31B32B33B34B35W3B311 2 1/21/41/60.0755 B321/21 1/31/51/70.0494 B332 3 1 1/21/40.1332 B344 5 2 1 1/30.2402 B356 7 4 3 1 0.5017 表7 各準(zhǔn)則之間相對重要性比較表AB1B2B3WB11 1/23 0.3090 B22 1 5 0.5816 B31/31/51 0.1095 表8 各指標(biāo)相對總目標(biāo)的權(quán)重準(zhǔn)則層B1B2B3各指標(biāo)相對總目標(biāo)的權(quán)重0.3090 0.5816 0.1095 B110.09110.02815B120.07820.024164B130.07910.024442B140.15890.0491B150.59270.183144B210.0849070.049382B220.0706660.041099B230.604920.351821B240.2395080.139