房地產(chǎn)開發(fā)的律師實(shí)務(wù)精編版

1、內(nèi)容提要前言：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)案例： 重慶最牛釘子戶案 韶關(guān)市風(fēng)采樓旁強(qiáng)拆案房地產(chǎn)開發(fā)的過程： 拿地（取得國有土地使用權(quán)）： 國有土地使用權(quán)證 規(guī)劃報(bào)建：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 設(shè)計(jì) 融資房地產(chǎn)開發(fā)的過程： 建設(shè)：開工證（建設(shè)工程施工許可證）、 竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證 銷售：預(yù)售、現(xiàn)售：商品房預(yù)售許可證、 初始登記證 登記辦證：預(yù)告登記、權(quán)屬登記、抵押登記： 房地產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要法律法規(guī) 取得國有土地使用權(quán)法律法律：土地管理法（2004）、城市房地產(chǎn)管理法（2009）行政法規(guī)行政法規(guī)：中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990）、國

2、有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（2011年1月21日施行）、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（2001）（已廢止）規(guī)章規(guī)章：國土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（2002） 規(guī)劃報(bào)建： 開發(fā)： 設(shè)計(jì)： 城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008年） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（1998） 建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例（2000） 融資： 建設(shè)： 銷售：預(yù)售、現(xiàn)售： 擔(dān)保法、物權(quán)法、商業(yè)銀行法、貸款通則 建筑法 城市房地產(chǎn)管理法（2009）、 商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法（2004年）登記辦證：共同的： 物權(quán)法、房屋登記辦法（2008）、土地登記辦法（2007） 不動產(chǎn)登記暫行條不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）例（

3、征求意見稿） 2014年年08月月 合同法、城市房地產(chǎn)管理法、物權(quán)法房地產(chǎn)開發(fā)的五大司法解釋最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（法釋號）最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋200414號）最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋20055號）最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定（法釋201015號）最高人民法院關(guān)于申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收決定案件若干問題的規(guī)定（2012）法律法規(guī)沖突的解決 立法法立法法 第七十九條：第七十九條：“ 法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。

4、行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章。”VS三、房地產(chǎn)開發(fā)中的律師實(shí)務(wù)正當(dāng)防衛(wèi)在一次法律基礎(chǔ)知識課上,老師說道:所謂正當(dāng)防衛(wèi)就是對侵害你的人作出暴力行為,造成對方受傷的不用承擔(dān)法律責(zé)任,但是正當(dāng)防衛(wèi)不能過分。也就是說別人想把你傷到什么程度,你也就只能把別人傷到什么程度。再說的簡單一點(diǎn),就是:別人怎么對你,你也只能怎么對別人。有學(xué)生問到;老師,如果有人強(qiáng)奸我怎么辦?老師: 房地產(chǎn)開發(fā)案件律師實(shí)務(wù)的性質(zhì)： 民事、行政、刑事； 訴訟、非訴訟（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的律師業(yè)務(wù)概述 法律咨詢 審查合同 律師函 土地出讓、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、拆遷補(bǔ)償、征收補(bǔ)償、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售等合同 格式條款問題房地產(chǎn)開發(fā)中的

5、律師業(yè)務(wù)概述 征收決定、拆遷裁決 行政復(fù)議 訴訟： 執(zhí)行： 行政、民事訴訟 非訴執(zhí)行、 訴訟執(zhí)行（先予執(zhí)行、訴訟后執(zhí)行）（二）房屋征收中的非訴業(yè)務(wù)： 征收決定征收決定 補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)與方案補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)與方案 補(bǔ)償協(xié)議補(bǔ)償協(xié)議 補(bǔ)償決定補(bǔ)償決定 違法建筑處理違法建筑處理 住改商的處理 城中村改造 三舊改造1、征收決定：審查合法性看是否為公共利益： 征收條例第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定： （一）國防和外交的需要； （二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要； （三）由政府組織實(shí)施的科技、

6、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要； （四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要； （五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要； （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。1、征收決定 征收的實(shí)體要件： （1）符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃 （2）符合土地利用總體規(guī)劃 （3）符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃 （4）納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃 （5）應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證 （6）征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?征收的程序要件 （1）征安辦擬定征收補(bǔ)償

7、方案，報(bào)市、縣級政府 （2）政府組織論證、公布及征求意見 （3）政府公布征求意見情況及根據(jù)公眾意見修改情況 （4）因舊城區(qū)改建，多數(shù)人質(zhì)疑的，組織聽證，修改方案 （5）進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估 （6）征收決定應(yīng)公告、送達(dá)并交代訴權(quán) （7）房屋征收部門對房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等進(jìn)行調(diào)查、登記 （8）被征收人配合調(diào)查、登記 （9）不得新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途 （10）征收決定的有效期為1年（進(jìn)行科學(xué)的時(shí)間分配）2、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與方案 標(biāo)準(zhǔn)：對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。（第十九條） 方法：評估。 評估機(jī)構(gòu)的選擇 評估報(bào)告的審查 評估

8、瑕疵的補(bǔ)救 補(bǔ)償方案的審查：合法性、合理性、公平性3、補(bǔ)償協(xié)議 注重協(xié)商； 甄別無證房屋、各種證件的效力； 協(xié)議的簽定：代理權(quán)問題 繼承問題4、補(bǔ)償決定 對經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，產(chǎn)權(quán)不明的，及時(shí)作出補(bǔ)償決定。 取消獎勵。 合理送達(dá)； 保存送達(dá)的證據(jù)。5、違法建筑的處理 何為違法建筑？ 未登記建筑要進(jìn)行認(rèn)定后分類處理： 征收條例24條二款： 1、合法建筑與未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償； 2、違法建筑及超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予以補(bǔ)償。6、住改商的處理 現(xiàn)實(shí)情況 國務(wù)院的文件規(guī)定（國辦發(fā)明電200342號文） 征收條例沒規(guī)定7、城中村的改造 步驟： 兩步走： 第一步：按照土地管理法的規(guī)定

9、，報(bào)省級人民政府作出土地征收決定； 第二步：按照國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例規(guī)定，由市、縣人民政府作出房屋征收決定。改造的目標(biāo)：集體土地變?yōu)閲型恋?、三舊改造 三舊改造的概念：舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造 與房地產(chǎn)開發(fā)的不同：土地可不用招拍掛（三）對征收補(bǔ)償合同有異議向哪起訴征收補(bǔ)償合同有異議向哪起訴 最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)案件問題的批復(fù) （法復(fù)199612號） “二、拆遷人與被拆遷人因房屋補(bǔ)償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償、安置等問題，依法向人民法

10、院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理?！?但現(xiàn)在的問題是：補(bǔ)償協(xié)議由政府房屋征收部門與被征收人達(dá)成，應(yīng)屬行政合同還是民事合同？若是行政合同，則以上司法解釋就不能再適用。 征收條例第二十五條只規(guī)定：補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行的，另一方可以依法提出訴訟。（四）強(qiáng)制執(zhí)行 1、房產(chǎn)所在地的基層法院管轄房產(chǎn)所在地的基層法院管轄 2、非訴執(zhí)行非訴執(zhí)行（28條、司解）： 申請的主體：市、縣級政府 申請期限：自被執(zhí)行人的法定起訴 期限屆滿之日起三個(gè)月內(nèi)提出 申請的條件：不復(fù)議、不起訴、不執(zhí)行。（四）強(qiáng)制執(zhí)行兩條有趣的規(guī)定：征收條例第28條依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。第35條本條例施行前已依法取得房屋

11、拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。 征收執(zhí)行司法解釋第九條人民法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的，一般由作出征收補(bǔ)償決定的市、縣級人民政府組織實(shí)施，也可以由人民法院執(zhí)行。二手房交易 二手房合同 權(quán)屬審查：產(chǎn)權(quán)人、抵押、查封、其他權(quán)利限制 交易稅費(fèi)：賣方：營業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅， 交易手續(xù)費(fèi) 買方：買方：契稅 交易手續(xù)費(fèi)、查檔費(fèi)、權(quán)證費(fèi)關(guān)于房產(chǎn)稅 上海模式： 對存量+增量：如果本市居民新購二套房，新購住房要和存量房合并計(jì)算，超過人均60平方米的，則對超過標(biāo)準(zhǔn)部分征收房產(chǎn)稅。 稅率：高于上一年新建商品住宅平均銷售價(jià)格按照0.6%征收；如果低于等于的，稅率按照0.4%征收。

12、重慶模式：僅對增量：征稅對象是獨(dú)棟別墅和高檔公寓（是指比市場平均價(jià)高兩倍的商品房），以及在渝的三無人員(無工作無戶口無投資)購買的第二套房。稅率：高于市場價(jià)2-3倍的按0.5%征收，高于市場價(jià)3-4倍收1%，高于市場價(jià)4倍以上收1.2%。所謂律師辦案技巧 律師辦案有技巧，但不可以投機(jī)取巧 律師在辦理訴訟案件中的注意事項(xiàng)： 1、記住法律條文； 2、學(xué)懂法律理論； 3、弄清對方在說什么； 4、搞清案件事實(shí)、熟悉證據(jù)、理順法律關(guān)系； 5、組織立論，或反駁敗訴后怎么辦？ 平和心態(tài) 分析判決書等法律文書，組織上訴或申訴 重新作出具體行政行為（行政案件）對案例的點(diǎn)評別害怕別害怕一天，警察發(fā)現(xiàn)一個(gè)獨(dú)自在大街上徘徊的小女孩，她說不出自己叫什么名字，也弄不清住什么地方。警察無可奈何的開始翻她的衣兜，希望能找到一點(diǎn)線索。小姑娘沒反抗，卻嬌聲嫩氣地說：“別害怕，我沒帶槍。”關(guān)于宜方律師事務(wù)所 廣東宜方律師事務(wù)所，前身為國辦韶關(guān)市協(xié)聯(lián)律師事務(wù)所,成立于1993年，2001年改制為合伙制律師所。 本所辦公地址：韶關(guān)市北江北路1號財(cái)富廣場23樓23012306室