【商業(yè)地產(chǎn)-】青島保稅區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提案-64-2008年

1、MOHOMOHO空間空間 創(chuàng)智贏家創(chuàng)智贏家保稅區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃初案保稅區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃初案20082008年年5 5月月3131日日 城市概述 開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)解讀 市場(chǎng)城市概況華北重要城市，傳統(tǒng)商埠口岸，華北重要城市，傳統(tǒng)商埠口岸，中國(guó)實(shí)力城市，城市框架逐步拉開(kāi)中國(guó)實(shí)力城市，城市框架逐步拉開(kāi)市場(chǎng)篇城市概況青島從“東海岸”走向“西海岸”已是大勢(shì)所趨，作為2008奧運(yùn)帆船賽場(chǎng)的所在地，西部經(jīng)濟(jì)的興起也是一種不可抗拒的必然！這里將是大青島的發(fā)展重點(diǎn)、未來(lái)經(jīng)濟(jì)的重心。大勢(shì)所趨經(jīng)濟(jì)重心 青島青島開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)位于膠州灣西海岸，與青島老城隔海相望，海上最近距離2.26海里（約4.2

2、公里）?，F(xiàn)有面積274.1平方公里，人口40萬(wàn)。自建區(qū)以來(lái)，累計(jì)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金180多億元，現(xiàn)已初步形成了以現(xiàn)代化港口、家電電子、機(jī)械制造、石油化工、生物制藥、國(guó)際貿(mào)易、旅游度假為主要特色，集開(kāi)發(fā)區(qū)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)和旅游度假區(qū)于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)框架，是中國(guó)開(kāi)放區(qū)域最集中的地區(qū)之一。內(nèi)設(shè)幾個(gè)特殊功能區(qū)，其中保稅區(qū)2.5平方公里、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)1平方公里、省級(jí)薛家島度假區(qū)27平方公里、行政商務(wù)中心區(qū)20平方公里。此外，還有工業(yè)區(qū)和商貿(mào)物流區(qū)等。市場(chǎng)篇開(kāi)發(fā)區(qū)概況 區(qū)域簡(jiǎn)析 資源利用資源檢索區(qū)域簡(jiǎn)析企業(yè)聚集，提供強(qiáng)大的消費(fèi)人群，帶來(lái)商業(yè)契機(jī)。依附周邊既成的保稅區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)周邊的環(huán)境成

3、熟商務(wù)圈資源檢索資源利用周邊的環(huán)境成熟商務(wù)保稅區(qū)資源引擎強(qiáng)大背景居家辦公 時(shí)尚商務(wù)新潮理念最為可靠的資源資源檢索資源利用一個(gè)問(wèn)題：這些能成為消費(fèi)理由嗎？我們回答：必要但不充分！比如：比如：長(zhǎng)江路商務(wù)中心長(zhǎng)江路商務(wù)中心香江路商務(wù)中心香江路商務(wù)中心便利的一站式消費(fèi)多元化業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)的地理位置如何突圍？資源檢索資源利用知己知彼 方能百戰(zhàn)百勝專(zhuān)項(xiàng)研究專(zhuān)項(xiàng)研究典型個(gè)案卓亭廣場(chǎng)占地面積:15000平方米；總建筑面積:100750平方米；其中：公寓建筑面積:43738.19平方米；商業(yè)裙房建筑面積:9625.63平方米；辦公樓建筑面積:19901.16平方米；停車(chē)位:共計(jì)464/地上433/地下31；樓間距

4、:1#與2#樓之間為30米,2#與3#樓 之間為31米左右；項(xiàng)目使用年限:50年。寫(xiě)字樓均價(jià)：5000元/平方米教育環(huán)境：一中、四中、濱海學(xué)院、青職、正在建設(shè)中的小學(xué)教育環(huán)境：一中、四中、濱海學(xué)院、青職、正在建設(shè)中的小學(xué) ；醫(yī)療衛(wèi)生：香江醫(yī)院、項(xiàng)目本身配套社區(qū)衛(wèi)生室；醫(yī)療衛(wèi)生：香江醫(yī)院、項(xiàng)目本身配套社區(qū)衛(wèi)生室； 商業(yè)環(huán)境：保稅區(qū)、銀行、保險(xiǎn)、金融、高檔酒店、項(xiàng)目底商三商業(yè)環(huán)境：保稅區(qū)、銀行、保險(xiǎn)、金融、高檔酒店、項(xiàng)目底商三層大型超市、頂級(jí)寫(xiě)字樓；層大型超市、頂級(jí)寫(xiě)字樓； 休閑娛樂(lè)：青少年娛樂(lè)中心、老年娛樂(lè)中心、花園、健身場(chǎng)等。休閑娛樂(lè)：青少年娛樂(lè)中心、老年娛樂(lè)中心、花園、健身場(chǎng)等。廚 房：開(kāi)放

5、式；整體櫥柜 衛(wèi)生間：精裝?？评?、摩恩潔具 樓梯間：四部芬蘭通力電梯，二部樓梯 燃?xì)庀到y(tǒng)：市政集中供氣 供水系統(tǒng)：市政集中供水系統(tǒng) 供暖系統(tǒng)：全部采用地?zé)崾焦┡?，市政集中供暖系統(tǒng)，衛(wèi)生間采用工藝暖氣片 空調(diào)系統(tǒng)：寫(xiě)字樓中央空調(diào)，住宅用戶(hù)自己安裝預(yù)留空調(diào)孔 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶(hù)在客廳、臥室、書(shū)房均預(yù)留寬帶插口一個(gè)，光纖接入。辦公樓達(dá)到千兆入層，百兆到桌面的超高網(wǎng)速。 保安系統(tǒng)：門(mén)禁一卡通，閉路監(jiān)控，煙感報(bào)警 電 梯：芬蘭通力電梯 物業(yè)費(fèi)： 1.631.63元元/ /月內(nèi)部配套：專(zhuān)項(xiàng)研究典型個(gè)案占地面積：占地面積：35,000平方米 約52畝 建筑面積：建筑面積：85000平方米平均售價(jià)：平均售價(jià)：6,

6、0006,000元元/ /平方米平方米由一幢由一幢3030層的辦公樓和一幢層的辦公樓和一幢3333層的住宅樓組成。層的住宅樓組成。目前推出的目前推出的2 2號(hào)住宅樓單元，建有號(hào)住宅樓單元，建有300300套精裝小戶(hù)套精裝小戶(hù)型住宅。面積以型住宅。面積以67-8967-89平方米的套一和套二戶(hù)型平方米的套一和套二戶(hù)型為主，另配有少量為主，另配有少量129129平方米和平方米和150150平方米的大戶(hù)平方米的大戶(hù)型房源型房源紫錦廣場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)研究典型個(gè)案專(zhuān)項(xiàng)研究典型個(gè)案西樓紫錦廣場(chǎng)尚座是精裝修臻品住宅，緊鄰黃島唯一的市政公園馬濠公園?？偢?3層，由兩個(gè)單元組成，每個(gè)單元兩梯五戶(hù)；戶(hù)型種類(lèi)較多，面積區(qū)間為

7、66157；銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)62006200元元/ /平方米。平方米。東樓紫錦廣場(chǎng)智座堪稱(chēng)“西海岸首家5E級(jí)商務(wù)領(lǐng)地”。樓層總高29層，每層20個(gè)商務(wù)單元，面積從451366不等，可自由分隔；全裝修的設(shè)置滿(mǎn)足了中小企業(yè)的客觀需求；全玻璃幕墻建筑，采光、通風(fēng)好；品牌電梯、中央空調(diào)、全辦公自動(dòng)化配置。均價(jià)均價(jià)59005900元元/ /平方米。平方米。教育環(huán)境：香江路小學(xué)、機(jī)關(guān)幼兒園、黃浦江路小學(xué)醫(yī)療衛(wèi)生：香江醫(yī)院、開(kāi)發(fā)區(qū)第一人民醫(yī)院商業(yè)環(huán)境：利群購(gòu)物廣場(chǎng)、長(zhǎng)江商廈、吉韓商廈、百利來(lái)商場(chǎng)、海濱超市、蘇寧電器銀鷹購(gòu)物廣場(chǎng)、佳世客購(gòu)物中心、瑞泰利群購(gòu)物廣場(chǎng)、佳家源超市、新華書(shū)店休閑娛樂(lè)：同樂(lè)迪、開(kāi)心一百

8、、大家樂(lè)、吉米斯達(dá)KTV、寶島會(huì)、東海龍宮洗浴中心、三方水夜總會(huì)、英派斯健身俱樂(lè)部、澳柏圣都女子美容健身俱樂(lè)部、酒吧一條街、2008商務(wù)會(huì)所其 它：各大銀行、郵局、酒店和餐飲店一應(yīng)俱全。專(zhuān)項(xiàng)研究典型個(gè)案項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)區(qū)少有的純商務(wù)辦公寫(xiě)字樓，該項(xiàng)目總占地18000平方米，總建筑面積49096平方米，具有萬(wàn)米停車(chē)廣場(chǎng)，綠化率大于32.6，大廈建筑層數(shù)共29層，總高99.9米，地上27層，地下2層（負(fù)一層為停車(chē)場(chǎng)，負(fù)二層為設(shè)備機(jī)房），其中商業(yè)配套裙樓3層，擁有6部帝奧（德國(guó)）高速靜音電梯（2部裙樓電梯、4部寫(xiě)字樓電梯，其載重量為1350kg，載客18人，速度達(dá)到2.5米/秒），選用韓國(guó)LS溴化鋰主機(jī)中

9、央空調(diào)。均價(jià)：均價(jià)：55005500元元/ /平米平米匯智廣場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)研究典型個(gè)案主體建筑結(jié)構(gòu)：框筒結(jié)構(gòu)體系；外墻形式：玻璃幕墻，干掛花崗巖幕墻；公用衛(wèi)生間：耐斯衛(wèi)生間潔具，高級(jí)衛(wèi)生間隔斷，磨砂12mm鋼化玻璃隔斷；五通包括：水、電、電話(huà)、寬帶網(wǎng)、有線(xiàn)電視；物業(yè)服務(wù)：物業(yè)服務(wù)按照星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。專(zhuān)項(xiàng)研究典型個(gè)案專(zhuān)項(xiàng)研究本案研究項(xiàng)目位于保稅區(qū)內(nèi)，周邊配套較少，企業(yè)及交易市場(chǎng)較為集中；項(xiàng)目總建筑面積在18000平米左右，總戶(hù)數(shù)大約為180戶(hù)左右；項(xiàng)目共有停車(chē)位45個(gè)，其中地下15個(gè)，地上30個(gè)。停車(chē)位較少對(duì)于項(xiàng)目是一個(gè)較大的弱點(diǎn)，對(duì)于寫(xiě)字樓或單身公寓，充足的停車(chē)位是必要的。同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈兩大板

10、塊威脅較大兩大板塊威脅較大有空間、有機(jī)會(huì)有空間、有機(jī)會(huì)資源雄厚、地段有潛力資源雄厚、地段有潛力 位于保稅區(qū)內(nèi)，提供了強(qiáng)大的客戶(hù)資源平臺(tái)； 周邊規(guī)劃良好，未來(lái)潛力巨大； 部分商務(wù)裙樓的開(kāi)發(fā)形成一定氛圍； 保稅區(qū)管理部門(mén)支撐，未來(lái)前景向好； 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目處于銷(xiāo)售尾期，未來(lái)同類(lèi)產(chǎn)品的減少； 江山路的便利交通及良好規(guī)劃，保稅區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)提供了項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的機(jī)會(huì)； 長(zhǎng)江路作為區(qū)域商業(yè)中心，交通便利，優(yōu)勢(shì)明顯，類(lèi)似項(xiàng)目具有較大優(yōu)勢(shì)； 香江路板塊依托其區(qū)域金融中心的優(yōu)勢(shì)，周邊商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全；SWOT分析 現(xiàn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同類(lèi)產(chǎn)品較多； 江山路競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)檔次較高，價(jià)格偏低；專(zhuān)項(xiàng)研究本案研究立足自

11、己我們可以超越自己；我們的目標(biāo)超越了一般的對(duì)手。我們將成為“非主流”代表！專(zhuān)項(xiàng)研究憑借現(xiàn)有資源我們毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，我們的產(chǎn)品并不具備足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在產(chǎn)品建設(shè)方面比我們具有較大優(yōu)勢(shì)，立面形象、外圍宣傳、內(nèi)部配套、物業(yè)管理、裝修標(biāo)準(zhǔn)，除了這些我們還要找到我們獨(dú)特的定位！但資源僅僅是一個(gè)引擎什么才是達(dá)成目標(biāo)的關(guān)鍵？目標(biāo)依托于我們現(xiàn)有的資源專(zhuān)項(xiàng)研究品牌定位！專(zhuān)項(xiàng)研究開(kāi)發(fā)區(qū)小戶(hù)型產(chǎn)品經(jīng)歷了幾個(gè)階段的發(fā)展，不斷的完善和變化。出現(xiàn)了可供多項(xiàng)選擇的開(kāi)發(fā)區(qū)小戶(hù)型產(chǎn)品經(jīng)歷了幾個(gè)階段的發(fā)展，不斷的完善和變化。出現(xiàn)了可供多項(xiàng)選擇的小戶(hù)型產(chǎn)品?？蛻?hù)可根據(jù)自身的需求，多方面的挑選合適自己的產(chǎn)品。小戶(hù)型產(chǎn)品?？蛻?hù)可根

12、據(jù)自身的需求，多方面的挑選合適自己的產(chǎn)品。由于由于70907090政策影響，越來(lái)越多的小戶(hù)型產(chǎn)品將出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)亦將愈演愈烈。住宅小戶(hù)型和政策影響，越來(lái)越多的小戶(hù)型產(chǎn)品將出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)亦將愈演愈烈。住宅小戶(hù)型和商住小戶(hù)型客源將重疊，競(jìng)爭(zhēng)將由產(chǎn)品硬件更多的轉(zhuǎn)移到在配套和服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)。商住小戶(hù)型客源將重疊，競(jìng)爭(zhēng)將由產(chǎn)品硬件更多的轉(zhuǎn)移到在配套和服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)合本案特點(diǎn)，有著保稅區(qū)強(qiáng)大的資源支撐。將本案小戶(hù)型產(chǎn)品做為出租率高，回報(bào)率結(jié)合本案特點(diǎn)，有著保稅區(qū)強(qiáng)大的資源支撐。將本案小戶(hù)型產(chǎn)品做為出租率高，回報(bào)率大的酒店式公寓及可自由分割、合并的商務(wù)辦公空間，將會(huì)獲得最大化的利潤(rùn)價(jià)值，這將大的酒店式公寓及可自

13、由分割、合并的商務(wù)辦公空間，將會(huì)獲得最大化的利潤(rùn)價(jià)值，這將避免了在單一市場(chǎng)上的肉搏戰(zhàn)。避免了在單一市場(chǎng)上的肉搏戰(zhàn)。 項(xiàng)目定位依據(jù)我 們 最 為 可 靠 的 基 本 資 源周邊的環(huán)境資源的支持強(qiáng)大背景新潮理念成熟商務(wù)創(chuàng)新的定位？品牌定位項(xiàng)目定位依據(jù)項(xiàng)目定位 品牌靈魂項(xiàng)目定位什么樣的產(chǎn)品能夠吸引客群？什么樣的定位可以打動(dòng)我們？我們此次溝通思考的核心重新想象創(chuàng)造價(jià)值項(xiàng)目定位MOHO移動(dòng)商務(wù) 單身公寓項(xiàng)目定位整體定位項(xiàng)目定位：MOHO（Mobile Office Hotel House）是一種全新的物業(yè)形態(tài)，是“移動(dòng)高檔商務(wù)辦公、酒店式商務(wù)公寓、星級(jí)酒店和配套設(shè)施”四大功能集一身的集成性商務(wù)復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)

14、目。它打破了傳統(tǒng)商務(wù)辦公的模式，重點(diǎn)突出專(zhuān)屬、舒適、私密、便捷、效率等功能，進(jìn)行酒店式體貼細(xì)微的管家服務(wù)，是為尊貴階層、行業(yè)領(lǐng)袖打造的專(zhuān)屬商務(wù)空間。項(xiàng)目定位整體定位什么是MOHO：MOHO是一個(gè)代言，是最佳的精神符號(hào)；是項(xiàng)目的品牌靈魂；是項(xiàng)目產(chǎn)品的有力注腳；是移動(dòng)的，商務(wù)的，居住的最佳選擇項(xiàng)目定位品牌行為市場(chǎng)活動(dòng)的調(diào)性品牌語(yǔ)言與世界溝通的語(yǔ)言總結(jié)：要點(diǎn)回顧及品牌管理系統(tǒng)的完善品牌原則價(jià)值和信念品牌靈魂生命驅(qū)動(dòng)由此建構(gòu)項(xiàng)目的品牌管理系統(tǒng)將品牌所有活動(dòng)作為一個(gè)人來(lái)管理有統(tǒng)一的性格，一致的行為以品牌靈魂為出發(fā)點(diǎn)項(xiàng)目定位品牌行為市場(chǎng)活動(dòng)的調(diào)性品牌語(yǔ)言與世界溝通的語(yǔ)言品牌原則價(jià)值和信念品牌靈魂生命驅(qū)動(dòng)品

15、牌靈魂MOHO總結(jié)：要點(diǎn)回顧及品牌管理系統(tǒng)的完善項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位品牌原則總結(jié)：要點(diǎn)回顧及品牌管理系統(tǒng)的完善品牌靈魂品牌靈魂品牌原則品牌原則品牌語(yǔ)言品牌語(yǔ)言品牌行為品牌行為價(jià)值和信念生命驅(qū)動(dòng)與世界溝通的語(yǔ)言市場(chǎng)活動(dòng)的調(diào)性移動(dòng)辦公 商務(wù)生活項(xiàng)目定位總結(jié)：要點(diǎn)回顧及品牌管理系統(tǒng)的完善品牌靈魂品牌原則品牌語(yǔ)言品牌行為價(jià)值和信念生命驅(qū)動(dòng)與世界溝通的語(yǔ)言市場(chǎng)活動(dòng)的調(diào)性品牌語(yǔ)言新商務(wù)時(shí)代項(xiàng)目定位總結(jié)：要點(diǎn)回顧及品牌管理系統(tǒng)的完善品牌靈魂品牌原則品牌語(yǔ)言品牌行為價(jià)值和信念生命驅(qū)動(dòng)與世界溝通的語(yǔ)言市場(chǎng)活動(dòng)的調(diào)性品牌行為物：各種傳播物、禮品事：各種活動(dòng)（公關(guān)、促銷(xiāo)等）現(xiàn)在，品牌已經(jīng)有了靈魂， 那么，如何讓這個(gè)靈魂

16、去感染誰(shuí)？首先，我們明確品牌靈魂向誰(shuí)傳播？產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者終端消費(fèi)者項(xiàng)目定位客源定位區(qū)域、外部投資客區(qū)域、外部投資客主要來(lái)源主要來(lái)源 主目標(biāo)客戶(hù)會(huì)選擇酒店式公寓，主要是因?yàn)椋?未來(lái)升值潛力未來(lái)升值潛力高檔的物業(yè)服務(wù)高檔的物業(yè)服務(wù)完善的商務(wù)配套、生活配套完善的商務(wù)配套、生活配套高標(biāo)準(zhǔn)的硬件設(shè)施高標(biāo)準(zhǔn)的硬件設(shè)施地段位置較好地段位置較好 隱性需求隱性需求青島客戶(hù)、隱性需求客戶(hù)青島客戶(hù)、隱性需求客戶(hù)次要來(lái)源次要來(lái)源 項(xiàng)目定位客源定位客源構(gòu)成：客源構(gòu)成：項(xiàng)目定位客源定位保稅區(qū)內(nèi)企業(yè)保稅區(qū)內(nèi)企業(yè)保稅區(qū)企業(yè)高管保稅區(qū)企業(yè)高管經(jīng)濟(jì)園區(qū)各企業(yè)高管經(jīng)濟(jì)園區(qū)各企業(yè)高管開(kāi)發(fā)區(qū)中心高收入人群開(kāi)發(fā)區(qū)中心高收入人群天智大廈等寫(xiě)字

17、樓內(nèi)租戶(hù)天智大廈等寫(xiě)字樓內(nèi)租戶(hù)私企老板私企老板企業(yè)白領(lǐng)企業(yè)白領(lǐng)開(kāi)發(fā)區(qū)投資客群開(kāi)發(fā)區(qū)投資客群青島及周邊投資客群青島及周邊投資客群他們需要什么樣的產(chǎn)品？超越同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)完成預(yù)期目標(biāo)，我們需要更好的產(chǎn)品！價(jià)值支撐體系頂級(jí)物業(yè)服務(wù)高檔裝修全面配套建材標(biāo)準(zhǔn)配套建議產(chǎn)品建議價(jià)值體系本案不僅作為辦本案不僅作為辦公房銷(xiāo)售，同時(shí)公房銷(xiāo)售，同時(shí)要想在酒店式公要想在酒店式公寓有一席之地，寓有一席之地，建議本案的裝修建議本案的裝修標(biāo)準(zhǔn)不宜低于標(biāo)準(zhǔn)不宜低于1000元，提供品元，提供品牌裝修。牌裝修。 裝修建議裝修建議配置產(chǎn)品品牌建議中央空調(diào)美國(guó)約克電視機(jī)、冰箱、洗衣機(jī)海爾微波爐、電磁爐格蘭仕衛(wèi)浴Toto廚具歐琳水龍頭埃美柯

18、、科勒熱水器櫻花地毯美麗肯乳膠漆多樂(lè)士品牌打造品牌打造產(chǎn)品建議精裝修作為高檔商務(wù)樓項(xiàng)目，好的物業(yè)對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)值將起到較大的提升作用，反之則影響項(xiàng)目的品質(zhì)。l翻譯服務(wù)，包括文件、合同等；翻譯服務(wù)，包括文件、合同等； l 秘書(shū)服務(wù)，包括各類(lèi)文件處理；秘書(shū)服務(wù)，包括各類(lèi)文件處理； l 辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)；辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)； l 整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)；整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)； l 臨時(shí)辦公室租用服務(wù)；臨時(shí)辦公室租用服務(wù)； l 長(zhǎng)話(huà)、傳真、電信服務(wù)；長(zhǎng)話(huà)、傳真、電信服務(wù)； l 商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)；商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù)； l 商務(wù)咨詢(xún)、商務(wù)信息查詢(xún)服務(wù)；商務(wù)咨詢(xún)、商務(wù)信息查詢(xún)服務(wù)； l

19、客戶(hù)外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等；客戶(hù)外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等； l 郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)；郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)； l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等；機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等； l 報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)；報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù)； l 客戶(hù)電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；客戶(hù)電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)； l 文件、名片等印制服務(wù)；文件、名片等印制服務(wù)； l 成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)； l 報(bào)刊剪報(bào)服務(wù)；報(bào)刊剪報(bào)服務(wù)； l 秘書(shū)培訓(xùn)服務(wù)等。秘書(shū)培訓(xùn)服務(wù)等。 物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容建建議：議：產(chǎn)品建議物業(yè)建議l 問(wèn)訊服務(wù)和留言服務(wù)

20、，鑰匙分發(fā)服務(wù)；問(wèn)訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù)； l 信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)；信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù)； l 個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù)；個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù)； l 出租汽車(chē)預(yù)約服務(wù)；出租汽車(chē)預(yù)約服務(wù)； l 提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)；提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)； l 航空機(jī)票訂購(gòu)、確認(rèn)；航空機(jī)票訂購(gòu)、確認(rèn)； l 全國(guó)各地酒店預(yù)定服務(wù)；全國(guó)各地酒店預(yù)定服務(wù)； l 餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排；餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排； l 文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù)；文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù)； l 外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；外幣兌換，代售磁卡，代售餐券； l 花卉代購(gòu)、遞送服務(wù)；花卉代購(gòu)、遞送服務(wù)； l 洗衣、送

21、衣服務(wù)；洗衣、送衣服務(wù)； l 代購(gòu)清潔物品服務(wù)；代購(gòu)清潔物品服務(wù)； l 提供公司提供公司“阿姨阿姨”服務(wù)；服務(wù)； l 其他各種委托代辦服務(wù)。其他各種委托代辦服務(wù)。局部建議外立面：由于建成時(shí)間較長(zhǎng)，外立面涂料有部分脫落，建議外立面可以進(jìn)行部分改造以亮化建筑外觀，形成形象亮點(diǎn)；入戶(hù)大廳：入戶(hù)大廳成為項(xiàng)目的形象入口，對(duì)于項(xiàng)目的形象定位起到關(guān)鍵的作用，建議提高大堂裝修的檔次，地面采用大理石鋪面，墻面采用檔次較高的壁紙或面磚；隔墻：前委水泥壓力板，隔音、防水、防火效果較好；樓梯地面：樓梯入口采用地磚鋪設(shè)，走廊通道可以使用高檔地毯或地磚；產(chǎn)品建議局部建議配套建議電子巡更系統(tǒng)門(mén)禁系統(tǒng)監(jiān)視監(jiān)控系統(tǒng)空調(diào)自控系統(tǒng)

22、 綜合布線(xiàn)系統(tǒng)變配電監(jiān)視系統(tǒng) 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)無(wú)線(xiàn)通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)供排水自控系統(tǒng) 產(chǎn)品建議配套建議 平價(jià)入市，站穩(wěn)腳跟。 先以平價(jià)占領(lǐng)市場(chǎng),迅速回籠資金，造勢(shì)后抬升。 一房一價(jià)，總價(jià)策略。 用價(jià)格來(lái)對(duì)產(chǎn)品及客戶(hù)進(jìn)行區(qū)隔， 一房一價(jià)，造成客戶(hù)的唯一適合感。 用總價(jià)來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)隔，形成總價(jià)優(yōu)勢(shì)。 以裝修標(biāo)準(zhǔn)為理由進(jìn)行銷(xiāo)控。銷(xiāo)售策略?xún)r(jià)格策略?xún)r(jià)格策略：銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售模式 銷(xiāo)售推動(dòng)模式 銷(xiāo)售分波推展，分波提價(jià)； 階段銷(xiāo)售任務(wù)達(dá)成，根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)展調(diào)價(jià)； 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案價(jià)格變化機(jī)動(dòng)性提價(jià)； 根據(jù)銷(xiāo)售去化特征，有目的的提價(jià)。 備注： 依據(jù)四大考量點(diǎn)（資金回籠率、銷(xiāo)售速度、利潤(rùn)

23、最大化與總體房源量） 我們期望我們期望55005500元元/ /平米的整體均價(jià)平米的整體均價(jià)我們期望用最快的速度去化我們期望用最快的速度去化銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售目標(biāo) 建議建議20082008年年1010月底正式啟動(dòng)銷(xiāo)售月底正式啟動(dòng)銷(xiāo)售引導(dǎo)蓄水期正式開(kāi)盤(pán)期促銷(xiāo)延展期尾盤(pán)銷(xiāo)售期2008.68101252009.13銷(xiāo)售籌備期銷(xiāo)售籌備期春節(jié)假期春節(jié)假期傳統(tǒng)淡季傳統(tǒng)淡季金三銀四金三銀四建議開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)蓄水600組去化80-100套蓄水至一千組銷(xiāo)售120套收官階段蓄水2000組全面清盤(pán)，銷(xiāo)售95%以上籌備期產(chǎn)品調(diào)整售展點(diǎn)開(kāi)放蓄水開(kāi)始開(kāi)發(fā)區(qū)傳統(tǒng)旺季開(kāi)發(fā)區(qū)傳統(tǒng)旺季銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售分期推廣策略形象傳播賣(mài)點(diǎn)挖掘定向銷(xiāo)售第一階段

24、第二階段第三階段第四階段全面去化根據(jù)項(xiàng)目特質(zhì)，我們對(duì)此階段的推廣通路做如下規(guī)劃：1. 1. 主流渠道主流渠道2. 2. 非主流媒體非主流媒體3. 3. 分類(lèi)別物料分類(lèi)別物料4. 4. 非大眾活動(dòng)非大眾活動(dòng)推廣策略1. 主流渠道官方網(wǎng)站推廣策略推廣策略傳統(tǒng)報(bào)媒2. 非主流媒體網(wǎng)絡(luò)：新浪及網(wǎng)易、搜房推廣策略2. 非主流媒體夾報(bào)、廣播、短信推廣策略3. 分類(lèi)別物料細(xì)分物料產(chǎn)品類(lèi)樓書(shū)情調(diào)類(lèi)宣傳冊(cè)從產(chǎn)品角度，純產(chǎn)品剖析 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，備有多種角度詮釋產(chǎn)品的樓書(shū)，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行多角度說(shuō)服推廣策略4. 非大眾活動(dòng)活動(dòng)例舉商務(wù)酒會(huì)：蓄水客戶(hù)的集中推介會(huì)定點(diǎn)推介會(huì)：保稅區(qū)、工業(yè)園區(qū)企業(yè)推介體驗(yàn)日：樣板空間的提前體驗(yàn)推廣

25、策略推廣策略案名推介：MOHO商務(wù)廣場(chǎng) SOS商務(wù)大廈 明天廣場(chǎng) 時(shí)代商務(wù)中心 創(chuàng)智聯(lián)盟 壹時(shí)代商務(wù)大廈期望能與本案共創(chuàng)輝煌！謝 閱！營(yíng)銷(xiāo)策劃案要引領(lǐng)寶山辦公市場(chǎng)！要引領(lǐng)寶山辦公市場(chǎng)！寶蓮城應(yīng)該怎樣做？寶蓮城應(yīng)該怎樣做？ 首先，讓我們回顧一下過(guò)往的輝煌，首先，讓我們回顧一下過(guò)往的輝煌，認(rèn)識(shí)我們的品牌認(rèn)識(shí)我們的品牌, ,看看其魅力所在看看其魅力所在解讀寶蓮城解讀寶蓮城上海寶蓮?fù)顿Y（集團(tuán)）有限公司成立于1993年，是一家以房地地產(chǎn)為主，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、餐飲、酒店管理、教育、高科技、園藝、石材開(kāi)采加工安裝等行業(yè)，跨領(lǐng)域發(fā)展的投資集團(tuán)。寶蓮?fù)顿Y（集團(tuán)）以“締造傳世精品”為經(jīng)營(yíng)理念，憑借自身的品牌，資金

26、、技術(shù)、人才實(shí)力，在上海、海南等地區(qū)開(kāi)發(fā)，在建以及3-4年內(nèi)即將完成建設(shè)的項(xiàng)目總投資額超過(guò)60億元人民幣，建筑面積超過(guò)130萬(wàn)M2。通過(guò)多年的發(fā)展，寶蓮?fù)顿Y（集團(tuán)）已建立了權(quán)責(zé)明晰、規(guī)范完善的組織機(jī)構(gòu)，形成良好的業(yè)態(tài)互補(bǔ)和互動(dòng)。寶蓮之路寶蓮之路1、寶蓮花園酒店2003年建成，提供超星級(jí)的餐飲娛樂(lè)服務(wù)，2、石材加工主要為公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供石材。3、園林基地專(zhuān)用于珍貴林木的種植和培育，為配合公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中生態(tài)環(huán)境再造的需要。 4、物業(yè)管理以專(zhuān)業(yè)、優(yōu)質(zhì)的成熟管理，汲取國(guó)際物管的先進(jìn)理念和優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，為公司開(kāi)發(fā)、建設(shè)的住宅、辦公樓提供更加完美至善的物業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造出更加舒適安全的生活空間。5、教育投資

27、主要致力于教育事業(yè)的投資建設(shè)。寶蓮之路寶蓮之路寶蓮城的產(chǎn)品是什么樣的？寶蓮城的產(chǎn)品是什么樣的？項(xiàng)目概況l 項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目位于上海市寶山區(qū)同濟(jì)路東側(cè)、碧水路西側(cè)、雙城路北側(cè)，海江路南側(cè)l 總占地面積：土地面積10.9萬(wàn)平方米l 總建筑面積：23萬(wàn)平方米l 容積率：1.6l 綠化率：40l 項(xiàng)目規(guī)劃特色：低密度、低容積率、高建筑樓層、高綠化率l 項(xiàng)目建筑規(guī)劃： 1幢28層辦公樓、 4幢22層辦公樓、 2幢7層辦公樓、 2幢5層 辦公樓商業(yè)廣場(chǎng) : :一種不具備可持續(xù)發(fā)一種不具備可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)品如何引領(lǐng)未展的產(chǎn)品如何引領(lǐng)未來(lái)寶山市場(chǎng)？來(lái)寶山市場(chǎng)？ 宏觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：宏觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：寶山區(qū)空間結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

28、圖項(xiàng)目所處板塊寶蓮城處于淞寶城鎮(zhèn)居住和公共活動(dòng)中心的范圍內(nèi)；南北兩側(cè)被吳淞工業(yè)園區(qū)和寶鋼及寶山工業(yè)園區(qū)所包圍；安信商業(yè)廣場(chǎng)和寶蓮城的建設(shè)將重塑淞寶老鎮(zhèn)東城區(qū)是商業(yè)、商務(wù)核心區(qū)的地位，而新開(kāi)發(fā)的西城區(qū)則是日后的居住區(qū)從外部環(huán)境來(lái)看，是最具有形成寶山商務(wù)核心區(qū)域的板塊。寶山鎮(zhèn)辦公市場(chǎng)仍處在市場(chǎng)起步階段，除在建的安信商業(yè)廣場(chǎng)外，沒(méi)有符合現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)的辦公物業(yè)；由于擁有寶鋼這一特殊的產(chǎn)業(yè)資源，是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展支柱，但同時(shí)也極大地限制了其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，特別是寶山鎮(zhèn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在辦公物業(yè)的需求上以多為鋼鐵、物流相關(guān)的行業(yè)，以及其他一些服務(wù)型企業(yè)， 多為外地駐辦事處或小型企業(yè)為主；已有辦公產(chǎn)品的面積分割都

29、較小，單位面積多為20-30，市場(chǎng)售價(jià)都在萬(wàn)元以?xún)?nèi)，市場(chǎng)租金集中在2-2.5元/天；其中寶鋼商務(wù)大廈雖然破舊，但因其擁有鋼鐵交易中心這一與承租企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的特殊配套，租金明顯高于周邊辦公樓，達(dá)到5元/天； 微觀市場(chǎng)：微觀市場(chǎng)：寶山鎮(zhèn)及周邊地區(qū)辦公市場(chǎng)解讀寶山鎮(zhèn)及周邊地區(qū)辦公市場(chǎng)解讀項(xiàng)目名稱(chēng)巴黎時(shí)光（淞南商城）安信商業(yè)廣場(chǎng)豐鼎國(guó)際祥騰國(guó)際廣場(chǎng)寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心地址淞南路459號(hào)牡丹江路1211號(hào)淞濱路135號(hào)盤(pán)古路388弄1號(hào)，近牡丹江路口友誼路、牡丹江路口友誼路199號(hào)（友誼路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口寶楊路、牡丹江路口開(kāi)發(fā)商上海江豪置業(yè)有限公司安信置地湘

30、騰房地產(chǎn)上海祥騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司隸屬于寶鋼隸屬于寶鋼聯(lián)系電話(huà)66148141/66147279665922035684865756690220基本資料建筑面積11540，可售8999約5萬(wàn)3000左右25199辦公2500左右4800左右，層面積600左右總約480，單套20層面積300左右，總1200左右建筑類(lèi)型1棟6層，層高3.8m，復(fù)式小戶(hù)形公寓1棟18層，1棟19層1棟18層，37層為辦公，818層為住宅4棟，810層，12層商業(yè)用房，其余是辦公用房1棟8層，筒子樓形式1棟8層，有一層地下室1棟3層建筑，是住宅小區(qū)的沿街樓1棟4層建筑，老式筒子樓總套數(shù)179套未分割105套左右5.5

31、米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右車(chē)位量無(wú)機(jī)動(dòng)車(chē)806個(gè)，自行車(chē)1580個(gè)無(wú)有地下車(chē)庫(kù)，車(chē)位量不定較多，且對(duì)外門(mén)口廣場(chǎng)免費(fèi)停車(chē)，約30個(gè)無(wú)院內(nèi)有可免費(fèi)停車(chē)得房率61%75%物業(yè)管理公司高力國(guó)際三湘物業(yè)交房日期現(xiàn)房預(yù)計(jì)2006年底現(xiàn)房，94年建成2006年底建于20世紀(jì)80年代建于2001年左建于上個(gè)世紀(jì)80年代建于上個(gè)世紀(jì)80年代項(xiàng)目名稱(chēng)巴黎時(shí)光（淞南商城）安信商業(yè)廣場(chǎng)豐鼎國(guó)際祥騰國(guó)際寶鋼商務(wù)大廈新寶山大廈寶輕商務(wù)樓寶楊路鋼材交易中心價(jià)格分析價(jià)格范圍報(bào)價(jià)8500（含裝修）未開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格不詳9800-12000均價(jià)15000，實(shí)行一房一價(jià)租賃3000元/20/月，5元/天2.

32、5元/天1000/20/月5萬(wàn)/15/年主力價(jià)位6500（除裝修費(fèi)）98009900成交均價(jià)6126（除裝修費(fèi)）98009900物業(yè)管理費(fèi)3.5元/ /月2.5美金/月3.5元/ /月3元/ /月為基價(jià)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)付款方式及其優(yōu)惠情況首付35未定一次性付款97折，首付50%銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售44套，均為2005年10月至12月份售出，銷(xiāo)售率25%無(wú)剩余3040套未開(kāi)盤(pán)出租率100%目前只剩7樓一間，面積99.75出租率100%出租率100%辦公配置電梯2部永大日立牌電梯進(jìn)口三菱1部上海三菱電梯共9部電梯無(wú)2部GFC電梯，速度較慢無(wú)無(wú)空調(diào)中央空調(diào)送海爾壁掛式空調(diào)三菱中央空調(diào) 此外，位于漠河路、同濟(jì)路口的商

33、會(huì)都市工業(yè)園，總占地面積44畝，以辦公樓為主，目前項(xiàng)目還在土地平整階段，無(wú)動(dòng)工跡象， 寶山有大量小型企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)租賃辦公場(chǎng)所，尤其在友誼路兩邊的寶鋼一村、寶鋼二村、寶鋼十村等，這些住宅小區(qū)位于黃金地段，周邊配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相對(duì)于辦公樓便宜很多，所以廣受微小型企業(yè)或外地辦事處的歡迎。價(jià)格品質(zhì)安信商業(yè)廣場(chǎng)寶蓮城豐鼎國(guó)際 祥騰國(guó)際廣場(chǎng) 淞南商城 寶鋼商務(wù)大廈 新寶山大廈 寶輕商務(wù)樓 寶楊路鋼材交易中心 BOSTON競(jìng)爭(zhēng)矩陣主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)包裝建立虛擬高性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，凝聚客源次要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域通過(guò)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)吸引該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有客戶(hù)通過(guò)BOSTON競(jìng)爭(zhēng)矩陣可以很清楚地看到，寶山辦公樓市場(chǎng)發(fā)

34、展處于一種畸形競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格并不是由項(xiàng)目的品質(zhì)所決定的，而是取決于一種特殊的行業(yè)資源鋼鐵交易中心，寶鋼商務(wù)大廈和寶楊路鋼材交易中心 兩個(gè)辦公物業(yè)的租金價(jià)格能高出周遍項(xiàng)目一倍左右與這一特殊資源是密不可分的。在寶蓮城的營(yíng)銷(xiāo)策略中需要針對(duì)這一現(xiàn)象制定對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)策略。寶蓮城的核心客戶(hù)群是誰(shuí)核心客戶(hù)群重點(diǎn)客戶(hù)群普遍性客戶(hù)群 偶得客戶(hù)群終端客戶(hù)分析核心客戶(hù)特征核心客戶(hù)特征 借助寶鋼強(qiáng)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)而生存發(fā)展的企業(yè) 具一定規(guī)模的相關(guān)企業(yè)的分理處或辦事處 企業(yè)規(guī)模一般不大核心客戶(hù)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)核心客戶(hù)置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 環(huán)境 由于市場(chǎng)的高速發(fā)展，提升了客戶(hù)對(duì)辦公物業(yè)功能的高標(biāo)準(zhǔn)要求 產(chǎn)品 能夠大大提升公司形象 價(jià)格

35、 相比純租用型辦公房的資金支出受益要大的多購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)分析購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)分析客戶(hù)身份具有雙重性客戶(hù)身份具有雙重性 作為企業(yè)主而言，寶山當(dāng)?shù)氐囊試@寶鋼而發(fā)展的鋼鐵貿(mào)易、物流企業(yè)多是小型企業(yè)；而本案主力產(chǎn)品面積為130-180左右總價(jià)都在百萬(wàn)元以上，這幾乎是這些企業(yè)大多數(shù)的流動(dòng)資金，對(duì)這些企業(yè)而言流動(dòng)資金壓力巨大，購(gòu)買(mǎi)可能性不大； 做為個(gè)體而言，這些企業(yè)主個(gè)人擁有巨大的個(gè)人財(cái)富，通過(guò)購(gòu)置辦公物業(yè)再轉(zhuǎn)租給自己的公司可增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，平衡經(jīng)營(yíng)成本，使企業(yè)很理想的避稅工具，同時(shí)又可增加個(gè)人的財(cái)富，因此購(gòu)買(mǎi)可能性較大。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的解讀競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的解讀大型商業(yè)廣場(chǎng) 、未來(lái)區(qū)域商消費(fèi)娛樂(lè)中心 安信商業(yè)廣場(chǎng)占地約5700

36、0平方米，總建筑面積超過(guò)4萬(wàn)平方米。建有大型綜合大賣(mài)場(chǎng)、星級(jí)酒店、高級(jí)寫(xiě)字樓，眾多各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店、商鋪、運(yùn)動(dòng)城，并配套銀行、洗衣店、 電影院、汽車(chē)陳列室等諸多生活服務(wù)配套設(shè)施，停車(chē)位近000個(gè)。安信置地（中國(guó)）有限公司成立于1994年，是安信集團(tuán)的全資附屬企業(yè)。目前在建項(xiàng)目如安信湖畔天地坊、安信生活廣場(chǎng)、安信商業(yè)廣場(chǎng)等有相當(dāng)比重的商業(yè)體量。 區(qū)域地標(biāo)性的大型商業(yè)中心。集購(gòu)物、餐飲、文化、藝術(shù)、休閑、康體、娛樂(lè)、商務(wù)、辦公、景觀、區(qū)域服務(wù)為一體的商業(yè)生活廣場(chǎng)。 財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商最適合經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，租賃是最快結(jié)集商家入駐經(jīng)營(yíng)的方式，過(guò)慮掉了投資客，安信對(duì)于入駐企業(yè)的品牌要求高于租金要求，體現(xiàn)了要做強(qiáng)商

37、業(yè)品牌的開(kāi)發(fā)理念。項(xiàng)目特色和經(jīng)營(yíng)方式：資金雄厚商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富精品運(yùn)作模式 安信商業(yè)廣場(chǎng)與寶蓮城在整體規(guī)劃定位和發(fā)展條件上存在一定的差異：安信商業(yè)廣場(chǎng)更靠近寶山的中心，商業(yè)體量巨大，日后將構(gòu)成寶山東城新的商業(yè)核心，是對(duì)寶山鎮(zhèn)城市功能的一次升級(jí)，其辦公物業(yè)定位偏向與城市辦公，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主；而寶蓮城由于項(xiàng)目體量以及區(qū)位條件上都更適合發(fā)展成未來(lái)寶山鎮(zhèn)的商務(wù)區(qū)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)CBD化。 因此，安信并不是我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是一種潛在的競(jìng)爭(zhēng)威脅，特別是寶蓮城完成首輪市場(chǎng)吸納后，在中高端客戶(hù)爭(zhēng)奪上必然與之形成互為競(jìng)爭(zhēng)！ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的解讀競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的解讀社區(qū)型商業(yè)、辦公綜合項(xiàng)目 占地8364平方米，總建

38、筑面積25199平方米。建有4幢8-10層辦公樓，其中兩幢與本項(xiàng)目結(jié)構(gòu)類(lèi)似，為公寓式辦公，戶(hù)型面積100、147兩種，另兩幢為框架結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)辦公樓，層高5.5米，可自行分隔。4月28日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，2006年年底可交房。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：樓號(hào)2號(hào)3號(hào)5號(hào)6號(hào)層數(shù)81096面積分布層面積450左右，100左右的14套，140左右的14套層面積450左右，100左右的18套，140左右的18套層面積500，暫未分割層面積1000左右，單套面積50，每層20套電梯2部2部2部3部結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)，隔墻不能打通，無(wú)中央空調(diào)框架結(jié)構(gòu)，可分割，配中央空調(diào)得房率75%左右70左右預(yù)售價(jià)格及物業(yè)管理：樓號(hào)2號(hào)3號(hào)5號(hào)6號(hào)均

39、價(jià)15000左右售價(jià)14000左右整層出售，16000左右16000左右 祥騰國(guó)際廣場(chǎng)總規(guī)模為寶蓮城標(biāo)的的一半，從整體規(guī)模上并不占優(yōu)，但從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，規(guī)劃了類(lèi)似本項(xiàng)目的公寓式辦公和空間尺度更標(biāo)準(zhǔn)化的辦公產(chǎn)品，在產(chǎn)品力上優(yōu)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上的現(xiàn)有物業(yè)。 此外，5.5米層高可自由分割，也增加了項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)削弱了其15000元/的單價(jià)抗性，從其目前的積累客戶(hù)情況看，這一措施還是有效地。目前其主要前期客戶(hù)仍以寶山當(dāng)?shù)氐呐c寶鋼鋼材交易有關(guān)或關(guān)聯(lián)行業(yè)的鋼老板為主。 祥騰國(guó)際廣場(chǎng)的出現(xiàn)，在一定程度上分流了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的區(qū)域客戶(hù)，且其所報(bào)出的市場(chǎng)價(jià)格建立了新的市場(chǎng)頂線(xiàn)，這對(duì)于本項(xiàng)目而言也是有利的，暫時(shí)探明了區(qū)域市場(chǎng)

40、的價(jià)格承受上限位置 寶蓮城與安信有著不同的寶蓮城與安信有著不同的產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性、不同的、不同的項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位，決定了我，決定了我們有們有不同的目標(biāo)客戶(hù)群不同的目標(biāo)客戶(hù)群，我們并不沖突、不制約，各自歸位，各施各，我們并不沖突、不制約，各自歸位，各施各法，各顯神通！法，各顯神通！ 祥騰國(guó)際廣場(chǎng)在產(chǎn)品屬性上與我們有相似性，且在產(chǎn)品分布細(xì)節(jié)祥騰國(guó)際廣場(chǎng)在產(chǎn)品屬性上與我們有相似性，且在產(chǎn)品分布細(xì)節(jié)上要優(yōu)于我們，但在項(xiàng)目概念和規(guī)模上與我們有著顯著差異。上要優(yōu)于我們，但在項(xiàng)目概念和規(guī)模上與我們有著顯著差異。其目標(biāo)其目標(biāo)客戶(hù)與本項(xiàng)目有重疊客戶(hù)與本項(xiàng)目有重疊，我們要在營(yíng)銷(xiāo)包裝上建立與其不同的形象和價(jià)，我們要

41、在營(yíng)銷(xiāo)包裝上建立與其不同的形象和價(jià)值區(qū)隔，值區(qū)隔，搶奪客源搶奪客源！營(yíng)銷(xiāo)策略：營(yíng)銷(xiāo)策略：v 借安信商業(yè)廣場(chǎng)已建立的城市核心之勢(shì)，強(qiáng)化本項(xiàng)目處于未來(lái)的借安信商業(yè)廣場(chǎng)已建立的城市核心之勢(shì)，強(qiáng)化本項(xiàng)目處于未來(lái)的CBD，邊，邊緣化其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；緣化其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 所在區(qū)域是日后城市資源最聚集的地段，從地緣上與安信共同建立第一等級(jí)，從而建立其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法擁有的地段優(yōu)勢(shì)，在地段上將其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手隔離在高端市場(chǎng)之外；v 建立新的鋼鐵行業(yè)通路，并以此精準(zhǔn)定位本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)建立新的鋼鐵行業(yè)通路，并以此精準(zhǔn)定位本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù) 利用我們與寶山當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的關(guān)系資源，從寶鋼核心產(chǎn)業(yè)入手，引入寶鋼核心部門(mén)或核心企業(yè)，規(guī)

42、劃實(shí)體鋼鐵交易、流通中心，以及未來(lái)酒店、展會(huì)等高級(jí)商務(wù)配套，申請(qǐng)針對(duì)鋼鐵企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，以紙質(zhì)期刊和電子網(wǎng)絡(luò)建立鋼鐵交易信息平臺(tái)，開(kāi)辟針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的傳播通路，樹(shù)立我們將是日后寶山鋼鐵行業(yè)資源聚集點(diǎn)的形象，打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者的心，建立安信做為綜合性商辦產(chǎn)品無(wú)法跟進(jìn)的行業(yè)優(yōu)勢(shì)。營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行第一階段第二階段第三階段祥騰國(guó)際廣場(chǎng)安信商業(yè)廣場(chǎng)安信商業(yè)廣場(chǎng)其他潛在項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)化CBD，從地域上建立隔離屏障，同時(shí)建立鋼鐵行業(yè)聚集點(diǎn)的初期形象建立行業(yè)形象，與安信的綜合性CBD產(chǎn)生形象區(qū)隔，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客戶(hù)在前期成功銷(xiāo)售的基礎(chǔ)上，建立更高端的市場(chǎng)形象，通過(guò)項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)建立排他性市場(chǎng)，進(jìn)而控制當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)營(yíng)

43、銷(xiāo)目的新鋼鐵CBD，強(qiáng)化CBD概念，同時(shí)樹(shù)立行業(yè)形象，聚集行業(yè)客戶(hù)資源提升鋼鐵CBD概念，強(qiáng)化鋼鐵行業(yè)，建立新的行業(yè)通路，深層挖掘客戶(hù)資源再次提升項(xiàng)目概念，利用項(xiàng)目工程形象的進(jìn)度，建立高端的鋼鐵新世界，在行業(yè)客源的基礎(chǔ)上擴(kuò)大高端關(guān)聯(lián)行業(yè)客源推廣重點(diǎn)引入寶鋼重點(diǎn)部門(mén)或核心企業(yè)；建立鋼鐵交易中心，聚合地區(qū)內(nèi)現(xiàn)有實(shí)體交易中心建立紙質(zhì)、電子等虛體行業(yè)信息交流平臺(tái)，提供企業(yè)做生意的機(jī)會(huì)；針對(duì)鋼鐵企業(yè)提供稅收優(yōu)惠政策；利用項(xiàng)目北塊開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，增加酒店、展示、商業(yè)等高級(jí)配套，完善項(xiàng)目鋼鐵新世界的結(jié)構(gòu)功能；完善鋼鐵企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的法律、融資、商務(wù)咨詢(xún)等高級(jí)服務(wù)支持實(shí)現(xiàn)手段接下來(lái)，就看看請(qǐng)我們的實(shí)操方案定價(jià)策略定

44、價(jià)策略指導(dǎo)思想 依托政府整體規(guī)劃的良好布局及支柱產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展； 寶山的區(qū)域優(yōu)勢(shì)已經(jīng)逐步發(fā)揮出來(lái)，房地產(chǎn)的增值潛力較大， 未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)仍保持“穩(wěn)中有升”的走勢(shì)； 因?yàn)闆](méi)有競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案原故，致使本項(xiàng)目的定價(jià)缺乏參考、對(duì)比的依據(jù)。這給我們帶來(lái)了困惑，同時(shí)也帶來(lái)了希望！定價(jià)原則 區(qū)域內(nèi)暫時(shí)處于地標(biāo)性位置，在產(chǎn)品的形態(tài)上存在稀缺性，故應(yīng)以為定價(jià)原則。 第一期產(chǎn)品的價(jià)格和銷(xiāo)售形勢(shì)是制定后續(xù)銷(xiāo)售策略的重要參照依據(jù)，帶有市場(chǎng)試探性質(zhì)，建議執(zhí)行安全價(jià)格策略，一方面,反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求;另一方面，確保銷(xiāo)售速度，加速資金回流。定價(jià)策略定價(jià)策略項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)安信商業(yè)廣場(chǎng)15000元（預(yù)計(jì)）豐鼎國(guó)際

45、9800元祥騰國(guó)際廣場(chǎng)15000元（預(yù)定報(bào)價(jià)）單價(jià)對(duì)比表單價(jià)對(duì)比表作為第一期單位，我們的目標(biāo)售價(jià)為：作為第一期單位，我們的目標(biāo)售價(jià)為：12000-1300012000-13000元元/M/M2 2項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)租金價(jià)格租金價(jià)格寶鋼商務(wù)大廈 5元新寶山大廈 2.5元寶楊路鋼材交易中心 9元寶輕商務(wù)樓 1.7元租金對(duì)比表租金對(duì)比表結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品及日后可能的配備，我們的目標(biāo)租金為：結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品及日后可能的配備，我們的目標(biāo)租金為：4 4元元/M/M2 2 為了能快速、有效地完成公寓式辦公的銷(xiāo)售任務(wù)，同時(shí)又確為了能快速、有效地完成公寓式辦公的銷(xiāo)售任務(wù)，同時(shí)又確保整體實(shí)收均價(jià)不低于保整體實(shí)收均價(jià)不低于

46、15500/15500/，我司在參考本項(xiàng)目以往的價(jià)格，我司在參考本項(xiàng)目以往的價(jià)格策略的基礎(chǔ)上，建議公寓式辦公的推售策略為策略的基礎(chǔ)上，建議公寓式辦公的推售策略為“整體價(jià)格低開(kāi)高整體價(jià)格低開(kāi)高走，分階段、分層次地推售貨量走，分階段、分層次地推售貨量”，實(shí)現(xiàn)階段性的價(jià)格拉升。，實(shí)現(xiàn)階段性的價(jià)格拉升。銷(xiāo)售攻略銷(xiāo)售攻略v 6 6月月1818日前，首推日前，首推15%15%的貨量，供前期積累客戶(hù)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目的的貨量，供前期積累客戶(hù)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目的不同產(chǎn)品進(jìn)行概念測(cè)試，為正式開(kāi)盤(pán)的成功提供實(shí)踐基礎(chǔ)，均價(jià)為不同產(chǎn)品進(jìn)行概念測(cè)試，為正式開(kāi)盤(pán)的成功提供實(shí)踐基礎(chǔ)，均價(jià)為120001200

47、0元元/ /；v 6 6月月1818日公開(kāi)發(fā)售時(shí)，加推日公開(kāi)發(fā)售時(shí)，加推20%20%的貨量，均價(jià)上升的貨量，均價(jià)上升1350013500元元/ /；v 當(dāng)?shù)诙浟夸N(xiāo)售達(dá)當(dāng)?shù)诙浟夸N(xiāo)售達(dá)80%80%時(shí)，加推時(shí)，加推15%15%的貨量，均價(jià)上升的貨量，均價(jià)上升1450014500元元/ /v 9 9月，當(dāng)前三批貨量總銷(xiāo)售達(dá)月，當(dāng)前三批貨量總銷(xiāo)售達(dá)90%90%時(shí)，加推時(shí)，加推25%25%的新貨量，均價(jià)上升的新貨量，均價(jià)上升1650016500元元/ /v 當(dāng)?shù)谒呐浟夸N(xiāo)售達(dá)當(dāng)?shù)谒呐浟夸N(xiāo)售達(dá)90%90%時(shí)（預(yù)計(jì)時(shí)（預(yù)計(jì)1111月底即將臨近各公司財(cái)務(wù)報(bào)表結(jié)算月），月底即將臨近各公司財(cái)務(wù)報(bào)表結(jié)算月）

48、，加推剩余加推剩余25%25%的貨量，均價(jià)上升的貨量，均價(jià)上升10%10%，達(dá)到，達(dá)到1800018000元元/ / 預(yù)熱期預(yù)熱期時(shí)間時(shí)間5 5月月1 1日日-6-6月月1818日日推廣配合推廣配合1、媒體炒作、媒體炒作板塊炒作板塊炒作寶山新寶山新CBD的崛起的崛起 發(fā)展商品牌炒作發(fā)展商品牌炒作綜合實(shí)力雄厚綜合實(shí)力雄厚 項(xiàng)目炒作項(xiàng)目炒作打造打造“鋼鐵行業(yè)鋼鐵行業(yè)CBD”要在寶山當(dāng)?shù)孛襟w持續(xù)地曝光，保持市場(chǎng)關(guān)注度要在寶山當(dāng)?shù)孛襟w持續(xù)地曝光，保持市場(chǎng)關(guān)注度銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售策略組織前期已積累客戶(hù)召開(kāi)組織前期已積累客戶(hù)召開(kāi)“寶蓮城寶蓮城”項(xiàng)目推介會(huì)；項(xiàng)目推介會(huì)；組織寶蓮集團(tuán)旗下的各個(gè)行業(yè)分公司以及關(guān)系公司

49、召開(kāi)組織寶蓮集團(tuán)旗下的各個(gè)行業(yè)分公司以及關(guān)系公司召開(kāi)“寶蓮城寶蓮城”項(xiàng)目推介項(xiàng)目推介會(huì)，動(dòng)員內(nèi)部員工優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)；會(huì)，動(dòng)員內(nèi)部員工優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)；供貨單位供貨單位打開(kāi)打開(kāi)5 5號(hào)樓的號(hào)樓的1-101-10層，及層，及9 9號(hào)樓的號(hào)樓的11-1311-13層層2、散布與核心企業(yè)商談入駐和引進(jìn)或打造寶山最大的鋼鐵交、散布與核心企業(yè)商談入駐和引進(jìn)或打造寶山最大的鋼鐵交易中心的消息易中心的消息 吸引下游企業(yè)的關(guān)注吸引下游企業(yè)的關(guān)注3、占領(lǐng)寶鋼賓館作傳播點(diǎn)、占領(lǐng)寶鋼賓館作傳播點(diǎn)做展銷(xiāo)會(huì)做展銷(xiāo)會(huì) 尋找有效傳播途徑及目標(biāo)客戶(hù)群集中地作為傳播點(diǎn)，而寶鋼賓館尋找有效傳播途徑及目標(biāo)客戶(hù)群集中地作為傳播點(diǎn)，而寶鋼賓館正是寶鋼

50、下游企業(yè)的聚集地正是寶鋼下游企業(yè)的聚集地展示配合展示配合1、樣板房、樣板房 建議裝修方案必須充分配合項(xiàng)目定位，針對(duì)終端使用客戶(hù)的特性而進(jìn)行裝針對(duì)終端使用客戶(hù)的特性而進(jìn)行裝飾品及辦公家具的擺設(shè)飾品及辦公家具的擺設(shè)，突出項(xiàng)目的個(gè)性及注意文化品味的營(yíng)造。此外，建議邀請(qǐng)室內(nèi)設(shè)計(jì)名家，設(shè)計(jì)邀請(qǐng)室內(nèi)設(shè)計(jì)名家，設(shè)計(jì)2 2套示范單位，加強(qiáng)展示效果套示范單位，加強(qiáng)展示效果。2、銷(xiāo)售中心、銷(xiāo)售中心目前的銷(xiāo)售中心場(chǎng)地較為狹小，不利于客戶(hù)溝通，同時(shí)項(xiàng)目外圍的綠化景觀已目前的銷(xiāo)售中心場(chǎng)地較為狹小，不利于客戶(hù)溝通，同時(shí)項(xiàng)目外圍的綠化景觀已經(jīng)在建設(shè)中，如將銷(xiāo)售活動(dòng)局限在售樓中心內(nèi)并不利于項(xiàng)目展示；經(jīng)在建設(shè)中，如將銷(xiāo)售活動(dòng)局

51、限在售樓中心內(nèi)并不利于項(xiàng)目展示；建議在銷(xiāo)售中心設(shè)建議在銷(xiāo)售中心設(shè)高格調(diào)咖啡屋高格調(diào)咖啡屋，讓咖啡的香味散布整個(gè)銷(xiāo)售大廳，并以高規(guī)，讓咖啡的香味散布整個(gè)銷(xiāo)售大廳，并以高規(guī)格服務(wù)免費(fèi)向客戶(hù)提供咖啡或奶茶，以營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)溫馨、高貴的氛圍；格服務(wù)免費(fèi)向客戶(hù)提供咖啡或奶茶，以營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)溫馨、高貴的氛圍；同時(shí)將樣板房安排在同時(shí)將樣板房安排在9 9號(hào)樓內(nèi)，在售樓中心安排環(huán)保電動(dòng)車(chē)做為看房專(zhuān)線(xiàn)車(chē)，讓號(hào)樓內(nèi)，在售樓中心安排環(huán)保電動(dòng)車(chē)做為看房專(zhuān)線(xiàn)車(chē)，讓客戶(hù)感受到本項(xiàng)目日后的環(huán)境質(zhì)量；客戶(hù)感受到本項(xiàng)目日后的環(huán)境質(zhì)量；3、銷(xiāo)售路線(xiàn)、銷(xiāo)售路線(xiàn)從售樓部出發(fā)從售樓部出發(fā)環(huán)城路（沿高壓綠化走廊內(nèi)側(cè)從建筑施工場(chǎng)地中另辟）環(huán)城路（沿高

52、壓綠化走廊內(nèi)側(cè)從建筑施工場(chǎng)地中另辟）集集中綠化廣場(chǎng)中綠化廣場(chǎng)99號(hào)樓樣板房號(hào)樓樣板房 沿路以沿路以VIVI指示系統(tǒng)進(jìn)行項(xiàng)目形象推廣指示系統(tǒng)進(jìn)行項(xiàng)目形象推廣4、銷(xiāo)售服務(wù)、銷(xiāo)售服務(wù)國(guó)賓式服務(wù)國(guó)賓式服務(wù)國(guó)賓式服務(wù)的幾個(gè)國(guó)賓式服務(wù)的幾個(gè)體現(xiàn)：體現(xiàn)：客戶(hù)所到之處都受到微笑禮遇客戶(hù)剛在銷(xiāo)售大廳坐下，便有服務(wù)生遞上咖啡以及點(diǎn)心客戶(hù)參觀全程由專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人員陪同，為客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)：項(xiàng)目咨詢(xún)、房地產(chǎn)投資指引、按揭組合建議、裝修建議、風(fēng)水指導(dǎo) 目的：目的： A、 服務(wù)能充分體現(xiàn)項(xiàng)目形象，優(yōu)質(zhì)、貼心的服務(wù)才能體現(xiàn)服務(wù)式辦公的理念；B、 為客戶(hù)提供針對(duì)性、一對(duì)一服務(wù)；C、 服務(wù)是一種專(zhuān)業(yè)，也是一種藝術(shù)展示配合展示

53、配合5、完全工作手冊(cè)、完全工作手冊(cè) 做一本工作手冊(cè)，主要圍繞日后在本項(xiàng)目中工作中所需的做一本工作手冊(cè)，主要圍繞日后在本項(xiàng)目中工作中所需的“食、行食、行”所展所展開(kāi)，描繪一幅開(kāi)，描繪一幅“寶蓮城未來(lái)工作美景寶蓮城未來(lái)工作美景”，通過(guò)該服務(wù)手冊(cè)一方面向業(yè)主介紹項(xiàng)目，通過(guò)該服務(wù)手冊(cè)一方面向業(yè)主介紹項(xiàng)目物業(yè)管理的服務(wù)范圍、配套設(shè)施內(nèi)容、區(qū)內(nèi)外休閑區(qū)好去處及所需費(fèi)用等，另一物業(yè)管理的服務(wù)范圍、配套設(shè)施內(nèi)容、區(qū)內(nèi)外休閑區(qū)好去處及所需費(fèi)用等，另一方面將作為一份很有力的宣傳資料，加強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的了解，有效配合銷(xiāo)售推廣方面將作為一份很有力的宣傳資料，加強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的了解，有效配合銷(xiāo)售推廣。展示配合展示配合配套配

54、合配套配合樣板房與社區(qū)看房路線(xiàn)上的景觀系統(tǒng)；樣板房與社區(qū)看房路線(xiàn)上的景觀系統(tǒng)；8#樓結(jié)構(gòu)封頂（最新變化是否為樓結(jié)構(gòu)封頂（最新變化是否為9#樓）樓）3、4#樓外立面完成樓外立面完成工程配合工程配合引爆引爆- -保溫期保溫期時(shí)間時(shí)間6 6月月1818日日-8-8月月3131日日引爆開(kāi)盤(pán)引爆開(kāi)盤(pán)策略一：具有影響力的大型開(kāi)盤(pán)活動(dòng)策略一：具有影響力的大型開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 前期蓄客瞬間引爆，并以活動(dòng)吸引人流，帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛，營(yíng)造前期蓄客瞬間引爆，并以活動(dòng)吸引人流，帶動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛，營(yíng)造“熱銷(xiāo)熱銷(xiāo)”態(tài)勢(shì)。態(tài)勢(shì)。策略二：全球同步發(fā)售策略二：全球同步發(fā)售目的：擴(kuò)大聲勢(shì)，一方面用目的：擴(kuò)大聲勢(shì)，一方面用“有外資購(gòu)買(mǎi)有外資購(gòu)買(mǎi)”

55、的現(xiàn)象來(lái)映襯項(xiàng)目發(fā)展前景及檔的現(xiàn)象來(lái)映襯項(xiàng)目發(fā)展前景及檔次感，增強(qiáng)項(xiàng)目次感，增強(qiáng)項(xiàng)目“世界性世界性”的形象；另一方面制造銷(xiāo)售上的熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，促進(jìn)的形象；另一方面制造銷(xiāo)售上的熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，促進(jìn)成交。成交。操作：預(yù)留部分單位，聯(lián)系一些海外投資基金進(jìn)行洽談推廣，并同時(shí)對(duì)外宣操作：預(yù)留部分單位，聯(lián)系一些海外投資基金進(jìn)行洽談推廣，并同時(shí)對(duì)外宣稱(chēng)本項(xiàng)目受到海外投資家的關(guān)注及搶購(gòu)，從另一個(gè)角度強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所在區(qū)域的稱(chēng)本項(xiàng)目受到海外投資家的關(guān)注及搶購(gòu)，從另一個(gè)角度強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展前景及自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。發(fā)展前景及自身的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。供貨單位供貨單位引爆：打開(kāi)引爆：打開(kāi)5 5號(hào)樓號(hào)樓11-2211-22，8 8號(hào)樓的號(hào)樓

56、的1-61-6層，層，保溫：打開(kāi)保溫：打開(kāi)8 8號(hào)樓的號(hào)樓的7-207-20促銷(xiāo)方式促銷(xiāo)方式v捆綁車(chē)位捆綁車(chē)位 由于開(kāi)盤(pán)后價(jià)格高企，為化解這一不利因素，可適當(dāng)進(jìn)行捆綁車(chē)位的促銷(xiāo)由于開(kāi)盤(pán)后價(jià)格高企，為化解這一不利因素，可適當(dāng)進(jìn)行捆綁車(chē)位的促銷(xiāo)活動(dòng)，增加促銷(xiāo)的吸引力，即活動(dòng)，增加促銷(xiāo)的吸引力，即“凡購(gòu)房面積達(dá)到凡購(gòu)房面積達(dá)到150150以上均可獲贈(zèng)以上均可獲贈(zèng)4040年的車(chē)年的車(chē)位使用權(quán)位使用權(quán)”，而為了避免車(chē)位的損失，建議可考慮把車(chē)位的售價(jià)打入樓價(jià)中。，而為了避免車(chē)位的損失，建議可考慮把車(chē)位的售價(jià)打入樓價(jià)中。樣板房、中心園林全面竣工，正式對(duì)外開(kāi)放；樣板房、中心園林全面竣工，正式對(duì)外開(kāi)放；非對(duì)外開(kāi)

57、放區(qū)域的圍蔽工程完工；非對(duì)外開(kāi)放區(qū)域的圍蔽工程完工；4 4幢建筑外立面脫落至幢建筑外立面脫落至1212層以上層以上工程配合工程配合v優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策 適時(shí)推出針對(duì)鋼鐵貿(mào)易、流通企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，進(jìn)行另類(lèi)促銷(xiāo)適時(shí)推出針對(duì)鋼鐵貿(mào)易、流通企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，進(jìn)行另類(lèi)促銷(xiāo)推廣配合推廣配合1、開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)氣氛烘托、開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)氣氛烘托在寶山當(dāng)?shù)孛襟w上隨時(shí)刊登項(xiàng)目熱銷(xiāo)情況在寶山當(dāng)?shù)孛襟w上隨時(shí)刊登項(xiàng)目熱銷(xiāo)情況2、將推廣重點(diǎn)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目炒作上、將推廣重點(diǎn)轉(zhuǎn)入項(xiàng)目炒作上進(jìn)行項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)述求，通過(guò)媒體建立項(xiàng)目獨(dú)特的項(xiàng)目主張進(jìn)行項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)述求，通過(guò)媒體建立項(xiàng)目獨(dú)特的項(xiàng)目主張3、推出行業(yè)期刊、行業(yè)論壇，建立行業(yè)話(huà)語(yǔ)權(quán)、推出行業(yè)期刊、

58、行業(yè)論壇，建立行業(yè)話(huà)語(yǔ)權(quán)免費(fèi)刊登鋼鐵交流、流通市場(chǎng)信息，并在區(qū)域內(nèi)免費(fèi)贈(zèng)閱，免費(fèi)刊登鋼鐵交流、流通市場(chǎng)信息，并在區(qū)域內(nèi)免費(fèi)贈(zèng)閱，建立寶蓮城電子網(wǎng)站（可與寶山當(dāng)?shù)卣献骰蚱渌娮泳W(wǎng)站公司合作），并建立寶蓮城電子網(wǎng)站（可與寶山當(dāng)?shù)卣献骰蚱渌娮泳W(wǎng)站公司合作），并在其中建立寶蓮城電子交易信息，提供入駐企業(yè)做生意的機(jī)會(huì)；在其中建立寶蓮城電子交易信息，提供入駐企業(yè)做生意的機(jī)會(huì)；持續(xù)期持續(xù)期時(shí)間時(shí)間9 9月月1 1日日-10-10月月3131日日續(xù)推房源續(xù)推房源 在經(jīng)過(guò)夏季的休整之后，開(kāi)始為黃金周蓄勢(shì)在經(jīng)過(guò)夏季的休整之后，開(kāi)始為黃金周蓄勢(shì)供貨單位供貨單位打開(kāi)打開(kāi)6 6號(hào)樓所有單位號(hào)樓所有單位推廣配合

59、推廣配合持續(xù)曝光，跟進(jìn)項(xiàng)目工程進(jìn)度，吸引大客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)持續(xù)曝光，跟進(jìn)項(xiàng)目工程進(jìn)度，吸引大客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)4 4幢幢2222層外立面基本完成層外立面基本完成7#7#樓主體封頂樓主體封頂1 1、2#2#樓外立面全部完成樓外立面全部完成工程配合工程配合形成南塊的高級(jí)配套，建立項(xiàng)目作為鋼鐵形成南塊的高級(jí)配套，建立項(xiàng)目作為鋼鐵CBD的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，吸引大客的行業(yè)優(yōu)勢(shì)，吸引大客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)戶(hù)進(jìn)場(chǎng)持續(xù)保溫期持續(xù)保溫期時(shí)間時(shí)間1111月月1 1日日- -精品房源精品房源開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)在前期銷(xiāo)售順暢的情況下，推出最后的精品房源，將整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售推向高在前期銷(xiāo)售順暢的情況下，推出最后的精品房源，將整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售推向高潮，也是本項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)最

60、終實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵潮，也是本項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)最終實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵供貨單位供貨單位打開(kāi)打開(kāi)9 9號(hào)樓所有單位和所有剩余房源號(hào)樓所有單位和所有剩余房源推廣配合推廣配合1、新高端產(chǎn)品推介、新高端產(chǎn)品推介通過(guò)產(chǎn)品力的更新推出最高價(jià)房源通過(guò)產(chǎn)品力的更新推出最高價(jià)房源2、工程進(jìn)度、工程進(jìn)度持續(xù)曝光，跟進(jìn)項(xiàng)目工程進(jìn)度，吸引大客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)持續(xù)曝光，跟進(jìn)項(xiàng)目工程進(jìn)度，吸引大客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)年底前年底前4 4幢幢2222層全部竣工，可實(shí)景展示層全部竣工，可實(shí)景展示工程配合工程配合4月月5月月6月月7月月8月月9月月形象推廣準(zhǔn)備期首次正式推盤(pán)普通單元推盤(pán)形象推廣準(zhǔn)備期：整體形象推廣“鋼鐵CBD”概念宣傳主題推介會(huì)前期客戶(hù)積累首次推盤(pán)“鋼鐵CB